星期五公社天第公寓廣告策劃

1、“星期五五公社”天第公公寓廣告告策劃當(dāng)一個房房地產(chǎn)策策劃案的的主體產(chǎn)產(chǎn)品處于于房型較較老、規(guī)規(guī)模較小小、周邊邊配套短短缺、競競爭壓力力大的情情況，這這種大耗耗資金的的項目成成為一筆筆爛資產(chǎn)產(chǎn)著實讓讓房產(chǎn)商商頭疼，要盤活活此項目目的當(dāng)務(wù)務(wù)之急就就是：如如何制定定一個準(zhǔn)準(zhǔn)確的策策略讓本本案順利利銷售？如何通通過廣告告策略使使產(chǎn)品銷銷售達到到白熱化化？如何何使一個個較小規(guī)規(guī)模的發(fā)發(fā)展商通通過這個個項目為為自己的的品牌累累積一定定的基礎(chǔ)礎(chǔ)？ 所謂知知己知彼彼，才能能百戰(zhàn)不不殆。在在本案與與周邊產(chǎn)產(chǎn)品差異異太大的的情況下下，運用用差異化化企劃和和獨特性性企劃（USPP）策略略，規(guī)避避產(chǎn)品本本身缺點點，夸

2、大大產(chǎn)品的的優(yōu)勢，跳出傳傳統(tǒng)的包包裝手法法，以創(chuàng)創(chuàng)新的策策略引導(dǎo)導(dǎo)市場和和特殊的的廣告手手法包裝裝產(chǎn)品才才是該案案的唯一一出路。 從策劃劃案前期期所作的的市場調(diào)調(diào)研來看看，本產(chǎn)產(chǎn)品是幾幾年前遺遺留的爛爛尾房，它與周周邊新興興住宅相相比從房房型、社社區(qū)規(guī)模模、配套套等各方方面都不不具備優(yōu)優(yōu)勢。從從策劃的的觀點來來看，本本案的客客源分布布非常廣廣泛，從從周邊客客源到外外地客源源；從年年輕人到到老年人人；從投投資者到到自住者者，都是是本案所所不能忽忽略的客客源?？涂驮磳拥牡倪^于廣廣泛使產(chǎn)產(chǎn)品定位位變得不不確定。綜上所所述，這這些都給給策劃帶帶來了一一定的難難度，給給銷售造造成一定定的抗性性。然而而，

3、以辨辨證唯物物論的觀觀點來看看，缺陷陷未必是是致命的的，如果果能很好好地利用用缺陷，那么它它反而會會轉(zhuǎn)變?yōu)闉閮?yōu)勢。在遭遇遇激烈競競爭的情情況下，本策劃劃案所做做的就是是在應(yīng)用用差異化化策略和和獨特性性策略的的基礎(chǔ)上上，力圖圖把劣勢勢轉(zhuǎn)為優(yōu)優(yōu)勢。差差異化策策略即通通過設(shè)計計一系列列有意義義的差異異，以便便使本個個案同競競爭個案案相區(qū)分分。獨特特性策略略即是個個案具有有其他產(chǎn)產(chǎn)品所無無的獨有有特性，并發(fā)揮揮提議獨獨特主張張（這種種主張是是競爭對對手未曾曾提倡過過，非常常強而有有力，且且能感動動消費者者）的功功能。在在差異化化策略和和獨特性性策略的的指導(dǎo)基基礎(chǔ)上，本案提提出以新新為主線線，提倡倡了一

4、種種全新的的居住生生活理念念，大膽膽地運用用創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計計和創(chuàng)新新媒體組組合，以以嶄新的的廣告手手法來表表現(xiàn)的手手法。價價格&格局新新：本案案所極力力倡議的的在原先先爛尾的的產(chǎn)品格格局上，利用周周邊個案案的面積積、功能能和格局局的空白白，采用用新的切切割方法法將產(chǎn)品品進行了了新的面面積分割割和更合合理的功功能劃分分，并且且在建筑筑的外立立面上一一改爛尾尾樓過去去的老式式傳統(tǒng)手手法，變變得更為為亮麗和和新穎、現(xiàn)代，從而也也就讓本本案產(chǎn)品品相較周周邊競爭爭個案有有相當(dāng)?shù)牡拿娣e和和總價優(yōu)優(yōu)勢，也也在新穎穎的外立立面上給給客戶一一個全新新的樓宇宇概念。也就是是奇貨可可居，通通過這個個手法，本案在在周

