廣東物業(yè)公司管理辦法

1、廣東玫瑰物業(yè)治理手冊目 錄第一部分 設備維修第一章 人員素養(yǎng)要求5一、工程部經(jīng)理標準 5二、綜合維修標準 5第二章 物業(yè)設備設施的構(gòu)成5一、給排水系統(tǒng) 5二、燃氣系統(tǒng)、空調(diào)通風系統(tǒng) 6三、電氣工程設備系統(tǒng) 6四、智能化樓宇的技術(shù)設備系統(tǒng) 7五、電話通信設備 8第三章 物業(yè)設備治理的意義、方式與內(nèi)容9一、房屋設備治理的意義 9二、房屋設備治理的方式10三、房屋設備治理的內(nèi)容10第四章 物業(yè)設備的使用與維修 11一、維修工程的分類12二、房屋給排水系統(tǒng)的治理與維修12三、電力系統(tǒng)的治理與維護17四、避雷設施的維護21五、制冷、供暖系統(tǒng)的治理與維修22六、電梯的治理與維護25七、電話通訊設備的治理和

2、維護26第五章 規(guī)章制度及服務意識 29一、治理制度29二、崗位職責31三、服務意識33第二部分 車輛治理第一章 人員素養(yǎng)要求 38一、駕駛員標準38第二章 駕駛技術(shù) 38一、開車標準38二、節(jié)約燃油的具體措施38三、六種情況不能啟動發(fā)動機39四、正確啟動發(fā)動機39五、對行車突發(fā)故障的應急處理39第三章 養(yǎng)護使用 40一、如何愛護車40二、如何正確使用輪胎40三、輪胎的選配與胎溫的操縱40四、夏季行車如何防爆胎41五、提高輪胎行駛里程的途徑和措施41六、起車時如何使用自動變速器41七、倒車時如何使用自動變速器41八、使用自動變速器注意事項42九、如何延長蓄電池的使用壽命42十、汽車走合期應注意

3、的事項42十一、多少里程換機油為好42十二、儀表上警告指示燈的意義43第四章 維修經(jīng)驗 43一、發(fā)動機大修后的維護43二、防止輪胎偏離的有效對策43三、汽車常規(guī)保修治理44第五章 行車安全 46一、高速公路的行車規(guī)定46二、保證夜間行車安全的措施46三、雨天、霧天的行車安全47四、倒車時應注意的事項47第六章 規(guī)章制度及表格 48一、車輛治理員崗位職責48二、車輛駕駛員崗位職責48三、機動車輛駕駛職員作治理標準及規(guī)定48四、車輛肇事處理方法50五、機動車輛油料治理、車輛維修、車輛保險規(guī)定51六、車輛駕駛職員作治理規(guī)程52七、表格53第三部分 客房部治理 第一章 人員素養(yǎng)要求 63一、客房部經(jīng)理

4、標準63二、庫房治理領(lǐng)班標準63三、客房部領(lǐng)班標準63四、客房部文員標準64五、維修班維修員標準64六、布草房服務員標準64七、客房清掃員標準65八、公共區(qū)域保潔員標準65第二章 操作程序及質(zhì)量標準 65一、鑰匙治理制度65二、客房打算衛(wèi)生操作程序66三、客人異常情況服務程序68四、接待VIP服務標準70五、OK、OC、OOO房的清潔服務標準70六、客房清掃服務工作標準71七、客房清掃衛(wèi)生質(zhì)量標準73八、客房日常檢查工作標準74九、客人入住服務質(zhì)量標準76十、客人退房離店服務質(zhì)量標準76十一、開夜床服務質(zhì)量標準77十二、留言服務質(zhì)量標準78十三、代客開門服務標準78十四、客衣取送服務質(zhì)量標準7

5、8十五、客衣糾紛處理標準78十六、飲用品與物品供應服務標準79十七、會客服務與借用物品服務標準79十八、擦皮鞋與出外購物服務標準79十九、VOD電視服務80二十、客人遺留物品處理工作標準80二十一、客房小酒吧服務標準80二十二、客房設施設備質(zhì)量標準81二十三、客房用品質(zhì)量標準82二十四、客房環(huán)境質(zhì)量標準82二十五、房間空啟質(zhì)量標準83二十六、客房安全質(zhì)量標準83二十七、清洗地毯操作程序標準84二十八、起蠟、落蠟操作標準85二十九、大堂清潔服務標準86三十、客用洗手間清潔服務標準87三十一、征求客人意見服務標準87三十二、床墊翻轉(zhuǎn)工作標準88三十三、房務中心工作標準88三十四、茶具、杯具清洗消毒

6、服務標準90三十五、房間的日常維修、保養(yǎng)標準90三十六、清潔浴室服務標準91三十七、加床、托嬰服務標準91三十八、收公布草服務標準92三十九、房間物品擺放質(zhì)量標準92四十、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標準93第三章 規(guī)章制度 94一、客房部經(jīng)理崗位職責94二、庫房治理領(lǐng)班崗位職責95三、客房部領(lǐng)班崗位職責95四、客房部文員崗位職責96五、維修班維修員崗位職責96六、布草房服務員崗位職責96七、客房清掃員崗位職責97八、公共區(qū)域保潔員崗位職責98第四部分 洗衣房治理第一章 人員素養(yǎng)要求 98一、洗衣房經(jīng)理標準98二、洗衣房領(lǐng)班標準98三、熨燙工標準98四、洗滌工標準99第二章 操作程序及質(zhì)量標準 99一、洗

7、滌程序99二、衣物熨燙操作程序99三、洗衣質(zhì)量檢查程序100四、烘干機操作程序100五、洗衣房設備保養(yǎng)程序101六、工服收發(fā)服務標準101七、手洗衣物操作標準102八、水洗操作標準103九、干洗操作標準104十、燙平機操作標準105十一、洗衣機操作標準105第三章 治理工作 105一、洗衣房治理制度106二、洗滌品收發(fā)制度106三、洗衣房質(zhì)檢制度107四、清洗班治理制度107五、洗衣房經(jīng)理崗位職責107六、洗衣房領(lǐng)班崗位職責108七、洗滌工崗位職責108第一部分 設備維修治理物業(yè)的附屬配套設施與設備是物業(yè)不可缺少的重要組成部分，特不是現(xiàn)代建筑物，不管是綜合性大廈，依舊住宅或公寓，都配套有完善、

