房地產(chǎn)培訓(xùn)基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)培訓(xùn)課程第一章 概 論第二章 基本術(shù)語第一章 概論1 房地產(chǎn)： 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱， 地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等)； 2房地產(chǎn)業(yè):從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。 3、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容： (1) 土地的開發(fā)和再開發(fā)；(2) 房屋的開發(fā)和建設(shè)；地產(chǎn)開發(fā)公司(3) 地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓/租賃/抵押(4) 房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；(5) 房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息/測量/律師/經(jīng)紀/

2、公證等)； (6) 房地產(chǎn)物業(yè)管理；(7) 房地產(chǎn)金融(包括信息/保險/金融投資等)。 4房地產(chǎn)的特性： A、房地產(chǎn)的自然特性1、位置的固定性 2、使用的耐久性3、資源的有限性 4、物業(yè)的差異性 B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性1、生產(chǎn)周期長 2、資金密集性3、相互影響性 4、易受政策限制性5、房地產(chǎn)的增值性5房地產(chǎn)市場分類：一級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場；（也稱土地市場）二級市場開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手樓”市場）；三級市場消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手樓”市場）。6 土地使用年期 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用

3、地40年 綜合用地或者其他用地50年房地產(chǎn)價格：是土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。一畝=666平米。目前臨汾土地價格80-180萬畝房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價:指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價 = 土地總價格/總建筑面積 = 土地單價/容積率開發(fā)成本科目項目面積(萬平米)單價元/平米）土地成本合計土地契稅建安工程成本建安成本前期工程費合計環(huán)評報告環(huán)評評審費可行性報告發(fā)改委評審費拆遷評估費文物勘探及考古費地形圖編制費建設(shè)黃頁信息費平臺費資質(zhì)備案

4、入網(wǎng)費坐標定位費入網(wǎng)服務(wù)費網(wǎng)上備案系統(tǒng)費市政配套報建費放線、驗線費面積測繪費工程設(shè)備招標監(jiān)理招標招標專家評審物業(yè)招標代理費質(zhì)檢監(jiān)督費建筑節(jié)能證費建筑許可證費消防工程安裝施工圖費排水質(zhì)檢費預(yù)售許可證公示費領(lǐng)證費用城市排水年檢消防配套費地震局費用環(huán)衛(wèi)費市容費環(huán)保費散裝水泥費墻改辦費用接水費用水表增容費水質(zhì)檢測費水資源管理費異地建設(shè)費社區(qū)配套實測面積測繪費節(jié)能驗收環(huán)境檢測前期設(shè)計費不可預(yù)見費銷售，行政費用管理費用廣告策劃費用銷售傭金財務(wù)費用稅費土地使用稅河道管理費印花稅營業(yè)稅城建稅教育費附加價格調(diào)控基金土地增值稅房地產(chǎn)價格特征： A、房地產(chǎn)價格的兩重性 B、房地產(chǎn)價格的個別性 C、房地產(chǎn)價格的高額性

5、 D、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性 E、房地產(chǎn)價格的趨升性房地產(chǎn)價格的影響因素：1、一般因素2、區(qū)域因素3、個別因素第二章 基本術(shù)語 2.1 法律相關(guān)術(shù)語 2.2 建筑相關(guān)術(shù)語 2.3 銷售相關(guān)術(shù)語 2.1 五證二書 該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、“四至”范圍。土地證由國土局辦理，開發(fā)商出資購買。這決定了是大產(chǎn)權(quán),還是小產(chǎn)權(quán). 2.1 五證二書 規(guī)劃局辦理,有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。如樓間距，密度，高度 2.1 五證二書 符合城市規(guī)劃的法律憑證。 2.1 五證二書 建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建

