2016自考00158資產(chǎn)評估重點(按章節(jié))

資產(chǎn)評估

第一章總論

第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義

一、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估：指由專門機構和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原

則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產(chǎn)價值進行評定和估算的過程。

資產(chǎn)評估六大要素：主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。

主體：是指資產(chǎn)評估由誰來承擔，評估工作進行的重要保證

客體：評估的對象，內(nèi)容的界定

特定目的：資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為，決定和制約價值類型和方法的選擇

價值類型：是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，評估方法的選擇具有約束性。

方法：是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。

二、資產(chǎn)評估的特點

（-）現(xiàn)實性

現(xiàn)實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。資

產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)的以下三個方面：

（1）資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認、估價和報告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務及其記錄進行

銜接、均衡、達成一致等約束，只需要說明當前資產(chǎn)狀況；

（2）以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來；

（3）現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。

（~）市場性

（三）預測性

用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。

（四）公正性

資產(chǎn)評估行為對于評估當事人具有獨立性。

（五）咨詢性

是為資產(chǎn)業(yè)務提供的專業(yè)化估價意見，無強制執(zhí)行效力

三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別

會計學資產(chǎn)評估

是用于發(fā)生產(chǎn)權變動、會計生體變動

資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成

（一）發(fā)生的前提條件或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動

本原則，以企業(yè)會計主體不變

不同中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無

和持續(xù)經(jīng)營為假設前提

法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。

是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量是就資產(chǎn)認權益，資產(chǎn)評估價值反映

（二）目的不同能夠客觀地反映資產(chǎn)的實行價資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入和確

值量。定它在新的組織、實體中的權益的依據(jù)。

由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估

（三）執(zhí)行操作者不同由本企業(yè)的財會人員完成

資格的社會中介機構完成

第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

一、資產(chǎn)的含義

資產(chǎn)作為被評估的對象，可以從幾個方面理解:

（-）資產(chǎn)是一種權利

（-）資產(chǎn)是一種獲利能力

（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配

二、資產(chǎn)的分類

按資產(chǎn)是存在的形態(tài)有形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)

按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力單項資產(chǎn)，整體資產(chǎn)

按資產(chǎn)能否獨立存在可確指，不可確指

按資產(chǎn)的流動性短期資產(chǎn)，長期資產(chǎn)

除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)。

從西方發(fā)達國家資產(chǎn)評估歷史分析，最初的資產(chǎn)評估對象主要是不動產(chǎn)。

第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型

一、資產(chǎn)評估的特定目的

資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估的影響表現(xiàn)在兩個方面：

一是：在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟行為時應該評估和可以評估；

二是：不同的經(jīng)濟行為決定了評估價值類型的差異，引致資產(chǎn)評估結果的差異。

資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合

資、合作；企業(yè)清算；抵押；擔保；企業(yè)租賃；債務重組等等。

二、資產(chǎn)評估的價值類型

（一）價值類型的作用

價值類型：是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。

1.價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。

2.價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。

3.明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。

（二）價值類型的類別

1.市場價值

市場價值的理解從三個方面把握；（1）公開和公平的市場條件；（2）當事人是理性的；（3）市

場價值是價值估計數(shù)額。

2.在用價值

在用價值：是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業(yè)

組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能

實現(xiàn)的價值量。

3.投資價值

與市場價值相比，投資價值是個人的價值，它未必是市場價值。

4.持續(xù)經(jīng)營價值

如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終止時的生產(chǎn)價值，那么進行經(jīng)營是有意義的。

5.清算價格

清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。

清算價格一般取決于下列幾個因素：

（1）資產(chǎn)的通用性；（2）清算時間的限制。

6.保險價值

保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。

7.課稅價值

（三）價值類型決定因素

主要因素包括：

1.評估的特定目的（經(jīng)濟行為）；

2.市場條件；

3.資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。

上述三項因素是一個有機整體，核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確定以后直接影響

市場條件，進而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。

資產(chǎn)評估特定目的不同，評估價值也不一樣，這是由于特定目的引致的價值類型不同。

同樣評估目的，不同價值類型的評估值所表現(xiàn)的實際交易值與評估值的差異程度不同。

第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設

適用資產(chǎn)評估的假設有以下幾種：

一、繼續(xù)使用假設；

繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉換用途繼續(xù)使用。

在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：

①資產(chǎn)能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；

②資產(chǎn)尚有顯著的剩余適用壽命；

③資產(chǎn)所有權明確，并保持完好；

④資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉作他用；

⑤充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。

二、公開市場假設；

公開市場假設在假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼

此雙方都有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的

判斷。

公開市場假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。

最大最佳效用：指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。由資產(chǎn)所在

地區(qū)、具體特定條件以及市場供求規(guī)律所決定。

三、清算（清償）假設；

清算（清償）假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式

在公開市場上出售。

第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則

一、資產(chǎn)評估工作原則

（-）獨立性原則；

評估機構獨立

（-）客觀性原則；

評估結果應有充分的事實為依據(jù)

