2022年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究模擬試題

1、湖南省2017年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理：房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某估價(jià)事務(wù)所在2004年9月20日至10月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2004年9月30日的價(jià)格之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為。 A：2004年10月20日 B：2004年9月20日 C：重新估價(jià)的作業(yè)日期 D：2004年9月30日 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 2、按照當(dāng)前新規(guī)定，_級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可

2、以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。 A一 B二 C三 D暫定3、地租=市場(chǎng)價(jià)格-生產(chǎn)成本-普通利潤(rùn)(平均利潤(rùn))是提出的。 A：亞當(dāng)斯密 B：威廉配第 C：大衛(wèi)李嘉圖 D：馬爾薩斯 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 4、甲公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購買了企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其可投保的標(biāo)的是_。 A甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn) B甲公司所有的危房 C甲公司替乙公司保管的財(cái)產(chǎn) D甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋5、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元現(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元若折現(xiàn)率為8，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為【2005年考題】 A：619萬元 B：642萬元

3、 C：720萬元 D：958萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 6、對(duì)于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，需要其共有人_。 A全部同意 B超過50%同意 C超過2/3同意 D有人同意就行 7、房地產(chǎn)抵押價(jià)格通常情況下與市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)系是：_。 A兩者相同 B兩者沒有關(guān)系 C前者高于后者 D前者低于后者 8、采用貨幣作為計(jì)量單位，記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是指 A：會(huì)計(jì)主體 B：貨幣計(jì)量 C：會(huì)計(jì)分期 D：持續(xù)經(jīng)營(yíng) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價(jià)為40萬元其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺則運(yùn)用“四三二一法則”計(jì)算土地 乙的總地

4、價(jià)為【2006年考題】 A：234萬元 B：286萬元 C：334萬元 D：468萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、按照目前我國(guó)土地登記制度的規(guī)定，使用集體土地的核發(fā)。 A：國(guó)有土地所有證 B：國(guó)有土地使用證 C：集體土地所有證 D：集體土地使用證 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、根據(jù)的不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)。 A：房地產(chǎn)交易方式 B：房地產(chǎn)交易順序 C：購買房地產(chǎn)目的 D：房地產(chǎn)類型 E：借款合同 12、中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和。 A：商品房銷售廣告書 B：商品房銷售協(xié)議書 C：商品房銷售意向書

5、D：商品房銷售委托書 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、國(guó)際貨幣基金組織用于統(tǒng)計(jì)國(guó)際收支平衡的投資定義以_為基礎(chǔ)。 A資產(chǎn) B企業(yè) C交易 D收益14、投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動(dòng)(例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等)，體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資的重視。(有修改) A：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 B：需要適時(shí)地更新改造投資 C：投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D：易受政策影響 E：借款合同 15、_，是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。 A投資于房地產(chǎn)投資信托基金 B住房抵押貸款證券化 C間接投資于房地產(chǎn)

6、企業(yè)債券 D房地產(chǎn)抵押擔(dān)保 16、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為。 A：1 B：3 C：5 D：7 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由_負(fù)責(zé)。 A建筑施工企 B監(jiān)理企業(yè) C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) D施工合同中規(guī)定的單位 18、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，正確的是_。 A成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率 B成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率 C成本利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率 D成本利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率 19、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則的表述中，正確的是。 A：保留價(jià)屬于拍賣的必備條件，無保留價(jià)拍賣的情況是沒有的 B

7、：保留價(jià)是表面上所體現(xiàn)的價(jià)格，而是一種權(quán)利義務(wù)的制衡點(diǎn)，用來防止利益的過分傾斜 C：委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán) D：保留價(jià)不可公開 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、某市上期房屋預(yù)測(cè)銷售面積200000m2，實(shí)際銷售220000m2，平滑指數(shù)為0.43，則本期預(yù)測(cè)銷售面積為_m2。 A208600 B380600 C211400 D239400 21、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是。 A：估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 B：估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 C：估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去 D：估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去 E：工

8、業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、_是一項(xiàng)政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實(shí)施監(jiān)察管理兩部分。 A城市規(guī)劃管理 B城市監(jiān)督管理 C城市道路管理 D城市房屋管理23、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以_為單元建檔。 A街道 B房號(hào) C幢 D丘 24、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的。 A：收益能夠量化 B：風(fēng)險(xiǎn)能夠量化 C：收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化 D：收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書。 A：2003年11月4日 B：2005年10月17日 C：2006年10月13日 D：2004年8月20日 E：工業(yè)用地

