兒童娛樂商城方案

1、“猴哥”兒童娛樂商城策劃方案世界“金融危機”的出現(xiàn)在不同行業(yè)、層次也阻礙到我國的經(jīng)濟及進展，更直接阻礙到保定的市場商業(yè)進展。關(guān)于我公司總購物業(yè)如按以往單一的模式出租現(xiàn)差不多專門難在現(xiàn)在“金融危機”市場上行的通，正所謂變則通，因此必須走出一條新的出路才能盤活總購物業(yè)，在現(xiàn)在“金融危機”的情況下機遇與挑戰(zhàn)并存。 我部門通過上次策劃“亞太比鄰兒童大世界策劃思路”后經(jīng)王總認(rèn)可，現(xiàn)我部對此方案再次修編，現(xiàn)編制完成“猴哥兒童娛樂商城策劃方案”僅供王總惠鑒。一、項目策劃理念“人與人不同，花有百樣紅”。商業(yè)物業(yè)也需要依照其所處的地理位置、經(jīng)營范圍、服務(wù)的客戶類型和數(shù)量等諸多因素進行不同的定位。“猴哥”（猴哥兒

2、童娛樂商城簡稱“猴哥”）品牌及功能定位同樣需要充分考慮到其自身和服務(wù)對象的特性，進行合理的市場細分和定位，才能有效地運轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固自己的目標(biāo)市場。關(guān)于“猴哥”品牌的定位我們考慮的不是簡單隨意的概念排列，而應(yīng)該是對“猴哥”品牌及事實上體的深入分析之后規(guī)避劣勢、發(fā)揮優(yōu)勢并升華的差異化，并具有充實的內(nèi)涵及相對應(yīng)的使用功能作為支撐。二、項目定位策略 本物業(yè)位居保定市裕華西路周圍被諸多大型商場，商業(yè)街緊緊圍繞。能夠講是人旺地旺商情火爆。素來被人們稱之為保定市老城區(qū)商業(yè)街及商品小百貨及服裝等商品的集散中心，是商家占據(jù)保定及周邊都市市場的“灘頭陣地”，市場商品也由低檔逐漸向中、高乃至精品市場進展。 消費者

3、的購物心理也逐漸由查找廉價貨、大眾貨而進展為去裕華商圈逛精品店、購高檔貨。 鑒于上述分析，我們對本物業(yè)地的策劃理念應(yīng)鮮亮地、堅決地定位在“裕華路批零商業(yè)城”上面。 由于本物業(yè)地處于市裕華西路這一歷史以來被認(rèn)為是做百貨，小商品和做全市貿(mào)易市場的緣由，因此確立為“猴哥兒童娛樂商城”項目。 樹立“您旺我才旺”的經(jīng)營思想，把保障廠家、商家經(jīng)營運作為我們招商的核心方針。而把追求兒童娛樂商城作為商家進駐保定及周邊地區(qū)的首選之地。 猴哥項目的收益要緊來源于以下4個方面：1）可營業(yè)面積租賃所獵取的租金收益；2）廣告位出租面積所獵取的廣告收益；3）部分自營項目的經(jīng)營收益；4）物業(yè)治理經(jīng)營收益，如：停車場收入、商

4、業(yè)促銷活動的場地出租收益等；將以上收益加以比較，我們會發(fā)覺“可營業(yè)面積租賃所獵取的租金收益”是整個項目的要緊收入來源，是對本案經(jīng)營治理阻礙最大的因素。因此，進一步來看灘位租賃部分，在營業(yè)面積固定的前提下，其又可能產(chǎn)生2種增加收益的方式：1、以“實現(xiàn)營業(yè)面積最大可出租”為目標(biāo)，盡可能多地增加可出租的灘位經(jīng)營面積，達到獵取更多租金收益的目的。優(yōu)點：通過增加灘位出租數(shù)量，從而增加租金收入總量；（這必須以全部或絕大多數(shù)灘位能成功出租為前提。）在一定程度上能夠增加商品經(jīng)營的種類；缺點：灘位數(shù)量的增多無形中加大了招商工作的難度，而這種困難專門可能導(dǎo)致：灘位招租率低，空置率高；在沒有完成招商目標(biāo)后，資金無法

5、回籠；為求資金的快速回收，只有依靠降低租金來完成招商，規(guī)避風(fēng)險；灘位過于密集會造成整個賣場顯得擁擠、雜亂；商品種類過多，則專門難保證入駐的差不多上精品，且阻礙限制了展示功能的發(fā)揮，最終專門可能輪為一個簡單批發(fā)市場；由上述緣故帶來了賣場檔次甚至品牌形象的降低，而專門多名牌商品，尤其是知名品牌，在選擇經(jīng)營場所時，通常會考慮賣場的品牌形象、進展方向是否與本品的品牌形象相符，如此專門可能造成對名品招商的障礙；賣場形象的降低，將會帶來更多的同檔次競爭者；2、犧牲一定的營業(yè)面積，用于商城物業(yè)環(huán)境、格調(diào)建設(shè)，提高灘位的整體檔次，從而據(jù)此提高租金來獵取更多的收益。優(yōu)點：盡管降低了有效營業(yè)面積最大可出租，然而能

