小區(qū)設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)維修管理方案投標(biāo)技術(shù)方案

1、小區(qū)設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)維修管理方案第一節(jié)設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修人員配置要求根據(jù)本項目的具體情況和甲方的要求，為與我司開展的服務(wù)模式相符合，適合物業(yè)配套人力調(diào)配的彈性需求，合理調(diào)配各類人員，我們在本項目的設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修人員配備上釆用合理的方法，有效的控制物業(yè)管理在運行過程中的人力成本風(fēng)險，以確保工作質(zhì)量的提升。一、人員配備原則1、“精干、高效、專業(yè)、敬業(yè)、健康”的用人原則；2、以德為先、德才兼?zhèn)洹⒅矣诼毷?、精于專業(yè)、勤于工作的用人觀念。二、人員配置要求1、工程主管（項目經(jīng)理兼任）要求：年齡45周歲以下，具有大專以上學(xué)歷，身體健康，熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能規(guī)范組織管理服務(wù)工作，有5年以上的物業(yè)管理工

2、作經(jīng)歷或有3年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷，持物業(yè)管理上崗證書，有工程管理和物業(yè)管理經(jīng)驗，知識面廣，專業(yè)技能熟練，有較強的組織領(lǐng)導(dǎo)能力和協(xié)調(diào)能力。2、設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修人員基本要求：3年以上物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理經(jīng)驗；持有水電工證；熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理及維護(hù)保養(yǎng)。3、智能化技術(shù)工：年齡45周歲以下，身體健康，具有大專以上學(xué)歷，一年以上樓宇智能化系統(tǒng)工作經(jīng)驗，熟練操作樓宇智能化系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、檢測、維護(hù)。第二節(jié)設(shè)備設(shè)施服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及制度一、設(shè)備設(shè)施服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)1、維修員熟悉展覽館結(jié)構(gòu)，了解電梯、空調(diào)、制冷、制熱、電器等設(shè)施設(shè)備的種類、分布和安全要求，掌握各類管線的分布、位置、走向和使用情況，研究科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方法，在

3、“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理的前提下，使設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，保證其正常用行。2、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的管理設(shè)施，設(shè)備管理是現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵，熟練的掌握設(shè)備管理技術(shù)保證所有設(shè)備的正常運行，保持設(shè)備、設(shè)施的最佳狀態(tài)，延長設(shè)備的使用年限；加強對機器的保養(yǎng)，防止故障、事故的發(fā)生，努力節(jié)省能源，降低運行成本。具體檢修保養(yǎng)如下：自控系統(tǒng)的管理：消防報警系統(tǒng)：煙感探頭測試每年檢查一次；報警盤每年清潔很多于2次；探頭檢查每年一次；蓄電池檢查每年很多于一次；消防門警鎖、電池每年檢查一次。消防系統(tǒng)：每天對大樓、地下室、非樓層CJ控制機檢查一次；每月對消防火閥水源開關(guān)、煙感頭警鈴等檢查一次；每半年對加壓風(fēng)機，火

4、幕控制閥，卷簾門的聯(lián)動檢查一遍。（2）供水、排水設(shè)施的管理：值班人員要對其進(jìn)行日常保養(yǎng)、安全操作，檢查其運行情況是否正常，自動控制是否良好，每周末檢查和保養(yǎng)閘閥、逆流網(wǎng)、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油；每季度對泵體進(jìn)行檢查，更換易損部件，對排水系統(tǒng)每月進(jìn)行一次清理檢查井，確保排水暢通。地下室的污水池要隨時排凈。消防水系統(tǒng)閥門管道檢修每年很多于2次；外網(wǎng)地溝管理閥門每年檢查保養(yǎng)很多于1次；以上的檢查維修、保養(yǎng)內(nèi)容要做好記錄，并由主管部門檢查驗收并簽字入檔。（3）供電設(shè)備的管理；值班人員要日常檢查，無缺陷，各連接處無跳火、發(fā)熱等異?，F(xiàn)象，指示燈、信號燈是否齊全，計量表是否準(zhǔn)確，配電室溫度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，

5、確保其正常運行，對突然停電原因應(yīng)盡快查找，及時報告主管部門領(lǐng)導(dǎo)，同時檢查各線路的開關(guān)安全情況,并記錄好配電盤運行情況和停電原因。對各類電機每半年保養(yǎng)檢修一次，各樓層的配電室及電閘設(shè)備每月檢查保養(yǎng)一次，高壓開關(guān)柜安全工具集避雷器每年一次耐壓測試，低壓開關(guān)柜每年清潔除塵一次。二、設(shè)備綜合管理規(guī)程1、機電設(shè)備的編號按公司統(tǒng)一編號進(jìn)行；（1）以設(shè)備的機組整體為編號對象，不含機電設(shè)備的主要部件和配套部件。（2）對機電設(shè)備進(jìn)行I、II、III分類編號方式：總編號同類設(shè)備的編號關(guān)系設(shè)備分類（II、in）設(shè)備安裝樓層設(shè)備安裝樓層號設(shè)備安裝樓號設(shè)備名稱注：口代表名稱拼音字母簡寫X：代表數(shù)字Y：代表數(shù)字（3）機電