（三）科學性原則；

資產(chǎn)評估的科學性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當?shù)膬r值類

型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結果科學合理。

還要求資產(chǎn)評估程序科學合理。

（四）專業(yè)性原則。

二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。

（―）貢獻原則；

貢獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體

價值的貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。

要求：評估一項由多個資產(chǎn)的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要

性。

（二）替代原則；

替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。

要求：評估時，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的重要因素。

（三）預期原則；

預期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而

是基于對未來收益的期望值決定的。

要求：評估時，必須合理預期其未來的獲利能力能及擁有獲利能力的有效期限。

第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序

一、資產(chǎn)評估程序的定義

狹義的資產(chǎn)評估程序：是從資產(chǎn)評估結構和人員接受委托開始，到向委托人或相關當事人提交

資產(chǎn)評估報告書結束。

按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：

(1)明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項;

(2)簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；

(3)編制資產(chǎn)評估計劃；

(4)資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

(5)收集資產(chǎn)評估資料；

(6)評定估算；

(7)編制和提交資產(chǎn)評估報告書;

(8)資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。

狹義的資產(chǎn)評估程序包括：編制資產(chǎn)評估計劃；評定估算；編制和提交資產(chǎn)評估報告書。

二、資產(chǎn)評估程序的重要性

（一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量和維護資產(chǎn)評估服務公信力

的重要保證

（二）資產(chǎn)評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據(jù)。

（三）恰當執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估結構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理

抗辯的重要手段之一。

三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容

（-）明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項

資產(chǎn)評估結構和人員在接受資產(chǎn)評估業(yè)務委托之前，應當采取與委托人等相關當事人討論、閱

讀基本資料、進行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關當事人共同明確一下資產(chǎn)評估業(yè)務基本事

項：

（1）委托方和相關當事方基本情況；

（2）資產(chǎn)評估目的；

（3）評估對象基本情況；

（4）價值類型及定義；

（5）資產(chǎn)評估基準日；

（6）資產(chǎn)評估限制條件和重要建設；

（7）其他需要明確的重要事項。

資產(chǎn)評估結構和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎上，應當分析下列因素，確定是否承

接資產(chǎn)評估項目：

（1）評估項目風險。（2）專業(yè)勝任能力。（3）獨立性分析。

（二）簽定資產(chǎn)評估業(yè)務約定書

是資產(chǎn)評估機構與委托人共同簽訂的，確認資產(chǎn)評估業(yè)務的委托與委托關系，明確委托目的、

被評估資產(chǎn)范圍及雙方權利義務等相關重要事項的合同。

（三）編制資產(chǎn)評估計劃

（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查

（五）收集資產(chǎn)評估資料

資產(chǎn)評估機構人員應當對所收集的資產(chǎn)評估資料進行充分分析，確定其可靠性、相關性、可比

性。

（六）評定估算

（七）編制資產(chǎn)評估報告書

主要內(nèi)容包括：委托方和資產(chǎn)評估機構情況，資產(chǎn)評估目的，資產(chǎn)評估結論價值類型，資產(chǎn)評

估基準日，評估方法及其說明，資產(chǎn)評估假設和限制條件等內(nèi)容。

（八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求

資產(chǎn)評估機構和人員應當將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估

程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。

第二章資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)市場法

一、市場法及其適用的前提條件

（一）市場法含義

市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類

似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。最簡單最有效

（二）市場法應用的前提條件：

（1）需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場；

（2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可收集到的。

二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式

一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為

被評估資產(chǎn)的評估價值。

采用市場法時：

一方面是選擇確定參照物價格，選擇的參照物應具有相關性和代表性，而且足夠多。

另一方面是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。

參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：

（1）時間因素；

（2）地域因素；（對房地產(chǎn)價格影響最突出）

（3）功能因素。（資產(chǎn)本身具有的功能與購買者的功能需求）

三、運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

運用市場法評估資產(chǎn)時的程序：

（1）明確評估對象；

（2）進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；

（3）分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物；

（4）把被評估資產(chǎn)與參照物比較；

（5）分析調(diào)整差異，得出結論。

優(yōu)點：

（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反

映市場現(xiàn)實價格；

（2）評估結果易于被各方面理解和接受。

缺點：

（1）需要有公開及活躍的市場作為基礎，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應

用。

（2））不適用于專用機器、設備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資

產(chǎn)的評估。

第二節(jié)成本法

一、成本法及其適用的前提條件

成本法：是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資

產(chǎn)價值的方法。

理論依據(jù)：

1、資產(chǎn)價值取決于資產(chǎn)的成本。

2、資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應變化。

除了市場價值以外，還有

（1）實體性貶值：

（2）功能性貶值：

（3）經(jīng)濟性貶值：

3、由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素（政治因素或宏觀政策因素）等變化引致資產(chǎn)價值降低。

