2022年河南省房地產(chǎn)估價師理論與方法房地產(chǎn)實物因素考試試卷

1、河南省2017年房地產(chǎn)估價師理論與方法：房地產(chǎn)實物因素考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于。 A：觀察法 B：實驗法 C：討論法 D：問卷調(diào)查法 E：借款合同 2、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎設施和公共配套設施建設費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事業(yè)性

2、收費。假定該項目需交納的有關稅金按開發(fā)成本的4%計，管理費率和開發(fā)利潤執(zhí)行國家有關規(guī)定，該幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為（）元/m2。 A1067 B1070 C1087 D11413、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為5500萬元，流動資金為600萬元。如果投資者投入的權益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為600萬元。則該投資項目的資本金凈利潤率為（）。 A13.0% B43.3% C30% D23.3% 4、設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向當?shù)豞部門申請設立登記。 A行政管理部門 B房產(chǎn)管理部門 C工商行政管理部門 D中介管理部門5、報酬率為與所投入的資本

3、的比率。 A：凈收益 B：投資回收 C：投資回報 D：收益 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 6、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉折點上，空置率由。 A：上升到下降 B：下降到上升 C：高于合理空置率到低于合理空置率 D：低于合理空置率到高于合理空置率 E：借款合同 7、在物業(yè)管理的策劃階段中，建設單位應與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。 A：物業(yè)服務合同 B：物業(yè)管理合同 C：前期物業(yè)服務合同 D：后期物業(yè)服務合同 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、不屬于保險合同輔助人的是_。 A保險受益人 B保險代理人 C保險公估人 D保險經(jīng)紀人 9、在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目

4、為。 A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值 B：管理費用 C：銷售稅費 D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、以下權利中屬于用益物權的是。 A：抵押權 B：典權 C：建筑物區(qū)分所有權 D：質(zhì)權 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、預計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預計其價格會。 A：上升 B：下降 C：不變 D：升降難定 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關是_。 A國務院人事主管部門 B國務院建設主管部門 C省級人事主管部門 D省級房地產(chǎn)主管部門 13、是指與保險人訂立保險合同，并按照保險合同承擔繳付保險費等義務的一方。

5、 A：被保險人 B：受益人 C：保險人 D：投保人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為_。 A空置率 B有效面積系數(shù) C建筑密度 D建筑容積率 15、某房屋被火災燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應為【2003年考題】 A：被燒損前的狀況 B：被燒損后的狀況 C：被燒損前與被燒損后的差異狀況 D：未來修復或重建后的狀況 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 16、下列關于拆遷估價機構和人員，表述錯誤的是。 A：拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票、拆遷當事人抽簽以及采用拆遷當事人能夠協(xié)商一致，共同接受的方式確定估價機構 B：受托估價機構可以轉讓受托的估價

6、業(yè)務 C：估價報告應當由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字 D：估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 17、原建設部城市房屋拆遷估價指導意見規(guī)定，拆遷當事人對估價結果有異議的，可以自收到估價報告之日起日內(nèi)，向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。 A：5 B：7 C：10 D：15 E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章 18、對于置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為_。 A兩個方面：租金和物業(yè)增值 B三個方面：租金、物業(yè)增值和股權增加 C四個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅和股權增加 D五個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅、

7、股權增加和銷售額加大 19、二級中誤差公式為。 A：002+00006S B：001+00003S C：002+0001S D：004+0003S E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、股份制企業(yè)組織形式中，以最為典型。 A：無限責任制 B：有限責任制 C：股份有限責任制 D：兩合責任制 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于的統(tǒng)計。 A：不同類型的房屋的中位數(shù)租金 B：同類型的房屋的中位數(shù)租金 C：各類物業(yè)平均租金 D：同類型物業(yè)平均租金 E：借款合同 22、根據(jù)的不同，可將房地產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市場。 A：房地產(chǎn)交易方式 B：房地產(chǎn)交易順序 C：購買房

8、地產(chǎn)目的 D：房地產(chǎn)類型 E：借款合同23、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款_人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來。 A：操作風險 B：法律風險 C：信用風險 D：管理風險 E：借款合同 24、在工程建設定額中，分項最細、定額子目最多的是_。 A概算指標 B概算定額 C預算定額 D施工定額25、下列不屬于物業(yè)管理基本特性的是。 A：城市化 B：社會化 C：專業(yè)化 D：市場化 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、在我國，_是不屬于擁有強制拍賣權

9、的國家機關。 A法院 B檢察院 C海關 D軍隊 2、投資基金中，發(fā)起人與管理人、托管人之間是一種_的關系。 A投資合同 B基金發(fā)行辦法 C信托契約 D基金章程3、建筑物是否屬違章建筑，應由該建筑物所在地的_認定。 A房屋權屬登記機關 B縣級以上人民政府 C房屋拆遷管理部門 D城市規(guī)劃行政主管部門 4、耕地占用稅實行_稅率。 A遞減 B比例 C定額 D超額累進5、住房公積金的提取和使用原則不包括_的原則。 A定向使用 B安全運作 C嚴格時限 D按時使用 6、住宅共用部位、共用設施設備維修資金閑置時，可用于_。 A購買股票 B購買國債 C投資房地產(chǎn) D投資期貨 E法律、法規(guī)規(guī)定的有關范圍 7、某房

