商墅專題報告課件

1、商墅專題報告商墅專題報告上海商墅專題報告其中商墅定義為40年或者50產(chǎn)權(quán)的獨棟別墅產(chǎn)品1、上海商墅的發(fā)展定位2、各發(fā)展方向的案例分析上海商墅專題報告1、上海商墅的發(fā)展定位2、各發(fā)展方向的案例分上海商墅的發(fā)展定位方向調(diào)研Part 1上海商墅的發(fā)展定位方向調(diào)研Part 1上海商墅幾大發(fā)展方向經(jīng)營方向方向二- 獨棟住宅方向四- 婚慶會所方向一- 總部辦公方向三- 獨棟商業(yè)截止目前（2013年10月），上海商墅的發(fā)展定位主要包括四個方向：總部辦公方向、獨棟住宅方向、獨棟商業(yè)方向及婚慶會所方向。上海商墅幾大發(fā)展方向經(jīng)營方向方向二方向四方向一方向三截止目前各發(fā)展方向的案例分析Part 2各發(fā)展方向的案例分

2、析Part 2商墅發(fā)展方向一：總部辦公商墅發(fā)展方向一：總部辦公最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公上海獨棟總部辦公最早出現(xiàn)于21世紀初期；獨棟辦公樓多為中心城區(qū)的多形態(tài)辦公樓中組合部分或者一般選址位于市郊開發(fā)區(qū)和科技園區(qū)；產(chǎn)品面積從200-500平米的小獨棟到幾千平米的整棟辦公大樓；大多數(shù)的企業(yè)獨棟辦公樓的區(qū)域選擇都位于產(chǎn)業(yè)園中，可以充分享受園區(qū)中的優(yōu)惠政策，更好地促進企業(yè)，特別是成長型企業(yè)的發(fā)展；上海獨棟總部辦公情況主要分布：城市中心區(qū)域、市郊產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展方向一：總部辦公最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公上海獨棟總部辦公最早出現(xiàn)于2最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公三大優(yōu)勢：獨棟總部辦公的人性化和生態(tài)化設(shè)計，有

3、利于企業(yè)提升自身的生產(chǎn)效率；獨棟總部辦公可根據(jù)企業(yè)需求，定制化設(shè)計，最大化滿足企業(yè)自身辦公的需求；獨棟總部辦公具有獨立的冠名權(quán)，由此可以提升企業(yè)自身的形象，創(chuàng)造出品牌效應(yīng)。獨棟總部辦公的優(yōu)勢：高端+私密+定制化+冠名權(quán)+彰顯企業(yè)實力發(fā)展方向一：總部辦公最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公三大優(yōu)勢：獨棟總部辦公的優(yōu)勢最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公典型案例18號橋位置：建國中路8號建筑面積：12,000平方米改造原型：上汽集團工業(yè)廠房8號橋園區(qū)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)地標(biāo)建筑設(shè)計設(shè)計咨詢影業(yè)制作主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向一：總部辦公最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公典型案例18號橋位置：建典型案例18號橋8號橋之所以命名為“橋”是有特別

4、意義形象上，每一座辦公樓都有天橋相連；內(nèi)涵上，它是連接國內(nèi)外各創(chuàng)意咨詢專業(yè)服務(wù)團隊的溝通之橋。最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公發(fā)展方向一：總部辦公典型案例18號橋8號橋之所以命名為“橋”是有特別意義最常典型案例18號橋8 號橋開放的工作空間（300-1300），布局合理的生態(tài)環(huán)境（木質(zhì)走廊），以及獨特建筑風(fēng)格（7棟建筑+4座風(fēng)格各異的橋）非常符合創(chuàng)意人士的要求，因此成功地吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時尚類的企業(yè)入駐。最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公發(fā)展方向一：總部辦公典型案例18號橋8 號橋開放的工作空間（300-1300典型案例18號橋營銷模式：項目于2004年7月改造完畢，采用現(xiàn)房出租形式運營當(dāng)前租

