企業(yè)管理北方大廈項(xiàng)目建議書(shū)

1、企業(yè)管理北方大廈工程建議書(shū)中國(guó)長(zhǎng)春北方大廈項(xiàng)同建議書(shū)深圳同政地產(chǎn)顧問(wèn)2、空間構(gòu)成:在箜間的組合上，著重營(yíng)造共享完熬，寫(xiě)字間不豆腐塊分割，必須創(chuàng)造一種 人性化辦公空間。例如，大寫(xiě)字間依照功能分區(qū)，也考慮錯(cuò)層。公共局部，也梯 等候大廳藝術(shù)性擺飾品的陳列。3,寫(xiě)字間外見(jiàn)：給人感覺(jué)不但是個(gè)建筑物，而且是一件藝術(shù)品。例如：屋頂考慮藝術(shù)型雕塑 收口，屋櫓和建筑腰線象五線譜線，窗子為藝術(shù)型不規(guī)那么造型，窗間堵斷斷續(xù)續(xù) 鑲貼一些藝術(shù)品、藝術(shù)彖人物等等。重筑材料引用玻璃磚，山墻頂部可能會(huì)募刻 一些著名曲口的開(kāi)頭曲。如貝多芬命運(yùn)交響曲開(kāi)頭曲?？傊?，我們?yōu)楫a(chǎn)品籌劃出一種離品佳，高檔次的藝術(shù)殿堂。印、銷(xiāo)售推廣方式4-

2、1,輔售推廣前舉各編售部的等京銷(xiāo)售部的籌建更有益于工程的運(yùn)作。銷(xiāo)售部的籌延可以更好發(fā)揮員工個(gè)人特長(zhǎng)。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備可以提嵩物業(yè)本身的形象，突出高科技下的寫(xiě)字樓的質(zhì)素。增強(qiáng)投密購(gòu)買(mǎi)者的信心。模擬現(xiàn)場(chǎng)辦公，增強(qiáng)銷(xiāo)售氣菰。成立企業(yè)服務(wù)公司，為未來(lái)業(yè)主的經(jīng)提供可持鎮(zhèn)服務(wù)的空間。在工程上市之前，以企業(yè)眼務(wù)公司為工程的形象代表，在市場(chǎng)上建立服務(wù)品牌，增強(qiáng)工程對(duì)市場(chǎng)的親和力，同時(shí)，取得 市場(chǎng)的注意。對(duì)工程最終提供的個(gè)體產(chǎn)品進(jìn)行支持。由此來(lái)落實(shí)“營(yíng)業(yè)推廣策略”。媒體組合運(yùn)用在工程上市前，先以媒體廣告的手段，建立工程市場(chǎng)中的概念。結(jié)合媒體如報(bào)紙（長(zhǎng)春日?qǐng)?bào)等人 雜志（商界等人 電視等傳播途徑。尋找物業(yè)形象代言人商

3、界知名人處4-2,形象推廣計(jì)劃名人面對(duì)面（換住，已故商界名人頭像力聘請(qǐng)物業(yè)形象代言人，以其作為主線貫穿推廣全過(guò)程；做一個(gè)大型的模型，梭示樓盤(pán)形象；針對(duì)公司決策人進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)的嵩品住定??；配套設(shè)施及服務(wù)的高品位、高檔次、表達(dá)關(guān)爰；該支傳統(tǒng)的銷(xiāo)傳員講解模式，利用模特向客戶模擬辦公場(chǎng)景。S4-3,營(yíng)業(yè)推廣計(jì)劃針對(duì)百標(biāo)家群，定向推廣。所謂營(yíng)業(yè)推廣，即是指將工程直接推廣到目標(biāo)市場(chǎng)之中進(jìn)行，這樣，就能更接近目標(biāo)市場(chǎng)，更能有效的說(shuō)服目標(biāo)市場(chǎng)完成銷(xiāo)售工作。根據(jù)工程初步目標(biāo)市場(chǎng)走住，7人、9人、11人、17人等創(chuàng)業(yè)型公 司以及30人以上的中型公司將是本工程主要銷(xiāo)售對(duì)象。鑒于此，建議 成立直銷(xiāo)專(zhuān)彖推廣小組，以服務(wù)

