城市居住小區(qū)物業(yè)管理方法

1、寧夏回族自治區(qū)都市居住小區(qū)物業(yè)治理方法第一章 總 則 第一條 為了加強(qiáng)都市居住小區(qū)的牧業(yè)治理，規(guī)范居住物業(yè)的使用、維修和其他治理活動，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人和牧業(yè)治理企業(yè)的合法權(quán)益，為居民制造良好的居住環(huán)境，依照國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際制定本方法。 第二條 本方法適用于本自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)都市居住小區(qū)的物業(yè)治理。 第三條 本方法所稱都市是指國家按行政建制設(shè)立的市和鎮(zhèn)。本方法所稱居住物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。 本方法所稱使用人，是指牧業(yè)的承租人和實(shí)際使用使用物業(yè)的其他人。 本方法所稱物業(yè)治理企業(yè)，是指同意居住小區(qū)物業(yè)治理委員會的托付，依照物業(yè)治理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)治

2、理服務(wù)的企業(yè)。 第四條 自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管全區(qū)都市居住小區(qū)物業(yè)治理工作、負(fù)責(zé)組織實(shí)施本方法。 各市、縣建設(shè)行政主管部門或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房產(chǎn)治理部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)都市居住 小區(qū) 物業(yè)治理工作。規(guī)劃、工商、物價(jià)、環(huán)衛(wèi)、綠化、市政、公安等有關(guān)行政治理部門、按照各自的職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本方法。 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政治理部門對物業(yè)治理進(jìn)行監(jiān)督。 第五條 物業(yè)治理實(shí)行主管部門行業(yè)治理、產(chǎn)權(quán)人和使用人自治治理與托付物業(yè)治理企業(yè)專業(yè)治理服務(wù)相結(jié)合的原則。 第六條 新建居住小區(qū)必須依照本方法實(shí)行物業(yè)治理。本方法施行前已驗(yàn)收音樂會使用的居住區(qū)和住宅小區(qū)也應(yīng)依照本方法實(shí)行物業(yè)治理

3、。 第二章 物業(yè)治理組織 第七條 都市居住區(qū)、住宅小區(qū)（以下簡稱居住小區(qū)）都應(yīng)依照本方法成立居信小區(qū)物業(yè)治理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是代表居信小區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益 的群眾性組織，由產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表組成。 街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。 第八條 管委會由所在地房產(chǎn)治理部門組織召集居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會選舉產(chǎn)生。產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會每年至少進(jìn)行一次。 第九條 產(chǎn)權(quán)檢、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人大代表會行使下列職權(quán)： 選舉、罷免管委會委員； 審議通過管委會章程和居信小區(qū)公約； 聽取管委會章程和居信小區(qū)公約；

4、 聽取物業(yè)治理企業(yè)的工作報(bào)告； 改變或撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定； 決定物業(yè)治理的其他重大事項(xiàng)。 第十條 管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。管委會設(shè)主任一人，副主任若干人，主任、副主任在管委會委員中選舉產(chǎn)生，并報(bào)所在地房產(chǎn)治理部門備案。 第十一條 管委會行使下列職權(quán)： 起草管委會章程和居住小區(qū)公約； 選聘物業(yè)治理企業(yè)； 監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)治理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行； 審議物業(yè)治理企業(yè)制定的年度治理打算和為居住小區(qū)管 理服務(wù)的重大措施； 協(xié)助物業(yè)治理企業(yè)進(jìn)行治理工作； 調(diào)處物業(yè)治理糾紛； 如集產(chǎn)權(quán)人、使用人大會或產(chǎn)權(quán)人、使用人代表會，并向大會報(bào)告工作和有關(guān)事項(xiàng)。 第

5、十二條 管委會自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地房地產(chǎn)治理門辦理登記： 管委會登記申請書； 管委會組成人員名單； 管委會章程： 第三章 物業(yè)治理企業(yè) 第十三條 物業(yè)治理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)和資質(zhì)年審制度。物業(yè)治理企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行財(cái)政部頒發(fā)的物業(yè)治理企業(yè)財(cái)務(wù)治理規(guī)定。 第十四條 物業(yè)治理企業(yè)需經(jīng)自治區(qū)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查合格，向工商行政治理機(jī)關(guān)辦理注冊登記，向物價(jià)治理部門申請領(lǐng)取收費(fèi)許可證，向所在地房產(chǎn)治理部門登記備案后，方可同意托付，承擔(dān)居信小區(qū)的物業(yè)治理。 第十五條 物業(yè)治理企業(yè)向自治區(qū)建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)認(rèn)證，應(yīng)當(dāng)提供下列文件和資料； 物業(yè)治理企業(yè)認(rèn)證申請書； 企業(yè)章程 法定驗(yàn)資機(jī)構(gòu)

