北京鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究社區(qū)商業(yè)及

1、鼎能置業(yè)南中軸路商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究報(bào)告（社區(qū)商業(yè)及底商）二OO四 年四月11目 錄重要結(jié)論摘要 3研究背景及方法 11競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 13競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：社區(qū)商業(yè)及底商 141.現(xiàn)代城 152.蘋(píng)果社區(qū)底商 213.萬(wàn)泉商務(wù)花園底商 274.華騰園底商 335.北京財(cái)富中心商業(yè)配套 396.珠江駿景底商 457.望京新城A5區(qū)底商 518.清芷園底商 579.第五大道底商 63重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場(chǎng)供應(yīng)量總結(jié)分析2003年社區(qū)商業(yè)和底商成為北京商鋪市場(chǎng)的主要類(lèi)型，增長(zhǎng)速度持續(xù)放大，竣工面積不 少于30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)100以上；南城大批住宅項(xiàng)目都進(jìn)行社區(qū)

2、商業(yè)、底商的開(kāi)發(fā)；目前北京商鋪投資相對(duì)于股市和住宅，其回報(bào)率較高，資金回收周期一般是6至8年，此 后年出租收益率為16左右。北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商市場(chǎng)供應(yīng)量、經(jīng)營(yíng)情況及趨勢(shì)重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城的社區(qū)商業(yè)及底商經(jīng)營(yíng)情況總結(jié)分析：階段性供過(guò)于求；北京商鋪空置率15到20；北京市各商鋪售價(jià)情況：普通社區(qū)商業(yè)售價(jià)12萬(wàn)/平方米；中檔住宅、寫(xiě)字樓、公寓底商售價(jià)23萬(wàn)/平方米；高檔住宅、寫(xiě)字樓、公寓底商售價(jià)34.5萬(wàn)/平方米。北京市及南城各沿街商鋪?zhàn)饨鹎闆r：租金上大致可分三檔商鋪；35元/天/平方米，58元/天/平方米，810元/天/平方米；其中以58元/天/平方米為主要商

3、鋪?zhàn)饨饳n次，占有率為50左右；南城沿街商鋪的租金以35元/天/平方米為主要商鋪?zhàn)饨饳n次，但在未來(lái)拆遷可能性極 大，因此我司認(rèn)為南城商鋪在未來(lái)幾年中，租金提升空間較大。重要結(jié)論摘要綜合調(diào)查情況，針對(duì)北京市、南城地區(qū)的社區(qū)商業(yè)及底商未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析：社區(qū)底商市場(chǎng)供需兩旺；社區(qū)底商投資以地段為首；社區(qū)底商的租售價(jià)格隨行就市； 社區(qū)商業(yè)仍將以超市、餐飲、美容美發(fā)等服務(wù)業(yè)態(tài)為主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容；未來(lái)社區(qū)商業(yè)形成的特點(diǎn)：就近方便、價(jià)廉物美、服務(wù)多樣；未來(lái)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)是生鮮方面；未來(lái)小型底商需求量有增加趨勢(shì)；北京商鋪成交急升，投資潛力大。 重要結(jié)論摘要現(xiàn)代城：作為北京概念型商鋪的典型；現(xiàn)代城商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模略大，

4、影響后期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要謹(jǐn)慎判斷；如何避免商鋪招商與前期定位存在差異，是開(kāi)發(fā)商后期的一項(xiàng)重要工作； 鑒于現(xiàn)代城后期出現(xiàn)的問(wèn)題，主要原因就是商鋪完全出售，本項(xiàng)目應(yīng)有所警惕。蘋(píng)果社區(qū)：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套；作為社區(qū)商業(yè)，和本項(xiàng)目類(lèi)似，其理念值得參考借鑒；本項(xiàng)目商鋪分割時(shí)，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法；注重文化元素與商業(yè)地產(chǎn)的適當(dāng)結(jié)合；商鋪在營(yíng)銷(xiāo)策略中，可借鑒蘋(píng)果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其營(yíng)銷(xiāo)。綜合調(diào)查情況，以下社區(qū)商業(yè)及底商對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講有下述借鑒點(diǎn)：重要結(jié)論摘要萬(wàn)泉商務(wù)花園：高檔住宅商業(yè)配套及高檔商務(wù)底商；本項(xiàng)目的底商規(guī)模需要參考社區(qū)內(nèi)人口數(shù)量而定；有效改善社區(qū)環(huán)境及硬件