5、金情況與周邊辦公產(chǎn)品對比：項目產(chǎn)品類型單套面積租金價格8號橋創(chuàng)意總部企業(yè)園區(qū)300-13004.5-5.5元/城匯大廈甲級標(biāo)準辦公250-8007.5元/瑞金大廈甲級標(biāo)準辦公170-5007.6元/項目表現(xiàn)：租金不及周邊標(biāo)準辦公項目，僅為其它項目租金的66.7%最常見的商墅發(fā)展方向總部辦公發(fā)展方向一：總部辦公典型案例18號橋營銷模式：項目于2004年7月改造完畢，典型案例2復(fù)地中環(huán)天地（綠地墅）開發(fā)規(guī)模：占地面積14萬，總建面積約32萬項目定位：集園林辦公、生態(tài)獨棟等于多種業(yè)態(tài)于一體項目產(chǎn)品：一期包含2棟標(biāo)準寫字樓、1棟SOHO；二期由110棟生態(tài)獨棟組成；三期為5棟定制式寫字樓獨棟產(chǎn)品： 4

6、50-600平方米，贈送地下室、地下車位及露臺，毛坯中環(huán)生態(tài)獨棟商務(wù)產(chǎn)品發(fā)展方向一：總部辦公典型案例2復(fù)地中環(huán)天地（綠地墅）開發(fā)規(guī)模：占地面積14萬典型案例2復(fù)地中環(huán)天地（綠地墅）營銷模式：項目于2011年11月采用準現(xiàn)房直接銷售總部辦公獨棟別墅產(chǎn)品銷售情況與周邊辦公產(chǎn)品對比：項目產(chǎn)品類型單套面積去化速度整體價格復(fù)地中環(huán)天地總部辦公450-600約2600/月24000元/上海國際研發(fā)總部基地總部辦公1800-9200/棟約2200/月12308元/項目表現(xiàn)：項目的總部辦公因較高的產(chǎn)品品質(zhì)，與周邊總部辦公比較具備一定的溢價能力，去化速度尚可發(fā)展方向一：總部辦公典型案例2復(fù)地中環(huán)天地（綠地墅）營

7、銷模式：項目于2011典型案例3印象鋼谷2期辦公樓研發(fā)、會議、展示綜合管理區(qū)北金石路商務(wù)會所集中商業(yè)樓35棟雙拼別墅小高層辦公樓1期項目總體二期開發(fā)，是一個集商務(wù)會所、居住、研發(fā)、辦公、會議、展示等綜合管理服務(wù)為一體的現(xiàn)代商務(wù)花園。 一期占地150畝：商務(wù)會所(3300)、35棟雙拼式別墅70套，面積286、5幢中高層辦公樓。雙拼別墅為總部辦公的主力產(chǎn)品銷售；二期2013年動工。美蘭湖商務(wù)別墅，我國最大素混凝土建筑體發(fā)展方向一：總部辦公典型案例3印象鋼谷2期辦公樓研發(fā)、會議、金石路商務(wù)會所典型案例3印象鋼谷土地價格：土地時間土地性質(zhì)樓板價寶山工業(yè)園部分地塊2005-8之前工業(yè)600 元/銷售價

8、格：銷售周期去化量去化速度銷售價格2010.8-至今4005共計14套（月均去化0.25套）14,300元/項目整體價格約在14,300元/，超過不足600元/的樓板價23倍發(fā)展方向一：總部辦公典型案例3印象鋼谷土地價格：土地時間土地性質(zhì)樓板價寶山工典型案例3印象鋼谷營銷模式：項目于2008年3月采用準現(xiàn)房直接銷售，總部獨棟辦公產(chǎn)品雙拼別墅產(chǎn)品屬性為廠房銷售情況與周邊辦公產(chǎn)品對比：項目產(chǎn)品類型單套面積去化速度整體價格印象鋼谷雙拼總部辦公28672/月14300元/項目表現(xiàn)：總部產(chǎn)品溢價能力較強，去化速度緩慢，適宜無資金回籠壓力的開發(fā)企業(yè)區(qū)域內(nèi)無同類產(chǎn)品（辦公、工業(yè)屬性）發(fā)展方向一：總部辦公典型