二、成本法運用的思路及其各項指標的估算

被評估資產(chǎn)價值=重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值

（-）重置成本及其估算

重置成本：是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所耗費的全部貨幣支出

復原重置成本：原來的材料原來的工藝原來的功能

更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準、設計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具

有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。

同時獲得更新重置成本與復原重置成本時，選擇更新重置成本。

更新重置成本和復原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術、

設計、標準方面的差異。

對于設計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復原重置成本是一樣的。

重置成本的估算一般可以采用下列方法：

（1）重置核算法；

總成本=直接成本+間接成本

間接成本計算方法：

按人工成本比例法人工成本總額X成本分配率

單位價格法工作量（或工時、工日）X單位價格/工日（工時）

直接成本百分率直接成本X間接成本戰(zhàn)友直接成本百分率

（2）物價指數(shù)法;

資產(chǎn)評估時物價指數(shù)

資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x

資產(chǎn)購建時物價指數(shù)

或:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本x（1+物價變動指數(shù)）

（1）（2）兩種方法的區(qū)別

重置核算法物價指數(shù)法

考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術進步和勞考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成

動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置本。

成本和更新重置成本。建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的

建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的物價變動水平上

基礎上。

技術進步較快的資產(chǎn)，物價指數(shù)法估算工的重圍成本會偏高。

兩種方法都是建立在利用歷史資料基礎上的。

（3）功能價值法：（生產(chǎn)能力比例法）

被評估資產(chǎn)重置成本凈靠源常量x參照物資產(chǎn)重置成本

運用的前提和假設：是資產(chǎn)的成材一與其生產(chǎn)能力成線性關系。

（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：

它運用的條件是生產(chǎn)能力與價格不存在比例關系同，但同方向變動。X:規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)

取值范圍一般在0.4-1之間。

被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本X（II黑本|）x

采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本運用的步驟是：

（1）在核定資產(chǎn)數(shù)量的基礎上，把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類型。

（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算

法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。

（3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算

公式為：

K=R/R

式中：K一一資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；

R——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；

R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：

被評估資產(chǎn)重置成本=工某類資產(chǎn)賬面歷史成本長

某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄中取得。

（-）實體性貶值及其估算

實體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。

（1）觀察法（成新率法）

資產(chǎn)的實體性貶值=重置成本x（1—實體性成新率）

（2）公式計算法

資產(chǎn)的實體性貶值=汕篇甬患叫x實際已使用年限

總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率

截至評估日資產(chǎn)累計實際利用時間

資產(chǎn)利用率=xlOO%

截至評估日資產(chǎn)累計法定利用時間

當資產(chǎn)利用率＜1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。

尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素預計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

（三）功能性貶值及其估算

功能性貶值是指由于技術相對落后造成的貶值。

凈超額運營成本：超額運營成本一所得稅

被評估資產(chǎn)功能性貶值=2（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本x折現(xiàn)系數(shù)）

另，還可將超額投資成本可視同為功能性貶值：

功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本

（四）經(jīng)濟性貶值及其估算

經(jīng)濟型貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素。

當資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。

（五）成新率及其估算

成新率的估算方法有以下幾種：

（1）觀察法；

（2）使用年限法；

成新率=實際已使湍黑需翳使用年限

x100%

（3）修復費用法。

修復費用

成新率=1-x100%

重置成本

不能用會計學中的折舊年限來估算成新率。

1）折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。

2）折舊年限的確定。資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運轉的同時，具有更新的性質(zhì)。

3）折舊年限的確定基礎與評估中成新率的確定基礎一一損耗本身，具有差異性。

4）資產(chǎn)評估過程中，根據(jù)實地勘察鑒定的結果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時

可采用折舊年限。

三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行:

（1）確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

（3）估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

（4）計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

成本法的優(yōu)缺點：

優(yōu)點：缺點：

是土作量較大。而且，它是以歷史

（1）比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結果更趨

于公平合理；資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分

（2）有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；析這種假設的可行性。另外，經(jīng)濟性貶

（3）在不易于計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參值也不易全面準確計算。

照物條件下可廣泛地應用；

（4）有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

第三節(jié)收益法

一、收益法及其適用的前提條件

（-）收益法的含義

收益法：指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種

資產(chǎn)評估方法。

適宜采用收益法評估的資產(chǎn)有：資源性資產(chǎn)；無形資產(chǎn)；商業(yè)用房地產(chǎn)等。

（二）收益法應用的前提條件

1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)。

2、資產(chǎn)所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的。

運用收益法對資產(chǎn)評估時，是以資產(chǎn)投入使用后能夠連續(xù)獲利為基礎的。

如果在資產(chǎn)上進行投資不是為了獲利，進行投資后沒有預期收益或預期收益很少而且又不穩(wěn)

定，則不能采用收益法。

二、收益法應用的形式

收益法的應用，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預期收益進行折現(xiàn)或資本化的過程。

