2022年房地產(chǎn)估價師理論與方法模擬真題

1、房地產(chǎn)估價師理論與措施真題預測1、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是()。A模擬房地產(chǎn)市場定價B模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基本D從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷答案：D2、政府因救災(zāi)需要而征用某房屋，半年后返還，下列項目中，不應(yīng)作為補償項目的是()A征用期間導致房屋毀損的價值損失B征用導致的家具、物資等動產(chǎn)搬遷費用C征用期間租賃經(jīng)營損失征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價答案：D3、下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是()A根據(jù)某銀行的有關(guān)招標規(guī)定按照正常評估費用原則收取評估費B承辦所在都市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)C聘任其她

2、專業(yè)機構(gòu)參與完畢一項房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)D運用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為預購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)答案：D4、有關(guān)估價目的的說法錯誤的是()A估價目的取決于委托人對估價的實際需要B任何估價項目均有估價目的C一種估價項目一般有多種估價目的D估計目的限制了估價報告的用途答案：C5、土地運用時會受到土地用途、容積率、建筑高度等限制，這些限制條件在該宗土地的權(quán)益中屬于()A擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B受其她房地產(chǎn)權(quán)利的限制狀況C受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制D額外的利益或好處答案：C6、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實務(wù)狀況描述的是()A建筑密度大小B房

3、型設(shè)計C臨路狀況D公共配套設(shè)施狀況答案：B7、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是()A對住宅自身進行投資改良B由于人口增長對住宅的需求增長C因通貨膨脹導致住宅價格上升因人工成本上升導致住宅重置成本提高8、有關(guān)合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是()A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值B續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值C房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值答案：D9、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145，使用面積為132，應(yīng)分攤的共有公用建筑面積為23，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為7500/，則該套住宅按建筑面積計算的價

4、格為()元/。A5893B6387C6473D7016答案：C10、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因的是()A國內(nèi)生產(chǎn)總值B國民消費價格指數(shù)C匯率波動D稅收減免答案：D11、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這重要來源于()的限制。A房地產(chǎn)地役權(quán)B房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C房地產(chǎn)使用管制D相鄰關(guān)系答案：D12、某抵押房地產(chǎn)的土地為劃撥方式獲得，經(jīng)測算其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為120萬元，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的出讓金為13萬元，已抵押貸款余額為48萬元，無其她法定優(yōu)先受償款。若社會一般抵押率為60%，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用及稅金為15萬元，

5、該房地產(chǎn)再次抵押的抵押凈值為()萬元。A12B25C27D40答案：B13、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點應(yīng)為()A房屋征收決定公示之日B原征收補償合同達到之日C用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日D委托估價之日答案：A14、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館和寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的成果均為8800元/，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算成果分別為10000元/和9550元/。根據(jù)最高最佳運用原則，估價方案綜合測算成果(多種估價措施的，采用簡樸算數(shù)平均數(shù))應(yīng)擬定為()

6、元/.A9175B9400C9450D9775答案：B15、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調(diào)節(jié)的是()A所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B國家調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)稅費政策C國際與國內(nèi)均浮現(xiàn)了通貨膨脹D對可比實例進行了裝修改造答案：D16、為評估某房地產(chǎn)4月1日在交易稅費正常承當下的市場價格，選用的可比實例資料如下：成交日期為10月1日，合同商定買方支付給賣方3500元/,買賣中波及的稅費所有由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定買方和賣方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6%和3%。8月1日至4月1日期間，該類房地產(chǎn)市場價格平均每月比上月上漲0.3%。對該可比實例成交價

7、格進行修正、調(diào)節(jié)后的價格為()元/.A3673.20B3673.68C3790.43D3790.93答案：B17、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選用的可比實例建成時間與估價對象建成時間相似，2年前公開掛牌發(fā)售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其她因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)系數(shù)為()A100/101B100/100C100/99D100/98答案：A18、采用間接比較、比例進行房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)。若可比實例比原則房地產(chǎn)優(yōu)3%，估價對象比原則房地產(chǎn)劣5%，則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)的說法，對的的是（）。A原則化修正的分子應(yīng)為100

