江蘇某地產(chǎn)的項目定位的的策劃的報告課件

1、江蘇某地產(chǎn)的項目定位的的策劃的報告課件江蘇某地產(chǎn)的項目定位的的策劃的報告課件第一部分 區(qū)域描述第二部分 解讀玉祁目錄第三部分 項目分析第四部分 項目定位第一部分 區(qū)域描述第二部分 解讀玉祁目錄第三部分 項目區(qū)域描述概況交通經(jīng)濟規(guī)劃全區(qū)總面積327平方公里，下轄1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，長安、堰橋、錢橋、前洲、玉祁5個街道和洛社、陽山2個建制鎮(zhèn)，83個村民委員會，22個社區(qū)居民委員會。全區(qū)戶籍人口41.17萬，常住人口58萬，是無錫特大城市規(guī)劃藍圖中的副中心之一，“長三角”國際制造業(yè)基地的重要板塊。區(qū)域描述概況交通經(jīng)濟規(guī)劃全區(qū)總面積327平方公里，下轄1個省惠山區(qū)位于無錫市西北部，南鄰崇安、北塘，北接

2、江陰，東連錫山，西靠常州武進。長江三角洲腹地，距上海僅128公里，南京177公里、京杭運河、312國道、滬寧高速公路、京滬鐵路、錫澄高速公路貫穿全境，境外數(shù)公里的碩放設有無錫機場，區(qū)內(nèi)水陸空交通便捷。區(qū)域描述概況交通經(jīng)濟規(guī)劃惠山區(qū)位于無錫市西北部，南鄰崇安、北塘，北接江陰，東連錫山， 2009年全區(qū)完成GDP385億元，增長11%； 財政總收入78.8億元，增長12.6%；其中一般預算收入 38.1億元，增長14%； 農(nóng)民人均純收入13255元，增長10%； 連續(xù)四年榮獲全國中小城市綜合實力百強第6名。區(qū)域描述概況交通經(jīng)濟規(guī)劃 2009年全區(qū)完成GDP385億元，增長11%；區(qū)域描述未來規(guī)劃為

3、“1城1區(qū)3鎮(zhèn)16個農(nóng)村社區(qū)集群”的整體形態(tài)。 1城：惠山新城，是惠山區(qū)行政、文化、體育、商貿(mào)等的區(qū)級中心，是惠山區(qū)的新城區(qū)。 1區(qū)：錢橋地區(qū)，惠北分區(qū)的西向延伸，沿山發(fā)展，形成本規(guī)劃中的沿山帶狀片區(qū)，是本區(qū)域南部地域中心。 16個農(nóng)村社區(qū)集群：在外圍農(nóng)業(yè)地區(qū)布局的16個新型農(nóng)村社區(qū)集群，包含若干村莊，主要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)配套和服務。惠山新城（堰橋）錢橋玉祁前洲洛社陽山區(qū)域描述概況交通經(jīng)濟規(guī)劃未來規(guī)劃為“1城1區(qū)3鎮(zhèn)16個農(nóng)村社區(qū)集群”的整體形態(tài)。 1未來規(guī)劃為“1城1區(qū)3鎮(zhèn)16個農(nóng)村社區(qū)集群”的整體形態(tài)。 3鎮(zhèn)： 前洲-玉祁新市鎮(zhèn)（惠山區(qū)西北部的城鎮(zhèn)組團。以工業(yè)為主導，二、三產(chǎn)業(yè)共同繁榮的具有水

4、鄉(xiāng)風貌特色的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)；是無錫市西北部重要的交通門戶節(jié)點）； 洛社新市鎮(zhèn)（無錫市主城區(qū)西部重要的城鎮(zhèn)組團，惠山區(qū)副中心，錫西地區(qū)中心，現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)和濱水城鎮(zhèn)）； 陽山新市鎮(zhèn)（惠山區(qū)西南部的城鎮(zhèn)組團。以旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)為特色產(chǎn)業(yè)，以工業(yè)為輔助產(chǎn)業(yè)的功能相對獨立完善的城鎮(zhèn)）。 惠山新城（堰橋）錢橋玉祁前洲洛社陽山區(qū)域描述概況交通經(jīng)濟規(guī)劃未來規(guī)劃為“1城1區(qū)3鎮(zhèn)16個農(nóng)村社區(qū)集群”的整體形態(tài)。 3城鐵惠山站位于無錫惠山區(qū)西北部的玉祁-前洲新市鎮(zhèn)內(nèi)，位居惠山區(qū)地理中心位置，是最具活力的惠山新城、洛社新城、平湖新城的幾何中心。重點規(guī)劃城鐵區(qū)域描述概況交通經(jīng)濟規(guī)劃城鐵惠山站位于無錫惠山區(qū)西北部的玉祁-前洲新

