某工程項(xiàng)目策劃書(shū)

1、 畢業(yè)設(shè)計(jì) “西城印印象”項(xiàng)目策策劃書(shū)目 錄錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc231285029 摘要 PAGEREF _Toc231285029 h 4 HYPERLINK l _Toc231285030 關(guān)鍵詞 PAGEREF _Toc231285030 h 44 HYPERLINK l _Toc231285031 前言 PAGEREF _Toc231285031 h 6 HYPERLINK l _Toc231285032 第一章項(xiàng)項(xiàng)目概況況 PAGEREF _Toc231285032 h 7 HYPERLINK l _Toc231285033 1.1 土地

2、概概況 PAGEREF _Toc231285033 h 7 HYPERLINK l _Toc231285034 1.2項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域描描述 PAGEREF _Toc231285034 h 9 HYPERLINK l _Toc231285035 1.3 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)概況PAGEREF _Toc231285035 h 99 HYPERLINK l _Toc231285036 第二章投投資環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc231285036 h 110 HYPERLINK l _Toc231285037 2.1宏宏觀投資資環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc231285037 h 100 H

3、YPERLINK l _Toc231285038 2.2中中觀投資資環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc231285038 h 166 HYPERLINK l _Toc231285039 2.3微微觀投資資環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc231285039 h 233 HYPERLINK l _Toc231285040 第三章市市場(chǎng)調(diào)研研與分析析 PAGEREF _Toc231285040 h 28 HYPERLINK l _Toc231285041 3.1購(gòu)購(gòu)房者總總體期望望 PAGEREF _Toc231285041 h 28 HYPERLINK l _Toc231285042 3.2

4、購(gòu)購(gòu)房者的的購(gòu)房意意圖 PAGEREF _Toc231285042 h 311 HYPERLINK l _Toc231285043 3.3購(gòu)購(gòu)房者對(duì)對(duì)生活配配套設(shè)施施的要求求 PAGEREF _Toc231285043 h 32 HYPERLINK l _Toc231285044 3.4購(gòu)購(gòu)房者對(duì)對(duì)小區(qū)建建設(shè)的期期望 PAGEREF _Toc231285044 h 344 HYPERLINK l _Toc231285045 3.5購(gòu)購(gòu)房者對(duì)對(duì)該區(qū)域域商業(yè)投投資的預(yù)預(yù)期 PAGEREF _Toc231285045 h 355 HYPERLINK l _Toc231285046 3.6購(gòu)購(gòu)房者其其

5、他相關(guān)關(guān)信息 PAGEREF _Toc231285046 h 337 HYPERLINK l _Toc231285047 3.7問(wèn)問(wèn)卷分析析小結(jié) PAGEREF _Toc231285047 h 339 HYPERLINK l _Toc231285048 第四章項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分分析 PAGEREF _Toc231285048 h 400 HYPERLINK l _Toc231285049 4.1項(xiàng)項(xiàng)目所在在地最主主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分分析 PAGEREF _Toc231285049 h 400 HYPERLINK l _Toc231285050 4.2其其它相關(guān)關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán) PAGE

6、REF _Toc231285050 h 422 HYPERLINK l _Toc231285051 第五章項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊分析及及經(jīng)營(yíng)取取向 PAGEREF _Toc231285051 h 444 HYPERLINK l _Toc231285052 5.1項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc231285052 h 444 HYPERLINK l _Toc231285053 5.2相相關(guān)對(duì)策策 PAGEREF _Toc231285053 h 45 HYPERLINK l _Toc231285054 第六章項(xiàng)項(xiàng)目定位位分析 PAGEREF _Toc231285054 h 446 HYPER

7、LINK l _Toc231285055 6.1市市場(chǎng)細(xì)分分 PAGEREF _Toc231285055 h 46 HYPERLINK l _Toc231285056 6.2目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc231285056 h 449 HYPERLINK l _Toc231285057 6.3目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)定位 PAGEREF _Toc231285057 h 550 HYPERLINK l _Toc231285058 第七章產(chǎn)產(chǎn)品方案案設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc231285058 h 53 HYPERLINK l _Toc231285059 7.1產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位 PAGEREF

8、 _Toc231285059 h 553 HYPERLINK l _Toc231285060 7.2樓樓盤(pán)總體體規(guī)劃 PAGEREF _Toc231285060 h 556 HYPERLINK l _Toc231285061 7.3小小區(qū)內(nèi)各各區(qū)域規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案 PAGEREF _Toc231285061 h 558 HYPERLINK l _Toc231285062 7.4各各建設(shè)部部分面積積大小 PAGEREF _Toc231285062 h 660 HYPERLINK l _Toc231285063 7.5商商業(yè)部分分規(guī)劃 PAGEREF _Toc231285063 h 660 HYP

9、ERLINK l _Toc231285064 7.6戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì) PAGEREF _Toc231285064 h 61 HYPERLINK l _Toc231285065 第八章項(xiàng)項(xiàng)目投資資分析 PAGEREF _Toc231285065 h 666 HYPERLINK l _Toc231285066 8.1銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格的確定定 PAGEREF _Toc231285066 h 66 HYPERLINK l _Toc231285067 8.2建建立EXXCELL成本分分析模型型 PAGEREF _Toc231285067 h 68 HYPERLINK l _Toc231285068 8.3成成本

10、測(cè)算算及效益益分析表表 PAGEREF _Toc231285068 h 68 HYPERLINK l _Toc231285069 8.4項(xiàng)項(xiàng)目效益益指標(biāo)分分析 PAGEREF _Toc231285069 h 700 HYPERLINK l _Toc231285070 第九章項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施計(jì)劃 PAGEREF _Toc231285070 h 771 HYPERLINK l _Toc231285071 9.1項(xiàng)項(xiàng)目整體體控制計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc231285071 h 711 HYPERLINK l _Toc231285072 9.2項(xiàng)項(xiàng)目前期期工程實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃 PAGEREF _Toc2

11、31285072 h 72 HYPERLINK l _Toc231285073 9.3項(xiàng)項(xiàng)目工程程建設(shè)實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃 PAGEREF _Toc231285073 h 74 HYPERLINK l _Toc231285074 第十章項(xiàng)項(xiàng)目資金金計(jì)劃 PAGEREF _Toc231285074 h 775 HYPERLINK l _Toc231285075 10.11資金使使用表 PAGEREF _Toc231285075 h 775 HYPERLINK l _Toc231285076 10.22資金收收入計(jì)劃劃 PAGEREF _Toc231285076 h 76 HYPERLINK l _Toc

12、231285077 10.33資金平平衡表 PAGEREF _Toc231285077 h 776 HYPERLINK l _Toc231285078 10.44收入成成本累計(jì)計(jì)折線(xiàn)圖圖 PAGEREF _Toc231285078 h 78 HYPERLINK l _Toc231285079 第十一章章財(cái)務(wù)分析析 PAGEREF _Toc231285079 h 79 HYPERLINK l _Toc231285080 11.11 基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)及及其測(cè)算算 PAGEREF _Toc231285080 h 79 HYPERLINK l _Toc231285081 11.22經(jīng)營(yíng)收收入及成成本估算算