9、案例3印象鋼谷營銷模式：項目于2008年3月采用準現(xiàn)曹路寶龍城市廣場，18萬平米集購物、餐飲、休閑、游樂、商務(wù)、文娛于一體的區(qū)域商業(yè)商務(wù)中心；北區(qū)36棟全能性商務(wù)別墅，單套面積400-800，濱水而建；聯(lián)排別墅形態(tài)，地上1-3層，地下附贈地下室及3個車位。區(qū)域內(nèi)稀缺型可售企業(yè)公館典型案例4寶龍城市廣場發(fā)展方向一：總部辦公曹路寶龍城市廣場，18萬平米集購物、餐飲、休閑、游樂、商務(wù)、生態(tài)商住引入生態(tài)花園式景觀均濱水而建，城市稀貴的親水體驗全面功能400-800 面積，可自由劃分布局車位配比達到1:3典型案例4寶龍城市廣場發(fā)展方向一：總部辦公生態(tài)商住典型案例4寶龍城市廣場發(fā)展方向一：總部辦公土地價格

10、：土地時間土地性質(zhì)樓板價曹路新市鎮(zhèn)A4-8、A4-9、A4-13地塊2011-2辦公樓，商業(yè)用地，商業(yè)用地3429/銷售價格（商住別墅）：銷售周期去化量去化速度銷售價格2012.11至今6337共計14套（月均去化1.3套）17924元/項目整體價格約在17924元/，較3429元/的樓板價超過5倍，月均去化1.3套典型案例4寶龍城市廣場發(fā)展方向一：總部辦公土地價格：土地時間土地性質(zhì)樓板價曹路新市鎮(zhèn)A4-8、A4-9營銷模式：項目于2012年11月采用期房直接銷售，辦公屬性聯(lián)排別墅（40年產(chǎn)權(quán)）銷售情況與周邊住宅產(chǎn)品對比：項目產(chǎn)品類型單套面積去化速度整體價格寶龍城市廣場聯(lián)排別墅（辦公性質(zhì)）40

11、0-800576/月17924元/藍山小城聯(lián)排別墅160-3501189/月30823元/項目表現(xiàn)：辦公屬性別墅產(chǎn)品去化速度僅為住宅產(chǎn)品50%；因其辦公屬性，銷售價格上有40%的折損典型案例4寶龍城市廣場發(fā)展方向一：總部辦公營銷模式：項目于2012年11月采用期房直接銷售，辦公屬性聯(lián)發(fā)展方向一：總部辦公分布特征：發(fā)展定位為總部辦公的商墅分布較為離散，全市各個區(qū)位均有出現(xiàn)產(chǎn)品特點：市中心的總部辦公多以園區(qū)內(nèi)獨棟辦公為主（多為老建筑的基礎(chǔ)上后期改建），市郊區(qū)域總部辦公多為生態(tài)低密度綜合體，集總部辦公、商務(wù)會所、休閑娛樂于一體價格及銷售情況：通常地價較低，市中心大部分獨棟總部辦公以租賃為主，市郊區(qū)域

12、溢價能力較高，但銷售速度緩慢發(fā)展方向一：總部辦公分布特征：發(fā)展定位為總部辦公的商墅分布較商墅發(fā)展方向二：獨棟住宅商墅發(fā)展方向二：獨棟住宅典型案例上置名人天地上置名人天地是上置集團在羅店新鎮(zhèn)重點打造的首創(chuàng)四位一體式果嶺中央會館社區(qū)，集獨棟會館、五星級酒店、金熊會所、36洞高爾夫球場于一體。 上置名人天地推出88套40年產(chǎn)權(quán)別墅，單棟面積383-514美蘭湖獨棟高爾夫商務(wù)別墅發(fā)展方向二：獨棟住宅典型案例上置名人天地上置名人天地是上置集團在羅店新鎮(zhèn)重點典型案例上置名人天地戶型設(shè)計和營銷推廣都以居住功能為導(dǎo)向發(fā)展方向二：獨棟住宅典型案例上置名人天地戶型設(shè)計和營銷推廣都以居住功能為導(dǎo)向典型案例上置名人天