8、先進的各種輔助設施和設備，以滿足生活水平逐漸提高的人們的各種不同的需要。只有這些設備和設施正常運作，房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用才能充分發(fā)揮，真正體現(xiàn)出價值。因此，物業(yè)的設備設施治理是物業(yè)治理的重要工作之一，從事治理的工作人員，必須充分認識它的重要性，熟悉、了解并掌握各種設備設施的特性及其治理內(nèi)容和方法。以下要緊介紹物業(yè)設備設施治理的意義、內(nèi)容，以及物業(yè)設備治理的特點、方法和有關(guān)的規(guī)章制度。第一章 人員素養(yǎng)要求 一、工程部經(jīng)理1、高中以上文化程度，軀體健康，年齡不超過五十周歲，明白得工程系統(tǒng)及維運的各項程序，有治理經(jīng)驗，要求男性。2、工作經(jīng)驗五年以上，有國家認可的技術(shù)等級證書。3、熱愛本職工作，能熱心

9、為業(yè)主服務，理解、執(zhí)行公司質(zhì)量方針，能為綜合維修工培訓。二、綜合維修工1、年齡不超過四十五周歲，軀體健康，中學文化程度。2、本工種工作經(jīng)驗五年以上，有國家認可的專業(yè)工種證書。3、熟悉各類房屋的結(jié)構(gòu)，公用設施、設備的種類，分布，位置及其使用、養(yǎng)護方法。4、熱愛本職工作，能熱心為業(yè)主服務，理解并執(zhí)行公司質(zhì)量方針。第二章 物業(yè)設備設施的構(gòu)成 在現(xiàn)代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來越多，即使是民用建筑，在建設概念與配套功能上也與過去有了專門大的不同，除了滿足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，如此，房屋建筑的附屬設備設施就成了房屋建筑的一個不可分割的重要組成部分。只有這些配套設備設施與其他工程協(xié)調(diào)

10、一致，緊密配合，才能充分發(fā)揮建筑物的整體功能和作用，滿足人們各方面的需要。一般的物業(yè)設施設備要緊由以下各系統(tǒng)構(gòu)成。一、給排水系統(tǒng) 物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工作設施的總稱。它包括： 1、 供水設備、設施。 是指用人工或自動方法提供水源，以解決市政供水水壓不足，滿足房屋使用人正常用水的設備和設施。按照整個供水環(huán)節(jié)來看，它能夠劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。 2、排水設備、設施。 是指用來排除生活污水和房屋雨、雪水的設備和設施。它包括：排水管道、排污管道、通氣管、清通設備、提升設備、室外排水管道、污水井、化糞池等。依照納污（廢）性質(zhì)，建筑物

11、中的排水管道能夠分為生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道和雨水管道。 3、房屋衛(wèi)生設備。 物業(yè)內(nèi)附屬的衛(wèi)生設備和設施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類。 4、熱水供應設備。 物業(yè)內(nèi)熱水供應設備和設施包括：沐浴器、熱水管道、熱水表、加熱器（電熱、氣熱或鍋爐等）、循環(huán)管、冷水箱、疏水閥、自動溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5、消防設備。物業(yè)內(nèi)用于消防的設備和設施包括：噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設備，如煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明等。二、燃氣系統(tǒng)、空調(diào)通風系統(tǒng)1、燃氣系統(tǒng) 煤

12、氣系統(tǒng)包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。 2、空調(diào)、通風系統(tǒng) 空調(diào)、通風系統(tǒng)包括供暖設備、供冷設備和通風設備。 3、供暖設備。 供暖設備有熱水供溫順蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等）、散熱部分（熱量散發(fā)的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等），以及一些輔助設施，如鼓風機、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。4、供冷設備。指能夠使屋內(nèi)空氣流淌，降低室內(nèi)溫度，給住用者帶來涼快感受的部分，它包括冷氣機、深井泵、空調(diào)機、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。5、室內(nèi)通風設備。即室內(nèi)通排風換氣的設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵的設備等。三、電氣工程設備系統(tǒng) 電

13、氣工程設備系統(tǒng)是指物業(yè)供電、照明及電器操縱服務設備設施，房屋運輸設備，防雷及接地裝置。 1、供電及照明設備。 包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種操縱開關(guān)、照明設施等。2、電器服務設備設施。包括廣播設備、電信設備、電視系統(tǒng)設備、共用無線及電視監(jiān)控設備和電腦設備等。3、房屋運輸設備。即建筑物內(nèi)運載人或物品的垂直運輸設備，包括電梯和扶梯。（1）電梯電梯一般由傳動設備、升降設備、安全愛護設備和操縱設備組成。按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯； 按速度分有：速度在2米/秒以上的高速電梯、速度在1.01.5米/秒的低速電

14、梯，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯；按電機拖動方式分有：交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào)速電梯；按操縱方式分有：信號操縱電梯、集選操縱電梯、微機程序操縱電梯和簡單手柄操縱電梯。（2）自動扶梯自動扶梯要緊用于相鄰樓層的人流輸送，能夠在專門小空間運送大量人員，常用于大型商場、酒店、娛樂場所，以及火車站、機場候機廳等。自動扶梯在構(gòu)造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡單，它一般由驅(qū)動裝置、運動裝置和支撐裝置組成。4、防雷及接地裝置不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，有不同的防雷等級要求。（1）防雷等級的劃分凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能

15、發(fā)生爆炸，致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的為一類建（構(gòu)）筑物；凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物為二類建（構(gòu)）筑物；凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷愛護的建筑物為三類建（構(gòu)）筑物。（2）防雷裝置的一般要求一般建筑物的防雷設施要求裝有避雷針、避雨網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針可分為單支、雙支及多支愛護等形式。避雷針、避雷帶、引下線和接地極等防雷部分必須按照規(guī)范的具體要求裝設，才能達到防止雷擊的危害。四、智能化樓宇的技術(shù)設備系統(tǒng)現(xiàn)在一般以樓宇所配置的自動化設備來作為智能建筑的定義。在智能化樓宇中，要緊的技術(shù)設備有以下幾種：1、計算機監(jiān)控設備以樓宇自動化系統(tǒng)來講，它

