HZbp廣場可行性研究報告

1、HZBP廣場可行性研究報告(原件)本項研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證*廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關(guān)規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據(jù)本項目特點，我們合三為一，從技術(shù)及經(jīng)濟角度，對本項目進(jìn)行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是： 項目有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)和綜合建筑面積指標(biāo)，是按照本項目有關(guān)報建資料以及由陜西省建筑設(shè)計研究院的初步設(shè)計方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計與編制而成；各類房地產(chǎn)開發(fā)市場的成交數(shù)據(jù)則主要來源于HZ市國土房管局；建安工程造價的構(gòu)成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計工程有限公司所做的工程概算，同時與HZ市建設(shè)委員會公布的HZ市正在建設(shè)和已經(jīng)

2、竣工的部分典型工程個案中關(guān)于建安工程造價的資料作為對比。 總投投資測算算一覽表表，系按按整個開開發(fā)項目目完全由由HZ市市*房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司全全資興建建的方案案，擬分分為三組組采取滾滾動的開開發(fā)形式式；本項項目各類類物業(yè)的的測定價價格與分分析比較較是根據(jù)據(jù)對本項項目周邊邊物業(yè)市市場的調(diào)調(diào)查統(tǒng)計計數(shù)據(jù)所所得，并并經(jīng)過歸歸納和整整理，其其計算模模式按照照國外尤尤其是香香港地區(qū)區(qū)所普遍遍慣用的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目投資資可行性性研究報報告的表表述形式式，結(jié)合合本項目目的實際際情總嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)測算算得出。 本開開發(fā)項目目的各項項財務(wù)分分析部分分，按照照目前HHZ市各各類房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)物業(yè)的的投資經(jīng)經(jīng)驗以

3、及及本項目目的實際際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科科學(xué)測算算獲得，務(wù)求能能夠符合合此類報報告的規(guī)規(guī)范要求求、計算算模式以以及測算算要求。第一章 HZ市市社會經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展概況11HHZ市經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展概概況HZ市位位于廣東東省東南南部、珠珠江三角角洲東北北端，南南臨南海海大亞灣灣，與深深圳、香香港、東東莞毗鄰鄰，北連連河源市市，東接接汕尾市市，西鄰鄰廣州市市。HZZ市地處處低緯度度，北回回歸線橫橫貫全市市，雨量量充沛，陽光充充足，氣氣候溫和和，屬南南亞熱帶帶季風(fēng)氣氣候區(qū)。HZ市是是廣東省省的一座座歷史文文化名城城，素有有“粵東重重鎮(zhèn)”，“嶺南名名郡”之譽。改革開開放以前前，HZZ市經(jīng)濟濟基礎(chǔ)相相當(dāng)薄弱弱，直到到

4、19779年，全市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值66.766億元，工農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值6.666億元元，其中中工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值僅為為2.667億元元。改革革開發(fā)以以后，特特別是119888年地改改市之后后，全市市經(jīng)濟社社會進(jìn)入入了迅速速發(fā)展、充滿生生機活力力的時期期。20多年年來，HHZ市國國民經(jīng)濟濟持續(xù)快快速發(fā)展展，經(jīng)濟濟實力大大大增強強，社會會和經(jīng)濟濟面貌都都發(fā)生了了巨大的的變化。HZ已已由一寂寂寂無聞聞的邊陲陲之地變變?yōu)橐环椒絺涫荜P(guān)關(guān)注的投投資熱土土，從一一個典型型的農(nóng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟區(qū)區(qū)域變?yōu)闉檫M(jìn)入工工業(yè)化發(fā)發(fā)展階段段的新興興城市。20002年，全市實實現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值5225.22億元，比19990年年增長88.

5、1倍倍，122年翻了了三番多多，年均均增長220.22%。220033年行政政區(qū)劃調(diào)調(diào)整后，HZ市市現(xiàn)轄惠惠城區(qū)、惠陽區(qū)區(qū)、惠東東縣、博博羅縣、龍門縣縣，除龍龍門縣外外，其他他縣區(qū)都都屬于珠珠三角地地區(qū)。全全市總面面積1111588平方公公里，城城鎮(zhèn)建成成區(qū)面積積94平平方公里里。按HHZ市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒口徑，20002年底底，HZZ市總?cè)巳丝跒?333.72萬萬，其中中戶籍人人口（常常住人口口）2883.002萬人人，外來來人口（暫住人人口）550.77萬人。全市現(xiàn)現(xiàn)有788個鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，100個街道道辦事處處，10066個個行政村村，并設(shè)設(shè)有兩個個國家級級開發(fā)區(qū)區(qū)：大亞亞灣經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)和和

6、仲愷高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)。HZ市人人民政府府駐地惠惠城區(qū)，惠城區(qū)區(qū)土地總總面積114100.2平平方公里里，總?cè)巳丝?11.788萬；惠惠陽區(qū)土土地總面面積12262.1平方方公里，總?cè)丝诳?0.77萬萬。12HHZ市經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展歷歷程與特特點縱觀HZZ市近二二十幾年年的社會會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展歷程程，可以以劃分為為三個階階段：第第一階段段是改革革開發(fā)后后到19988年年，第二二個階段段是1998919993年，第三個個階段是是19994年到到現(xiàn)在。第一階階段，119788年到119888年是HHZ市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展的積累累階段，這個時時期的代代表性事事件是中中國開始始實行改改革開放放，香港港的勞動動

7、密集型型產(chǎn)業(yè)逐逐漸向珠珠三角轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。HZ市的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展比之之改革開開放前發(fā)發(fā)展要快快得多，GDPP年均增增長100.4%，19988年年達(dá)到333.004億元元；人口口年均增增長1.3%，19888年達(dá)達(dá)到2118.006萬人人；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建成區(qū)區(qū)面積年年均增長長4.66%，119888年達(dá)到到27.75平平方公里里；地方方財政收收入年均均增長114.33%，119888年達(dá)到到2.008億元元；工業(yè)業(yè)生產(chǎn)總總值年均均增長221.88%，119888年達(dá)到到20.7%億億元；人人均GDDP年均均增長88.5%，19988年年達(dá)到115266元；三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比重從從19778年的的一產(chǎn)獨獨大發(fā)展展

8、到19988年年退居第第二的位位置，但但該階段段第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比重始終終最小，HZ市市還沒有有完成從從農(nóng)業(yè)市市到工業(yè)業(yè)市的蛻蛻變；這這一期間間，HZZ市實際際利用外外資和外外貿(mào)出口口也開始始大幅增增加，但但由于基基數(shù)太小小，HZZ市經(jīng)濟濟并沒有有出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)的飛躍躍。1998919993年是是HZ市市經(jīng)濟從從起步進(jìn)進(jìn)入快速速發(fā)展的的階段，經(jīng)濟社社會各項項指標(biāo)都都經(jīng)歷了了前所未未有的大大發(fā)展，GDPP年均增增長300.5%，地方方財政收收入年均均增長440.88%，實實際利用用外資年年均增長長61%，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建成區(qū)區(qū)面積年年均增長長24.7%，外貿(mào)出出口總額額年均增增長377.7%，人均均GDPP年均