5、邊市市場中在在最關(guān)鍵鍵的面積積、總價價、建筑筑風(fēng)格心心理上就就占了上上風(fēng)。理理念新：本案所所提倡的的后集體體生活，無論對對年輕人人、中年年人還是是老年人人都有一一定的吸吸引力。為消費費者營造造了一個個個性與與群體共共存的生生活的家家園。也也就是說說，這個個爛尾型型的住宅宅產(chǎn)品被被包裝成成一個人人見人愛愛的大眾情情人星期五五公社（天第第公寓），并在在這個新新理念上上首創(chuàng)了了上海首首座后集集體生活活宅邸的的概念。媒體新新，因本本案案量量小，考考慮到要要精簡廣廣告成本本，盡早早盤活公公司資產(chǎn)產(chǎn)，所以以在媒體體通路上上以戶外外看板廣廣告和現(xiàn)現(xiàn)場海報報派發(fā)為為主，基基本不考考慮電視視媒體和和報紙媒媒體。

6、這這一手法法相當(dāng)大大膽而創(chuàng)創(chuàng)新。廣廣告包裝裝手法新新，在廣廣告包裝裝手法上上，本策策劃案也也采取了了與眾不不同的方方式，即即采用成成人漫畫畫這一新新穎的設(shè)設(shè)計符號號來喚起起消費者者心中不不泯的童童真和向向往。短、平平、快的策略略，在最最短的時時間，花花最少的的成本，用最快快的速度度將本案案資產(chǎn)盤盤活，為為發(fā)展商商的后續(xù)續(xù)發(fā)展奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。在這這些策略略的正確確引導(dǎo)下下，通過過一系列列的概念念炒作，星期五五公社（天第第公寓）推出市市場后不不到一個個月即銷銷售告罄罄，其后后來電來來訪依然然絡(luò)繹不不絕，出出現(xiàn)了供供不應(yīng)求求的熱銷銷場面。 一、項目分分析 天第公公寓（后后來在市市場的推推廣名被被定義為

7、為星期五五公社)，項項目位于于上海浦浦東金橋橋地區(qū)，社區(qū)僅僅僅2幢24FF的高層層，由浦浦房開發(fā)發(fā)建造到到10層就就因資金金短缺問問題擱置置。 上海浦浦東金橋橋地區(qū)的的住宅多多以800年代末末由于當(dāng)當(dāng)時市政政動遷原原因建造造的多層層動遷安安置住宅宅為主，雖然生生活配套套設(shè)施已已日趨成成熟，但但由于區(qū)區(qū)內(nèi)人口口密集，新興住住宅需求求量激增增，因而而本案周周邊正在在新建大大批新興興住宅。但相較較別的競競爭個案案，本案案在地理理位置是是不占優(yōu)優(yōu)勢的，離區(qū)域域繁華中中心又遠遠，從小小環(huán)境來來講還是是很偏僻僻，周邊邊配套還還是很短短缺的，加之本本案的房房型較老老、規(guī)模模較小、競爭壓壓力大在面面對眾多多競

8、爭對對手的情情況下，要把這這個幾年年前遺留留下的爛爛尾樓天天第公寓寓推向市市場無疑疑是在打打一場艱艱難的突突圍戰(zhàn)。如何使使產(chǎn)品在在競爭對對手中脫脫穎而出出成了當(dāng)當(dāng)務(wù)之急急。1.市場場情況 大環(huán)境境讓人欣欣慰，產(chǎn)產(chǎn)品得過過爛尾炎炎，遭遇遇十面埋埋伏。從市場場的眼光光來分析析，其較較為有利利的是，本案位位置屬于于金橋、金楊新新村的延延伸段。東面、北面、西面即即是金橋橋進出口口加工區(qū)區(qū)、外高高橋加工工區(qū)及陸陸家嘴金金融貿(mào)易易區(qū)，處處在三大大高能力力消費區(qū)區(qū)之中，有充足足的客源源基礎(chǔ)。金橋新新村作為為浦東廣廣大市民民極為熟熟悉老式式公房區(qū)區(qū)域，其其存在已已有十幾幾年的歷歷史，在在商業(yè)配配套設(shè)施施方面已