5、設(shè)施，有利于商業(yè)后期的成功運(yùn)營(yíng)； 本項(xiàng)目提升商鋪價(jià)格，首要問(wèn)題是挖掘能夠提升商鋪銷(xiāo)售價(jià)格的影響因素；新生商業(yè)需要培育，在此階段租金需要提升，不可在培育期中過(guò)高。華騰園：以社區(qū)內(nèi)住宅人群為主，社區(qū)周邊為輔；因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商前期原因，底商僅賣(mài)得住宅略高價(jià)格，開(kāi)發(fā)商利益沒(méi)有最大化，屬 于開(kāi)發(fā)商需要警惕的操作方式；該項(xiàng)目最大的借鑒在于商業(yè)底商項(xiàng)目的低價(jià)值操作。重要結(jié)論摘要北京財(cái)富中心：北京目前乃至未來(lái)真正的國(guó)際商務(wù)核心區(qū)底商該項(xiàng)目底商的規(guī)劃設(shè)計(jì)均有效推動(dòng)商鋪價(jià)值空間，值得本項(xiàng)目借鑒；底商的品質(zhì)是本項(xiàng)目需要關(guān)注的；現(xiàn)代消費(fèi)觀念的不斷提高，本項(xiàng)目應(yīng)更多的關(guān)注如何體現(xiàn)出整體化、人性化和專(zhuān)業(yè)化。 珠江駿景：服務(wù)于本

6、社區(qū)及周邊居民鑒于珠江駿景商業(yè)規(guī)模過(guò)大，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，本項(xiàng)目應(yīng)做適當(dāng)規(guī)模的商業(yè)，不應(yīng)偏大；本項(xiàng)目如有地下商業(yè)面積，建議采取下沉廣場(chǎng)的方式；物品、服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。重要結(jié)論摘要望京新城A5區(qū)：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民；其底商的成長(zhǎng)、成熟過(guò)程無(wú)疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值得本項(xiàng)目參考；望京新城A5區(qū)成為韓國(guó)人聚居地，并且當(dāng)?shù)氐咨叹哂械湫晚n國(guó)城的特點(diǎn)，其成功 對(duì)本項(xiàng)目“浙江城”類(lèi)似概念有借鑒價(jià)值；本項(xiàng)目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗(yàn)。清芷園：服務(wù)于本社區(qū)居民每個(gè)項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合自身情況準(zhǔn)確定位；應(yīng)引入主力商戶(hù)來(lái)帶動(dòng)本項(xiàng)目的發(fā)展。重要結(jié)論摘要第五大道

7、：以對(duì)外為主，對(duì)內(nèi)為輔；引入主力商戶(hù)，為本項(xiàng)目增加亮點(diǎn)；關(guān)注知名商家的品牌效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格存在實(shí)效性；良好的經(jīng)營(yíng)管理，易受到知名商家的青睞。研究背景及方法111研究背景及方法 研究目的：通過(guò)對(duì)北京市現(xiàn)有成熟及新建社區(qū)商業(yè)底商的調(diào)研，了解其定位、地位、經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)以及前景 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 相關(guān)評(píng)價(jià) 對(duì)潛在問(wèn)題及市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析 為本案市場(chǎng)定位提供業(yè)態(tài)以及經(jīng)營(yíng)方面的參考信息。 研究方法：實(shí)地調(diào)查 調(diào)研地點(diǎn)：北京市 被訪商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積：3000平米以上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析131競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：社區(qū)商業(yè)及底商1411、現(xiàn)代城底商關(guān)于現(xiàn)代城底商位置：北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路；定位：社區(qū)底商；地位：作為概念型底層商鋪的典

