?？谛阌r(shí)代廣場項(xiàng)目市場分析及推廣策略

1、PAGE 27Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.秀英時(shí)代廣場項(xiàng)目市場分析及推廣策略提案第一部分：項(xiàng)目概況秀英時(shí)代廣場位于濱海大道和海港路交匯處，四面環(huán)路，交通四通八達(dá)，北臨風(fēng)光怡人的濱海大道，西接秀英區(qū)主干道海港路，項(xiàng)目總占地43畝，總建筑面積約6.2萬平米，總體規(guī)劃服務(wù)功能包括商業(yè)臨街鋪面、商務(wù)間兩部分組成，共分兩期期建設(shè)，目前開發(fā)的為一期約2.5萬平米臨街商鋪及商務(wù)間，項(xiàng)目建成后將成為?？谖鞑康貐^(qū)的商業(yè)領(lǐng)頭羊，將大大的改善秀英地區(qū)的臟、亂、小的商業(yè)格局。第二部分：市場分析一、?？谑猩虡I(yè)地

2、產(chǎn)分析1、市場現(xiàn)狀：2003年，隨著海口、瓊山合并后“大?？凇备拍畹某霈F(xiàn)以及?？谑信f城改造力度加大，近年來一直處于暗流涌動(dòng)狀態(tài)的?？谏虡I(yè)地產(chǎn)出人意料地火爆了起來，先是歐美佳，再是嘉華（現(xiàn)在的廣百），周昌（現(xiàn)在的京茂），中誠，風(fēng)華時(shí)代，第一MALL（一期工程）與一些中小樓盤試探深淺。接著，義烏小商品批發(fā)城、新外灘復(fù)興城、京江商業(yè)廣場、家天下，宜欣商業(yè)廣場，南亞廣場、三葉數(shù)碼城等大中型、超大型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開工、開盤。一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)成了業(yè)界的投資焦點(diǎn)和市民的議論熱點(diǎn)，?？谏虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)也隨之進(jìn)入“激情燃燒”的時(shí)代。這些新規(guī)劃的商業(yè)新軍，或打?qū)I(yè)精品牌或走綜合型休閑購物路線，形成錯(cuò)位經(jīng)營、細(xì)分市場的格局

3、。與?？诂F(xiàn)有的所謂“新三家一百、明珠、樂普生”形成特色差異。據(jù)統(tǒng)計(jì)，?？谶@兩年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量約達(dá)70多萬平方，以目前?？谌丝诳倲?shù)123萬人計(jì)算，人均占有商業(yè)面積達(dá)1平方。?？谀壳吧虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)4萬個(gè)，各種連鎖店、專賣店、超級市場、量販店、倉儲商場、主題商場、電子商務(wù)等仍在增多。但由于功能有限，業(yè)態(tài)單一，“同質(zhì)化”現(xiàn)象突出，形不成“一站式”消費(fèi)，各店鋪之間只能靠打價(jià)格戰(zhàn)來吸引顧客，慘烈的競爭難免發(fā)生。開發(fā)量大，總體消費(fèi)水平低，經(jīng)營管理落后，這三點(diǎn)是目前?？谏虡I(yè)地產(chǎn)實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)狀，銷售壓力巨大，招商工作難于進(jìn)行，這是拋給房產(chǎn)銷售者的難題。2、商圈飽和度?？诘纳唐肥袌鼋?jīng)過多年的發(fā)展，逐漸形成了以“一百、

4、樂普生、明珠”為代表的海秀路商圈；以“解放路、博愛路、大同路”為中心的傳統(tǒng)商圈；以“風(fēng)華時(shí)代、嘉華、京貿(mào)百貨”為代表的國貿(mào)商圈；以“忠介路、文莊路、中山路”中心的府城老城區(qū)商圈；以第一摩爾為代表的西部商圈尚未形成。這幾大商圈商業(yè)客流量，占到了全市商業(yè)流量的70%以上?，F(xiàn)比較如下：商圈經(jīng)營模式產(chǎn)品定位客戶群體飽和度海秀路商圈零售為主中高檔商品城區(qū)居民、外地游客接近飽和解放路商圈批零兼營中低檔商品城區(qū)居民、外地游客未飽和國貿(mào)商圈零售為主中高檔商品國貿(mào)區(qū)域人口為主接近飽和府城商圈批零兼營中低檔商品本地居民未飽和第一摩爾零售為主中高檔商品周邊居民、港口旅客及火車站旅客未飽和3、租金水平?？谑袔讉€(gè)中心商

5、圈商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在20450/平米月（商圈中心區(qū)域），平均租金價(jià)格在25250元/平米月之間。整體出租的大型商業(yè)物業(yè)租金水平在1550元/平米月（建筑面積），不同業(yè)態(tài)由于營業(yè)額和利潤水平不同，對租金的承受能力也有明顯的差別。綜合近幾年的發(fā)展趨勢，無論是大型商業(yè)物業(yè)或是獨(dú)立商鋪，租金水平都呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢。4、銷售價(jià)格各大商圈的一層商鋪售價(jià)在0.8萬5萬/平米（建筑面積）之間，中心區(qū)域（如國貿(mào)、海秀路、大同路）旺鋪售價(jià)集中在23.5萬之間。5、市場分析總結(jié)：商業(yè)中心的群集效應(yīng)逐漸呈現(xiàn)。圍繞?？趲状笊倘?，依靠解放路、海秀路等商業(yè)中心的輻射作用，現(xiàn)代的商業(yè)交流越來越依賴商業(yè)中心的群集效應(yīng)?？梢哉f，逐鹿

6、?？谑袌龅南葲Q條件就是更好更有效的融入商圈。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理極待完善。真正意義上的商業(yè)運(yùn)營管理，對于?？谑械纳虡I(yè)地產(chǎn)來說，基本還處于初步階段。很多商城還是開發(fā)商自己在經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)日后能否有效的吸引商家運(yùn)營，從很大程度上說，還依賴以現(xiàn)代的商業(yè)運(yùn)營方式。價(jià)格因素讓位于品牌。隨著地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量越來越多，購房者也見得識廣，購買動(dòng)機(jī)偏向理性化，開始注重品牌和產(chǎn)品的外包裝，廣告宣傳在市場營銷中的作用越來越凸顯。二、競爭對手的比較分析1、競爭對手可分為：宏觀競爭對手：為?？诜秶鷥?nèi)，產(chǎn)品綜合條件、價(jià)格、主要賣點(diǎn)相近的項(xiàng)目。主要競爭對手：為秀英區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目綜合條件，價(jià)格相近項(xiàng)目。直接競爭對手：為項(xiàng)目周邊

