2022年浙江省上半年房地產(chǎn)估價師理論與方法測算中的其他有關(guān)問題考試試卷

1、浙江省2017年上半年房地產(chǎn)估價師理論與方法：測算中的其他有關(guān)問題考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、已知某一臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度15m的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72m(即150英尺)、臨街寬度15m的矩形土地，根據(jù)四三二一法則，其總價為_萬元。 A109 B117 C124 D130 2、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的房屋預(yù)先售給_，并由其預(yù)付定金或房價款的行為。 A購房者 B承購人 C預(yù)買客戶 D潛在客戶

2、3、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為_萬元。 A4091 B4182 C4250 D5000 4、某房產(chǎn)面積3136m2，要求測繪精度為一級，則其限差為_。 A1 B3 C6 D105、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用

3、率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險補(bǔ)償率為安全利率的40，該房地產(chǎn)的收益價格為。 A：368萬元 B：552萬元 C：561萬元 D：920萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 6、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為_%。 A15.0 B15.7 C12.6 D11.6 7、某幢樓房的土地總面積500 ，總建筑面積1000 ，某人擁有其中80 的建筑面積，則該人占有的土地份額為。 A：008 B：016 C：05 D：004 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 8、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的_，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和

4、界限。 A選址規(guī)劃意見通知書 B規(guī)劃設(shè)計條件通知書 C建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 9、在測算資本金融資成本時，其資金占用費(fèi)是按_計算的。 A綜合利率 B貸款利率 C折現(xiàn)率 D機(jī)會成本 10、某期房1年后能投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為5000元，出租的年總收益為500元，管理費(fèi)用等其他支出為100元。假設(shè)折現(xiàn)率為10，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的3，則該期房目前的價格是元。 A：4395 B：4486 C：4636 D：4850 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格11、住房公積金管理委員會各項決策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是。 A：住房公積金管理委員會辦公室 B：住房公積金管理中心 C：當(dāng)?shù)刎斦芾聿块T D：

5、受托銀行 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、工程造價控制是控制。 A：部分管理 B：自我調(diào)解 C：全過程動態(tài) D：總價絕對 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、價格效應(yīng)是指。 A：當(dāng)某商品的價格發(fā)生變動時，消費(fèi)者需求量發(fā)生變動的現(xiàn)象 B：在理論上可用替代效應(yīng)和收入效應(yīng)的綜合作用價格效應(yīng)來解釋 C：其他商品價格不變，某商品價格發(fā)生變動，從而商品的相對價格發(fā)生變化，消費(fèi)者在原來價格組合下的購買力水平?jīng)]有發(fā)生變化的情況下，對價格變動商品的需求量發(fā)生變化的現(xiàn)象 D：由于商品價格變化引起消費(fèi)者的收入相對變化而引起商品的購買量發(fā)生變化的現(xiàn)象 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、在產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的成因中，_是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

6、 A投機(jī)需求的膨脹 B金融機(jī)構(gòu)的過度放貸 C土地的有限性和稀缺性 D媒體的夸大宣傳 15、一個建設(shè)項目需要征用的土地，應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)_。 A先征待用 B分期使用 C一次征齊 D分期規(guī)劃 16、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75和80，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的風(fēng)險。 A：市場 B：財務(wù) C：政策 D：經(jīng)營 E：借款合同 17、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于。 A：物質(zhì)折舊 B：功能折舊 C：經(jīng)濟(jì)折舊 D：會計折舊 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 18、采用成本法評估某新建商

7、品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元，土地重新取得單價為2100元，容積率為2，建筑密度為40。該商品房的單價為元。 A：3700 B：4040 C：4250 D：5300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 19、不屬于保險合同輔助人的是_。 A保險受益人 B保險代理人 C保險公估人 D保險經(jīng)紀(jì)人 20、已知某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按照_作為計息周期的。 A年 B半年 C季度 D月 21、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售成套商品住宅，應(yīng)采取的銷售方式是。 A：按套銷售 B：返本銷售 C：按房間銷售 D：售后包租 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、根據(jù)工程量清單計價

8、法，為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費(fèi)用被稱為_。 A工程建設(shè)費(fèi)用 B措施費(fèi) C規(guī)費(fèi) D直接工程費(fèi)23、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價款于半年后一次付清。5個月后，該住房價格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價款是_萬元。 A96 B104 C140 D166 24、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17、18、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9，則該房地產(chǎn)的收益價格為。 A：195萬元

9、B：210萬元 C：213萬元 D：217萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格25、某宗土地總面積2 000 ，容積率為32，對應(yīng)的土地單價為450元，現(xiàn)允許將容積率增加到43，樓面地價不變，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為。 A：274萬元 B：309萬元 C：427萬元 D：99萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、物業(yè)管理的基本特征不包括_。 A社會化 B專業(yè)化 C市場化 D職能化 2、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點(diǎn)的表述中，正確的有【2006年考題】

