現(xiàn)代飯店管理概論第04章飯店投資戰(zhàn)略與選址方法

1、第4章 飯店投資戰(zhàn)略與選址方法 目錄4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.2 飯店區(qū)位選擇4.3 飯店選址引例：假日飯店的選址背景與情境：location，location，location 1951年，假日集團(tuán)創(chuàng)始人為凱蒙斯威爾遜（Kemmons Wilson）率家人外出旅行，旅途中遇到諸多煩惱，而最令其不滿意的是住宿，因為大多數(shù)旅館設(shè)施低劣簡陋、衛(wèi)生條件差且價格昂貴。從這次不愉快的旅行中，威爾遜發(fā)現(xiàn)住宿業(yè)是一個潛力巨大、尚待開發(fā)的行業(yè)，而駕車旅行度假的家庭旅游所需要的汽車旅館正是一個市場空白。于是，1952年，威爾遜從銀行貸款30萬美元，在通向孟菲斯城的主要通道夏日大道（Summer Avenue）上建

2、成了一家擁有120個單元房的汽車旅館，取名假日旅館（Holiday Inn）。假日旅館每間客房的成本8 000美元（包括土地價格），客房寬大舒適，每間配備2個床位，有空調(diào)、衛(wèi)生間和沐浴設(shè)施，停車場寬大，客房提供免費的電視、電話，特別配備了餐館和游泳池。這家旅館經(jīng)營得非常成功。在此之后，威爾遜又相繼在進(jìn)入孟菲斯城的其他三條公路上建立了另外三家假日旅館。 凱蒙斯威爾遜非常注重飯店的地理位置，也就是選址，強調(diào)飯店的首要因素是選址，即：location，location，location。他在創(chuàng)業(yè)時所建造的飯店大多沿高速公路分布，市場定位面向中產(chǎn)階級，依據(jù)中檔大眾市場的消費水平與需求設(shè)計飯店，突出潔凈

3、、舒適、衛(wèi)生與安全的經(jīng)營模式。（資料來源 林璧屬.世界知名飯店集團(tuán)發(fā)展模式從案例分析入手M. 北京：旅游教育出版社，2014：10-11.）假日飯店的選址不僅僅是選址問題，也是一個區(qū)位的選擇問題，更是飯店的投資戰(zhàn)略問題。本引例提醒我們：飯店投資要從戰(zhàn)略出發(fā)，找準(zhǔn)區(qū)位、科學(xué)選址。4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1.1 戰(zhàn)略管理理論在西方，戰(zhàn)略源于希臘文“Strategos”，是指揮軍隊的藝術(shù)和科學(xué)之意。在我國，戰(zhàn)略的本意是指將帥的謀略和對戰(zhàn)爭全局的謀劃。安索夫首次正式提出戰(zhàn)略管理的概念。企業(yè)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)確定其使命，根據(jù)組織外部環(huán)境和內(nèi)部條件設(shè)定企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，為保證目標(biāo)的正確落實

4、和實現(xiàn)進(jìn)行謀劃，并依靠企業(yè)內(nèi)部的能力將這種謀劃和決策付諸實施，以及在實施過程中進(jìn)行控制的一個動態(tài)管理過程。企業(yè)戰(zhàn)略理論的發(fā)展，經(jīng)歷了從傳統(tǒng)戰(zhàn)略理論、競爭戰(zhàn)略理論到信息社會新的戰(zhàn)略理論的發(fā)展：傳統(tǒng)戰(zhàn)略理論包括戰(zhàn)略設(shè)計、戰(zhàn)略計劃、戰(zhàn)略創(chuàng)意、戰(zhàn)略認(rèn)知、戰(zhàn)略學(xué)習(xí)、戰(zhàn)略權(quán)力、戰(zhàn)略文化和戰(zhàn)略環(huán)境等理論體系；競爭戰(zhàn)略理論包括行業(yè)結(jié)構(gòu)理論、核心能力理論和戰(zhàn)略資源理論。4.1 飯店投資戰(zhàn)略戰(zhàn)略管理學(xué)派簡況 隨著戰(zhàn)略管理理論的不斷發(fā)展，涌現(xiàn)出大量的戰(zhàn)略管理學(xué)派，從不同的角度對戰(zhàn)略管理作出了界定。 安德魯斯（戰(zhàn)略規(guī)劃學(xué)派）認(rèn)為，戰(zhàn)略形成過程實際上是匹配企業(yè)內(nèi)部條件與外部環(huán)境，使企業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢與外部的機會和威脅

5、相協(xié)調(diào)，具體過程包括搜集與分析資料、制定戰(zhàn)略、評估和選擇戰(zhàn)略、戰(zhàn)略的實施。 邁克爾波特（行業(yè)結(jié)構(gòu)學(xué)派）以行業(yè)結(jié)構(gòu)分析為戰(zhàn)略制定的起點，構(gòu)建了五種競爭力模型（進(jìn)入威脅、替代威脅、買方競價能力、供方競價能力和現(xiàn)有競爭對手），提出了總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和集中化戰(zhàn)略，被認(rèn)為戰(zhàn)略之間不具備相容性，戰(zhàn)略制定者只能從中選擇一種戰(zhàn)略。 沃納菲爾（戰(zhàn)略資源學(xué)派）等認(rèn)為，戰(zhàn)略管理的主要內(nèi)容是培育企業(yè)稀缺的、有價值的、難以模仿的和不可替代的戰(zhàn)略資源，最大限度地優(yōu)化配置這種戰(zhàn)略資源。 斯多克、伊萬斯和舒爾曼（核心能力學(xué)派）等認(rèn)為，企業(yè)戰(zhàn)略的核心在于識別和開發(fā)他人難以模仿的核心能力，核心能力來源于企業(yè)內(nèi)部的集體學(xué)