7、區(qū)位、價(jià)格、業(yè)界分布、綜合賣點(diǎn)直接沖突的項(xiàng)目。2、競爭項(xiàng)目分布表：宏觀競爭對手主要競爭對手直接競爭對手南亞廣場環(huán)宇商城第一摩爾上邦商業(yè)廣場宜欣商業(yè)廣場福隆廣場金地商業(yè)大街溫州大廈3、競爭性項(xiàng)目對照表名稱戶型價(jià)格銷售走勢操作模式經(jīng)營情況南亞廣場8-1500m2副一樓均價(jià)1.2萬、一樓均價(jià)2.6萬順暢引進(jìn)國際大賣場家樂福，帶動(dòng)其他物業(yè)的銷售，商鋪十年返租8%未開業(yè)上邦商業(yè)廣場未確定未定未上市統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理注重前期的品牌推廣宜欣商業(yè)廣場20-50m2起價(jià)25000元/m2最高36800元/m2一般十年返租銷售未開業(yè)福隆廣場未分割未定未上市未定未動(dòng)工環(huán)宇商城8-3000m21.68萬元/m2一般可

8、返租，可自主經(jīng)營不理想第一摩爾10-500m2一樓均價(jià)14000元/m2二樓均價(jià)9000元/m2一般十年返租，前三年8%一次性在總房款里扣除不理想溫州大廈40-120m2均價(jià)11000元/m2一般自主經(jīng)營未建好三、秀英時(shí)代廣場的SWOT分析1、S優(yōu)勢位于?？谑袨I海大道與海港路交匯處，兩條城市主干道在此匯聚成黃金交匯點(diǎn)，10多余公里線路均途經(jīng)此地，商業(yè)經(jīng)營的“路通、人通、財(cái)通”等必備條件均在此寶地聚集。商業(yè)氣氛濃厚：目前現(xiàn)場是具有幾十年歷史的老商業(yè)地段，有100多戶商販在做生意，對面?？诟圩錾獾呐l(fā)商近200家，項(xiàng)目南側(cè)緊靠秀英第二大菜市場，項(xiàng)目1000米范圍內(nèi)分布著：第一摩爾、建材城、愛華汽

9、車銷售廣場、汽車西站、物流中心等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；?？诟奂瘓F(tuán)、外運(yùn)公司、海事局、海洋預(yù)報(bào)臺、可口可樂公司等大中型企事業(yè)單位；銀行、餐飲、電信、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套，區(qū)域內(nèi)24小時(shí)車水馬龍、人流不息。商鋪面積分隔靈活，門面大、進(jìn)深短，商鋪的利用率高，一層層高達(dá)6.6米，買一層送一層，雙倍層高，雙倍商業(yè)價(jià)值。6000多平米的廣場，容易吸引人流匯集；商鋪多，多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存，配套設(shè)施和服務(wù)功能齊全。秀英常住人口15萬左右，港口每天客流量5000人/次，火車站的全面開通都會為廣場帶來沸騰的人潮，為經(jīng)營者帶來滾滾財(cái)源。項(xiàng)目規(guī)劃四面環(huán)路，全部臨街旺鋪，不留有任何商業(yè)死角。與第一摩爾一路之隔，其商場經(jīng)營成功后也會為

10、廣場帶來巨大的人流。項(xiàng)目一樓小面積（28680m2）獨(dú)體商鋪組成，首付低，回報(bào)率高，投資者也可根據(jù)需要購置一樓多個(gè)小型商鋪組成大型商鋪，進(jìn)行全新布局。600多個(gè)轎車生態(tài)停車位，全面滿足商業(yè)運(yùn)營的需求，具有超前設(shè)計(jì)意識。廣場的“騎樓”建筑風(fēng)格，所有臨街建筑都在門前設(shè)計(jì)有臨空走廊，漫步其間可悠閑購物，不必?fù)?dān)心日曬雨淋之苦。2、W劣勢本地居民總體消費(fèi)能力低，秀英區(qū)是?？诮?jīng)濟(jì)較為滯后的城鄉(xiāng)交接地。對策：銷售過程中提出西部商圈的概念，擴(kuò)大影響力。消費(fèi)的客戶群體單一，不能吸引高層次的消費(fèi)群到此消費(fèi)。對策：走中端消費(fèi)路線。開發(fā)商沒有開發(fā)，管理商業(yè)廣場經(jīng)驗(yàn)。對策：建議在銷售前期聘請專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司當(dāng)顧問，自

11、己成立物業(yè)公司進(jìn)行管理，提升項(xiàng)目的總體形象和投資者的信任度。3、O機(jī)會?？谑姓畬π阌^(qū)的整改和治理，有利于提升項(xiàng)目形象。秀英區(qū)目前沒有上檔次，上規(guī)模的中西餐飲酒家、茶藝、美容美發(fā)、娛樂場所等休閑場所，本項(xiàng)目的建成將彌補(bǔ)這一空缺?；疖囌就ㄍ珖肪€不斷增多，項(xiàng)目所在地將成為外地旅客進(jìn)入市區(qū)的第一站商業(yè)地段，此舉可以提高本項(xiàng)目的知名度和商業(yè)價(jià)值。周邊一些中小型物流公司、貨運(yùn)公司辦公條件相當(dāng)簡陋，隨著政府拆遷力度的進(jìn)一步增大，上述公司急需要中小型的辦公場所，項(xiàng)目三、四層商務(wù)間將彌補(bǔ)這一空白。4、T威脅本案最大的威脅來自第一摩爾，該商城規(guī)模大，功能齊全，管理統(tǒng)一及業(yè)態(tài)齊全。市場上其它區(qū)域的同類產(chǎn)品的