9、已相當(dāng)完完善，足足可以滿滿足本區(qū)區(qū)域居民民的一般般生活需需求。對對于本案案來講，雖不及及區(qū)域其其他同質(zhì)質(zhì)個案便便利，但但步行110分鐘鐘左右，即可共共享金橋橋的配套套設(shè)施，而本案案周邊，目前上上市銷售售的個案案，也會會增加一一定量體體的商業(yè)業(yè)用房，另外，楊高北北路、巨巨峰路即即將興建建易初蓮蓮花大型超超市，使使本案住住戶生活活更為便便利。而而楊高北北路、浦浦興路兩兩條交通通主干道道近在咫咫尺，眾眾多公交交路線和和即將興興建的輕輕軌（LL4線）使本區(qū)區(qū)域的交交通出入入暢通無無阻。 然而，本項目目是爛尾尾房改造造，所在在這區(qū)域域停工多多年，在在周邊居居民心中中有一定定的負面面影響。本案房房型也是是

10、比太太太還老的的一梯八八戶式的的蝶型建建筑，有有些戶型型在通風(fēng)風(fēng)采光上上會受到到影響。這兩棟棟24FF高層建建筑容積積率較高高，得房房率較低低，物業(yè)業(yè)管理費費較高，社區(qū)規(guī)規(guī)模又小小的可憐憐，再加加上底下下緊靠楊楊高北路路的局部部樓層會會受到一一定的噪噪音影響響。這些些都導(dǎo)致致了購房房者心理理認(rèn)同上上的障礙礙。 而且金金橋區(qū)域域住宅需需求量的的增加又又使眾多多房產(chǎn)公公司瞄準(zhǔn)準(zhǔn)了這塊塊風(fēng)水寶寶地。220022年，周周邊市場場供應(yīng)量量25000個住住宅單元元，共計計25萬平平方米左左右，整整個市場場銷售率率在500%出頭頭（受上海故故事量體拉拉動比較較嚴(yán)重），有效效供應(yīng)量量在122萬平方方米左右右。

11、本案案推案時時周邊市市場上供供應(yīng)量將將近8萬平米米。 綜上所所述，本本案的大大環(huán)境還還是良好好的，但但項目自自身卻有有較多先先天不足足之處，且周邊邊競爭個個案源源源推出，都為本本案的銷銷售帶來來了一定定程度上上的抗性性。2.客源源情況 本地的的、外地地的、老老年人、青年人人一個不不能少。 針對對本區(qū)域域當(dāng)時情情形考慮慮，本案案的客源源主要由由3大部分分為主：周邊居居民 金金橋新村村以及其其他新村村居民人人口的擴擴張、居居住環(huán)境境的改善善，但又又受經(jīng)濟濟支付能能力的限限制，對對所購房房子的的的總價極極其看重重，本案案的出現(xiàn)現(xiàn)，對這這部分客客源將是是極大的的沖擊。這部分分客源也也是本案案最初沖沖擊

12、銷售售率的得得支撐。市政拆拆遷戶 上海整整個城市市的大規(guī)規(guī)模改造造，必能能吸引大大量的拆拆遷戶入入場。外來工工作者 上海作作為人才才高地，已成為為中國人人理想的的就業(yè)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基地地，而本本區(qū)域的的發(fā)展?jié)摑摿?，對對這批客客源將有有極大的的吸引力力。二、策劃劃思路關(guān)鍵問題題是：怎怎樣才能能做大眾眾情人呢呢？ 無無可辯駁駁，天第公公寓的缺陷陷是顯而而易見的的，爛尾尾房、房房型老、規(guī)模小小、配套套少，和和周邊眾眾多新興興多層建建筑相比比較，它它根本是是一個普普通的不不能再普普通的房房產(chǎn)項目目。不過過幸好，天第公寓寓還是有有值得叫叫人安慰慰的優(yōu)勢勢的。良良好的金金橋大環(huán)環(huán)境給了了它有力力地支撐撐，交通通便