6、習(xí)、經(jīng)驗規(guī)范和價值觀的傳遞以及組織成員的相互交流和共同參與。企業(yè)通過分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，了解自身的能力并制定戰(zhàn)略。 4.1 飯店投資戰(zhàn)略【同步思考4-1】問題：波特的理論研究的側(cè)重點是什么？有何局限性？理解與討論： 波特的理論仍然以產(chǎn)業(yè)作為研究對象，研究的側(cè)重點是產(chǎn)業(yè)的特性、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、產(chǎn)業(yè)內(nèi)外相關(guān)企業(yè)的相互關(guān)系和力量對比，對企業(yè)內(nèi)部重視不夠，不能突破把企業(yè)視為“黑箱”的局限。這對企業(yè)短期戰(zhàn)略是適用的，對中長期戰(zhàn)略則明顯存在缺陷。企業(yè)中長期發(fā)展和競爭優(yōu)勢依賴于企業(yè)自身構(gòu)建、培育和擁有的特殊資源和能力，這已是當(dāng)今各國戰(zhàn)略管理專家學(xué)者的共識。4.1 飯店投資戰(zhàn)略西方最新戰(zhàn)略管理思想戰(zhàn)略管理思想是

7、指，指導(dǎo)戰(zhàn)略制定實施的基本思路和觀點，是企業(yè)戰(zhàn)略管理的靈魂。目前主要有三種戰(zhàn)略管理思想：戰(zhàn)略聯(lián)盟、戰(zhàn)略競標(biāo)和戰(zhàn)略再造。戰(zhàn)略聯(lián)盟（Strategic Alliances）是20世紀(jì)90年代以來國際上流行的一種新興的戰(zhàn)略管理思想。戰(zhàn)略聯(lián)盟的概念是由美國DEC公司總裁簡霍普蘭德（J. Hopland）和管理學(xué)家羅杰奈杰爾（R. Nigel）提出的，它是指兩個或兩個以上的企業(yè)之間為了實現(xiàn)某種共同的戰(zhàn)略目標(biāo)而達(dá)成的長期合作安排。戰(zhàn)略競標(biāo)主要有以下幾層含義：競爭的對象是產(chǎn)品、服務(wù)和管理；目標(biāo)是爭做領(lǐng)頭羊；過程是針對外部環(huán)境持續(xù)地進(jìn)行；方法是比較和衡量。企業(yè)戰(zhàn)略再造的范圍是整個經(jīng)營單位，關(guān)注的焦點是所有重要

8、的核心流程，再造小組對組織結(jié)構(gòu)、目標(biāo)體系、激勵機制、公司文化、工作流水線采取全局觀念；戰(zhàn)略再造直接與戰(zhàn)略目標(biāo)相聯(lián)系。戰(zhàn)略再造的核心思想是在競爭中合作、在合作中競爭，即所謂“競合”思想。4.1 飯店投資戰(zhàn)略【深度思考4-1】問題：試析戰(zhàn)略聯(lián)盟中競爭與合作的相互關(guān)系。理解與討論： 戰(zhàn)略聯(lián)盟中各企業(yè)間的競爭與合作，一方面并行不悖，為競爭而合作，靠合作來獲得更強的競爭 ；另一方面也存在矛盾，競爭與合作具有不同的內(nèi)涵，對企業(yè)的要求各不相同，合作聯(lián)盟有可能培養(yǎng)比自已更為強大的對手。應(yīng)當(dāng)在競爭與合作之間進(jìn)行權(quán)衡與平衡，保持必要的張力，避免對聯(lián)盟發(fā)展不利的過度競爭與過度合作。4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1.2 企

9、業(yè)投資戰(zhàn)略企業(yè)投資戰(zhàn)略是指根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營戰(zhàn)略要求，為維持和擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，對有關(guān)投資活動所作的全局性謀劃。它是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，評價、比較、選擇投資方案或項目，將有限的企業(yè)投資資金，以獲取最佳的投資效果所作的選擇。企業(yè)投資戰(zhàn)略是企業(yè)總體戰(zhàn)略中較高層次的綜合性子戰(zhàn)略，是經(jīng)營戰(zhàn)略化的實用化和貨幣表現(xiàn)，并影響其他分戰(zhàn)略?！局R鏈接4-2】企業(yè)投資戰(zhàn)略主要類型（1）擴(kuò)大現(xiàn)有生產(chǎn)能力的投資戰(zhàn)略；（2）尋求規(guī)模經(jīng)濟(jì)的投資戰(zhàn)略；（3）聯(lián)合型的投資戰(zhàn)略；（4）兼并型的投資戰(zhàn)略；（5）盈利型的投資戰(zhàn)略；（6）垂直擴(kuò)張型的投資戰(zhàn)略；（7）水平擴(kuò)張型的投資戰(zhàn)略；（8）開發(fā)型的投資戰(zhàn)略等4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1