8、型；規(guī)模：商業(yè)面積為1. 9萬(wàn)平方米；業(yè)態(tài)組合：物品、服務(wù)業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)狀況：通過(guò)幾年時(shí)間的經(jīng)營(yíng)打造，現(xiàn)代城朝社區(qū)里面的商鋪經(jīng)營(yíng)狀況比較好；經(jīng)營(yíng)理念：以中檔消費(fèi)為主，主要服務(wù)于本社區(qū)； 商業(yè)環(huán)境：社區(qū)商業(yè)日趨成熟，已被大家廣為熟知；硬環(huán)境：地下停車(chē)位充足，商鋪環(huán)境良好；商鋪檔次：中低檔次皆有；人氣：受到寫(xiě)字樓工作人員及本社區(qū)住戶(hù)的歡迎；租金：USD30-35/月/平方米；現(xiàn)代城底商優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便利，多條公交路線可以到達(dá)；2、各檔次餐飲齊聚，各種特色口味豐富；3、寫(xiě)字樓和社區(qū)內(nèi)SOHO族、金領(lǐng)等消費(fèi)人群的強(qiáng)大支撐；4、停車(chē)位充足，有地下和停車(chē)樓。劣勢(shì)1、現(xiàn)代城底商的規(guī)模不夠大，無(wú)法滿(mǎn)足其后

9、期發(fā)展；2、底商北側(cè)的招商與定位不一致；3、現(xiàn)代城是帶產(chǎn)權(quán)的商業(yè)商務(wù)經(jīng)營(yíng)用房，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售后對(duì)經(jīng)營(yíng)用房沒(méi)有約束力，導(dǎo) 致無(wú)經(jīng)營(yíng)主題現(xiàn)象是不可避免的；4、租金過(guò)高，后期商戶(hù)經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大，導(dǎo)致商戶(hù)頻頻更換?，F(xiàn)代城底商前景分析前景： 社區(qū)商業(yè)已趨于成熟，但其對(duì)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的發(fā)掘遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，無(wú)法適應(yīng)未來(lái)消費(fèi)的需求。該項(xiàng)目突破口：對(duì)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的發(fā)掘及延伸本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合現(xiàn)代城底商的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.現(xiàn)代城商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模略大，影響后期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要 謹(jǐn)慎判斷；2.如何避免商鋪招商與前期定位存在差異，是開(kāi)發(fā)商后期的一項(xiàng)重要 工作； 3.鑒于現(xiàn)代城后期出現(xiàn)的問(wèn)題，主要原因就是商鋪完全出售

10、，本項(xiàng)目 應(yīng)有所警惕。2、蘋(píng)果社區(qū)底商關(guān)于蘋(píng)果社區(qū)底商位置：北京CBD核心區(qū)東南，距國(guó)貿(mào)橋600米；定位：高檔社區(qū)底商；商業(yè)性質(zhì)：社區(qū)商業(yè)配套及區(qū)域商務(wù)配套；規(guī)模：總長(zhǎng)約2千米，總建筑面積為8萬(wàn)平米；商業(yè)組合：由“蘋(píng)果商業(yè)街”和“蘋(píng)果二十二院街”組成；經(jīng)營(yíng)狀況：尚未銷(xiāo)售；經(jīng)營(yíng)理念： “蘋(píng)果商業(yè)街”針對(duì)社區(qū)內(nèi)居住人群消費(fèi)為主，“蘋(píng)果二十二院街”面對(duì)社區(qū)內(nèi)商務(wù)消 費(fèi)為主；商業(yè)環(huán)境：全力打造高檔社區(qū)配套及商務(wù)配套氣息；硬環(huán)境：地下停車(chē)位2000個(gè)，商鋪?zhàn)杂蛇B通；商鋪檔次：中高檔次皆有；人氣：尚未開(kāi)業(yè)；蘋(píng)果社區(qū)底商優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、地理位置：位于CBD核心區(qū)東南，是最新興起的CBD后花園；2、規(guī)劃設(shè)計(jì)