12、競爭也十分激烈，會分流部分投資客。銀行按揭壓力：產(chǎn)權(quán)或商鋪地產(chǎn)形態(tài)只能做到5成10年的按揭，投資客還款壓力較大。事實(shí)上，投資型項(xiàng)目最吸引人的地方就是“現(xiàn)金回報(bào)”，還款壓力太大會直接導(dǎo)致客戶的投資心理的變化，解決的方法就只有資金注入和自行解套兩種方式，資金注入就發(fā)展商適時(shí)墊付一到兩成的付款為客戶減低還貨壓力，自行解套就是采取提前返回收益的方式，讓客戶自行提高付款額度，同時(shí)減輕發(fā)展商的壓力。小結(jié)：綜上所述，項(xiàng)目地段位置交通便利，基本生活配套齊全，人流量大，擁有消費(fèi)潛力和消費(fèi)需求，具備開發(fā)潛力；項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，機(jī)會點(diǎn)多；劣勢清晰，對策有力，威脅點(diǎn)可以靈活處理。四、產(chǎn)品策略1、戶型策略：為了降低總價(jià)，建

13、議一層商鋪全部隔成28680m2不等的戶型出售，二、三、四層自由分隔出售，一層分隔成小戶型后，通風(fēng)情況不理想，建議在施工過程中統(tǒng)一留抽風(fēng)管道，同時(shí)考慮預(yù)留出廚房、衛(wèi)生間通水管道，方便以后投資者經(jīng)營，因一層全部分隔成小戶型，在排水管道方面施工時(shí)也要考慮通暢問題，以免以后在使用過程中發(fā)生堵塞。2、配套策略：為了提高產(chǎn)品的檔次，同時(shí)為聚集人氣，建議在項(xiàng)目中設(shè)置以下配套內(nèi)容，措施為：在海港路和濱海大道轉(zhuǎn)彎口處設(shè)置大型音樂噴泉水池，兒童樂園及在綠化帶中設(shè)置景觀小品。吸引市民前來游玩、休閑，從而大大的提升了人氣；其次可以提升樓盤本身的品質(zhì)形象。在臨濱海大道的廣場應(yīng)留出一塊相應(yīng)的場地，方便廣場文化活動(dòng)、商家

14、促銷活動(dòng)的舉行。在項(xiàng)目廣場周圍及內(nèi)側(cè)道路應(yīng)設(shè)置休閑椅，方便消費(fèi)者休息，同時(shí)可增加人氣，并在綠化帶中多種植熱帶植物，如椰子樹、大王棕，用火山巖石建花池等等，與濱海大道和西海岸的熱帶風(fēng)情溶為一體，吸引消費(fèi)者的目光。在項(xiàng)目四層的屋面上精心設(shè)計(jì)具有熱帶風(fēng)情的空中休閑花園，一方面可為項(xiàng)目增加綠化率，突出生態(tài)型商業(yè)地產(chǎn)的賣點(diǎn)，也可為商務(wù)辦公間人員提供一個(gè)休閑放松的地方，以后也可出租給商家經(jīng)營，豐富項(xiàng)目的業(yè)態(tài)。第三部分：項(xiàng)目定位一、總體主題定位1、核心主題形象定位：熱帶海港風(fēng)情商業(yè)街區(qū)定位說明：與?？诘臑I海城市形象一致。說明地理位置的優(yōu)越感，港口是人流、物流、資金流匯集地。有觀光價(jià)值，具有椰風(fēng)海韻地域性特色

15、。與項(xiàng)目的南洋建筑風(fēng)格相符。2、總體口號定位港口上的街鋪含義分解：港口經(jīng)濟(jì)規(guī)劃前景的優(yōu)勢地段的無可復(fù)制性，投資回報(bào)率高體現(xiàn)出了項(xiàng)目最大賣點(diǎn)街鋪，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，獨(dú)立空間，獨(dú)立收銀所有廣告，無論是平面的，文字的，或其它形式的，均應(yīng)結(jié)合上述二層內(nèi)在概念進(jìn)行表現(xiàn)。3、經(jīng)營主題定位目前，?？谑猩虡I(yè)中心區(qū)競爭日趨激烈，?？谑姓畽C(jī)構(gòu)致力于改變?？谏虡I(yè)分布不平衡的格局，但經(jīng)基本市調(diào)發(fā)現(xiàn)：在秀英區(qū)及港口周邊還沒有一個(gè)上規(guī)模的一站式中檔商業(yè)中心，商業(yè)布局基本成散亂狀態(tài)，不上檔次。為此，建議本商業(yè)項(xiàng)目定位為服務(wù)于秀英區(qū)15萬人口、火車站、港口、同時(shí)適合于外地游客消費(fèi)的?？谖鞑恳涣鞯闹袡n商業(yè)中心。本項(xiàng)目落成后，將成為秀

16、英地區(qū)的人流聚散中心，也將成為?？谑芯哂写硇缘纳虅?wù)、旅游、娛樂、休閑、購物區(qū)域。消費(fèi)層次主要集中在中高檔次，以中檔次為主，高檔次為輔。4、基本業(yè)態(tài)分布定位一層經(jīng)營：特色餐飲、音像店、連鎖藥店、連鎖百貨批發(fā)商場、移動(dòng)、聯(lián)通、電信營業(yè)廳、銀行、郵政、五金店、連鎖眼鏡店、連鎖蛋糕店、品牌服裝專賣店、家居裝飾、時(shí)尚飾品、美容美發(fā)、文化用品等。二、三、四層經(jīng)營：健身中心、茶藝館、咖啡廳、書店、大中型知名餐飲店、連鎖網(wǎng)吧、中高檔保健休閑中心、藝術(shù)培訓(xùn)中心、酒吧、大中型KTV、電腦培訓(xùn)中心等。5、項(xiàng)目經(jīng)營理念定位對目標(biāo)商戶我們不僅售商鋪，而且為商家創(chuàng)造財(cái)富并提供全程指導(dǎo)服務(wù)。（提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)）;對