16、包括能源監(jiān)控系統(tǒng)、安全治理系統(tǒng)、消防及火警系統(tǒng)、給排水治理系統(tǒng)、交通治理系統(tǒng)等。這些操縱系統(tǒng)通過傳感器對被操縱對象進行檢測，然后將檢測到的信號輸入計算機。例如，樓宇內(nèi)的照明和溫度變化情況會被相應的傳感器感知并輸入計算機，計算機立即當時樓宇內(nèi)的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設定的要求，將相應的調(diào)控指令送到照明系統(tǒng)中的調(diào)光裝置及空調(diào)系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調(diào)控的目的。2、綜合布線系統(tǒng)。要將樓宇自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等許多系統(tǒng)連接成一個整體，就需要通過一個物理實體來實現(xiàn)，這確實是智能化樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)。3、計算機信息治理技術(shù)設備。要緊是指樓宇的辦公自動化系統(tǒng)，其中包

17、括資料檔案治理、多媒體信息查詢、電視會議、財務打算、人事治理以及電子數(shù)據(jù)庫（EDI）系統(tǒng)等。4、計算機網(wǎng)絡與現(xiàn)代通訊技術(shù)設備。在智能化樓宇中，通訊自動化系統(tǒng)是一個中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括以數(shù)字式程控交換機為中心的通信系統(tǒng)，以及通過樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)來實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡、衛(wèi)星通信、閉路電視、可視電話、電視會議等系統(tǒng)的綜合，從而達到樓宇內(nèi)、市內(nèi)、國內(nèi)以及國際間的信息溝通與共享。由于通信與計算機的結(jié)合愈來愈緊密，而且傳輸?shù)拿襟w也從話音、數(shù)據(jù)進展到圖像及動畫，因此，計算機網(wǎng)絡及結(jié)構(gòu)化綜合布線的作用和優(yōu)點就更為突出。所謂計算機網(wǎng)絡，確實是指將有關(guān)計算機及其子系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)集成起來。不管是樓宇自動化系統(tǒng)，依舊辦

18、公自動化系統(tǒng)，它們差不多上由許多計算機子系統(tǒng)所組成的。一個子系統(tǒng)往往確實是一個局域網(wǎng)，要將這些局域網(wǎng)連接起來，就需要有一個高速主干網(wǎng)，能覆蓋到樓宇的各個樓層，連接各個樓層內(nèi)的局域網(wǎng)和其他聯(lián)網(wǎng)的辦公設備，還應該與外界的網(wǎng)絡實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。五、電話通信設備電話通訊設備的主體是電話交換機，電話網(wǎng)內(nèi)各電話總機及各用戶之間的各種信號的交換、接待以及電話總機向用戶提供的各種電信專門服務功能（如電話語言系統(tǒng)等），差不多上通過交換機來完成的。電話交換機已由最初的步進制交換機逐步進展為旋轉(zhuǎn)制交換機、縱橫制交換機和程控交換機。程控交換機把電話的呼叫編成計算機操作的程序，給予必需的數(shù)據(jù)，由計算機程序逐條操作，把所持續(xù)的呼

19、叫接通。由于它具有傳輸與交換速度快、正確率高、使用新業(yè)務方便等特點，因此，目前已被普遍采納。 用戶程控交換機要緊由硬件和軟件兩部分組成。 1、硬件是指計算機及機器等外圍設備，具體有： （1）公共設備交換網(wǎng)絡處理器（CPU）、收號器、音信號、電源工作電壓、-48V（DC直流）或-24V（RG鈴流）；（2）中繼/分機設備（用戶/線架設備）用戶電路、出入中繼、會議電話板、話務臺由顯示屏、撥號盤、環(huán)路鍵（又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內(nèi)線呼入鍵）、性能鍵（大部分能夠編程，特不性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線告警兩種）等組成；（3）輔助設備交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)

20、壓器、配線架、空調(diào)器、打印機、維護終端（用于對交換機進行維護操作、故障排除等日常操作）。 2、軟件是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有：執(zhí)行治理程序（操作系統(tǒng)）；呼叫處理程序；系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序；故障診斷程序；維護和運行程序。第三章 物業(yè)設備治理的意義、方式與內(nèi)容一、房屋設備治理的意義物業(yè)治理的差不多內(nèi)容包括治理和服務兩個方面。所謂治理，指的是對物的治理，也確實是要做好建筑物和設備等方面的治理、運行、維修和保養(yǎng)工作。由于現(xiàn)代建筑配套設施設備的先進性和復雜性，因此，要求對物的治理要靠專業(yè)的知識、規(guī)范的程序、嚴格的標準和高超的性能。即以一定的科學治理程序和制度，按照一定的技術(shù)治理要求，對各種物業(yè)設備的

21、日常運行和維修，進行有效的治理。假如設備不能正常運行或經(jīng)常損壞處于癱瘓狀態(tài)，房屋就不能專門好的發(fā)揮其住用功能，更談不上保值或升值。因此，房屋設置的運行和維修治理是物業(yè)治理工作的重要內(nèi)容之一。 1、房屋設備治理是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行的有力保障。 房屋設備不僅是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行所必需的物質(zhì)基礎，也是阻礙工業(yè)、商業(yè)進展和人們生活水平提高的制約因素。房屋設備的運行和維修治理的好壞與否，直接阻礙到房屋的住用水平，阻礙到人們生產(chǎn)、生活、學習的正常進行。沒有良好的設備運行和維修治理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產(chǎn)、生活、學習環(huán)境，就不能使人們安居樂業(yè)。因此，良好的房屋設備治理是人們生

22、產(chǎn)、生活、學習正常進行的有力保障。 2、房屋設備治理是延長設備使用壽命，保障設備安全運行的保證。 良好的房屋設備治理，能夠保證設備在運行中的安全和技術(shù)性能的正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命。這是因為，房屋設備會因長期使用、自然作用或使用不當?shù)染壒识l(fā)生磨損、毀壞，假如加強了設備的日常運行治理，就能夠幸免因設備使用不當引起的損壞，并保障其安全運行；加強設備的維修治理就能夠提高設備性能，排除運行故障，幸免事故發(fā)生，從而延長設備的使用壽命，提高設備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營效益和居民的生活居住水平，也為實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值打好了基礎。 3、房屋設備治理是都市文明建設和進展的需