13、捷無無疑也是是一大吸吸引力。從產(chǎn)品品本身來來看，亮亮麗的建建筑立面面、獨一一無二的的鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)大堂、面面俱俱到的會會所以及及我倡議議的尋找找區(qū)域面面積空白白，將面面積放到到最經(jīng)濟濟最實惠惠的低總總價的策策略，都都是和周周邊項目目有得一一拼的。但是本本案和其其他個案案一個最最明顯的的區(qū)別就就是本案案的客源源層次分分布廣泛泛。不同同性別、不同年年齡、不不同行業(yè)業(yè)、不同同地區(qū)甚甚至是不不同買房房目的客客源都是是本項目目力求爭爭取的對對象。訴訴求客源源的廣泛泛造成了了訴求中中心點的的不確定定性，使使得做策策劃時無無法做到到有的放放矢，這這是房產(chǎn)產(chǎn)策劃的的一個致致命點，客源模模糊。怎怎樣才能能使天第公公寓

14、成為人人見人愛愛的大眾情情人呢？做做 大眾眾情人是要冒冒風(fēng)險的的，但是是只要解解決了這這個問題題，天第公公寓在周邊邊的產(chǎn)品品中就是是獨特的的，有個個性的，這就是是USPP策略的的運用。 怎樣使使產(chǎn)品成成為大眾情情人呢？構(gòu)構(gòu)想這個個問題時時，我還還是從產(chǎn)產(chǎn)品本身身開始著著手。既既然要使使本案與與競爭產(chǎn)產(chǎn)品形成成一定距距離上的的差異，那么必必然要設(shè)設(shè)法找到到本產(chǎn)品品本身與與眾不同同的亮點點。除了了在本案案上專案案組建議議在原先先爛尾的的產(chǎn)品格格局上，利用周周邊個案案的面積積、功能能和格局局的空白白，采用用新的切切割方法法將產(chǎn)品品進行了了新的面面積分割割和更合合理的功功能劃分分，并且且在建筑筑的外立

15、立面上一一改爛尾尾樓過去去的老式式傳統(tǒng)手手法，變變得更為為亮麗和和新穎、現(xiàn)代，從而也也就讓本本案產(chǎn)品品相較周周邊競爭爭個案有有相當(dāng)?shù)牡拿娣e和和總價優(yōu)優(yōu)勢，也也在新穎穎的外立立面上給給客戶一一個全新新的樓宇宇概念外外，弘揚揚產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)點是毋毋庸置疑疑的，關(guān)關(guān)鍵在于于怎樣去去規(guī)避產(chǎn)產(chǎn)品的缺缺點。老老子道德德經(jīng)曰曰：禍兮兮福所倚倚,福兮禍禍所伏。同理，缺陷往往往也可可轉(zhuǎn)為為為優(yōu)勢。關(guān)鍵在在于，怎怎樣合理理利用缺缺陷使之之成為優(yōu)優(yōu)勢。想想要成為為大眾情情人，除了了產(chǎn)品的的新鮮性性，還需需要在生生活理念念上從情情感上真真正感動動消費者者，了解解他們最最渴望的的生活狀狀態(tài)，觸觸及他們們內(nèi)心深深處最柔柔軟的地

16、地方。那那么，現(xiàn)現(xiàn)在的都都市人最最喜歡什什么樣的的生活，內(nèi)心深深處又最最渴望什什么樣的的生活呢呢？于是是就有了了下面一一段概念念的提煉煉：星期五五公社策劃構(gòu)構(gòu)想：后后集體生生活的概概念由來來。 記得大大學(xué)時代代，一個個同學(xué)是是第一個個到校外外租房子子，因為為他覺得得受不了了男生宿宿舍的嘈嘈雜混亂亂，可是是最近碰碰到他，是在一一個人群群很多的的俱樂部部里碰到到他，他他說我受受不了辦辦公樓里里那種氣氣氛，我我現(xiàn)在特特別懷念念大學(xué)時時代，有有那么多多同學(xué)那那么多朋朋友，不不像現(xiàn)在在的環(huán)境境，辦公公室簡直直就是伏伏契克寫寫的絞絞刑架下下的報告告，走走過去是是七步，走過來來是七步步，我突突然發(fā)覺覺自己是