（-）資產(chǎn)未來收益期有限的情況

評估值=￡R,

；

;=1d+r）

式中：R,——未來第，個收益期的預期收益額，收益期有限時，R,中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額;

n---收益年期；

I——折現(xiàn)率。

（二）資產(chǎn)未來收益期無限的情況

1、未來收益年金化的情形（等額）

資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=

資本化率

還有在約五年內(nèi)的經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大的情況下：

第一：預測該資產(chǎn)未來若干年的收益額并折現(xiàn)求和。

第二：通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。

第三：將求得的年等值收益額進行資本化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。

2、未來收益不等額的情形（不等額）

先預測前五年的各年預期收益額，再假設若干年的最后一年開始以后各年的預測收益均相同，

最后將企業(yè)未來預期收益進行折現(xiàn)和資本化處理。

資產(chǎn)評估值（預期收益凈值）=［前若干年各年收益額x各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益

/資本化率x前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)

三、收益法中各項指標的確定

（―）收益額

是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出自身價值的溢余額。

對于收益額的確定，應把握兩點：

（1）收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預測分析獲得的；

（2）收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益應分離出來。

關于收益額的構成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點：

①稅后利潤，即凈利潤；

②現(xiàn)金流量；

③利潤總額。

（~）折現(xiàn)率或資本化率

折現(xiàn)率：是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預期收益還原。

資本化率：是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。

（三）收益期限（收益年限）

折現(xiàn)率是管理的報酬。

四、運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

（一）收益法評估資產(chǎn)的程序

（1）收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料；

（2）計算和對比分析有關指標及其變化趨勢；

（3）預測資產(chǎn)未來預期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；

（4）將預期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。

（二）收益法的優(yōu)缺點：

優(yōu)點：缺點：

（1）能真實和較準確地反映企業(yè)資本（1）預期收益額預測難度較大，受較強的主觀

化的價值；判斷和未來不可預見因素的影響；

（2）與投資決策相結合，應用此法評（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整

估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。

第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

一、資產(chǎn)評估方法之間的關系

區(qū)別

成本法市場法

聯(lián)系1）是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資1）是按市場上該項資產(chǎn)的交易

一般來產(chǎn)的價值，是從買者角度，即以購建某項資價格確定的。是從賣者角度，即

說，成本產(chǎn)的耗費來確定；市場上銷售價格來確定。

法、收益法2）重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格2）現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立

的運用都（購建價格），還包括該項資產(chǎn)的運雜費、的價格，是交易過程中采用的。

是建立在安裝調(diào)試費等。3）市場法的運用與原始成本沒

現(xiàn)行市價3）某些計算，要用到被評估資產(chǎn)的原始成有直接聯(lián)系，

基礎之上本和原始資料。4）是按參照物價格，并考慮被

的。4）是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估評估資產(chǎn)與參照物的各項差異

資產(chǎn)額各項損耗（或貶值）后確定評估價值；因素并進行調(diào)整來確定評估值。

兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標確定有著不同的思路

二、資產(chǎn)評估方法的選擇

主要考慮因素：

（1）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。

（2）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。

（3）評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

第三章機器設備評估

第一節(jié)機器設備評估的特點

一、機器設備及其分類

（一）機器設備的特點。

（1）機器設備作為主要勞動手段，屬于會計學中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價值高、使用期限

長的特點。

（2）機器設備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關系。

（3）機器設備屬于有形資產(chǎn)，但同時要考慮附著于機器設備中的無形資產(chǎn)。

（4）機器設備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機器設備，盡管實

體成新程度高，但還是應按低值甚至按報廢處理。

確定機器設備的評估范圍時應注意區(qū)別以下問題:

1、機器設備和土地、房屋及構筑物。

2、機器設備和無形資產(chǎn)。

3、機器設備和流動資產(chǎn)。

（三）機器設備的分類

1）通用設備

2）專用設備

3）交通運輸設備

按國家固定資產(chǎn)分類標準分類

4）電氣設備

5）電子及通信設備

6）儀器儀表、計量標準器具及工具、衡器。

1）生產(chǎn)經(jīng)營用

2）非生產(chǎn)經(jīng)營用

3）租出

按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類

4）未使用

5）不需用

6）融資租入

1）單臺設備

按機器設備的組合程度分類2）機組

3）成套設備

）自制設備

按機器設備的來源分類1

2）外購設備

1999年財政部財評字[1999]91號文件《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》中，通常將