13、PAGEREF _Toc231285081 h 80 HYPERLINK l _Toc231285082 11.33盈利能能力分析析 PAGEREF _Toc231285082 h 81 HYPERLINK l _Toc231285083 11.44償債能能力分析析 PAGEREF _Toc231285083 h 83 HYPERLINK l _Toc231285084 11.55敏感性性分析（風(fēng)險(xiǎn)分分析） PAGEREF _Toc231285084 h 885 HYPERLINK l _Toc231285085 11.66 財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論 PAGEREF _Toc231285085 h87

14、7 HYPERLINK l _Toc231285086 第十二章章項(xiàng)目市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策劃 PAGEREF _Toc231285086 h 888 HYPERLINK l _Toc231285087 12.11項(xiàng)目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)及廣廣告語(yǔ)設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc231285087 h 888 HYPERLINK l _Toc231285088 12.22項(xiàng)目主主要營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略 PAGEREF _Toc231285088 h 990 HYPERLINK l _Toc231285089 12.33分期營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略略 PAGEREF _Toc231285089 h 93 HYPERLINK l _Toc23

15、1285090 12.44銷(xiāo)售成成本測(cè)算算 PAGEREF _Toc231285090 h 1000 HYPERLINK l _Toc231285091 12.55營(yíng)銷(xiāo)策策劃總結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc231285091 h 1033 HYPERLINK l _Toc231285092 第十三章章項(xiàng)目建建設(shè)及組組織管理理 PAGEREF _Toc231285092 h 1077 HYPERLINK l _Toc231285093 13.11 項(xiàng)目目組織機(jī)機(jī)構(gòu)與管管理范圍圍 PAGEREF _Toc231285093 h 1077 HYPERLINK l _Toc231285094 13.2

16、2建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施管理 PAGEREF _Toc231285094 h 1108 HYPERLINK l _Toc231285095 13.33前期物物業(yè)管理理和商業(yè)業(yè)管理 PAGEREF _Toc231285095 h 1110 HYPERLINK l _Toc231285096 總結(jié)與體體會(huì) PAGEREF _Toc231285096 h 1111 HYPERLINK l _Toc231285097 致謝 PAGEREF _Toc231285097 h 1114 HYPERLINK l _Toc231285098 參考文獻(xiàn)獻(xiàn) PAGEREF _Toc231285098 h 1155摘要1項(xiàng)

17、目目選址宗地位于于成都市市郫縣紅紅光鎮(zhèn)，占地面面積400,0000.220合合60畝畝，土地地用途為為二類(lèi)商商業(yè)住宅宅混合用用地，使使用年限限住宅770年、商業(yè)440年。土地起起拍價(jià)為為1500萬(wàn)元/畝，成成交價(jià)為為2000萬(wàn)元/畝。2項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)建建設(shè)概況況本項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)面積為為21004000，其其中地上上建筑面面積15596000（住宅面面積14476000，商業(yè)面面積1220000），地下建建筑面積積508800。住宅宅戶(hù)數(shù)為為18113戶(hù)，地下停停車(chē)位112700個(gè)。建建筑密度度29.5%，容積率率3.999，綠綠化率440%。3項(xiàng)目目整體進(jìn)進(jìn)度該項(xiàng)目整整體運(yùn)作作時(shí)間從從20110

18、年11月至220111年122月，歷歷時(shí)2年年。項(xiàng)目目準(zhǔn)備及及前期工工程從220100年1月月至6月月，主要要用于取取得土地地和項(xiàng)目目立項(xiàng)等等前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作。項(xiàng)目目建設(shè)工工程從220100年7月月至20011年年12月月。項(xiàng)目目市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)從220100年100月至220111年122月銷(xiāo)售售完畢。4經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析概概況本項(xiàng)目是是總投資資5.336億元元，銷(xiāo)售售收入77.566億元，自有資資金1.6億元元，貸款款1.22億元。經(jīng)測(cè)算算，項(xiàng)目目可獲得得凈利潤(rùn)潤(rùn)約1億億元，每每平米開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)利潤(rùn)為為4788元。在在年基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率為100%的時(shí)時(shí)候，項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值可達(dá)達(dá)52998.118萬(wàn)元元，具有

19、有較強(qiáng)的的盈利能能力、償償債能力力和抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力力。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)、策劃、市場(chǎng)調(diào)調(diào)查、經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析、市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)AbsttracctThe lannd iis llocaatedd inn thhe HHonggGuaang villlagge oof CChenngDuu ciity, Thhe nnet acrreagge iis 440,0000.20 (60mmu) acrres, foor tthe seccondd raank of lannd uuse to ressideentiial usee. TThe serrvicce llifee iss 700 yeearss foor

20、 rresiidenntiaal, 40 yeaars forr coommeerciial. Laand aucctioon ppricce iis ffromm 1.5 mmilllionn peer aacree, aand barrgaiin oon 22 miilliion.The oveeralll ooperratiion of thee prrojeect dattes froom JJanuuaryy 20010 tto DDeceembeer 220111, annd llastts 22 yeearss. BBuilldinng pprojjectt daatess fr

21、rom Jully 220100 too Deecemmberr 20011, laastss 188 moonthhs. Salle sstarrts atOOctooberr20110 aand is exppectted to be commpleetedd inn Deecemmberr 20011,lassts 15 monnthss.Thiss prrojeect is invvestted by thee Juue CComppanyy whhichh innputts 5536 milllioon ffor tottal connstrructtionn fuundss, oo

22、f wwhicch 1160 milllioon iis iits ownn fuundss, aand 1200 miilliion is borrroww frrom bannd. Aftter callcullatiion, thhe ttotaal nnetpproffit on invvesttmennts cann acchieeve 1000 miilliion. Annd wwhenn Iccis 10%, tthe NPVV caan aachiievee abboutt 533.988 miilliion.Afteer aanallysiis aand meaasurrem

23、eent, prrojeect impplemmenttatiion schheduule is reaasonnablle aand proofitt maargiin ssatiisfiies thee baasicc reequiiremmentts. So it is worrthyy off thhe iinveestmmentt.Key worrds Reall esstatte、PPlannninng、MMarkket ressearrch、Ecoonommic anaalyssis、Marrkett prromootioon前言通過(guò)大學(xué)學(xué)本科四四年期間間對(duì)房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識(shí)的的

24、學(xué)習(xí)，在大四四的最后后一學(xué)期期，通過(guò)過(guò)自主完完成一份份全過(guò)程程房地產(chǎn)產(chǎn)策劃，熟悉并并掌握本本專(zhuān)業(yè)相相關(guān)知識(shí)識(shí)。房地產(chǎn)策策劃是一一個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性、政政策性、技術(shù)性性、創(chuàng)新新性極強(qiáng)強(qiáng)的復(fù)雜雜綜合過(guò)過(guò)程。通通過(guò)這次次設(shè)計(jì)有有利于熟熟悉掌握握房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的的全程編編制過(guò)程程；熟悉悉房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)政政策、法法規(guī)；熟熟悉市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研方方法和程程序；熟熟悉成本本核算的的相關(guān)技技術(shù)知識(shí)識(shí)；熟悉悉項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的相關(guān)關(guān)內(nèi)容；熟悉房房地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的相關(guān)關(guān)流程，并能制制定市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方方案；最最終培養(yǎng)養(yǎng)我們嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪夁壿嬎季S維和創(chuàng)新新思維，增強(qiáng)實(shí)實(shí)際工作作能力。本次策劃劃主要內(nèi)內(nèi)容及具具體操作作步驟如如下：（1）首首先