5、市鎮(zhèn)內(nèi)，位居惠山惠山新城依托城際鐵路的開通，已經(jīng)大步伐進入城市化建設。整個惠山新城的打造以高定位，大輻射為宗旨。在未來將成為錫北的重要經(jīng)濟副中心。小結區(qū)域描述概況交通經(jīng)濟規(guī)劃惠山新城依托城際鐵路的開通，已經(jīng)大步伐進入城市化建設。整個惠第一部分 區(qū)域描述第二部分 解讀玉祁目錄第三部分 項目分析第四部分 項目定位第一部分 區(qū)域描述第二部分 解讀玉祁目錄第三部分 項目商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析玉祁鎮(zhèn)，位于惠山區(qū)西北部。東傍錫澄運河與前洲鎮(zhèn)、江陰市青陽鎮(zhèn)交界，南至洛社鎮(zhèn)，西、北鄰常州市武進區(qū)。京杭大運河、京滬鐵路、滬寧高速公路，及正在籌建的京滬高速鐵路皆橫貫全鎮(zhèn)，滬寧高速公路在玉祁還設有互通

6、式立交，水、陸交通十分便捷。全鎮(zhèn)總面積39.7平方公里，常住人口5.5萬，外來人口4.5萬。商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析玉祁鎮(zhèn)，位于惠山區(qū)西北部居民消費能力較強，有較好的經(jīng)濟基礎和發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析 全鎮(zhèn)經(jīng)濟總量突破200億元； 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值50.2億元，財政收入4.9億元； 全鎮(zhèn)居民人均銀行存款5萬余元。居民消費能力較強，有較好的經(jīng)濟基礎和發(fā)展?jié)摿ι虡I(yè)分析解讀玉祁商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析一核：即唐平湖核心區(qū)；兩軸：即振祁經(jīng)濟發(fā)展軸和輔政經(jīng)濟發(fā)展軸；三帶：即玉洲河景觀帶、生態(tài)防護帶和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；四片：即玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)

7、和新前洲居住社區(qū)。八大功能區(qū)：祁北工業(yè)園區(qū)、友聯(lián)工業(yè)園區(qū)、前東工業(yè)園區(qū)；平湖物流園區(qū)；玉祁居住社區(qū)、新玉祁居住社區(qū)、前洲居住社區(qū)、新前洲居住社區(qū)。祁北工業(yè)園友聯(lián)工業(yè)園前東工業(yè)園輔政經(jīng)濟發(fā)展軸振祁經(jīng)濟發(fā)展軸唐平湖核心區(qū)玉祁居住社區(qū)新玉祁居住社區(qū)新前洲居住社區(qū)前洲居住社區(qū)物流園區(qū)規(guī)劃形成“一核、兩軸、三帶、四片”的功能結構。商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析一核：即唐平湖核心區(qū)；祁商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析以唐平湖核心區(qū)和前洲街道中心、玉祁街道中心以及兩條經(jīng)濟發(fā)展軸（振祁路、輔政路）兩側地段為新市鎮(zhèn)中心區(qū)，構建新市鎮(zhèn)新的行政中心、商業(yè)中心、文體中心及休閑娛樂中心。 商業(yè)分析解讀玉祁概況

8、經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析以唐平湖核心區(qū)和前洲街道項目名稱總建面位置（產(chǎn)品組合）好又多500超市+服裝輔營+手機+電器蘇果250超市+服裝輔營+電器聯(lián)華800超市+服裝輔營+電器+少量珠寶首飾合計1550地塊周邊底商約300鋪，主力戶型在60，均價約4300元/，年租金120元/，主營餐飲、服裝、日用雜貨。商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析商業(yè)匯總表項目名稱總建面位置（產(chǎn)品組合）好又多500超市+服裝輔營+ 市場空間大，區(qū)域板塊目前無綜合性的商業(yè)廣場或購物中心，僅擁有好又多、蘇果、聯(lián)華3家超市，商業(yè)體量小，商業(yè)市場幾乎空白，空間很大； 市場需求大，隨著周邊社區(qū)住宅的逐步建設開發(fā)，區(qū)域在期待大型購物中心

9、及商業(yè)休閑街的出現(xiàn)。商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析 市場空間大，區(qū)域板塊目前無綜合性的商業(yè)廣場或購物中心，僅擁平湖橋滬寧高速 振 祁 路堰 玉 路本案汽車客運站市政公園商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析香頌灣新紀元大唐人家文曲公寓湖畔花城錦翠嘉苑龍澤半島逸苑平湖橋滬寧高速 振 祁 路堰 玉 路項目名稱總建面總戶數(shù)均價產(chǎn)品類型開盤錦翠嘉苑6.2萬7773700多層、小高層、高層2019年3月香頌灣9.8萬5004200獨棟、雙拼2019年11月下旬新紀元玉祁12.6萬12003900不詳未定大唐人家12.5萬6504000別墅、小高層預計本月開盤龍澤半島逸苑18萬10003800不詳未定