11、：在蘋(píng)果社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)功能區(qū)分嚴(yán)謹(jǐn)，商 業(yè)區(qū)的功能規(guī)劃十分全面 ；3、藝術(shù)氛圍：該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商今典集團(tuán)一向以注重項(xiàng)目的藝術(shù)含量而著稱(chēng)，在該項(xiàng)目 的開(kāi)發(fā)上更是以“項(xiàng)目未見(jiàn)，藝術(shù)現(xiàn)行”為宣傳手段，包裝售樓處，征集詩(shī)歌組織編 輯非常童話，極力體現(xiàn)項(xiàng)目的人文氣息，有利于后期商業(yè)街藝術(shù)氛圍的形成 ；4、停車(chē)位充足。劣勢(shì)1、項(xiàng)目進(jìn)度：蘋(píng)果社區(qū)近兩年來(lái)在各大媒體頻頻曝光，主要圍繞著一些概念進(jìn)行，受 到了很多準(zhǔn)業(yè)主的熱烈追捧，但由于各種原因，目前項(xiàng)目仍未出地面，其售樓處也 剛剛初具雛形，導(dǎo)致了部分意向購(gòu)房者的不滿(mǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力及信用產(chǎn)生懷疑 。蘋(píng)果社區(qū)底商前景及業(yè)態(tài)組合分析前景：

12、蘋(píng)果社區(qū)商業(yè)的概念超前，該項(xiàng)目商業(yè)部分目前并未開(kāi)始銷(xiāo)售，其他部分的銷(xiāo)售也剛剛開(kāi)始，未來(lái)形成的人流及項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的形成還有待時(shí)間考驗(yàn) 。該項(xiàng)目突破口：商家的選擇，招商的力度。業(yè)態(tài)組合：1、蘋(píng)果街：由美術(shù)館、6廳電影院、潛水俱樂(lè)部、小劇場(chǎng)、上萬(wàn)平方米大型品牌超市，2000戶(hù)地下停車(chē)庫(kù)，及600余間商鋪構(gòu)成；2、蘋(píng)果二十二街院：由錯(cuò)落有致、獨(dú)具特色的數(shù)十個(gè)現(xiàn)代院落組成的酒吧、餐吧、茶吧一條街。 本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合蘋(píng)果社區(qū)底商的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.作為社區(qū)商業(yè)，和本項(xiàng)目類(lèi)似，其理念值得參考借鑒；2.本項(xiàng)目商鋪分割時(shí)，可以考慮“自由連通式”的鋪位分割方法；3.注重文化元素與商業(yè)地產(chǎn)的適

13、當(dāng)結(jié)合；4.商鋪在營(yíng)銷(xiāo)策略中，可借鑒蘋(píng)果社區(qū)多種方式的宣傳手段為其 營(yíng)銷(xiāo)。3、萬(wàn)泉商務(wù)花園底商關(guān)于萬(wàn)泉商務(wù)花園底商位置：海淀區(qū)巴溝南路35號(hào)，蘇州橋萬(wàn)泉河路往西；定位：高檔社區(qū)底商；商業(yè)性質(zhì)：高檔住宅商業(yè)配套及高檔商務(wù)底商；規(guī)模：總商業(yè)面積為20000平方米；業(yè)態(tài)組合：快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、商務(wù)中心等；經(jīng)營(yíng)狀況：美容美發(fā)已經(jīng)開(kāi)業(yè)；經(jīng)營(yíng)理念：高品質(zhì)、高檔次服務(wù)于社區(qū)住宅及商務(wù)配套； 商業(yè)環(huán)境：新古典主義歐陸風(fēng)格商業(yè)街 ；硬環(huán)境：停車(chē)位充足，綠化率較高，外立面可視性好；商鋪檔次：中高檔次；人氣：尚未形成較大人氣；住宅售價(jià)：11000元/平方米；商業(yè)售價(jià)：20000元/平方米；商鋪?zhàn)饨穑?12元