23、要 現(xiàn)代化的都市要求房屋建筑能達到適用、經(jīng)濟、衛(wèi)生的要求，幸免環(huán)境污染，達到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設備治理，這些不同種類、不同功能的房屋設備通過科學技術(shù)進展的水平，而且標志著都市文明的程度。因此講，為了都市文明衛(wèi)生建設和進展的需要，也要搞好房屋設置治理。 4、房屋設備治理能強化物業(yè)治理企業(yè)的基礎建設由于房屋設備治理是一種開放型治理，因此，它的好與壞直接能夠顯示出物業(yè)治理的行風好壞、治理服務質(zhì)量的優(yōu)劣，以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)治理企業(yè)形象。因此，搞好房屋設備治理，能夠促使物業(yè)治理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風苗子，不斷提高治理服務質(zhì)量和技術(shù)水

24、平，從而強化物業(yè)治理企業(yè)和行業(yè)的基礎建設，促使物業(yè)治理更好地進展。二、房屋設備治理的方式 設備治理工作一般由房管單位和物業(yè)治理公司的工程部門主管，并由專人負責?；鶎又卫碛蟹稚⑿灾卫矸绞胶图械膶I(yè)化治理等各種方式。 設備治理要緊由維修治理和運行治理兩大部分組成。維修與運行既可統(tǒng)一治理，也可分不治理。設備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。維修工作的好壞，直接阻礙著設備在運行中技術(shù)性能的發(fā)揮。因此，加強對設備維修工程的治理，將是一個越來越重要的工作環(huán)節(jié)。具體的治理措施要緊有：1、建立設備治理賬冊和重要設備的技術(shù)檔案；2、建立設備卡；3、建立定期檢查、

25、維修、保養(yǎng)制度；4、建立房屋設備大、中修工程的驗收制度，積存有關(guān)技術(shù)資料； 5、建立房屋設備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度；6、建立承租戶保管房屋設備的責任制度；7、建立每年年末對房屋設備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應采取必要措施，及時加以解決。三、房屋設備治理的內(nèi)容不同的房屋設備有不同的特點，因此，房屋設備治理的內(nèi)容也各不相同。一般包括以下內(nèi)容： 1、房屋設備的基礎資料治理 房屋設備的基礎資料治理的要緊內(nèi)容是建立設備治理原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。 （1）設備原始資料檔案治理。設備在接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案要緊有：驗收文件：

26、包括驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護講明、遺留問題處理協(xié)議與會議記要等；建立設備卡片：應記錄有關(guān)設備的各項明細資料，如房屋設備類不、編號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、附屬物所在地點、建筑年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和可能使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數(shù)和日期、報廢清理情況等等。 （2）重要設備維修資料檔案治理。 報修單每次維修填寫的報修單，每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次，物業(yè)修治理部門負責保管以備存查。運行記錄值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)治理企業(yè)設備運行治理部門保管好，以備存查?？?/p>

27、評材料定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。技術(shù)革新資料設備運行的改進、設備革新、技術(shù)改進措施等資料，由設備治理部門匯總存查。 2、房屋設備的運行治理 房屋設備運行治理的要緊內(nèi)容是：建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求（標準）及文明安全運行的治理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務的制度等。其中，關(guān)于設備安全治理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓練和治理外，還要建立安全責任制和對?。ㄓ茫暨M行安全教育，向住（用）戶宣傳一些危險設備（如電梯）的安全使用知識。 3、房屋設備的維修治理房屋設備的維修治理

28、是指依照設備的性能，按照一定的科學治理程序和制度，以一定的技術(shù)治理要求，對設備進行日常養(yǎng)護和維修、更新。第四章 物業(yè)設備的使用與維修 由于物業(yè)配套設備設施類型較多，因此，物業(yè)治理公司工程部一般分設幾個班組，分不負責各項設備的運行、養(yǎng)護和維修，如強電組、弱電組、水暖組和綜合組等。強電組要緊負責發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應電器的維修保養(yǎng)；弱電組要緊負責電梯、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)的線路和相應設備的維護、修理；水暖組要緊負責供水、排水、供暖、供冷及相應設備治理的運行、維護和維修；而綜合組要緊負責泥水、水器等綜合維修工作。一、維修工程的分類 目前對房屋設備維修工程的分類尚無統(tǒng)一規(guī)定，

29、一般可分為以下幾種： 1、設備大修工程。 是指對房屋設備進行定期的包括更換要緊部件的全面檢修工程。2、設備中修工程。是指對房屋更換少量零部件、進行正常的和定期的全面檢修。3、設備更修和技術(shù)改造工程。是指設備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護費提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題嚴峻，為使其技術(shù)性能得到改善提高，降低年使用維護成本而進行的更新改造。4、設備日常零星維修保養(yǎng)工程。是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障而進行修理。二、房屋給排水系統(tǒng)的治理與維修 1、給水系統(tǒng)建筑物給水方式有多種：一般平房和多層樓房均由都市供水管網(wǎng)供水；高層建筑則需進行二次供水，因為都市管網(wǎng)的水壓

30、無法滿足高層供水需要，多采納加壓水泵和高位水箱向高層供水。 （1）治理范圍的界定物業(yè)治理公司對給水系統(tǒng)的治理范圍，各地市政部門都有規(guī)定。一般居住小區(qū)內(nèi)供水設備的治理職責如下：高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計費表為界，多層樓房以樓外自來水表井為界。界限以外（含計費水表）的供水管線及設備，有供水部門負責維護、治理，公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、低層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道室內(nèi)消防拴等，由物業(yè)治理公司負責維護、治理，并同意公安消防部門的監(jiān)督檢查。 （2）給水系統(tǒng)的治理應做到： 防止二次供水的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。對供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水箱進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水

31、安全。發(fā)生跑水、斷水故障，應及時搶修。消防水泵要定期試泵，至少每年進行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管道節(jié)門水龍帶配套完整，檢查報告應送交當?shù)叵啦块T備案。 （3）給水管道的養(yǎng)護 給水管道的檢查維修養(yǎng)護人員應十分熟悉給水系統(tǒng)，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)覺有漏水現(xiàn)象，應及時進行維修。保溫防凍工作在每年冬季來臨之前，維修人員應注意做好水表箱、閥門井、消防拴、栓井以及室內(nèi)外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。應依照當?shù)貧鉁厍闆r，分不采納不同的保溫材料，以防凍壞。對凍劣事故的處理對已發(fā)生冰凍的上水管道