25、通過(guò)過(guò)對(duì)以往往課程的的復(fù)習(xí)，熟悉房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全程程策劃的的流程及及其內(nèi)容容；（2）通通過(guò)互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)，選選擇符合合設(shè)計(jì)要要求的待待開(kāi)發(fā)地地塊；（3）用用觀察法法、詢(xún)問(wèn)問(wèn)法、問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查法，對(duì)對(duì)選擇地地塊所在在區(qū)域進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研與與分析；（4）根根據(jù)前面面搜集市市場(chǎng)信息息和網(wǎng)上上所的資資料，進(jìn)進(jìn)行投資資環(huán)境分分析及SSWOTT分析；（5）根根據(jù)以上上資料，對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行細(xì)細(xì)分，鎖鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)，確定產(chǎn)產(chǎn)品方案案；（6）根根據(jù)項(xiàng)目目規(guī)模和和規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件，編制制合理的的項(xiàng)目實(shí)實(shí)施進(jìn)度度；（7）運(yùn)運(yùn)用工程程經(jīng)濟(jì)和和工程財(cái)財(cái)務(wù)相關(guān)關(guān)知識(shí)，編制投投資分析析，經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)和和資金使使用計(jì)劃劃；（8）通通過(guò)所

26、學(xué)學(xué)市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)識(shí)，并結(jié)結(jié)合本案案特點(diǎn)，編制項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策策劃方案案；運(yùn)用工程程項(xiàng)目管管理相關(guān)關(guān)知識(shí)，編制房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目全過(guò)過(guò)程管理理方案。第一章 項(xiàng)目概概況1.1 土地概概況1.1.1土地地基本資資料（1）宗宗地編號(hào)號(hào)暫無(wú)（220099年5月月1日成成都市國(guó)國(guó)有建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)出出讓預(yù)公公告）（2）宗宗地位置置成都市郫郫縣紅光光鎮(zhèn)（西西華大學(xué)學(xué)北側(cè)）（3）凈凈用面積積（平方方米）400000.220平米米（合660畝）（4）土土地用途途及使用用年限城鎮(zhèn)混合合住在用用地，住住宅700年，商商業(yè)400年（5）凈凈用地拍拍賣(mài)起叫叫價(jià)（含含出讓金金）預(yù)計(jì)起拍拍價(jià)1550萬(wàn)/畝（成成交價(jià)220

27、0萬(wàn)萬(wàn)/畝）（6）競(jìng)競(jìng)買(mǎi)保證證金暫無(wú)（7）備備注住宅、商商業(yè)綜合合表1-11：土地地基本資資料表1.1.2 土土地規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條條件（1）容容積率1.0-4.00（2）建建筑密度度總500%，高高層30%（3）建建筑高度度低于1000米（4）綠綠地率20%表1-22：土地地規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件表1.1.3 宗地位位置該宗地位位于成都都市郫縣縣紅光鎮(zhèn)鎮(zhèn)廣場(chǎng)路路，北臨臨紅光鎮(zhèn)鎮(zhèn)城區(qū)，東接信信息工程程學(xué)院銀銀杏學(xué)院院，南靠省省屬重點(diǎn)點(diǎn)學(xué)府西西華大學(xué)學(xué)，西通老老成灌路路紅光廣廣場(chǎng)。生生活配套套設(shè)施較較為完善善，交通通便利，成灌路路、羊西西線(xiàn)沿線(xiàn)線(xiàn)、沙西西線(xiàn)延線(xiàn)線(xiàn)均可直直達(dá)。該地塊塊距城中營(yíng)門(mén)門(mén)口200分鐘，

28、步行可可到地鐵鐵2號(hào)線(xiàn)線(xiàn)站口。該地塊塊處于高高新西區(qū)區(qū)北面，地塊升升值潛力力巨大。圖1-11：項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域位置置圖總面積：60畝圖1-22：項(xiàng)目目宗地地地形圖1.2項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域描描述典型學(xué)院院式生活活配套已已經(jīng)成熟熟，醫(yī)院、銀行、中小學(xué)學(xué)校、沿街商商業(yè)等應(yīng)應(yīng)有盡有有，并可可輕松共共享28850畝畝的校園園景觀和和人文環(huán)環(huán)境。具具體配套套狀況如如下表：相關(guān)配套套配套設(shè)施施概況公建配套套中餐廳、超市、洗衣房房小區(qū)內(nèi)部部配套水岸花園園、中庭庭花園、入戶(hù)花花園中小學(xué)西華大學(xué)學(xué)、紅光光鎮(zhèn)小學(xué)學(xué)、紅光光鎮(zhèn)中學(xué)學(xué)、幼兒園園綜合商場(chǎng)場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)、特惠惠超市旗旗艦店、西城商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、西城城超市銀行農(nóng)業(yè)

29、銀行行、工商商銀行醫(yī)院紅光鎮(zhèn)醫(yī)醫(yī)院公共風(fēng)景景區(qū)沱江河畔畔風(fēng)景、校園人人文風(fēng)景景表1-33：項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域配套套設(shè)施狀狀況表1.3 項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)概況本項(xiàng)目從從20110年11月開(kāi)始始實(shí)施，20110年66月開(kāi)建建，20011年年12月月底完工工。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目建建設(shè)進(jìn)度度和成都都市商品品房預(yù)售售條件，本項(xiàng)目目從20011年1月月開(kāi)始預(yù)預(yù)售。主要規(guī)劃劃設(shè)計(jì)指指標(biāo)指標(biāo)設(shè)計(jì)計(jì)條件實(shí)際指標(biāo)標(biāo)大小土地使用用面積總面積4400000.220平米米118000平米米建筑面積積不超過(guò)11600000平平米1596600（地下550800）平米商業(yè)面積積120000平米米住宅面積積1476600平平米住宅戶(hù)數(shù)數(shù)

30、18133停車(chē)位個(gè)個(gè)數(shù)占總戶(hù)數(shù)數(shù)的700%以上上12700建筑密度度總500%，高高層30%29.55%建筑容積積率小于4.03.999建筑高度度（樓層層）低于1000米最高層不不超過(guò)990米（118、227層）綠化率大于200%40%表1-44：項(xiàng)目目概況表表第二章 投資環(huán)環(huán)境分析析2.1宏宏觀投資資環(huán)境分分析2.1.1中國(guó)國(guó)08年年宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)概況況綜合（1）全全年國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值30006770億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)9.00%。分分產(chǎn)業(yè)看看，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值3340000億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)5.55%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值14661833億元，增長(zhǎng)99.3%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值11204487