9、增增長277.2%。從119899年到119933年，HHZ市工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)年均遞遞增577.6%，第二二產(chǎn)業(yè)的的比重迅迅速上升升到首位位，19993年年占GDDP的447.88%，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)迅速下下降，119933年占GGDP的的17.5%，成功實實現(xiàn)了從從農(nóng)業(yè)市市向工業(yè)業(yè)市的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。該該階段的的代表性性事件是是當(dāng)時我我國處于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的高潮，當(dāng)時的的HZ是是房地產(chǎn)產(chǎn)投機狂狂潮最集集中的地地區(qū)之一一，迅速速蜂擁而而來的投投機資金金一度使使HZ市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展達(dá)到到輝煌的的頂峰，同時也也托起HHZ市人人民對本本市經(jīng)濟濟發(fā)展的的高遠(yuǎn)幻幻想。這這一階段段的另一一個代表表性事件件是熊貓貓汽車城城

10、項目在在HZ進(jìn)進(jìn)行談判判的啟動動和終止止。這些些事件對對HZ的的經(jīng)濟社社會發(fā)展展產(chǎn)生了了極大的的影響，隨著房房地產(chǎn)泡泡沫的徹徹底破滅滅，熊貓貓汽車城城項目的的擱淺，HZ市市的經(jīng)濟濟發(fā)展陷陷入低落落和迷茫茫之中。19944年至今今，是HHZ市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展重歸理理性的階階段，在在這一階階段，HHZ市一一邊化解解房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫破破滅給城城市發(fā)展展帶來的的副作用用，一邊邊進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整，使國民民經(jīng)濟逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)健健康快速速穩(wěn)定的的發(fā)展。在此期期間，國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均增長長18.3%，地方財財政收入入年均增增長133.6%，實際際利用外外資年均均增長66.7%，外貿(mào)貿(mào)出口總總額年均均增長11

11、6.77%，工工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)總值年年均增長長21.9%，人均GGDP年年均增長長14.5%。這一階階段的代代表性事事件是中中海BPP南海石石化項目目的最終終簽訂。預(yù)計未未來五到到十年間間，大亞亞灣區(qū)的的石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將投投入10000到到15000億元元的建設(shè)設(shè)資金，巨大的的產(chǎn)業(yè)集集聚效應(yīng)應(yīng)將為大大亞灣的的工業(yè)化化、城市市化提供供強有力力的物質(zhì)質(zhì)支撐，也將為為整個HHZ市的的跨越式式發(fā)展提提供契機機。13HHZ市的的區(qū)位條條件HZ市是是珠三角角東部聯(lián)聯(lián)系粵東東地區(qū)的的區(qū)域交交通樞紐紐，緊鄰鄰深圳、東莞、廣州等等珠三角角發(fā)達(dá)城城市和國國際大都都市香港港。HZZ市區(qū)西西距廣州州市1553公里里，東距距汕頭

12、市市3200公里，南與深深圳市相相隔800公里，HZ市市南部的的澳頭港港到香港港中環(huán)碼碼頭僅447海里里。良好的區(qū)區(qū)位條件件是區(qū)域域經(jīng)濟快快速發(fā)展展的重要要因素，其毗鄰鄰香港的的優(yōu)越區(qū)區(qū)位條件件便是其其中最重重要的因因素。改改革開放放以前，珠三角角西岸的的發(fā)展快快于東岸岸，改革革開放后后，由于于東岸接接近香港港，近水水樓臺的的優(yōu)勢突突現(xiàn)，到到20000年，深圳和和東莞的的人口和和國內(nèi)生生產(chǎn)總值值是中山山和珠海海的三倍倍多。形形勢出現(xiàn)現(xiàn)巨大逆逆轉(zhuǎn)的主主要原因因就是區(qū)區(qū)位條件件，東部部地區(qū)與與香港的的連通性性較高，這一差差異使香香港公司司和在香香港的外外國公司司的投資資、技術(shù)術(shù)和管理理傾向流流入珠

13、三三角東部部，為深深圳和東東莞外向向型經(jīng)濟濟的發(fā)展展提供動動力，使使東岸經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展迅速趕趕上并超超過西岸岸。根據(jù)有關(guān)關(guān)方面的的測算，在廣東東、香港港企業(yè)北北上的數(shù)數(shù)量與陸陸路交通通的距離離基本上上成反比比，珠三三角城市市與香港港的距離離每減少少1%，制造業(yè)業(yè)外資企企業(yè)單位位數(shù)量便便增加00.588%至00.611%，制制造業(yè)外外資投入入金額增增加0.4%至至0.66%，服服務(wù)業(yè)外外資企業(yè)業(yè)單位數(shù)數(shù)量增加加0.334%至至0.337%，服務(wù)業(yè)業(yè)外資投投入的金金額就增增加0.2%到到0.77%。進(jìn)入新的的世紀(jì)，HZ的的區(qū)位條條件將的的重大的的改變。CEPPA的簽簽署與實實施，在在未來若若干年香香

14、港對珠珠三角的的輻射作作用將大大大加強強，香港港的國際際融資能能力和高高端服務(wù)務(wù)業(yè)將大大大促進(jìn)進(jìn)珠三角角的全面面發(fā)展。HZ作作為珠三三角城市市重要的的一員，通過基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)改改善與香香港交通通的便捷捷性，進(jìn)進(jìn)一步充充分利用用和強化化毗鄰香香港的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，使其其接受香香港和周周邊大城城市的經(jīng)經(jīng)濟輻射射和承接接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，與與香港進(jìn)進(jìn)行更深深層次的的合作方方面，有有更大的的作為。14南南海石化化項目和和大亞灣灣經(jīng)濟區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)落戶大亞亞灣的中中海BPP南海石石化項目目，首期期投資443億美美元，是是國內(nèi)目目前最大大的中外外合資項項目，由由英荷BBP公司司與中國國海洋石石油總公公司及廣廣東投

15、資資公司合合資經(jīng)營營。項目目采用世世界先進(jìn)進(jìn)的石油油化工技技術(shù)，年年產(chǎn)800萬噸乙乙烯，進(jìn)進(jìn)而衍生生出2330多萬萬噸高質(zhì)質(zhì)量的化化工產(chǎn)品品，年銷銷售值達(dá)達(dá)17億億美元，對下游游產(chǎn)品的的拉動效效應(yīng)為11:500。該項項目已于于20002年111月奠奠基，目目前正在在進(jìn)行880萬噸噸乙烯裂裂解裝置置建設(shè)，預(yù)計到到20005年正正式建成成投產(chǎn)。未來幾年年中國對對石油化化工產(chǎn)品品的需求求前景仍仍然十分分廣闊，石化產(chǎn)產(chǎn)品在中中國還有有很大的的發(fā)展空空間，HHZ正積積極抓住住這次機機會，爭爭取吸引引更多配配套的下下游石化化產(chǎn)業(yè)落落戶HZZ，使HHZ成為為珠三角角乃至廣廣東省重重要的石石化基地地。大亞灣經(jīng)

16、經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)是國家家級經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)，陸域域面積2273.68平平方公里里，海域域面積4488平平方公里里，海岸岸線522公里，自然條條件得天天獨厚，擁有全全面開發(fā)發(fā)吞吐能能力超過過億噸天天然深水水良港，土地資資源、淡淡水資源源和旅游游資源也也十分豐豐富。初初步形成成了比較較完善的的道路、供水、供電、通訊和和港口等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，具有有發(fā)展臨臨海大型型工業(yè)項項目的優(yōu)優(yōu)越條件件。大亞灣在在努力構(gòu)構(gòu)建完整整的石化化產(chǎn)業(yè)鏈鏈方面有有很大優(yōu)優(yōu)勢：BBP公司司是全球球5000強跨國國公司之之一，擁擁有先進(jìn)進(jìn)的管理理和技術(shù)術(shù)設(shè)備，在世界界石化市市場占據(jù)據(jù)重要地地位。BBP公司司的龍頭頭地位有有利

