西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目銷售方案

1、 PAGE 西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目銷售方案方案目的產(chǎn)權(quán)酒店概念解析產(chǎn)權(quán)酒店的類型產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的幾個值得重視的問題產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展方向與機(jī)會西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店銷售的可行性西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店的銷售、經(jīng)營管理合約西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)與運(yùn)行的主要權(quán)力機(jī)構(gòu)買受人權(quán)益買受人投資收益計(jì)算原則西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店銷售方案西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益率測算西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店?duì)I銷推廣方案的總體思路西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店具體營銷方案（略）結(jié)束語方案目的達(dá)成項(xiàng)目的迅速銷售，為開發(fā)商創(chuàng)造高附加利潤。打造中關(guān)村區(qū)域首個產(chǎn)權(quán)酒店，為開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)酒店市場樹立品牌效應(yīng)，有助于開發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)、可持續(xù)發(fā)展。提供產(chǎn)權(quán)酒店穩(wěn)健經(jīng)營管理模

2、式、保障經(jīng)營的持續(xù)、收益穩(wěn)定。合理規(guī)避發(fā)展商項(xiàng)目開發(fā)、后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時，謀求項(xiàng)目開發(fā)利潤的最大化。為產(chǎn)權(quán)酒店投資者提供合理投資回報(bào)，具有普遍的可操作性，最大限度的激發(fā)投資者的投資欲望，縮短銷售周期。指導(dǎo)開發(fā)、銷售、經(jīng)營的品牌化運(yùn)作，形成有效的市場化良性運(yùn)作，使各方利益共贏。產(chǎn)權(quán)酒店概念解析產(chǎn)權(quán)酒店由“時權(quán)酒店”（TIME SHARE）演變而來。由消費(fèi)者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅

3、是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者分取投資回報(bào)，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店的類型國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：一是時權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經(jīng)營，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。在中國內(nèi)地主要有兩種類型：一是度假型產(chǎn)權(quán)酒店，一般建在沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的旅游城市，依托旅游風(fēng)景區(qū)周邊的優(yōu)美環(huán)境，吸引旅游客源。所以多數(shù)為郊區(qū)項(xiàng)目，在功能上，商務(wù)相對少一些，主要是休閑度假。二是城市產(chǎn)權(quán)酒店，一般建在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的

4、商務(wù)中心區(qū)，依托城市發(fā)達(dá)的交通和商業(yè)配套，吸引商務(wù)客源。在功能上商業(yè)和商務(wù)的配套相對比較完善。目前市場上出現(xiàn)的酒店式公寓，酒店商務(wù)公寓屬于這一類，但它和完全的城市產(chǎn)權(quán)酒店仍有區(qū)別。產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)燕尾服取決于幾個條件消費(fèi)觀念：近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，白領(lǐng)階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時全新的休閑消費(fèi)觀念為分時度假消費(fèi)帶來了商機(jī)，國際分時度假公司進(jìn)入中國，使分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中得到認(rèn)同?？蛻羧海好磕甏蠹s有114天的假期。國內(nèi)旅游假的市場氣候已經(jīng)形成，商務(wù)活動廣泛，社會中產(chǎn)階級的崛起，形成了龐大的客戶發(fā)群。配套設(shè)施：產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光

5、、康樂等旅游資源，可以供客人休閑度假。國外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S（陽光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動健身設(shè)施齊全的地區(qū)。分時度假交換體系。該體系提供一種分時度假權(quán)的交換服務(wù)，當(dāng)顧客某一種分時度假權(quán)的交換服務(wù)，當(dāng)顧客某一年決定不在自己購買了分時度假權(quán)的酒店居住休閑時，他可以通過交換公司，交換各地隸屬于該服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的任何一家酒店的等值使用權(quán)。這種分時度假交換制度同產(chǎn)權(quán)式酒店相結(jié)合后，無疑使產(chǎn)權(quán)酒店有了更大的誘惑力，可以實(shí)現(xiàn)一地投資異地享受。與此同時顧客還享有權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋增、繼承等系列權(quán)益及公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店在中國的發(fā)展時間比較短，但發(fā)展的速度非常快。發(fā)展中暴

6、露的問題也較多。2004年產(chǎn)權(quán)酒店的數(shù)量將會大幅上升，全國各地產(chǎn)權(quán)度假酒店井噴。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京周邊地區(qū)目前已有六七個產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，其中今年冒出的新項(xiàng)目就超過了半數(shù)，不僅北京如此，在全國范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店更是井噴之勢。對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群進(jìn)行分析，目前購買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個性。作為消費(fèi)者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費(fèi)群體：其一是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的個人，他們的角色介于投資者和消費(fèi)者之間；其二是一些公司或事業(yè)機(jī)構(gòu)，其購買動機(jī)是用于員工福利或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)