31、億億元，增增長(zhǎng)9.5%。第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值占國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的的比重為為11.3%，比上年年上升00.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；第二二產(chǎn)業(yè)增增加值比比重為448.66%，上上升0.1個(gè)百百分點(diǎn)；第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值比重重為400.1%，下降降0.33個(gè)百分分點(diǎn)。圖2-11：044-088年國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值及其其增長(zhǎng)速速度（2）居居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格比比上年上上漲5.9%，其中食食品價(jià)格格上漲114.33%。固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資價(jià)價(jià)格上漲漲8.99%。工工業(yè)品出出廠價(jià)格格上漲66.9%，其中中生產(chǎn)資資料價(jià)格格上漲77.7%，生活活資料價(jià)價(jià)格上漲漲4.11%。原原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)購(gòu)進(jìn)價(jià)格格上漲110.55%。農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品

32、生生產(chǎn)價(jià)格格上漲114.11%。農(nóng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)資料價(jià)價(jià)格上漲漲20.3%。70個(gè)個(gè)大中城城市房屋屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格上漲漲6.55%，其其中新建建住宅價(jià)價(jià)格上漲漲7.11%，二二手住宅宅價(jià)格上上漲6.2%；房屋租租賃價(jià)格格上漲11.4%圖2-22：044-088年居民民消費(fèi)價(jià)價(jià)格漲跌跌幅度（3）年年末國(guó)家家外匯儲(chǔ)儲(chǔ)備1994600億美元元，比上上年末增增加41178億億美元。年末人人民幣匯匯率為11美元兌兌6.883466元人民民幣，比比上年末末升值66.9%。圖2-33：044-088年末國(guó)國(guó)家外匯匯儲(chǔ)備（4）全全年稅收收收入5578662億元元（不包包括關(guān)稅稅、耕地地占用稅稅和契稅稅），比比上年增增

33、加84413億億元，增增長(zhǎng)177.0%。圖2-44：044-088年稅收收收入及及其增長(zhǎng)長(zhǎng)速度農(nóng)業(yè)全年糧食食種植面面積1006700萬(wàn)公頃頃，比上上年增加加1066萬(wàn)公頃頃；棉花花種植面面積5776萬(wàn)公公頃，減減少177萬(wàn)公頃頃；油料料種植面面積12271萬(wàn)萬(wàn)公頃，增加1139萬(wàn)萬(wàn)公頃；糖料種種植面積積1933萬(wàn)公頃頃，增加加13萬(wàn)萬(wàn)公頃。圖2-55：044-088年糧食食產(chǎn)量及及其增長(zhǎng)長(zhǎng)速度工業(yè)和建建筑業(yè)全年全部部工業(yè)增增加值11291112億億元，比比上年增增長(zhǎng)9.5%。規(guī)模以以上工業(yè)業(yè)增加值值增長(zhǎng)112.99%，其其中國(guó)有有及國(guó)有有控股企企業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)9.11%；集集體企業(yè)業(yè)增長(zhǎng)88.1%，

34、股份份制企業(yè)業(yè)增長(zhǎng)115.00%，外外商及港港澳臺(tái)商商投資企企業(yè)增長(zhǎng)長(zhǎng)9.99%；私私營(yíng)企業(yè)業(yè)增長(zhǎng)220.44%。分分輕重工工業(yè)看，輕工業(yè)業(yè)增長(zhǎng)112.33%，重重工業(yè)增增長(zhǎng)133.2%。圖2-66：044-088年工業(yè)業(yè)增加值值及其增增長(zhǎng)速度度全年全社社會(huì)建筑筑業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值值170071億億元，比比上年增增長(zhǎng)7.1%。全國(guó)具具有資質(zhì)質(zhì)等級(jí)的的總承包包和專(zhuān)業(yè)業(yè)承包建建筑業(yè)企企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)117566億元，增長(zhǎng)112.55%，其其中國(guó)有有及國(guó)有有控股企企業(yè)5009億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)21.8%；上繳稅稅金20058億億元，增增長(zhǎng)200.0%，其中中國(guó)有及及國(guó)有控控股企業(yè)業(yè)7711億元，增長(zhǎng)224.7

35、7%。圖2-77：044-088年建筑筑業(yè)增加加值及其其增長(zhǎng)速速度固定資產(chǎn)產(chǎn)投資全年全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資17722991億元元，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)25.5%。分城鄉(xiāng)鄉(xiāng)看，城城鎮(zhèn)投資資14881677億元，增長(zhǎng)226.11%；農(nóng)農(nóng)村投資資241124億億元，增增長(zhǎng)211.5%。分地地區(qū)看，東部地地區(qū)投資資874412億億元，比比上年增增長(zhǎng)200.9%；中部部地區(qū)投投資4553844億元，增長(zhǎng)332.66%；西西部地區(qū)區(qū)投資3358339億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)26.9%。圖2-88：044-088年固定定資產(chǎn)投投資及其其增長(zhǎng)速速度2.1.2 009年中中國(guó)宏觀觀經(jīng)濟(jì)狀狀況分析析預(yù)測(cè)1. 中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)將面臨

36、臨巨大挑挑戰(zhàn)20099年，由由于世界界經(jīng)濟(jì)周周期與中中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期、實(shí)體投投資調(diào)整整周期與與金融資資本調(diào)整整周期、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型力量量與周期期性調(diào)整整力量、房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)整周周期與制制造業(yè)調(diào)調(diào)整周期期等多重重因素的的疊加，結(jié)構(gòu)聯(lián)聯(lián)動(dòng)性和和剛性的的約束，中國(guó)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)將出現(xiàn)現(xiàn)超預(yù)期期深度下下滑的局局面。 2. 擴(kuò)擴(kuò)內(nèi)需投投資計(jì)劃劃將有助助于中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展4萬(wàn)億投投資刺激激計(jì)劃的的信號(hào)價(jià)價(jià)值大于于其實(shí)際際投資啟啟動(dòng)價(jià)值值，其堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的短短期政策策基礎(chǔ)決決定了它它將在短短期緩和和宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量的深度度下滑，但其相相對(duì)較小小的規(guī)模模及其投投資增進(jìn)進(jìn)型的政政策特性性決定了了它不僅僅沒(méi)改變變目前蕭蕭條產(chǎn)生生

37、的內(nèi)在在機(jī)理，反而會(huì)會(huì)在中期期加重投投資驅(qū)動(dòng)動(dòng)型增長(zhǎng)長(zhǎng)模式的的內(nèi)在矛矛盾和爆爆發(fā)的激激烈程度度，導(dǎo)致致下行區(qū)區(qū)間的期期限延長(zhǎng)長(zhǎng)、波動(dòng)動(dòng)加劇、蕭條反反復(fù)，并并使中國(guó)國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)可能能將在220088-20012年年期間出出現(xiàn)“W型”周期調(diào)調(diào)整模式式。中國(guó)國(guó)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)將于于20009年下下期見(jiàn)底底反彈，20110年宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)出現(xiàn)輕輕度復(fù)蘇蘇。 2.1.3 009年一一季度全全國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)總體運(yùn)運(yùn)行狀況況1. 投投資下滑滑較快，景氣跌跌至十年年新低09年11-2 月，城城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投投資完成成102276 億元，同比增增長(zhǎng)266.5%。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資完完成23398 億元，同比僅僅1%增