10、地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發(fā)成本為3000元/m2，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為（）。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 8、為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關的某可比實例的有關資料如下：成交價格為4000元/m，成交日期為2004年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到16月1日該類住宅價格平均每月比

11、上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于_。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m3 9、投資的特性包括_。 A投資是一種有目的的經(jīng)濟行為，是現(xiàn)在支出一定價值的經(jīng)濟活動 B投資具有時間性 C投資的目的在于得到收益 D投資具有穩(wěn)定性 E投資具有固定性 10、征收集體土地所具有的特點為_。 A具有一定的強制性 B被征用單位可以根據(jù)實際情況提出異議 C妥善安置被征地單位人員的生產(chǎn)和生活，用地單位向被征地單位給予經(jīng)濟補償 D被征用后的土地所有權發(fā)生轉移 E土地征用后被征地單位的人員全部轉為城鎮(zhèn)戶口11、房地產(chǎn)估價機構設立分支機構的條件

12、包括等。(2008年試題) A：房地產(chǎn)估價機構具有一、二級資質(zhì) B：分支機構負責人應當是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的專職注冊房地產(chǎn)估價師 C：在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師 D：有固定的經(jīng)營服務場所 E：估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內(nèi)部管理制度健全 12、下列關于可變成本的變動規(guī)律，表述正確的是。 A：隨著可變要素投入量的增加，產(chǎn)量逐漸減少 B：隨著可變要素投入量的增加，由于最初固定生產(chǎn)要素與可變生產(chǎn)要素得到充分利用，因此可變成本的增加率小于產(chǎn)量的增加率 C：隨著可變要素投入量的增加，由于最初固定生產(chǎn)要素與可變生產(chǎn)要素未得到充分利用，因此可變

13、成本的增加率大于產(chǎn)量的增加率 D：當可變要素和產(chǎn)量增加到一定數(shù)量后，由于邊際收益遞減規(guī)律的作用，因而使可變成本的增加率又小于產(chǎn)量的增加率 E：當可變要素和產(chǎn)量增加到一定數(shù)量后，由于邊際收益遞減規(guī)律的作用，因而使可變成本的增加率又大于產(chǎn)量的增加率 13、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于。 A：成本加成定價法 B：目標定價法 C：認知價值定價法 D：領導定價法 E：借款合同14、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有。 A：潛在毛租金收入 B：有效毛收入 C：凈運營收益 D：稅前現(xiàn)金流量 E：稅后現(xiàn)金流量 15、動態(tài)投資回收期是指項目以_所需的時間。 A經(jīng)營收入抵償全部投資 B全部現(xiàn)金流入抵

14、償全部現(xiàn)金流出 C凈收益抵償全部投資 D凈收益現(xiàn)值抵償全部投資 16、城市詳細規(guī)劃分為_。 A近期性詳細規(guī)劃和遠期性詳細規(guī)劃 B近期性詳細規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃 C近期性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃 D控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃 17、合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3時，如果買受人不退房，產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，處理的原則是。 A：面積誤差比在3以內(nèi)(含3)的房價款由買受人補足 B：面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人 C：絕對值超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人 D：絕對值超過3的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三倍返還買受人 E：絕對值

15、超過3的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人 18、下面不屬于不可控制因素的調(diào)查的是 A：市場需求容量調(diào)查 B：市場營銷因素調(diào)查 C：競爭情況調(diào)查 D：消費者調(diào)查 E：借款合同 19、房地產(chǎn)總登記應由_在規(guī)定的登記期限開始之日30日內(nèi)發(fā)布公告。 A當?shù)卣恋毓芾聿块T B當?shù)乜h級以上人民政府房屋管理部門 C當?shù)乜h級以上人民政府 D當?shù)乜h級以上人民政府土地管理部門 20、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定確定，對招標出讓中， 應當確定為中標人。 A：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標人 B：能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準之一的投標人 C：能夠滿足招標

16、文件的形式性要求且價格最高的投標人 D：能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最低的投標人 E：能夠滿足招標文件的實質(zhì)性要求且價格最高的投標人 21、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價格為800元/m2，建筑物重置價格為900元/m2，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為_。 A44% B50% C67% D86% 22、根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范，下列項目中，不計算建筑面積的是_。 A無頂蓋的室外樓梯 B與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊 C房屋之間無上蓋的架空通廊 D與房屋相連有上蓋無柱的走廊23、下列指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目靜態(tài)盈利能力指標的有。 A：凈現(xiàn)值