17、于大大亞灣吸吸引其他他跨國企企業(yè)的集集聚，進(jìn)進(jìn)而構(gòu)成成完整的的石化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)已有有東風(fēng)本本田等一一批汽車車零部件件企業(yè)，形成了了一定的的產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)模，隨隨著日本本三大汽汽車生產(chǎn)產(chǎn)商進(jìn)入入珠三角角地區(qū)，大亞灣灣汽車裝裝備業(yè)的的發(fā)展前前景十分分可觀，特別其其優(yōu)越的的港口條條件將使使本區(qū)域域有可能能形成大大型汽車車裝備業(yè)業(yè)的出口口基地。如果從從更大范范圍來看看大亞灣灣，其發(fā)發(fā)展前景景更不可可估量。大亞灣東東部的稔稔平半島島，土地地面積7740平平方公里里，超過過新加坡坡的土地地面積，正處于于尚待開開發(fā)狀態(tài)態(tài)，具有有發(fā)展多多個大型型工業(yè)項項目的條條件，正正受到外外來投資資商的高高度關(guān)注注。15

18、HHZ市在在珠三角角的地位位和作用用目前，HHZ是珠珠三角東東部聯(lián)系系粵東地地區(qū)的交交通樞紐紐，是珠珠三角電電子信息息產(chǎn)業(yè)生生產(chǎn)基地地之一，是珠三三角主要要的生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)供供應(yīng)基地地和生態(tài)態(tài)環(huán)境保保障區(qū)。惠陽市市改市劃劃區(qū)，拓拓展了HHZ中心心城區(qū)的的發(fā)展空空間，從從地理位位置上實實現(xiàn)了HHZ從沿沿江城市市向沿海海城市的的轉(zhuǎn)變。正在建建設(shè)中的的中海BBP南海海石化項項目將給給HZ市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展增添添一臺強強有力的的發(fā)動機機，推動動HZ工工業(yè)化進(jìn)進(jìn)程，拉拉長產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，使使HZ成成為珠三三角乃至至華南地地區(qū)的重重要化工工基地，改變HHZ在珠珠三角的的分工地地位，進(jìn)進(jìn)而帶動動珠三角角東翼邊邊緣的工工業(yè)

19、化起起飛，為為東翼乃乃至整個個珠三角角提供強強大的基基礎(chǔ)性工工業(yè)支撐撐。同時時，石化化產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)使HZZ產(chǎn)業(yè)空空間向沿沿海推移移，帶動動城市空空間向沿沿海發(fā)展展，推動動HZ市市走向真真正意義義上的沿沿海城市市。隨著著繼續(xù)加加強與深深圳、香香港、東東莞的聯(lián)聯(lián)系，對對旅游資資源的開開發(fā)利用用，對生生態(tài)環(huán)境境的加強強保護(hù)和和建設(shè)，HZ市市未來將將成為珠珠三角重重要休閑閑旅游基基地，成成為珠三三角東部部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的最最直接承承接地。第二章 項目概概括21研研究基礎(chǔ)礎(chǔ)用地單位位：HZZ市*房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司發(fā) 展 商：HHZ市*房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司用地性質(zhì)質(zhì)：商住住樓（高高尚住宅宅）項目

20、名稱稱：*廣場用地位置置：HZZ市江北北27號號小區(qū)用地現(xiàn)狀狀：已開開發(fā)400%211可行行性研究究分析的的基本依依據(jù)1國土土證：惠惠府國用用（20003）字第113022010000777號惠府國用用（20003）字第113022010000112號惠府國用用（20003）字第113022010000113號惠府國用用（20003）字第113022010000776號2建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證：HHZ市規(guī)規(guī)字第3337號號（一期期）3商品品房預(yù)售售許可證證：HZZ房預(yù)許許（20002）42號號（一期期）212項目目經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)和有關(guān)關(guān)參數(shù)規(guī)劃區(qū)總總用地面面積4995522.6平平方米，已

21、開發(fā)發(fā)40%。本項目經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo)和和有關(guān)參參數(shù)：總用地面面積：4495552.66平方米米總建筑面面積：22500000平平方米公共占地地：1005355平方米米園林占地地：1885000平方米米銷售收入入：5661677萬元開發(fā)總投投資：4415004萬元元；其中中： 1土地地開發(fā)費費：40000萬萬元； 2土土建、建建安設(shè)計計工程費費：2887522萬元； 3應(yīng)應(yīng)繳各種種稅費：25000萬元元； 4營營業(yè)稅：20000萬元元； 5各各類配套套工程費費：5332萬元元； 6供供水增容容費：1120萬萬元； 7報報建手續(xù)續(xù)費：6600萬萬元； 8不不可預(yù)見見費：5500萬萬元； 9投投資利

22、息息：20000萬萬元； 10其他費費用：5500萬萬元。22研研究過程程221研究究目的項目可行行性研究究是項目目立項的的依據(jù)，亦是項項目開發(fā)發(fā)成功的的基礎(chǔ)，通過系系統(tǒng)的研研究，可可依據(jù)HHZ房地地產(chǎn)市場場的特征征決定市市場定位位，可依依據(jù)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟評評估，了了解項目目運行的的投資收收益及回回收期，尤其是是測算項項目實際際的開發(fā)發(fā)成本，以作為為后期市市場營銷銷計劃決決策的主主要依據(jù)據(jù)。事實實上，可可行性研研究已形形成清晰晰的目的的，本項項研究亦亦不例外外，目的的在于對對*廣廣場投資資開發(fā)提提供可行行性決策策依據(jù)。222研究究人員可行性研研究涉及及到技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟濟兩個層層面，尤尤其是對對市場需

23、需求預(yù)測測和成本本測算十十分專業(yè)業(yè)，因此此，要求求研究人人員具有有扎實的的專業(yè)知知識和工工作經(jīng)驗驗。為了了達(dá)到本本初步投投資可行行性研究究的既定定目標(biāo)，HZ市市*房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司專專門成立立由市場場研究人人員、營營銷策劃劃人員、房地產(chǎn)產(chǎn)估價人人員、工工程技術(shù)術(shù)人員、城市及及小區(qū)規(guī)規(guī)劃研究究人員、資深建建筑師、投資預(yù)預(yù)算人員員、財務(wù)務(wù)分析人人員等組組成的顧顧問小組組，通過過搜集大大量相關(guān)關(guān)的市場場資料及及城市規(guī)規(guī)劃資料料，結(jié)合合項目自自身特點點，對項項目開發(fā)發(fā)的可行行性進(jìn)行行了系統(tǒng)統(tǒng)和深入入的探討討，并對對項目的的營銷策策劃進(jìn)行行初步探探討。223研究究內(nèi)容房地產(chǎn)項項目所涉涉及內(nèi)容容十分