9、的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為_萬元(收益可視為無限年)。 A30 B40 C50 D60 2、報(bào)建審批管理主要包括審批核發(fā)_。 A項(xiàng)目選址意見書 B建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D國(guó)有土地使用證 E施工開工證3、下列關(guān)于高層建筑，表述正確的是。 A：79層為高層建筑 B：10層以上(含10層)為高層建筑 C：公共建筑及綜合性建筑

10、通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的(但不包括總高度24m的單層建筑)為高層建筑 D：建筑總高度超過100m的住宅，為超高層建筑 E：建筑總高度超過100m的綜合性建筑，為超高層建筑 4、住房置業(yè)擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保_。 A風(fēng)險(xiǎn)基金 B保證金 C預(yù)留金 D周轉(zhuǎn)金5、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把收益法求得的價(jià)值簡(jiǎn)稱為_。 A市場(chǎng)價(jià)格 B積算價(jià)格 C比準(zhǔn)價(jià)格 D收益價(jià)格 6、估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)在質(zhì)量包括_。 A估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性 B文字表達(dá)水平 C估價(jià)方法選擇的正確性 D參數(shù)確定的合理性 7、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一

11、總建筑面積為6000m2的寫字樓項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本為3000元/m2，項(xiàng)目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的30%，則該寫字樓項(xiàng)目投資的成本收益率為（）。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 8、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）。 A成本導(dǎo)向定價(jià)法 B購買者導(dǎo)向定價(jià)法 C競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 9、根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，下列項(xiàng)目中，不計(jì)算建筑面積的是_。 A無頂蓋的室外樓梯 B與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊 C房屋之間無上蓋

12、的架空通廊 D與房屋相連有上蓋無柱的走廊 10、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是_。 A抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人 B在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證 C因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)保或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足 D抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)11、從較長(zhǎng)時(shí)期來看，國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率_一般物價(jià)的上漲率。 A高于 B等于 C低于 D不確定是高于還是低于 12、下列_由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定，可以免交土地使用稅。 A個(gè)人所有的居住房屋及院落用地 B免稅單位職工家屬的住宅用地 C房管部門在

13、房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地 D民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地 E企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園用地 13、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以_所需的時(shí)間。 A經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資 B全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 C凈收益抵償全部投資 D凈收益現(xiàn)值抵償全部投資14、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于_。 A未來凈收益的大小 B獲得凈收益的可靠性 C獲得凈收益期限的長(zhǎng)短 D獲得凈收益預(yù)期 E估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)值 15、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為_。 A房地產(chǎn)平均價(jià)格 B房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格 C房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) D房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格 16、要成為法

14、人需要具備四個(gè)條件，下列說法不正確的是_。 A依法成立 B有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi) C有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所 D能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任 17、在以下情況下應(yīng)該申請(qǐng)注銷登記。 A：土地或房屋的權(quán)利主體變更 B：房屋滅失、所有權(quán)的要素之一客體滅失，房屋所有權(quán)不復(fù)存在 C：土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人未按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期 D：土地使用權(quán)年限屆滿，房屋所有權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期而未獲批準(zhǔn)的 E：抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的終止 18、報(bào)酬資本化公式的假設(shè)前提不包括（）。 A凈收益A每年不變 B收益年限n為有限年 C報(bào)酬率y不等于零 D價(jià)格V符合評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況 19、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用主要有。 A：用于

15、收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、空置率等 B：用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整 C：用于成本法計(jì)算重置價(jià)格 D：用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)與潛力 E：用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏 20、下列關(guān)于有無保留價(jià)拍賣，表述正確的是。 A：有保留價(jià)拍賣是指拍賣前設(shè)立最高售價(jià)的拍賣行為 B：有保留價(jià)拍賣中，競(jìng)買人的最高競(jìng)價(jià)必須等于或高于保留價(jià)，低于保留價(jià)不能成交 C：有保留價(jià)拍賣通常用于價(jià)值較低的標(biāo)的物拍賣 D：房屋、土地、文物藝術(shù)品應(yīng)采取有保留價(jià)拍賣方式 E：無保留價(jià)拍賣通常用于價(jià)值低的標(biāo)的物的拍賣 21、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用傳統(tǒng)方法應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括_。 A未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 C開發(fā)成本和管理費(fèi)用 D開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 E開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi) 22、建筑物重置價(jià)格的求取方法有等【2004年考題】 A：?jiǎn)挝槐容^法 B：工