沙縣城區(qū)東天后地塊市場調研報告課件

1、沙縣城區(qū)東天后地塊市場調研報告市場研究中心2010年9月 謹呈蔚藍讓更多的人享受專業(yè)的地產服務 We serve，You enjoy1前 言沙縣是國家交通部確定的新一輪規(guī)劃中全國100個、福建省4個交通樞紐之一。鷹廈鐵路、205國道、泉三高速、沙溪航運和福銀高速公路橫貫全境，三明機場、向莆快速鐵路、杭深高速鐵路、廈沙高速等正在建設及規(guī)劃中。為提升環(huán)境競爭力，政府方面把沙縣規(guī)劃建設成為一個閩中腹地新興的產業(yè)集中地、福建山海通道重要的物流集散地和閩西北最佳的人口居住地，建成以“三明沙縣”市縣一體化城市聯(lián)盟體的綠色工貿城市。本報告圍繞著沙縣各大樓盤和沙縣商業(yè)環(huán)境進行市場調查分析，以及對周邊主要同類競

2、爭樓盤的較析后，依據(jù)沙縣房地產市場目前的市場狀況和對未來的預判，以及項目地塊前期經營開發(fā)提出建議性分析，以期探討該項目地塊進行商住開發(fā)建設的可行性。2PART.1 項目地塊闡述解析目錄PART.3 商業(yè)市場調查分析PART.4 項目地塊成本估算 PART.2 主要在售樓盤調研3PART.1 項目地塊闡述解析4本地塊總占地面積125.7畝，容積率2.6規(guī)劃指標商服、住宅用地；總占地125.7畝；容積率2.6；商業(yè)形式：商業(yè)建筑11000；綠地率35；建筑密度22%；建筑高度60米；出讓年限：商服用地40年，住宅用地70年。 6SWOT分析威脅（T）目前項目周邊人氣尚且不足，將給商業(yè)運作帶來抗性交

3、通臨主干道，噪音大拿地成本的考量機會（O）未來升值潛力將被關注目前沙縣整體樓市的向好性，給項目帶來利好刺激產品價值劣勢（W）地塊周邊城建較落后周邊多中小型生活配套毗鄰天泰紡織二廠及制藥廠，人文居住環(huán)境差優(yōu)勢（S）地塊位置視野開闊地塊平整，便于開發(fā)臨城市主干道交通便利內 部 環(huán) 境外 部 環(huán) 境7地塊交通便捷、周邊以中小型生活配套設施為主地塊資源1）地塊附近的新城東路正處于擴建階段，且地塊周邊中小型生活配套較為發(fā)達，以汽車維 修、建材五金、小吃店、食雜店等為主要經營對象2）周邊商業(yè)以小產權自建房的底商為主要商業(yè)，租金隨著地段的不同，租金價格漲幅不同3）本案地塊為城市邊緣帶，地塊東北側多山，視野好

4、9PART.2 主要在售樓盤調研10意境天城11項目名稱意境天城開發(fā)商三明天成房地產開發(fā)有限公司地理位置新城東路虎嶺小區(qū)旁設計公司北京藍圖工程設計公司營銷代理廈門有巢氏營銷代理有限公司營銷電樓地址華山市場往前300米業(yè)態(tài)形式商住產品類型高層、小高層、多層占地面積約48畝建筑面積約8萬容積率2.5綠化率35%總棟數(shù)多層4棟（40套、6F）：9-12#小高層7棟（308套）：經濟適用房高層8棟（904套、18F）：1-8#總套數(shù)1212套（現(xiàn)售64套）公攤率14-15%戶型目前在售戶型135（2、3#）價格均價：5000元/，單價范圍：4840-5160元/ ，層差20

5、元/停車位200個（地上地下各100）物業(yè)費0.7元/月銷售情況目前在售整個項目剩余的兩棟高層2、3#（余10套，去化85%)，預計下次推四棟多層。周邊配套華山市場、華山大地幼兒園、萬福隆超市、第一幼兒園、縣第一中學、六中、成三小學、三明農校、名殿歌舞劇院、3路項目配套健身會所、休閑廣場、幼兒園備注主力客戶為夏茂、高橋、縣區(qū)為主。目前購房無優(yōu)惠12華龍世紀花園13項目名稱華龍世紀花園開發(fā)商三明華龍房地產開發(fā)有限公司地理位置沙縣西園小區(qū)北側營銷代理廈門盛家堂房產營銷策劃營銷電樓地址新城西路美廉樂超市業(yè)態(tài)形式商住產品類型高層占地面積約51畝建筑面積7.3萬容積率2.5綠

