某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)公租房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)公租房項(xiàng)目（二期） 可行性研究報(bào)告目錄目錄 1第一章 總則 41.1 項(xiàng)目概況41.2 項(xiàng)目單元概述41.3 編寫報(bào)告的依據(jù)71.4 報(bào)告編制原則81.5 項(xiàng)目研究范圍81.6 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容91.7 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表10第二章 項(xiàng)目提出背景和必要性112.1 項(xiàng)目建議書背景112.2 項(xiàng)目的意義和必要性19第三章需求分析 243.1 某市“公租房”需求大增243.2 城市公共租賃住房建設(shè)需求顯著增長25第四章項(xiàng)目選址分析 264.1 某城市區(qū)位優(yōu)勢264.2 項(xiàng)目選址自然條件分析274.3 公用事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施304.4 社會(huì)自然資源與環(huán)境條件與城市規(guī)劃334.5 項(xiàng)目

2、建設(shè)用地分析38第五章項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃405.1 建設(shè)規(guī)劃原則405.2 建設(shè)規(guī)模40第六章 項(xiàng)目規(guī)劃與工程設(shè)計(jì)426.1。規(guī)劃目標(biāo)和指導(dǎo)思想426.2 總體規(guī)劃布局436.3 智能專業(yè)設(shè)計(jì)456.4 架構(gòu)方案466.5 架構(gòu)496.6 結(jié)構(gòu)選擇49第 7 章 實(shí)用程序517.1 給排水517.2 電源、通信和安全系統(tǒng)53第八章 職業(yè)安全、衛(wèi)生和消防558.1 職業(yè)安全與健康558.2 勞動(dòng)安全控制措施568.3 消防安全控制措施588.4 綜合防雷措施59第 9 章 節(jié)水629.1 設(shè)計(jì)依據(jù)629.2 主要節(jié)能措施629.3 其他節(jié)能方案639.4 節(jié)水解決方案64第 10 章 環(huán)境影響分析66

3、10.1 環(huán)境保護(hù)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)6610.2 項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營對(duì)環(huán)境的影響66第 11 章 物業(yè)管理與服務(wù)7111.1 物業(yè)管理7111.2 服務(wù)7111.3 人員配備71第十二章項(xiàng)目招標(biāo)方案7212.1 項(xiàng)目招標(biāo)概述7212.2 項(xiàng)目招商引資依據(jù)7312.3 工程招投標(biāo)原則7312.4 項(xiàng)目招標(biāo)方式和程序74第十三章 實(shí)施時(shí)間表76第十四章投資估算7714.1 投資估算基礎(chǔ)7714.2 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資7714.3 資金來源78第15章財(cái)務(wù)評(píng)估7915.1財(cái)務(wù)收益評(píng)估的依據(jù)7915.2 基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)假設(shè)7915.3 項(xiàng)目還款來源和成本估算7915.4 不確定性分析 8315.5 盈利能力分析 8415

4、.6 財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)論85第 16 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別8616.1 政策和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)8616.2 操作風(fēng)險(xiǎn)8616.3 施工風(fēng)險(xiǎn)8616.4 風(fēng)險(xiǎn)管理與對(duì)策87第十七章 社會(huì)評(píng)價(jià)90第 18 章結(jié)論和建議9118.1 結(jié)論9118.2 建議91 第一章 總則1.1 項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)公共租賃住房項(xiàng)目（二期）建設(shè)性質(zhì)：新建項(xiàng)目地點(diǎn)：橫溝橋鎮(zhèn)項(xiàng)目實(shí)施單位：某市某投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積222.70畝（約148467.41平方米），總建筑面積287000平方米，其中公租房總建筑面積229600平方米，配套商鋪建筑面積為57,400 米2 。共建設(shè)公共租賃住房5000套。

5、本項(xiàng)目建設(shè)工期為24個(gè)月。項(xiàng)目建成后，將解決當(dāng)?shù)貜V大中低收入人群的住房問題，讓他們安居樂業(yè)，有利于推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)，社會(huì)穩(wěn)定；安心，進(jìn)而推動(dòng)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。1.2 項(xiàng)目單位概況（一）基本情況某市某投資開發(fā)公司（以下簡稱公司或公司）于2012年6月8日在市工商行政管理局登記注冊(cè)，并憑登記取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照編號(hào)422300000000559。公司注冊(cè)資本為100,000.00 投資方為市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，占公司注冊(cè)資本的100%。公司地址：市銀泉大道190號(hào)。法定代表人：程群林。公司類型：有限責(zé)任公司（國有獨(dú)資）。運(yùn)營時(shí)間：2007年3月28日至2027年3月28日。

6、截至2013年6月末，公司資產(chǎn)總額924,493.07萬元，負(fù)債總額324,104.42萬元，所有者權(quán)益總額600,388.65萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為35.06%。 2013年上半年，公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入28896.58萬元，利潤總額17276.41萬元，歸屬于母公司所有者的凈利潤14838.82萬元。（二）歷史沿革公司前身是某市某農(nóng)業(yè)開發(fā)公司。經(jīng)市人民政府關(guān)于設(shè)立農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司的批復(fù)批準(zhǔn)。 （憲政辦函20076號(hào)），取得注冊(cè)號(hào)4223002101299。法人營業(yè)執(zhí)照。公司原注冊(cè)資本為人民幣100,000,000元。 2007年3月19日，某市某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司以貨幣資金出資3000萬元。 2

7、00724號(hào)驗(yàn)資報(bào)告待核實(shí)； 2007年8月9日，某市某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司以貨幣出資6900萬元，溫泉開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司出資100萬元。本次驗(yàn)資經(jīng)公信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的先公會(huì)驗(yàn)字200779號(hào)驗(yàn)資報(bào)告驗(yàn)資。出資到位后，某市某房地產(chǎn)公司出資9900萬元，占公司注冊(cè)資本的99%，溫泉開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司出資100萬元，占公司注冊(cè)資本的1%。2007年12月10日，根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，某溫泉開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司將公司1%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給某市某房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。轉(zhuǎn)讓后，某市房地產(chǎn)有限責(zé)任公司占公司注冊(cè)資本的100%。 2008年10月30日，根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，某市某房地產(chǎn)

8、有限責(zé)任公司將其100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。 2012年5月10日，根據(jù)某市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)文件（先國字文201222號(hào)），公司更名為某投資和某城市的開發(fā)公司。 2012年5月9日，市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)以土地使用權(quán)增資人民幣2億元。本次驗(yàn)資經(jīng)同業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司驗(yàn)資報(bào)告先通匯研2012246號(hào)驗(yàn)資報(bào)告核準(zhǔn)。增資后，公司注冊(cè)資本為3億元，市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)占公司注冊(cè)資本的100%。2012年6月8日，公司在市工商局變更登記，取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，登記號(hào)為422300000000559。截至2012年12月5日，國有資產(chǎn)某市人民

9、政府監(jiān)督管理委員會(huì)分兩期增資至10億元，貨幣資金2億元，土地使用權(quán)5億元。 先通匯研2012293號(hào)驗(yàn)資報(bào)告進(jìn)行驗(yàn)證。（三）經(jīng)營范圍農(nóng)業(yè)、工業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目投資；土地儲(chǔ)備收購、開發(fā)運(yùn)營、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)、加工、銷售； ;高科技咨詢服務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)和商品房銷售；工業(yè)園區(qū)開發(fā)與管理；物業(yè)管理。1.3 報(bào)告編制依據(jù)1.3.1 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的咨詢委托協(xié)議；1.3.2建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及參數(shù)第三版；1.3.3 某市“十二五”國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展綱要；1.3.4城市總體規(guī)劃（2010-2030年）；1.3.5 國務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號(hào)）；1.3.6

10、民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB 50352-2005）；1.3.7 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50096-1999）（2003年版）；1.3.8高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50045-95）（2005年版）；1.3.9住宅建筑規(guī)范（GB50368-2005）；1.3.10 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-2001（2006年版）；1.3.11建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94（2000年版）；1.3.12室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB 50013-2006版）；1.3.13建筑給排水規(guī)范（GB 50015-2003）（2009年修訂）；1.3.14建筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB50011-2001（2008年版）；1.