作為固定組成部分的設備類資產(chǎn)在匯總時歸集成機器設備、運輸車輛及電子設備三類。

二、機器設備評估的特點

1、機器設備類資產(chǎn)一般不具備獨立的獲利能力。收閃法受到很大限制，一般采用成本法和市場

法。

2、對于整體性的機器設備，整體價值不僅僅是單臺設備的價值簡單相加。

3、影響機器磨損的因素很多，確定貶值需要逐臺地對設備的實體狀態(tài)進行調(diào)查鑒定。

4、設備的貶值因素比較復雜，要具體考慮各種因素對設備價值的影響。

三、機器設備評估的程序

1、明確評估目的。

2、清查機器設備，明確評估對象。

3、對機器設備進行必要的鑒定，確定其適用性、可用度及主要技術參數(shù)。

4、研究確定方法，搜集和處理有關信息資料。

常用方法：市場法、成本法。

第二節(jié)機器設備的核查與鑒定

一、機器設備的核查

（-）逐項清查

（二）抽樣核查

分層抽樣法（類型抽樣）：

二、機器設備的鑒定

目的：通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)。

評估人員在對設備進行鑒定之前，首先要明確評估對象的范圍、評估目的、擬采用的評估方法,

制定設備鑒定方案。

機器設備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計性鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計性鑒定又分為宏觀

鑒定和微觀鑒定。

（-）宏觀鑒定：

宏觀鑒定：是對機器設備在整個生產(chǎn)過程的狀況進行調(diào)查摸底。搜集資料時，應考慮：

（1）企業(yè)名稱和地址；

（2）生產(chǎn)購建日期；

（3）生產(chǎn)產(chǎn)品名稱，列出成產(chǎn)工序和名稱及簡要說明；

（4）設備數(shù)量；

（5）生產(chǎn)能力，包括設計能力、額定及實際的均衡生產(chǎn)能力；

（6）設備維修狀況、維修方式及維修費用；大修理間隔期及每次維修所需時間；

（7）日產(chǎn)能力和工作時間；

（8）原材料供應情況；

（9）產(chǎn)成品或半成品銷售渠道及市場需求情況；

（10）每臺設備的燃料、動力消耗；

（11）自動化程度；

（12）役齡，即賬面年限和有效壽命；

（13）安全、環(huán)保及輔助設施情況；

（14）收益或虧損，或虧損原因。

（二）微觀鑒定

微觀鑒定：是辨識設備個別性特征的過程，主要針對單臺設備。

（三）判斷性鑒定

判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術人員在現(xiàn)場勘察的基礎上，對機器設備的有關指標進行的分

析判斷。這些指標包括設備的新舊程度、剩余經(jīng)濟壽命等。在完成統(tǒng)計性鑒定后才能進行。

鑒定機器設備的新舊程度：總體鑒定和分結構鑒定

機器設備的評估一般用成本法。

第三節(jié)機器設備評估的成本法

是指通過估算機器設備的重置成本，然后扣其各種貶值來估測機器設備評估值的方法。

機器設備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

一、機器設備重置成本的構成

重置成本：一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設備所需的一切合理的直接費

用和間接費用，如設備購置成本、運雜費、安裝費、基礎費、其他間接費用、稅金、資金成本等。

進口設備重置成本還包括設備的進口從屬費用，如：（1）海外運費；（2）海外保險費；（3）進

口關稅；（4）增值稅；（5）公司代理手續(xù)費；（6）銀行手續(xù)費；（7）海關監(jiān)管手續(xù)費；（8）商檢費

等。

二、機器設備重置成本額估算

（-）重置核算法

1）外購單臺不需要安裝的國內(nèi)設備重置成本

重置成本=公開交易價值+運雜費

2）外購單臺需要安裝的國內(nèi)設備重置成本

重置成本=公開交易價值+運雜費+安裝費

3）外購單臺不需要安裝的進口設備重置成本

重置成本=（FOB價+保險費+國內(nèi)運雜費）x基準日外匯匯率+關稅+增值稅+手續(xù)費+國內(nèi)

運雜費

重管成本=（：止價X基準日外匯匯率+關稅+增值稅+手續(xù)費+國內(nèi)運雜費

4）外購單臺需要安裝的進口設備重置成本

重置成本=單臺不需要安裝的費用+安裝費+培訓費

5）外購單臺需要安裝的進口設備重置成本

6）車輛重置成本

重置成本=車輛價格+購置附加稅+證照費及其他

分析市場價格時應考慮：

1）市場價格的多樣性。

2）報價與成交價的差異。

3）折扣因素

4）市場價格的時間性與地域性

5）替代產(chǎn)品與評估對象品質(zhì)、性能的差別

6）同類型設備的品質(zhì)差別

CIF為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費。（評估時用到岸價）

剔除報價水分的一個方法，就是向近期購買該廠同類產(chǎn)品的其他客戶了解實際成交價。

目前，我國進出口公司的進口費率一般在

車輛購置附加費的計算基礎有：車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關稅+消費稅+增值稅）x費率

自制標準通用設備重置成本應參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的標準設備價格，在充分考慮自制設備和標準設備質(zhì)量因數(shù)

的前提下，運用替代原則合理確定。

（二）物價指數(shù)數(shù)

是在被評估機器設備成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。

評估基準日定基物價指數(shù)

設備重置成本=設備歷史成本x

設備購建時定基物價指數(shù)

或：=設備成史成本x立環(huán)比物價指數(shù)