24、廣廣泛，因因此，本本項研究究的內(nèi)容容亦較為為復(fù)雜，總體上上來看，我們依依據(jù)預(yù)期期收益和和成本兩兩條主線線，將內(nèi)內(nèi)容分為為五大部部分，即即研究原原則，市市場研究究，項目目評估，投資分分析和基基本結(jié)論論，個中中涉及的的主要分分支內(nèi)容容包括： a、全面面收集項項目周邊邊的大量量市場資資料，籍籍此分析析各種對對項目前前景有決決定性影影響的市市場因素素； b、從從城市規(guī)規(guī)劃的角角度對本本項目進(jìn)進(jìn)行評價價； c、運運用房地地產(chǎn)價格格評估的的方法，測定項項目各類類開發(fā)物物業(yè)市場場售價； d、綜合合市場需需求及資資深建筑筑師意見見，對項項目住宅宅小區(qū)規(guī)規(guī)劃作出出評價； e、從實實際操作作的角度度計算分分析項目

25、目投資成成本及預(yù)預(yù)計投資資進(jìn)度； f、結(jié)結(jié)合實際際情況對對項目的的投資進(jìn)進(jìn)行財務(wù)務(wù)分析，計算項項目的可可能收益益，分析析影響收收益的重重要因素素； g、按投投資開發(fā)發(fā)的進(jìn)度度安排資資金籌措措與運用用計劃； h、綜綜合各類類分析，對項目目的開發(fā)發(fā)可行性性作出判判斷。224 研研究方法法為達(dá)成研研究目的的，我們們在研究究方法選選擇上依依據(jù)“針對問問題，簡簡單明晰晰，切實實可行”的原則則選擇了了三種主主要方法法：一是是抽樣調(diào)調(diào)查和典典型調(diào)查查。主要要針對需需求，在在HZ市市內(nèi)以中中高收入入家庭為為抽樣框框，采用用分級多多層原則則訪問5500個個家庭，并在此此基礎(chǔ)上上召開座座談會，同時進(jìn)進(jìn)行對主主要類

26、似似樓盤進(jìn)進(jìn)行個案案調(diào)查。二是專專家研討討會。邀邀請營銷銷、估價價、工程程、建筑筑、預(yù)算算等各方方面專家家就一些些典型問問題展開開討論。三是計計算機模模擬運算算。對影影響本項項目開發(fā)發(fā)的主要要因素進(jìn)進(jìn)行變量量互換對對比。23項項目背景景“*廣場場”位于HHZ市江江北277號小區(qū)區(qū)，為新新城區(qū)的的心臟地地帶，西西臨廣汕汕公路和和全市的的金融、商業(yè)中中心，新新行政區(qū)區(qū)及全市市體育文文化中心心，北通通HZ火火車站，交通十十分便利利，項目目所處地地區(qū)是HHZ市走走向二十十一世紀(jì)紀(jì)，形成成大HZZ城市的的關(guān)鍵城城區(qū)，也也是HZZ近年城城市開發(fā)發(fā)建設(shè)的的重點地地區(qū)，是是江北新新城的核核心地帶帶。擁有有豐富

27、的的經(jīng)濟資資源及人人文資源源，*、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、金金融、商商貿(mào)、科科技氛圍圍較好。231發(fā)展展商簡介介HZ市*房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司成立立于20002年年12月月，前身身為HZZ市*經(jīng)濟貿(mào)貿(mào)易發(fā)展展公司。該公司司以房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營為為其主營營業(yè)務(wù)，是集土土地、房房屋開發(fā)發(fā)和房屋屋經(jīng)營服服務(wù)為一一體的綜綜合性開開發(fā)企業(yè)業(yè)。經(jīng)過過多年奮奮斗，該該公司以以全新的的運行機機制，靈靈活的經(jīng)經(jīng)營方式式，大膽膽改革、務(wù)實創(chuàng)創(chuàng)新、積積極拓展展，現(xiàn)已已發(fā)展成成為實力力雄厚、信譽良良好、業(yè)業(yè)績卓越越的大型型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司。232 項項目概括括“*廣廣場”是由HHZ市*房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司投資資興建的

28、的住宅項項目，它它所處的的HZ市市江北227號小小區(qū)是HHZ市新新城區(qū)的的核心地地帶?？偪傮w規(guī)劃劃充分體體現(xiàn)“人文社社區(qū)”概念，著眼長長遠(yuǎn)利益益，以人人為本，以客為為尊，充充分利用用現(xiàn)有資資源，提提供高品品質(zhì)的社社區(qū)生活活服務(wù)配配套設(shè)施施，面向向客戶群群主要是是HZ中中高收入入人士及及港澳同同胞。233 項項目總體體布局*廣場總總占地面面積約4495552.66平方米米，東面面中心區(qū)區(qū)位以221M寬寬小區(qū)道道路為界界是擬建建公園，南面設(shè)設(shè)一形象象入口；西面是是64MM寬的廣廣汕一級級公路，道路另另一側(cè)為為HZ新新城繁華華區(qū)。小小區(qū)設(shè)主主入口（形象入入口）一一個，在在現(xiàn)首期期工程旁旁；次要要出入

29、口口三個。為體現(xiàn)現(xiàn)“人文社社區(qū)”概念，創(chuàng)造山山水相間間的園林林式住宅宅區(qū)，小小區(qū)東部部小山脈脈將整體體保留，在山前前平地處處建造功功能性同同景觀性性相結(jié)合合的立體體水體體體系，水水體沿岸岸為步行行及人造造景點。234交通通組織從西側(cè)通通過小區(qū)區(qū)邊緣的的廣汕公公路，現(xiàn)現(xiàn)為一級級公路，區(qū)內(nèi)東東側(cè)、北北側(cè)分別別有城市市主干道道路通過過，使得得本小區(qū)區(qū)與周邊邊地區(qū)和和市中心心都有方方便、快快捷的交交通聯(lián)系系。小區(qū)區(qū)四周環(huán)環(huán)通，滿滿足消防防車道設(shè)設(shè)置要求求。235建筑筑功能項目首期期規(guī)劃有有八層和和十層綜綜合商住住樓共四四棟，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)幼兒兒園一座座，中心心花園一一座；二二期建設(shè)設(shè)二十九九層寫字字樓一棟棟，

30、二十十八層商商業(yè)樓一一棟，國國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場場一座；三期建建設(shè)二十十八層商商業(yè)樓一一棟，高高層綜合合樓一棟棟?？傋∽?1100戶戶，可居居住人口口38000人。236建筑筑造型平頂層，坡頂蓋蓋，智能能化系統(tǒng)統(tǒng)，小區(qū)區(qū)采用整整體形象象入口及及紅線外外綠化，配置煤煤氣、通通訊、有有線電視視管道。237消防防及分區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)道路路分四級級進(jìn)行組組織：區(qū)區(qū)內(nèi)主干干道路，區(qū)內(nèi)次次干道路路，支路路，以及及宅前路路。支路路及宅前前路基上上有序的的組織區(qū)區(qū)內(nèi)部交交通。24 區(qū)域特特點本可行性性研究針針對*廣場首首期，但但由于項項目的整整體性，在研究究過程中中又不可可完全獨獨立分開開，因為為諸如綠綠化、公公共設(shè)施