11、3.15建筑基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50007-2002）；1.3.16建筑室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB 50016-2006）；1.3.17城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ50-2001）；1.3.18土建工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范（G850325-2001）；1.3.19湖北省建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算定額統(tǒng)一基價(jià)表（鄂建文2006122號(hào)）；1.3.20湖北省建設(shè)工程消費(fèi)配額及統(tǒng)一基準(zhǔn)價(jià)目表等工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算；1.3.21湖北省裝飾裝修工程消費(fèi)配額及統(tǒng)一基準(zhǔn)價(jià)目表等工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算；1.3.22湖北省安裝工程量定額及單位估價(jià)表及類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算；1.3.23 國家和湖北省有關(guān)政策法規(guī)及基本建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

12、；1.3.24 同類地區(qū)同類建筑物的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。1.3.25 某市投資開發(fā)公司提供的各種信息；1.4 報(bào)告編制原則改善當(dāng)?shù)亟^大多數(shù)低收入人群的生活環(huán)境，推進(jìn)兩型社會(huì)建設(shè)；科學(xué)規(guī)劃，精心建設(shè)配套，推進(jìn)老城區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，打破傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體系；大力發(fā)展農(nóng)村公用事業(yè)，建設(shè)社會(huì)主義新制度。鄉(xiāng)下地方;展現(xiàn)城市景觀特色，讓百姓受益，促進(jìn)和諧社會(huì)發(fā)展。1.5 項(xiàng)目研究范圍1.5.1 項(xiàng)目背景及必要性1.5.2 項(xiàng)目選址分析1.5.3 施工方案的制定1.5.4 工程建設(shè)及公共配套設(shè)計(jì)1.5.5 項(xiàng)目投資估算和經(jīng)濟(jì)效益估算1.6 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)公共租賃住房項(xiàng)目，規(guī)劃總用地222.70畝（

13、約148467.41平方米），總建筑面積28.7萬平方米，其中公共租賃住房總建筑面積22.96萬平方米，配套店鋪建筑面積5.74萬平方米。共建設(shè)公共租賃住房5000套。具體建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模為：1.6.1 公共租賃住房建設(shè)項(xiàng)目一、建設(shè)公租房28套，共計(jì)5000套，總建筑面積28.7萬平方米，其中：多層（5F）磚混結(jié)構(gòu)：共20棟，每棟6個(gè)單元，其中1層為配套商業(yè)立面，2-5層為住宅樓，每梯5戶，單元類型包括面積30.00平方米（一房一廚一衛(wèi)）單人公寓59.44（兩房兩廳一廚一衛(wèi)或三房一廳一廚一衛(wèi)）小套房。小高層（10F）框架結(jié)構(gòu)：共8棟，每棟5戶，其中1-2層為配套商業(yè)立面，3-10層為住宅，每梯5

14、戶。戶型包括面積30.00平方米（一房一廚一衛(wèi)）單人公寓和59.44（兩房兩廳一廚一衛(wèi)或三房一廳一廚一衛(wèi)） ) 小套房。1.6.2 社區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目1、社區(qū)道路建設(shè)：水泥混凝土路面，道路總面積27742.66平方米；2、綠化：綠化面積29693.48平方米；3、支持小區(qū)圍墻、變配電、供電、給水、排水、消防設(shè)施、照明等現(xiàn)場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1.6.3 項(xiàng)目區(qū)征地?cái)M征用項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目用地222.70畝，并繳納征地費(fèi)。1.7 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表表1-1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總項(xiàng)目單元指數(shù)一、技術(shù)指標(biāo)1.總土地面積畝222.702、總建筑面積平方米287000其中：公租房平方米229600.0

15、0配套店鋪平方米57400.003.道路面積平方米27742.664.綠地平方米29693.48二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、投資總額百萬56120.43其中：建設(shè)投資百萬53816.43建設(shè)期利息百萬2304.002、營業(yè)總收入百萬54710.233、補(bǔ)貼總收入29550.004. 總成本百萬38292.815. 總利潤百萬36221.406. 盈利指標(biāo)稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值百萬15699.35稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值百萬8137.38財(cái)務(wù)內(nèi)部收入（稅前）%12.64財(cái)務(wù)內(nèi)部收入（稅后）%9.19投資回收期（動(dòng)態(tài)）年4.807.償付能力指數(shù)貸款還款期年5第二章項(xiàng)目背景及必要性2.1 項(xiàng)目建議書背景2.1.1 國家關(guān)于公共租

16、賃住房建設(shè)的相關(guān)政策國家對(duì)“公共租賃住房”建設(shè)的政策2007年8月7日，國務(wù)院印發(fā)國務(wù)院關(guān)于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724號(hào)），指出“住房問題” ”是一個(gè)重要的民生問題。國務(wù)院高度重視解決城鎮(zhèn)居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城鎮(zhèn)住房制度改革和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的根本目的。2010年，國務(wù)院印發(fā)了國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（國發(fā)201010號(hào)，簡稱“新國家十條”）， 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā)20104號(hào)） 2010年改造棚戶區(qū)住房280萬套，地方政府要切實(shí)落實(shí)好土地供應(yīng)、資金投入和稅收征管工作。費(fèi)用優(yōu)惠等政策，確保完成計(jì)

17、劃任務(wù)。為加快發(fā)展公共租賃住房建設(shè)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保201087號(hào)），強(qiáng)調(diào)：各地要將公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，提供重點(diǎn)保障，加大公共租賃住房投資力度。中央財(cái)政將通過適當(dāng)方式給予財(cái)政補(bǔ)貼：一、根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，為支持各地加快公共租賃住房建設(shè)，2011年中央財(cái)政第一批100億元公共租賃住房專項(xiàng)資金已已分發(fā)給地方政府。財(cái)政部要求，由地方專項(xiàng)資金用于補(bǔ)助政府組織實(shí)施的公共租賃住房項(xiàng)目支出，包括投資補(bǔ)助、貸款貼息、政府投資項(xiàng)目資本金等。同時(shí)，各地要對(duì)公共租賃住房補(bǔ)貼資金實(shí)行專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算，嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用。2、2011年以來，國家