物價指數(shù)可分為定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)。

定基物價指數(shù)：是以固定時期為基期的指數(shù)。通常用百分比來表示。

環(huán)比物價指數(shù)：是以上一期為基期的指數(shù)。

物價指數(shù)法只是按物價的變化將已知的歷史成本轉變成基準日的成本，沒有考慮技術進步和市

場變化的影響。得到的只是復原重置成本。（不適宜年代較長、型號陳舊的設備）

采用物價指數(shù)法測算進口設備重置成本：

重置成本=賬面原值中的到岸價格X邛黠罌W要X（1+進口設備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格

進口時的外匯匯率

變動指數(shù)）X（1+現(xiàn)行進口關稅稅率）X（1+其他稅費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格X（1+

國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）

運用物價指數(shù)法測算進口設備重置成本時，采用的價格指數(shù)是設備出口國的同類資產(chǎn)價格指數(shù)。

對于技術已經(jīng)更新的進口設備不宜采用物價指數(shù)法。

以設備出口時的價格水平為基期，再根據(jù)生產(chǎn)國到評估時點的價格變化率計算設備現(xiàn)值：

進口設備現(xiàn)值=賬面原值、上烈曾外匯部分X（1+設備生產(chǎn)國從設備出口到評估時點

進口時的外匯匯率

的價格變化率）

（三）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

是根據(jù)設備的生產(chǎn)能力與價格的比例關系確定重置成本的方法。

被評估設備的重置成本,被評估設備的產(chǎn)量v

參照物設備的重置成本參照物設備的產(chǎn)量

X就是規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。

當X=1時，被評估機器設備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關系，

當X>1時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系，設備價格的上漲速度大于設備生產(chǎn)能力

上漲速度；

當X<1時。機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系，設備價格的上漲速度小于設備生產(chǎn)能力

上漲速度。

使用該方法的前提：設備的生產(chǎn)能力與價格存在一定的比例關系。

三、機器設備的實體性貶值及其估算

實體性貶值率：是實體性貶值與全新狀態(tài)機器設備重置成本的比率。

實體性貶值率=重置成本X實體性貶值率

=重置成本X（1—成新率）

（一）使用年限法

設備尚可使用年限

成新率=X100%

設備已使用年限+設備尚可使用年限

設備總使用年限-設備已使用年限

成新率=x100%

設備總使用年限

涉及三個基本參數(shù)：總使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。

1、機器設備的總使用年限

設備的使用壽命包括：

1）物理壽命：取決于機器設備制造質(zhì)量、使用強度、保養(yǎng)和維護情況。

2）技術壽命：取決于社會技術進步和技術更新的速度和周期。

3）經(jīng)濟壽命：受機器本身的物理性能、技術進步速度、機器設備的使用情況的影響，還與原

始投資成本、維護使用費用以及外部經(jīng)濟環(huán)境變化等都有直接聯(lián)系。

經(jīng)濟壽命：指機器設備從開始使用到經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。所謂經(jīng)濟上

不合算，即使用該設備不能獲得收益。

2、機器設備的已使用年限

實際已使用年限=名義已使用年限x設備利用率

實際利用時間

設備利用率=x100%

額定工作時間

經(jīng)大修或技術改造的:

成"加權投贏騙露用年限

100%

其中：加權投資年限=z（加權更新成本"Z（更新成本1

加權更新成本=已使用年限X更新成本

3、機器設備的尚可使用年限

使用年限法時應注意：

1）應計折舊外限與設備的總使用年限是不同的，不能用會計折舊年限作為設備的使用壽命。

2）三個年限的口徑必須一致。

3）判斷設備尚可使用年限的依據(jù)是設備的實體狀態(tài)，技術鑒定是年限法的重要步驟。

（-）觀測分析法

主要指標：

1）設備的現(xiàn)時技術狀態(tài)

2)實際已使用的時間

3)正常負荷率

4)原始制造質(zhì)量

5)維修保養(yǎng)狀況

6)重大故障經(jīng)歷

7)大修技改情況

8)工作環(huán)境和條件

9)外觀和完整性

（三）修復費用法

是以核復機器設備的實體性貶值使之達到全新狀態(tài)所需要支出的金額

修復費用法的使用前提：設備實體性貶值具有可補償性。

注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗。

可補償性損耗：指可以用經(jīng)濟上可行的方法修復的損耗。

不可補償性損耗：經(jīng)濟上不劃算的損耗。

四、機器設備的功能性貶值及其估算

機器設備的功能性貶值：是由于科學技術的發(fā)展，導致被評估的機器設備與新機器相比功能相

對落后而引起的貶值。

（-）超額投資成本形成的功能性貶值

主要是由于新技術、新材料、新工藝的運用，使相同功能的新設備比老設備的重置成本降低。

超額投資成本造成的功能性貶值=復原重置成本一更新重置成本

（二）超額運營成本形成的功能性貶值

是由于新技術的發(fā)展，使用設備在運營費用上低于老設備。

超額運營成本引起的功能性貶值=設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。

超額運營成本引起的功能性貶值的步驟：

（1）分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素；

（2）確定被評估設備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；

（3）計算凈超額運營成本；

稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本x（1-所得稅）；

（4）確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值。

10

凈超額運營成本的折現(xiàn)值=2凈超額運營成本X折現(xiàn)系數(shù)