31、施是由整整個小區(qū)區(qū)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，具具有共享享性，在在投資分分析上，亦必須須按建筑筑面積進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)倲?。從整整體項目目來看，*廣廣場首期期尚待續(xù)續(xù)建，按按照發(fā)展展商設(shè)想想，全部部工程按按照三期期組團式式的原則則以滾動動式的開開發(fā)。241 基基本描述述本項目地地塊位于于HZ江江北新城城核心地地帶，西西臨廣汕汕公路上上通廣州州，下連連汕頭。廣汕公公路是項項目區(qū)域域?qū)ν饴?lián)聯(lián)系的一一條重要要快速道道路，連連通廣州州和汕頭頭的主干干車道，是HZZ城市連連接外界界的主要要交通要要道。廣廣汕公路路現(xiàn)狀路路寬644米，為為雙向六六車道，并已于于二000三年拓拓寬為HHZ市的的形象大大道，經(jīng)經(jīng)過新城城區(qū)位置置被命名名

32、為HZZ大道。242 總總體布局局區(qū)域四周周幾條城城市規(guī)劃劃確定的的道路形形成的道道路網(wǎng)將將本區(qū)分分成兩個個獨立的的分區(qū)，每個分分區(qū)以不不同的建建筑密度度、使用用性質(zhì)及及建筑高高度、體體量來強強化各自自的特色色。考慮慮到讓每每戶居民民能取得得廣闊的的景觀視視野，對對各分區(qū)區(qū)的建筑筑物的體體量與高高度的控控制，通通過規(guī)劃劃的手法法安排成成階梯狀狀，由西西向東、由里邊邊向路邊邊建筑物物的體量量與高度度逐步遞遞增。為為提升各各個分區(qū)區(qū)的可識識別性，在每個個分區(qū)的的街坊內(nèi)內(nèi)，通過過規(guī)劃不不同的單單體建筑筑類型，建筑組組合方式式以及建建筑與戶戶外開敞敞空間的的關(guān)系，塑造獨獨特的社社區(qū)風(fēng)貌貌。243 道道

33、路系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃區(qū)位位于新城城區(qū)的核核心位置置，隔東東江，連連HZ大大橋而與與老城區(qū)區(qū)相連，廣汕公公路從西西側(cè)通過過，三環(huán)環(huán)路從規(guī)規(guī)劃區(qū)南南部通過過，使本本區(qū)與城城市其他他地區(qū)之之間的聯(lián)聯(lián)系非常常便利。本區(qū)的的道路交交通組織織是以人人的活動動為重點點，以建建設(shè)高品品質(zhì)的社社區(qū)空間間為前提提來進(jìn)行行規(guī)劃的的。 區(qū)內(nèi)內(nèi)按原規(guī)規(guī)劃幾條條城市道道路穿過過其中，將用地地分成若若干街道道，但未未見明顯顯的主從從關(guān)系，道路系系統(tǒng)層次次不清，本次規(guī)規(guī)劃按前前述原則則進(jìn)行了了局部調(diào)調(diào)整，原原規(guī)劃路路網(wǎng)走向向，將部部分道路路紅線寬寬度及斷斷面形式式進(jìn)行適適當(dāng)調(diào)整整，即原原規(guī)劃紅紅線寬336米路路改為224米寬寬；區(qū)內(nèi)

34、內(nèi)部三條條道路調(diào)調(diào)整為中中間6米米綠化帶帶的景觀觀路斷面面，既減減少了穿穿越區(qū)內(nèi)內(nèi)的過境境交通，又豐富富了區(qū)內(nèi)內(nèi)的道路路景觀，給人們們以更深深刻的空空間體驗驗。 區(qū)內(nèi)內(nèi)道路分分四級進(jìn)進(jìn)行組織織：區(qū)內(nèi)內(nèi)主干道道路，區(qū)區(qū)內(nèi)次干干道路，支路，以及宅宅前路。支路及及宅前路路有序的的組織區(qū)區(qū)內(nèi)部交交通。 區(qū)內(nèi)內(nèi)還設(shè)置置了組織織有序的的步行路路系統(tǒng)，一方面面保證了了人車之之間適當(dāng)當(dāng)分流，減少了了互相干干擾，形形成服務(wù)務(wù)居民生生活的步步行空間間；其次次又為創(chuàng)創(chuàng)造步行行景觀提提供了條條件；第第三是通通過步行行路系統(tǒng)統(tǒng)將各片片區(qū)有機機的串聯(lián)聯(lián)成一個個整體。 按照照有關(guān)規(guī)規(guī)范配置置停車車車位，各各組團根根據(jù)實際際

35、情況，采用不不同的方方式來解解決停車車問題。244 公公共設(shè)施施配置 社區(qū)區(qū)學(xué)校：基地西西側(cè)入口口處，地地勢平坦坦，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)幼兒園園一個，可容納納學(xué)生6600人人，建筑筑面積225000平方米米。 文化化設(shè)施：中心區(qū)區(qū)規(guī)劃青青少年活活動中心心、社區(qū)區(qū)圖書館館、HZZ市書畫畫愛好者者活動中中心，茶茶藝館等等。 體育育設(shè)施：中心區(qū)區(qū)規(guī)劃社社區(qū)的健健康中心心，內(nèi)含含大型室室內(nèi)康樂樂中心。 商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施：中中心區(qū)步步行街兩兩側(cè)規(guī)劃劃超市、便利店店、餐飲飲服務(wù)設(shè)設(shè)施。高高層公寓寓區(qū)結(jié)合合底層裙裙房設(shè)超超市、便便利店、餐飲等等商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施。 該地地塊南面面為HZZ市江北北占地88萬平方方米的公公園。

36、245 綠綠化系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃綠化系統(tǒng)統(tǒng)由社區(qū)區(qū)主次干干道綠化化，步行行系統(tǒng)綠綠化，景景觀軸線線主題綠綠化帶，小區(qū)公公園、組組團綠地地構(gòu)成。采用紅紅花紫荊荊形成共共同的綠綠化環(huán)境境主題符符號，在在突出主主題植物物的基礎(chǔ)礎(chǔ)上尋求求一種環(huán)環(huán)境的共共性。運運用植物物樹種的的特色，直接或或輔助塑塑造各街街道和步步行系統(tǒng)統(tǒng)的性格格和特征征。第三章 HZ市市商品房房需求狀狀況31HHZ市基基本情況況HZ市位位于廣東東省東南南部，珠珠江三角角洲東北北端，與與深圳、香港毗毗鄰，是是港、穗穗、深連連結(jié)粵東東的陸上上交通要要沖。轄轄區(qū)除龍龍門縣外外，均屬屬珠江三三角洲經(jīng)經(jīng)濟開放放區(qū)。全全市面積積111158萬萬平方公公

37、里，是是省級歷歷史文化化名城，千余年年來一直直是東江江流域*、經(jīng)濟、文化、交通中中心和商商品集散散地，全全市人口口3333.722萬人，20002年第第五次人人口普查查時人口口密度2215人人kmm2，低低于全省省平均水水平。市市區(qū)現(xiàn)有有總?cè)丝诳?1.78萬萬人，其其中常住住人口665.336萬，暫住人人口266.422萬人。20003年全全市工農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值為111922億元，其中工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值9994億元元，農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值1988億元，全市工工業(yè)企業(yè)業(yè)實現(xiàn)工工業(yè)產(chǎn)品品銷售收收入6550億元元，比上上年增長長15，實現(xiàn)現(xiàn)利稅總總額522億元。20003年全全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值約7700億億元