38、增長(zhǎng)，低低于本期期城鎮(zhèn)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)率255.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，而去去年同期期增速為為32.9%，下滑迅迅猛（如如圖2）。 11-2 月房地地產(chǎn)投資資占城鎮(zhèn)鎮(zhèn)投資的的比重為為23.3%，比去年年同期低低6個(gè)百百分點(diǎn)。圖2-99：全國(guó)國(guó)固定資資產(chǎn)與房房地產(chǎn)投投資規(guī)模模2. 銷(xiāo)銷(xiāo)量回暖暖仍未能能提振開(kāi)開(kāi)發(fā)商信信心，戰(zhàn)戰(zhàn)略收縮縮仍是主主基調(diào)09 年年1-22 月，土地購(gòu)購(gòu)置0.23 億平方方米、開(kāi)開(kāi)發(fā)0.26 億平方方米，分分別同比比增-330.33%和-16.1%，增速分分別比去去年同期期低688 和335 個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)；商品品房新開(kāi)開(kāi)工1.08 億平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)-155%，增

39、增速比去去年同期期低422 個(gè)百百分點(diǎn)。這三項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)表表明銷(xiāo)量量回暖仍仍未能提提振開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)后后市的信信心，買(mǎi)買(mǎi)地及新新開(kāi)工意意愿薄弱弱，戰(zhàn)略略收縮仍仍是主基基調(diào)。圖2-110：全全國(guó)099年1-2月購(gòu)購(gòu)置、開(kāi)開(kāi)發(fā)、新新開(kāi)工土土地面積積2.1.4 009年短短期房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)政策趨趨勢(shì)分析析1. 當(dāng)當(dāng)前最大大隱憂(yōu)是是投資下下滑較快快，099年政策策松動(dòng)仍仍可期待待從投資下下滑和土土地開(kāi)發(fā)發(fā)、購(gòu)置置及新開(kāi)開(kāi)工面積積出現(xiàn)的的負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)來(lái)看，當(dāng)前最最大隱憂(yōu)憂(yōu)是投資資衰退。開(kāi)發(fā)商商投資意意愿明顯顯下降，有現(xiàn)實(shí)實(shí)被動(dòng)調(diào)調(diào)整和主主動(dòng)應(yīng)對(duì)對(duì)雙重因因素影響響。為了緩解解投資負(fù)負(fù)增長(zhǎng)對(duì)對(duì) GDDP 增增長(zhǎng)的負(fù)負(fù)面

40、影響響，可以以預(yù)計(jì)未未來(lái)一段段時(shí)間，對(duì)房地地產(chǎn)的政政策總體體是偏“暖”的，形形象地總總結(jié)為“經(jīng)濟(jì)下下滑不息息，政策策松動(dòng)不不止”。2. 短短期政策策分析與與預(yù)期雖然 008 年年四季以以來(lái)出臺(tái)臺(tái)了一些些松動(dòng)政政策，但但力度仍仍不夠。一些限限制房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)的政政策并沒(méi)沒(méi)有取消消；抑制制改善需需求的政政策（如如“二套房房貸款政政策”）也沒(méi)沒(méi)有從中中央層面面完全取取消；針針對(duì)供需需兩端的的稅費(fèi)還還有很大大減免空空間；房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)報(bào)建建涉及幾幾十個(gè)審審批環(huán)節(jié)節(jié)和多項(xiàng)項(xiàng)行政規(guī)規(guī)費(fèi)，政政府辦事事效率對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商商控制成成本及時(shí)時(shí)把握市市場(chǎng)時(shí)機(jī)機(jī)有舉足足輕重的的影響，還有很很大提升升空間。可以做

41、出出如下推推測(cè)，如如果這波波回暖行行情無(wú)法法持續(xù)或或房地產(chǎn)產(chǎn)投資遲遲遲不能能見(jiàn)底回回升的話(huà)話(huà)，相關(guān)關(guān)政策將將陸續(xù)推推出，將將包括：（1）調(diào)調(diào)整900/700 政策策；（2）可可能明確確二套房房貸政策策；（3）進(jìn)進(jìn)一步降降低房地地產(chǎn)交易易環(huán)節(jié)的的各項(xiàng)稅稅費(fèi)；（4）調(diào)調(diào)低一些些行政規(guī)規(guī)費(fèi)的收收取標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（西安安、南京京等地已已經(jīng)實(shí)施施）；（5）適適當(dāng)調(diào)整整土地增增值稅和和所得稅稅的預(yù)征征制度，預(yù)征率率適當(dāng)下下調(diào)的可可能性非非常大，甚至不不排除調(diào)調(diào)低土地地增值稅稅稅率的的可能；（6）部部分城市市可能推推出購(gòu)房房入戶(hù)政政策、購(gòu)購(gòu)房退個(gè)個(gè)稅政策策；（7）調(diào)調(diào)整對(duì)“普通住住房”的界定定標(biāo)準(zhǔn)，使大部部分商品品

42、房能享享受“普通住住房”的房貸貸利率和和交易稅稅費(fèi)的政政策優(yōu)惠惠（在北北京、上上海等地地已經(jīng)實(shí)實(shí)施）；（8）放放寬境外外、港澳澳臺(tái)人士士在國(guó)內(nèi)內(nèi)置業(yè)的的限制（在廣東東已經(jīng)實(shí)實(shí)施）。上述政策策不一定定都從中中央層面面出臺(tái)，很大一一部份將將從地方方層面推推出。3. 對(duì)對(duì)保障性性住房立立法，一一定程度度上化解解了市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)樓市市的擔(dān)憂(yōu)憂(yōu)，減輕輕了政府府面對(duì)“住不起起房”、公共共服務(wù)功功能缺位位的社會(huì)會(huì)壓力。另外，從從保障性性住房方方面看，近期廈廈門(mén)、深深圳運(yùn)用用地方立立法權(quán)率率先探索索建立了了住房保保障法規(guī)規(guī)，為國(guó)國(guó)家層面面進(jìn)行相相關(guān)立法法積累了了經(jīng)驗(yàn)。立法堅(jiān)堅(jiān)持居者者“有房住住”而非“有房產(chǎn)產(chǎn)”理念