6、化率40%總棟數(shù)小高層2棟（16F）：1、2#高層7棟（18F）：3、5-10#總套數(shù)540套（在售套86）公攤率20%戶型現(xiàn)售57、124價格均價：5700元/，單價范圍：5400-6000元/ ，層差30-50元/物業(yè)費0.8元/月銷售情況一期5、6#（108套，均價4200元/）二期2#（100套，均價4800元/）現(xiàn)售9#10#（86套 ，均價5700元/）周邊配套農行、建行、美廉樂超市，小吃美食城，加油站、建材一條街、蓮花公園、西山市場、六中、城三小學、2路項目配套社區(qū)雙語幼兒園、羽毛球場、健身區(qū)、休閑區(qū)、異國風情社區(qū)景觀、5棟樓層架空做為會茶區(qū)備注底層為商鋪，2-3層為寫字樓，4樓

7、以上為住宅。主要客群：夏茂、大洛、青州、城關、高橋。14項目名稱城市之光開發(fā)商三明天一房地產開發(fā)有限公司地理位置沙縣華山路口承建商三明市綠源工程建筑有限公司營銷代理漳州龍山林營銷代理有限公司營銷電樓地址沙縣華山路口業(yè)態(tài)形式商住產品類型高層占地面積約25畝建筑面積33420.5容積率2.0綠化率30%總棟數(shù)高層3棟（234套，18F，另帶地下1層）：1-3#總套數(shù)234套公攤率14-15%戶型92136三房198套 138四房36套價格現(xiàn)均價：5500元/物業(yè)費0.7元/ 月銷售情況 95%周邊配套華山市場、華山大地幼兒園、萬福隆超市、第一幼兒園、縣第一中學、六中、成

8、三小學、三明農校、名殿歌舞劇院、3路項目配套健身會所、休閑廣場、幼兒園16陽光美域17龍湖天城19項目名稱龍湖天城開發(fā)商沙縣一信房地產開發(fā)有限公司地理位置金沙園區(qū)長富北路營銷代理福州九歌萬派營銷電樓地址沙縣步行街14-15棟業(yè)態(tài)形式商住產品類型高層，小高層占地面積約91畝建筑面積140000容積率2.7綠化率35%總棟數(shù)多層13棟，小高層10棟，高層3棟總套數(shù)1114套公攤率雙電梯18%，普通14-16%戶型在售戶型：110（90套），128（48套），138（208套），143（24套）價格現(xiàn)售均價5400元/ 層差25-30元/物業(yè)費多層：0.4元/ 月 高層：

9、0.7元/ 月 銷售情況一期：推5#，7#，8#，9#，10#樓，總計180套，去化100%二期：推17#樓，總計68套，去化100%三期：推22#，23#，24#，25#，26#樓，總計452套，去化80%周邊配套龍湖公園，金沙工業(yè)園項目配套幼兒園，羽毛球場，籃球場，游樂園20康城國際21項目名稱康城國際開發(fā)商沙縣廣源房地產開發(fā)有限公司地理位置沙縣長泰路東側營銷代理開建營銷營銷電樓地址沙縣金三角一樓業(yè)態(tài)形式商住產品類型高層，小高層，多層占地面積約80畝建筑面積146000容積率3.0綠化率42%總棟數(shù)多層2棟，小高層4棟，高層9棟總套數(shù)1604套公攤率15%戶型將

10、推戶型：15# 124 1719# 125129價格預計15#均價：5500元/，層差30元/物業(yè)費非電梯0.4元/ 月電梯0.6元/月銷售情況15#預計11月底推出，一二期已售罄周邊配套華山市場，建國市場，嘉華聯(lián)百貨，農行，建行，三明農校，城三小學，六中，縣第一幼兒園，縣第一中學項目配套多維景觀園林，親水泛會所，幼兒園，游樂園，健身區(qū)備注車位售價：56萬元/個 商業(yè)：1.31.5萬元/，商業(yè)將于2011年2月交付22沙縣房地產市場分析一宏觀市場點分析住房分配制度的歷史性突破，為沙縣房地產市場的發(fā)展提供了動力。2000年，實物分房制度已完全停止，至2002年，沙縣“華山小區(qū)”的推出，沙縣正式步