10、.2 企業(yè)投資戰(zhàn)略影響因素國家經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策及企業(yè)自主權(quán)的大小行業(yè)的技術(shù)結(jié)構(gòu)、技術(shù)水平和競爭結(jié)構(gòu)差異及平均利潤率水平企業(yè)自身經(jīng)營狀況及自身素質(zhì)市場需求狀況及企業(yè)的市場開發(fā)能力企業(yè)籌集與調(diào)配資源的能力戰(zhàn)略決策結(jié)構(gòu)決策項目決策三類決策投資戰(zhàn)略類型選擇投資時機選擇投資規(guī)模選擇企業(yè)投資三大基本選擇競爭中的弱強市場時機市場占有率4.1 飯店投資戰(zhàn)略（1）投資戰(zhàn)略類型企業(yè)投資戰(zhàn)略分為發(fā)展型投資戰(zhàn)略、穩(wěn)定型投資戰(zhàn)略與退卻型投資戰(zhàn)略發(fā)展型投資戰(zhàn)略企業(yè)在現(xiàn)有水平上向高一級邁進(jìn)的戰(zhàn)略，在國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時期及企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下，推行這一戰(zhàn)略會收到良好的效果。特點是增加對企業(yè)設(shè)備、原材料、人力資源等的投

11、資，以擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，提高產(chǎn)品市場占有率。穩(wěn)定型投資戰(zhàn)略用于穩(wěn)定或下降行業(yè)中的企業(yè)戰(zhàn)略特點是在投資方向上不再將本企業(yè)的老產(chǎn)品作為重點，不再追加設(shè)備投資，而是努力尋找新的投資機會，不再擴(kuò)大現(xiàn)有企業(yè)規(guī)模，盡可能地保持市場占有率、降低成本和改善企業(yè)的現(xiàn)金流量，以盡可能多地獲取現(xiàn)有產(chǎn)品的利潤，積聚資金為將來的發(fā)展做準(zhǔn)備退卻型投資戰(zhàn)略指用于經(jīng)濟(jì)不景氣、資源緊張、企業(yè)內(nèi)部存在重大問題，實施的對象可以是企業(yè)，也可以是事業(yè)部、生產(chǎn)線或一些特定的產(chǎn)品、工藝特點是從原先經(jīng)營領(lǐng)域撤出資金，減少產(chǎn)量，削減研究和銷售人員。這種退卻型戰(zhàn)略的關(guān)鍵是把握住時機，以退為進(jìn)，不能錯失良機4.1 飯店投資戰(zhàn)略（2）投資時機選擇投

12、資側(cè)重于導(dǎo)入期產(chǎn)品，兼顧成長期和成熟期的投資時機投資側(cè)重于成長期和成熟期，幾乎放棄導(dǎo)入期和衰退期投資均衡分布于4個階段，選擇多元化經(jīng)營戰(zhàn)略謀求企業(yè)總體利益最大的策略投資側(cè)重于導(dǎo)入期和成長期而放棄成熟期、衰退期，多見于開發(fā)能力強而生產(chǎn)能力弱的企業(yè)（3）投資規(guī)模選擇：單個投資項目的規(guī)模選擇和企業(yè)總體投資規(guī)模的確定物質(zhì)技術(shù)條件決定企業(yè)能夠達(dá)到的規(guī)模；社會需要決定投資項目需要達(dá)到的規(guī)模；經(jīng)濟(jì)效益決定投資項目實際達(dá)到的規(guī)模。4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1.3 飯店投資戰(zhàn)略飯店可資借鑒的戰(zhàn)略理論戰(zhàn)略環(huán)境理論戰(zhàn)略環(huán)境理論強調(diào)企業(yè)組織在其所處的環(huán)境里如何獲得生存和發(fā)展，起到了人們關(guān)注環(huán)境因素的作用。飯店發(fā)展依賴于

13、良好的社會經(jīng)濟(jì)，飯店投資首選當(dāng)然也是社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)越的地區(qū)或城市。行業(yè)結(jié)構(gòu)理論波特通過引入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、競爭優(yōu)勢、壁壘分析等經(jīng)濟(jì)學(xué)概念和相關(guān)理論，解釋企業(yè)的戰(zhàn)略需求并提供制定戰(zhàn)略的有效方法，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)組織理論與企業(yè)競爭戰(zhàn)略理論的創(chuàng)新性兼容。對于飯店來說，飯店的行業(yè)特性決定了單體飯店的經(jīng)營規(guī)模有限，其規(guī)模經(jīng)濟(jì)只能通過特許經(jīng)營、委托管理和戰(zhàn)略聯(lián)盟等連鎖經(jīng)營方式來實現(xiàn)。4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1.3 飯店投資戰(zhàn)略飯店可資借鑒的戰(zhàn)略理論核心能力理論所謂核心能力，是企業(yè)具備的獨特的、持續(xù)的競爭力。特征：核心能力可以使企業(yè)進(jìn)入各種相關(guān)市場參與競爭；核心能力能夠使企業(yè)具有一定程度的競爭優(yōu)勢；核心能力應(yīng)當(dāng)不會輕易