14、/天/平方米；萬(wàn)泉商務(wù)花園底商優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、位于西北三環(huán)地帶，交通便利，多條公交路線可以到達(dá)；2、比鄰中關(guān)村地區(qū)，較高收入消費(fèi)人群對(duì)其有效的支撐；3、其自身較好的社區(qū)環(huán)境及硬件優(yōu)勢(shì) 。劣勢(shì)1、鋪位分割較大，其中最小分割300平米；2、其昂貴的租金，會(huì)使商戶(hù)望而卻步。泉商務(wù)花園底商前景分析前景： 底商仍處于銷(xiāo)售階段，尚未形成人氣；高售價(jià)、高租金使其商業(yè)遲遲不能正式運(yùn)營(yíng)，前途堪憂。該項(xiàng)目突破口：鋪位分割合理、準(zhǔn)確定價(jià)。本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合萬(wàn)泉商務(wù)花園底商的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.本項(xiàng)目的底商規(guī)模需要參考社區(qū)內(nèi)人口數(shù)量而定；2.有效改善社區(qū)環(huán)境及硬件設(shè)施，有利于商業(yè)后期的成功運(yùn)營(yíng)； 3

15、.本項(xiàng)目提升商鋪價(jià)格，首要問(wèn)題是挖掘能夠提升商鋪銷(xiāo)售價(jià)格的影響 因素；4.新生商業(yè)需要培育，在此階段租金需要提升，不可在培育期中過(guò)高。4、華騰園底商關(guān)于華騰園底商位置：朝陽(yáng)東三環(huán)雙井勁松橋北100米；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質(zhì)：以社區(qū)內(nèi)住宅人群為主，社區(qū)周邊為輔；規(guī)模：住宅面積40萬(wàn)平米，商業(yè)面積約3萬(wàn)平方米左右；業(yè)態(tài)組合：餐飲、洗染、健身、保齡中心等；經(jīng)營(yíng)狀況：餐飲經(jīng)營(yíng)情況最佳，其他業(yè)態(tài)穩(wěn)定發(fā)展；經(jīng)營(yíng)理念：以中高檔休閑餐飲為主，主要服務(wù)于本社區(qū)； 商業(yè)環(huán)境：社區(qū)商業(yè)仍在發(fā)展階段，商業(yè)環(huán)境初步形成；硬環(huán)境：地下停車(chē)位充足，綠化面積較高；商鋪檔次：中高檔；人氣：受到本社區(qū)住戶(hù)的歡迎；商鋪售價(jià)：70

16、00元/平方米，（商業(yè)以住宅價(jià)格銷(xiāo)售，只售不租）；華騰園底商優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、位于東三環(huán)邊，交通便利，多條公交路線可以到達(dá)；2、底商以住宅價(jià)格出售，價(jià)格低廉，招來(lái)眾多大型主力商家青睞；3、底商定位以餐飲、休閑為主，迎合社區(qū)居民消費(fèi)心理； 4、停車(chē)位充足，有地下車(chē)位。劣勢(shì)1、開(kāi)發(fā)商首次開(kāi)發(fā)商業(yè)規(guī)模過(guò)大，售價(jià)低廉，開(kāi)發(fā)商損失較大；2、社區(qū)商業(yè)主要以餐飲、服務(wù)業(yè)態(tài)組成，過(guò)分單一，不利于商業(yè)未來(lái)發(fā)展。華騰園底商前景分析前景： 社區(qū)商業(yè)處于發(fā)展階段，前景主要以服務(wù)于社區(qū)內(nèi)部方向發(fā)展。該項(xiàng)目突破口：合理分配物品、服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)比例。本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合華騰園底商的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.因?yàn)殚_(kāi)發(fā)