11、入住宅的商品房時代。表明了福利性住房向商品房時代的轉變從2002年至今，沙縣房地產市場形勢總體上處于穩(wěn)步攀升、逐漸走高的態(tài)勢。（2008年樓市受金融危機影響出現(xiàn)波動，2009年則又復蘇走好至今）回鄉(xiāng)置業(yè)率加強，空置商品房消化能力也加強；經濟適用房、廉租房建設取得較好成效，政府委托部分開發(fā)商興建經濟適用房（如：意境天城）；房地產一、二級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)；良好的金融系統(tǒng)成為沙縣房地產業(yè)的堅實后盾；住房抵押對房地產市場起到舉足輕重的作用；房地產代理（意境天城代理機構為廈門有巢氏）為房地產一、二級市場的啟動發(fā)揮了積極作用23沙縣房地產市場分析二微觀市場點分析從地理位置來看，處于城區(qū)中心由于歷史業(yè)態(tài)

12、的沉淀及政府在基礎配套設施不斷的完善。環(huán)境、道路情況的改善，使投資和銷售量高于其他區(qū)域；從樓盤結構和戶型來看，磚混結構的樓盤已逐步退出歷史舞臺，目前市場上在售產品主要是框架結構；戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，面積區(qū)間在110140之間；從樓盤建筑形態(tài)看，小高層（高層）逐漸替代了多層而占主導地位；小高層（高層）帶電梯、通風采光及戶型結構好等優(yōu)勢逐步被置業(yè)者所接受認可；從樓層銷售情況看，頂層銷售情況較好，不少樓盤的頂樓銷售采取了送閣樓等促銷手段，在空間利用上和價格上對置業(yè)者有一定的吸引力；從價格上看，5000元/左右的商品房住宅是最能

13、被市場接受，是現(xiàn)階段置業(yè)者認可的合理價位；從樓盤設計上，設計風格各異，以滿足市場的個性化需求，目前整個市場中有歐式風格、古典風格、中西結合風格等多種特點；從樓盤環(huán)境來看，由于置業(yè)者的需求層次的提高，對物業(yè)配套、建筑品質都有著較高的追求；開發(fā)商對此的關注度也逐漸提高；從樓盤的配套設施來看，開發(fā)商對人文環(huán)境、智能化配置的注重（如：世紀花園的歐式古典人文環(huán)境、意境天城的新加坡花園風格、城市之光的巴厘島風情等）；從樓盤賣點來看，銷售賣點突出的是城市新城區(qū)、行政新中心、商圈生活圈等概念；從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但賣方的有效引導將對買房的購買決策起到重要的作用；從知名度（品牌）上看龍華、天

14、一、融興、一信、恒大、天城、廣源等企業(yè)的樓盤以“購買安心、居住舒心”的特點。成為市民置業(yè)的首選。24B地塊D地塊A 地 塊C地塊新 城 東 路地塊步行入口祥 和 路金鼎城縣法院縣政府影劇院步 行 街府 前 中 路建 國 路長 泰 南 路城市公共綠地意境天城城市之光鷹廈鐵路262729B地塊D地塊A 地 塊C地塊新 城 東 路地塊步行入口東 橋 路（祥和路）城市公共綠地金鼎城縣法院縣政府影劇院步 行 街府 前 中 路建 國 路長 泰 南 路意境天城本案周邊與步行街商業(yè)售價情況城市之光鷹廈鐵路目前該地段的商業(yè)售價600018000萬元/，主要原因是離老城中心距離較遠，人氣尚且不足該地段的商業(yè)售價1

15、500030000萬元/，房地產市場及各種配套正處于完善階段沙縣縣政府位于府前中路，該地段各種商業(yè)配套較為完善，商業(yè)售價在2000050000元/區(qū)間沙縣步行街路段，人氣和配套充足及完善，是商業(yè)價格最為堅挺的地段，其售價較高3000060000元/30B地塊D地塊A 地 塊C地塊新 城 東 路地塊步行入口東 橋 路（祥和路）城市公共綠地金鼎城縣法院縣政府影劇院步 行 街府 前 中 路建 國 路長 泰 南 路意境天城132131245111098761413121110987654213本案周邊與步行街商業(yè)月租金情況目前該段商業(yè)較為成熟，主要面積在25-80，月租金18-52元/目前該地段的商業(yè)

16、較少，有小部分的小吃店，靠近法院月租金在14-16元/，往后面的月租金8-12元/，面積主要64-70。目前該地段商業(yè)多以自建房的底層商業(yè)為主，商業(yè)形態(tài)各異，面積主要在30-65 ，月租金12-28元/。目前步行街的商業(yè)較為成熟，主要以服裝為主，靠近縣政府地段月租金在150-180元/，中間段月租金在120-240，后面一段月租金33-77元/，主要面積在30-60。該段為步行街的次干道，主要面積為10-40，租金144-167元/。城市之光鷹廈鐵路31編號面積（）年租金（元）月租金（元）月租金（元/）目前形態(tài)160900075012.5無210090007507.5修車店3308000667