13、地營銷模式：項目于2011年12月采用準現(xiàn)房直接銷售，高爾夫獨棟別墅（辦公性質(zhì)，40年產(chǎn)權(quán)）銷售情況與周邊住宅產(chǎn)品對比：項目產(chǎn)品類型單套面積去化速度整體價格上置名人天地獨棟別墅（辦公性質(zhì)）383-514414/月42700元/遠洋博堡獨棟別墅600-1200178/月59081元/上置香島原墅聯(lián)排別墅（類獨棟）22057/月52837元/項目表現(xiàn)：因區(qū)域獨棟產(chǎn)品供應(yīng)不足，無法衡量其去化準確速度對比；銷售價格上僅有10-15%的折損發(fā)展方向二：獨棟住宅典型案例上置名人天地營銷模式：項目于2011年12月采用發(fā)展方向二：獨棟住宅分布特征：多分布于擁有稀缺資源/生態(tài)資源的非市中心地帶，因無任何商務(wù)氛

14、圍無法開發(fā)辦公產(chǎn)品，借助稀缺資源打造居住型產(chǎn)品產(chǎn)品特點：面積段設(shè)計較常規(guī)居住產(chǎn)品更具尺度，同時注重滿足成功商務(wù)人士的居住需求價格及銷售情況：與70年產(chǎn)權(quán)的獨棟住宅比較，價格有一定的折損，銷售速度無一般規(guī)律，相對不可控發(fā)展方向二：獨棟住宅分布特征：多分布于擁有稀缺資源/生態(tài)資源商墅發(fā)展方向三：獨棟商業(yè)商墅發(fā)展方向三：獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)的集中表現(xiàn)形式市中心獨棟式老洋房（商業(yè)&展示店）市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）郊區(qū)商業(yè)體（內(nèi)含獨棟）發(fā)展方向三：獨棟商業(yè)獨棟商業(yè)的集中表現(xiàn)形式市中心獨棟式老洋房（商業(yè)&展示店）市中方向三：獨棟商業(yè)市中心獨棟式老洋房南昌路瑞金路路口獨棟500平商鋪出租不可餐飲租金價格：

15、110000元/月（約 7.33 元/天）商鋪面積：500商鋪類型：商業(yè)街商鋪所在區(qū)域：上海-盧灣-淮海中路商鋪地址：南昌路適合經(jīng)營：美容美發(fā)、服裝服飾、休閑娛樂方向三：獨棟商業(yè)市中心獨棟式老洋房南昌路瑞金路路口獨棟5凱旋路新華路沿街，獨棟，1-4層租金價格：65000元/月（約 4.33 元/天）商鋪面積：500商鋪類型：商業(yè)街商鋪商鋪名稱：新華路沿街商鋪所在區(qū)域：上海-長寧-新華路適合經(jīng)營：教育,產(chǎn)品展示,醫(yī)療門診,體驗中心,售后服務(wù),以及文化傳媒方向三：獨棟商業(yè)市中心獨棟式老洋房凱旋路新華路沿街，獨棟，1-4層租金價格：65000元/月四川北路多倫路商圈,獨棟商鋪租金價格： 86000元