7、有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負(fù)擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)工酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購

8、買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費(fèi)者長期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。我國產(chǎn)權(quán)酒店數(shù)量的激增、類型樣式的豐富以及市場的漸趨成熟，在一定程度上帶動了消費(fèi)者更趨理性的投資。從目前的市場情況來看，產(chǎn)權(quán)式酒店的市場空間還是巨大的，是投資者普遍看好的一種投資形式。產(chǎn)權(quán)酒店的幾個值得重視的問題 產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)的發(fā)展一方面前景看好，另一方面因尚處于初級階段，有一些問題值得關(guān)注和逐步完善。產(chǎn)權(quán)酒店價(jià)格偏高、投資回報(bào)率偏高產(chǎn)權(quán)酒店缺乏明確定位，服務(wù)和配套不匹配交換體系不完善，產(chǎn)品單一法

9、律體系滯后，缺乏規(guī)范產(chǎn)權(quán)酒店的發(fā)展方向與機(jī)會 產(chǎn)權(quán)式酒店，既然是一種投資工具，就必須每年給業(yè)主經(jīng)營回報(bào)。它的成功決不是僅僅能將酒店賣完了事，更應(yīng)注重后期經(jīng)營業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展。回報(bào)高低和穩(wěn)定是投資的重要指標(biāo)唯一性、稀缺性酒店管理公司與擔(dān)保公司雙保險(xiǎn)加入強(qiáng)大的交換網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)權(quán)式酒店引入品牌管理靈活的交換權(quán)益，更多的權(quán)益交換，產(chǎn)品形態(tài)后期經(jīng)營的特色對于產(chǎn)權(quán)式酒店來說，前期的銷售只是成功了一半，決定這種產(chǎn)品命運(yùn)的在于后期的經(jīng)營管理工作。建國物業(yè)管理有限公司在北京受委托經(jīng)營一些產(chǎn)權(quán)式酒店，該公司副總經(jīng)理王利認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式酒店要想有雇贏利必須要有良好的配套環(huán)境。產(chǎn)權(quán)酒店后期的經(jīng)營取決于以下幾個方面：產(chǎn)權(quán)式酒店檔次

10、定位很關(guān)鍵降低經(jīng)營管理成本開放互動式娛樂設(shè)施開展多元化經(jīng)營，盡一切可能滿足客人需要。西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店銷售的可行性中關(guān)村區(qū)域房地產(chǎn)分析寫字樓供應(yīng)俱增，需求旺盛高檔公寓供應(yīng)有限消費(fèi)潛力巨大中關(guān)村的人才優(yōu)勢是任何地區(qū)都無法比擬的，目前在中關(guān)村周圍聚集了大量的高科技人才，未來的中關(guān)村將是高科技人才的聚集之地。這些人群有著巨大的消費(fèi)潛力，也有著很高的投資意識。隨著高職稱、高收入人才的聚集，商務(wù)往來的頻繁，酒店式公寓、星級酒店的需求市場將會被極大的拉動。一個既能滿足其商務(wù)需求，又具有投資價(jià)值的產(chǎn)權(quán)酒店需求市場正在迅速的增長。中關(guān)村酒店類物業(yè)稀缺，出租率較高中關(guān)村核心區(qū)的酒店類物業(yè)數(shù)量相對比較少，尤其是產(chǎn)權(quán)

11、式酒店尚未出現(xiàn)。酒店出租率相比其它區(qū)域要高。三星級酒店的最低價(jià)格在260380元之間，準(zhǔn)四星、四星級酒店價(jià)格在320530元之間。以下是部分酒店價(jià)格表：北京凱康國際酒店北京天鴻科園大酒店北京福建大廈北京華北大酒店北郵科技大廈北京奧林匹克飯店北京大地花園酒店北京西郊賓館北京金太陽酒店北京國賓酒店北京西苑飯店北京世紀(jì)金源大飯店北京新世紀(jì)飯店北說翠宮飯店北京香格里拉飯店北京友誼賓館北京燕山大酒店北京金都假日飯店北京豪威大廈北京金唐酒店北京湖北大廈北京展覽館賓館北京圓山大酒店北京薊門飯店北京清華紫光國際交流中心北京京民大廈項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢本項(xiàng)目處于中關(guān)村核心區(qū)域，項(xiàng)目用地緊鄰擁有100多萬平方米高科技商務(wù)