6、設(shè)備一經(jīng)編號，須掛牌標(biāo)示，并應(yīng)保持相對穩(wěn)定.（4）所有機電設(shè)備的值班、檢查、維修保養(yǎng)在填寫相關(guān)記錄時,必須統(tǒng)一使用機電設(shè)備的確定編號。2、設(shè)備卡（1）設(shè)備卡具體要求：a、字體的大小由設(shè)備名稱字?jǐn)?shù)多少而確定；b、設(shè)備名稱，編號應(yīng)與設(shè)備臺帳一致；C、設(shè)備卡用白紙黑字外套塑封；d、公司司標(biāo)一般用原色，也可用黑色；f、設(shè)備卡可由公司企發(fā)部統(tǒng)一制作。（2）設(shè)備卡圖樣（略）設(shè)備名稱設(shè)備編號（3設(shè)備卡應(yīng)張貼與設(shè)備上便于識別的固定部位，卡片如有污損則應(yīng)更換。3、設(shè)備臺帳（1）物業(yè)服務(wù)中心工程部對轄區(qū)的設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)登記填寫設(shè)備清單（2）依據(jù)設(shè)備清單逐臺建立設(shè)備臺帳。（3）每份設(shè)備臺帳背面的空格表應(yīng)記錄該設(shè)備的

7、重大事故,重要部位的維保中大修及零配件更換等相關(guān)內(nèi)容，并寫明日期，維修單位或維修人。（4）每臺（套）設(shè)備的帳、卡、物應(yīng)保持一致。4、設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識（1）工程部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。（2）設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及不同情況的警示牌等（如嚴(yán)禁合閘）。（3）正常運行中的設(shè)備可不予標(biāo)識。設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時將設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識置于設(shè)備明顯處。設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識應(yīng)隨之改變。釆用的標(biāo)識牌由公司統(tǒng)一購置。5、設(shè)備保養(yǎng)制度。日常維修保養(yǎng)。指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作，包括日常巡視檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進(jìn)行盤車、試車。(如正壓

8、風(fēng)機、消防泵、排水泵等)發(fā)現(xiàn)故障及時排除，做好日常巡視檢查記錄。一級保養(yǎng)對機械設(shè)備進(jìn)行檢查，檢測、根據(jù)實際需要局部解體，進(jìn)行清洗,調(diào)整，維修更換：對電機進(jìn)行絕緣搖測：對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器開關(guān)接線端；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換、功能檢查；對管道、風(fēng)道局部除銹、防腐、刷漆：對各種主要閥門滲漏，故障進(jìn)行處理。二級保養(yǎng)對機械設(shè)備進(jìn)行全面清洗、調(diào)整、部分解體檢查和局部修理更換易損件等；對電機進(jìn)行絕緣檢測，抽芯檢查、清理、軸承上油；對電氣設(shè)備全面清掃；母線、導(dǎo)線，電器端子除氧化、緊固、校驗儀表；搖測絕緣電阻對電子設(shè)備除塵，插接件接口清洗，系統(tǒng)功能參數(shù)測試；各管道、風(fēng)道部分除銹、防腐、刷漆；對

9、各種主要閥門滲漏，故障處理或更換。6、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作程序（1）工程部根據(jù)轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的使用年限、使用頻度、年故障率、隱患、腐蝕、噪音等綜合運行情況，每年12月20日前制定下年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃。（2）由物業(yè)服務(wù)中心報請公司領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主單位審批。（3）公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)由公司出資的計劃項目。（4）業(yè)主單位批準(zhǔn)由業(yè)主出資的計劃項目。（5）對于需要外委測試維修保養(yǎng)項目要填寫外委申請。（6）項目審批后，工程部負(fù)責(zé)制定各項目的備品、備件，填寫物品釆購計劃表并按計劃項目組織實施。（7）工程部主管和有關(guān)技術(shù)人員共同監(jiān)督驗收將維保實施情況填入設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄。7、設(shè)備故障、事故處理程序CD設(shè)備故障：

10、指設(shè)備設(shè)施因部件損壞、失效、超載、超電壓電流、短路、潤滑不良、違章操作等因素不能正常工作，或造成停機停電，經(jīng)事后維修而可恢復(fù)正常工作。（2）設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，工程維修人員及時排除或通知有關(guān)單位維修，盡快恢復(fù)正常運行。（3）工程維修人員必須將故障處理情況認(rèn)真填入設(shè)備維修記錄，不得疏漏隱瞞。（4）設(shè)備事故：凡是發(fā)轄區(qū)較大范圍、較長時間有關(guān)系統(tǒng)不能正常工作，造成的停電、停水、停梯嚴(yán)重影響辦公活動，或設(shè)備損壞嚴(yán)重修復(fù)費用在2000元以上者。（5）發(fā)生設(shè)備事故物業(yè)服務(wù)中心必須及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)，同時組織人員或有關(guān)單位按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。（6）設(shè)備事故處理后，由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人召集工程部有關(guān)人員和單位參加