17、商前期原因，底商僅賣(mài)得住宅略高價(jià)格，開(kāi)發(fā)商利 益沒(méi)有最大化，屬于開(kāi)發(fā)商需要警惕的操作方式；2.該項(xiàng)目最大的借鑒在于商業(yè)底商項(xiàng)目的低價(jià)值操作。5、北京財(cái)富中心商業(yè)配套關(guān)于北京財(cái)富中心商業(yè)配套區(qū)位：東三環(huán)北路23號(hào)(3501廠院內(nèi))；定位：商業(yè)配套；地位：北京目前乃至未來(lái)真正的國(guó)際商務(wù)核心區(qū)；規(guī)模：商業(yè)面積55000平方米（一期1萬(wàn)多商業(yè)面積）；業(yè)態(tài)組合：精品店、餐飲、銀行、文化休閑娛樂(lè)等；經(jīng)營(yíng)狀況：2005年?duì)I業(yè)；經(jīng)營(yíng)理念：頂級(jí)、時(shí)尚、文化；商業(yè)環(huán)境：北京財(cái)富中心是北京中心商務(wù)區(qū)(CBD)目前建筑規(guī)模最大、功能最全的商 務(wù)建筑群；售價(jià)：商鋪均價(jià)RMB36000/平方米，住宅均價(jià)RMB13800/

18、平方米；北京財(cái)富中心商業(yè)配套優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便利，多條公交路線可以到達(dá)，占據(jù)CBD規(guī)劃的核心區(qū)域；2、財(cái)富中心與周邊眾多大型購(gòu)物中心及特色娛樂(lè)休閑場(chǎng)所共同打造國(guó)際化生活社區(qū)；3、財(cái)富中心未來(lái)的商業(yè)將兼顧物品、服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)，滿(mǎn)足了不同客戶(hù)的需求。前景： 財(cái)富中心出售率和出售價(jià)格比較高，它的客流量比較大，且擁有極佳的地理位置，商鋪的升值是顯而易見(jiàn)的。北京財(cái)富中心商業(yè)配套前景分析業(yè)態(tài)組合：頂級(jí)名品店:8000平方米； 商業(yè)街:25000平方米 ；餐飲:7000平方米； 康樂(lè)休閑:10000平方米； 文化娛樂(lè):5000平方米（劇場(chǎng)、影院）； 共計(jì):55000平方米 。本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合北京財(cái)

19、富中心商業(yè)配套的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.該項(xiàng)目底商的規(guī)劃設(shè)計(jì)均有效推動(dòng)商鋪價(jià)值空間， 值得本項(xiàng)目借鑒；2.底商的品質(zhì)是本項(xiàng)目需要關(guān)注的；3.現(xiàn)代消費(fèi)觀念的不斷提高，本項(xiàng)目應(yīng)更多的關(guān)注如 何體現(xiàn)出整體化、人性化和專(zhuān)業(yè)化。6、珠江駿景底商關(guān)于珠江駿景底商區(qū)位：南中軸路木樨園橋西南角永外果園43號(hào)珠江駿景園；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質(zhì)：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民；規(guī)模：一、二期商業(yè)面積共20000平方米左右；業(yè)態(tài)組合：餐飲、超市、便利店等；經(jīng)營(yíng)狀況：一期底商已經(jīng)營(yíng)業(yè)，其狀況不是很理想；經(jīng)營(yíng)理念：方便于本社區(qū)和周邊的居民；商業(yè)環(huán)境：小區(qū)配套設(shè)施完善，有地下停車(chē)庫(kù)和服務(wù)于本小區(qū)的會(huì)所；售價(jià)：商鋪均價(jià)

20、RMB15000/平方米，住宅均價(jià)RMB6300/平方米；珠江駿景底商優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便利，多條公交路線可以到達(dá)；2、本社區(qū)的配套設(shè)施完善，方便本社區(qū)的居民；3、本社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，珠江駿景斥資開(kāi)鑿了京城最后一口溫泉井，并提供溫泉入戶(hù)。劣勢(shì)1、周邊是北京大型的服裝批發(fā)市場(chǎng)的集散地，治安有些混亂； 2、本社區(qū)商業(yè)規(guī)模過(guò)大，社區(qū)居民難以支撐這么大的商業(yè)市場(chǎng)；3、底商地下一層的出租困難，出租率極低，嚴(yán)重影響了社區(qū)商業(yè)氣氛。珠江駿景底商前景分析前景： 商業(yè)規(guī)模過(guò)大，社區(qū)居民難以支撐如此大規(guī)模的商業(yè)。該項(xiàng)目突破口： 把二期的商業(yè)面積做成體驗(yàn)業(yè)態(tài)的形式，來(lái)彌補(bǔ)本區(qū)域的市場(chǎng)空白。本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合珠江駿