16、/月（約 8.96 元/天）商鋪面積： 320商鋪狀態(tài)： 空鋪 出租商鋪類型： 商業(yè)街商鋪商鋪名稱： 四川北路2099號所在區(qū)域： 上海 - 虹口 - 四川北路 商鋪地址： 2099號方向三：獨棟商業(yè)市中心獨棟式老洋房四川北路多倫路商圈,獨棟商鋪租金價格： 86000元/月（約徐家匯 獨棟洋房招租 衡山路天平路租金價格： 180000 元/月（20元/天）商鋪面積： 300商鋪類型： 商業(yè)街商鋪商鋪名稱： 徐匯衡山路所在區(qū)域： 上海 - 徐匯 - 徐家匯 商鋪地址： 徐匯 徐家匯 衡山路/天平路方向三：獨棟商業(yè)市中心獨棟式老洋房徐家匯 獨棟洋房招租 衡山路天平路租金價格： 180000 原法租

17、界衡山路獨棟別墅租金價格： 160000元/月（約 13.33 元/天）商鋪面積： 400商鋪類型： 商業(yè)街商鋪商鋪名稱： 復(fù)興中路1252弄所在區(qū)域： 上海 - 徐匯 - 其他 商鋪地址： 復(fù)興中路1252弄方向三：獨棟商業(yè)市中心獨棟式老洋房原法租界衡山路獨棟別墅租金價格： 160000元/月（約 1方向三：獨棟商業(yè)市中心獨棟式老洋房產(chǎn)品形態(tài)：以獨棟式洋房為主，多為老式建筑，市中心核心位置，有一定的歷史沉淀價值，大部分僅有使用權(quán)，無明晰產(chǎn)權(quán)。發(fā)展方向：均為租賃形式，業(yè)主經(jīng)營方向多為高端餐飲、服裝、產(chǎn)品展示等。租金主要取決于地段，多數(shù)由4元/月20元/月不等。市中心獨棟式老洋房（商業(yè)&展示店）

18、方向三：獨棟商業(yè)市中心獨棟式老洋房產(chǎn)品形態(tài)：以獨棟式洋房典型案例1思南公館項目毗鄰復(fù)興中路和復(fù)興公園，坐落于上海商業(yè),娛樂休閑核心區(qū)域。距離北面的淮海中路商業(yè)區(qū)和東面的上海新天地僅兩個街坊。車輛經(jīng)思南路和復(fù)興中路、重慶南路抵達項目。地鐵1號線的黃陂南路站和10號線的馬當(dāng)路/淡水路站，信步即達。絕對市中心，復(fù)興公園旁思南公館的歷史沿革始于1920年，當(dāng)時上海法租界的核心區(qū)域。這一年，沿“法國公園”（French Garden，今復(fù)興公園）南面的“辣斐德路”（Rue Lafayette，今復(fù)興中路），首批花園大宅拔地而起。隨后的十年里，其他花園洋房陸續(xù)建成，吸引了大批當(dāng)時的軍政要員、企業(yè)家、專業(yè)人

19、士和知名藝術(shù)家遷入，使該地區(qū)逐漸成為當(dāng)時上流社會的集聚地。如今的思南公館是采用了保護更新與商業(yè)開發(fā)并重的模式。經(jīng)過十余年的修繕，修舊如舊，深度植入現(xiàn)代的、時尚性、個性化的商業(yè)元素，已經(jīng)成為上海的商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿。當(dāng)年名流法租界，如今高端商業(yè)標(biāo)桿方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）典型案例1思南公館項目毗鄰復(fù)興中路和復(fù)興公園，坐落于上海典型案例1思南公館特色名店B1、B2區(qū)酒店A區(qū)公寓C區(qū)企業(yè)公館D區(qū)酒店區(qū)（A區(qū)）由15棟三十年代的獨棟老洋房構(gòu)成，每棟均是600平米左右的四層別墅，風(fēng)格各異，還帶有200多平米的獨立大花園。別墅酒店都是整棟出租，住宿一晚，費用高達38000元。特色名店區(qū)（B

