預(yù)習(xí)進階1301全17講講義

1、第七章稅法、契稅法和土地法考情分析次重點章，土地 稅種分值在 4 分左右?！绢A(yù)習(xí)導(dǎo)引】分值波動較大，年均分值 7 分左右，2011 年綜合題（14 分）。其他兩個一、稅二、契稅三、土地法應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項目金額扣除系數(shù)計算步驟如下：一、熟悉：境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移和個人。二、熟悉征收對象。三、掌握稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算：應(yīng)納稅額計稅依據(jù)稅率。四、熟悉：1、國家機關(guān)等承受土地房屋用于辦公、教學(xué)等免征；2、承受荒山、荒溝荒丘、荒灘并用于農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)免征；3、組建新公司：國有獨資超過 50%的，國有控股 85%以上的，免征；4、主體：公司合并且原投資主體存續(xù)的、公司分立分設(shè)為

2、兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)不征；5、解決就業(yè)（30%+3=50%，100%+3 年=0）：企業(yè)出售、非債權(quán)人承受關(guān)閉、企業(yè)土地、房屋權(quán)屬。五、熟悉征收管理。一、熟悉和征稅范圍:：國家所有-經(jīng)管、出典-承典人、所有人承典人不在所在地或未確定及租典糾紛未解決-代管人或使用人；獨立于房屋之外如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等、農(nóng)村房屋等不屬于征稅范圍。二、掌握稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算稅額計算從價計征應(yīng)納稅額原值（1-扣除比例）1.2%12應(yīng)稅月份從租計征應(yīng)納稅額收入12%（4%）1.自用房屋從價； 2.出租房屋從租；投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅共擔(dān)風(fēng)險從價；投資，收取固定收入，不

3、承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的從租；融資租賃房屋從價；宗地容積率低于 0.5 的，按建筑面積的 2 倍計算土地面積并據(jù)此確定計入原值的地價；7.建筑物的 50%-60%或 70%-80%作為原值。三、熟悉：略。四、熟悉征收管理：時間：將原有用于生產(chǎn)經(jīng)營從經(jīng)營之月起，終止稅納稅義務(wù)的計算截至到發(fā)生改變當(dāng)月末；其余為次月，注意起始時間；地點：所在地；期限：按年計算分期繳納。計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；計算扣除項目金額；計算增值額：計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率；計算應(yīng)納稅額?！镜湫屠}】假定某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得收入總額為 1000 萬元，應(yīng)扣除的購買土地的金額、開發(fā)成本的金額、開發(fā)費用

4、的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計為 400 萬元（不含）。請計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地。（1）增值額=1000400600（萬元）（2）增值額與扣除項目金額的比率=600400150%，確定稅率（3）應(yīng)繳納土地附件：土地=60050%40015%240（萬元）四級超率累進稅率表【相關(guān)知識點（一）征稅范圍：】基本規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地不征稅。對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的征稅。房地產(chǎn)繼承、贈與不征。（贈與行為特指直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人和公益性贈與）出租不征房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿，不能償還，房地產(chǎn)抵債，征稅。房地

5、產(chǎn)交換征稅（個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征）合作建房1.建成后自用，暫免；2.建成后轉(zhuǎn)讓，征稅。代建房不征房地產(chǎn)重新評估不征企業(yè)改制重組政策對改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地。兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地。企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地。、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地?！咀ⅰ可鲜龈闹浦亟M有關(guān)土地政策不適用于

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報繳納土地時，應(yīng)以改制前級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過 50%的部分3002超過 50%至 l00%的部分4053超過 l00%至 200%的部分50超過的部分（二）應(yīng)1.應(yīng)入與扣除項目入的確定：包括貨幣收入、實物收入和其他收入。2.扣除項目的確定（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地清算條件（1）應(yīng)：項目全部竣工完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算項目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。要求：（1）已竣工驗收項目，已轉(zhuǎn)讓建筑面積占整個項目可售面積比例在 85%以上或雖未超過 85%，但剩余可售面積已出租或自用；（2）取得銷

7、售（預(yù)售）證滿三年仍未銷售完畢的；（3）注銷稅務(wù)登記但未辦理土地手續(xù)的；（4）省規(guī)定的其他情況。收入1.全額開 的， 所載金額確認收入；未開具 或未全額開具 的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。合同面積與實測量面積不一致，在 前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地 時予以調(diào)整?？?.與項目配套的居委會和派出所用房、等公共設(shè)施：（1）建成后屬于新建房地產(chǎn)的扣除項目1.取得土地使用權(quán)所支付的金額土地使用權(quán)支付的地價款出讓方式為土地出讓金行政劃撥方式為補交的土地出讓金轉(zhuǎn)讓方式為實際支付的地價款交納的有關(guān)稅費，如契稅、登記、過戶手續(xù)費。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前

8、期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。新建房地產(chǎn)的扣除項目3.房地產(chǎn)開發(fā)費用分?jǐn)偫⒅С?，并提供證明的利息（12）5%以內(nèi)不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┳C明的，（12）10%以內(nèi)注意：超過上浮幅度的部分不允許扣除。超過 期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。全部使用自有 ，沒有利息支出的，按以上方法扣除。有金融機構(gòu)和其他機構(gòu)借款的，不能同時適用兩種辦法。 時，已計入開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至財務(wù)費用中扣。4.稅金以新為準(zhǔn)。5.加扣房地產(chǎn)開發(fā)（12）20%舊房及建筑物房屋及建筑物的評估價格有評估價重置成本價成新度折扣率無評估價有金額【1+（售房年-購房年） 5%】取得土

9、地使用權(quán)所支付的地價款和國家規(guī)定交納的有關(guān)費用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金（對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但加計 5%的基數(shù)。）取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家 規(guī)定繳納的有關(guān)費用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過程中經(jīng)省級以上（含省級） 管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報繳納土地 時，應(yīng)以該宗土地作價入股時省級以上（含省級） 管理部門批準(zhǔn)的評估價格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。除項目全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給、公用事業(yè)用于非性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費用除規(guī)定外不得扣除。質(zhì)量保證金開具的，按所載金額扣除；未開具的的質(zhì)保金不得計算扣除。逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。