6、筑，不受法律保護。 2.1 五證二書 房產(chǎn)局辦理,準予銷售,預(yù)售面積已經(jīng)核實.價格登記備案.2 .2 建筑術(shù)語2.2.1建筑結(jié)構(gòu)：按承重結(jié)構(gòu)分：土木結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)， 框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)按高度分為：6層，小高層11,12層，高層12層以上磚混結(jié)構(gòu)：承重靠墻體,柱子。采用磚墻和混凝土柱子承重。特點1成本低,2戶型公攤小,實用面積大.3隔音保溫效果好,墻體透氣.4物業(yè)費低.普遍用于民用6層也叫多層住宅.磚混墻分12、24、37墻，按寬度計算。標準磚的尺寸為240*115*53 長 寬 高37墻24墻灰口通常為128mm之間，計算時按照10mm,2*115mm+10mm灰口=240mm37墻框架結(jié)構(gòu)

7、：以柱子和梁，樓板承重,普遍用于公共建筑,醫(yī)院,學(xué)校,辦公樓,商場.特點。1抗震高2經(jīng)久耐用3便于大面積自由隔斷. 1樓板一般都是10厘米厚。2結(jié)構(gòu)柱尺寸， 根據(jù)高度，承重 30-60-90厘米3結(jié)構(gòu)梁尺寸：最小不低于20厘米?？蚣芄に囀痉都袅Y(jié)構(gòu),以鋼筋混凝土薄墻承重,普遍用于高層建筑。剪力墻結(jié)構(gòu),以鋼筋混凝土薄墻承重,普遍用于高層建筑。墻體厚度20厘米1324框架缺點：1造價高 2柱子占有面積，過梁占用上部空間,出現(xiàn)棱角，3不利于裝修。2.1.2 尺寸術(shù)語開間:指房間的寬度.以中軸線為準。1987年頒布的住宅建筑模數(shù)標準中，對開間在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定，常采用下列參數(shù)，2.1米, 2.4米

8、。2.7米，3.0米, 3.3米,3.6米 3.9米, 4.2米進深：指住宅的實際長度。對進深在設(shè)計上有嚴格的規(guī)定，常采用下列參數(shù)，3.0米, 3.3米,3.6米 3.9米, 4.2米 4.5米，4.8米，5.1米，5.4米。5.7米，6米、層高:房屋一層的高度,指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m-3m); 凈高:房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨??；蛘邔痈邷p樓盤厚度。一般樓板厚度10厘米(2.78m-2.88m); 陽臺:半封閉陽臺（計一半面積） 全封閉陽臺（計全面積） 凸陽臺，凹陽臺 落地陽臺，女兒墻陽臺 陽臺進深1.2/1.5/1.8陽臺: 落地陽臺 女兒墻陽臺（采光,功能,防火）防火落地式

9、安全墻高6層樓1米高層1.1米采光落地式錯層陽臺+露臺：外立面線條富于變化，有層次感錯層陽臺+露臺：外立面線條富于變化，有層次感錯層陽臺+挑高陽臺錯層陽臺+挑高陽臺露臺露臺入戶花園入戶花園入戶花園入戶花園錯層錯層錯層與面積有關(guān)的術(shù)語 總建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 。 公攤面積： 2部分組成1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 如果是為整個小區(qū)服務(wù)的，不計入單棟樓的公攤面積。2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體一半計入公攤。 套內(nèi)使用面積：直

10、接為使用的凈面積的總和。 （不含墻體） 套內(nèi)墻體面積：室內(nèi)墻體面積（公用墻為一半，非公用墻全計） 陽臺面積=全封閉陽臺全計。半封閉陽臺計一半。 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積 商品房建筑面積 （銷售面積）= 套內(nèi)建筑面積 + 公攤面積 公攤面積 = 套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 分攤系數(shù) = 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 公攤面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分攤的建筑面積 實用率：套內(nèi)建筑面積和建筑面積之比。 容積率：總建筑面積與用地面積之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度” 是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指用地范圍內(nèi)的綠地