17、購物消費(fèi)群體豐富的業(yè)態(tài)布局，感受現(xiàn)代新生活的便利，將我們“不僅租售商鋪，而且為商家創(chuàng)造財(cái)富”做為對目標(biāo)商戶的經(jīng)營理念，讓商家相信本項(xiàng)目具有強(qiáng)大的經(jīng)營回報(bào)和升值潛力，增加投資者的置業(yè)信心。將“豐富的業(yè)態(tài)布局，感受現(xiàn)代新生活便利”做為對消費(fèi)群的經(jīng)營理念，展示出本項(xiàng)目滿足各種中檔消費(fèi)需求同時(shí)，為消費(fèi)者增添享受高品質(zhì)生活的情趣。6、目標(biāo)市場定位（1）核心商圈：秀英區(qū)15萬常住人口，港口年約70萬旅客，以及火車站的旅客，貨運(yùn)的來住客商。（2）次級商圈：國貿(mào)北區(qū)及西海岸居住人口，約4萬人口。（3）邊緣商圈：?？谄渌鼌^(qū)域，約55萬人口。7、目標(biāo)客戶定位主要以投資客戶為主，以經(jīng)營戶為補(bǔ)充。而投資客戶的分布具有

18、分散性，即分布在全市其它區(qū)域，也有較大一部分來自外地。故本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體除抓住目前原拆遷的經(jīng)營戶和本區(qū)的投資者外，還應(yīng)重點(diǎn)向其它區(qū)域擴(kuò)散。區(qū)域分布（1）秀英區(qū)、?？谄渌鼌^(qū)域（2）內(nèi)地客戶層面劃分主力客戶：專業(yè)房地產(chǎn)投資者秀英區(qū)拆遷經(jīng)營戶其他區(qū)域看好該區(qū)域商業(yè)發(fā)展前景的客戶次要客戶：有一定積蓄，希望通過投資物業(yè)獲取穩(wěn)定收入的居民8、目標(biāo)消費(fèi)群定位（1）周邊常住人口（2）港口、火車站旅客及辦公人員（3）到西海岸游客(4) ?？谄渌胤降南M(fèi)人群第四部分：招商策略一、強(qiáng)化項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)發(fā)展和投資前景，增強(qiáng)投資者的信心；二、強(qiáng)化項(xiàng)目的升值空間，并與其它商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢；三

19、、吸納知名品牌單位進(jìn)駐，如餐飲、銀行、專賣店等等，增加品牌效應(yīng)，適應(yīng)炒作，從而帶動(dòng)商鋪的銷售進(jìn)程；四、強(qiáng)化知名品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流經(jīng)營回報(bào)；五、品牌效應(yīng)，市場收益等方面的優(yōu)勢及特性；六、投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性；采取返租回報(bào)，先租后售，或免管理費(fèi)等一系列促銷策略，以靈活多樣的付款方式，充分挖掘中小型投資者來投資；七、以區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位和姿態(tài)，站在競爭市場的至高點(diǎn)上，增強(qiáng)項(xiàng)目在市場的凝聚力和競爭力；第五部分物業(yè)管理方案一物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對物業(yè)設(shè)計(jì)、管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中去，這樣可以彌補(bǔ)物業(yè)開發(fā)中的種缺陷，進(jìn)一步滿足業(yè)主的需求

20、，使難點(diǎn)提前得到妥善解決。還可以全面了解物業(yè)，并為以后管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)就是為住戶提供服務(wù)，然而服務(wù)的好與差，是否令業(yè)主滿意，那就看物業(yè)管理公司的管理水平和質(zhì)量有多高，而物業(yè)管理的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司的管理水平和質(zhì)量有多高，而物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量是否高，關(guān)鍵是物業(yè)管理公司對各項(xiàng)內(nèi)容非常熟悉，諸如土建結(jié)構(gòu)，管線走向，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝等物業(yè)情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的前期工作階段就介入管理，這樣才能對今后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)有所了解，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。為了提高我們樓盤的質(zhì)量，打造我們良好的樓盤品牌，我們建議物業(yè)管理工作在項(xiàng)目開發(fā)前期就介入，讓消費(fèi)者真切

21、感受到作為開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。特別是如果能夠讓優(yōu)秀的物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問，那將會極大地促進(jìn)我們的物業(yè)的銷售。二管理費(fèi)的確定秀英時(shí)代廣場的物業(yè)管理，不能按照現(xiàn)在市場上流行的模式進(jìn)行，應(yīng)有自己的特色，現(xiàn)在許多開發(fā)商為了促銷自己的樓盤，承諾小區(qū)的物業(yè)管理工作費(fèi)是怎么的便宜，一些住戶也不過了眼前的利益，購買了樓房，幾年過后，發(fā)覺小區(qū)的物業(yè)管理工作服務(wù)質(zhì)量太差，這時(shí)想后悔也來不及了，最后還導(dǎo)致許多工作的關(guān)于項(xiàng)目的糾紛發(fā)生，根據(jù)?？谑心壳暗纳虡I(yè)地產(chǎn)物業(yè)費(fèi)收取情況，建議本項(xiàng)目的物業(yè)綜合管理費(fèi)按基本費(fèi).元平方，日常維護(hù)費(fèi).元平方收取并提供以下服務(wù)：1、本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司要為住戶提供周到的服務(wù)。首先應(yīng)

22、該提供清潔、保安、小區(qū)綠化維護(hù)、廣場內(nèi)的房屋維護(hù)等這些基本的服務(wù)，在此基礎(chǔ)上，還要開展一些特色服務(wù)，如代送物品，代繳各項(xiàng)費(fèi)用、提供代租，招商服務(wù)等。2、本項(xiàng)目為商業(yè)項(xiàng)目，只能實(shí)施開放式的物業(yè)管理模式，因?yàn)楸卷?xiàng)目所處地段的治安環(huán)境不太好，而本項(xiàng)目的為商業(yè)中心，人流較多，財(cái)產(chǎn)較為集中，所以，為更好的保護(hù)廣場業(yè)主的利益，本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)保安隊(duì)伍的管理，小時(shí)盡心盡責(zé)為業(yè)主巡邏，保證廣場的安全。3、本項(xiàng)目的物業(yè)管理，應(yīng)引入先進(jìn)的智能化設(shè)施，以利于更有效地進(jìn)行管理，秀英時(shí)代廣場是屬于一個(gè)中檔商業(yè)中心，所以本項(xiàng)目的設(shè)施也應(yīng)具有一定的領(lǐng)先性，以迎合時(shí)代的潮流，因此，秀英時(shí)代廣場的智能化小平要求具有領(lǐng)先型。4、本項(xiàng)