4、到彖的方式將銷(xiāo)售推廣到市場(chǎng)最笛沿, 以談判專(zhuān)彖的姿忐直接同公司行政管理層進(jìn)行面對(duì)面交流，可以針對(duì)此 此類(lèi)購(gòu)買(mǎi)群設(shè)計(jì)特定的交易方式。本策略以企業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。4-4.營(yíng)業(yè)推廣計(jì)劃由推廣客戶挑選合迨的寫(xiě)字樓，并與企業(yè)服務(wù)公司簽訂股份制合 合作協(xié)議；將即定價(jià)格提升30%o由推廣家交納房款15%的總額，由企業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)15%的看期，因此可建立合作基礎(chǔ)；以簽約后的實(shí)體的名義，和銀行簽訂按揭協(xié)議，實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)70%。月供款由所成立的股份實(shí)體支付，即用未來(lái)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)沖抵；甲、乙雙方合作期為三年，期間有如下規(guī)定：(I)正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，乙方退出，15%不退；C2J連續(xù)半年虧演，由甲、乙雙方按股份支付月供款；(3

5、)虧損超過(guò)半年，乙方無(wú)條件退出，15%不退；C4J實(shí)體所產(chǎn)生利潤(rùn)，按股份分配;(5)合作期滿，甲方無(wú)條件退出，15%退還;(6)十年后，房產(chǎn)自動(dòng)為乙方所有；(1)乙方退出后，甲方可找新的乙方合作，房產(chǎn)證不用更換。4-5,互動(dòng)式營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃以小型辦公單核的銷(xiāo)售帶旺人完，選而帶動(dòng)大開(kāi)間辦公樓的銷(xiāo)售 售，形成一個(gè)完整的循環(huán)條統(tǒng)。將大廈的7-9樓共3層，定位為“創(chuàng)業(yè)板將大廈的10-13接共4層，定住為“開(kāi)展板、將大廈的14-15樓共2層，定住為“第事處之家”；將大廈的16-17樓共2層，定住為“績(jī) 優(yōu)版、各單體戶型按定住設(shè)計(jì)，例如：對(duì)“創(chuàng)業(yè)版”，工程不以面積來(lái)確 靈，以7人、9人等公司的規(guī)模來(lái)確定，注

6、意所確定面積的使用 功能,制止面積浪費(fèi)。4-6. 口斗傳播依照我司以往的經(jīng)驗(yàn)，“口碑傳銷(xiāo)”式的推廣手段比其他的推廣手段來(lái)說(shuō)是一種事半功偌的做法。所謂“口碑精銷(xiāo)”，就是指通過(guò)我們有效的工作，建立一個(gè)農(nóng)戶對(duì)本工程 以及銷(xiāo)售服務(wù)感到非常滿意的“口碑”，并爭(zhēng)取讓客戶帶著“口碑”去說(shuō)服 新老客戶、親朋好友來(lái)完成對(duì)本工程的購(gòu)買(mǎi)，爭(zhēng)取讓家戶成為我們的業(yè)務(wù)員 員、代言人。操作方法：以減免物業(yè)管理費(fèi)等讓利措施來(lái)對(duì)客戶進(jìn)行利益驅(qū)動(dòng)。對(duì)售樓員遂行激勵(lì)，鼓勵(lì)其和家戶加強(qiáng)藤條，特別是加強(qiáng)銷(xiāo)售完 成后的持續(xù)服務(wù)O建立業(yè)主通訊制度，制作“光大廈”項(xiàng)百匯報(bào)刊物，以定期 向已購(gòu)房業(yè)主通報(bào)施工進(jìn)度、活動(dòng)安排、最新動(dòng)杰、裝修、傳銷(xiāo)

7、 獎(jiǎng)勵(lì)、商業(yè)信息等訊息，以聯(lián)絡(luò)業(yè)主感情，取得“口碑”效果。4-7.營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)地*工程品牌的塑選與提升新定住：主題式寫(xiě)字樓北方國(guó)際藝術(shù)大廈（取其思想精髓，未必緣用此命名）工程素質(zhì)建筑質(zhì)量、配套設(shè)施等方面具有鼠好的素質(zhì)，并具有較多的唯一 性因素。取其前好意旨，非一定緣用此定住。目前的工作是尋找更符合市場(chǎng)的定住O藝術(shù)形體大廈，建筑外觀具有浪漫，典雅、高貴氣質(zhì)；藝術(shù)性的配套設(shè)施；首棟長(zhǎng)春以藝術(shù)命名的大廈；條列公關(guān)活動(dòng)傳播主題：偏重于形象，表達(dá)品傳感。廣告口號(hào)：大丈夫當(dāng)如是也！（對(duì)績(jī)優(yōu)版） 看明日此時(shí)，是竟誰(shuí)家天下?。▽?duì)創(chuàng)業(yè)版J 開(kāi)展才是硬道理?。▽?duì)開(kāi)展板）等。服務(wù)個(gè)性化管理物業(yè)管理提前展示，采用會(huì)員制管理