6、出具的驗(yàn)資證明； 經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、治理人員的任命書、技術(shù)職稱證書和物業(yè)治理培訓(xùn)證書。 第十六條 物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)： 一級企業(yè)：物業(yè)治理房屋建筑面積15萬平方米以上，注冊資金40萬元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱的人員2 名以上，初級職稱或經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的4名以上。 二級企業(yè)：物業(yè)治理房屋建筑面積15萬平方米以上，5萬平方米以上，注冊30萬元以上，并配備具有工程師或經(jīng)濟(jì)師職稱的人員1名以上，初級職稱或經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員4名以上。 三級企業(yè)：物業(yè)治理房屋建筑面積5萬平方米以上，注冊資金20萬元以上，并配備具有初級職稱的人員2名以上，經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的人員2 名以上。 第十七條 物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)于每年2月

7、10日前，填報(bào)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)年審報(bào)告書，向所在地房產(chǎn)治理部門提出年審申請，并提交上年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表、資產(chǎn)負(fù)債和損益表。 物業(yè)治理企業(yè)年審報(bào)告書由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印刷。 第四章 物業(yè)治理服務(wù) 第十八條 居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求，建設(shè)便于物業(yè)治理的配套設(shè)施，并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可向居住小區(qū)管委會辦理移交。 第十九條 物業(yè)治理企業(yè)同意治理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與托付人簽訂物業(yè)治理合同。合同應(yīng)載明下列事項(xiàng)： 物業(yè)治理服務(wù)的區(qū)域和具體標(biāo)準(zhǔn)； 物業(yè)治理服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)； 物業(yè)治理服務(wù)的事項(xiàng)； 物業(yè)治理服務(wù)的期限； 物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)用的收支； 監(jiān)督檢查物業(yè)治理服務(wù)的時(shí)刻和方式： 違約責(zé)任和解決爭議的方

8、式； 房屋的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新，也能夠在合同中約定。 合同簽訂后，由物業(yè)治理企業(yè)報(bào)居住小區(qū)所在地的房產(chǎn)治理部門備案。 第二十條 物業(yè)治理企業(yè)的權(quán)利： 依據(jù)物業(yè)治理合同及有關(guān)規(guī)定，對居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)治理并收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)； 制止損壞居住小區(qū)物業(yè)或阻礙物業(yè)治理的行為，對造成的損失有權(quán)要求賠償； 選聘專業(yè)公司或聘用專承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)工作； 從事與物業(yè)治理有關(guān)的其他多種經(jīng)營及有償服務(wù)活動； 依據(jù)合同的約定，對不照章交納各種費(fèi)用的住戶，可采取必要的限制性措施，或視情節(jié)提請有關(guān)部門處理。 第二十一條 物業(yè)治理企業(yè)的義務(wù)： 依照物業(yè)治理合同，對托付治理的房屋及相關(guān)的公共 設(shè)施進(jìn)行

9、維護(hù)、修善、更新； 承擔(dān)居住小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、保潔、防火、綠化及其 他便民服務(wù)工作； 同意行業(yè)治理，重大治理措施提交管委會審議決定； 同意有關(guān)行政治理部門及街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督； 對法行為及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。 第二十二條 物業(yè)治理企業(yè)必湎嚴(yán)格履行與管委會簽訂的合同，按下列要求做好服務(wù)工作。 實(shí)施管委會審定的物業(yè)治理服務(wù)年度打算時(shí)，必須執(zhí)行國家和自治區(qū)規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 將住宅的共用部份、共用設(shè)備和公共設(shè)施的使用維護(hù)方法、要求、注意事項(xiàng)及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，書面告知產(chǎn)權(quán)人和使用人； 經(jīng)常對物業(yè)治理區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查、定期對住宅的公用設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 發(fā)覺住宅的共用部位、共用設(shè)備或者公共

10、設(shè)施損壞時(shí)，立即采取愛護(hù)措施，并按合同約定進(jìn)行維修； 接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)、限時(shí)進(jìn)行維修和處理； 做好物業(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄、妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊； 定期向管委會報(bào)告物業(yè)治理工作情況及物業(yè)治理費(fèi)用的收支帳目，同意審核，改進(jìn)和完善治理服務(wù)工作； 發(fā)覺違反本方法或者居住小區(qū)公約的行為，應(yīng)立即進(jìn)行勸阻、制止，并向管委會或有關(guān)行政主管機(jī)關(guān)報(bào)告； 按照物業(yè)治理合同的約定，做好其他治理服務(wù)事項(xiàng)。 第五章 物業(yè)的使用及維護(hù) 第二十三條 產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)及居住小區(qū)的公約，正確使用和維護(hù)房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場地，妥善處理相鄰關(guān)系。 人為造成房屋及公用設(shè)施損壞

11、的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)峻損壞，阻礙產(chǎn)權(quán)人和使用人安全時(shí)，所在地房產(chǎn)治理部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)治理企業(yè)限期維修。 第二十四 物業(yè)使用中禁止下列行為： 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌； 占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用 設(shè)備： 在平臺、屋頂、通道或者其他公用場地和部位搭建 建筑物、構(gòu)筑物； 侵占綠地，毀壞綠化； 亂設(shè)攤占、集貿(mào)市場； 亂倒垃圾、雜物； 在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫； 排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲； 法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第二十五條 產(chǎn)權(quán)人或用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知治理企業(yè)物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告辭