14、地被競爭對手所模仿。國際知名品牌飯店聯(lián)盟的核心競爭能力大多是全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)與數(shù)據(jù)管理能力，以及高端酒店管理能力與管理人才的系統(tǒng)支持能力。4.1 飯店投資戰(zhàn)略【同步解析4-1】問題：飯店能否培育核心競爭力？解析提示： 不少國際知名品牌的飯店集團(tuán)是力圖通過核心競爭能力的培養(yǎng)和發(fā)展，獲得在飯店行業(yè)的壟斷地位。它們的核心競爭能力大多是全球網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)與數(shù)據(jù)管理能力，以及比較多的高端酒店管理能力與管理人才的系統(tǒng)支持能力。4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1.3 飯店投資戰(zhàn)略飯店投資戰(zhàn)略是指根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營戰(zhàn)略要求，為維持和擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，對有關(guān)投資飯店活動所作的全局性謀劃。它是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，評價、比較、選擇投

15、資方案或項目，將有限的企業(yè)投資資金投入，以獲取最佳的投資效果所作的選擇。發(fā)展戰(zhàn)略飯店一體化戰(zhàn)略：按照業(yè)務(wù)活動擴(kuò)展的戰(zhàn)略，縱向一體化和橫向一體化飯店連鎖經(jīng)營戰(zhàn)略：直接經(jīng)營、特許經(jīng)營、委托管理飯店資產(chǎn)運營戰(zhàn)略：通過現(xiàn)有資本或可獲資本實施投資，實現(xiàn)兼并、控股、參股，實現(xiàn)飯店的擴(kuò)展。包括：吸收合并和新設(shè)合并、直接資產(chǎn)收購、子公司兼并、股票控股等飯店聯(lián)盟戰(zhàn)略：兩個或兩個以上有共同戰(zhàn)略利益和對等經(jīng)營實力的飯店為達(dá)到擁有市場或共同使用資源等戰(zhàn)略目標(biāo)，通過各種協(xié)議或契約而結(jié)成的優(yōu)勢互補或優(yōu)勢相長、風(fēng)險互擔(dān)、生產(chǎn)要素水平雙向或多向流動的一種松散的戰(zhàn)略合作模式。4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1.3 飯店投資戰(zhàn)略飯店投資

16、戰(zhàn)略是指根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營戰(zhàn)略要求，為維持和擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，對有關(guān)投資飯店活動所作的全局性謀劃。它是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，評價、比較、選擇投資方案或項目，將有限的企業(yè)投資資金投入，以獲取最佳的投資效果所作的選擇。穩(wěn)定戰(zhàn)略飯店保持現(xiàn)有的經(jīng)營規(guī)模和范圍的一種戰(zhàn)略，具體包括：無變化戰(zhàn)略，按原有方針，不變盈利戰(zhàn)略，短期內(nèi)成功長期內(nèi)滯留停頓戰(zhàn)略，降低目標(biāo)，整合資源緊縮戰(zhàn)略指飯店收縮和撤退目前的經(jīng)營規(guī)模和領(lǐng)域，分為：調(diào)整戰(zhàn)略，希望扭轉(zhuǎn)局面等撤退戰(zhàn)略，放棄戰(zhàn)略、分離戰(zhàn)略清算戰(zhàn)略，停止全部經(jīng)營業(yè)務(wù)4.1 飯店投資戰(zhàn)略4.1.3 飯店投資戰(zhàn)略目前我國飯店可供選擇的發(fā)展戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略成為飯店同業(yè)之間競爭的首選品牌戰(zhàn)略成為

17、差異化戰(zhàn)略實施的主要形式之一低成本戰(zhàn)略成為同檔次飯店不可避免的競爭手段營銷組合戰(zhàn)略是現(xiàn)有飯店靈活應(yīng)對市場的有效方法之一規(guī)模競爭戰(zhàn)略是理想4.1 飯店投資戰(zhàn)略【深度剖析4-1】問題：飯店低成本是否會降低品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量？解析提示： 建立在成本有效控制基礎(chǔ)上的有質(zhì)量的服務(wù)水平與高效率、低成本運營是飯店取得有利競爭地位的最后的有效手段。但是，要實現(xiàn)低成本，首先需要有低成本投入，即在投資初期就要有有效的成本控制意識，嚴(yán)格控制飯店投資的無序和浪費。其次，要在日常經(jīng)營中加強成本控制，可供考慮的方法有降低采購成本、控制生產(chǎn)經(jīng)營過程的浪費以及降低勞動力成本等途徑。我國現(xiàn)有大多數(shù)單體飯店在采購方面的優(yōu)勢不明顯，可

18、供挖掘的潛力不小。在勞動力成本方面，對于用工規(guī)?？刂葡鄬^弱者來說，則可以減少不必要的管理層和一線員工，而對于用工嚴(yán)格的飯店來說，則應(yīng)盡力減少員工流失率，培養(yǎng)高素質(zhì)的員工隊伍，這樣既可以減少培訓(xùn)費，還能有效地提高服務(wù)水平。4.1 飯店投資戰(zhàn)略【深度剖析4-1】問題：飯店低成本是否會降低品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量？解析提示： 建立在成本有效控制基礎(chǔ)上的有質(zhì)量的服務(wù)水平與高效率、低成本運營是飯店取得有利競爭地位的最后的有效手段。但是，要實現(xiàn)低成本，首先需要有低成本投入，即在投資初期就要有有效的成本控制意識，嚴(yán)格控制飯店投資的無序和浪費。其次，要在日常經(jīng)營中加強成本控制，可供考慮的方法有降低采購成本、控制生產(chǎn)經(jīng)