8、B原則化修正的分母應(yīng)為97C房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)的分子應(yīng)為100D房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)的分母應(yīng)為95答案：A19、有關(guān)收益法中收益期擬定的說法，對的的是（）。A在正常市場和運營條件下估價對象將來可獲取收益的時間B在正常市場和運營條件下估價對象過去和將來可獲取收益的時間C自估價對象竣工投入使用時起至將來不能獲取收益時止的時間D自價值時點起至估價對象將來不能獲取凈收益時止的時間答案D20、某宗房地產(chǎn)的土地有效期限為50年，土地出讓合同商定不可續(xù)期且到期免費收回地上建筑物，至今已使用，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常狀況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為（）萬元。A18

9、8.92B194.62C196.25D198.18答案A22、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同商定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人承當。該房地產(chǎn)的凈收益為()萬元，A245B275C315D345答案：D23、某舊廠房的設(shè)計壽命為40年，重置成本為100萬元，廠房內(nèi)動產(chǎn)設(shè)備重新購買價格為40萬元。廠房達到設(shè)計壽命拆除時，估計可收回鋼筋、紅磚折價10萬元，舊動產(chǎn)設(shè)備折價10萬元;拆除廠房耗費7萬元，動產(chǎn)設(shè)備搬運耗費

10、1萬元，廢棄建筑垃圾搬運耗費1萬元，該廠房的殘值率為()A1.43%B2.00%C7.865D11.00%答案：B24、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地有效期限為40年，土地出讓合同商定不可續(xù)期且到期免費收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為()A2.00%B2.13%C2.22%D2.50%答案：C25、有關(guān)收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟壽命的說法，對的的是()A自建筑物竣工之日起至其不能保證安全使用之日止的時間B為建筑物有效年齡與其將來凈收益不小于零的持續(xù)時間之和C由建筑構(gòu)造、工

11、程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D為建筑物剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和答案：B26、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500，凈租金為730元/.年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/.年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨增長電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增長電梯的必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯導致的功能折舊額為()萬元。A78B102C180D302答案：B27、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售狀況下，開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價值相應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時的房地產(chǎn)市場

12、狀況。A價值時點B開發(fā)完畢C將來延遲銷售D銷售完畢答案：C34、有關(guān)估價措施選用的說法，對的的是()A舊廠房因火宅導致的保險補償估價應(yīng)選擇成本法B股價范疇內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法C估價師對外地都市某一成套住宅估價，因可以實例調(diào)查困難，可不選用?D已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法答案：A35、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不涉及()A估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證B估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證C估價師對其勤勉盡責估價的承諾和保證D估價師對估價成果成立條件的提示和闡明答案：D1、有關(guān)專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，對的的有()A、應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完畢B、應(yīng)通過審慎判斷并

13、提供專業(yè)意見C、出具的成果具有證明效力D、應(yīng)收取一定的服務(wù)費用E、征詢性估價無需承當法律責任答案：ABCD2、下列房地產(chǎn)中，一般合用收益法估價的有()A、農(nóng)地B、寫字樓C、加油站D、二手商品住宅E、行政辦公樓答案：ABCD3、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有()A、住宅已設(shè)定抵押權(quán)B、地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C、高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D、在建工程有拖欠工程款E、高層住宅可欣賞臨近公園的景觀答案：ABD4、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有()A周邊土地出讓浮現(xiàn)“地王”B家庭規(guī)模小型化C下周貸款利率DGDP增速放緩E城鄉(xiāng)化速