10、湖畔花城香檳湖20萬8004100花園洋房、別墅2019年12月開盤文曲公寓15萬14004000小高層、高層尾盤合 計94.1萬6327年底市場放量較大，預計至2019年底區(qū)域增加人口1.9萬，約占現(xiàn)有人口的20%，作為平湖新區(qū)，尚處于發(fā)展階段。商業(yè)分析解讀玉祁概況經(jīng)濟規(guī)劃住宅分析項目名稱總建面總戶數(shù)均價產(chǎn)品類型開盤錦翠嘉苑6.2萬7773第一部分 區(qū)域描述第二部分 解讀玉祁目錄第三部分 項目分析第四部分 項目定位第一部分 區(qū)域描述第二部分 解讀玉祁目錄第三部分 項目暮 橋 路 曙 光 路堰 玉 路本案玉祁汽車站經(jīng)濟技術指標指標數(shù)量單位總建設用地面積6.01 萬平米總建筑面積12萬平米容積率

11、2.0建筑密度50%綠地率20%項目地塊位于滬寧高速以北，毗鄰玉祁汽車站，西至曙光路，東至堰玉路，交通四通發(fā)達，處于“平湖新區(qū)”市政公園項目小結項目分析項目概況SWOT分析項目概況暮 橋 路 曙 光 路堰 玉 路本項目四至項目小結項目分析項目概況SWOT分析北鄰玉祁汽車站 曙 光 路堰 玉 路地塊現(xiàn)狀鎮(zhèn)中心傳統(tǒng)商圈1公里項目四至項目小結項目分析項目概況SWOT分析北鄰玉祁汽車站 SW項目小結項目分析項目概況SWOT分析優(yōu)勢 交通優(yōu)勢：周邊振祁路、堰玉路南北貫通，具有良好昭示性及 交通易達性； 規(guī)劃優(yōu)勢：處于平湖新區(qū)，項目北側毗鄰汽車站，滬寧高速； 客層優(yōu)勢：從周邊住宅居住人群來看，多為大型工廠

12、工人，收 入水平較高。劣勢 新區(qū)起步階段，與“滬寧高速”一路之隔的老城區(qū)相比較商業(yè) 氛圍較為薄弱。SW項目小結項目分析項目概況SWOT分析優(yōu)勢劣勢項目小結項目分析項目概況SWOT分析OT機會 原有的配套服務已經(jīng)不能滿足現(xiàn)今人們?nèi)粘Ｙ徫锏男枰?平湖新區(qū)作為新興區(qū)域，住宅發(fā)展迅速且客群層次較高，市 場空白較大。威脅 寶龍商業(yè)配套的興起； 老城區(qū)原有購物街區(qū)的牽引； 滬寧高速的阻隔。項目小結項目分析項目概況SWOT分析OT機會威脅 市場空白大，入市機會點充足 交通便利，緊鄰汽車客運站，人流較好。 周邊居住氛圍日益濃厚，人群數(shù)量持續(xù)增加，消費需求和 消費能力具有一定基礎和發(fā)展?jié)摿Α?市場商業(yè)氛圍還不

13、是很足，整體環(huán)境較亂，人群結構較復 雜，層次略顯低。項目小結項目概況地塊分析SWOT分析 市場空白大，入市機會點充足項目小結項目概況地塊分析SWOT第一部分 區(qū)域描述第二部分 解讀玉祁目錄第三部分 項目分析第四部分 項目定位第一部分 區(qū)域描述第二部分 解讀玉祁目錄第三部分 項目考量要素符合商業(yè)板塊特點符合城市規(guī)劃建筑硬性可塑性符合持續(xù)運營補缺/借勢/引領（客戶群鎖定）產(chǎn)品規(guī)劃業(yè)態(tài)組合（符合商家意向）項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位考量要素符合商業(yè)板塊特點符合城市規(guī)劃建筑硬性可塑性符合持續(xù)運本區(qū)域商業(yè)氛圍不足，商業(yè)市場空白大。以惠山城鐵軌道建設為契機，促進主城區(qū)外城市化進程。區(qū)域人口及生活消費水