五、機器設備的經(jīng)濟性貶值及其估算

機器設備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引起的貶值。

如：由于市場競爭的加劇，產(chǎn)品需求減少，導致設備開工不足，生產(chǎn)能力相對過剩；

原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價沒有相應提高；

國家有關能源、環(huán)境保護等限制或有關產(chǎn)權的法律、法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使

設備強制報廢，縮短了設備的正常使用壽命，等等。

（-）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算

經(jīng)濟性貶值率=口-（頭吵使？生[中力-）']X100%

額定生產(chǎn)能力

（-）因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算

經(jīng)濟性貶值=設備年收益損失額X（1-所得稅稅率）X（P/4,中）年金現(xiàn)值系數(shù)

（三）因環(huán)境保護限制造成的經(jīng)濟性貶值的估算

環(huán)境保護法規(guī)管制和懲罰的方式主要有下列三種：

（1）限制產(chǎn)生污染的設備使用期限

（2）產(chǎn)生污染的設備可以繼續(xù)使用，但要交罰金

（3）必須立刻糾正和治理污染，否則不準使用。

第四節(jié)機器設備評估的市場法

一、運用市場法評估機器設備的基本步驟

市場法：也稱市場比較法，是根據(jù)市場上類似機器設備交易的價格資料，通過對評估對象和市

場參照特各項因素的分析比較，從而確定機器評估值的方法。

（1）對評估對象進行鑒定，獲取評估對象的基本資料；

（2）進行市場調(diào)查，選取市場參照物；（參照物的時間性、地域性、可比性）

（3）因素比較；（實體狀態(tài)、交易時間、交易地點、交易背景等）

（4）計算評估值。

二、運用市場法評估機器設備中比較因素分析

1）個別因素：設備規(guī)格型號、制造廠家、役齡、安裝方式、附件、實體狀態(tài)。

2）交易因素：市場狀況（主要是供求關系）；交易動機及背景；交易數(shù)量。

3）時間因素：

4）地域因素：

第四章房地產(chǎn)評估

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。

三種存在形態(tài)：單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)的特征

（1）位置固定性；

（2）耐用性；（土地使用權使用年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40

年）

（3）影響因素多樣性；

（4）投資大量性；

（5）保值增值趨勢。

三、房地產(chǎn)的評估程序

房地產(chǎn)評估程序，是房地產(chǎn)評估全過程的各個具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的邏輯順序，主

要由以下環(huán)節(jié)順序組成；

1）明確評估基本事項；

a）明確評估對象。從物質(zhì)實體：名稱、坐落、用途、面積、層數(shù)、結構、裝修、基礎設施、

取得時間、使用年限、維修保養(yǎng)從權益狀況：產(chǎn)權性質(zhì)和產(chǎn)權歸屬

b）明確評估目的

c）明確評估時點

d）評估的具體工作時間。

2）擬定評估方案；

3）實地勘查收集數(shù)據(jù)資料；

4）選用評估方法評定估算；

5）確定評估結果；撰寫評估說明或評估報告。

第二節(jié)土地使用權評估的特點

一、土地使用權及其實質(zhì)

土地使用權：是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行出讓、出租、轉讓、抵

屬于無形資產(chǎn)范疇，是對物產(chǎn)權。價值高低取決于它的載體，即土地的特性和條件。

二、土地資產(chǎn)的分類及其特性

（-）土地資產(chǎn)的分類

按社會經(jīng)濟用途工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教科技和衛(wèi)

生用地、行政事來機關用地、生活住宅用地、園林、風景區(qū)、公共休

息用地、特殊用地

按經(jīng)濟地理位置市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠郊區(qū)、邊遠區(qū)、特區(qū)、

開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)

按所有權歸屬國家所有土地

集體所有土地

按利用程度高度集約使用的土地

正常使用土地

閑置未用土地或空地

使用不當土地

按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢已開發(fā)的土地

未開發(fā)的土地

列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地

（-）土地資產(chǎn)的特性

自然特性經(jīng)濟特性

（1）土地面積的有限性；（1）用途多樣性；

（2）土地空間位置的固定性；（2）經(jīng)濟地理位置的可變性；

（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性；（3）可壟斷性。（構成土地資產(chǎn)市場價格的基礎）

（4）土地的不可替代性。

三、土地資產(chǎn)價格體系

地產(chǎn)是指土地資產(chǎn)，在我國確切的提法應該是土地使用權資產(chǎn)。

（一）土地資產(chǎn)價格類型：

1、基準地價

基準地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標準價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別