18、對(duì)公共租賃住房建設(shè)的支持力度不斷加大，相關(guān)優(yōu)惠措施逐步完善和落實(shí)。從發(fā)展趨勢看，公共租賃住房和廉租房開始取代保障性住房成為保障性住房的主要供給。公共租賃住房建設(shè)現(xiàn)已在全國全面鋪開，成為全國住房保障制度改革的重要載體，也是今年“兩會(huì)”在全國范圍內(nèi)的一大重點(diǎn)。財(cái)政部印發(fā)關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營稅收優(yōu)惠政策的通知，為公共租賃住房建設(shè)運(yùn)營提供一系列財(cái)稅優(yōu)惠政策，涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、營業(yè)稅等稅種。2013年4月，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)工作的通知（建寶2013 第 52 號(hào)）。 通知明確指出，要加快落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保

19、障性安居工程建設(shè)任務(wù)。 2013年，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本完成470萬套，開工630萬套。此外，在此前公布的房地產(chǎn)市場調(diào)控國家新五項(xiàng)規(guī)定中，保障性安居工程的內(nèi)容也占有相當(dāng)?shù)谋戎兀@就需要完善對(duì)申請(qǐng)保障性住房的家庭經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行審查的機(jī)制。 ，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出，確保公平分配。今年年底前，地級(jí)及以上城市應(yīng)將符合條件的穩(wěn)定就業(yè)農(nóng)民工納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶Ｓ纱瞬浑y看出，短短幾年時(shí)間，保障性住房建設(shè)已經(jīng)從最初的“大干快上”發(fā)展到今天的追求保質(zhì)保量，并發(fā)揮實(shí)際作用。中央對(duì)保障性住房的要求不僅限于數(shù)量的積累，而是開始向充分發(fā)揮民生作用、實(shí)現(xiàn)程序公平等實(shí)際效果轉(zhuǎn)變。這也是大眾項(xiàng)目的基礎(chǔ)。相關(guān)“公租房

20、建設(shè)”會(huì)議精神一、兩會(huì)住房改革新思路：充分發(fā)揮公租房在保障性住房中的作用2011年是“十二五”開局之年，是新世紀(jì)的第二個(gè)十年，也是中國共產(chǎn)黨成立90周年。在這個(gè)特殊時(shí)刻召開的全國兩會(huì)，承載著全國人民的厚望，舉世矚目。兩會(huì)期間，房改再次成為全國兩會(huì)的熱點(diǎn)。兩會(huì)代表和委員提出住房改革新思路：突出租賃住房在整個(gè)住房體系中的作用，進(jìn)一步發(fā)揮公共租賃住房在保障性住房中的作用，進(jìn)一步強(qiáng)化住房消費(fèi)特色。全國人大代表程恩福和全國政協(xié)委員李崇福則更看好公共租賃住房在整個(gè)住房體系中的作用。程恩福認(rèn)為，應(yīng)該實(shí)行以公共租賃住房為主體，商品房和私人租賃住房為補(bǔ)充的新型住房模式。“除了20%左右的高收入可以購買商品房外，

21、其余的都可以通過租用公租房或者私人租房來解決，農(nóng)民和大學(xué)生也可以覆蓋?！闭搲险f。更多提案的重點(diǎn)是更加重視公共租賃住房在保障性住房中的作用，以解決農(nóng)民工進(jìn)城和大學(xué)生首次就業(yè)的問題。中央民建提案提出，國家要加大對(duì)公共租賃住房的支持力度，更好地發(fā)揮解決城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)人員、農(nóng)民工等住房困難的作用。三明治”組。大作用。 “打破戶籍限制，將公共租賃住房覆蓋面擴(kuò)大到就業(yè)基本穩(wěn)定的城鎮(zhèn)常住居民?！倍⒓涌毂Ｕ闲园簿庸こ探ㄔO(shè)座談會(huì)精神：加快公共租賃住房建設(shè)，堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求2011年，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在加快保障性安居工程建設(shè)座談會(huì)上指出：實(shí)施保障性安居工程事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)

22、展，社會(huì)和諧穩(wěn)定。群眾熱切期盼，社會(huì)熱切期盼，政府有義務(wù)做好。要加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，讓住房困難居民、新就業(yè)人員、新畢業(yè)大學(xué)生、農(nóng)民工等“夾心層”逐步實(shí)現(xiàn)梯度消費(fèi)。同時(shí)，繼續(xù)推進(jìn)廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造等，解決低收入家庭和困難職工基本住房問題。加快保障性安居工程建設(shè)，要構(gòu)建基本住房保障機(jī)制，促進(jìn)公平可持續(xù)，讓低收入和中低收入人群得到基本住房保障和支持，讓保障性住房得到保障。住房才能真正惠及困難家庭，使住房保障體系長期建立并運(yùn)行。這需要完善財(cái)稅、投融資、土地供應(yīng)和租賃設(shè)置、房型選擇、市政設(shè)施、出入等標(biāo)準(zhǔn)和機(jī)制，實(shí)施公共租賃住房、廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。重大民生工程有效建成優(yōu)質(zhì)工程、陽光工程、大眾工

23、程。各地區(qū)、各有關(guān)部門要堅(jiān)定不移貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列措施，繼續(xù)堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性需求，積極增加有效供給，穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，鞏固調(diào)控成果，提高財(cái)政、稅收、金融、土地等政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。三、國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求：繼續(xù)大力推進(jìn)保障性安居工程特別是公共租賃住房建設(shè)，加快實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)目標(biāo)。會(huì)議指出，近年來，我國保障性安居工程建設(shè)成效顯著，對(duì)解決中低收入家庭住房困難、遏制房價(jià)過快上漲、改善住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為確保保障性安居工程順利健康推進(jìn)，會(huì)議確定了以下政策措施和工作要求：（一）中央將繼續(xù)加大財(cái)政補(bǔ)貼力度，地方政府也將加大財(cái)政投入，加大省級(jí)統(tǒng)籌力度。在公共預(yù)算支出

24、安排不足的地區(qū)，要提高土地出讓金和地方政府債券融資安排的比重。規(guī)范利用專門用于公共租賃住房等建設(shè)的公司債券融資。在加強(qiáng)管理、防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以直接向?qū)嵭泄窘?jīng)營、符合信用條件的公共租賃住房項(xiàng)目發(fā)放貸款，也可以向符合條件的地方政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款。保障土地供應(yīng)，落實(shí)稅收減免政策。引導(dǎo)企事業(yè)單位參與建設(shè)運(yùn)營，多渠道增加公共租賃住房供給。公共租賃住房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)資金平衡。（2）提高規(guī)劃水平，確保工程質(zhì)量。落實(shí)節(jié)地、節(jié)能、環(huán)保原則，充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行等需求，優(yōu)化規(guī)劃布局和戶型設(shè)計(jì)，建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施。嚴(yán)格執(zhí)行抗震設(shè)防等強(qiáng)制

25、性標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，工程法人對(duì)住房質(zhì)量實(shí)行永久負(fù)責(zé)，逐步落實(shí)參建單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制。（三）建立健全監(jiān)督機(jī)制。規(guī)范準(zhǔn)入審查，嚴(yán)格租售管理，強(qiáng)化使用管理，完善退出機(jī)制，切實(shí)防范和嚴(yán)查保障性住房騙購騙租、變相分配福利房、以權(quán)謀利的行為。切實(shí)整治保障性住房違規(guī)銷售、轉(zhuǎn)貸等行為。出租或轉(zhuǎn)租、閑置、變更用途等。建立公眾監(jiān)督機(jī)制，落實(shí)信息公開，充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用。（四）堅(jiān)持因地制宜，科學(xué)制定建設(shè)計(jì)劃，統(tǒng)籌安排年度建設(shè)任務(wù)，不搞“一刀切”。各地區(qū)、各有關(guān)部門要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督檢查，精心部署、認(rèn)真落實(shí)，注重總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，把保障性安居工程建設(shè)成為清潔、安全、放心的工程?！肮夥俊眴栴}一直是