12、中心的中關(guān)村西區(qū)，充足的客戶資源讓其先天具備生存的土壤。無論從地產(chǎn)還是房產(chǎn)的角度來看，均具有十分廣闊的升值空間。產(chǎn)權(quán)酒店的價(jià)格要高于普通住宅和公寓，銷售周期短。開發(fā)商可以賺取更多的附加利潤。西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店的先天規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店完全按照酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，各項(xiàng)商務(wù)配套都考慮在里面，相比其它項(xiàng)目后期改造的產(chǎn)權(quán)酒店優(yōu)勢要明顯的很。西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店的定位優(yōu)勢西屋國際酒店應(yīng)該定位于城市產(chǎn)權(quán)酒店。酒店接待一是旅游客，二是商務(wù)客，三是會議。商務(wù)客源的質(zhì)量要遠(yuǎn)高于旅游客源的質(zhì)量，正成為城市酒店競爭的主要方向。中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店應(yīng)該定位于以商務(wù)客源為主的三星級或四星級，經(jīng)濟(jì)型、具有濃郁主題的產(chǎn)權(quán)酒店。中國產(chǎn)

13、權(quán)酒店形式越來越好，投資收益率吸引投資者產(chǎn)權(quán)酒店因其投資效果明顯，產(chǎn)品越來越被投資者認(rèn)可，是房地產(chǎn)投資中比較好的產(chǎn)品。相信在中關(guān)村出現(xiàn)很容易被接受。專業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒店代理銷售公司提供銷售保障觀達(dá)行公司對產(chǎn)權(quán)酒店有著系統(tǒng)的研究和實(shí)踐，有能力指導(dǎo)和實(shí)施中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店的銷售。 綜上所述，在中關(guān)村地區(qū)，寫字樓的供應(yīng)和需求必將帶來濃郁的商務(wù)氛圍，高檔公寓、酒店物業(yè)的缺位，巨大的消費(fèi)潛力使產(chǎn)權(quán)式酒店具有非常廣闊的前景。項(xiàng)目最大機(jī)會點(diǎn)就是適應(yīng)市場需求，開發(fā)出高品質(zhì)的產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品。項(xiàng)目定位我們認(rèn)為項(xiàng)目的最佳定位應(yīng)該是現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑，商務(wù)休閑主題的四星級經(jīng)濟(jì)型城市產(chǎn)權(quán)酒店。酒店的客源主要以中關(guān)村地區(qū)的商務(wù)客為主

14、，在經(jīng)營方面偏重于照顧到商務(wù)客人的各種需要。在銷售上主要以具有投資意向的個人，中關(guān)村中小企業(yè)商務(wù)往來需要的機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目概念規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)（略）項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)理念高科技帶來的快速反應(yīng)的商務(wù)活動，使處于商務(wù)活動中的人們需要一個能夠使其得到放松的商務(wù)休閑酒店。商務(wù)人士的心理壓力必須得到合理的調(diào)節(jié)，健康休閑將成為“新中關(guān)村人”的高尚潮流。項(xiàng)目要致力于建設(shè)一個簡潔、現(xiàn)代的、包含必要康體休閑及文化娛樂設(shè)施，經(jīng)濟(jì)價(jià)格合理的商務(wù)休閑主題的產(chǎn)權(quán)酒店。酒店的規(guī)劃和設(shè)計(jì)要使其氣質(zhì)符合中關(guān)村年輕、富有活力、以現(xiàn)代科技、現(xiàn)代風(fēng)格建筑來承載鮮明的商務(wù)休閑主題。西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店的銷售、經(jīng)營管理合約產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營主要包括

15、以下幾個合約：商品房買賣合約委托經(jīng)營管理合約酒店會員（持卡人）合約買受人同意將所購房產(chǎn)作為酒店經(jīng)營用途并成為該酒店的股東合約十一、西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)與運(yùn)行的主要權(quán)力機(jī)構(gòu)開發(fā)公司XX國際酒店經(jīng)營管理公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)（酒店投入使用集體產(chǎn)權(quán)人委員會）公立的酒店經(jīng)營財(cái)務(wù)審計(jì)師事務(wù)所十二、買受人權(quán)益買受人向開發(fā)建設(shè)方購買酒店性質(zhì)的房產(chǎn)以“套”為單位并委托酒店管理公司代買受人進(jìn)行經(jīng)營和管理，買受人獲得經(jīng)營的收益。買受人同意將所購房產(chǎn)作為酒店經(jīng)營用途并成為該酒店的股東。買受人在此即獲得了以下權(quán)利：酒店的部分產(chǎn)權(quán)人享有按照國家城市房地產(chǎn)經(jīng)營與管理辦法，賦予的一切法定權(quán)力和義務(wù)。該酒店公司的股東享有公司法賦予