21、景的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.鑒于珠江駿景商業(yè)規(guī)模過(guò)大，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，本項(xiàng)目應(yīng)做適當(dāng)規(guī) 模的商業(yè)，不應(yīng)偏大；2.本項(xiàng)目如有地下商業(yè)面積，建議采取下沉廣場(chǎng)的方式；3.物品、服務(wù)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)三者兼顧有利于本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。7、望京新城A5區(qū)底商關(guān)于望京新城A5區(qū)底商區(qū)位：望京；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質(zhì)：服務(wù)于本社區(qū)及周邊居民；規(guī)模：商業(yè)面積約2.5萬(wàn)平方米；業(yè)態(tài)組合：餐飲、超市、銀行、健身俱樂(lè)部等；經(jīng)營(yíng)狀況：已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定發(fā)展的階段，很少有商鋪空而待租；經(jīng)營(yíng)理念：方便于本社區(qū)及周邊居民；商業(yè)環(huán)境：小區(qū)配套設(shè)施完善，有餐飲、超市、銀行、健身俱樂(lè)部；人氣：方便了周邊及本社區(qū)的居民，人氣指數(shù)極

22、高；望京新城A5區(qū)底商優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便利，多條公交路線可以到達(dá)；2、本社區(qū)的配套設(shè)施完善，在北京享有很高的聲譽(yù)；3、本社區(qū)擁有足夠的客戶(hù)基礎(chǔ)，各商鋪生意較好。劣勢(shì)1、望京地區(qū)整體商業(yè)氛圍不濃厚； 2、商業(yè)底商過(guò)于分散，不利于經(jīng)營(yíng)。望京新城A5區(qū)底商前景分析前景： 商業(yè)規(guī)模適中，本社區(qū)的居民完全可以支撐，已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的發(fā)展階段。該項(xiàng)目突破口： 可以適當(dāng)?shù)臄U(kuò)充一下商業(yè)面積，來(lái)彌補(bǔ)本區(qū)域的市場(chǎng)空白。本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合望京新城A5區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.其底商的成長(zhǎng)、成熟過(guò)程無(wú)疑是北京底商發(fā)展歷史的經(jīng)典案例，值 得本項(xiàng)目參考；2.望京新城A5區(qū)成為韓國(guó)人聚居地，并且當(dāng)?shù)氐咨叹?/p>

23、有典型韓國(guó)城的 特點(diǎn)，其成功對(duì)本項(xiàng)目“浙江城”類(lèi)似概念有借鑒價(jià)值；3.本項(xiàng)目商業(yè)的定位、規(guī)劃需要從望京新城A5區(qū)的發(fā)展中吸取經(jīng)驗(yàn)。8、清芷園底商關(guān)于清芷園底商區(qū)位：位于宣武育新街47號(hào)；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質(zhì)：服務(wù)于本社區(qū)居民；規(guī)模：商業(yè)面積約3000平方米；業(yè)態(tài)組合：餐飲、健身俱樂(lè)部等；經(jīng)營(yíng)狀況：已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的階段，經(jīng)營(yíng)狀況良好；經(jīng)營(yíng)理念：方便于本社區(qū)的居民；商業(yè)環(huán)境：小區(qū)周邊環(huán)境較好；人氣：方便了本社區(qū)的居民，人氣指數(shù)較好；租金：RMB1.5-5.0/平方米/天；清芷園底商優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便利，多條公交路線可以到達(dá)；2、本社區(qū)的配套設(shè)施完善，為住戶(hù)提供周到的服務(wù)；3、本社區(qū)商業(yè)定