43、，“以租為為主出售售為輔”理念等等。并且且對(duì)保障障性住房房的居住住條件做做出了限限制，這這使保障障性住房房與商品品房明顯顯區(qū)隔，有效化化解了市市場(chǎng)對(duì)“保障性性住房會(huì)會(huì)沖擊商商品房”的擔(dān)憂(yōu)憂(yōu)。4. 地地方托市市，區(qū)域域龍頭房房企更受受青睞最近幾個(gè)個(gè)月來(lái)，媒體報(bào)報(bào)道的一一些新聞聞事件，如“去年下下半年萬(wàn)萬(wàn)科在杭杭州掀起起降價(jià)風(fēng)風(fēng)波后被被政府問(wèn)問(wèn)話(huà)”、以及及“恒大、萬(wàn)科南南京降價(jià)價(jià)受罰”、“沈陽(yáng)房房協(xié)組織織不降價(jià)價(jià)聯(lián)盟”等，應(yīng)應(yīng)值得關(guān)關(guān)注。雖雖然“恒大降降價(jià)受罰罰事件”已由地地方政府府澄清，但仍折折射出在在經(jīng)濟(jì)下下滑的嚴(yán)嚴(yán)峻形勢(shì)勢(shì)下，地地方托市市有所抬抬頭。雖然房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)并沒(méi)有有成為國(guó)國(guó)家200

44、09年年10大大振興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之一一，但是是作為一一國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的火車(chē)頭頭，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)勢(shì)必成成為國(guó)家家重點(diǎn)扶扶持的對(duì)對(duì)象，各各地方政政府也會(huì)會(huì)出臺(tái)各各種利好好消息，鼓勵(lì)房房地產(chǎn)投投資。作作為20010年年開(kāi)發(fā)建建設(shè)的項(xiàng)項(xiàng)目，必必然受到到宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)影響響，但綜綜上分析析，利大大于弊，具有較較好的宏宏觀投資資環(huán)境。2.2中中觀投資資環(huán)境分分析2.2.1 009年一一季度成成都市土土地市場(chǎng)場(chǎng)分析1. 土土地市場(chǎng)場(chǎng)概況圖2-111：成成都市近近五季度度土地成成交狀況況圖（1）一一季度主主城區(qū)和和郊縣共共供應(yīng)土土地14403.1畝，環(huán)比下下降811.011%，土土地供應(yīng)應(yīng)方面縮縮水嚴(yán)重重。在去去年三、

45、四季度度市場(chǎng)出出現(xiàn)大規(guī)規(guī)模供應(yīng)應(yīng)之后，09年年伊始，政府緊緊縮土地地市場(chǎng)，主城區(qū)區(qū)一月、二月甚甚至出現(xiàn)現(xiàn)了0供供應(yīng)的情情況。（2）從從圖中可可以看到到每年的的第一季季度，土土地市場(chǎng)場(chǎng)都不活活躍，008年一一季度也也僅僅只只出現(xiàn)了了9744.544萬(wàn)方的的供應(yīng)。因此本本季出現(xiàn)現(xiàn)如此供供應(yīng)量應(yīng)應(yīng)算正常常情況。畢竟無(wú)無(wú)論是政政府還是是開(kāi)發(fā)商商都無(wú)力力承受持持續(xù)的大大規(guī)模供供應(yīng)，一一季度是是一個(gè)調(diào)調(diào)整期。2. 一一季度土土地成交交情況圖2-112：成成都市009年已已季度土土地成交交狀況圖圖（1）一一季度有有14宗土土地順利利成交，比上季季度減少少了2宗。合合計(jì)面積積9766.311畝。其其中，主主城

46、區(qū)44宗土地地成交，合計(jì)面面積1551.448畝，占總成成交的115.552%；郊縣成成交100宗，合合計(jì)面積積8244.833畝，占占成交總總量的885.448%。（2）住住宅用地地共成交交4733.233畝，占占到了總總成交量量的近55成。相相比088年四季季度住宅宅用地所所占的比比例又有有所提高高。但從從具體的的成交情情況開(kāi)看看，本季季度供應(yīng)應(yīng)基數(shù)太太小，大大多數(shù)住住宅用地地都是以以起拍價(jià)價(jià)成交，并且全全部位于于郊縣。由于受受到資金金鏈緊張張的影響響，開(kāi)發(fā)發(fā)商拿地地的熱情情仍然不不高。3. 土土地成交交價(jià)格分分析成交土地地列表（萬(wàn)元/畝）時(shí)間一月二月三月主城區(qū)15.33300郊縣9533

47、.77890表2-11：099年一季季度土地地成交均均價(jià)圖2-113：近近五季度度土地成成交均價(jià)價(jià)一季度土土地成交交均價(jià)為為39.02萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝，也是是近五個(gè)個(gè)季度中中最低的的一個(gè)季季度。造造成這種種情況的的原因是是因?yàn)橛杏写篌w量量低價(jià)的的工業(yè)地地塊成交交，成交交金額大大都在330萬(wàn)元元/畝以以下，拉拉低了市市場(chǎng)的整整體成交交價(jià)格。2.2.2 009年一一季度成成都市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析1. 市市場(chǎng)概況況商品房供供應(yīng)成交交概況圖2-114：近近五季度度供應(yīng)成成交概況況一季度主主城區(qū)商商品住宅宅供應(yīng)面面積為1158.49萬(wàn)萬(wàn)平方米米，環(huán)比比下降了了9.337%，為一年年來(lái)的最最低值，供應(yīng)量量的

48、銳減減與歲末末年初的的市場(chǎng)有有關(guān)，春春節(jié)的傳傳統(tǒng)淡季季開(kāi)發(fā)商商大都選選擇觀望望，進(jìn)入入市場(chǎng)的的項(xiàng)目很很少。但但與之形形成鮮明明對(duì)比的的則是房房品房成成交量的的大幅攀攀升，本本季度商商品房成成交面為為2688.111萬(wàn)平米米，是一一年來(lái)的的最高值值，環(huán)比比上漲448.996%。單季成成交量大大幅超越越了單季季的新增增供應(yīng)量量。一季度從從供應(yīng)與與成交巨巨大的量量差可以以看到，現(xiàn)階段段的銷(xiāo)售售是以消消化市場(chǎng)場(chǎng)存量房房為主。2. 一一季度供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)分析各月供應(yīng)應(yīng)情況分分析圖2-115：第第一季度度各月土土地供應(yīng)應(yīng)情況（1）009年第第1季度主主城區(qū)供供應(yīng)商品品住宅供供應(yīng)呈現(xiàn)現(xiàn)出一個(gè)個(gè)先抑后后揚(yáng)的態(tài)態(tài)

49、勢(shì)。一一、二月月受到假假期和對(duì)對(duì)未來(lái)形形勢(shì)預(yù)判判不明的的影響，大多數(shù)數(shù)開(kāi)發(fā)商商都選擇擇了觀望望，縮量量供應(yīng)成成為前期期的主基基調(diào)。（2）進(jìn)進(jìn)入三月月隨著小小陽(yáng)春行行情的越越發(fā)明顯顯，剛性性需求的的大量釋釋放，供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)被帶動(dòng)動(dòng)，與前前兩個(gè)月月相比供供應(yīng)面積積增加667萬(wàn)方方左右。另外為為了四月月的房交交會(huì)，部部分項(xiàng)目目也推出出新房原原造勢(shì)，聚斂人人氣，一一定程度度上也帶帶動(dòng)供應(yīng)應(yīng)量。3. 一一季度商商品房需需求市場(chǎng)場(chǎng)分析（1）各各月商品品房需求求分析圖2-116：近近五季度度商品房房成交量量圖2-117：009年第第一季度度各月商商品房成成交情況況09年一一季度，主城區(qū)區(qū)商品房房成交面面積2