14、度減慢答案：ABC5、下列建筑物的實物狀況因素中，對建筑規(guī)模有影響的有()A建筑面積B建筑進深C室內(nèi)凈高D建筑層數(shù)E建筑質(zhì)量答案：ABCD6、下列估價項目中，價值時點和房地產(chǎn)狀況一般分別為目前和將來的有()A在建工程抵押估價B期房預售價格評估C預購商品房抵押估價D用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房價格評估E建筑物火宅損毀價值評估答案：BCD7、下列房地產(chǎn)中，一般合用比較法估價的有()A、高檔公寓B、原則廠房C、房地產(chǎn)開發(fā)用地D、行政辦公樓E、在建工程答案：ABC8、比較法股價中，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)節(jié)的內(nèi)容涉及()A、租賃權(quán)限制狀況B、交易稅費承當轉(zhuǎn)嫁狀況C、已抵押擔保債權(quán)狀況D、地役權(quán)設(shè)立狀況E

15、、運用方式限制狀況答案：ACDE9、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)擬定對的的有()A、收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B、收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C、凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用D、凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E、凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金答案：AE10、一般來說，房地產(chǎn)價格等于“開發(fā)成本加平均利潤”的前提條件涉及()A、供求關(guān)系短期內(nèi)不太穩(wěn)定B、自由競爭的市場環(huán)境C、較長時期的市場運營D、可大量反復開發(fā)建設(shè)E、成本和效用變動不同步答案：BCD11、有關(guān)建筑物物質(zhì)折舊的可修復費用的說法，對的的有()A、采用最合理修復方案進行修復發(fā)生的必要費用B、修復到新的或相稱于新的

16、狀況的必要費用C、不小于修復后所能帶來房地產(chǎn)增長額的費用D、不不小于或者等于修復后所能帶來房地產(chǎn)增長額的費用E、涉及長壽命項目發(fā)生的修復費用，不涉及短壽命項目發(fā)生的修復費用答案：ABD12、有關(guān)假設(shè)開發(fā)法股價中開發(fā)經(jīng)營期的說法，對的的有()A、開發(fā)經(jīng)營期的起點是假設(shè)獲得估價對象的日期B、開發(fā)經(jīng)營期的終點是將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期C、建造期的起點是價值時點，終點是將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)竣工之日D、銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間E、經(jīng)營期的起點是將來開發(fā)完畢后的房地產(chǎn)竣工之日答案：ABD13、有關(guān)長期趨勢法的作業(yè)及其合用的估價對象的說法，對的的有()A、長期趨勢法

17、可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動B、長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿、長期趨勢法合用的估價對象是價值、價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)D、直線趨勢法合用的估價對象是歷史價格的時間序列散點圖體現(xiàn)出明顯的直線趨勢的房地產(chǎn)E、平均增減量法合用的估價對象是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降且各期上升或下降的幅度大體相似的房地產(chǎn)答案：ABCD14、運用政府已發(fā)布的基準地價及其修正體系評估宗地市場價格時，應(yīng)修正調(diào)節(jié)的價格影響因素涉及()A、市場狀況B、交易狀況C、區(qū)位狀況D、有效期限E、開發(fā)限度答案：ACDE15、有關(guān)估價委托書的說法，對的的有()A、估價機

18、構(gòu)接受估價委托時應(yīng)規(guī)定委托人出具估價委托書B、估價委托書應(yīng)由估價委托人自己撰寫，估價師不得帶其起草C、委托估價事項屬于重新估價的，可在估價委托書內(nèi)注明D、估價委托書可載明估價委托人對估價工作完畢時間的規(guī)定E、估價委托書應(yīng)作為重要的估價根據(jù)放入完畢的估價報告附件內(nèi)答案：ACDE1、估價師不能在開始估價之前就征求委托人的意見，一般也不能在完畢股價之前與她們討論估價成果()答案：2、“以房養(yǎng)老”的住房反向抵押不是將住房作為第二還款來源，而是以住房自身的價值作為歸還保證()答案：3、為估價委托人競買國有建設(shè)用地使用權(quán)提供其可承受的最高出價的估價，屬于征詢性估價()答案：4、實際估價中，不是所有影響因素