32、，宜采納澆以溫水逐步升溫或保溫材料的方法，讓其自然化凍。對已凍劣的水管，可依照具體情況，采取電焊或換管的方法處理。馬鐵鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應予以更新。（4）給水管道的維修 漏水是給水管道及配件常見的要緊毛病。明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)覺滲漏部分；關(guān)于埋地管道，首先進行觀看，對地面長期潮濕、積水、和冒水的管段進行聽漏，同時參考原設計圖紙和現(xiàn)有閘門箱位，準確地確定滲漏位置，進行開挖修理。滲漏管道的維修，常有以下兩種方法：哈夫夾堵漏法 用鉛楔或木楔打入洞眼內(nèi)，然后墊以23毫米厚的橡皮布，最后用尺寸合適的哈夫夾夾固。換管法 關(guān)于銹蝕嚴峻的管段則需進行更換。地下水灌的更換有時需據(jù)短管子的一頭或兩

33、頭，在截取長度合適的新水管，用活接頭予以重新連接。 2、排水系統(tǒng) （1）治理范圍的界定室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)治理公司維護治理。道路市政排水設施治理職責如下：以3.5米路寬為界。凡道路寬在3.5米（含3.5米）以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施檢查，井蓋的維護、治理；道路寬在3.5米以下的，由物業(yè)治理公司負責維護、治理。居住小區(qū)內(nèi)各種地下時刻檢查，井蓋的維護、治理，由地下設施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負責，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可托付物業(yè)治理公司維護、治理。（2）排水系統(tǒng)的治理 定期對排水管道進行養(yǎng)護、清通。教育、約束住戶不要把雜物投入下水管道，防止堵塞。下水道堵塞應及時清通。定期檢查排水管道和節(jié)門等是否有生

34、銹和滲漏等現(xiàn)象，發(fā)覺隱患及時處理。室外排水溝去應定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。（3）室內(nèi)排水管道堵塞管道堵塞會造成流水不暢，排泄不通，嚴峻的會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。造成堵塞的緣故，多為使用不當。如有的是硬雜物進入管道，停滯在排水管中部、拐彎處、排水管末端；也有的是在施工過程中，磚塊、木塊、砂漿等進入管中。修理時，可依照具體情況推斷堵塞物的位置，在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采納人工或機械疏通；如無效時，則采納尖物等疏通，或采納“開天窗”的方法，進行大開挖，排除堵塞。（4）室外排水管道的維修管道坡度搞反形成倒返水此類故障常見于新建的房屋中，緣故大多是未按圖紙要求放坡，或溝底

35、未做墊層，加上接口封閉不嚴，管道滲漏而造成不均勻下沉，致使排水不暢，嚴峻的則會引起倒流，污水外溢。維修方法是按原設計圖紙和規(guī)范要求返工重做。管道堵塞維修時，首先應將檢查井中的沉積物用鉤勺掏清，隨后用毛竹片進行疏通，在用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷，同時放水沖淤；如還疏通不了時，則要在堵塞位置上進行破土開挖，采納局部起灌疏通、重新接管的方法進行疏通。 （5）高位水箱滲漏及浮球閥的維修（見表）高位水箱滲漏及浮球閥的維修常見毛病產(chǎn)生緣故修理方法水箱滲漏裂縫灌注環(huán)氧樹脂球閥關(guān)不住膠皮磨損換膠皮墊球閥不出水挑桿銹蝕、水眼被堵除修疏眼（6）高水位箱的清洗消毒高位水箱由于多種緣故導致異物浸入而造成水質(zhì)污染

36、，從而達不到生活用水標準，故應每年進行一次水箱清洗工作，每三年進行一次水箱消毒工作。 3、衛(wèi)生設備衛(wèi)生設備包括大便器、小便器、洗臉盆、拖布池和家具盆、淋浴器及澡盆等。下面分不介紹各種設備的常見故障、產(chǎn)生緣故及修理方法（見表）大便器高低水箱的常見故障、產(chǎn)生緣故與修理方法常見故障產(chǎn)生緣故修理方法不下水天平架挑桿鐵絲斷漂球定得過低接好調(diào)到合適的高度自 泄漂球失靈，漂桿腐蝕壞漂子門銷子折斷漂球與漂桿連接斷裂漂球被浸在水中漂桿定的過高漂子門不嚴換漂桿修配銷子更換漂球，幸免漂球與他物相碰鎖母漏水高水箱不穩(wěn)填料失敗固定高水箱更換填料哈風排水口漏墊料失敗 墊料彈性不夠更換墊料更換墊料高水箱不 穩(wěn)受外力撞擊或拉

37、繩用力大更換鋁墊或開腳螺栓，注意使用高水箱損 壞有細微裂紋嚴峻損壞有膠布、外涂環(huán)氧樹脂更換高水箱沖洗管損 壞撞擊或高水箱挪位重新配管大便器的常見故障、產(chǎn)生緣故與修理方法常見故障產(chǎn)生緣故修理方法大便器堵塞、污水不流或流的專門慢、樓板滲水存水彎有堵塞物排水管中有堵塞物用揣子揣或鉤子鉤打開掃除口疏通膠皮腕漏水，致使地面滲漏皮腕或銅絲蝕爛銅絲綁扎不良刨開地面更換刨開地面，重新綁扎大便器裂紋或破裂重物撞擊輕微裂紋嚴峻破裂用水泥砂漿糊上更換大便器瓷存水彎損壞，不下水，有滲漏堵塞時用木棍亂捅刨開地面更換存水彎坐便器搖動地面木楔腐爛固定螺釘腐爛更換新木楔更新螺釘，重新固定好小便器的常見故障、產(chǎn)生緣故與修理方法