50、668.111萬(wàn)方方，環(huán)比比上漲448.996%，成交套套數(shù)3111455套，環(huán)環(huán)比上漲漲40.30%。一季度延延續(xù)了上上季度的的走勢(shì)成交交量節(jié)節(jié)節(jié)攀升，目前成成交量已已經(jīng)連續(xù)續(xù)5個(gè)月上上漲（008年11月成成交量開(kāi)開(kāi)始出現(xiàn)現(xiàn)環(huán)比上上漲）。從數(shù)據(jù)據(jù)可以看看到有置置業(yè)需求求的消費(fèi)費(fèi)者是大大量存在在的，經(jīng)經(jīng)過(guò)了去去年第四四季度政政策的刺刺激與價(jià)價(jià)格的調(diào)調(diào)整后，一些消消費(fèi)者心心目中的的“階段性性”低點(diǎn)出出現(xiàn)，紛紛紛開(kāi)始始介入樓樓市進(jìn)行行置業(yè)。（2）主主城區(qū)需需求分析析圖2-118：第第一季度度各行政政區(qū)商品品房成交交量一季度所所有行政政區(qū)域的的成交量量全部上上升。其其中金牛牛區(qū)成交交量大幅幅上漲，本

51、季度度成交557100套，環(huán)環(huán)比上一一季度成成交量上上漲了773.335%。成華區(qū)區(qū)和錦江江區(qū)的成成交量較較之前一一季度都都上升了了20000左右右。相較較之下青青羊、武武侯的漲漲幅則較較低，但但隨著本本輪供應(yīng)應(yīng)城西市市場(chǎng)的打打開(kāi)，預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)城西各各行政區(qū)區(qū)的成交交量也會(huì)會(huì)迎頭趕趕上。城東區(qū)域域的表現(xiàn)現(xiàn)特別明明顯，受受其帶動(dòng)動(dòng)，近期期成華、錦江、金牛區(qū)區(qū)的商品品房成交交量出現(xiàn)現(xiàn)了大漲漲。據(jù)中中原調(diào)查查顯示，拆遷戶(hù)戶(hù)集中于于成華區(qū)區(qū)，在客客戶(hù)組成成中，部部分在售售項(xiàng)目高高達(dá)455%的購(gòu)購(gòu)房者屬屬于拆遷遷戶(hù)，使使區(qū)域成成交量節(jié)節(jié)節(jié)攀升升。2.2.3 009年一一季度成成都市房房屋價(jià)格格分析1.

52、近近五季度度各區(qū)域域均價(jià)比比較圖2-119：近近五季度度各行政政區(qū)域商商品房均均價(jià)比較較（1）從從上圖的的比較中中可以看看到，第第一季度度主城區(qū)區(qū)大多數(shù)數(shù)方位的的項(xiàng)目均均價(jià)環(huán)比比都出現(xiàn)現(xiàn)了上升升，平均均漲幅為為2.227%。（2）樓樓盤(pán)價(jià)格格的上調(diào)調(diào)多集中中在2-3月，而出現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格上上調(diào)的根根本原因因則是這這輪小陽(yáng)陽(yáng)春行情情的不期期而遇。由于多多重利好好因素的的疊加在在春節(jié)之之后，打打破了購(gòu)購(gòu)房者的的觀望情情緒，讓讓開(kāi)發(fā)商商在市場(chǎng)場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了階段段性的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)地位位。當(dāng)定定價(jià)的主主動(dòng)權(quán)回回歸開(kāi)發(fā)發(fā)商后，部分樓樓盤(pán)出現(xiàn)現(xiàn)了上漲漲的態(tài)勢(shì)勢(shì)。（3）郊郊縣方面面本季度度價(jià)格為為37440元/平米，環(huán)比下

53、下降了222.999%。郊縣價(jià)價(jià)格出現(xiàn)現(xiàn)了下調(diào)調(diào)屬于正正?；卣{(diào)調(diào)，原因因是因?yàn)闉樯霞径榷冉伎h出出現(xiàn)了幾幾個(gè)多層層項(xiàng)目，極端值值影響較較大，而而本季受受這類(lèi)因因素影響響較小。（4）本本季度的的價(jià)格已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)了上漲漲，預(yù)計(jì)計(jì)未來(lái)在在這股暖暖流的刺刺激下，市場(chǎng)價(jià)價(jià)格還有有繼續(xù)上上調(diào)的可可能性。但漲價(jià)價(jià)之后的的市場(chǎng)如如何變化化，仍需需要進(jìn)一一步觀察察。2. 近近五季度度各房屋屋類(lèi)型價(jià)價(jià)格比較較圖2-220：近近五季度度各業(yè)態(tài)態(tài)價(jià)格比比較本季度由由于主城城區(qū)開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)目較較少，因因此各業(yè)業(yè)態(tài)的價(jià)價(jià)格不同同程度的的被郊縣縣項(xiàng)目拉拉低。呈呈現(xiàn)出一一片“普降之之勢(shì)”。但是是事實(shí)上上，在季季度后期期，因?yàn)闉殇N(xiāo)售

54、情情況良好好一些項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格已經(jīng)經(jīng)發(fā)生了了變化，無(wú)論哪哪種業(yè)態(tài)態(tài)目前的的價(jià)格都都有回升升趨向。預(yù)計(jì)這種種上升的的趨向在在第二季季度的價(jià)價(jià)格中將將會(huì)明顯顯的表現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)。3. 近近五季度度主城區(qū)區(qū)與郊縣縣價(jià)格對(duì)對(duì)比圖2-221：近近五季度度主城區(qū)區(qū)和郊縣縣價(jià)格對(duì)對(duì)比（1）009年一一季度的的主城區(qū)區(qū)的價(jià)格格環(huán)比出出現(xiàn)了回回升，上上漲2.27%。在099年初成成都樓市市價(jià)格來(lái)來(lái)到一個(gè)個(gè)階段性性底部之之后，市市場(chǎng)剛性性需求開(kāi)開(kāi)始逐步步釋放，年后一一輪“小陽(yáng)春春”行情更更是讓樓樓市出現(xiàn)現(xiàn)了久違違的火熱熱。項(xiàng)目目前期降降價(jià)幅度度較大，甚至一一些樓盤(pán)盤(pán)出現(xiàn)了了虧本銷(xiāo)銷(xiāo)售，今今年剩余余的房源源不多，只剩一一