19、營過程的浪費以及降低勞動力成本等途徑。我國現(xiàn)有大多數(shù)單體飯店在采購方面的優(yōu)勢不明顯，可供挖掘的潛力不小。在勞動力成本方面，對于用工規(guī)?？刂葡鄬^弱者來說，則可以減少不必要的管理層和一線員工，而對于用工嚴(yán)格的飯店來說，則應(yīng)盡力減少員工流失率，培養(yǎng)高素質(zhì)的員工隊伍，這樣既可以減少培訓(xùn)費，還能有效地提高服務(wù)水平。4.1 飯店投資戰(zhàn)略【同步解析4-2】飯店采用多元化戰(zhàn)略還是專一化戰(zhàn)略問題：多元化戰(zhàn)略是指多產(chǎn)品、多品牌或垮行業(yè)發(fā)展，專一化戰(zhàn)略是指做精一個專業(yè)產(chǎn)品、專業(yè)品牌。飯店究竟應(yīng)采用多元化戰(zhàn)略還是專一化戰(zhàn)略？解析提示： 飯店規(guī)模檔次、所處地理位置和城市類別的差異，都直接影響飯店的經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營方式。

20、對于具體的飯店而言，需要根據(jù)不同的規(guī)模制定不同的經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營方式。 小型飯店 大型飯店4.2 飯店區(qū)位選擇4.2 飯店區(qū)位選擇所謂區(qū)位選擇源于址，就是選擇地理位置。對于一個企業(yè)來說，選址是建立和管理企業(yè)的第一步，也是事業(yè)擴(kuò)大的第一步。實際上，選址包括兩個層次的問題：第一：選位，即選擇什么地區(qū)（區(qū)域）；第二：定址，即具體選擇在該地區(qū)的什么位置。1972年，法國航空建立了艾美（Le Mridien）酒店品牌，以“提供客戶賓至如歸的感受”為目標(biāo)。第一家艾美酒店在巴黎開業(yè)，共有1000間客房，2年內(nèi)，共有10個分店在歐洲和非洲開業(yè)。1994年年底，艾美酒店被英國的福特集團(tuán)買下，1996年又被福特集團(tuán)

21、的母公司格拉納達(dá)集團(tuán)（Granada Group plc.）收購，2000年與康柏司集團(tuán)（Compass Group plc.）合并，2001年2月分家，福特集團(tuán)原有的三家酒店品牌，最后全歸康柏司集團(tuán)所有。2001年5月，野村財閥宣布以19億英磅買下艾美酒店，并于2001年2月將艾美酒店與Principal酒店合并。2003年12月，雷曼兄弟控股公司收購了艾美酒店。2005年11月24日，艾美酒店被喜達(dá)屋酒店及度假酒店國際集團(tuán)并購?！就桨咐?-1】艾美酒店全球選址4.2 飯店區(qū)位選擇通過網(wǎng)絡(luò)搜索，本案例對艾美酒店在全球的選址進(jìn)行了統(tǒng)計，共含110家艾美酒店，其中包括15家未正式開業(yè)但選址已確

22、定的酒店。通過對艾美酒店全球分布進(jìn)行研究，可以發(fā)現(xiàn)具有艾美酒店在全球如下特點：第一，艾美酒店多分布在大城市。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，艾美酒店在全球的分布中，有21家位于首都或首府，如金字塔艾美酒店位于埃及首都開羅；4家分布在國際化大都市，如：紐約、上海、中國香港；5家選擇在國家第一大城市，如伊斯坦布爾、迪拜；9家選址在國家第二大城市，如凡爾賽艾美酒店坐落在加拿大第二大城市蒙特利爾；3家位于國家第三大城市，如芝加哥、慕尼黑等；23家分別分布在省會、州首府、直轄市或所在省份較大的城市。一般來說，酒店位于大城市，其交通、基礎(chǔ)設(shè)施相對較為完善且人流量大，對酒店的經(jīng)營有利。第二，艾美酒店多分布于旅游城市。旅游城市

23、的流動人口多，對酒店的消費需求量大，因此，艾美酒店注重在旅游城市拓展品牌。其中，32家選址在旅游城市、旅游小鎮(zhèn)、旅游島或海濱城市等風(fēng)景優(yōu)美、旅游景點較多、人氣旺盛的城市，如普吉島、大溪地等。【同步案例4-1】艾美酒店全球選址4.2 飯店區(qū)位選擇第三，艾美酒店多分布在經(jīng)濟(jì)、金融中心。經(jīng)濟(jì)、金融中心會涌現(xiàn)大量的商務(wù)旅客，而商務(wù)旅客對住宿條件較為敏感，多傾向于高端品牌的酒店，艾美酒店正符合此要求，因此，有46家酒店分布在各國重要的經(jīng)濟(jì)、金融中心，如舊金山艾美酒店選址在美國西部最大的金融中心。第四，艾美酒店交通便利，大部分酒店靠近機場。通常商務(wù)旅客是高端酒店最大的客源市場之一，而商務(wù)旅客對交通的要求相