17、是喜歡和和向往集集體生活活的。星星期五公公社行銷銷由來700年代，公社年年代。880年代代，開放放年代。90年代代，自我我年代。00年代代，個性性年代。今天，個性群群體共存存的矛盾盾年代！ 現(xiàn)在在的都市市，俱樂樂部如鮮鮮花，我我們殷勤勤如蜜蜂蜂，為什什么呢？因為我我們渴望望一個集集體，就就像我們們曾經(jīng)特特別渴望望一個私私人空間間一樣。 我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)諸如俱俱樂部是是這樣一一種地方方，在這這里大家家相聚在在一起，沒有人人追究你你的過去去，沒有有人關(guān)心心你的未未來，大大家在一一起可以以聊天，可以一一起做一一件事情情，依據(jù)據(jù)個人的的品位興興趣，在在這里可可以重溫溫久違了了的集體體生活。 所以，我愿意意把它

18、衍衍生為一一種社區(qū)區(qū)生活，而且稱稱之為后集體體生活，因為為這樣的的集體是是自發(fā)自自愿形成成的，不不像大學(xué)學(xué)時代或或是公社社年代的的集體，多少帶帶點不可可抗拒的的色彩，喜歡這這種后集集體生活活的人，不要誤誤以為他他們不喜喜歡獨處處，其實實他們更更喜歡強強調(diào)生活活的自我我。他們們是都市市非主流流中的非非主流，他們喜喜歡集體體，喜歡歡朝九晚晚五后聚聚到一塊塊，因為為他們希希望在這這個后集集體空間間能找到到他們的的同類，有相似似的品位位，有相相似的生生活體驗驗，有相相似的生生活觀價價值觀世世界觀，然后他他們可以以享受到到后集體體生活的的愉快。 在這種種后集體體生活中中，他們們?nèi)菀淄羧粘３＾k公室室里

19、的瑣瑣碎，人人際交往往的復(fù)雜雜，他們們可以任任性地在在這個空空間盡情情享受生生活帶給給他們的的快樂，唱唱懷懷舊的歌歌曲，敘敘敘工作作的酸甜甜苦辣和和人生的的目前與與長遠。當(dāng)新的的太陽升升起，他他們揮揮揮衣袖，各自又又回到自自己的小小圈子里里，后集集體生活活對他們們來說，就像星星期五的的感覺，能讓人人想起善善待自己己的生活活，對于于他們而而言，家家就是能能讓人可可以忘掉掉工作或或是人際際壓力的的地方，是可以以快樂的的、幸福福的、輕輕松的、生活的的地方。 這個地地方對于于一個在在外打拼拼甚感朋朋友太少少，剛結(jié)結(jié)婚青年年在付款款條件壓壓力少，辦公室室里小資資白領(lǐng)品品位相似似的，更更或是從從知青年年代

20、走過過來的人人是一一種渴望望，一種種期待，一種這這個時代代輕松的的懷舊，也是依依依不舍舍的告別別，告別別永遠過過去的學(xué)學(xué)生時代代知青年年代公社社年代，那充滿滿理想主主義充滿滿懷念情情愫和浪浪漫情懷懷的時光光。 所以我我將星期期五賦以以生活的概念念，公社社賦以當(dāng)代后后集體概念。所以我把把這種后后集體生生活的地地方就叫叫，星期五五公社。注：星期五五公社是天第公公寓的推廣廣名。 就這樣樣，一座座城市新新型的后后集體生生活宅邸邸誕生了了。這個個嶄新的的概念被被我用一一句很感感性的語語句表達達了出來來，金橋有有個很生生活的后后集體，我們叫叫她星期五五公社。這樣樣一句溫溫馨、幸幸福、甜甜蜜、輕輕松而又又陽

21、光的的話無疑疑對任何何人都具具有神秘秘感和吸吸引力。 所謂謂萬事開開頭難，既然策策劃上的的難點被被突破了了，接下下來的事事自然就就好辦了了。三、銷售售策略以迅雷之之勢推銷銷大眾情人人。 在眾眾多周邊邊產(chǎn)品的的強力圍圍攻下，我認(rèn)為為本產(chǎn)品品的價格格應(yīng)該與與周邊產(chǎn)產(chǎn)品拉開開一定距距離。這這樣才能能吸引到到潛在購購屋對象象，所以以，根據(jù)據(jù)產(chǎn)品的的格局和和面積特特性，我我給星期五五公社定下了了低總價價面向市市場的價價格策略略。 我認(rèn)為為，盡管管本案與與周邊個個案有一一定距離離，但由由于價格格優(yōu)勢，且量體體小，上上市后必必然會引引起消費費者的注注意。所所以，在在短時間間內(nèi)迅速速出擊的的銷售策策略是比比較