38、常見故障產(chǎn)生緣故修理方法不下水尿堿或異物堵塞存水彎用揣子揣，如不見效可打開存水彎活接疏通沖洗底部冒水存水彎損壞修換存水彎存水彎漏承插口漏活接漏絲堵漏更換、增加填料更換墊料卸下纏麻重上或更換直角水門漏皮墊或塑料心碎壞閥體損壞，閥桿滑扣更換更換新直角水門瓷臉盆的常見故障、產(chǎn)生緣故與修理方法常見故障產(chǎn)生緣故修理方法水嘴處漏水蓋母漏，銷母漏，關(guān)不嚴相應更換填材及墊料排水栓漏水根母松，脫架不穩(wěn)擰緊根母或加墊料，穩(wěn)固脫架瓷臉盆損壞有細小裂縫使用不當，嚴峻損壞用防水膠粘劑補縫更換臉盆不下水排水栓或存水彎堵塞用橡皮泵撥或疏通存水彎與排水管接口漏水排水管道內(nèi)有異物堵塞疏通4、消防設施（1）關(guān)于室內(nèi)消防設施的維修

39、、管道及閥門的維修，與室內(nèi)供水管道部分的維修相同。室內(nèi)消防設施也是由管道、閥門等構(gòu)成，其損壞同樣是管道漏水、閥門漏水或關(guān)閉不嚴等。關(guān)于室內(nèi)外的管道，同樣應做好冬季的防凍保溫工作，以確保它們處于良好的工作狀態(tài)。（2）關(guān)于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶，應按有關(guān)規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及實驗工作，以防止老化、霉變、失效，關(guān)于檢查不合格的應及時更換。（3）關(guān)于儲水池（箱、塔），應貯存足夠的水量，并隨時補足；關(guān)于離心泵及其電機，應按有關(guān)規(guī)定，定時檢查保養(yǎng)，并應依照有關(guān)規(guī)定設置備用水泵。三、電力系統(tǒng)的治理與維護 1、供電設備的組成 用電單位的用電來源，一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電，是用戶直接從

40、高壓線路上取得電源，通過自備的降壓變壓器，將高壓轉(zhuǎn)換成低壓（380伏/220伏），再分配給各用電點；低壓供電，是指從供電局差不多轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資，也不用對其進行維護（由供電局維護）。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定，一般用電容量大于250千瓦以上的單位，必須選用高壓引進。 用戶將低壓電流通過操縱閘，依照需要將“電能”分配到各用電點，這項工作稱為配電；將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱為變電。用來裝置這些設備的場所叫配電室（站）/變壓室（站）。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具，如電梯、電燈、插座等處使

41、用。這些裝有操縱閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。用電量大的單位，為監(jiān)視供用電情況，達到安全可靠運行的目的，還必須設置一些聲、光、指示信號、操縱計量儀表、保安防護系統(tǒng)、操作操縱系統(tǒng)等輔助設施。這些部分共同組成一個完整的共用電系統(tǒng)，使電正常運行。 2、供電設備的治理與維護 （1）供電設備的治理對供電設備進行治理的目的是保證其正常運行，供電不間斷。為此，首先應了解和掌握全部設備的各種資料。應掌握的資料包括以下幾個方面： 供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用點內(nèi)容及要緊要求（如住宅和商服設施、工廠車間、辦公樓等，對用電的要求是不一樣的）；供電方式、電壓等級、用電容量、分配方案、配件方法（如高、低壓重點愛

42、護單位，單、雙路供電等）； 全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖； 施工中的各級各時期的驗收證明書、變更洽商紀錄（如絕緣遙測記錄，接地點組織的測定，單、全負荷實驗結(jié)果報告和支路的負荷電流實測記錄，電壓變化情況記錄等）；核對實際安裝的線路及設備的數(shù)量、規(guī)格、型號、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設管路的具體位置與平面圖是否一致；正式使用后，各用戶內(nèi)的要緊用電設備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負荷變動情況等。掌握資料后，即應制定治理方法。一般包括下列內(nèi)容：定期巡視維護和重點檢測。依照供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電局的“電氣設備運行治理規(guī)程”，寫出固定的巡視日期和內(nèi)容（可分為一般部位和重點部位、一般項目和重點項目等）；依照

43、設備的使用頻率和季節(jié)的不同，定出測定的項目，如雨季前要進行遙測地極的接地電阻值，夏季要進行遙測線路的絕緣電阻值，以及專門節(jié)日前的有關(guān)項目檢查等。建立各項設備檔案。所有較大的用電設備均應按臺編號，建立檔案，如鍋爐房內(nèi)的風機、水泵、廚房內(nèi)的機具。一般建立如下檔案：電氣平面圖、設備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙；用電電壓、頻率、實測電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；維修記錄、運行記錄、巡視記錄及大修后的實驗報告記錄等。積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識，掌握用電的一般知識和應遵守的用電規(guī)定。 （2）供電設備的維護與保養(yǎng)。供電設備的維護范圍，須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)分界點的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)“全國供用電規(guī)則”對維護

44、治理與產(chǎn)權(quán)分界的界定，供電局與用戶電氣設備的維護治理范圍遵照以下原則：低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物為分界點，支持物屬供電局；10千伏及以下變壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點，第一斷路器或進線套管的維護責任由雙方協(xié)商確定；35千伏及以上高壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點，第一機電桿屬供電局；采納電纜供電的，本著便于維護治理的原則，由供電局與用戶協(xié)商確定；產(chǎn)權(quán)屬于用戶的線路，以分支點或以供電局變電所外第一基電桿為分界點，第一基電桿維護治理責任由雙方協(xié)商確定。計費電度表及附屬件的購置、安裝、移動、更換、校驗、拆除、加封、啟封

45、等均由供電局負責。對供電設備的維護可分為日常巡視維護和定期檢查保養(yǎng)兩個方面。應依照供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電部門的“電氣設備運行治理規(guī)程”，定出重點檢查的項目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定差不多上系統(tǒng)正常運行的保證也是維護保養(yǎng)的標準和依據(jù)。要緊有以下內(nèi)容：觀看總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電源的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對比值班記錄檢查分析有無差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的愛護元件整定值相符合（按規(guī)定采納熱元件時，整定值為負荷電流的1-1.5倍，采納熔絲時，按負荷電流的1.25-1.5倍選用）；配電箱的固定是否牢固，箱內(nèi)期間是否完好無損，各閘具的接頭有無松動

46、，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆，熔短器有無焦痕；導線絕緣是否良好（用兆歐表搖測絕緣電阻值，低壓線路應不低于0.5兆歐），各類絕緣導線的絕緣是否老化，特不是各接頭處有無變焦、變脆，絕緣包布有無失效，接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象；沿墻及沿頂棚架設的明線是否松脫、垂落、損傷，有無其他物品觸碰到線，室外架空線的瓷瓶是否破裂，導線垂度是否過大，有風時導線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象，電桿是否歪斜，木桿根有無糟朽、缺土、下凹；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管線固定是否牢固，管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管子有無塌腰變形；各用電器具，如燈頭、開關(guān)、插座等是否牢固，燈頭吊線據(jù)地是否太