14、平增長導致商業(yè)需求日益增長。商業(yè)中心應運而生項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位本區(qū)域商業(yè)氛圍不足，商業(yè)市場空白大。以惠山城鐵軌道建設為契機目標市場鎖定商業(yè)狀況以傳統(tǒng)零售商業(yè)為主，在平湖作為新區(qū)開發(fā)之后伴隨而來的是商業(yè)的發(fā)展。全鎮(zhèn)常住人口5.5萬，以及周邊住宅市場開發(fā)所帶來的區(qū)域新增人口商業(yè)消費需求。填補平湖商業(yè)街區(qū)的空白輻射全鎮(zhèn)5.5萬居民日常消費項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位目標市場鎖定商業(yè)狀況以傳統(tǒng)零售商業(yè)為主，在平湖作為新區(qū)開發(fā)之參照一般城市居住區(qū)商業(yè)設施指標，以全鎮(zhèn)常住5.5萬人口以及未來新增1.9萬人口作為考量基數(shù)，本項目人口可以支撐的商業(yè)體量約為5-7萬，即區(qū)域型商業(yè)中心?？紤]全鎮(zhèn)

15、45%的外來人口比例，本項目商業(yè)體量還需適當擴大；同時，結合本項目優(yōu)越的區(qū)位交通條件，以及依托城際鐵路開通而規(guī)劃的惠山城鐵新城的建設。商業(yè)體量考量項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范由此，我們大膽地做出假設：參照一般城市居住區(qū)商業(yè)設施指標，以全鎮(zhèn)常住5.5萬人口以及未立足玉祁，輻射全新城一級商圈二級商圈三級商圈項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位10萬人口30萬人口60萬人口立足玉祁，輻射全新城一級商圈二級商圈三級商圈項目規(guī)劃項目定位五洲國際城市廣場購物中心+商業(yè)街區(qū)+現(xiàn)代商務 通過對玉祁商業(yè)現(xiàn)狀、消費需求的調(diào)研，以順應市場需求， 我們提出:整體定位項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定

16、位五洲國際城市廣場 通過對玉祁商業(yè)現(xiàn)狀、消費需求的調(diào)研，以順平湖新城的商業(yè)辦公絕對地標打造區(qū)域城市生活的新領域 “五洲國際城市廣場”完全建成后，對于提升整個玉祁及周邊地區(qū)的商業(yè)形象、現(xiàn)代化品質(zhì)生活水平、提升玉祁形象、擴大就業(yè)具有重大意義。甚至拉動整個平湖新城，成為玉祁地區(qū)的全新地標！形象定位項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位平湖新城的商業(yè)辦公絕對地標形象定位項目規(guī)劃項目定位定位分析項 以多元化日常購物、休閑、娛樂、餐飲為主，時尚消費購 物為輔，提供一站式全方位的消費廣場。 滿足本區(qū)居住人群生活配套休閑、娛樂需求； 滿足玉祁鎮(zhèn)有生活品質(zhì)和消費新體驗追求的各類適合人群。功能定位項目規(guī)劃項目定位定位分

17、析項目定位 以多元化日常購物、休閑、娛樂、餐飲為主，時尚消費購功能定以大型超市、精品百貨、知名連鎖電器為主力業(yè)態(tài)。以品牌化生活配套連鎖機構、特色餐飲、時尚休閑娛樂為次主力業(yè)態(tài)。輔以服裝精品專賣店、休閑會所等相關機構。業(yè)態(tài)定位項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位以大型超市、精品百貨、知名連鎖電器為主力業(yè)態(tài)。以品牌化生活配商業(yè)+辦公+住宅=聯(lián)動的區(qū)域標志性綜合體 在沿滬寧高速和堰玉路一側為昭示性最強路段，規(guī)劃為 商業(yè)最為合適。 在滬寧高速和堰玉路路口，即地塊東北角，依托現(xiàn)有的 市政綠化公園和綠化小廣場，可打造本區(qū)域最高端商務 寫字樓。 地塊西面難免配比現(xiàn)代時尚住宅項目。規(guī)劃理念項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位商業(yè)+辦公+住宅=聯(lián)動的區(qū)域標志性綜合體 在沿滬寧高速和堰玉商業(yè)街區(qū)購物中心產(chǎn)品組合項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位暮 橋 路 曙 光 路堰 玉 路寫字樓住宅商業(yè)購物中心產(chǎn)品組合項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位暮 商業(yè)7萬項目12萬大型超市2萬最佳商住組合發(fā)展購物中心3.5萬住宅4萬商業(yè)街區(qū)1.5萬寫字樓1萬產(chǎn)品組合項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位商業(yè)項目大型超市最佳商住組合發(fā)展購物中心住宅商業(yè)街區(qū)寫字樓產(chǎn)NS東北角規(guī)劃為辦公寫字樓項目規(guī)劃項目定位定位分析項目定位NS東北角規(guī)劃為辦公寫字樓項目規(guī)劃項