11、面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率：指用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比 公共部位 公共部位 6層公共部位多層公攤：10-12%高層公攤：18-25%1梯2戶比1梯3戶多2梯3戶比2梯4戶多容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 總建住面積總用地面積X100%容積率與舒適度關(guān)系1容積率直接涉及到居住的舒適度。 容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。高容積率的住宅項目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、

12、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的的使用會加劇這些設(shè)施的老化，所以在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高的要求。 2由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作，也是使購房者提高對小區(qū)的認可度的重要方面。 3安防問題由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應(yīng)地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當然這不是說低容積率

13、的小區(qū)安防就不重要)，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。 3容積率一般是由政府規(guī)定的。 現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃,一般而言,容積率分為 獨立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層多層住宅為0.81.9, 11層小高層住宅為1.92.2, 18層高層住宅為2.22.5, 19層以上住宅為2.54.5, 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。 日照：采光，樓間距樓間距=樓高 X 日照系數(shù)。根據(jù)不同日照地區(qū)進行分類。臨汾的規(guī)劃要求是1：1.26層樓：18米X1.2=21.6米商品房項目在圖紙設(shè)計時必須按照建設(shè)規(guī)范設(shè)計

14、日照， 消防，道路寬度等。然后由規(guī)劃局審核，合格后才能發(fā)規(guī)劃證。換句話說：取得證件的項目是不存在建筑設(shè)計違規(guī)的。日照：房屋直接獲得陽光照射入戶。采光：房屋從室外直接或間接獲取適度光源。 防水1 衛(wèi)生間防水：材料廣泛。目前普遍采用的叫聚氨酯防水層。防水材料：聚氨酯防水涂料是由異氰酸酯、聚醚等經(jīng)加成聚合反應(yīng)而成的含異氰酸酯基的預(yù)聚體，配以催化劑、無水助劑、無水填充劑、溶劑等，經(jīng)混合等工序加工制成的單組分聚氨酯防水涂料。該類涂料為反應(yīng)固化型（濕氣固化）涂料、具有強度高、延伸率大、耐水性能好等特點。對基層變形的適應(yīng)能力強。聚氨酯防水涂料是一種液態(tài)施工的單組分環(huán)保型防水涂料，是以進口聚氨酯預(yù)聚體為基本成

15、份，無焦油和瀝青等添加劑。它是空氣中的濕氣接觸后固化，在基層表面形成一層堅固的堅韌的無接縫整體防膜。1 產(chǎn)品具有高強度、高延伸率、高固含量、粘結(jié)力強。2自然流平，延伸性好，能克服基層開裂帶來的滲漏。3常溫施工，操作簡便，無毒無害，耐侯性、耐老化性能優(yōu)異。4施工方便， 屋頂防水：SBS卷材外墻防水2. 3 銷售術(shù)語 2.3銷售術(shù)語期房銷售：未建成的房屋開始銷售，叫做期房?，F(xiàn)房銷售：主體封頂，取得預(yù)售許可證銷售的房屋。定金：客戶在選好意向房源后，繳納一定金額，確認房號。確認后開發(fā)商不得重復(fù)出售給他人。否則算開發(fā)商違約。商品房建筑面積 （銷售面積）=由房產(chǎn)局測繪后面積為準。是唯一合法裁定機構(gòu)。規(guī)定：

16、商品房合同中的銷售面積為房屋預(yù)測建筑面積（套內(nèi)面積+陽臺面積+公攤面積）。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時進行實地測量后，產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)登記面積。產(chǎn)權(quán)面積與銷售面積誤差規(guī)定：產(chǎn)權(quán)面積未超出3%，業(yè)主多退少補。超出3%的，3%以內(nèi)部分補交，超出3%的不交。 2.3銷售術(shù)語價格起 價：單價的最低價，一般以最差戶型為起價。最高價: 最好戶型的樓層的單價。層 差：指每層價格的差距。均價：指各樓層價格相加的平均數(shù)。也是判斷一個樓盤價格高低 的指標。價格制定：根據(jù)成本，利潤預(yù)期，戶型景觀，朝向，優(yōu)劣，面積大小，交通，通風，采光，特殊結(jié)構(gòu)等制定價格。東南南北向東西向西北3房2房 景觀資源無景觀資源 高層低層一般原則6層建筑，6層