22、正確確的。 結(jié)合本本區(qū)域市市場情形形以及以以往操作作的個案案判斷，我們將將以短、平平、快的銷售售策略，經(jīng)過11-2個個月的前前期準(zhǔn)備備，在正正式公開開3-44個月之之后，銷銷售率將將達到770-880%。四、廣告告表現(xiàn)策策略首創(chuàng)成人人漫畫作作為本案案廣告表表現(xiàn)符號號。 在在擬定廣廣告表現(xiàn)現(xiàn)策略之之前，我我同樣讓讓專案組組對市場場同質(zhì)競競爭個案案企劃表表現(xiàn)方式式進行了了收集整整理和歸歸納，我我的目的的是想用用差異化化和獨特特性的指指導(dǎo)思想想從別人人的企劃劃表現(xiàn)中中找到自自己的表表現(xiàn)突破破點，先先看看競競爭個案案的表現(xiàn)現(xiàn)方法： 1.青年匯匯：也是是由爛尾尾房改造造，它抓抓住了房房型小、地理位位置好

23、的的特點，目標(biāo)客客源針對對青年人人。企劃劃策略以以產(chǎn)品的的概念炒炒作再加加上迎合合青年心心理的平平面包裝裝方式。廣告表表現(xiàn)上以以另類年年輕為主主，上市市后迅速速造成小小房型市市場的火火爆。不不可否認(rèn)認(rèn)，青年匯匯是十分分成功的的。 22.藍藍朝部落落：也是是小房型型白領(lǐng)住住宅，企企劃策略略與廣告告表現(xiàn)和和青年匯匯類似，難免有有步落后后塵的味味道。 3.東方時時空：在小小房型市市場火爆爆時借機機推出，與先前前的同類類個案相相似，無無自己的的創(chuàng)新，落入了了人云亦亦云的俗俗套。 4.同領(lǐng)都都會：連廣廣告表現(xiàn)現(xiàn)手法都都和青年匯匯極其相相似，根根本沒有有自己的的個性。 本項目目想要做做到鶴立立雞群脫脫穎而

24、出出就必須須根據(jù)自自己的個個性來表表達自己己。這不不免又要要談到客客源的問問題了。雖然本本案客源源分布較較為廣泛泛，但也也并非無無跡可尋尋。在這里，我把客客源分為為這樣幾幾種類型型：A、迷戀戀金橋的的老頑固固金橋橋當(dāng)?shù)乜涂虰、掉進進蜜罐的的鴛鴦熱戀戀的要結(jié)結(jié)婚的族族群C、學(xué)會會了走路路的蟲ITT行業(yè)、廣告行行業(yè)者DD、想占占便宜的的人類新薪薪人類、知青、外地打打工的EE、有錢錢有閑的的尖頭鰻鰻投資資先生FF、這個個城市的的主力居居者辦公族族、自由由職業(yè)者者及自由由單身族族客源被被細分后后就不難難發(fā)現(xiàn)，本案最最大的個個性就是是本案各各類型的的客源都都有著自自己不同同于其他他類型的的個性，而每一一

25、種類型型又都是是我們所所不能忽忽略的。太多的的個性就就成了沒沒有個性性，怎樣樣解決這這一點呢呢？ 于是，我試圖圖在這些些個性中中發(fā)掘共共性。當(dāng)當(dāng)我把一一些產(chǎn)品品的東西西羅列出出來時，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)這個產(chǎn)產(chǎn)品其實實是一個個矛盾統(tǒng)統(tǒng)一綜合合體。城城市：共共同的環(huán)環(huán)境新新的集體體金橋：公認(rèn)的的生活地地新的的生活社社區(qū)：共共同的家家 新的集集體大堂堂：共進進式 集集體網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：共享享式 互互動的集集體會所所：共享享式互動動的集體體建筑：兩幢獨獨立在集體體中獨立立 綜合合起來，不就是是一種個個性與群群體共存存的矛盾盾的新集集體生活活方式嗎嗎？包容容這種新新生活的的產(chǎn)品可可以說在在上海是是第一次次出現(xiàn)的的，因而而