24、對較高，靠近機場優(yōu)越的地理位置受商務(wù)旅客所青睞，在110家艾美酒店中有62家酒店至國際機場的交通非常便利。第五，艾美酒店傾向于分布在市中心。據(jù)統(tǒng)計，共有71家酒店坐落在城市市中心，交通便利且與旅游景點或商業(yè)中心臨近，如泰國清邁艾美酒店位于中心商業(yè)區(qū)，毗鄰眾多歷史景點?！景咐治?-1】艾美酒店全球選址觀點：艾美酒店區(qū)位選擇主要集中于大城市，說明大城市的酒店發(fā)展機會大于旅游城市。問題：艾美酒店區(qū)位選擇考慮了哪些因素？4.2 飯店區(qū)位選擇希爾頓全球控股有限公司是一家跨國酒店管理公司，截至2013年12月，希爾頓品牌在84個國家有4080家酒店，超過672000間客房。本案例通過搜集全球60個國家3

25、38個城市500家希爾頓酒店及度假村的信息，發(fā)現(xiàn)此品牌酒店的區(qū)位選址上具有以下特點：第一，在區(qū)域/國家選擇上，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，希爾頓酒店及度假村傾向于選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家/地區(qū)（如美國和英國），在這些國家/地區(qū)建立酒店的數(shù)量多、頻率高；相反，在社會不穩(wěn)定或者經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)則酒店數(shù)量較少。第二，當(dāng)國家或區(qū)域確定后，在具體城市選擇時，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市占據(jù)優(yōu)勢，旅游城市或者交通樞紐城市因其與酒店行業(yè)的天然適應(yīng)性使其頗受投資者青睞，例如，一部分希爾頓酒店及度假村建造在海灘、河畔、丘陵地等旅游度假勝地，還有一部分則建在港口或者空運樞紐城市?！就桨咐?-2】希爾頓酒店及度假村全球布局4.2

26、飯店區(qū)位選擇第三，隨著特定城市的選定，希爾頓酒店及度假村或選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中心的心臟地帶（如商業(yè)區(qū)、娛樂區(qū)、景點區(qū)），或選擇城市寧靜優(yōu)美但交通較為方便的郊區(qū)地帶。一般而言，第一類地區(qū)的酒店大體比較豪華，更多服務(wù)于商務(wù)旅客；第二類地區(qū)的酒店則更傾向于休閑度假型酒店，多數(shù)酒店自身也是一道靚麗的風(fēng)景。城市郊區(qū)靠機場區(qū)域也聚集了大量的酒店，這與其交通中轉(zhuǎn)站功能密不可分。第四，希爾頓酒店及度假村的區(qū)位選擇不僅受外部政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、制度障礙等宏觀環(huán)境因子的影響，還受競爭者、市場需求、消費能力等中觀環(huán)境因素以及土地租金、交通通達(dá)性等微觀環(huán)境因素的影響；同時，酒店位置還受到酒店市場定位（經(jīng)濟(jì)型/豪華型

27、或者商務(wù)型/度假型）等內(nèi)在定位的影響。【案例分析4-2】希爾頓酒店及度假村全球布局問題：希爾頓酒店區(qū)位選擇考慮了哪些因素？分析提示：這是一項復(fù)雜的基礎(chǔ)工作。（1）制作希爾頓酒店全球分布城市圖。（2）對所分布的城市性質(zhì)進(jìn)行分類。（3）通過分類得出不同的城市類別，再歸納出酒店區(qū)位選擇考慮了哪些因素。4.2 飯店區(qū)位選擇凱賓斯基飯店集團(tuán)于1897年成立于德國柏林，是歐洲歷史最悠久的豪華飯店，公司總部位于瑞士的日內(nèi)瓦，是全球飯店聯(lián)盟(Global Hotel Alliance)的創(chuàng)始會員之一。集團(tuán)現(xiàn)擁有并經(jīng)營超過70家國際性飯店，分別分布于歐洲、亞太、中東及非洲等地區(qū)。其中中國區(qū)共有20家飯店，分布于

28、18座城市，具體為：北京、上海、成都、長沙、大連、貴陽、惠州、三亞、沈陽、深圳、蘇州、無錫、西安、銀川、重慶、太原、廈門、宜興。通過對凱賓斯基在中國的20家飯店的分析，可以大概總結(jié)出宏觀與微觀兩類影響因素?！就桨咐?-3】凱賓斯基在中國宏觀因素城市特性及其發(fā)展空間：選擇具有優(yōu)異特性及良好發(fā)展前景的地點區(qū)域特征：進(jìn)駐城市的高檔商務(wù)區(qū)或者休閑度假勝地競爭環(huán)境：單一品牌發(fā)展策略微觀因素地段價值：對所進(jìn)駐物業(yè)周邊的這些設(shè)施與場所的現(xiàn)狀與發(fā)展作出分析交通狀況：通達(dá)性、交通工具周邊規(guī)劃；物業(yè)與業(yè)主問題：凱賓斯基在中國的區(qū)位與選址考慮了哪些因素？4.3 飯店選址選址變量需求性變量競爭性變量規(guī)模性變量物理性