20、1、B2區(qū)）混合了多種老上海的住宅類型，有獨棟的花園洋房（B1區(qū)），也有里弄式的聯(lián)排老洋房（B2區(qū)）。這里有日本料理、法國餐廳、中餐館等中外美食，也有美容會館、健身會所等休閑場所，還有畫廊、花藝等藝術(shù)門面。公寓區(qū)（C區(qū)）提供118套酒店式公寓，單套面積90-350平米不等。企業(yè)會館區(qū)（D區(qū)）由十棟獨棟別墅組成，建成高檔商務(wù)會所中心，為滬上銀行VIP客戶、游艇俱樂部會員、私人飛機俱樂部會員等高端商務(wù)人群提供接待服務(wù)。方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）典型案例1思南公館特色名店酒店公寓企業(yè)酒店區(qū)（A區(qū)）由1思南公館酒店由19幢建于1920-30年代的花園洋房、1幢約于同期建成的外廊式雄

21、偉建筑和1幢新建會所組成；其中15幢獨立花園洋房為客房部分，供整幢出租；外廊式建筑樓高三層，為酒店宴會（400-500賓客）及多功能廳；新建會所設(shè)有室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿及蒸汽室、健身房、室外花園等開業(yè)時間： 2010年 住宿價格：38870元/晚客房：由15棟獨立花園洋房組成，每幢3-4層，四層洋房設(shè)電梯，面積段550-600，包含客廳、餐廳、廚房、書房、娛樂休閑房、管家用房、專用車庫及四間套房（約200），專屬大花園300-600，個別還特別配置健身房間及水療區(qū)室內(nèi)設(shè)計：15棟別墅內(nèi)部分為三種風(fēng)格：第一排的4棟為略帶上海特色的歐洲古典主義；第二排的5棟屬于簡約的現(xiàn)代派裝飾；第三排的5棟則采用

22、了時尚而跳躍的設(shè)計元素上海特色歐洲古典主義風(fēng)格專屬獨立大花園獨棟花園洋房方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）思南公館酒店上海特色歐洲古典主義風(fēng)格專屬獨立大花園獨棟花園洋北里 特色名店該區(qū)由24幢老建筑和5幢新建筑組成，總建筑面積約20，000平方米。該區(qū)的新老建筑形態(tài)豐富多姿，十多條寬窄不一的步行街和六個大小開放空間穿插其中，盡顯上海里弄街區(qū)的獨特氛圍其中約30%為各式餐飲，其中包括中外餐廳、咖啡廳、茶館、酒吧、冰激凌店和糕餅甜品店等；其余為商品零售和展銷“會所式”的經(jīng)營模式為顧客提供個別的售前和售后服務(wù)，以滿足高端客戶的個性化需求知名商家：著名藝術(shù)家施養(yǎng)德夫婦的龍門雅集畫廊、蒲蒂花

23、廊、 O.SPA、慧公館、晶浦會、日本料理魚藏、秘魯?shù)腃hicha等方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）北里 特色名店方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨西苑企業(yè)公館 位于思南路西側(cè)的10幢花園洋房為思南公館的企業(yè)公館區(qū)，出租予境內(nèi)外企業(yè)作商務(wù)用途。該等花園洋房于1930年代建成，含多種建筑風(fēng)格，樓高3-4層，單幢建筑面積約500-650平方米方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）西苑企業(yè)公館 方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨東苑至尊府邸東苑至尊府邸總建筑面積約20,000平方米，提供118套全裝修住宅單元作出售用途。單元面積由約85平方米（一房）至350平方

24、米（四房）。會所由思南公館酒店管理，設(shè)置包括室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿及蒸氣室、健身室、室外花園等。住戶禮賓部提供24小時家居服務(wù)。方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）東苑至尊府邸方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟典型案例2國際麗都城沿街商鋪麗都黃金走廊絕對市中心獨棟 “會所型”小眾商業(yè)有效差異化：不可復(fù)制的靜安人文及歷史內(nèi)涵、被賦予的價值高度、政府街區(qū)營造的引導(dǎo)概念（商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)生活居住區(qū)）、社區(qū)強力支撐以及產(chǎn)品獨特類型內(nèi)在價值：核心地段、高品質(zhì)物業(yè)、獨特立面場所精神、高尚空間氣質(zhì)、潛在高端客群消費支撐、高出租率穩(wěn)定回報、地段升值空間等方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含