26、我們不不妨稱它它為上海首首座后集集體生活活宅邸。 既然是是生活的的宅邸，那么其其文案基基調(diào)不妨妨輕松、俏皮、煽情一一些，可可以針對對各種類類型的客客源分別別描述他他們不同同的生活活狀態(tài)，然后再再闡述不不同的生生活狀態(tài)態(tài)與后集集體生活活宅邸這這一概念念的相互互融合。設(shè)計色色彩的表表現(xiàn)上以以輕松、活潑、穩(wěn)重為為主，在在矛盾中中尋求統(tǒng)統(tǒng)一?？v縱觀以上上，那么么什么樣樣的設(shè)計計符號是是為大家家所接受受的呢？ 當(dāng)50年代代人聽見見叉鈴的的聲音時時；當(dāng)600年代人人聽見讓讓我們蕩蕩起雙漿漿的音樂樂時；當(dāng)當(dāng)70年代代人看到到玻璃彈彈子時；當(dāng)800年代人人看到魂魂斗羅游游戲時他們們會有什什么樣的的感觸呢呢？無

27、疑疑，童年年的美好好回憶會會在瞬間間流淌。由此可可見，每每個人對對自己的的童年都都有著一一份難以以割舍的的情懷，而且每每個人心心中都存存留著一一份永不不泯滅的的童真。不同年年齡、性性別的人人在對童童年的回回憶里找找到了共共同的契契合點，那就是是心中不不泯的童童真。基基于此，想到了了成人漫漫畫。現(xiàn)現(xiàn)在最流流行的幾幾米的漫漫畫之所所以廣受受歡迎，是因為為它能勾勾起人們們對美好好生活的的向往與與憧憬。成人漫漫畫的吸吸引力由由此可見見一斑。因此，我決定定用成人人漫畫作作星期五五公社的設(shè)計計符號，把各個個類型的的客源用用漫畫的的形式分分別量身身定制的的表述出出來。 在上海海各個已已銷售或或在銷售售的房產(chǎn)

28、產(chǎn)個案中中，運用用成人漫漫畫作為為設(shè)計符符號的幾幾乎沒有有，即使使有也是是拿來主主義。據(jù)我我了解，目前只只有復(fù)地地集團開開發(fā)的柏林春春天在報紙紙廣告上上曾用過過幾米的的漫畫地下鐵鐵中的的場景。由此，我可以以自豪地地說，在在上海用用量身定定制的原原創(chuàng)漫畫畫作為廣廣告表現(xiàn)現(xiàn)手法，星期五五公社是首例例。五、媒體體策略大膽放棄棄報紙媒媒體，主主打戶外外媒體和和現(xiàn)場派派發(fā)銷售售。 如如何使用用最低廣廣告費用用，來達達成最高高銷售目目標(biāo)是媒媒體策略略的基本本原則之之一。 本案案案量小，如果投投入大量量廣告經(jīng)經(jīng)費，即即使達到到預(yù)期效效果也會會造成公公司銷售售成本的的增加。所以，我決定定用不同同與以往往媒體策

29、策略，以以達到減減少公司司銷售成成本來提提高公司司利潤的的目的。 基于上上述原因因，我對對常規(guī)的的媒體策策略作了了一些改改動，本本案銷售售中基本本以戶外外看板、公交廣廣告、引引導(dǎo)旗來來吸引客客源，在在現(xiàn)場派派發(fā)海報報和DMM并由銷銷售人員員解說星期五五公社這個新新概念和和它所營營造的一一種新生生活來引引起消費費者的興興趣。電電視媒體體和報紙紙媒體因因費用較較高，所所以基本本上不考考慮，僅僅看銷售售情況而而定。如如果在銷銷售時遇遇上阻力力，才考考慮用報報紙媒體體擴大影影響力。六、廣告告預(yù)算四兩撥千千金，做做好預(yù)算算才好當(dāng)當(dāng)家 依依據(jù)以最最低的費費用來達達到最高高效益的的原則，我作了了如下廣廣告預(yù)