26、今年中央工作的“重中之重”。鑒于上述中央文件和會(huì)議的重要作用，可見中央對(duì)“公租房”建設(shè)的政策態(tài)度，同時(shí)表達(dá)了中央急于大力發(fā)展公租房的決心。出租房屋。2.1.2 湖北省政府“公租房”政策湖北省政府辦公廳于2011年29日發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的意見（以下簡稱意見）。根據(jù)意見，為籌集住房資源，湖北省計(jì)劃在商品房建設(shè)中按建設(shè)規(guī)模的5%至10%的比例建設(shè)公共租賃住房。 意見確定了“十二五”期間湖北省發(fā)展公共租賃住房的目標(biāo)任務(wù)。也就是說，以基本解決中低收入家庭住房困難為目標(biāo)，未來5年，湖北將加快公共租賃住房等政策性住房建設(shè)，讓城鎮(zhèn)居民租住用得起。能滿足基本生活需要的住房，力爭實(shí)現(xiàn)住在那里。湖北省經(jīng)

27、濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要（以下簡稱規(guī)劃綱要）經(jīng)省十一屆人大四次會(huì)議正式批準(zhǔn)，成為湖北省科學(xué)發(fā)展的行動(dòng)綱領(lǐng)。和跨越式發(fā)展。作為未來五年全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，規(guī)劃的內(nèi)容備受關(guān)注。 “十二五”期間，湖北省將堅(jiān)持政府調(diào)控與市場調(diào)控相結(jié)合，促進(jìn)住房供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)和居民收入基本適應(yīng)，讓大多數(shù)人都能活下去。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間，我省將建立健全以廉租住房和公共租賃住房為主體的住房保障體系，逐步解決城鎮(zhèn)低收入人群的住房困難。收入和中低收入家庭，逐步改善城鎮(zhèn)居民基本生活條件。全省保障性住房占居住住房總量的15%，人均住房建筑面積16平方米以下的低收入住房困難家庭基本得到保障。20

28、13年，作為住房保障規(guī)劃攻堅(jiān)之年，湖北省住房保障工作大幅提速。今年，湖北省政府確定開工建設(shè)保障性住房56862套，竣工保障性住房42096套，新增租房補(bǔ)貼1000套的目標(biāo)。2.1.3 市政府對(duì)公共租賃住房建設(shè)的鼓勵(lì)和支持近年來，某市認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院、省委、省政府讓群眾“有住所”的目標(biāo)，把住房保障作為重點(diǎn)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，改善民生。在籌集資金、按時(shí)開工的前提下，突出重點(diǎn)，狠抓工程質(zhì)量監(jiān)管薄弱環(huán)節(jié)，切實(shí)提升工程質(zhì)量，把“民心工程”打造成“放心工程” ” 確保普通老百姓住上“放心房”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建設(shè)工程質(zhì)量安全檢查組對(duì)某市保障性住房進(jìn)行檢查后，針對(duì)質(zhì)量問題、薄弱環(huán)節(jié)，進(jìn)一步完善了相關(guān)監(jiān)

29、管措施，進(jìn)一步加強(qiáng)了監(jiān)督管理。找到了鏈接，效果很明顯。某市政府對(duì)公共租賃住房等保障性住房建設(shè)主要采取以下四項(xiàng)措施：建立“封閉式”監(jiān)督機(jī)制，提高服務(wù)質(zhì)量，確?；窘ㄔO(shè)程序到位；堅(jiān)持實(shí)施“差異化”監(jiān)管，把質(zhì)量作為檢查重點(diǎn)，確?；鸨?xiàng)目建設(shè)； 注重主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量，兼顧使用功能，確保工程質(zhì)量符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求；嚴(yán)格落實(shí)三項(xiàng)監(jiān)管制度，加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)管，確保老百姓住上“放心房”。某市政府統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)、深入研究，在詳細(xì)研究規(guī)劃和政策的基礎(chǔ)上，提出了公共租賃住房建設(shè)的優(yōu)先方向，注重政策公平，強(qiáng)化要素保障，有效維護(hù)、保障和發(fā)展了廣大農(nóng)民的根本利益，為一個(gè)城市未來更好更快發(fā)展留下了足夠的空間。2.1.4 城市低收入

30、家庭住房形勢嚴(yán)峻一是住房困難低收入家庭住房質(zhì)量差，住房竣工率低；二是中低收入家庭人均住房面積小，基本住房需求大，租賃市場不發(fā)達(dá)；三是民居局促擁擠，衛(wèi)生環(huán)境差，排水、消防等配套硬件設(shè)施不達(dá)標(biāo)，居住環(huán)境惡劣。某市人均住房面積低于平均水平、收入低于平均水平的“雙低”家庭比例較大。盡管近年來住房保障取得了顯著成效，但由于大量歷史債務(wù)的拖累，一個(gè)城市的保障性住房建設(shè)任務(wù)依然十分艱巨。某城市居民對(duì)保障性住房的需求迫切，保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造壓力很大。調(diào)查顯示，從某城市城鎮(zhèn)中低收入家庭的戶數(shù)、面積和人口數(shù)據(jù)來看，目前城鎮(zhèn)中低收入居民規(guī)模較大的特點(diǎn)是，居住相對(duì)集中，居住條件和收入條件復(fù)雜，城市低收入家庭。

31、目前的生活狀況不容樂觀。大量低收入家庭居住在棚戶區(qū)，空間狹小，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，房屋破舊不堪。城市夾心家庭、新員工、大量新增城市常住人口的住房需求亟待解決。 .這是政府面臨的重大問題，需要研究制定政策，確保社會(huì)再分配的社會(huì)公平合理，滿足低收入群體的基本住房需求。近年來，隨著保障性住房建設(shè)的逐步增加，城鎮(zhèn)低收入家庭的住房條件有了很大改善。但由于部分地區(qū)住房保障政策覆蓋面較小，部分商品房價(jià)格居高不下，上漲較快，出租小戶型住房供應(yīng)不足，一些低收入住房困難家庭無法可以通過市場租房。還是買房問題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，新進(jìn)職工住房負(fù)擔(dān)能力不足的問題日益凸顯，農(nóng)民工的生活條件也亟待改善。大

32、力發(fā)展面向中低收入群體的公共租賃住房已成為必然要求。目前，某個(gè)城市的保障性住房數(shù)量不足以解決這些人的住房問題。因此，加快公共租賃住房建設(shè)十分必要。是實(shí)施和完善城市公共住房保障制度的重要手段。2.2項(xiàng)目的意義和必要性本項(xiàng)目的實(shí)施是積極響應(yīng)國家建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的號(hào)召，有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定；改善投資環(huán)境，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展；有利于遏制房價(jià)持續(xù)上漲，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程；滿足和完善住房供應(yīng)體系；有效促進(jìn)消費(fèi)。2.2.1 實(shí)施“公租房”德育工程，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)1990年代中后期，隨著改革開放的深入，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的浪潮席卷全國各個(gè)角落，福利房模式徹底退出歷史舞臺(tái)，全面商品化、貨幣化住房制度改革應(yīng)運(yùn)而生。隨