19、對房地產(chǎn)價格的影響都可用數(shù)學公式或模型來量化，但估價師應(yīng)盡量用定量分析來量化多種因數(shù)對房地產(chǎn)價格的影響，使估價不斷科學、精確()答案：5、抵押估價中選用收益法估價時，應(yīng)采用保守的收入和運營費用()答案：6、比較法估價中，可比實例的成交價格應(yīng)當是正常市場價格()答案：7、繁華限度、交通條件、位置等是影響商業(yè)房地產(chǎn)價值的重要區(qū)位因素，在分析這些因素的影響限度時，最重要的是看其對客流量的影響()答案：8、在運用收益法評估商品住宅價值時，預期期末轉(zhuǎn)售收益較大。如果選擇直接資本化法估價，則選用的資本化率較小;如果選擇報酬資本化法估價。則選用的報酬率較大()答案：9、成本法評估涉及土地和建筑物的估價對象的

20、價值或價格時，根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，應(yīng)選擇房地分估途徑求取重新購建價格()答案：10、建筑物的折舊也許在項目竣工之前就已經(jīng)存在()答案：11、實際估價中，假設(shè)開發(fā)法的估價前提由價格類型和價值時點決定，并應(yīng)在估價報告中闡明理由()答案：12、原則價調(diào)節(jié)法是對估價范疇內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，使同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，病收集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，通過度析，運用*型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的措施()答案：13、城鄉(xiāng)基準地價評估中應(yīng)根據(jù)位置相鄰、地價相等、開發(fā)限度不同的規(guī)定劃分均質(zhì)地區(qū)()答案：14、評估整個住宅社區(qū)的市場價格，其區(qū)位狀況不應(yīng)涉及社區(qū)內(nèi)建筑物的朝

21、向和樓層()答案：15、估價報告有效期限與估價機構(gòu)和估價師應(yīng)承當估價責任的期限一致()答案：1.某商鋪共二層，總建筑面積200m2,每層建筑面積相等，一層層高6m，二層層高3.5m。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元/m2，商定每年租金遞增率為3%，運營費用率為25%。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高3.5m的一層年租金為1920元/m2，二層租金是一層租金的0.6倍;在其她條件相似的狀況下，層高6m的一層租金是層高3.5m的一層租金的1.25倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5%，運營費用率為25%。該商鋪從目前開始計算的持有期末轉(zhuǎn)讓時的資本化率為6%，轉(zhuǎn)讓稅費為市場價格的6%。

22、請計算該商鋪目前帶租約的市場價格(假設(shè)該類商鋪的報酬率為10%)。(10分)答案假定各年的租金收入均發(fā)生在年末1.租約期內(nèi)該商鋪一年前整體出租，年租金為1680，則目前年租金為:1680(1+3%)=1730.4(元/m2)1730.4200(1一25%)/(10%一3%)1一(1+3%)4/(1+10%)4=85.7521(萬元)2.租約期外價值時點層高3.5m的一層年租金為1920元/m2，則:一層層高6m的租約期外第一年租金為:19201.25(1+5%)4=2917.215(元/m2)二層層高3.5m的租約期外第一年租金為:19200.6(1+5%)4=1400.2632(元/m2)(

23、2917.215100+1400.2632100)(1一25%)/(10%一5%)1一(1+5%)6(1+10%)6/(1+10%)4=107.7310(萬元)3.轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售時，運用直接資本化法計算房地產(chǎn)價值，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)將來第一年凈收益/資本化率(1920(1+5%)101.25100+1920(1+5%)100.6100(1一25%)/6%(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(萬元)V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(萬元)2.某公司5年前通過出讓方式職得土地面積m2、有效期限50年的某地塊，土地出讓合同商定不可續(xù)期且到期免費收回地上建筑物。該公