8、，對(duì)外可營(yíng)業(yè)；售樓展示藝術(shù)性的售樓大廳，顯示離品住、嵩內(nèi)涵、嵩尚、尊貴、氣派;打破傳統(tǒng)的銷(xiāo)售接待方式，模擬辦公場(chǎng)景。價(jià)格策略：緣用低開(kāi)高走的價(jià)格策略，利用開(kāi)盤(pán)、封頂?shù)葍x式或 人為的分期銷(xiāo)售抬升價(jià)格。注：不同的推廣方式將在貴方與我方合作的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同的產(chǎn)品定 住另索附上。五、建立編售可達(dá)成的保障體系1.奧立量化的目標(biāo)裝戶枯親根據(jù)項(xiàng)的市場(chǎng)主題定住、產(chǎn)品定位，在工程推廣之前就應(yīng)該建立構(gòu)想的客戶 檔案，接待銷(xiāo)售過(guò)程中的農(nóng)戶檔案盡量細(xì)化，此點(diǎn)，在銷(xiāo)售組織和控制和管理上 我們會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的把握。2、宣傳廣告形象宣傳先行，進(jìn)行開(kāi)展商形象包裝和項(xiàng)釘形象包裝，通過(guò)工程的主題定住樹(shù) N產(chǎn)品的個(gè)體化形象。在廣告宣

9、傳的基調(diào)把握上，南期采取純理性訴求，后期采取感性的訴求方式。3、交易方式針對(duì)創(chuàng)業(yè)板塊，推出“創(chuàng)業(yè)基金計(jì)劃”付款方式。4、銷(xiāo)售推廣組織生產(chǎn)咨料和生活咨料的賣(mài)法不同，客戶層次不同，其關(guān)注點(diǎn)亦不同，因而，在 售樓人員的選拔上，除了對(duì)商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售很熟悉之外，應(yīng)該有很廣闊的商業(yè)知識(shí)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作程序很熟悉，有很多可溝通的話題。二零零二年六月二十8 Q一，項(xiàng)q概況i-i.工程地塊簡(jiǎn)介1、地理核置工程住于長(zhǎng)春市寬城區(qū)南側(cè)，與城市干道勝利大街緊紫相噎呼、晝齒相依， 快速直達(dá)火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)，與全國(guó)聯(lián)為一體。工程周邊交通網(wǎng)絡(luò)縱橫，龐大的公交系統(tǒng)，通達(dá)順暢，覆蓋全市。該區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)春的CBD地區(qū)，是長(zhǎng)春市未來(lái)的的政治文化

10、體閑中心，內(nèi)設(shè)酒 政府、市政協(xié)、勝利公園等?？煞钚卸Y儀慶典、國(guó)際性商務(wù)會(huì)議、大型工業(yè)梭覽 等文化經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。行政機(jī)構(gòu)的一體化，為各種商務(wù)活動(dòng)提供高效率的行政管理； 工程正處于這個(gè)中心內(nèi)。工程周邊擁有豐富的經(jīng)濟(jì)、文化信息儲(chǔ)菽和先選的設(shè)施，是長(zhǎng)春文故收藏中心 和區(qū)域圖書(shū)稔網(wǎng)絡(luò)中心。工程距南邊的商業(yè)中心區(qū) 人民廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)僅5分鐘車(chē)程，以及站前地下 商城，將火車(chē)站、人民廣場(chǎng)的商業(yè)氤圍接引于此，形成龐大的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑 空間O2、地塊狀況整個(gè)地塊呈三角形，地勢(shì)平坦，東南兩邊臨路，西北臨其他商務(wù)寫(xiě)字樓。3、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)工程規(guī)劃許可證所提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，如下：項(xiàng)百總占地面積0.32公頃；綠化率為38%