38、，一一、二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比比重分別別為155、557、28，根據(jù)據(jù)“配第-克拉克克定律”，HZZ市的社社會發(fā)展展已經(jīng)處處于較為為發(fā)達(dá)的的工業(yè)化化階段，全市人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值在廣廣東的221個市市中排名名第七位位，分別別相當(dāng)于于廣東全全?。ㄊ∈?nèi)平均均水平）、深圳圳市與廣廣州市（省內(nèi)先先進(jìn)水平平）、河河源市（省內(nèi)落落后水平平）的11.2、0.44、0.5、55.2倍倍，在全全省屬中中上等水水平。外外貿(mào)進(jìn)出出口總額額90億億美元，約相當(dāng)當(dāng)于國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的1144。32住住宅建設(shè)設(shè)和消費費截止20003年年底，全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總總額為116.667億元元，交易易面積1171.66萬萬

39、m2，交易金金額188.288億元，交易宗宗數(shù)11148宗宗。全年年房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積2221.229萬mm2，竣竣工面積積48.14萬萬m2，銷售面面積344.122萬m22，銷售售金額113.774億元元，個人人購買商商品房面面積比重重為899.6%，個人人購買住住宅比重重為966.688%。這這表明，HZ市市房地產(chǎn)產(chǎn)大市仍仍處于較較為低迷迷的的復(fù)復(fù)蘇階段段，房地地產(chǎn)市場場仍在處處于消化化期，但但值得看看好的是是，市民民對房屋屋的消費費持續(xù)增增長，個個人購買買商品房房已成為為拉動房房地產(chǎn)市市場的一一支重要要力量。現(xiàn)全市市住宅使使用面積積共有4429萬萬m2，居住人人口4227萬，人均居居住

40、面積積為155.3 m2人。根根據(jù)城市市規(guī)劃和和發(fā)展要要求，未未來200年內(nèi)HHZ市人人均住房房面積要要達(dá)到330335 mm2，住住宅的需需求量將將有較大大的發(fā)展展，這為為HZ房房地產(chǎn)商商提供了了一個很很大的發(fā)發(fā)展空間間。33商商品房需需求主要要指標(biāo)*廣場場主要面面對HZZ市區(qū)居居民，HHZ市區(qū)區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)如下：市區(qū)人人口約992萬，28萬萬個家庭庭。人均GGDP44.1萬萬元，全全省排77位（220033年）人均儲儲蓄存款款9.44萬元，戶均月月收入447500元人均居居住面積積15.3平方方米空置住住房總面面積188萬平方方米商品房房交易率率59（20003年年）市場面面的狀態(tài)態(tài)是

41、：住住宅商品品化已成成為大眾眾趨勢，居民購購房欲望望較為強強烈，支支付能力力較強。34商商品房需需求祈求求341商品品房需求求祈求根據(jù)20003年年6月在在HZ進(jìn)進(jìn)行的一一次抽樣樣調(diào)查（HZ市市區(qū)，分分層多級級抽樣，有效樣樣本5000戶）結(jié)果表表明，HHZ市民民購買商商品房的的基本特特點是：一次性性投資額額度為113萬元元。低端需需求戶（接受商商品房價價格為11500020000元元平方方米者）收入441300元，需需求房屋屋面積均均值為1113mm2。441的的人希望望一次性性付款，月均供供樓支出出12990元。高端需需求戶（20000225000元平平方米）收入445411元，需需求房屋屋

42、面積均均值為1122平平方米。22的人希希望一次次付款，月均供供樓支出出13111元。有購房房意向的的家庭中中，地段段偏好的的選擇順順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸岸、龍豐豐、橋東東、下角角。342 商商品房為為HZ居居民主要要的消費費支出隨著全省省實物分分房的終終結(jié)和貨貨幣分房房的全面面推行，房地產(chǎn)產(chǎn)作為一一項重要要的商品品，成為為大多數(shù)數(shù)個人和和家庭的的一個重重要的消消費和投投資的目目標(biāo)，因因而房地地產(chǎn)需求求必會有有一定的的增長。近兩年年來HZZ經(jīng)濟有有了穩(wěn)步步增長，居民的的收入每每年都有有所提高高，居民民手中的的可支配配性支出出必然會會投向一一些投資資領(lǐng)域，如股票

43、票、債券券、教育育、旅游游和房地地產(chǎn)上，而房地地產(chǎn)作為為不動產(chǎn)產(chǎn)，其投投資數(shù)額額較大，增值的的機會也也頗為可可能。這這部分潛潛在的消消費者，其對地地理位置置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)設(shè)計較好好、環(huán)境境一流、物業(yè)管管理水平平高的小小區(qū)特別別中意，這從東東湖花園園、金迪迪新苑、碧水灣灣、新世世界長湖湖苑受眾眾多市民民支持便便可略窺窺一斑。343 接接受商品品房的平平均價格格為18805元元平方方米從對消費費者購買買力的分分析來看看，HZZ居民已已具有相相當(dāng)?shù)馁徺徺I力，他們對對房屋的的要求已已從安置置型過渡渡到適用用和舒適適型。據(jù)據(jù)調(diào)查，HZ市市民能夠夠接受的的商品房房平均價價格為118055元平平方米，其中中中

44、高收入入家庭則則為20050元元平方方米。在在付款方方式上，大多數(shù)數(shù)市民更更傾向于于銀行按按揭分期期付款方方式。消消費者在在購房時時，對小小區(qū)周圍圍環(huán)境、配套設(shè)設(shè)施、物物業(yè)管理理等因素素比較注注重，希希望發(fā)展展商能提提供位置置好、價價格適中中、環(huán)境境優(yōu)美、配套完完善、服服務(wù)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的小區(qū)區(qū)。344 主主流消費費面積在在1000平方米米以上消費者在在房屋面面積、間間隔、裝裝修、戶戶型設(shè)計計方面，大多希希望房屋屋面積較較大，尤尤其是廳廳的面積積要足夠夠大，間間隔合理理，有基基本的室室內(nèi)裝修修或全部部裝修，裝修檔檔次處于于中等，戶型上上選擇三三房二廳廳和四房房兩廳的的消費者者居多。35 HZ居居民對商

45、商品房環(huán)環(huán)境及配配套要求求隨著收入入水平提提高，HHZ居民民對商品品房的要要求日趨趨苛求，調(diào)查表表明，綠綠化環(huán)境境為購買買商品房房最重要要的參考考因素之之一，尤尤其是對對于中高高收入的的白領(lǐng)人人士，這這方面的的祈求更更強烈。351 對對住房硬硬件的要要求數(shù)據(jù)表明明，對住住房的硬硬件要素素，房屋屋質(zhì)量是是被認(rèn)為為最重要要，認(rèn)同同比例達(dá)達(dá)68，其次次是小區(qū)區(qū)綠化環(huán)環(huán)境，認(rèn)認(rèn)同率達(dá)達(dá)61，再次次是地理理位置，認(rèn)同比比例達(dá)555.00。如如圖2所所示。352對小小區(qū)配套套設(shè)施要要求數(shù)據(jù)顯示示，對小小區(qū)的休休閑娛樂樂配套設(shè)設(shè)施，要要求有健健身室的的比例最最大，其其次為兒兒童樂園園。具體體數(shù)據(jù)如如圖3所所