23、目的物業(yè)管理工作，應(yīng)由物業(yè)管理公司開展24小時(shí)熱線服務(wù)，由專門的人員負(fù)責(zé)，每個(gè)管理處設(shè)熱線尋呼，與值班電話連通，以保證上不漏掉任何一個(gè)投訴電話，并且對相關(guān)人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，要求對住戶水電方面的投訴兩個(gè)小時(shí)內(nèi)予以解決。制定從接聽電話到信息反饋，處理結(jié)果的程序化、標(biāo)準(zhǔn)全要求，從而規(guī)范了售后維修服務(wù)的工作程序及制度。5、本項(xiàng)目的物業(yè)管理，將更廣泛地接受住戶的監(jiān)管。物業(yè)管理公司和住戶雙方簽訂協(xié)議，承諾各自的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)規(guī)定全體業(yè)主可以親自向物業(yè)管理公司提出各種意見或通過業(yè)主委員會，對不合格的物業(yè)管理公司提出撤換的要求。秀英時(shí)代廣場的物業(yè)管理，將更注重文化的融合。管理工作公司應(yīng)經(jīng)常的組織廣場的活動(dòng)

24、，在豐富經(jīng)營戶的業(yè)余生活的同時(shí)，又加強(qiáng)經(jīng)營戶之間的交流，做到大家和睦的相處。另一方面，本項(xiàng)目物業(yè)管理公司經(jīng)常性地開展廣場活動(dòng)，做旺廣場的人氣。第六部分：營銷推廣策略一、商業(yè)地產(chǎn)銷售方式分析目前商業(yè)地產(chǎn)較為普遍的銷售方法以虛擬銷位產(chǎn)權(quán)銷售方法為主，它的運(yùn)作流程如下：1、讓一個(gè)大商家進(jìn)駐解決招商問題；2、將商場切成5m215m2的小型鋪位；3、以長期返租，高額的回報(bào)來吸引投資者以完成產(chǎn)權(quán)銷售；代表項(xiàng)目：“第一摩爾”、“金友誼商場”、“南亞廣場”、“三葉數(shù)碼城”、“宜欣商業(yè)廣場”。二、客戶特征分析：1、看好該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景2、看好本項(xiàng)目較高的投資回報(bào)3、對項(xiàng)目的經(jīng)營及管理比較關(guān)心4、經(jīng)營戶有豐富

25、經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)5、專業(yè)投資者具有豐富的專業(yè)知識，頭腦比較冷靜綜上分析：本項(xiàng)目雖然是秀英區(qū)第一個(gè)綜合性商業(yè)中心，但目標(biāo)客戶群與第一摩爾、南亞廣場、金地商業(yè)大街、環(huán)宇商城、富隆廣場等商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶有部分的重疊，競爭比較激烈。投資者和經(jīng)營戶的選擇面比較廣，要有效抓住目標(biāo)客戶，除做出產(chǎn)品自身的個(gè)性特色及提高產(chǎn)品的檔次外，有效的推廣和手段，是項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵所在。三、銷售整體思路1、在投資者極為理性的今天，必須采取先招商后銷售的基本策略，先招商，引進(jìn)各類商家意向進(jìn)駐，后行銷售，得到商家的認(rèn)可，就是得到市場的認(rèn)可，就是讓投資者看到了實(shí)實(shí)在在的收益，銷售就功到自然成。2、各類商家進(jìn)駐后，再進(jìn)行銷售，采用“先

26、租后售”、“帶租約出售”的概念吸引投資者。3、利用返租（風(fēng)險(xiǎn)底、回報(bào)高）來吸引投資者。4、用商街良好預(yù)期吸引有實(shí)力的投資者，不搞“全民置業(yè)”的概念。5、銷售時(shí)機(jī)：銷售時(shí)機(jī)應(yīng)選擇在30%以上招商任務(wù)完成后馬上開始，因?yàn)榇穗A段對于投資來說最具想象空間。但因存在商家開業(yè)后經(jīng)營是否穩(wěn)定的不確定性，最好在總體開業(yè)前完成銷售任務(wù)。6、因本項(xiàng)目的特殊規(guī)劃定位，建議A棟2、3、4層實(shí)行三年8% 返租計(jì)劃（理由：總價(jià)高、投資客戶有限、經(jīng)營類別單一）；三年過后，由管理公司協(xié)助商戶與投資者進(jìn)行續(xù)約，三年返租款共計(jì)24%直接在首付款里一次性扣除。模式訴求：采取該營銷模式，在項(xiàng)目開始運(yùn)作的前三年，可以由發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)

27、營管理，幫投資者作旺該網(wǎng)點(diǎn)，大大減少其投資的風(fēng)險(xiǎn)，減少其投資的顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售。另外開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)可以快速回籠部分資金，減少自身投資的壓力，通過返租又可以從投資者手中獲得經(jīng)營權(quán)，以方便該項(xiàng)目統(tǒng)一運(yùn)作。7、其它銷售方式：建議商鋪與商務(wù)間捆綁銷售式，買一房優(yōu)惠一房，消化商務(wù)間，增加賣點(diǎn)。8、一般在項(xiàng)目推廣的不同階段，售價(jià)值會有所變化，建議采用漸進(jìn)階梯式，漸進(jìn)階梯式銷售策略的最主要優(yōu)點(diǎn)是可以形成房地產(chǎn)市場上的斷火紅的氣勢，越早決定買鋪，售價(jià)越便宜，符合市場上時(shí)間便是金錢的哲理，令買家有信心保障，也能激發(fā)后來者，觀望及猶疑類型的買家盡快下抉擇。注：由于市場上在不斷地變化，所以在

