房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營土地使用權(quán)獲取課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營吳聘奇第四章 土地使用權(quán)獲取4.1 土地管理制度及其演變4.2 土地使用權(quán)出讓 4.3 在建項目收購與項目公司入股 土地管理基本制度社會主義土地公有制度國有土地有償使用制度土地用途管制制度占用耕地補償制度基本農(nóng)田保護制度土地登記制度1、全民所有制 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為 國有的土地； 國家依法征收的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂 及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的， 原屬于其成員集體所有的土地；因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體 遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。2、集體所有制

2、 勞動群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體 所有的形式，該土地被稱為農(nóng)民集體所有土地， 簡稱集體土地。農(nóng)民集體的范圍包括： 村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。4.1 土地管理制度及其演變4.2 土地使用權(quán)出讓 4.3 在建項目收購與項目公司入股 內(nèi)涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者國家， 土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、 企業(yè)、其他組織和個人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地， 即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于 全民所有的土地。（一）土地使用權(quán)出讓概述 概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡稱土地出讓）是指 國家以土

3、地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地 使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得 土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或 分次提前支付的整個使用期間的地租。（一）土地使用權(quán)出讓概述 根據(jù)我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例第12條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限 按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、 旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年?！?（二）土地使用權(quán)年限 “年限縮水” 據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓 給開發(fā)商之日起開始計算。而

4、這與樓盤開盤、 購房者入住等的時間均存在“時間差”。 從拿到土地證到最后取得預(yù)售許可證，往往 需要兩三年的時間。如果遇到拆遷較難造成 停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預(yù) 售到入住，往往又需要一兩年的時間。如遇 開發(fā)商更改用途，則可能縮水二十年。 大限若至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，并一直沿用至今。1994年城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓

5、金?！钡@一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。 大限若至？1994年城市房地產(chǎn)管理法第21條規(guī)定，土地 使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用 者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲得批準的， 土地使用權(quán)由國家無償收回。根據(jù)城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第40條規(guī)定， 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。大限若至？2007年施行的物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地 使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。雖有此規(guī)定， 但該法律沒有對續(xù)期是否繳費作出明確規(guī)定。2009土地管理法(修訂草案征求意見稿)稱， 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國家 有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期。對住

6、宅土地使用權(quán)續(xù)期 問題也沒有給出一個明確辦法。上海市在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知 中規(guī)定期滿后“無償收回”及“出讓人收回并補償 相應(yīng)殘余價值”。引發(fā)無償收回、循環(huán)批租、無償續(xù)期的熱議自1987年深圳第一塊土地出讓至今，不過23年 但此前的土地使用年限，各地政府規(guī)定不一 幾十年中，政策風(fēng)云變幻未可預(yù)期 招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式 前期準備工作 招標出讓文件編制 發(fā)布招標公告 投標申請與資格審查 投標 開標 評標 定標 中標及后續(xù)工作招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式綜合評標分商務(wù)標、技術(shù)標 商務(wù)標：企業(yè)介紹 含經(jīng)濟標：即報價預(yù)算 技術(shù)標：施工方案 多采取未署名“

7、暗標”招標底價（標底）一般保密 標底過高？ 標底過低？招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競拍申請與資格審查。拍賣會舉辦成交確認書簽訂及后續(xù)工作招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競拍申請與資格審查公布掛牌信息報價掛牌截止現(xiàn)場競價（截止仍2個以上競買人）成交確認書簽訂及后續(xù)工作招標拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式需用地單位提出用地申請編制協(xié)議出讓方案底價確認報批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果核發(fā)建設(shè)用地批準書交付土地辦理土地登記招標 拍賣掛牌1、土地使用權(quán)收回土地使用權(quán)屆滿。

8、建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿前，因公共利益需要提前 收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對該土地上的房屋及其他 不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回 土地使用權(quán)。司法機關(guān)決定收回土地使用權(quán)。（四）土地使用權(quán)收回與終止2、土地使用權(quán)終止（1）土地使用權(quán)因土地滅失而終止土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種 需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實際上 不能繼續(xù)使用土地，使用權(quán)自然終止。（2）土地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土地使用者拋棄 使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法 履行而終止土地使用權(quán)。（四）土地使用權(quán)收回與終止4.1 土地管理制

9、度及其演變4.2 土地使用權(quán)出讓 4.3 在建項目收購與項目公司入股 在建項目收購是指通過在建工程轉(zhuǎn)讓的方式，獲取項目所用土地使用權(quán)、地上在建工程、行政批文及各類權(quán)益，同時繼續(xù)承擔(dān)項目所負義務(wù)的經(jīng)濟活動。 收購程序：在建項目初步調(diào)查。專業(yè)調(diào)查。專業(yè)意見發(fā)表。項目談判。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。項目過戶手續(xù)辦理。（一）在建項目收購 注意事項：權(quán)屬合法與完整性法律文書的完善性合作協(xié)議的合法性、合理性與執(zhí)行情況工程進度與投資進度工程質(zhì)量財務(wù)狀況（一）在建項目收購 投資方按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的評估價格購買該項目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項目公司，主要包括參股、控股和全資收購三種方式。（1）如果項目公司的所有

10、股東對該項目不再具有 投資意向或無資金進行投資，會選擇整體出售項目 公司，由收購方（投資方）進行全資收購。（二）項目公司入股 投資方按照對房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的評估價格購買該項目公司的股權(quán)或按照比例新入股該項目公司，主要包括參股、控股和全資收購三種方式。（2）如果項目公司的部分股東對該項目不再具有 投資意向或無資金進行投資，一般會選擇部分股權(quán) 轉(zhuǎn)讓，或者項目公司從引進戰(zhàn)略投資者的角度考慮 也會選擇部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增加股東，由收購方 （投資方）對項目公司進行參股或控股。（二）項目公司入股 項目公司入股程序盡職調(diào)查。專業(yè)問題協(xié)商與解決。股權(quán)價值評估。入股談判。入股協(xié)議簽署。入股后續(xù)事項。（二）項目公司入股 項目公司入股程序盡職調(diào)查。專業(yè)問題協(xié)商與解決。股權(quán)價值評估。入股談判。入股協(xié)議簽