6、夠?qū)⒁徊糠置娣e充分利用進行景觀、附屬設(shè)施的建設(shè)，改善了賣場環(huán)境，提高整體的檔次；賣場購物環(huán)境和品牌形象的提升會對招商，尤其是名品的招商起到促進作用；賣場整體形象、檔次的提升，為抬高租金單價帶來了可能性；良好的賣場環(huán)境對吸引人流、客流量也是有關(guān)心的；缺點：在以形象、環(huán)境、檔次的營造來抬高單位租金時，其抬高的額度仍具有有限性和不確定性；假如租金過高，仍然會對招商帶來難度；通過對上述兩種方式的分析，我們建議采取第2種方式，優(yōu)化賣場景觀環(huán)境，提高賣場整體形象，確立競爭優(yōu)勢。三、項目分析1、市場目標(biāo)定位 市場目標(biāo)定位通過以占地1200平方米保定大規(guī)模室內(nèi)兒童娛樂游戲及親子課堂項目，帶動市內(nèi)外專營的兒童服

7、飾品牌、兒童家具、孕嬰用品等商場、廠家代理的兒童物業(yè)項目。 2、項目優(yōu)勢分析 1）合理的商場使用面積3800M2 。2）項目處于裕華路商業(yè)圈火爆的黃金街區(qū)之中。 3）商場配合備專業(yè)人才實施商場“五統(tǒng)一”即“統(tǒng)一形象”（“猴哥兒童娛樂商城”）統(tǒng)一裝修（公共部分）統(tǒng)一風(fēng)格（突出精品）統(tǒng)一宣傳（策劃、推廣）統(tǒng)一商業(yè)治理（營業(yè)時刻、促銷等）。 4）項目地交通十分便利，門前有大型停車場。 5）此項目不僅為保定市最大的兒童主題型商場，而且比紅帽兒、歡樂谷等兒童項目劃分區(qū)域詳細，又有受兒童青睞的占地1200平方米大型娛樂游戲區(qū)域。3、項目劣勢分析 1） 此物業(yè)地往常運作的項目在保定市阻礙力比較差，差不多沒有

8、成功案例，此地被商家譽為“死地”，商家美譽度比較差。 2） 從該項目的四周大環(huán)境來看此地通過許多商家的深入挖掘，各種題材、手段的炒作均已殆盡，難出創(chuàng)意。 3） 由于我公司承租此物業(yè)綜合價格比較高，對以后招商評估租金有一定的阻力。 4）由于“金融危機”的出現(xiàn)在以后招商中也會受到不同程度的阻力。四 、項目品牌定位及內(nèi)涵名 稱定 位內(nèi) 涵品牌定位全新的兒童產(chǎn)品的倡導(dǎo)者現(xiàn)代兒童文化的傳播者保定及周邊區(qū)域市場兒童專業(yè)賣場的領(lǐng)導(dǎo)品牌；保定市唯一集主題購物、休閑、餐飲、娛樂、親子課堂等一站式消費服務(wù)功能于一體，兒童主題產(chǎn)品和兒童公園式專業(yè)賣場；環(huán)境優(yōu)雅的中檔時尚兒童用品、嬰幼兒保健品品購物天堂；設(shè)備齊全、環(huán)

9、境優(yōu)雅的中高檔時尚專業(yè)游樂場目標(biāo)客戶群定位賣場消費群體定位全新購物模式和兒童家居文明的追隨者兒童專業(yè)賣場1私人客戶：男女性兼顧；年齡在0-15歲之間；中高收入人群；講求生活的品質(zhì)和格調(diào)；注重小孩成長環(huán)境團購客戶：醫(yī)院、醫(yī)療衛(wèi)生單位；大中型企業(yè)；時尚兒童游樂場1、中高收入家庭；2、大中型幼兒園等；招商客戶定位無限商機誘惑下的投資者/經(jīng)營者1國內(nèi)外兒童知名品牌保定地區(qū)總代理；2目前仍未進入保定市場的國內(nèi)外兒童知名品牌；3專業(yè)的兒童培訓(xùn)機構(gòu)4兒童時尚的餐飲機構(gòu)5專業(yè)攝影、圖書、家具機構(gòu)6投資兒童娛樂游戲產(chǎn)品7本地投資者五、項目功能定位關(guān)于“猴哥”的功能定位，簡單來講分成以下三部分專、新、特。1、專1