28、往后的實(shí)際操作將會隨時(shí)因市場作出相應(yīng)的調(diào)整。四、價(jià)格策略1、本項(xiàng)目的價(jià)格策略考慮如下幾點(diǎn)：競爭的優(yōu)勢起碼的利潤空間有結(jié)合宏觀大勢，項(xiàng)目建筑進(jìn)度適度上升的空間2、經(jīng)結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢和競爭樓盤的定價(jià)策略，現(xiàn)將本項(xiàng)目的價(jià)格體系如下：內(nèi)部認(rèn)購均價(jià)：一層：11800元/m2，9.5折，實(shí)際控制價(jià)為11292元/m2二層：4080元/m2，9.5折，實(shí)際控制價(jià)為3876元/m2三層：3780元/m2，9.5折，實(shí)際控制價(jià)為3591元/m2四層：3580元/m2，9.5折，實(shí)際控制價(jià)為3401元/m2商務(wù)間：1880元/m2，9.5折，實(shí)際控制價(jià)為1786元/m2商鋪內(nèi)部認(rèn)購總體均價(jià)4800元/m2，商務(wù)

29、間總體均價(jià)1786元/m2注：內(nèi)部認(rèn)購階段放量20%左右公開開盤均價(jià)：一層：12200元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為11712元/m2二層：4180元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為4012.80元/m2三層：3880元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為3724.80元/m2四層：3680元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為3532.80元/m2商務(wù)間均價(jià)：1938元/m2，9.6折，實(shí)際控制均價(jià)：1860.48元/m2公開開盤總體均價(jià)5200元/m2商務(wù)間開盤總體均價(jià)1860.48元/m2注：開盤放量30%左右旺銷均價(jià)：一層：12400元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為11904元/m2二層：4280

30、元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為4108.8元/m2三層：3980元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為3820.8元/m2四層：3780元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為3628.8元/m2商務(wù)間均價(jià)：1968元/m2，9.6折，實(shí)際控制價(jià)為1889.28元/m2旺銷總價(jià)均價(jià)5300元/m2商務(wù)間均價(jià)1889.28元/m2注：旺銷期項(xiàng)目放量40%左右尾盤期均價(jià)：一層：12400元/m2，9.3折，實(shí)際控制價(jià)為11539元/m2二層：4280元/m2，9.3折，實(shí)際控制價(jià)為3980.40元/m2三層：3980元/m2，9.3折，實(shí)際控制價(jià)為3701.40元/m2四層：3880元/m2，9.3折，實(shí)際控

31、制價(jià)為3608.40元/m2商務(wù)間：1968元/m2，9.3折，實(shí)際控制價(jià)為1830.12元/m尾盤期商鋪總體均價(jià)：5100元/ m2尾盤期商務(wù)間總體均價(jià)：1830.12元/m2注：尾盤期放量約10%左右項(xiàng)目整體均價(jià)控制為：商鋪5300元/m2商務(wù)間：1850元/m23、項(xiàng)目的租金收益估計(jì)一層：60120元/m2二層：3525元/m2三層：3025元/m2四層：2520元/m2商務(wù)間：11001300元/月以上租金收益根據(jù)兩方面確定：根據(jù)項(xiàng)目的地理位置和方位不同；綜合考慮?？诳傮w租金收益及區(qū)域內(nèi)周邊商鋪的收益情況（附區(qū)域內(nèi)租金對比表）：服裝加工20m2400元/月（套）公用電話8 m2300元

32、/月（套）家電維修15 m2400元/月（套）音像店15 m2400元/月（套）五金店20 m2500元/月（套）逸海樓一、二層約2500 m2一層：100元/ m2二層：20元/ m2洋昌大廈一層500 m2100元/ m2凱威大酒店100120 元/m2港務(wù)區(qū)宿舍樓70100 元/m2菜市場二層14元/m2五、推廣策略1、借力打力，借勢推廣借助公示的秀英區(qū)改造方案宣傳項(xiàng)目升值潛力借助第一摩爾，福隆廣場推廣之勢借助三港合一、市政府西遷、火車站開通投資方案宣傳項(xiàng)目升值潛力2、“造勢”為能夠使項(xiàng)目更加廣泛的打開市場知名度，加速總體資金回收速度。建議在內(nèi)部認(rèn)購期采取“造勢（市）”策略。通過推出一批

33、特價(jià)單元，造成買家的搶購潮，從而成功帶動(dòng)整體項(xiàng)目的推售。為更好的制造銷售的轟動(dòng)效應(yīng)，整體帶動(dòng)項(xiàng)目的后繼銷售，建議將部分位置較差，價(jià)值偏低，以一口價(jià)作主推，既可出貨亦可造成市場轟動(dòng)。同時(shí)，將通過對價(jià)目表進(jìn)行調(diào)整。為更好借助以上優(yōu)勢推廣，建議項(xiàng)目進(jìn)行精心包裝，突出自身特色，挖掘賣點(diǎn)，有效吸引客戶促成成交。六、項(xiàng)目包裝方案1、項(xiàng)目LOGO及V1系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目LOGO及V1的具體設(shè)計(jì)由廣告公司負(fù)責(zé)完成。2、售樓部包裝方案售樓部作為樓盤的直接面對客戶的窗口，是樓盤的一個(gè)重要展示空間。設(shè)計(jì)風(fēng)格：時(shí)尚、大氣、簡潔、明快立面及色彩必須做到亮麗、搶眼。3、工地包裝方案工地現(xiàn)場是項(xiàng)目形象的一個(gè)重要展示場所，也是一個(gè)

34、重要的廣告媒體。方案1：制作圍墻噴繪推廣工地形象。方案2：工地附近制作一定數(shù)量的引導(dǎo)旗表示項(xiàng)目地企業(yè)與項(xiàng)目品牌。具體內(nèi)容：需廣告公司協(xié)助提供第七部分：階段性營銷推廣方案一、分期工作計(jì)劃1、準(zhǔn)備期（約2個(gè)月）制定包裝推廣計(jì)劃，開始實(shí)施銷售前的準(zhǔn)備工作，如售樓部裝修，宣傳及銷售資料的準(zhǔn)備等，發(fā)布項(xiàng)目信息，推出開盤前購房優(yōu)惠，展開直銷，積累目標(biāo)客戶，同時(shí)進(jìn)行人員組訓(xùn)，把項(xiàng)目的形象定位、核心理念，賣點(diǎn)及本項(xiàng)目基本情況，數(shù)據(jù)向銷售人員做深入溝通，并現(xiàn)場模擬，以便向目標(biāo)客戶群體作出正確轉(zhuǎn)達(dá)。2、強(qiáng)銷期（約2個(gè)月）引爆銷售熱潮，以開盤活動(dòng)及強(qiáng)勢廣告烘托樓盤閃亮面市，以開盤期間看房有禮及購房優(yōu)惠吸引客戶入市策