29、變量消費偏好變量4.3 飯店選址4.3.1 飯店選址考察因素地理位置是現(xiàn)代商業(yè)飯店創(chuàng)始者斯塔特勒成功的關(guān)鍵因素之一，也是后來零售商、服務(wù)商、甚至地產(chǎn)商的經(jīng)營信念之一。綜合各行業(yè)的選址方法，歸納飯店選址需要考慮的各種因素，對于指導(dǎo)飯店投資具有直接的意義。需要考慮的選址變量，主要有以下5個方面：4.3 飯店選址4.3.2 飯店選址的中觀選擇因素分類活動內(nèi)容活動場所商業(yè)業(yè)務(wù)國內(nèi)外貿(mào)易交往、交易會、展覽會、商業(yè)業(yè)務(wù)旅行辦公大樓、陳列館、展覽廳、商場、公司、商業(yè)廣場、步行街會議各種集會、會議、學(xué)術(shù)交流會議中心、會堂、會議廳、多功能廳、大學(xué)、研究中心旅游風(fēng)景游覽海、湖、河濱，山、森林、風(fēng)景區(qū)、公園、自然保

30、護(hù)區(qū)文化活動展覽館、博物館、古跡、紀(jì)念地、大學(xué)、研究中心、醫(yī)院宗教活動教堂、廟宇、寺院、圣地娛樂活動劇院、電影院、夜總會、音樂廳、娛樂中心、游樂園體育活動體育場、體育館、各類球場、賽場、滑雪地、海濱浴場療養(yǎng)療養(yǎng)院探親暫住、中轉(zhuǎn)城市交通樞紐附近飯店選擇中的地段、區(qū)域評價因素表4.3 飯店選址4.3.2 飯店選址的中觀選擇因素在上述評價中，下列地段適宜建造飯店：交通方便 由于時間關(guān)系，飯店與車站、碼頭、航空港聯(lián)系方便，很受旅客歡迎?？拷兄行幕螋[市區(qū) 市中心是城市的商業(yè)、政治、文化中心，也是飯店中心。由于能夠提供參加各種中心區(qū)活動的便利條件，客房出租率高。環(huán)境安靜、具有一定私密性。4.3 飯店選址

31、4.3.2 飯店選址的中觀選擇因素社區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境社區(qū)文化環(huán)境社區(qū)生態(tài)環(huán)境主要客源地國民生產(chǎn)總值和居民消費狀況投資地未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有關(guān)投資的優(yōu)惠政策、限制政策和土地征用的規(guī)定要贏得客人的認(rèn)同和忠誠，唯有充分考慮消費者的情感需求和體驗需求，接近他們的心靈，了解他們的內(nèi)在需求，將周圍特有的文化因素引入飯店的建設(shè)和管理是否為自然環(huán)境保護(hù)地帶、是否在重要的風(fēng)景保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，是否有在生物學(xué)上具有重要價值的某種生物生存，是否對周圍生態(tài)環(huán)境造成一定的負(fù)面影響4.3 飯店選址【職業(yè)道德與企業(yè)倫理4-1 】非飯店消費者到飯店停車場停車背景與情境：一天下午，林先生要到廈門環(huán)保局辦事，環(huán)保局停車場早已停滿車，無奈之

32、下他只好將車開到了與廈門環(huán)保局僅一墻之隔的某三星級酒店的停車場。該酒店位于廈門BRT總站邊上，停車場本身也很小，也沒有進(jìn)出大門。當(dāng)林先生開到停車場時，那里并沒有保安也沒有明顯標(biāo)示，于是他將車停好后便離開了。等他快走到環(huán)保局大門時，后方有保安在大聲喊他，要求其返回將車開走。林先生返回向酒店保安說明他只停一個小時，并順手拿出錢要交停車費。但保安強調(diào)，非酒店消費者一律不讓停車，否則后果自負(fù)！于是，林先生只好把車開走再尋停車場。問題：潛在消費者算不算消費者？酒店保安的態(tài)度是否符合飯店企業(yè)倫理？分析提示： （1）停車?yán)щy是一個不爭的現(xiàn)實問題。（2）酒店應(yīng)秉持什么樣的待客之道，才能將潛在消費者轉(zhuǎn)變?yōu)轱@在的

33、消費者？（3）該酒店保安的態(tài)度明顯不符合飯店企業(yè)倫理。4.3 飯店選址4.3.3 飯店選址的微觀選擇因素自然氣候條件水文地質(zhì)條件地形交通條件飯店建造前基地評價內(nèi)容飯店規(guī)模商務(wù)型飯店趨向于建在市中心的繁華地段以及城市的商業(yè)金融區(qū)度假型飯店往往選址于海岸線附近獨立的島嶼、市郊的林區(qū)中檔次飯店處在交通條件好.靠近鐵路公路運輸線和景區(qū)景點外圍的地方，有利于普通的客人作出選擇飯店規(guī)模： 500間以上的；300499間；200299間；100199間；99間以下4.3 飯店選址商圈（trading area；market area），又稱商勢圈或購買圈，是西方商業(yè)理論中的一個重要概念。商圈通常是指商店吸引

