中華苑策劃簡報(bào)

1、“北辰中華苑苑”策劃簡簡報(bào)第一部分分 項(xiàng)項(xiàng)目定位位1、項(xiàng)目目競爭的的發(fā)展趨趨勢（1）戶戶型競爭爭：一種種簡單的的競爭模模式，通通過改良良戶型的的實(shí)用性性和增強(qiáng)強(qiáng)戶型的的功能性性，強(qiáng)調(diào)調(diào)居住空空間的設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)以以人為本本，打破破傳統(tǒng)的的住宅室室內(nèi)空間間的布局局概念。隨著市市場的發(fā)發(fā)展和消消費(fèi)者的的成熟，這樣的的單項(xiàng)競競爭力已已經(jīng)落后后于時(shí)代代了。典型的案案例：（2）環(huán)環(huán)境競爭爭：打破破傳統(tǒng)的的居住空空間概念念，認(rèn)為為居住空空間不僅僅是指建建筑內(nèi)部部，還包包括建筑筑外部的的環(huán)境。因此，在產(chǎn)品品打造上上加強(qiáng)了了對環(huán)境境景觀的的投入，達(dá)到使使之提升升產(chǎn)品競競爭力的的目的。這樣的的競爭在在城市面面貌落后后

2、或者房房地產(chǎn)市市場起步步較晚的的地區(qū)成成為主流流，對于于市場發(fā)發(fā)展較快快的區(qū)域域則已經(jīng)經(jīng)成為歷歷史。典型的案案例：嘉嘉華世紀(jì)紀(jì)新城（3）社社區(qū)競爭爭：不但但追求環(huán)環(huán)境景觀觀，而且且講求完完善的生生活配套套，并在在建筑、環(huán)境和和生活配配套的基基礎(chǔ)上勾勾勒出未未來社區(qū)區(qū)整體定定位趨勢勢，賦予予社區(qū)社社會人文文概念。目前，大多數(shù)數(shù)新區(qū)的的開發(fā)商商都采取取了這樣樣的競爭爭方式，通過綜綜合實(shí)力力的體現(xiàn)現(xiàn)來吸引引市場的的關(guān)注。典型的案案例：融融僑半島島，美心心國際社社區(qū)等。（4）品品牌競爭爭：整合合產(chǎn)品、服務(wù)和和人才三三大要素素，更多多的創(chuàng)造造產(chǎn)品附附加值，并把開開發(fā)過程程中涉及及的所有有資源要要素系統(tǒng)統(tǒng)

3、納入企企業(yè)管理理，為企企業(yè)樹立立良好的的社會形形象，為為綜合實(shí)實(shí)力的競競爭貼上上容易為為消費(fèi)者者接受和和傳播的的標(biāo)簽。這樣的的競爭模模式在重重慶市場場上只有有少數(shù)幾幾家大型型開發(fā)企企業(yè)有能能力采用用。 典型的的案例：北辰天天街2、本項(xiàng)項(xiàng)目的定定位：（1）依依據(jù)：本項(xiàng)目地地處新牌牌坊，該該區(qū)域有有三大特特點(diǎn)：正正在形成成的高尚尚住宅區(qū)區(qū)；未來來的中央央商務(wù)區(qū)區(qū)；城市市發(fā)展的的新中心心。本項(xiàng)目推推出時(shí)間間：估計(jì)計(jì)在明年年的春季季房交會會上亮相相，屆時(shí)時(shí)整個(gè)社社區(qū)的成成熟度已已經(jīng)較高高。項(xiàng)目周邊邊有龍湖湖水晶酈酈城、金金科天籟城城和龍山山公務(wù)員員社區(qū)等等一批高高品質(zhì)住住宅社區(qū)區(qū)，新牌牌坊已經(jīng)經(jīng)被營造