33、著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)群體的構(gòu)成不斷向多元化、多層次變化。同樣，人們的收入水平和經(jīng)濟(jì)承受能力也出現(xiàn)了很大差異。在房價(jià)熱線不斷上漲的今天，單一、層次不明確的住房政策日益成為影響民生和社會(huì)穩(wěn)定的枷鎖。在中國人的傳統(tǒng)觀念中，“家”二字有著非凡的意義，“安居樂業(yè)”能帶來“快樂工作”是許多中國人揮之不去的情結(jié)。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)糟糕的周期。開發(fā)商不斷建新樓盤，追求檔次越來越高，價(jià)格越來越貴，房價(jià)也逐漸走高。有些人為了一棟房子花了幾十年的時(shí)間；有些人努力工作，買不起房子；有的人拼房買房，負(fù)債累累，反映了高房價(jià)的殘酷現(xiàn)實(shí)。反映了單一住房政策的負(fù)面影響。近年來，“公租房”作為一個(gè)全新的獨(dú)特名詞，在

34、當(dāng)前全國各地的政治媒體中頻頻出現(xiàn)。 “公租房”，顧名思義，基本上是一種政府行為，針對(duì)的是中低收入住房困難的“夾層”家庭。它本身就是我國社會(huì)保障體系的重要組成部分，也是十多年前開始的住房制度單一、缺乏等級(jí)制度改革的重要教訓(xùn)。拓寬你的視野。在我國香港，高房價(jià)常被世人津津樂道，但香港居民基本都有自己的住處。這里我們要思考，香港沒有低收入階層嗎？答案是不。香港特別行政區(qū)政府采取多層次、系統(tǒng)化的住房保障政策，確保每一個(gè)正式的香港居民都有自己的固定居所，間接成就了一個(gè)繁榮穩(wěn)定的東方明珠。同樣，在新加坡、瑞典和美國，積極的住房政策為國家的長期穩(wěn)定奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。公租房作為國家重要的道德政策，首先是利國利民

35、，減少了因房價(jià)高漲導(dǎo)致民眾買不起房與政府之間的尖銳矛盾；二是利民利民，讓低收入群體租房安居樂業(yè)。地方。公租房本身就是立黨為公、執(zhí)政為民思想的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。大規(guī)模推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，不僅有利于解決中低收入群體的住房困難，而且引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變“買多租”土地的傳統(tǒng)觀念和消費(fèi)觀念和住房，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場走上理性發(fā)展道路，步入良性發(fā)展軌道。2.2.2“公租房”安居工程建設(shè)有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定“公租房的放開不是為了解決房價(jià)問題，而是為了解決社會(huì)穩(wěn)定問題?！惫沧赓U住房的推出，是基于政府對(duì)“居者有其屋”的考慮，將對(duì)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和市場的穩(wěn)定起到?jīng)Q定性的作用。公共租賃住房的社會(huì)效益將在未來逐步顯現(xiàn)。也將建立更健康

36、的合理秩序。2.2.3 “公租房”建設(shè)將改善投資環(huán)境，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展公共租賃住房不僅解決了廣大中低收入人群的住房問題，也進(jìn)一步改善了投資環(huán)境。公共租賃住房建設(shè)等大規(guī)模民生投資，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亓己蒙鐣?huì)生態(tài)的形成?！皠趧?dòng)力”是影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素之一。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與勞動(dòng)力的數(shù)量、質(zhì)量和成本密切相關(guān)。公租房的建設(shè)，讓新生代大學(xué)生等高素質(zhì)人才和農(nóng)民工等勞動(dòng)力安家落戶，安心工作對(duì)于很多企業(yè)來說無疑是一個(gè)長期的“利好”消息，特別是勞動(dòng)密集型企業(yè)，將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。2.2.4“公租房”建設(shè)有利于遏制房價(jià)持續(xù)上漲，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前，國家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策：全力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，是

37、遏制房價(jià)持續(xù)上漲的有效途徑。公共租賃住房建設(shè)是重大民生工程、重大發(fā)展工程、宏觀調(diào)控的重要手段。中國內(nèi)需的最大潛力在于城鎮(zhèn)化，過高的房價(jià)會(huì)抑制城鎮(zhèn)化進(jìn)程。保障性住房建設(shè)有利于遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，釋放巨大消費(fèi)和投資潛力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。推進(jìn)保障性住房建設(shè)，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要作用。2.2.5“公租房”建設(shè)滿足和完善住房供應(yīng)體系目前，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房占總?cè)丝诘谋壤坏?%。除了危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房，范圍也很小，只能在小范圍內(nèi)“應(yīng)急”。大面積“?！边€是有難度的。尤其是“夾心層”，既買不起商品房，也無法享受經(jīng)濟(jì)適用房，處于住房體系中的“空白區(qū)”。過上幸福的生

38、活是最重要的。沒有固定的住處，生活就不穩(wěn)定，沒有尊嚴(yán)和幸福。政府提供政策支持，限制套房面積并提供優(yōu)惠租金，產(chǎn)權(quán)由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有。無房就業(yè)人員或中低收入家庭的住房建設(shè)，即公共租賃住房建設(shè)，將有效緩解這一問題。一個(gè)問題。2.2.6“公租房”建設(shè)將有效促進(jìn)消費(fèi)“公租房”的大規(guī)模建設(shè)，勢必帶動(dòng)建筑、鋼鐵、水泥等相關(guān)行業(yè)的市場需求，對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)絕對(duì)“利好”；更重要的是，它將解決中低收入群體的住房困難，這無疑將讓潛在的“房奴”從房貸壓力中解脫出來，減輕住房壓力，拿出部分積蓄。原本打算用來買房，改善生活，提高現(xiàn)在的生活質(zhì)量，從而有效拉動(dòng)消費(fèi)?？偠灾?，公共租賃住房建設(shè)是一項(xiàng)重大民生工程、道德工程、安

39、居工程。推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，是黨和政府堅(jiān)持以人為本、解決民生問題、維護(hù)社會(huì)長治久安的重要戰(zhàn)略舉措。我們有理由相信，通過進(jìn)一步推進(jìn)這項(xiàng)工作，切實(shí)解決老百姓的住房問題，一定能夠?qū)崿F(xiàn)“天下千萬豪宅，天下窮人皆大歡喜”，公共租賃住房將不可避免地成為我國社會(huì)發(fā)展道路的又一環(huán)?？梢?，在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)公租房項(xiàng)目是非常必要的。第三章需求分析3.1 某市“公租房”需求顯著增長一、城市人口穩(wěn)步增長根據(jù)第六次全國城市人口普查數(shù)據(jù)，城市常住人口為2462583人。全市常住人口中，0-14歲人口占17.66%，65歲及以上人口占7.62%。人口逐漸增加。2. 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展2012年，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以“調(diào)結(jié)構(gòu)、改