47、低，有無自行拉扯的臨時線路等；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定（防雷接地10歐姆以下，愛護接地4歐姆以下），接地導線有無傷痕和腐蝕；專門房間應有專門要求，如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應按照有關(guān)規(guī)定重點進行檢查維護。 （3）線路的常見故障及檢修線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時，首先應依照各種現(xiàn)象加以綜合分析推斷，找出故障緣故及故障所在，在按情況加以排除。斷路，分線斷路和中線斷路兩種，應換新線。短路，是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象（即電阻等于或接近于零），應環(huán)線或重新包扎。接觸不良，是指在正常使用中發(fā)覺電壓有較大的波動或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽

48、暗。應分段檢查，找出接觸不良部位重裝重接。漏電。這是因為導線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴峻的能造成人身事故，或造成不能正常用電。檢查方法時用兆歐表測量線路或設備的絕緣電阻，然后按具體情況予以修復或更換。管子配線的絕緣電阻的測量及換線。由于管子里導線在長期不通風、散熱極差的狀態(tài)下工作，導線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化，導致導線絕緣電阻下降。現(xiàn)在，必須對管內(nèi)導線進行更換。 3、電力系統(tǒng)的操作 設置操作模擬圖板的目的如下： （1）電氣設備的實際狀態(tài)專門難一目了然，有了模擬圖板，能夠明確展示供電方式和電器設備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的“合”、“斷”狀態(tài)。 （2）能夠正確部署

49、安全措施，防止錯誤操作事故，并借以指導值班人員進行倒閘操作的模擬演習。 （3）能夠進行日常培訓練習，提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。 （4）能夠加深值班人員對電力設備的接線方式、布置方位、命令代號的經(jīng)歷。 變配電所高低壓電器設備部分停電工作的制度如下： （1）變配電所高低壓電器設備部分停電工作，應執(zhí)行變電停電工作票。工作票的要緊內(nèi)容應包括：工作內(nèi)容、工作地點、停電范圍、停電時刻以及安全措施等。 （2）工作范圍應在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明，用不同顏色標明停電及帶電部分。 （3）在工作票中，應填寫清除所要拉開的隔離開關(guān)和斷路器的高度編號，并應注明裝設接地線的確實地點和應設的遮攔和

50、標示牌等。 （4）工作終結(jié)，要履行送電前的檢查以及工作負責人在工作票上簽名等手續(xù)。 工作票簽發(fā)應由電氣負責人或電氣工程師擔任，簽發(fā)工作票時應重點檢查的內(nèi)容如下： （1）工作的必要性。 （2）工作是否安全。 （3）工作票上所填安全措施是否正確。 （4）工作票所劃停電范圍是否正確，有無其它電源返回的可能。 （5）所指派的工作負責人和工作人員的技術(shù)水平是否能滿足工作需要，能否在規(guī)定的停電時刻內(nèi)完成工作任務。 （6）所預備的工具、材料以及安全用具是否齊全。 工作監(jiān)護制度是保證人身安全及操作正確的要緊措施。監(jiān)護人的職責是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護的要緊內(nèi)容如下： （1）部分停電時，監(jiān)護人應時刻注

51、意工作人員的活動范圍，使其與帶電設備保持規(guī)定的安全距離。 （2）帶電作業(yè)時，除應監(jiān)護工作人員的活動范圍外，還應注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全，以及操作方法是否正確等。 （3）監(jiān)護人發(fā)覺工作人員中有不正確的動作或違反規(guī)程的做法時，應及時提出糾正，必要時可令其停止工作，并立即向上級報告。 （4）監(jiān)護人在執(zhí)行監(jiān)護時，不應兼做其它工作。在下列情況下，監(jiān)護人可參加班組的工作： 全部停電時； 在變電所內(nèi)部分停電時，只有在安全措施可靠，工作人員集中在一個工作地點，工作人員連同監(jiān)護人不超過三人時； 所有室內(nèi)、外帶電部分，均有可靠的安全遮攔，完全能夠做到防止觸電的可能時。 凡遇到下列情況時，可不填

52、寫工作票： （1）事故緊急搶修工作。 （2）用絕緣工具做低壓測試工作，如用鉗形電流表進行的測試工作等。 （3）線路工作人員在巡視或檢查外觀時。 工作結(jié)束后送電前，進行安全檢查的內(nèi)容如下： （1）工作負責人應會同值班員對設備進行檢查，特不要核對斷路器及隔離開關(guān)的分、合位置是否符合工作票所填的實際情況，核對無誤后，雙方在工作票上簽字。 （2）拆除臨時遮攔、臨時接地線和標示牌，恢復常設遮欄、換掛標示牌等。 （3）清點現(xiàn)場工具和材料，不應有遺漏。 （4）工作負責人對工作范圍進行全面檢查，認為沒有問題后宣布工作終結(jié)，帶全體工作人員撤離工作地點之后，方可辦理送電手續(xù)。 （5）送電后，工作負責人應檢查設備情

53、況，運行正常后才可離開現(xiàn)場。 操作票是防止錯誤操作的要緊措施之一。它的要緊內(nèi)容應包括操作任務、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護人以及操作時刻等。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下： （1）當受令人得到操作命令，并復誦無誤后方可執(zhí)行。 （2）在變、配電所的架空或電纜出線上進行工作而要求停電時，值班人員必須在接到工作負責人的書面要求后，填寫操作票，方可進行操作。 （3）倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對設備較熟悉者作監(jiān)護。 （4）操作前，應依照操作票內(nèi)容和順序在模擬板上進行核對性操作。 （5）操作時，應先檢查斷路器或隔離開關(guān)的原來位、合位置，并檢查是否與工作票所填寫的一致。 （6）操作中，應認真執(zhí)