10、）定位主題型娛樂商城，爭取知名品牌客戶和有口碑的經(jīng)營者入場。2）兒童相關(guān)商品與服務(wù)的“一站式”專業(yè)商場。3）經(jīng)營規(guī)劃專業(yè)，即項目所經(jīng)營的產(chǎn)品針對目標(biāo)客較強。在產(chǎn)品的組合上，應(yīng)考慮到在客戶購買時產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的互動性。4）治理者專業(yè)，引入專業(yè)的經(jīng)營治理機構(gòu)，建立產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督機制，防止假冒偽劣和競爭無序。服務(wù)專業(yè)，提供完善的配套服務(wù)，杜絕亂收費。2、新1）經(jīng)營理念新 經(jīng)營思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營主體的“一站式”，又要融入娛樂游戲的“主題化”。硬件設(shè)施新 布局合理、功能區(qū)域清晰明確，物資裝卸方便，購物環(huán)境舒適優(yōu)雅。3）軟件服務(wù)新 擁有專門的物流中心，為客戶提供有償?shù)奈锪鞣?wù)。4）運作方式新對經(jīng)營商提供適度

11、的廣告支持。收費合理、質(zhì)量良好的物業(yè)治理服務(wù)。定期統(tǒng)一組織整個專業(yè)市場的經(jīng)營，舉辦全場促銷和推廣活動。及時提供最新行業(yè)市場資訊，引導(dǎo)場內(nèi)的經(jīng)營品類向需求量最旺盛的產(chǎn)品方向進展。3、特1）經(jīng)營產(chǎn)品特色化在招商時，強調(diào)經(jīng)營商品檔次的同時，更應(yīng)著眼于引入一些尚未進入保定市場的名牌兒童商家。經(jīng)營主題特色化縱觀保定市同業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了針對消費者在實際購物過程中娛樂性及教育的兒童產(chǎn)品。因此，我們將項目的品牌形象及功能定位為娛樂、教育兒童產(chǎn)品帶到購物及其它產(chǎn)品。六、整體規(guī)劃及形象定位1、整體規(guī)劃項目布局此項目共分以下九個功能區(qū)域：1）兒童服飾/鞋帽區(qū)域：此區(qū)域劃

12、分面積1140平方米，要緊招商范圍以兒童服飾、童鞋、童帽為主； 2）孕嬰用品區(qū)域：此區(qū)域劃分面積250平方米，要緊招商范圍孕嬰用品、奶品等為主。 3）兒童游戲娛樂區(qū)域：此區(qū)域劃分面積1200平方米，要緊招圍范圍以兒童游戲產(chǎn)品為主。4）兒童家具區(qū)域：此區(qū)域劃分面積420平方米，要緊招圍范圍以兒童綠色環(huán)保家具為主。5）兒童文具/圖書/音像區(qū)域：此區(qū)域劃分面積250平方米，要緊招圍范圍以兒童文具、圖書、音像為主。6）兒童玩具區(qū)域：此區(qū)域劃分面積360平方米，要緊招圍范圍以兒童玩具為主。7）兒童食品區(qū)域：此區(qū)域劃分面積360平方米，要緊招圍范圍以兒童食品為主。8）親子課堂區(qū)域：此區(qū)域劃分面積180平方

13、米，要緊招圍范圍以兒童業(yè)務(wù)第二課堂及咨詢服務(wù)為主。9）兒童攝影區(qū)域：此區(qū)域劃分面積250平方米，要緊招圍范圍以兒童攝影相關(guān)業(yè)務(wù)為主。注：招商區(qū)域及面積(后附室內(nèi)布局圖)2、項目開發(fā)名稱建議推舉名稱：猴哥兒童娛樂商城、猴哥兒童大世界名稱建議及釋義：建議選擇猴哥兒童娛樂商城?！昂锔鐑和瘖蕵飞坛恰笔怯伞吧藤Q(mào)+娛樂”兩部分構(gòu)成，是集兒童娛樂、兒童餐飲、兒童服裝、兒童家具等等兒童產(chǎn)品為一體。孫悟空是中國四大名著西游記里的主人公，是被兒童廣為喜愛的卡通人物及家長熟悉的人物，此片又經(jīng)常在各電視臺熱播，由于此人物屬于中國四大名著行列，定可不能因為歷史變遷及時刻的軌跡而被人們遺忘，因此我們建議項目采納“猴哥”名