11、事故分析會，工程部主管寫出分析意見、防范措施由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人簽閱上報公司領(lǐng)導(dǎo)。8、設(shè)備技術(shù)資料管理（1）物業(yè)接管機電設(shè)備的資料應(yīng)包括：a、機電設(shè)備出廠合格證；b、機電設(shè)備使用說明書；c、機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；d、設(shè)備保修卡，維保協(xié)議。（2）設(shè)備資料在設(shè)備交接驗收時，由物業(yè)接管驗收小組向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)，填寫物業(yè)接管資料移交清單。（3）對于發(fā)展商尚未移交的資料或資料不全、不真實等問題，物業(yè)接管驗收小組應(yīng)該將問題逐項記入接管驗收資料遺留問題登記表。（4）機電設(shè)備的臺帳、運行、維修保養(yǎng)記錄，與隨機資料圖冊構(gòu)成設(shè)備的全部檔案內(nèi)容。（5）設(shè)備的檔案資料應(yīng)整理裝訂，物業(yè)服務(wù)中心專人專柜保存。

12、9、設(shè)備管理值班制度（1）工程部維修值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人員替崗，并交代離崗的時間和去向。（2）根據(jù)操作規(guī)程和崗位職責(zé)的要求，密切注視所管設(shè)備的運行情況，按規(guī)定巡視檢查，及時排除設(shè)備故障，按計劃進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)并做好相關(guān)記錄。（3）維修值班人員必須隨身攜帶對講機，調(diào)到規(guī)定頻道，隨時接收客服部報修指令。（4）維修值班人員接到報修后，應(yīng)攜帶有關(guān)工具迅速前往維修,按業(yè)主報修流程序進(jìn)行、認(rèn)真填寫業(yè)主報修單和業(yè)主報修回執(zhí)單，等工作內(nèi)容詳細(xì)記入工作記錄本。（5）維修值班人員，交接班人員應(yīng)提前做好交接班準(zhǔn)備工作。（6）交班人員應(yīng)主動、簡要的向接班人

13、員介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明接班后有連續(xù)性的工作內(nèi)容。（7）接班人員應(yīng)查看記錄，檢查儀器、工具、對講機等是否齊全。無誤后共同在工作記錄本上簽字。（8）有下列情況之一不能交接班：a、接班人員未到崗，交班人員不準(zhǔn)下班；b、交接班準(zhǔn)備工作未完成；c、在設(shè)備故障、事故處理未完成時，由交班人員負(fù)責(zé)處理接班人員協(xié)助；d、接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清情況而未找到頂班人10、各類記錄（1）設(shè)備清單。（2）設(shè)備臺帳。C3）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃。（4）設(shè)備外委維修保養(yǎng)申請表。（5）物品釆購計劃表。（6）設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表。（7）設(shè)備維修記錄。（8）設(shè)備事故報告單（10）物業(yè)接管資料移交清單。（1

14、1）接管驗收遺留問題登記表O（12）工作記錄本。（13）業(yè)主報修單。（14）業(yè)主報修回執(zhí)單。三、工程主管（項目經(jīng)理兼任）崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)人員的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)、培訓(xùn)、考核等工作，服從業(yè)主的管理和考核，物業(yè)管理項目應(yīng)達(dá)到“XX省物業(yè)管理優(yōu)秀單位”標(biāo)準(zhǔn)。2、負(fù)責(zé)項目區(qū)域所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防等）的管理、維護(hù)等；3、確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行是主管的重要任務(wù)，主管對下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求作如下檢查：（1）主要設(shè)備的運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。（2）檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。（3

15、）現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。（4）實地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時釆取糾正措施。（5）審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常,分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象。4、設(shè)備發(fā)生故障及時組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到”三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、”五良好”（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。5、負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運行的前提下，力圖節(jié)省能耗。6、負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品、備件

16、計劃，定期報送管理處經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。7、切實執(zhí)行上級指令，認(rèn)真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到”三干凈”（設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、”四不漏”（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。8、針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計劃，經(jīng)常對下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)。9、審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月整理歸檔。四、工程維護(hù)維修工崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項管理制度，按規(guī)范著裝整齊，姿態(tài)端正，精神飽滿地開展工作。2、負(fù)責(zé)項目內(nèi)房屋公共部分，水、電等公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理和向業(yè)主提供有償維修服務(wù)。3、熟悉項目內(nèi)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)，了解項目附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況、管線主控制位置，以及項目內(nèi)各種設(shè)備的性能和使用狀況；做好各階段性的設(shè)備保養(yǎng)和檢查工作，對項目內(nèi)突發(fā)的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，應(yīng)以最快的時間修繕。4、執(zhí)證上崗，在熟悉技術(shù)專業(yè)的基礎(chǔ)上，努力學(xué)習(xí)水、電、氣、土建等基本知識和操作規(guī)范，爭取做到一專多能，適合維修工作的需要