40、方式”為主線，以改革開放和自主創(chuàng)新為動(dòng)力，以改善民生為根本立足鄂南，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市戰(zhàn)略，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)全面完成。經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展。 2012年，全市生產(chǎn)總值760.99億元，比上年增加108.98億元，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年超百億元的發(fā)展，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)完成145.30億元，增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成359.73億元，增長16.3%；第三產(chǎn)業(yè)完成255.96億元，增長10.2%。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2011年的18.2:47.4:34.4調(diào)整為19.1:47.3:33.6。影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要因素是勞動(dòng)力。某市近年來保持平穩(wěn)較快增長，對(duì)新生代大學(xué)生

41、和農(nóng)民工的需求大增。解決生活中的勞動(dòng)力尤為重要。安心工作，才能為企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。因此，解決這些勞動(dòng)力的住房問題迫在眉睫。同時(shí)，由于這些勞動(dòng)者的收入水平處于中低水平，買不起保障性住房和商品房，迫切需要建設(shè)大量“公租房”來解決住房問題。這些人的問題。3.2 城市公共租賃住房建設(shè)需求顯著增長2011年，城鎮(zhèn)新建保障性住房1043萬套（戶），基本建成保障性住房432萬套，這意味著千家萬戶即將實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的夢想。 .在國家“繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”的大環(huán)境下，2012年某城市保障性安居工程建設(shè)不打折扣：2012年，城市住房保障逐步提升。城投公司承建了全市城區(qū)2000套公共租賃住房。今年，一個(gè)城市

42、克服重重困難，全面超額完成各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，向全市人民和省政府交出了一份滿意的答卷。世誠投資公司在2012年加快公共租賃住房建設(shè)的同時(shí)，對(duì)2013年公共租賃住房建設(shè)進(jìn)行了部署，截至目前，已做好多項(xiàng)前期工作。為加快公共租賃住房項(xiàng)目建設(shè)，城投公司將公共租賃住房建設(shè)作為一項(xiàng)重要的民生工程，多措并舉全速推進(jìn)：一是用足用好、用好利用國家、省、市土地支持，除資金投入、稅收優(yōu)惠等各項(xiàng)扶持政策外，不斷加大資金投入；二是按照“特辦、加急”的原則，公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常到施工一線，幫助工程承包商現(xiàn)場解決施工過程。三是加強(qiáng)與房建、房地產(chǎn)等方面的聯(lián)動(dòng)各部門要形成合力，抓起步、抓進(jìn)度、抓效益，確保公租房項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)。以滿足日益增

43、長的公共租賃住房建設(shè)需求。本項(xiàng)目通過新建公租房提供5000套住房，可有效梳理項(xiàng)目區(qū)空間，解決居民住房問題，改善區(qū)內(nèi)居民生活條件，提高居民生活質(zhì)量，并改善整個(gè)城市環(huán)境的質(zhì)量。為實(shí)現(xiàn)我市“建設(shè)兩型社會(huì)”的發(fā)展目標(biāo)作出貢獻(xiàn)。第四章項(xiàng)目選址分析4.1某城市區(qū)位優(yōu)勢4.1.1 城市地理位置咸寧市咸寧市全市國土面積9861平方公里，下轄11個(gè)鄉(xiāng)、51個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)辦事處。地處湖北東南部，長江中下游南岸，湘鄂贛三省交界處。是從南到北的主要通道。東與黃石市陽新縣接壤，南接江西省修水縣、湖南省平江縣，西接湖南省平江縣。湖南省臨湘市北與荊州市洪湖市隔江相望，毗鄰武漢江夏區(qū)、鄂州市和大冶市。素有“湖北南門”之稱，地理位

44、置得天獨(dú)厚。它不僅是武漢城市圈綜合產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的有機(jī)組成部分，也是唯一一個(gè)以生態(tài)城市建設(shè)為主的生態(tài)園林。4.1.2 交通定位分析某個(gè)城市的交通十分發(fā)達(dá)。地處華中腹地，長江黃金水道與京廣鐵路大動(dòng)脈的交匯處。水、陸、空交通十分便利。京廣鐵路、武廣高速客運(yùn)專線、武湘城際鐵路、107國道、京珠高速、武湘高速、京珠杭俄連接線（咸通高速）在建的快速交通和軌道交通構(gòu)成一定區(qū)域。連接城市與外界的主要交通網(wǎng)絡(luò)和其他省道，豐富了區(qū)域內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)密度。是湖北省重要的交通樞紐城市。隨著武漢城市圈基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)的推進(jìn)，武漢城際鐵路建成圈內(nèi)和武漢城市圈外環(huán)線的交通網(wǎng)絡(luò)體系正在逐步形成和優(yōu)化，形成一個(gè)小時(shí)交通圈，武漢

45、-A-金桂湖可實(shí)現(xiàn)。全程高速，武漢到某某36分鐘，某某到金桂湖12分鐘，交通優(yōu)勢十分明顯。建設(shè)中的嘉峪長江大橋、武漢新港港區(qū)（嘉峪至赤壁段）、中國銅山核電站專用碼頭（嘉峪潘家灣港）、吳縣城際鐵路、某宜春鐵路、杭州-a - 瑞麗高速、大慶-阿廣、阿-銅山高速、阿-黃石高速等國家級(jí)重大交通項(xiàng)目，將把一座城市打造成中國中部除武漢以外的又一個(gè)交通樞紐城市。從以上分析可以看出，該項(xiàng)目地處非常便利的位置，與外界的交流非常方便。區(qū)位優(yōu)勢大，發(fā)展?jié)摿Υ蟆ｍ?xiàng)目選址自然條件分析4.2.1 地形地貌一座地形地貌獨(dú)特的城市，屬于幕府山向江漢平原的過渡地帶。受新華峽褶皺構(gòu)造體系的影響，發(fā)育一系列縱橫斷層。丘陵盆地交錯(cuò)地

46、貌類型特征J.地貌復(fù)雜多樣，有山地、丘陵、丘陵、平原。地勢南高北低，由幕府山至長江兩岸，即中山、低山、丘陵至臨江濱湖平原呈波狀遞減?？傮w上具有“七山一水”的優(yōu)勢，既具有山地經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，又具備非山區(qū)交通便利的有利條件。根據(jù)國家地貌劃分，一個(gè)城市可分為3個(gè)地貌區(qū)：江漢湖沖積平原區(qū)：位于城市西北部，從赤壁市察安山到咸安區(qū)雙溪以北的大片區(qū)域，孔隙水豐富。該段西南端主要為志留系砂頁巖和少部分石炭系至二疊系碳酸鹽巖（主要為石灰?guī)r和白云巖）組成的丘陵地形。海拔為23米至280米。西安市淺部為第三系灰?guī)r（質(zhì)）礫巖，地下水豐富，局部發(fā)育巖溶。該段湖泊眾多，其中較大的有黃蓋湖、西涼湖和浮頭湖。河流匯入湖泊，主要形