11、；總建筑面積為24203平方米；建 筑高度103.8米；對(duì)外可售面積約為1100。平方米；地下停車(chē)住為30個(gè)，機(jī)動(dòng)停 車(chē)住約為30個(gè)。1-2.工程地塊優(yōu)劣勢(shì)分析地塊本身的優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì):A、可充分借用未來(lái)市政規(guī)劃以及長(zhǎng)春CBD的形成而帶來(lái)的商業(yè)辦公氣 菰。B、所處住置極其方便，交通便利，且屬于長(zhǎng)春未來(lái)的政治經(jīng)濟(jì)中心。C、周邊商務(wù)配套完善。一如A、北面臨主干道較近，有一定的噪音污染。B、有長(zhǎng)春銀座在前，消化了一定市場(chǎng)。C、周邊無(wú)景觀。D、暫時(shí)配套不齊全，且還未形成集中辦公菰囹。E、周邊道路、環(huán)境狀況較差。2、由工程地塊因素決定的開(kāi)發(fā)方向顯而易見(jiàn)，這是“寫(xiě)字樓”工程的貴金地塊，具備寫(xiě)字樓工程的必要條

12、件。二、工程依托的市場(chǎng)分析2-1.長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓總體概況及同標(biāo)市場(chǎng)長(zhǎng)春市寫(xiě)字接近市場(chǎng)近年來(lái)一直較淡靜，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)期大量盲目開(kāi)發(fā)，宏觀 經(jīng)濟(jì)不景氣，導(dǎo)致寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量大、全置率高，市場(chǎng)一直處于低逑狀太，因而 發(fā)陵商對(duì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)持謹(jǐn)慎忠度，加上政府對(duì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的嚴(yán)格控制，使一段時(shí) 間內(nèi)長(zhǎng)春市寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量較小，市場(chǎng)供應(yīng)量無(wú)多大變化，租售也未出現(xiàn)熱點(diǎn)。近段時(shí)間受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始回暖。隨著國(guó)企改革、抓大 放小的裂變效應(yīng),長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)向高科技、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和私有經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，部 分先富者由于投濟(jì)意識(shí)和經(jīng)濟(jì)承受能力的不新增強(qiáng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)、心理上可承受范囹 內(nèi)的寫(xiě)字樓物業(yè)投咨需求在逐步增長(zhǎng)，這批伴隨

13、著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇開(kāi)展起來(lái)的中小企業(yè) 逐步成為長(zhǎng)春寫(xiě)字樓消費(fèi)的新生力量。另一方面，中國(guó)在加入 WTO后，一大批外濟(jì)企業(yè)、陣國(guó)公司、辦事處將人 駐國(guó)內(nèi)，作為立志成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的長(zhǎng)春必將成為投咨熱點(diǎn)，高檔寫(xiě)字樓租售市場(chǎng) 將會(huì)看好。尤其長(zhǎng)春中心區(qū)作為中央商務(wù)區(qū),市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)熱點(diǎn)，但是具有不同 功能的寫(xiě)字樓的命運(yùn)也可能不一樣，帶有綜合布線和寬頻上網(wǎng)等嵩科技功能、有 特色的中高檔寫(xiě)字樓會(huì)受到租戶和投咨者的青睞。長(zhǎng)春市現(xiàn)有寫(xiě)字樓較典型的有光明大廈、時(shí)代大廈、21世紀(jì)國(guó)際商務(wù)總部、 長(zhǎng)春銀座等。這些寫(xiě)字樓以間盤(pán)為主，新開(kāi)發(fā)的較少。這些樓盤(pán)銷(xiāo)售情況總體來(lái) 說(shuō)比擬平穩(wěn)，比之前一段時(shí)間要好，平穩(wěn)中有所上升，有趨好的傾向。2

14、-2.片區(qū)與字樓市場(chǎng)狀況本工程所左的住置為長(zhǎng)春市的中心區(qū)，中心區(qū)優(yōu)于長(zhǎng)春市的中心核置，其整 體建設(shè)正處于飛速開(kāi)展階段。中心區(qū)的基本定住是長(zhǎng)春的CBD （中央商務(wù)區(qū)人 中央商務(wù)區(qū)將是長(zhǎng)春金融、證券、貿(mào)易商業(yè)、信息、板游等商務(wù)辦公的中心，為 熟國(guó)公司的商務(wù)活動(dòng)提供便捷、高效的工作環(huán)境，為區(qū)內(nèi)各類(lèi)人員的活動(dòng)提供舒 適優(yōu)美的空間環(huán)境。有跡象顯示，目前該區(qū)的寫(xiě)字樓正處于不斷升值中。2-3.整個(gè)市場(chǎng)對(duì)工程的支撐點(diǎn)1、寫(xiě)字樓物業(yè)作為一種生產(chǎn)咨料而不是生活咨料，因而與住宅物業(yè)相比，靖 費(fèi)者對(duì)物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)以及關(guān)注點(diǎn)的強(qiáng)度不同，一般而言，寫(xiě)字樓物業(yè)，靖希者關(guān) 注點(diǎn)次序依次為：地段,非單純從地理意義上劃分的地域概念