4、造成為一一個(gè)高檔檔次住宅宅、高素素質(zhì)居民民的社區(qū)區(qū)。項(xiàng)目本身身規(guī)模不不大，要要依托新新牌坊的的社區(qū)背背景；同同時(shí)，企企業(yè)本身身的品牌牌建設(shè)還還在進(jìn)行行之中，知名度度和美譽(yù)譽(yù)度有限限。（2）項(xiàng)項(xiàng)目定位位：打造具有有社區(qū)競競爭力，同時(shí)能能體現(xiàn)企企業(yè)品牌牌形象的的主題生生活居住住小區(qū)。第二部分分 產(chǎn)產(chǎn)品營銷銷策略1、策略略核心：主題創(chuàng)創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品差異異化2、本項(xiàng)目目主題：中華傳傳統(tǒng)文化化小區(qū)。以中華華傳統(tǒng)文文化作為為項(xiàng)目的的社 會會人文基基礎(chǔ)，適適當(dāng)引入入體現(xiàn)中中華傳統(tǒng)統(tǒng)文化的的建筑符符號作為為表現(xiàn)手手法。33、案名名：北辰辰中華苑苑。4、loggo：55、產(chǎn)品品表現(xiàn)：（1）小區(qū)大大門：牌牌坊門、華表

5、柱柱、水缸缸（2）景觀大大道：（3）會會所：設(shè)設(shè)計(jì)成下下沉式會會所，地地下有一一至兩層層，地上上有一層層。負(fù)一一層或負(fù)負(fù)二層直直接與車車庫連接接，地面面上部分分建在小小區(qū)景觀觀中。第第三部分分 產(chǎn)產(chǎn)品建議議1、主力力戶型：目前的的設(shè)計(jì)在在戶型上上不乏創(chuàng)創(chuàng)新，但但忽略了了突出特特色戶型型的基本本市場運(yùn)運(yùn)作手法法，因此此建議將將目前的的17個(gè)個(gè)戶型進(jìn)進(jìn)行整合合，形成成68種主主力戶型型。2、頂躍的的取舍：隨著市市場的發(fā)發(fā)展，頂頂躍的銷銷售趨勢勢發(fā)生了了變化，不能再再和往常常一樣，一概的的將住宅宅的頂層層都做成成躍層，應(yīng)該在在景觀、朝向都都較好的的方向上上作躍層層，才能能在市場場上體現(xiàn)現(xiàn)出躍層層的價(jià)

6、值值。因此此，建議議將現(xiàn)有有的朝向向小區(qū)外外的頂躍躍取消，保留朝朝向小區(qū)區(qū)內(nèi)的躍躍層。33、小區(qū)區(qū)主入口口：從營營銷的角角度而言言，現(xiàn)代代的營銷銷已從廣廣告時(shí)代代進(jìn)入現(xiàn)現(xiàn)場時(shí)代代。大量量樓盤廣廣告對消消費(fèi)者的的沖擊，使消費(fèi)費(fèi)者捕捉捉信息的的難度越越來越大大，從而而造成樓樓盤僅僅僅發(fā)布靠靠發(fā)布廣廣告來吸吸引注意意力已經(jīng)經(jīng)很困難難，廣告告的效果果受到削削弱。銷銷售現(xiàn)場場的整體體包裝、景觀展展示、氛氛圍營造造，已成成為主要要的營銷銷手法?，F(xiàn)場營營銷能夠夠給消費(fèi)費(fèi)者最直直接的體體驗(yàn)和感感受，也也能給消消費(fèi)者留留下深刻刻的印象象。為了了早期銷銷售時(shí)能能夠有足足夠的現(xiàn)現(xiàn)場氣氛氛，包括括售房部部、展示示景觀

7、和和看房通通道，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)設(shè)設(shè)置一個(gè)個(gè)小區(qū)大大門。具具體位置置如下圖圖：4、車庫庫的位置置：若按按現(xiàn)在的的設(shè)計(jì)，小區(qū)中中庭整體體開挖作作下沉式式車庫。不但工工程量大大，而且且將造成成景觀施施工滯后后。考慮慮到寫字字樓柱距距規(guī)范，建議將將寫字樓樓的地下下部分面面積增大大，建成成車庫。5、建筑筑的層高高：為使使小區(qū)內(nèi)內(nèi)的住戶戶大部分分能享受受到中庭庭景觀，建議在在建筑高高度和外外形上大大膽創(chuàng)新新，將一一幢樓位位于小區(qū)區(qū)外圍的的部分做做成188F的層層高，而而位于小小區(qū)內(nèi)圍圍的部分分則做66F的層層高。第四部分分 市市場情況況1、競爭爭市場的的情況案名規(guī)模（）套內(nèi)均價(jià)價(jià)去化情況況交房時(shí)間間龍湖水水晶酈城城500畝畝未定未開盤20044年6月月金科天天籟城13萬28000元/未開盤未定天一桂桂湖花源源4.3萬萬23700元/60%20044年6月月人和天地地