30、算算表:總銷金金額 990000萬元廣告告投放比比例 11.5%廣告成成本 990000萬*1.5%1355萬元企劃劃周期220022.111.288 220033.3.10 20003.3.225 220033.5.10 20003.7 引導(dǎo)期期 公開開期 強銷銷期 持持續(xù)清盤盤期階段預(yù)算算明細 (略) 七、市市場反響響 事事實勝于于雄辯經(jīng)經(jīng)過了市市場的考考驗，事事實證明明本策劃劃案是非非常成功功的。在在開盤當(dāng)當(dāng)日就有有80%的房子子被預(yù)訂訂，之后后的一個個多月時時間里，又不斷斷有消費費者來電電來訪，不到一一個月星期五五公社已告售售罄。而而星期五五公社所提倡倡的后集集體生活活的概念念也已被被

31、人們所所接受并并喜愛。 可以說說，用不不到一個個月的時時間去化化一個不不占優(yōu)勢勢的住宅宅產(chǎn)品，這在金金橋地區(qū)區(qū)甚至于于上海都都是不多多見的，所以星期五五公社策劃案案的成功功是顯而而易見的的。 產(chǎn)品形形象是品品牌的重重要方面面。良好好的產(chǎn)品品形象可可以使企企業(yè)獲得得社會公公眾的充充分信任任，進而而形成穩(wěn)穩(wěn)定的消消費群。星期五五公社策劃案案的實施施，不僅僅使公司司第一個個開發(fā)的的項目一一炮而紅紅，在賺賺取了利利潤的同同時也給給公司帶帶來了一一定的品品牌知名名度，為為公司將將來的開開發(fā)項目目打下了了扎實的的基礎(chǔ)。八、總總論 房地產(chǎn)產(chǎn)策劃是是一項牽牽涉知識識面很雜雜的學(xué)問問，它不不僅僅牽牽涉到廣廣告、

32、銷銷售、營營銷推廣廣等內(nèi)容容，還涉涉及到房房地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識識、客戶戶心理學(xué)學(xué)等方方方面面的的內(nèi)容。一個房房產(chǎn)項目目從初具具雛形到到最后推推出都需需要經(jīng)過過周密審審慎的思思考。 我個人人以為：作為一一個策劃劃者，要要做好一一個策劃劃案就必必須用談?wù)剳賽鄣牡男膽B(tài)去去對待它它，以對對待戀人人的熱情情去了解解這個案案子，策策劃者只只有在愛愛上了自自己所策策劃的案案子后才才能夠使使策劃案案在市場場上獲得得成功。也就是是說，策策劃者要要以相當(dāng)當(dāng)大的熱熱情去了了解并接接受策劃劃案，然然后才能能制訂出出完美的的策劃方方案。 依據(jù)上上述策劃劃戀愛論論，我接接手星期五公公社后，就就全身心心地投入入到項目目的前期期

33、準(zhǔn)備中中，所謂謂市場情情況的調(diào)調(diào)查和了了解只是是解決了了項目的的利好、利空，也就是是賣什么么的問題題。搞清清這個問問題后就就要弄清清楚東西西要賣給給誰（客客源）的的問題，其次也也就是如如何找到到自己的的個案的的突破點點的問題題，這個個問題是是房產(chǎn)項項目策劃劃中最關(guān)關(guān)鍵的問問題，突突破點找找準(zhǔn)了，項目也也就成功功了一半半。因此此，在策策劃中，我從收收集整理理和歸納納市場資資料和客客源資料料，然后后找準(zhǔn)突突破點全全身心投投入。 就本策策劃案來來看，之之所以成成功的最最大原因因就是我我利用差差異化和和獨特性性的策劃劃指導(dǎo)思思想找準(zhǔn)準(zhǔn)了個案案的突破破點，然然后大膽膽地把項項目的缺缺陷作為為項目的的優(yōu)勢去去推廣，即客源源層過于于廣泛原原是房產(chǎn)產(chǎn)項目的的致命缺缺陷（客客源廣泛泛使訴求求點過多多造成無無法為項項目定位位