14、稱，既能夠滿足兒童及家長的親切性及熟悉度，而且此名通俗易明白容易傳播，在以后開發(fā)運作中起到事半功倍的作用。標(biāo)志形象設(shè)計：見附件3、整體規(guī)劃建議 1）將外墻進行西游記內(nèi)人物以卡通形式包裝并預(yù)留出廣告位； 2）在物業(yè)地外墻面留出廣告看版位，進行招商； 3）對物業(yè)地臨裕華路商業(yè)街的路面上進行猴哥卡通藝術(shù)美化處理，廣場一側(cè)并設(shè)置大量西游記卡通人物及相關(guān)物品； a、設(shè)計猴哥主題門頭；b、搭建促銷臺；c、路旁設(shè)立猴哥卡通街燈；d、猴哥卡通休息座椅； e、安置西游記卡通人物雕塑； 5）在商場的指定位置設(shè)立物管對所有商家進行統(tǒng)一治理全方位服務(wù)。 4、形象定位項目形象定位：打造主題型猴哥兒童娛樂商城，此項目具備

15、先進經(jīng)營理念的商業(yè)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)大規(guī)?；瘍和唐芳⒌氐纳虡I(yè)定位，并有層出不窮的促銷主題。七、廣告策略 1、市場定位 1）不在項目地的硬件配套設(shè)施上過多宣染；2）著重將廣告策略引入“旺地、旺人流、旺灘位、寸土寸金”上做主攻方向。 3）抓住客商急于入駐保定急于打開市場，急于保定地區(qū)有一商務(wù)窗口的心態(tài)全力宣染。 4）引導(dǎo)顧客要想打開市場，必須入住兒童精品城思維定式上進展。5）打造本地兒童用品市場集散地形成集群效應(yīng)，引導(dǎo)本地商家入駐；2、傳播策略及形式招商推廣的傳播將按以下策略進行組合：1）以招商手冊、招商宣傳單張、目標(biāo)人群集中地點的戶外廣告為推廣傳播的基礎(chǔ)手時期；以公關(guān)活動為招商推廣的重要傳播途徑；

16、2）以報紙軟性炒作制造招商的良好氛圍，要緊依靠保定晚報、蓮池周刊、其次廣播電視報；3）以報紙硬性廣告作為推廣輔助手段，要緊依靠保定晚報，其次其它媒體；4）項目招商中期采納戶外廣告投入及車體廣告或其它媒體3、推廣思路1）通過活動形象直觀地展示項目以后的商業(yè)規(guī)劃，同時讓商家和銷售目標(biāo)客戶看到一個全新概念的“猴哥兒童娛樂商城”；2)以招商信息告知性訴求魅力商圈訴求項目以后規(guī)劃形象訴求招商意向落定訴求為線索依照招商的不同時刻段展開招商推廣；注：詳細內(nèi)容見猴哥兒童娛樂商城品牌形象宣傳策劃方案。八、項目營銷目標(biāo)依照此商業(yè)物業(yè)的特性，我們把“猴哥”項目營銷目標(biāo)分為：短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠期目標(biāo)三個時期，三個

17、時期相對應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同。因此，我們建議本案的具體營銷目標(biāo)定位為：遠期目標(biāo)(品牌樹立/經(jīng)營)打造主題型型娛樂商城，兒童生活用品、服裝等產(chǎn)品的集散地中期目標(biāo)(推廣)聚攏消費者人氣，抬高賣場商業(yè)價值。短期目標(biāo)(招商)足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣場，完成銷售五分之三九、價格策略、支付方法及效益分析概述1、價格策略1）兒童服飾/鞋帽區(qū)域：100元/月 2）孕嬰用品區(qū)域：100元/月3）兒童游戲娛樂區(qū)域：60元/月4）兒童家具區(qū)域：80元/月5）兒童文具/圖書/音像區(qū)域：80/月6）兒童玩具區(qū)域：60元/月7）兒童食品區(qū)域：60元/月8）兒童攝影區(qū)域：60元/月9）親子課堂區(qū)域：50元/月注：以上

18、為第一年參考價格，第一年平均價格約為80元/平方米/月，現(xiàn)依照市場情況能夠連續(xù)三年遞增10%，租金最高達平均約到110元/平方米/月。2、效益分析概述租金(銷售)收入：1)兒童服飾/鞋帽區(qū)域：區(qū)域劃分面積1140平方米，100元/平方米/月，年理想可能租金收入136.8萬元，年保守可能租金收入110萬元(第一年，閑置率占20%)；2)孕嬰用品區(qū)域：區(qū)域劃分面積250平方米，100元/平方米/月，年理想可能租金收入30萬元，年保守可能租金收入24萬元(第一年，閑置率占20%)；3)兒童游戲娛樂區(qū)域：區(qū)域劃分面積1200平方米，60元/平方米/月，年理想可能租金收入86.4萬元，年保守可能租金收入70萬元(第一年，閑置率占20%)；4)兒童家具區(qū)域：區(qū)域劃分面積420平方米，80元/平方米/月，年理想可能租金收入40.32萬元，年保守可能租金收入32萬元(第一年，閑置率占20%)；5)兒童文具/圖書/音像區(qū)域：區(qū)域劃分面積250平方米，8