35、略。注重樓盤形象的整體推出售樓部、戶外展示全面到位圍墻及人行道處理完畢銷售策略：強(qiáng)勢賣點(diǎn)SP活動(dòng)展開意向性跟蹤PS電開作業(yè)工程進(jìn)度配合3、持續(xù)期（約2個(gè)月）此期間以媒體和特色活動(dòng)促銷為主，如利用節(jié)日，房展會等時(shí)機(jī)推出購房套餐，為后期蓄勢，經(jīng)過4個(gè)多月的準(zhǔn)備，開盤期之后，已有一定銷售量、應(yīng)開始充分利用業(yè)主資源，推出“老業(yè)主帶新業(yè)主”活動(dòng)。銷售策略：客戶追蹤洽談PS電開作業(yè)報(bào)紙廣告配合：綜合項(xiàng)目的賣點(diǎn)4、尾盤期（約6個(gè)月）此期間媒體投入較少，主要為自然銷售為主，此時(shí)所剩數(shù)量已不多，且多為總價(jià)高，位置相對較偏的門面，可針對這部分鋪面推出特殊優(yōu)惠，順利完成銷售。二、媒體投放計(jì)劃1、以形象定位的理念為宗

36、旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：A：Attention引起注意I：Interesting產(chǎn)生興趣D：Desire引發(fā)欲望A：Action促進(jìn)購買欲望S：Satisfaction達(dá)到滿意2、準(zhǔn)備期（約2個(gè)月）推廣目的：建立客戶對項(xiàng)目的信心，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，為正式開盤積累客戶，為吸引商家加盟。推廣重點(diǎn)：制定推廣計(jì)劃并開始實(shí)施，為開盤準(zhǔn)備所需的軟、硬件設(shè)施。本期推廣主題：全方位發(fā)布樓盤信息。媒體計(jì)劃主題版面海南日報(bào)秀英區(qū)改造帶來無限商機(jī) 1000字軟文海南日報(bào)專家談西部商圈發(fā)展趨勢 1000字軟文海南日報(bào)秀英區(qū)第一個(gè)綜合性商街亮相 1000字軟文海南日報(bào) “秀英時(shí)代廣場”地理位置介紹 1/

37、2彩色?？谕韴?bào) “秀英時(shí)代廣場”配套設(shè)施介紹 1/4彩色商旅報(bào) “秀英時(shí)代廣場”物業(yè)管理介紹 1/4彩色海南日報(bào) “秀英時(shí)代廣場”投資價(jià)格分析 1/4彩色海南日報(bào) “秀英時(shí)代廣場”銷售登記火爆 1/4彩色海南日報(bào) “秀英時(shí)代廣場”明天正式開盤 1/4彩色?？谕韴?bào) “秀英時(shí)代廣場”明天正式開盤 1/4彩色商旅報(bào)“秀英時(shí)代廣場”明天正式開盤 1/2彩色3、強(qiáng)銷期（約2個(gè)月）推廣目的：消化前期積累客戶，引發(fā)第一輪銷售熱潮。推廣重點(diǎn)：發(fā)布開盤信息，營造熱銷氣氛，展示商街賣點(diǎn)。推廣主題：樓盤正式發(fā)售及熱銷媒體計(jì)劃：媒體主題如下版面海南日報(bào)秀英時(shí)代廣場隆重開盤1/2彩色商旅報(bào)秀英時(shí)代廣場隆重開盤 1/2彩

38、色?？谕韴?bào)秀英時(shí)代廣場隆重開盤 1/2彩色海南日報(bào)秀英時(shí)代廣場銷售火爆 1/2彩色海南日報(bào)秀英時(shí)代廣場加推鋪面 1/2彩色海南日報(bào)秀英時(shí)代廣場熱銷中 1/2彩色4、持續(xù)期（約2個(gè)月）推廣目的，為后期蓄勢推廣重點(diǎn)：以報(bào)紙廣告配合特色促銷活動(dòng)。本期推廣主題：項(xiàng)目投資分析媒體主題如下版面海南日報(bào)秀英時(shí)代廣場投資價(jià)值分析 1/2彩色海南日報(bào)秀英時(shí)代廣場工程進(jìn)度告示 1/2彩色5、尾盤期（約6個(gè)月）推廣目的：消化剩余鋪面，順利完成項(xiàng)目銷售。推廣重點(diǎn)：跟蹤前期意向客戶，給予適當(dāng)優(yōu)惠，促成成交。本期推廣主題：珍藏鋪面優(yōu)惠發(fā)售媒體主題如下版面海南日報(bào)秀英時(shí)代廣場珍藏戶型優(yōu)惠發(fā)售中 1/4彩色三、各銷售時(shí)期銷售

39、方式籌備期：客戶積累登記、登門直銷強(qiáng)銷期：銷售部現(xiàn)場銷售與登門直銷相結(jié)合持續(xù)期：銷售部現(xiàn)場與登門直銷、網(wǎng)絡(luò)銷售尾盤期：銷售部現(xiàn)場與登門直銷、網(wǎng)絡(luò)銷售四、銷售目標(biāo)各銷售時(shí)期銷售目標(biāo)籌備期：積累大量的投資客和經(jīng)營戶，了解客戶需求，為銷售鋪墊。強(qiáng)銷期：完成項(xiàng)目的35%持續(xù)期：完成項(xiàng)目的80%尾盤期：完成項(xiàng)目的95%以上在銷售過程中，根據(jù)市場情況與實(shí)際區(qū)位劃分進(jìn)行銷售控制,通過對位置相對較差的鋪面的銷售擠壓，達(dá)到整體銷售目的。五、價(jià)格策略項(xiàng)目整體價(jià)格應(yīng)按“低開高走”的原則，內(nèi)部認(rèn)購起價(jià)：一層8800元/m2起，二層：4080元/m2起，三層：3780元/m2起，四層：3380元/m2起入市，充分體現(xiàn)不