評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權的平均價格。

1）是一個地域性的平均地價；

2）是各類用地的平均地價；

3）是政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權價格；

4）是單位土地面積的地價。

2、標定地價

1）是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價。

2）在一般情況下，不進行大面積的評估，只在進行土地使用權出讓、轉讓、抵押、出租等市

場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估。

3）也是確定土地使用權出讓底價的參考和依據(jù)。

3、土地使用權出讓底價

4、轉讓價格。

由于轉讓的本身是土地使用者之間的交易，轉讓價格形成是由交易雙方來決定的。

5、出租價格。

1）土地使用者之間所形成的租金價格。

2）國家與土地使用者之間形成的租金價格

基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的區(qū)別和聯(lián)系

區(qū)別聯(lián)系

基準地價是標定地價評估的基礎是大面積評估的區(qū)域平均地價都不是地產(chǎn)交易

以考慮宏觀區(qū)域因素為主市場的成交地

標定地價是土地使用權出讓底價評具體到宗地或地塊的地價，價，但都起著調(diào)

估的參考和依據(jù)。除考慮宏觀因素，還考慮微觀因控市場交易地價

是政府認定并公開的地價素。更接近市場交易價格。的作用。

土地使用權出出讓前政府控制的最低標

讓底價價。非公開的地價

我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權流轉方式，可劃分為一級市場和二級市場。

一級市場二級市場

又叫政府批租市場。是土地使用權的轉讓、出租、

政府以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使抵押市場的總和。

用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金。

是政府壟斷市場，相對應的價格有：是競爭性的市場

基準地價；標定地價；土地使用權出讓底價

（二）土地資產(chǎn)的價格特點

土地資產(chǎn)的價格特點由土地的自然特性和經(jīng)濟特性決定的，其表現(xiàn)如下:

（1）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)；

（2）土地價格主要由土地的需求決定；

（3）土地價格具有明顯的區(qū)域性；

（4）土地價格的上漲性。

四、影響地產(chǎn)價格的因素

（一）一般因素

影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。

這些因素主要有：

（1）行政因素；

（2）社會因素；

（3）經(jīng)濟因素；（經(jīng)濟發(fā)展狀況，居民收入和消費水平，物價變動，儲蓄和投資水平）

（4）其他一般因素。

（二）區(qū)域因素

區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件

與社會經(jīng)濟、行政因素相結合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。這些因素主要包括位置、交通

條件、基礎設施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。

1、影響商業(yè)用土地價格的區(qū)域因素：

（1）商業(yè)繁華程度；（2）交通便捷度；（3）環(huán)境優(yōu)劣度；（4）規(guī)劃限制；（5）其他因素。

2、影響住宅用地價格的區(qū)域因素：

（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基礎設施保證度；（4）公用設施完備度；（5）環(huán)境質(zhì)量度;

（6）規(guī)劃限制；（7）其他因素。

3、影響工業(yè)用土地價格的區(qū)域因素：

（三）個別因素

個別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進深等對地產(chǎn)價格產(chǎn)生

影響的因素。

土地用途與容積率如何影響地價：

容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。

容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷

售的收益就相應增大，意味著其使用效益的增加，其結果也必然導致土地價格的增加。

由于土地用途不同，同一地塊上表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實際支付地價的能力

也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的低價在同一土地級別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地的地

價，而工業(yè)用地的地價要高于農(nóng)業(yè)用地的地價。

五、土地使用權評估的原則

（-）替代原則

土地估價中：（進行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場法確定）

1）土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格決定。

2）是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格來確定。

3）可通過比較地塊的條件及使用價格來確定。

（二）最有效使用原則

1）應城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來確定。

2）還包括地塊使用強度。

3）必須符合國家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

（三）變動原則

（四）供需原則

（五）貢獻原則

第三節(jié)土地權屬及其處置

一、土地權屬的類型

土地權屬按不同角度，可以分為土地所有權、土地使用權、劃撥土地、出讓土地等。

（-）土地所有權

是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于全民所有。農(nóng)村

和城效土地，除法律規(guī)定屬國家所有外，屬于集體所有

（二）劃撥土地使用權

根據(jù)國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》和《房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，單獨

的劃撥土地使用權不得轉讓。

以劃撥方式取得的土地使用權不得單獨設定抵押權。

劃撥土地不得單獨租賃

建設用地的土地使用權一般采取有償使用的辦法，由縣級以上人民政府依法批準劃撥。

（三）出讓土地使用權

是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用

權出讓金的行為。

土地使用權出讓，可以采用拍賣、招標或雙方協(xié)議的方式。協(xié)議的土地使用權出讓金不得低于按

國家規(guī)定所確定的最低價。

轉地房地產(chǎn)時必須做到：

1）以出讓方式取得土地使用權的，應按出讓合同約定，已支付全部土地使用權出讓金、取得了

土地使用權證書。

2）屬于房屋建設工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上。

3）屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)用地或其他建設用地條件。

居住用地：70年

工業(yè)用地：50年

教育科技文化衛(wèi)生體育用地：50年

商業(yè)旅游娛樂用地：40年