17、22.2雜貨店46512000100015.4水泥店55015000125025無64013800115028.7公司720040000333316.7輪胎店864960080012.5小吃960780065010.8小吃107070005838.3小吃117043800365052.1大排擋12659600120018.5建材138021600180022.5醫(yī)藥1425960080032雜貨合計25-2000.7-4萬583-36507.5-52.1-編號面積（）年租金（元）月租金（元）月租金（元/）目前形態(tài)1327萬5833182服裝26011萬9167153服裝34212萬100002

18、38服裝4152.6萬2167144服裝5102萬1667167服裝6522.3萬191737二層7162.3萬1917120服裝894.519.8萬16500175服裝9408萬6667167服裝10545萬416777茶座11362萬166746服裝12451.8萬150033服裝133008萬666722二層合計10-3001.8-19.8萬1500-1650022-238-本案周邊商業(yè)情況沙縣步行街商業(yè)情況32從整體上看，沙縣交通樞紐系統(tǒng)的建立和市縣一體化確立之后，城區(qū)人口及外來人口的增多，加之沙縣各項收入的增加，“沙縣小吃城”“省級金沙園”的品牌活動的開展，使得沙縣城區(qū)的樓市較為雀躍

19、，利于城市項目的招商引資本案地塊區(qū)域位置離塵不離城，隨著區(qū)域優(yōu)勢的愈發(fā)成熟及市政配套設施的不斷完善，項目的未來發(fā)展前景將被看好；加之沙縣較為強勁的潛在購買力，勢必為本案項目的開發(fā)帶來機會點目前本案地塊周邊區(qū)域道路交通正日益完善，將使得所覆蓋區(qū)域的住宅及商業(yè)增值凸顯；設施的完善、人氣的形成、交通的便捷將使本案發(fā)展前景勢不可擋。小結一33PART.4 項目地塊成本估算34沙縣城區(qū)東天后地塊成本測算序號項目名稱總額(元)備注一土地費用165,000,000以起拍價成交二開發(fā)前期費用32,671,500設計費及規(guī)費，按建筑面積150元/三建安成本312,390,000詳見附表一四綠化及綜合管網(wǎng)43,5

20、62,000按建筑面積200元/五配套設施費4,961,000詳見附表二六開發(fā)間接費10,827,390按三至五項之和的3%七管理費用18,045,650按三至五項之和的5%八財務費用36,542,441按照第三至五項總額的50%貸款，期限3年九銷售費用26,047,500按銷售收入的3%十不可預見費17,082,357按一至六項之和的3%十一項目總投資667,129,838第一至十項之和十二營業(yè)稅及其附加47,753,750按銷售收入的5.5%十三土地增值稅預征21,227,500住宅按銷售收入的2%、商業(yè)按5%十四稅前利潤132,138,912銷售收入減第十一至十三項之差十五企業(yè)所得稅33

21、,034,728按稅前利潤的25%征收十六凈利潤99,104,184稅前利潤減所得稅十七總投資回報率15%凈利潤除以總投資十八盈虧平衡點83%第一至八項與第十項之和除以銷售收入減第九、十二、十三項之差十九樓面地價758二十土地價格（萬元/畝）131 35附表一：建安成本項目建筑面積（）建安單價（元/）建安造價（元）住宅1479001100162690000商業(yè)11000160017600000地下室(一層)36500220080300000人防面積18500280051800000合計195400 160031239000036附表二：配套設施費項目建筑面積（）建安單價（元/）建安造價（元）會

22、所2001100220000物業(yè)用房6501100715000輔助用房306011003366000社區(qū)中心（C地塊）6001100660000合計4510 1100496100037項目名稱主力面積主力房型均價（元/）項目位置意境天城135三房5000新城東路虎嶺小區(qū)旁城市之光92-136三房5500沙縣華山路口康城國際124三房15#預計5500沙縣長泰路東側陽光美域128-135三房3#預計5500沙縣火車站西側世紀花園124三房5700高速路口旁龍湖天城138三房5400金沙園區(qū)長富北路沙縣主要在售樓盤市場信息匯總表綜合以上，對目前沙縣城區(qū)商業(yè)市場及本案地塊周邊樓盤在售價格的調研分析立足于現(xiàn)時樓市價格，降低本案的投資開發(fā)風險預估本案住宅售（均)價5000元/、商業(yè)綜合售(均)價8000元/車位50000元/個（以康城國際為主要參照對象，其車位售價56萬元/