47、成河谷，斷面呈敞開的“U”形。大木山 依玉山 低山丘陵區(qū)：地處市中部，通山縣高湖至沙甸線以北，茶嶺至雙溪線以南。重陽玉山以東部侵蝕地形和西部喀斯特地形為主。受地質(zhì)構(gòu)造的影響，大木山復(fù)合背斜形成了背斜山向斜谷，而銅山復(fù)合向斜則是背斜谷和脊谷的地形特征。背斜巖心主要由元古代冷家溪群變質(zhì)碎屑巖（變質(zhì)礫巖、變質(zhì)砂巖、板巖和千枚巖）組成；向斜巖心主要由三疊系碳酸鹽巖組成。背斜和向斜主要由震旦系至二疊系砂頁巖和碳酸鹽巖組成。重陽-通山斷陷盆地由第三紀(jì)“紅層”（主要為紫紅色粉砂巖）沉積組成，局部含玄武巖。該段山脊線方向與構(gòu)造線方向一致，近東西走向。海拔300米至1000米，自西向東。主要山峰有大窯谷（海拔1

48、261米）、玉山（1029米）和大木山（954米）。山脊總則平坦，水系呈梳狀或羽狀。分布，河流呈“V”形或“U”形。該段水庫較多，包括瀘水水庫（湖）、青山水庫、南川水庫、撫水水庫。該段是本區(qū)最大、最復(fù)雜的富水層，二疊紀(jì)和奧陶紀(jì)暗河發(fā)育；中三疊世發(fā)育溶洞和溶蝕洼地； Stacked下部發(fā)育漏斗、落水洞和巖溶溝芽。如咸安區(qū)明水泉地下河、太乙洞巖溶溶洞、大木山背斜兩側(cè)奧陶紀(jì)巖溶升泉、赤壁銅山向斜、綏陽向斜、咸安高橋向斜等均有明顯的巖溶現(xiàn)象。此外，溫泉千山森林公園、嘉峪縣射霧山、赤壁市五洪避暑山莊等地仍有溫泉分布。幕府山侵蝕構(gòu)造中山地區(qū)：位于某市銅山高湖至沙甸線以南。為花崗巖、變質(zhì)巖組成的圓頂褶皺斷層

49、山陡坡地形。構(gòu)造上，位于幕府山背斜北翼。巖心由冷家溪群淺變質(zhì)碎屑巖和燕山早期花崗巖組成，西端由桐城巖體組成，北翼由震旦系和寒武系砂頁巖組成。由碳酸鹽巖組成。地下含有風(fēng)化裂隙水和構(gòu)造裂隙水。它的山脊陡峭狹窄，海拔900-1500米。九宮山風(fēng)景區(qū)位于該段東端。河流有很強(qiáng)的樹枝狀切割，山谷呈“V”形，山間溪流、激流、瀑布多。4.2.2 土壤條件城市地質(zhì)復(fù)雜，成土母巖和母質(zhì)有20多種。母巖、母質(zhì)的多樣性和復(fù)雜的地貌使得土壤類型也復(fù)雜多樣。據(jù)第二次土壤普查統(tǒng)計(jì)，全市共有土類8個(gè)、亞類20個(gè)、土屬72個(gè)、土種241個(gè)。土壤類型主要為紅黃土和水稻土，分別占全市土壤的70.77%和15.11%，其次是石灰土、

50、潮土、黃棕土、紫土、沼澤土、草甸土等。紅黃土是城市中最重要的土壤類型。主要分布于海拔500m以下的低山、丘陵和山脊。它的母材主要是四世紀(jì)的紅土。酸。土壤有機(jī)質(zhì)含量在1%到4%之間。微量元素中，鋅、錳含量豐富，具有良好的保水保肥性能，有利于農(nóng)作物和樹木的生長。4.2.3 項(xiàng)目建設(shè)氣象條件某市屬江漢平原向江南丘陵過渡的中緯度帶，地處中央分區(qū)，具有典型的亞熱帶季風(fēng)氣候。受中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候影響，日照充足，熱量充沛，雨量充沛，無霜期長。冬季多偏北風(fēng)，寒冷干燥；夏季多偏南風(fēng)，高溫多雨。全區(qū)年太陽輻射總量430-452J/cm2，年日照時(shí)數(shù)1736.4-1897.1小時(shí)。多年平均無霜期245260天，年

51、平均氣溫16.8，極端最高氣溫41.4，極端最低氣溫-15.4，年降水量12002000毫米，盛行風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)和西南風(fēng)。雨量充沛，但全年分布不均。降水大部分集中在每年的5-8月，總量占全年的61%。冬季降水量最少，僅占全年的8%。蒸發(fā)量最大的是六月至七月，最小的是一月。氣候的總體特點(diǎn)是：四季分明，熱量充足，雨量充沛，無霜期長。優(yōu)越的氣候條件，非常有利于農(nóng)作物和亞熱帶森林植被的生長，使城市具有得天獨(dú)厚的氣候優(yōu)勢，碳匯能力強(qiáng)，易于開發(fā)休閑度假勝地，對(duì)城市的發(fā)展具有極大的積極促進(jìn)作用。本項(xiàng)目的建設(shè)。影響。4.3 公共設(shè)施基本情況作為內(nèi)陸新興城市，這座城市近年來變化迅速。 2009年，某市以舉辦“首屆

52、溫泉文化旅游節(jié)”為契機(jī)，打造“文明、生態(tài)、園林、旅游”之城，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快。 2010年，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍是政府工作的重頭戲。 “五六”規(guī)劃的第五項(xiàng)是“六大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃”。六大規(guī)劃分別是：中心城市建設(shè)、交通路網(wǎng)建設(shè)、沿江港口建設(shè)、城鄉(xiāng)電網(wǎng)擴(kuò)容擴(kuò)容、城鄉(xiāng)通信網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)容擴(kuò)容、水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。政府工作報(bào)告指出，要進(jìn)一步完善城市功能，建設(shè)千山南入口廣場、東環(huán)路、西環(huán)路、武廣站中大道、金桂路延長線等重點(diǎn)城市建設(shè)項(xiàng)目。這充分說明，2010年，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將以功能為中心進(jìn)行，城市交通網(wǎng)絡(luò)也將進(jìn)一步完善。此外，嘉峪、赤壁長江大橋項(xiàng)目前期工作也被列入政府工作報(bào)告，這意味著將彌補(bǔ)長江干線全長1

53、05.788公里但沒有自己長江的短板。河橋。1. 城市四路完善城市交通網(wǎng)絡(luò)東環(huán)線、西環(huán)線、武廣站中大道、金桂路延長線建成后，城市四路建成后，一定城市的城市交通網(wǎng)絡(luò)將進(jìn)一步完善。東環(huán)路（武仙高速）起于武漢市江夏區(qū)天子山大道，途經(jīng)咸安區(qū)江夏五龍泉、山坡、合生橋、橫溝橋，止于市區(qū)，全長約60公里。 20公里。項(xiàng)目總投資3.4億元，全線采用六車道，設(shè)計(jì)時(shí)速80公里。該項(xiàng)目已于去年6月16日開工建設(shè)路基。西環(huán)路是一條貫通的高速公路，起點(diǎn)是某學(xué)院的老校區(qū)，最后是興隆橋。是連接旅游新城與某市市區(qū)的道路之一。同時(shí)，還能有效減輕永安市區(qū)南山路口的交通壓力，全長5公里。武廣站中大道是武廣高鐵北站的配套道路。在某北