46、示。第四章 HZ市市商品房房供給狀狀況41商商品房供供給總量量及特點點HZ房地地產(chǎn)在九九二、九九三年曾曾與海南南?？凇V西北北海成為為全國的的三大開開發(fā)熱點點，房地地產(chǎn)為虛虛火過旺旺，從而而在之后后的國家家宏觀調(diào)調(diào)控中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入入谷底，商品房房市場明明顯呈現(xiàn)現(xiàn)總量過過剩、供供過于求求的局面面。二00二二年，市市區(qū)商品品房銷售售面積227.111萬平平方米,其中售售給個人人22.02萬萬平方米米，二000三年年，商品品房銷售售面積334.112萬平平方米。近幾年年來，房房地產(chǎn)市市場在經(jīng)經(jīng)過國家家政府的的正確引引導(dǎo)和市市場的良良性競爭爭和淘汰汰，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的數(shù)數(shù)目從九九十年代代初的11

47、3000多家，演變到到目前的的70多多家，買買方市場場正在逐逐漸形成成。在受受到市場場競爭的的影響和和消費者者日益成成熟的情情形下，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商之間的的競爭從從初期的的無序化化圈地競競爭向更更高層次次和更為為規(guī)范的的品牌競競爭、服服務(wù)競爭爭演進(jìn)。各個房地地產(chǎn)商為為了在市市場上爭爭得更大大的市場場份額，不論在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計、房房型、環(huán)環(huán)境布置置上，而而且在質(zhì)質(zhì)量管理理、綠化化、物業(yè)業(yè)管理水水平上都都十分注注重提高高檔次和和水平，HZ市市也出現(xiàn)現(xiàn)了諸如如東湖花花園、碧碧水灣等等一批高高質(zhì)素的的住宅小小區(qū)，在在市場銷銷售上創(chuàng)創(chuàng)出了不不俗的成成績，形形成房地地產(chǎn)消費費的一個個個小高高潮。從從房地產(chǎn)產(chǎn)

48、市場供供給的總總體情況況來說，房屋總總量供過過應(yīng)求，空置房房面積居居高不下下，據(jù)二二00三三年統(tǒng)計計，全市市商品房房空置面面積為885萬平平方米。但總量量過剩并并不代表表適銷對對路的房房地產(chǎn)項項目過剩剩，而主主要是結(jié)結(jié)構(gòu)性的的過剩，諸多空空置的商商品房賣賣不出去去主要是是由于規(guī)規(guī)劃設(shè)計計失當(dāng)、戶型及及結(jié)構(gòu)不不合理、房屋周周圍環(huán)境境差、配配套不完完善等等等原因。42HHZ市商商品房市市場發(fā)展展趨勢房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，將會會帶動一一大批相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，因而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為為一些相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的助動動器。HHZ市的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，也也倍受政政府和企企業(yè)的關(guān)關(guān)注。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的良性性發(fā)展，受

49、國家家相關(guān)政政策、法法規(guī)影響響極大，當(dāng)前，國家相相繼出臺臺了一系系列法規(guī)規(guī)和政策策，支持持和刺激激房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，國國家建設(shè)設(shè)部也先先后出臺臺了相應(yīng)應(yīng)的措施施鼓勵和和扶持房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，在這這種情形形下，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已成為為國民經(jīng)經(jīng)濟的一一項關(guān)系系國計民民生的重重要產(chǎn)業(yè)業(yè)，具有有較為廣廣闊的發(fā)發(fā)展前景景。HZZ市房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展，與與國內(nèi)其其它城市市的房地地產(chǎn)業(yè)相相比，既既具有共共同之處處，也顯顯現(xiàn)出其其特殊的的一面。HZ市市商品房房發(fā)展有有以下幾幾個趨勢勢：（1） 在政府府鼓勵消消費政策策和加快快房改進(jìn)進(jìn)程影響響下，市市民的商商品房消消費日益益提高，住宅市市場需求求容量增增大。國國

50、家為鼓鼓勵消費費，近幾幾年來數(shù)數(shù)次調(diào)低低銀行利利率，引引導(dǎo)人們們加大消消費量，擴大內(nèi)內(nèi)需。商商品房作作為老百百姓消費費生活中中的一個個大件耐耐用消費費品，其其主導(dǎo)作作用極為為明顯。加之國國家加快快房改進(jìn)進(jìn)程，取取消了實實物分房房，開始始實行貨貨幣分房房，商品品房的消消費日益益成為千千家萬戶戶的的大大宗消費費。HZZ市民人人均收入入近來來來一直呈呈增長態(tài)態(tài)勢，其其對商品品房的消消費也必必將有所所增長，住房需需求增大大增多。（2） 房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭日益益激烈，競爭將將更多地地表現(xiàn)在在發(fā)展商商的實力力、信譽譽、品牌牌上的競競爭，通通過競爭爭，市場場日益規(guī)規(guī)范和成成熟。房房地產(chǎn)市市場競爭爭加劇，各發(fā)

51、展展商在房房地產(chǎn)項項目上更更趨于理理性和務(wù)務(wù)實，競競爭不僅僅在戶型型設(shè)計、結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)環(huán)境等方方面，更更多地將將在實力力、規(guī)模模、品牌牌上展開開。（3） 伴隨南南海石化化項目的的啟動及及HZ一一系列集集團公司司的發(fā)展展壯大，勢必帶帶來更多多的外來來資金和和外地人人口，并并由此進(jìn)進(jìn)一步刺刺激HZZ房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。HHZ作為為珠三角角東部地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達(dá)達(dá)城市，經(jīng)濟建建設(shè)發(fā)展展很快，并由于于其優(yōu)越越的地理理位置和和良好的的投資環(huán)環(huán)境，吸吸引了眾眾多外地地投資者者，在引引來資金金流的同同時，還還涌入了了大批經(jīng)經(jīng)商務(wù)工工的外來來人員，他們的的住房需需求也會會給予本本的房地地產(chǎn)業(yè)的的一定的的發(fā)展機

52、機會。（4） 隨著消消費者和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的逐步成成熟，消消費者對對房地產(chǎn)產(chǎn)的要求求將趨向向于更加加舒適、更便利利，住宅宅小區(qū)的的將會趨趨向人性性化、智智能化、生態(tài)化化、園林林化方向向發(fā)展，這為廣廣大房地地產(chǎn)商又又提供了了一個新新的市場場機會。在滿足了了住的基基本需要要后，消消費者對對住宅的的需求趨趨向更高高的要求求，如對對小區(qū)智智能化的的要求，便是今今后住宅宅的一個個發(fā)展方方向。第五章 個案分分析51總總體供給給狀況HZ市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)過幾幾年的發(fā)發(fā)展，市市場競爭爭已進(jìn)入入良性化化競爭壯壯況，各各開發(fā)商商為爭奪奪更大的的市場份份額，在在小區(qū)的的規(guī)劃、建設(shè)、管理服服務(wù)等方方面都投投入了一一定

53、的力力量，目目前市場場上進(jìn)行行銷售的的和準(zhǔn)備備的銷售售的住宅宅超過三三十萬平平方米，房屋總總體供應(yīng)應(yīng)情況呈呈供大于于求的局局面。目目前銷售售情況較較好的小小區(qū)一般般都位于于市區(qū)內(nèi)內(nèi)，開發(fā)發(fā)規(guī)模較較大，物物業(yè)形象象和樓宇宇素質(zhì)良良好，交交通便利利，但由由于這類類小區(qū)一一般銷售售價格偏偏高，個個別樓盤盤物業(yè)管管理水平平較低，影響了了市場消消費者對對他們的的購買欲欲望。52 本類項項目的個個案分析析根據(jù)項目目的可比比性原則則，我們們選取HHZ市內(nèi)內(nèi)的碧水水灣、君君華府等等較有代代表性的的樓盤，作為*廣場場的主要要競爭者者進(jìn)行對對比和研研究。521 地地理位置置從地理位位置來看看，碧水水灣和君君華府均