10、A：對當(dāng)前的價值進(jìn)行評估，一般以實地查看估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點(diǎn) B：城市房屋拆遷估價，估價時點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日 C：分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點(diǎn) D：房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點(diǎn) E：對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點(diǎn)3、跨度36m以上的廠房，其建筑結(jié)構(gòu)類型一般是_。 A磚混結(jié)構(gòu) B鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) C砌體結(jié)構(gòu) D鋼結(jié)構(gòu) 4、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括_分析。 A最低租售價格 B最低租售數(shù)量 C最低利潤水平 D最高土地取得價格5、下列關(guān)于環(huán)比發(fā)展速度的公式，正確的是。 A：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平固

11、定基期發(fā)展水平 100 B：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平固定基期發(fā)展水平 100 C：環(huán)比發(fā)展速度：(計算期發(fā)展水平+前一期發(fā)展水平) 100 D：環(huán)比發(fā)展速度=計算期發(fā)展水平前一期發(fā)展水平 100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、完全競爭的市場，必須同時具備的條件是。 A：市場上有足夠多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者 B：市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的 C：任何一個生產(chǎn)者(或消費(fèi)者)既是價格的接受者，又是價格的決定者 D：資源完全自由流動 E：市場信息是完全暢通的 7、下列需交納契稅的包括。 A：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 B：房屋交換 C：以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬 D：法定繼承人承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬 E：以土地、房

12、屋權(quán)屬抵債 8、房產(chǎn)項目測繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、開發(fā)經(jīng)營以及其他房地產(chǎn)活動過程中需要測繪等開展的測繪活動。 A：房產(chǎn)分幅平面圖 B：房產(chǎn)分丘平面圖 C：房產(chǎn)分層分戶平面圖 D：房產(chǎn)分丘平面圖相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù) E：房產(chǎn)分層分戶平面圖相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù) 9、甲銀行以1億元授信額度與乙公司設(shè)定了最高額抵押權(quán)，一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務(wù)履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是億元。 A：0.3 B：0.5 C：0.8 D：1.0 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，不正確的有。 A：內(nèi)部收益率總是大

13、于目標(biāo)收益率 B：內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率 C：同一項目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率 D：內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率 E：內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越大11、以下影響供需的主要因素中，影響房地產(chǎn)周期循環(huán)的最關(guān)鍵的因素是_。 A房地產(chǎn)價格 B房地產(chǎn)市場預(yù)期 C金融相關(guān)因素 D相關(guān)商品價格 12、省、直轄市、自治區(qū)人民政府根據(jù)法律、行政法規(guī)制定的規(guī)范性法律文件是_。 A地方性法規(guī) B政府規(guī)章 C部門規(guī)章 D自治條例 13、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定中規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后_日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同

14、等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格”。 A30 B90 C50 D6014、如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為。 A：05 B：10 C：15 D：20 E：30 15、權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容是_。 A征地制度 B房產(chǎn)審查制度 C登記發(fā)證制度 D糾紛處理制度 16、_是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動。 A房地產(chǎn)經(jīng)營 B房地產(chǎn)管理 C房地產(chǎn)開發(fā) D房地產(chǎn)運(yùn)作 17、政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標(biāo)是_。 A轉(zhuǎn)讓利潤 B市場影響 C產(chǎn)權(quán)是否清晰 D被拆遷人的利益 18、是指現(xiàn)象

15、在較長時期內(nèi)發(fā)生的周期性波動。 A：長期趨勢 B：季節(jié)波動 C：不規(guī)則波動 D：循環(huán)波動 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、根據(jù)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，下列關(guān)于估價專家鑒定的表述中，不正確的是。 A：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上(含3人)單數(shù)成員組成鑒定組 B：估價報告存在技術(shù)問題的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告 C：估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告 D：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起7日內(nèi)，出具書面鑒定意見 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán) 境的一種活動。這里的資源包括了等諸方面。 A：城市基礎(chǔ)設(shè)施

16、B：高新技術(shù) C：城市公用配套設(shè)施 D：資金 E：專業(yè)人員經(jīng)驗 21、停車指數(shù)，即每100營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在之間。 A：45 B：56 C：46 D：58 E：借款合同 22、按不同的信用形式劃分，金融工具可分為。 A：商業(yè)信用工具 B：消費(fèi)信用工具 C：國際信用工具 D：國家信用工具 E：短期信用工具23、A房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項目，A房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備的轉(zhuǎn)讓條件是_。 A按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金1000萬元 B按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)出讓金600萬元 C取得了該房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)證書 D實