17、為起價5143. 3層最貴。高層，一層或頂層為起價。每層遞加。30-100不等。 2.3銷售術(shù)語認購書預(yù)售前之購房意向書。買賣合同正式簽署之房屋買賣合約 （由臨汾市房產(chǎn)局制定統(tǒng)一格式） 按揭貸款合同申請銀行按揭之文件住戶公約入住后業(yè)主物業(yè)管理條文 按揭貸款與銀行貸款有關(guān)概念 按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 按揭所用材料： 1、 身份證復(fù)印件； 必須是山西省內(nèi)戶口，夫妻有一方不是，需另一方作為主借款人。2、 戶口本復(fù)印件；3、 結(jié)婚證復(fù)印件；（帶身份證號碼，名字與身份證一致。）單身，離婚的

18、需在民政局辦理單身證明。 4、 收入證明；加蓋單位或公司公章。 5、 購房合同復(fù)印件； 6、 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 7、 三個月的銀行存折流水； 按揭貸款客戶征信問題：銀行對于客戶信用、貸款金額，還款能力或者收入情況的審核。有幾個要點：1.有無不良信貸記錄。有記錄者不能通過。如有信用卡延期違約，貸款利息未能及時繳納。2貸款金額與客戶收入有直接的關(guān)系，能力強的容易通過。 通常家庭收入要達到還款月供的2.5-3倍?？蛻籼峁?的主要依據(jù)有銀行存折流水，如果是做生意的可以提供契約，比如合伙分紅，有產(chǎn)業(yè)的如門店出租收益等。上班族公務(wù)員，事業(yè)單位等通過比例高。3.一般銀行認為客戶還款能力不足，會要求追加首付比

19、例，達到50%基本都能通過。 首付4成，按揭6成：按比例支付房款，其余做貸款的付款方式。首付比例以銀行要求為準。一般首套房最低40%，二套房首付60%。銀行貸款只貸整數(shù)。首付比例越高越容易通過。如果2套房，這個信息在房產(chǎn)局是能夠查到的。例1：總房款30萬，首付40%，等于12萬，貸款18萬。例2. 總房款246304，首付40%，應(yīng)為98521，考慮貸款整數(shù)的因素，重新計算為，6304+24*0.4取整數(shù)四舍五入10萬。106304。貸款14萬。 月供計算方法公積金貸款個人住房貸款貸款年限年利率(%)月利率()還款期數(shù)月還款額總還款額貸款年限年利率(%)月利率()還款期數(shù)月還款額總還款額14.

20、00 3.33 10242.6816.15 5.13 10363.6823.33 24434.25 10421.98 25.13 24443.88 10653.18 33.33 36295.24 10628.63 35.13 36304.90 10976.38 43.33 48225.79 10837.95 46.40 5.33 48236.69 11361.05 53.33 60184.17 11049.91 55.33 60195.19 11711.61 64.70 3.92 72159.66 11495.62 66.55 5.46 72168.34 12120.30 73.92 8413

21、9.93 11754.43 75.46 84148.74 12493.87 83.92 96125.18 12016.88 85.46 96134.11 12874.43 93.92 108113.73 12282.95 95.46 108122.80 13261.92 103.92 120104.61 12552.62 105.46 120113.80 13656.31 113.92 13297.17 12825.90 115.46 132106.50 14057.52 123.92 14490.99 13102.75 125.46 144100.45 14465.51 133.92 15685.79 13383.16 135.46 15695.39 14880.21 143.92 16881.35 13667.11 145.46 16891.08 15301.55 153.92 18077.53 13954.58 155.46 18087.39 15729.45 163.92 19274.20 14245.55 16