55、些尾盤(pán)盤(pán)，此時(shí)時(shí)適當(dāng)提提一點(diǎn)價(jià)價(jià)、補(bǔ)一一點(diǎn)利潤(rùn)潤(rùn)空間。（2）郊郊縣方面面由于項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)業(yè)形態(tài)存存在著多多樣性，因此預(yù)預(yù)期價(jià)格格浮動(dòng)的的范圍較較大，且且區(qū)域相相對(duì)主城城區(qū)對(duì)市市場(chǎng)的靈靈敏度有有一定的的滯后性性，在本本季度價(jià)價(jià)格接觸觸到了底底部，為為37440元/平米。預(yù)計(jì)隨隨著這股股“暖風(fēng)”吹到郊郊縣，市市場(chǎng)價(jià)格格會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)上調(diào)。2.2.4 009年一一季度成成都市房房地產(chǎn)狀狀況分析析總結(jié)1. 房房產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策：預(yù)期見(jiàn)見(jiàn)底房地產(chǎn)被被排除在在十大振振興行業(yè)業(yè)規(guī)劃之之外；兩兩會(huì)召開(kāi)開(kāi)，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)吵的熱熱鬧，做做的寥寥寥。本季季度關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的爭(zhēng)論一一直此起起彼伏，但落實(shí)實(shí)出臺(tái)的的政策卻卻不

56、多。政策預(yù)預(yù)期見(jiàn)底底是因?yàn)闉榍捌跓o(wú)無(wú)論是中中央還是是地方針針對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的政策策頻出，目前看看來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)論從從供應(yīng)、成交也也都給予予了積極極的回應(yīng)應(yīng)，各大大城市的的成交量量有起色色。因此此在這樣樣的情況況下短期期內(nèi)可能能不會(huì)再再出臺(tái)相相關(guān)的利利好刺激激政策，主動(dòng)權(quán)權(quán)再次交交給市場(chǎng)場(chǎng)。2. 土土地市場(chǎng)場(chǎng)：期待待突破本季度主主城區(qū)和和郊縣共共供應(yīng)土土地14403.1畝，環(huán)比下下降811.011%，土土地供應(yīng)應(yīng)方面縮縮水嚴(yán)重重。為近近一年供供應(yīng)量最最小的一一個(gè)季度度；成交交方面，本季度度有144宗土地地順利成成交，比比上季度度減少了了2宗。合計(jì)面面積9776.331畝。其中，主城區(qū)區(qū)4宗土土地成

57、交交，合計(jì)計(jì)面積1151.48畝畝，占總總成交的的15.52%；郊縣縣成交110宗，合計(jì)面面積8224.883畝，占成交交總量的的85.48%。3. 供供應(yīng)和成成交市場(chǎng)場(chǎng)：陽(yáng)春春而至，供需量量旺（1）供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)09年一一季度前前期供應(yīng)應(yīng)端緊縮縮，后期期市場(chǎng)出出現(xiàn)了一一個(gè)集中中的供應(yīng)應(yīng)。在經(jīng)經(jīng)歷前期期較長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的消消化之后后供應(yīng)端端有所起起色。特特別是進(jìn)進(jìn)入3月月供應(yīng)量量屢創(chuàng)的的新高，開(kāi)發(fā)商商方面力力圖抓住住此輪的的“小陽(yáng)春春”行情，提高銷(xiāo)銷(xiāo)售額。預(yù)計(jì)此此后一段段時(shí)間內(nèi)內(nèi)供應(yīng)市市場(chǎng)將改改變之前前萎靡的的情況。（2）成成交市場(chǎng)場(chǎng)09年一一季度，的成交交量從開(kāi)開(kāi)始的震震蕩上揚(yáng)揚(yáng)到目前前的穩(wěn)定定在高

58、位位，行情情趨穩(wěn)表表示目前前絕大部部分消費(fèi)費(fèi)者已經(jīng)經(jīng)形成共共識(shí)，即即現(xiàn)在是是置業(yè)的的良好時(shí)時(shí)機(jī)，呈呈現(xiàn)出供供需兩旺旺的態(tài)勢(shì)勢(shì)。預(yù)計(jì)計(jì)此輪剛剛性需求求的爆發(fā)發(fā)將會(huì)與與4月底底舉行的的房交會(huì)會(huì)組成一一個(gè)貫穿穿上半年年的巨大大需求市市場(chǎng)。4. 價(jià)價(jià)格目前的市市場(chǎng)需求求以自住住為主，而投資資客則甚甚為稀缺缺。在經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境不景氣氣且后市市未明的的情況下下，絕大大部分投投資者尚尚不敢貿(mào)貿(mào)然入市市，因此此，不難難發(fā)現(xiàn)推推動(dòng)此輪輪上揚(yáng)行行情的是是一群購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力相相對(duì)較弱弱的人群群，當(dāng)漲漲價(jià)的幅幅度超出出了這部部分消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力時(shí)時(shí)，他們們將再度度轉(zhuǎn)為觀觀望。 在目前前的形勢(shì)勢(shì)下價(jià)格格或?qū)⒗^繼續(xù)上漲漲，但預(yù)

59、預(yù)計(jì)為了了不影響響剛性需需求其漲漲幅空間間有限，不會(huì)再再出現(xiàn)暴暴漲行情情。成都作為為一座來(lái)來(lái)了就不不想走的的西部大大型城市市，擁有有優(yōu)美的的居住環(huán)環(huán)境和無(wú)無(wú)限投資資商業(yè)環(huán)環(huán)境。55.122地震過(guò)過(guò)后，中中央財(cái)政政政策會(huì)會(huì)往四川川各地傾傾斜，大大型基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)將有有助于成成都加入入北京、上海等等全國(guó)發(fā)發(fā)達(dá)城市市的行列列。房地地產(chǎn)方面面，土地地價(jià)格逐逐漸走低低的現(xiàn)在在，正是是開(kāi)發(fā)商商拿地的的最好時(shí)時(shí)機(jī)，隨隨著剛性性需求的的逐漸釋釋放，房房?jī)r(jià)將會(huì)會(huì)逐漸回回升。綜綜上分析析可得出出，本項(xiàng)項(xiàng)目具有有較好的的中觀投投資環(huán)境境。2.3微微觀投資資環(huán)境分分析2.3.1 009年郫郫縣一季季度房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)

60、狀況分分析1.郫縣縣一季度度土地市市場(chǎng)概況況圖2-222：郫郫縣一季季度土地地供需走走勢(shì)一季度，受樓市市低迷影影響，郫郫縣僅有有1宗339.554畝的的商業(yè)兼兼容住宅宅用地和和1宗33.922畝的交交通設(shè)施施用地供供應(yīng)并且且成交，同比環(huán)環(huán)比均大大幅下滑滑，政府府及開(kāi)發(fā)發(fā)商信心心嚴(yán)重不不足。 另外，3月份份發(fā)布公公告在44月將出出讓1宗宗97.55畝畝的工業(yè)業(yè)用地及及1宗位位于紅光光鎮(zhèn)，面面積299.322畝的商商業(yè)兼容容住宅用用地。2. 郫郫縣住宅宅市場(chǎng)（1）郫郫縣一季季度新增增預(yù)售供供應(yīng)狀況況圖2-223：郫郫縣一季季度新增增預(yù)售供供應(yīng)對(duì)比比09年年一季度度，郫縣縣新增預(yù)預(yù)售供應(yīng)應(yīng)套數(shù)同同比