40、同位置的價(jià)格差異，即能在開盤期聚集人氣，有效利用口碑?dāng)U大項(xiàng)目知名度，又能解決相對位置較差物業(yè)的銷售，有效地進(jìn)行銷售控制避免銷售后期出現(xiàn)“滯銷房”顧慮，以確保項(xiàng)目達(dá)到100%的銷售，并實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)5300元/m2。六、付款方式在對目標(biāo)客戶的走訪交談中，對是否能提供五成按揭款表示極大關(guān)注，因本項(xiàng)目是期房，商業(yè)物業(yè)總價(jià)較高，加上經(jīng)營者，投資者本身的資金壓力，選擇按揭的客戶將占絕大多數(shù)，故在付款方式上應(yīng)靈活多樣滿足不同客戶的要求，控制按揭客戶的折扣比例。1、具體付款時(shí)間及折扣設(shè)計(jì)付款方式折扣率預(yù)計(jì)比例備注一次性9.4折15%簽定合同當(dāng)天付清分期付款9.6折10%首付不低于30%余款，在工期內(nèi)分三次付清

41、按揭（五成十年）9.8折30%簽定合同當(dāng)日付清25%房款，兩個(gè)月內(nèi)付清首付款剩余的25%，兩次共付清50%房款，三月內(nèi)辦理剩余50%按揭按揭（五成十年）9.7折45%簽定合同當(dāng)日付清50%房款，三月內(nèi)辦理剩余50%按揭2、認(rèn)購方式及金額根據(jù)目前?？谑袌鱿M(fèi)特點(diǎn)及消費(fèi)者心理，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，具體操作如下：開盤期每日根據(jù)銷售情況推出1020個(gè)單位限量供應(yīng)。每套鋪面定金兩萬元（不退）。在準(zhǔn)備期手續(xù)尚未完備的情況下，如客戶有購買意向，可收取誠意金（每套5000元，可退）。并在正式銷售時(shí)簽定房屋認(rèn)購書后35日內(nèi)簽置正式合同并付清首付款，在此期間可更名轉(zhuǎn)讓。對開盤前已登記意向客戶可預(yù)先登記并享受一定優(yōu)

42、惠。七、銷售過程中產(chǎn)生問題應(yīng)對模擬1、廣告效應(yīng)在廣告的推出后，來人與來電若不能達(dá)到預(yù)期要求，從而影響銷售進(jìn)度。應(yīng)對策略：通過市場實(shí)際反饋情況改變廣告訴求主題，從而達(dá)到預(yù)期處理。2、市場吸納量問題在項(xiàng)目銷售進(jìn)入持續(xù)期期間，若出現(xiàn)銷售進(jìn)度減緩速度明顯狀況，往往問題出于本地市場對項(xiàng)目的吸納量上。應(yīng)對策略：注重廣告效果普及度及重點(diǎn)加強(qiáng)對于非本地市場的目標(biāo)客戶群的直銷工作。3、產(chǎn)品價(jià)格問題在銷售過程中若出現(xiàn)大范圍客戶群對產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)異議，并且出現(xiàn)承擔(dān)能力不能支持價(jià)格體系時(shí)。應(yīng)對策略：通過對購房付款方式的調(diào)整和投資組合計(jì)劃的合理選用的方式來降低市場門檻。4、投資回報(bào)問題在銷售過程中若出現(xiàn)客戶對投資回報(bào)率普

43、遍抱懷疑態(tài)度，影響其投資信心，從而長時(shí)期持幣觀望時(shí)。應(yīng)對策略：加大項(xiàng)目招商工作，引進(jìn)經(jīng)營中增加消費(fèi)者對本項(xiàng)目的投資信心。5、產(chǎn)品問題客戶對項(xiàng)目不了解，臨街商鋪與商場的規(guī)劃優(yōu)劣勢不清楚，影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。應(yīng)對策略：通過軟性宣傳，加強(qiáng)市場對項(xiàng)目規(guī)劃的了解。八、銷售渠道選擇策略目標(biāo)客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。（1）現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實(shí)，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購房。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時(shí)間成交的重要手段。（2）定向直銷對潛在客戶，特別是對原項(xiàng)目工地上拆遷戶進(jìn)行針對性銷售，包括信函銷售，登門拜訪等多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。（3）網(wǎng)絡(luò)銷售

44、通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布樓盤信息，拓寬項(xiàng)目宣傳渠道，并通過其他業(yè)內(nèi)人士介紹客戶成交給予獎(jiǎng)勵(lì)的方式擴(kuò)大銷售網(wǎng)絡(luò)。（4）設(shè)立島外分銷網(wǎng)絡(luò)島外購房群體有一定的數(shù)量，建議在山西、北京、長江三角洲等地方設(shè)立分銷網(wǎng)絡(luò)，具體操作手段是找當(dāng)?shù)氐闹薪楣竞献餍麄?，中介公司帶客戶到現(xiàn)場成交給予傭金報(bào)酬。（5）設(shè)立第二售樓處銷售考慮到項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處目標(biāo)客戶群體畢竟有限，建議在明珠廣場或生生百貨設(shè)立第二售樓處，派發(fā)宣傳資料，擴(kuò)大影響力，并準(zhǔn)備看房車隨時(shí)接送客戶看房。九、其它配合1、活動(dòng)開盤當(dāng)天文藝表演活動(dòng)地點(diǎn)：開盤當(dāng)天地點(diǎn)：秀英時(shí)代廣場臨濱海大道廣場，具體執(zhí)行方案開盤前確定?；顒?dòng)內(nèi)容：開盤剪彩、文藝表演等。參加房交會，時(shí)間：10月中下旬左右內(nèi)容：樓盤形象展示、宣傳及銷售業(yè)主懇談會時(shí)間：定期或靈活安排內(nèi)容：邀請具有豐富經(jīng)驗(yàn)的投資客戶對項(xiàng)目在各方面給予建議，及時(shí)了解客戶需求動(dòng)態(tài)。地點(diǎn)：酒店會議室或茶樓“第一站時(shí)代廣場”?；貋砜纯椿顒?dòng)時(shí)間：從開始銷售到交房的全過程地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場或售樓部內(nèi)容：讓業(yè)主了解項(xiàng)目的工程進(jìn)度及實(shí)際施工情況，為實(shí)現(xiàn)后期順利交房打