16、股東的所有權(quán)利和義務(wù)投資收益權(quán)買受人委托酒店經(jīng)營管理公司代買受人進(jìn)行經(jīng)營和管理，買受人獲得經(jīng)營的收益權(quán)利。酒店的自住權(quán)該酒店的產(chǎn)權(quán)人擁有不限時間、不限次數(shù)的該酒店自住權(quán)，并且不限于自己所購的房間。自住者需支付酒店的基本運(yùn)營費(fèi)，該費(fèi)用可在收益中抵扣。酒店會員權(quán)利享有該酒店為會員入住其它酒店，提供預(yù)定及結(jié)算服務(wù)的權(quán)利。該會員在其它酒店的消費(fèi)費(fèi)用（僅限客房的消費(fèi)費(fèi)用），由該酒店代為結(jié)算，在會員的年收益中抵扣。同時享受本酒店為會員提供的其他優(yōu)惠服務(wù)（如餐飲、娛樂等）。投資收益權(quán)、自住權(quán)、會員權(quán)力轉(zhuǎn)讓權(quán)買受人可以自由轉(zhuǎn)讓其名下酒店套房的使用權(quán)、擁有的投資收益權(quán)、自住權(quán)、會員身份，并從中受益。轉(zhuǎn)讓的期限可

17、以是長期或短期，各種權(quán)益的轉(zhuǎn)讓可以組合也可以單項(xiàng)。部分權(quán)益的轉(zhuǎn)讓需到酒店經(jīng)營管理公司確認(rèn)。買受人義務(wù)部分如酒店在日后經(jīng)營中需要更換設(shè)施及內(nèi)部裝修在征得所有產(chǎn)權(quán)人同意后所需資金部分由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)?。產(chǎn)權(quán)酒店的銷售，賣給買受人的不僅是一套房產(chǎn)，而是一整套權(quán)益的打包。更重要的是這些權(quán)力既能給買受人帶來收理上的尊崇感，又以有給買受人實(shí)實(shí)在在的投資收益。我們所設(shè)計(jì)的產(chǎn)權(quán)酒店的各種收益，和其它度假型產(chǎn)權(quán)酒店有很大的不同。最主要的是買受人的權(quán)益更多了，而且這些權(quán)益可以靈活的轉(zhuǎn)讓和變現(xiàn)。一般的產(chǎn)權(quán)酒店只有收益權(quán)和一定期限的自住權(quán)。我們的設(shè)計(jì)是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，使用權(quán)的自由支配和轉(zhuǎn)讓、持卡人會員權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。十三、買

18、受人投資收益計(jì)算原則酒店經(jīng)營管理方按照單位建筑面積、年、日均收益額為買受人進(jìn)行收益的決算，計(jì)算公式：酒店年凈收益=（酒店年總收益酒店經(jīng)營稅金酒店年總基本運(yùn)營費(fèi)酒店經(jīng)營管理者傭金）買受人年收益額=酒店凈收益/營業(yè)面積買受面積買受人實(shí)際收益額=買受人年收益額自住費(fèi)用代為結(jié)算費(fèi)用酒店產(chǎn)權(quán)人（會員）在享用了入住其它酒店代為結(jié)算的業(yè)務(wù)后，此費(fèi)用在產(chǎn)權(quán)人的年收益中扣除。產(chǎn)權(quán)人享有的酒店會員身份可自由有償轉(zhuǎn)讓。十四、西屋國際產(chǎn)權(quán)酒店銷售方案產(chǎn)權(quán)酒店銷售方案主要有三種：第一種是投資A型：買受人與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營管理合約，獲得酒店經(jīng)營的利潤回報(bào)。第二種是固定回報(bào)B型：買受人與酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營管理

19、合約，每年獲得酒店管理公司給予的固定回報(bào)收益。買受人和酒店經(jīng)營管理公司必須就固定回報(bào)的條件發(fā)（自住期限、代為結(jié)算費(fèi)用額度等），制定詳細(xì)的細(xì)則。第三種是完全自用C型：買受人可以隨時入住，自主經(jīng)營所購房產(chǎn)，獲得收益回報(bào)。買受人需交納分?jǐn)偭说木频昊具\(yùn)用費(fèi)用。十五、中關(guān)村產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益率測算暫按每套35平方米建筑面積，售價(jià)10000元/平米；酒店出租率取75%，標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格300元/天；酒店經(jīng)營管理成本40元/天/間，管理者傭金50萬/年（按500套分?jǐn)偅?；銀行提供6成10年按揭。計(jì)算如下：銷售面積：35平米銷售單價(jià)：10000元單套總價(jià)：35萬元40%首付：14萬元貸款額度：21萬元月還款額：2