12、產(chǎn)權(quán)人或者使用人。 第二十六條 任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)治理區(qū)域的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用或挖掘道路、場地。應(yīng)當(dāng)與管委會簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 第二十七條 房屋的外墻面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、電視共用天線、消防設(shè)施等房屋公用部位和共用設(shè)施，由物業(yè)治理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)和治理。 第二十八條 居住小區(qū)內(nèi)戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運(yùn)等，分不由供水、供電、供氣、供熱電信、環(huán)衛(wèi)等單位負(fù)責(zé)。 居住小區(qū)內(nèi)外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廊、停車房（棚）、場地、管委會用房等到非經(jīng)營性公用設(shè)施

13、，由物業(yè)治理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)、清掃和治理。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向管委會提供下列資料的復(fù)制件： 住宅區(qū)規(guī)劃和竣工總平面圖； 單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、竣工圖； 地下管線竣工圖； 其他開展物業(yè)治理所需資料的復(fù)制件。 無上述資料的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人重新測繪后將復(fù)制件移交管委會。 第六章 物業(yè)治理費(fèi)用 第三十條 依照本方法實(shí)行物業(yè)治理的公有住宅和新建商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修儲備金。 物業(yè)維修儲備金必須用于住宅共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新、不得挪作他用。 第三十一條 物業(yè)維修儲備金按出售公有住宅住房款的20%至30%，由各售房單位提繳，新建商品房按建

14、筑面積每平方米10元收取，由住房單位支付。 差不多出售的公有住宅和商品住宅，物業(yè)維修儲備金提繳、支付，參照前款規(guī)定，由住宅所在地縣級以上人民政府規(guī)定。 第三十二條 物業(yè)維修儲備金由市、縣房產(chǎn)治理部門統(tǒng)一收取，代為治理，全部存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照銀行同期同檔次單位存款利率計(jì)付利息。 物業(yè)維修儲備金應(yīng)當(dāng)按幢立帳，按戶核算，?？顚Ｓ谩Ｊ褂梦飿I(yè)維修儲備金，由物業(yè)治理企業(yè)提出打算，經(jīng)管委會同意后，報(bào)請所在地房產(chǎn)治理部門審核批準(zhǔn)后支付。 房產(chǎn)治理部門應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修儲備金的收支情況，同意產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。 第三十三條 物業(yè)維修、更新的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)： 住宅自用部分和自用設(shè)備的維修

15、、更新費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán) 人或使用人承擔(dān)。 住宅共用部位和共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由整幢 住宅的產(chǎn)權(quán)人或數(shù)幢住宅的產(chǎn)權(quán)人，按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)；依照本方法設(shè)立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支。 公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)的全 體產(chǎn)權(quán)人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔(dān)；依照本方法設(shè)立物業(yè)維修儲備金的，在物業(yè)維修儲備金中列支。 物業(yè)維修儲備金不足時(shí)，產(chǎn)權(quán)、使用人應(yīng)當(dāng)按照管委會決定和所擁有的住宅建筑面積比例，交納物業(yè)維修儲備金。 第三十四條 物業(yè)治理實(shí)行有償服務(wù)，由物業(yè)治理企業(yè)統(tǒng)一收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的具體收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。以及使用方法，另行規(guī)定

16、。 第三十五條 居住小區(qū)配套建筑和經(jīng)營性用房的收入，用于補(bǔ)充物業(yè)維修儲備金，由市、縣房產(chǎn)治理部門收取。 第三十六條 居住小區(qū)物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，管委會和物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)半年張榜公布一次，同意產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督。 第三十七條 產(chǎn)權(quán)人和使用人，對管委會和物業(yè)治理企業(yè)公布的帳目，能夠提出質(zhì)詢，或向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)治理部門投訴；管委會和物業(yè)治理個(gè)業(yè)應(yīng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)答復(fù)，房產(chǎn)治理部門應(yīng)在收到投訴后十五日內(nèi)處理。 第七章 罰 則 第三十八條 未經(jīng)物業(yè)治理行政主管部門資質(zhì)審查認(rèn)證，擅自承擔(dān)物業(yè)治理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)治理行政主管部門責(zé)令限期資質(zhì)審查手續(xù)；逾期仍不辦理的，由所在地房產(chǎn)治理部門停止其物業(yè)治理業(yè)務(wù)，并處以1000元至1萬元的罰款。 1、房屋及共同設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的； 2、制度不健全，治理混亂的； 3、擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； 4、擅自改變居住物業(yè)和公用設(shè)施用途的； 5、其他不履行或者不完全履行物業(yè)托付治理合同規(guī)定義務(wù)的。 第四十一條 因物業(yè)治