24、位準(zhǔn)確，得到了消費(fèi)者的認(rèn)可；4、本社區(qū)商業(yè)成功的引入了主力商戶(hù)，帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。劣勢(shì)1、本社區(qū)的商業(yè)規(guī)模過(guò)小，難以滿(mǎn)足本社區(qū)及周邊居民的需求；2、 商業(yè)氛圍打造不突出，缺乏自身宣傳。清芷園底商前景分析前景： 社區(qū)商業(yè)定位清晰，得到了社區(qū)居民的認(rèn)可，已經(jīng)進(jìn)入了穩(wěn)定的發(fā)展階段。該項(xiàng)目突破口： 應(yīng)加大社區(qū)商業(yè)面積，滿(mǎn)足更多人的需求。本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合清芷園底商的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.每個(gè)項(xiàng)目應(yīng)結(jié)合自身情況準(zhǔn)確定位；2.應(yīng)引入主力商戶(hù)來(lái)帶動(dòng)本項(xiàng)目的發(fā)展。9、第五大道底商關(guān)于第五大道底商區(qū)位：亞運(yùn)村大屯路與安立路的交叉口；定位：社區(qū)底商；商業(yè)性質(zhì)：以對(duì)外為主，對(duì)內(nèi)為輔；規(guī)模：商業(yè)面積

25、約36000平方米；業(yè)態(tài)組合：餐飲、娛樂(lè)、家居等；經(jīng)營(yíng)狀況：已經(jīng)進(jìn)入了初步發(fā)展的階段，經(jīng)營(yíng)狀況良好；經(jīng)營(yíng)理念：滿(mǎn)足大范圍高收入居住區(qū)居民的高品質(zhì)生活需求；商業(yè)環(huán)境：周邊商業(yè)環(huán)境較好，處于亞奧商圈內(nèi)；售價(jià)：RMB25000-35000/平方米，產(chǎn)權(quán)40年；租金：RMB8-20/平方米/天，租約為35年； 第五大道底商優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1、交通便利，多條公交路線可以到達(dá)；2、第五大道位于亞奧商圈內(nèi)，發(fā)展前景極好；3、周邊居民整體素質(zhì)比較高，高消費(fèi)者居多；4、第五大道成功的引入了主力商戶(hù)，將帶動(dòng)本商業(yè)的發(fā)展。劣勢(shì)1、商業(yè)氛圍濃厚，影響到社區(qū)內(nèi)安靜的居住環(huán)境；2、缺乏大眾餐飲，現(xiàn)有餐飲檔次較高。第五大道底

26、商前景分析前景： 商戶(hù)基本上已完全入駐，其經(jīng)營(yíng)效果還未真正的展現(xiàn)出來(lái)。該項(xiàng)目突破口： 加大自身的宣傳力度。本項(xiàng)目參照性分析結(jié)合第五大道底商的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1.引入主力商戶(hù)，為本項(xiàng)目增加亮點(diǎn)；2.關(guān)注知名商家的品牌效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格存在實(shí)效性；3.良好的經(jīng)營(yíng)管理，易受到知名商家的青睞。9、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。9月-229月-22Sunday, September 18, 202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。21:17:4821:17:4821:179/18/2022 9:17:48 PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。9月-2221:17:4821:17Sep-2218

27、-Sep-2212、故人江海別，幾度隔山川。21:17:4821:17:4821:17Sunday, September 18, 202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。9月-229月-2221:17:4921:17:49September 18, 202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。18 九月 20229:17:49 下午21:17:499月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 229:17 下午9月-2221:17September 18, 202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/9/18 21:17:4921:17:4918 September 202217、做前，能

28、夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。9:17:49 下午9:17 下午21:17:499月-229、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。9月-229月-22Sunday, September 18, 202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。21:17:4921:17:4921:179/18/2022 9:17:49 PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。9月-2221:17:4921:17Sep-2218-Sep-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。21:17:4921:17:4921:17Sunday, September 18, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。9月-229月-2221:17:4921:17:49September 18,