25、獨棟）典型案例2國際麗都城沿街商鋪麗都黃金走廊絕對市中心獨棟 停車位每棟可購買一個車位空調(diào)安裝空調(diào)安裝在每棟樓頂?shù)闹付ㄎ恢妹簹?立方的給氣量電容量及電路自東向西第一棟：照明55A，空調(diào)53.8A; 自東向西第二棟：照明60A，空調(diào)58.8A; 自東向西第三棟：照明55A，空調(diào)53,每棟一個計量,兩個開關(guān)給水每棟兩根水管，管直徑32MM排氣與排污不得排放油煙氣消防每棟配有噴淋頭物業(yè)管理由第一太平戴維斯管理層高一層4.2米，二層4米麗都黃金走廊平面圖基本配備：860-1024獨棟面積，對入駐商戶設(shè)有嚴格門檻，嚴格保護建筑外墻、外貌單棟面積：860-1024方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨

26、棟）停車位每棟可購買一個車位麗都黃金走廊平面圖基本配備：86獨棟商業(yè)溢價顯著，較本案沿街商鋪溢價27%，相對于周邊項目溢價更高門牌號成交日期面積金額均價北京西路722號2007-6-29920.14,048.444,000北京西路708號2007-8-3859.73,539.741,171北京西路700號2007-8-8909.24,237.146,600北京西路700號2007-9-10909.24,237.146,600北京西路718號2007-10-19877.74,037.446,000北京西路780號780號幢2008-1-16934.64,018.943,000北京西路762號76

27、2號幢2008-4-231,024.84,611.645,000合計6,435.528,730.544,643.5獨棟商業(yè)：單價41,100-46,600元/，總價3,539-4,611萬/套與區(qū)域內(nèi)同時間段成交商業(yè)價格比對： 國際麗都沿街商業(yè)： 成交均價34,976元/ 溢價27%中凱城市之光沿街商業(yè)： 成交均價27,105元/ 溢價64%賢居天下苑沿街商業(yè)： 成交均價30,810元/ 溢價44%東海園沿街商業(yè)： 成交均價31,779元/ 溢價40%方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）獨棟商業(yè)溢價顯著，較本案沿街商鋪溢價27%，相對于周邊項目溢悠哈旗艦店高越傳媒麗都劇場交通銀行麗都

28、支行入駐商家：內(nèi)街主要由名店、咖啡店、酒吧組成，外街部分為知名企業(yè)、銀行高越傳媒悠哈旗艦店老洋房質(zhì)感、歷史風(fēng)韻猶存，實行統(tǒng)一招商，入駐均為知名企業(yè)，用于展示或營業(yè)網(wǎng)點方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）悠哈旗艦店高越傳媒麗都劇場入駐商家：高越傳媒老洋房質(zhì)感、歷史市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）產(chǎn)品形態(tài)：高端商業(yè)集群內(nèi)部的獨棟商業(yè)部分，多位于絕對市中心，經(jīng)典項目更是現(xiàn)代體驗與歷史文化的撞擊發(fā)展方向：租賃形式為主的高端商業(yè)集群通過統(tǒng)一租賃運營模式，合理組織業(yè)態(tài)分布；出售形式的高端商業(yè)集群通過嚴格管理使用客戶，確保項目檔次市中心高端商業(yè)集群（內(nèi)含獨棟）方向三：獨棟商業(yè)市中心高端商典型案例祥騰假日廣場純開放式BLOCK街區(qū)，引入國際全新商業(yè)模式LSP，定位“青浦時尚生活享樂園”物業(yè)地址青浦大盈鎮(zhèn)新橋路628號所在區(qū)域上海市青浦區(qū)大盈鎮(zhèn)，青浦北部板塊物業(yè)屬性目前狀況商鋪售罄，類住宅尾盤物業(yè)類別類住宅 、商鋪裝