34、顧客的空間范圍或者是來店顧客的地域范圍。它不僅可以具體了解消費者的構(gòu)成及其特點，確定自己的目標(biāo)市場，而且對新建企業(yè)的選址起著非常重要的基礎(chǔ)作用。 商圈具有明顯的層次性特征。一般由三個層次構(gòu)成，即：主要商圈，或稱基本商圈，是指接近該店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常本區(qū)域有50%左右的顧客來本店消費；次要商圈，位于主要商圈之外圍，顧客光顧率較低，通常這一區(qū)域有15-20%的顧客來本店消費；邊際商圈，位于次要商圈之外圍，屬于本企業(yè)的輻射商圈，在此區(qū)域的顧客來消費比例更低，一般企業(yè)的顧客有10%左右來自于邊際商圈。 影響商圈形成的因素是多方面的，主要歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。外部因素包括家庭與

35、人口、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、集聚狀況等因素；內(nèi)部因素包括商店規(guī)模、經(jīng)營范圍和性質(zhì)、經(jīng)營水平和信譽等因素。4.3.3 飯店選址方法4.3 飯店選址商圈的測定 企業(yè)在進(jìn)行選址時，必須先測定周圍商圈的大小。測定商圈的方法應(yīng)以定性方法為主，輔以定量分析方法。 定性分析方法主要通過市場調(diào)查進(jìn)行測定，可以根據(jù)城市選點位置、周圍人口分布、城市規(guī)劃、交通狀況以及是否為城市商業(yè)中心區(qū)、流動人口狀況等，進(jìn)行綜合分析測定。 定量分析方法 根據(jù)國外的測定商圈研究，定量分析方法主要有以下5種：雷利法則哈夫法則康帕斯法則阿普波母法則飽和指數(shù)法則4.3.3 飯店選址方法4.3 飯店選址1)雷利法則：具有零售中心地機

36、能的兩個都市，對于其中間的某一都市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩都市的人口成正比，與兩都市與中間地都市或城鎮(zhèn)的距離成反比。用公式表示如下：式中： BaA都市從中間地C都市吸引來的零售銷售額 BbB都市從中間地C都市吸引來的零售銷售額 PaA都市人口 PbB都市人口 DaA都市與中間地C都市之間的距離 DbB都市與中間地C都市之間的距離 N=I商圈分析法4.3 飯店選址【業(yè)務(wù)鏈接4-1】雷利法則計算示例C都市有13000人，A都市有423000人，距離C都市80.4千米；B都市有92000人，距離C都市61.8千米。利用雷利法則，可計算C都市有多少消費量流向A，多少消費量流向B。如下圖所示：利用該

37、比率，可知C都市的13000人中，去往A都市的消費者有：去往B都市的消費者有：再根據(jù)C都市人均消費支出額數(shù)據(jù)，即可計算出C都市到A、B都市的消費額流量。這對于零售店估計開業(yè)后的初期營業(yè)額有直接影響。該法則也證實了一個城市的人口越多，規(guī)模大，商業(yè)越發(fā)達(dá)，則該城市的零售吸引力就越大的空間相互作用規(guī)律。4.3 飯店選址商圈分析法2)哈夫法則：在數(shù)個商業(yè)集聚區(qū)集中于一地時，居民利用哪一個商業(yè)集聚區(qū)的概率，是由商業(yè)集聚區(qū)的規(guī)模和居民到商業(yè)集聚區(qū)的距離決定的。商業(yè)集聚區(qū)的規(guī)?？筛鶕?jù)銷售場地面積算出，距離為時間距離。 式中： 據(jù)經(jīng)驗推出的范圍值 PD居住在I地區(qū)的消費者選擇J商店聚集區(qū)購物的概率 J商店聚集

38、區(qū)店鋪數(shù)累計 SJJ商店聚集區(qū)的面積 TD從I地區(qū)到J商業(yè)聚集區(qū)所需時間4.3 飯店選址【業(yè)務(wù)鏈接4-2】哈夫法則計算示例若有一A超市決定進(jìn)駐J區(qū)開設(shè)商店，選址為一處面積3000平方米、距離I社區(qū)1.2千米的地方；附近有B商業(yè)街賣場，面積為1800平方米，距離I社區(qū)0.8千米。而I社區(qū)共有1000人，運用哈夫法則可計算I社區(qū)的人去A超市購物的可能性。利用該比率，可知在I社區(qū)的1000人中，將有42.5%，即425人前往A超市購物。由此可知：根據(jù)哈夫法則就能求出從居住地去特定商業(yè)設(shè)施的出行概率，預(yù)測商業(yè)設(shè)施的銷售額、商業(yè)聚集的集客能力等，從而得知商圈結(jié)構(gòu)及競爭關(guān)系會發(fā)生怎樣的變化。在調(diào)查大型零售店對周邊商業(yè)集聚的影響力時也經(jīng)常使用這一模型。4.3 飯店選址商圈分析法3)康帕斯法則：是在雷利法則的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，用于求出商圈的分界點。其公式如下：式中： DaA都市到中間地C的距離 DbB都市到中間地C的距離 PaA都市人口 PbB都市人口由此可見，運用康帕斯法則，只需有兩個都市人口和距離便可求出分界點，從而界定商圈。4.3 飯店選址【業(yè)務(wù)鏈接4-3】康帕斯法則計算示例X都市有9.2萬人，距離A都市（22萬人）有48.8千米，距離B都