20、231元年還款額：26784元標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格：300元/間（不考慮節(jié)假日房價(jià)上調(diào)）單套年房價(jià)收入：3003650.75=82125元酒店其它配套收入：暫不計(jì)算經(jīng)營管理成本：40365=14600元（含稅金）管理者傭金分?jǐn)偅?00000500=1000元年收益額：82125146001000=66525元年凈收益額：6652526784=39741元年均收益額：39741350000=11。35%自有資金年收益率：39741140000=28。38%首付回收期3。52年由上述計(jì)算可知投資收益率達(dá)到11.35%，自有資金收益率高達(dá)28.38%投資者只需大約34年多即可收回全部

21、的首付款，并且獲得一間酒店套房的產(chǎn)權(quán)，投資產(chǎn)權(quán)酒店效益明顯。以上計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格未考慮節(jié)假日上調(diào)，酒店其它業(yè)務(wù)收入，如考慮銀行提供更長年限的貸款，則收益率更高。考慮出租率、售價(jià)、銀行貸款年限的組合得出的投資收益率變化如下表：經(jīng)營收益測算出租率80%75%70%65%銷售單價(jià)：元950010000950010000950010000950010000按揭年限20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年銷售面積：平米35353535353535353535353535353535單套總價(jià)：萬元3333353533333535333335353333

22、3535標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格：元300300300300300300300300300300300300300300300300單套年房價(jià)收入：87600876008760087600821258212582125821257665076650766507665071175711757117571175經(jīng)營管理成本：元14600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600管理者傭金分?jǐn)偅?00010001000100010001000100010001000100010001000100010001

23、0001000年收益額：元7200072000720007200066525665256652566525610506105061050610505557555575555755557520%首付20%首付：萬元72577.2577.2577.257貸款額度：萬元2628262826282628月還款額：元17221854172218541722185417221854年還款額：元2066122250206612225020661222502066122250年凈收益額：元5133949750458644427540389388003491433325年均收益率：%1544%14.2113.7

24、912.6512.1511.0910.509.52自有資金收益率：70.8171.0763.2663.2555.7155.4348.1647.61首付回收期：年1.41.41.61.61.81.82.12.140%首付40%首付：萬元1414141414141414貸款額度：萬元1921192119211921月還款額：元20192231201922312019223120192231年還款額：元2422726778242272677824227267782422726778年凈收益額：元4777345222422983974736823342723134828797年均收益率：%14.371

25、2.9212.7211.3611.079.799.438.23自有資金收益率：33.5232.3029.6828.3925.8424.4822.0020.57首付回收期：年3.03.13.43.53.94.14.54.9經(jīng)營收益測算出租率80%75%70%65%銷售單價(jià)：元1050011000105001100010500110001050011000按揭年限20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年20年10年銷售面積：平米35353535353535353535353535353535單套總價(jià)：萬元3737385385373738538537373

26、853853737385385標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格：元300300300300300300300300300300300300300300300300單套年房價(jià)收入：元87600876008760087600821258212582125821257665076650766507665071175711757117571175經(jīng)營管理成本：元14600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600146001460014600管理者傭金分?jǐn)偅涸?0001000100010001000100010001000100010001000

27、10001000100010001000年收益額：元7200072000720007200066525665256652566525610506105061050610505557555575555755557520%首付20%首付：萬元77585775857758577585貸款額度：萬元2930293029302930月還款額：元19201987192019871920198719201987年還款額：元2304523839230452383923045238392304523839年凈收益額：元4895548161434804268638005372113253031736年均收益率：%

28、13321251118311091034967885824自有資金收益率：%63175666561050224904437841973734首付回收期：年161818202023242740%首付40%首付：萬元1516151615161516貸款額度：萬元2223222322232223月還款額：元23382444233824442338244423382444年還款額：元2805329328280532932828053293282805329328年凈收益額：元4397442672384723719732997317222752226247年均收益率：%119611081047966898824749682自有資金收益率：%29792753260824002237204718661693首付回收期：年3436384245495459從以上測算中可以看出即使按照6成10年的貸款年限，投資收益率大致在6.82%14.37%自有資金收益率在16.93%33.52%,遠(yuǎn)高于銀行利率和其它類型的房產(chǎn)投資.投資者在36年即可收回首付款，具有很好的投資價(jià)值。即使買受人不要求固定回報(bào)，那么花大約40元/天的成本，入住自己的酒店也遠(yuǎn)比其它的酒店的花費(fèi)要低的多。假如買受人將固定時段的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即使按150元/天轉(zhuǎn)讓，