54、行監(jiān)護制、復誦制，要求每操作完一步即應由監(jiān)護人員在操作項目前劃“”。 （7）每張操作票只能填寫一項操作任務，并應由操作人填寫操作票。 （8）操作票應有編號，以操作過的操作票應注明“已執(zhí)行”，對以執(zhí)行的操作票，保存期限至少為三個月。 操作人員在執(zhí)行操作票的過程中，發(fā)覺操作票上填寫的內(nèi)容有錯誤，應拒絕執(zhí)行；同時，應立即向調(diào)度員或現(xiàn)場負責人報告，提出不能執(zhí)行的理由，并指出錯誤之處，但不可私自涂改。 現(xiàn)場負責人得到操作人所提出不能執(zhí)行的理由后，應立即與現(xiàn)場實際情況核對，并檢查證明確實有錯誤后，同意操作人重新填寫正確的操作票，才可進行操作。四、避雷設施的維護 避雷裝置的檢查包括外觀巡視檢查和測量兩個方面

55、。一般可用接地表來測量各類建筑物的防雷接地電阻是否符合要求。接地電阻的監(jiān)測每兩年進行一次。 外觀檢查的要緊內(nèi)容包括：接閃器、引下線等各部分的連接是否可靠，有沒有受機械損傷、腐蝕、銹蝕等，支撐是否牢固。對檢查出的不同問題，應采取不同的修繕方法，如加固、補強、調(diào)整、圖刷愛護漆膜、局部更換等，以經(jīng)常保持其在正常狀態(tài)下工作。對外觀檢查每年應進行一次。雷雨后應注意對防雷愛護裝置進行巡視，發(fā)覺問題，及時處理。五、制冷、供暖系統(tǒng)的治理與維修 1、制冷、供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的差不多內(nèi)容（1）熟悉空調(diào)設備的工作原理及操作方法，制定相應的操作規(guī)程，并嚴格執(zhí)行。（2）定期巡查、記錄設備運轉(zhuǎn)情況，使設備的潤滑、水

56、、制冷劑等保持在正常范圍內(nèi)。（3）機組運行時，應注意觀看儀表讀數(shù)是否處于正常范圍內(nèi)，假如不正常，應及時調(diào)整，必要時可關(guān)機，以防止事故發(fā)生。（4）定期檢查各風機、水泵的運轉(zhuǎn)情況，有無雜音、振動、滲水情況，并定時加潤滑油、定時檢修。（5）定期檢查各風機、冷卻塔皮帶的松緊情況，磨損太大時應及時更換。（6）定期巡查各管網(wǎng)有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時排除，保證水管暢通。（7）定期檢查清理過濾器中積存的塵埃和雜物，對風管中的各種風閥要定期檢查，防止卡死。（8）依照鍋爐用水量，定期清洗、保養(yǎng)鍋爐，軟化用水裝置。（9）定期清除鍋爐燃燒室及煙道的炭灰，防止積存過多。（10）每年停爐期間對鍋爐進行全面保養(yǎng)，

57、完全清除水垢及雜質(zhì)，對安全閥、轉(zhuǎn)動機械及其附屬設備進行檢修。（11）做好空調(diào)、鍋爐等設備耗電的計量、記錄及收費工作。 2、制冷機供暖系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護的差不多制度 （1）空調(diào)系統(tǒng)工作制度 空調(diào)共對當班空調(diào)系統(tǒng)運行負有全部責任。領(lǐng)辦必須組織好空調(diào)工按照巡回檢查制度，定時對外界及空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度進行監(jiān)視，依照外界天氣變化及時進行空調(diào)工作情況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范圍。 嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。 堅守工作崗位，任何時刻都不得無人值班或擅自離崗，值班時刻不做與本崗位無關(guān)的事。 負責空調(diào)設備的日常保養(yǎng)和一般故障檢修。值班人員必須掌握設備運行的技

58、術(shù)狀況，發(fā)覺問題立即報告，并及時處理，且在工作日記上做好詳細記錄。值班人員違反制度或使之造成設備損壞的，將追究其責任。 認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，做到故障推斷準確，處理迅速及時。 （2）空調(diào)冷水機組操作規(guī)定預備工作：檢查冷水機組的蒸發(fā)器進、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷水泵進出水泵是否全部開啟；檢查分水管上的閥，依照樓層的空調(diào)需要，決定是否開啟或關(guān)閉；檢查回水總管兩端的閥是否開啟；檢查系統(tǒng)里的水壓，以在規(guī)定范圍內(nèi)為準；檢查加熱器，油溫必須大于50攝氏度，并檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動油泵，運行時刻不得少于1分鐘，并緊密注意蒸發(fā)器壓力和油泵壓

59、力。 機組啟動 觀看操縱屏，屏上要顯示“機組預備啟動”； 啟動冷卻塔、冷凍水泵，并要保持進出冷凍機的冷卻水的壓差； 若沒有問題，按鍵啟動機組（注意電流變化狀態(tài)），現(xiàn)在操縱中心即置機組于運行狀態(tài)，注意顯示器上現(xiàn)實的信息，觀看機組是否有故障顯示。機組運行：機組運行時，應檢查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機組運轉(zhuǎn)電流是否正常，風頁是否打開，把風頁換到自動操縱檔；做好機組運行記錄（每小時將冷水機組狀態(tài)記錄下來）。關(guān)機程序：先停冷凍機組；在停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。 （3）鍋爐系統(tǒng)工作制度 負責鍋爐系統(tǒng)的安全運行操作及運行記錄，依照各系統(tǒng)的設計和運行要求，對有關(guān)設備進行相應的調(diào)節(jié)。

60、負責鍋爐及其所屬設備的維修保養(yǎng)和故障檢修。 嚴格執(zhí)行各種設備的安全操作規(guī)程和巡回檢查制度。 堅守工作崗位，任何時刻都不得無人值班或私自離崗，值班時刻內(nèi)不做與本崗位無關(guān)的事。每班至少沖水位計及排污一次，并認真做好水質(zhì)處理和水質(zhì)分析工作。勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐燃燒情況的穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。認真學習技術(shù)，精益求精，不斷提高運行治理水平。 （4）鍋爐操作規(guī)程。 由于鍋爐是特種高壓高溫設備，因此，操作運行人員必須有極強的工作責任心和過硬的理論知識及操作技術(shù)，否則，極易造成重大的設備損壞和人身傷亡事故。 為確保鍋爐安全運行，操作人員必須嚴格遵守下列操作規(guī)程。啟動前檢查：檢查所有的設備是否完好，如油泵、軟