54、均座落于于江北新新城，交交通較為為便利。522 樓樓盤建設(shè)設(shè)以上兩個個樓盤，小區(qū)占占地面積積各有不不同，碧碧水灣占占地面積積超過118萬平平方米，而君華華府占地地面積為為4.33萬平方方米。均均為一次次性開發(fā)發(fā)完成。在裝修修方面，君華府府提供業(yè)業(yè)主基本本裝修，而碧水水灣提供供給業(yè)主主的為毛毛坯房。在樓體體外觀上上，采用用粉紅色色的較多多，君華華府外墻墻以米黃黃色為主主調(diào)，在在建筑風(fēng)風(fēng)格上，則以歐歐陸式風(fēng)風(fēng)格為主主，碧水水灣是港港式風(fēng)格格。綠地方面面，碧水水灣的綠綠化率均均在388以上上，君華華府因為為單體樓樓的原因因未做過過多的綠綠化。523 銷銷售情況況君華府于于20003年55月開盤盤，已

55、售售出455；碧碧水灣自自20003年110月份份開盤以以來，已已完成銷銷售700%；從從售價來來看，君君華府售售價在223000元mm2以上上，均價價為28850元元m22。碧水水灣均價價為23300元元m22在付款款方式上上，大部部分是采采用一次次性付款款和銀行行按揭兩兩種方式式。在銀銀行按揭揭上為88成300年。在這兩個個樓盤當(dāng)當(dāng)中，會會所中以以健身健美室室、兒童童樂園（游戲室室）、游游泳池和和乒乓球球室最為為普遍，其他如如室外球球場也較較為普遍遍。 具具體（略略）524各樓樓盤銷售售策略在銷售策策略上，不同的的發(fā)展商商采取了了不同的的銷售方方式，但但最基本本的便是是立足于于本樓盤盤。銷

56、售售對象為為HZ地地區(qū)中高高收入者者，同時時由于其其位于江江北新城城，升值值潛力大大，其提提供的特特低首期期，超長長期高成成數(shù)的按按揭對購購房者的的吸引力力較大。525 小小結(jié)君華府、碧水灣灣優(yōu)劣勢勢對比：君華府： 優(yōu)勢勢： 11） 小小區(qū)地理理位置好好2） 規(guī)規(guī)劃設(shè)計計合理3） 配配套設(shè)施施完善劣勢：單單體樓、無綠化化、售價價偏高。碧水灣： 優(yōu)勢勢： 11） 發(fā)發(fā)展商信信譽好2） 小小區(qū)地理理位置好好3） 配配套設(shè)施施完善4） 智智能化小小區(qū)5）規(guī)劃劃設(shè)計水水平高第六章 項目評評估61 項目概概括*廣場場HZ新新城江北北27號號小區(qū)，占地面面積4995522.6平平方米，為集中中高檔房房產(chǎn)為

57、一一體的大大型人文文住宅小小區(qū)，目目前首期期已開發(fā)發(fā)完成440%。62項項目優(yōu)勢勢（1） 本項目目的發(fā)展展商實力力雄厚，信譽良良好，公公司集聚聚了一大大批富有有經(jīng)驗的的工程技技術(shù)人員員和房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理人員員，建立立、健全全了一整整套科學(xué)學(xué)、高效效的管理理制度，形成了了完善的的項目開開發(fā)、工工程管理理、經(jīng)營營銷售、財務(wù)管管理及房房地產(chǎn)物物業(yè)管理理等運作作體系，具備成成功開發(fā)發(fā)建設(shè)*廣場場大型住住宅小區(qū)區(qū)的硬件件基礎(chǔ)。（2） *廣廣場住宅宅區(qū)的建建設(shè)目標(biāo)標(biāo)是建設(shè)設(shè)一個大大型的人人文住宅宅小區(qū)，其舒適適而富有有變化的的戶型設(shè)設(shè)計、具具有現(xiàn)代代氣息的的建筑造造型均由由名師精精心設(shè)計計，整個個

58、小區(qū)規(guī)規(guī)劃既考考慮住戶戶的現(xiàn)實實需要，配套設(shè)設(shè)施完善善，又適適度超前前，將智智能化引引入小區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)之之中，可可使住戶戶在充分分享受幸幸福生活活的同時時，感受受到高科科技為他他們帶來來的生活活之便利利和高品品味生活活享受。這類項項目在HHZ的具具有相當(dāng)當(dāng)?shù)氖袌鰣鎏栒倭α?，推出出市場后后必將受受到眾多多買家的的支持與與歡迎，市場前前景廣闊闊。（3） 住宅以以座北為為尊，以以朝南為為貴，本本項目所所開發(fā)住住宅戶戶戶座北朝朝南，負(fù)負(fù)陰抱陽陽，客廳廳、臥室室、書房房三房朝朝陽，南南北通透透，是名名副其實實的陽光光房。（4） 本項目目所開發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)走廊環(huán)環(huán)其小110000余米，四面臨臨路，極極易

59、集聚聚人氣、集聚財財氣。（5） 本項目目正南位位置為政政府?dāng)M建建的8000000平方米米的生態(tài)態(tài)主題公公園，讓讓生活與與購物在在*廣廣場的們們在享受受生活便便利的同同時又可可安享生生活的悠悠閑。（6） 本項目目與同類類住宅小小區(qū)相比比，將走走 高檔檔樓盤中中檔價格格 的路路線，在在規(guī)劃建建設(shè)和物物業(yè)管理理上突出出其精品品形象，使住戶戶以適中中的價格格得到高高檔享受受和稱心心的服務(wù)務(wù)，以此此來吸引引更多的的住戶購購買和入入住本小小區(qū)。（7） 本項目目座落在在HZ新新城區(qū)，集*、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、教教育為一一體，獨獨具濃厚厚的文化化氣息和和人文環(huán)環(huán)境。文文化和人人文環(huán)境境對一個個小區(qū)的的開發(fā)至至關(guān)重

60、要要，其巨巨大的潛潛在號召召力有時時會勝過過樓盤的的廣告炒炒作。（8） 南海石石化項目目啟動后后，其巨巨大的投投資潮也也必將波波及相鄰鄰地方，*廣廣場的房房屋銷售售屬近水水樓臺，必將惠惠及，且且這里與與香港的的交通聯(lián)聯(lián)系又極極為便利利，隨著著惠、港港工商業(yè)業(yè)聯(lián)系的的進(jìn)一步步加深，本項目目以其優(yōu)優(yōu)越的位位置、優(yōu)優(yōu)美的環(huán)環(huán)境、適適中的價價格及優(yōu)優(yōu)秀的服服務(wù)還將將會吸引引更多的的香港同同胞來此此置業(yè)安安居。63 項目劣劣勢（1） 因為受受其占地地面積的的影響，無法形形成大盤盤效應(yīng)；（2） 隨著HHZ由濱濱江城市市向濱海海城市的的過渡，江北新新城的發(fā)發(fā)展空間間受到一一定的制制約；（3） 社區(qū)服服務(wù)相對