54、站下車后，武漢和廣西的旅客可通過這條路直達(dá)銀泉大道，全長1050米。金桂路東段擴(kuò)建工程將金桂路與某東外環(huán)相連。目前，金桂路穿過長江工業(yè)園區(qū)銀泉大道，終點(diǎn)為107國道。擴(kuò)建工程將使金桂路穿過107國道，與東外環(huán)相接，進(jìn)一步縮短與長江的距離。江河工業(yè)園和武漢。二、長江大橋?qū)崿F(xiàn)與武漢“無縫”對(duì)接長江大橋建成后，在君山長江大橋與凈岳長江大橋之間開辟了一條新的跨江通道，距離約180公里。 、西安（寧）甲（魚）、池（畢）城市密集區(qū)與武漢“無縫對(duì)接”，進(jìn)一步加強(qiáng)整個(gè)武漢城市圈的銜接，是推進(jìn)城市圈融合發(fā)展的重要支撐，將利一河三地。此外，長江大橋建成后，省道S102吳池線、省道S103漢沙線、省道S329仙河線

55、等多條省道干線南北貫通，將有效提升區(qū)域路網(wǎng)布局。3 、赤壁長江大橋是某條河流上的“平行蓮花”赤壁長江公路大橋是武漢城市圈“兩型”社會(huì)綜合改革試驗(yàn)區(qū)和長江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新紐帶。建成后，將有效改善長江中游交通條件，優(yōu)化長江跨江通道。布局和完善鄂東南與江漢平原之間的公路交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)于推動(dòng)中部地區(qū)崛起、服務(wù)兩型社會(huì)建設(shè)具有重要意義。四、電網(wǎng)擴(kuò)建、水庫加固等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面鋪開除了市區(qū)“四路”和嘉峪、赤壁兩橋外，某市還大力加快杭瑞高速、吳縣城際鐵路、吳縣高速、咸通高速、通捷高速。一個(gè)城市將依法推進(jìn)“城中村”和老城區(qū)改造，增加土地儲(chǔ)備，加強(qiáng)城市管理和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)以城建城、以城養(yǎng)城。 ，以城興城

56、；加大港口建設(shè)力度，推進(jìn)嘉魚、赤壁綜合性專業(yè)化深水碼頭建設(shè)，構(gòu)建以港口為軸的區(qū)域物流網(wǎng)絡(luò)。加快城鄉(xiāng)電網(wǎng)建設(shè)，建設(shè)2 220 kV、4 110 kV、3 35 kV輸變電工程。加快通信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，提高通信能力，重點(diǎn)完成旅游景區(qū)、交通要道、偏遠(yuǎn)農(nóng)村的通信覆蓋。推進(jìn)水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，爭取國家和省專項(xiàng)資金，重點(diǎn)加固32座危險(xiǎn)水庫。防洪工程、以灌區(qū)續(xù)建為重點(diǎn)的水利工程、以生態(tài)環(huán)境改善為重點(diǎn)的水土保持工程、以小農(nóng)田水利建設(shè)為重點(diǎn)的高產(chǎn)農(nóng)田建設(shè)工程、以改善為重點(diǎn)的城市防洪工程排水設(shè)施。4.4 社會(huì)自然資源與環(huán)境條件與城市規(guī)劃4.4.1 社會(huì)自然資源（一）礦產(chǎn)資源某市礦產(chǎn)資源以非金屬礦產(chǎn)為主，金屬礦產(chǎn)次之，能源

57、礦產(chǎn)和水氣礦產(chǎn)較少。主要礦產(chǎn)有鐵、鋅、銻煤、磷、大理石、白云石、石灰石等。已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)37種，其中已查明礦產(chǎn)18種，其中能源礦產(chǎn)2種，金屬8種礦物質(zhì)、非金屬礦物質(zhì)7種、礦泉水1種。全市11種礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量位居全省前五位。其中，鎂、銻、獨(dú)居石、鉭、地?zé)岬?種礦產(chǎn)位居全省第一，金、鈮、冶金白云石等3種礦產(chǎn)次之，煤炭排名第四。 、釩、錳3種。(2) 水資源某地區(qū)屬于江漢平原。該地區(qū)依托長江，運(yùn)河、湖泊、水庫等水資源豐富。降水豐富，地表徑流大，河流縱橫相結(jié)合，湖泊水庫眾多，水資源豐富。全市有11條獨(dú)立的水系，其中瀘水和干河是全市最主要的兩條河流。據(jù)水文資料記載，全市年均徑流深度800mm，年均徑流51.2

58、108m3。除地表水外，地下水資源不多，年均儲(chǔ)量不足5108 m3，但地下熱水資源豐富。全市有溫泉6座，年總儲(chǔ)量約660萬噸。目前，咸安溫泉和赤壁五紅山溫泉已得到很好的開發(fā)，并用于醫(yī)療、溫室、水產(chǎn)養(yǎng)殖等。此外，長江中轉(zhuǎn)客水也可以供城市使用。(3) 生物資源城市自然植被屬于亞熱帶濕潤闊葉林區(qū)，包括常綠闊葉林、落葉混交林、針葉林、油茶林、竹林等。全市森林覆蓋率達(dá)到52.3%，木材存量約876.8104m3，有木本植物1000余種，藥用植物919種，我國珍稀樹種和特殊樹種30余種。全市土地面積中：森林面積占61.98%；荒地面積占1.81%；難用區(qū)域占0.81%。全市林地面積中：森林面積占73.24

59、%；稀疏林地占1.53%；灌叢占16.23%；無立木林地占8.45%；苗圃地占0.05%。全市森林面積中：針葉林、闊葉林、針闊混交林占74.98%；竹林占24.93%；間作林占0.10%。某市是我國著名的桂花之鄉(xiāng)。桂花品種繁多，是提取植物精華的重要原料。某市也是湖北乃至全國著名的茶葉產(chǎn)區(qū)之一。老青茶、九宮云霧茶、甜茶等享譽(yù)海內(nèi)外。 .水產(chǎn)品資源特別豐富。優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品主要產(chǎn)自西涼湖、浮頭湖、三湖練江等多個(gè)湖泊。優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品種類繁多。其中，西涼湖鱖魚、黃鯰魚被中華人民共和國農(nóng)業(yè)部列入名錄。優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)品保護(hù)名錄。豐富多樣的生物資源為一個(gè)城市的農(nóng)業(yè)發(fā)展提供了保障。(4) 溫泉A被譽(yù)為“溫泉之鄉(xiāng)”，溫泉資源豐

60、富，依托武漢與A之間便捷的交通條件，開發(fā)建設(shè)條件良好。溫泉山、水、林、泉、城相得益彰，旅游結(jié)合的發(fā)展條件良好。在當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)縣市都有一定的溫泉，但主要集中在咸安區(qū)，主要集中在中心城區(qū)，包括三江溫泉、太乙溫泉等。基地還包括一些地?zé)釡厝獜椈?。（五）山地森林資源某類地貌屬于大木山玉山低山丘陵區(qū)。受殘存的木布山影響，區(qū)內(nèi)峰巒起伏，重巖重疊伸展，形成了江南多種丘陵地貌。一定的山林資源分布均勻，山丘混雜，為各類生活用地提供了豐富的綠地和背景環(huán)境。山上植被條件較好。桂花、竹子等地方特色樹種，以及槐、柑等總則樹種，緊密覆蓋山體，成為城市的綠肺，改善了城市的整體環(huán)境質(zhì)量。山林主要有千山、望山寨、雙龍山、九宮山、浮山