15、，而主要是指物業(yè)周邊 的商務(wù)氣氛和辦公氤圍,并具有鼠好的交通條件；物業(yè)形象，其物業(yè)形象應(yīng)具有較強(qiáng)的識(shí)別作用，人對(duì)其“能見(jiàn)度” 嵩，能彰顯大廈的氣勢(shì)和形象，對(duì)企業(yè)是無(wú)形的資產(chǎn)；物業(yè)的內(nèi)部功能先進(jìn)，滿足現(xiàn)代化辦公條件；區(qū)域?qū)?lái)的開(kāi)展?jié)摿挖呄颉?、緣于市場(chǎng)大環(huán)境的工程支撐：A、如前所敘，寫(xiě)字樓物業(yè)在2000年初開(kāi)始，受總體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境趨好和中 國(guó)加入世貿(mào)的利好所趨，辦公物業(yè)呈現(xiàn)租售相對(duì)較好的局面；B、98年以前的長(zhǎng)春辦公物業(yè)多向大型企業(yè)或機(jī)構(gòu)或行，市場(chǎng)面相當(dāng)狹窄， 新生代中小型公司對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的需求遠(yuǎn)未得到滿足，這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)， 有潛力可挖。3、源4工程本身的攵攆點(diǎn)所在：區(qū)住條件極佳；中心區(qū)的

16、開(kāi)發(fā)建設(shè)已見(jiàn)雛形，利本工程推出時(shí)期，中心區(qū)的建設(shè)業(yè)已完畢，為工程提供有利的行政配套和商務(wù)配套設(shè)施；長(zhǎng)春高檔寫(xiě)字樓為緊缺產(chǎn)品，而本工程為吉林省最高檔寫(xiě)字樓，與市場(chǎng)的切入點(diǎn)較好；本工程目前的外在硬環(huán)境較佳，勝利大街邊線物業(yè)，“能見(jiàn)度” 高，形象展示能力強(qiáng)；綜觀中心區(qū)目前的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，相對(duì)而言，商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)目前不成完候，但近期即將推出的作 為寫(xiě)字樓功能的物業(yè)較多，集中在工程周邊，對(duì)工程而言, 一方面，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力較激烈，另一方面，周邊寫(xiě)字樓的相繼 推出，該區(qū)域的辦公環(huán)境會(huì)更佳，吸引更多的公司購(gòu)買(mǎi)。本工程要成為片區(qū)內(nèi)的“高檔寫(xiě)字樓”必須在擁有優(yōu)前物業(yè)質(zhì)素的前提下，以工程定住和籌

17、劃差異化取勝市場(chǎng)。三、產(chǎn)品建議藝術(shù)：用形象來(lái)反映現(xiàn)實(shí)但比現(xiàn)實(shí)有典型性的社會(huì)意短形態(tài)，包括文學(xué)、繪、 雕塑、建筑、音樂(lè)、舞踣、戲劇,電影、曲藝等。指畬有創(chuàng)透性的方式,方法。形狀獨(dú)特而美呢。3-E產(chǎn)品定佳1、產(chǎn)品命名：北方國(guó)際藝術(shù)大廈（物業(yè)不一定取這個(gè)名字，只是概念，對(duì) 一些客戶群體的圈定、指引人2、 主要目標(biāo)客戶：報(bào)社、畫(huà)院、時(shí)裝設(shè)計(jì)、模特、影視中心、裝典、律師、地產(chǎn)等與藝術(shù)有關(guān)的經(jīng)紀(jì)公司等等。3-2.費(fèi)純定佳，我們對(duì)產(chǎn)品有心下建議：.多功能服務(wù)用房，功能有會(huì)議、展示、演講等等。.辦公人。：甭廣場(chǎng)，塑造一個(gè)藝術(shù)感較強(qiáng)的景觀，如各種音樂(lè)器具組合在 一姐的抽象雕塑，或者世界上一住著名藝術(shù)彖塑身像。.車(chē)庫(kù)出入口：頂蓋造型浪漫、抽象，是否是一本巨大的翻開(kāi)的書(shū)，以后， 做仔細(xì)研究。.中央大廳：建議中間不設(shè)板，大空間。里面可以雕塑各種藝術(shù)彖頭像、名 言，