淺談商品住宅小區(qū)開發(fā)成本的控制

1、淺談商品住宅小區(qū)開發(fā)成本的控制 【摘 要】隨著經(jīng)濟的發(fā)展與社會的不斷進步，極大的促進了土地價格的上升。當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較關注的問題是不斷的降低工程成本，從而有效地增強企業(yè)的投資效益。本文結合具體實際情況，詳細的分析與探究了當前商品住宅小區(qū)的開發(fā)成本的控制措施，從而有效地提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。 【關鍵詞】商品住宅小區(qū)；開發(fā)成本；控制 一、前言 所謂的開發(fā)成本，具體而言是指在獲得商品住宅開發(fā)用地的基礎之上進行一系列的費用計算，包括建設商品住宅時所需要的直接與間接費用。在當前的市場經(jīng)濟條件之下，商品住宅小區(qū)普遍具有成本過高的特征，一方面降低了開發(fā)商而對具體利益，另一方面也會導致國家建設資源受到了較

2、為嚴重的浪費。 二、商品住宅小區(qū)的開發(fā)成本構成 當前的商品住宅小區(qū)主要由銷售成本、建設成本以及土地成本和其它成本這四個方面構成。銷售成本具體而言是指已經(jīng)建成的商品住宅在銷售的過程中，所帶來的各項費用。而建設成本則指在對住宅小區(qū)進行建設與規(guī)劃的過程中，一直到整體的竣工完成之后所需要的各種費用，這里面主要包含安裝工程費用以及前期工程費用和附屬的工程費用。而其他成本則是包括企業(yè)的貸款利息以及自身管理的費用。 三、控制與管理商品住宅小區(qū)開發(fā)成本的意義 隨著商品住宅價格的不斷下降，從而逐漸降低了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間，也逐漸增加了各個房地產(chǎn)商之間的競爭。面對這種競爭局勢，一方面需要開發(fā)商開發(fā)出能夠適合市

3、場需求的住宅小區(qū)，另一方面需要有效地控制以及管理相關成本，從整體上提高開發(fā)商的核心競爭力。同時也能夠有效地增強企業(yè)的投資效益，因此得到了開發(fā)商的重視與關注。對于商品住宅小區(qū)開發(fā)項目而言，能否良好的控制開發(fā)項目的成本與項目的盈利有著密切的關系。因此需要不斷的減少住宅的價格，構建科學合理的價格體系，從而促進整個房地產(chǎn)市場的科學持續(xù)發(fā)展。與此同時，其也能夠有效地增強市民的生活質(zhì)量，同時改善其生活條件，不斷的調(diào)整與轉變產(chǎn)業(yè)鏈結構，進一步的擴大內(nèi)需，進而提高就業(yè)率。要不斷的控制以及管理商品住宅小區(qū)的成本，以此來降低資源浪費，從而促進國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。 四、控制以及管理商品住宅小區(qū)開發(fā)成本的有效措施

4、 4.1 控制以及管理規(guī)劃設計階段的成本 若想有效地控制建設工程的成本，則需要在設計階段之初就開始進行控制。這主要是由于作為工程建設的靈魂，需要開發(fā)商重視設計，這也是工程項目進行有效實施的源頭。在另一方面也是有效地控制相關投資規(guī)模，同時增強企業(yè)競爭力的核心所在。 第一，采取限額設計。所謂的限額設計，具體而言是依據(jù)所批準的投資估算以及設計任務來進行成本控制，同時還要符合相關功能要求。在另一方面也要有效地設計施工圖，同時要求在各個專業(yè)滿足相關功能的條件下，依據(jù)所分配的具體投資額度來進行控制設計。在設計的過程中需要嚴格的控制不合理變更，從而保證工程在竣工時總體費用能夠不大于總投資的額度。 第二，加強

5、經(jīng)濟論證。對于工程建設而言，設計階段屬于其中一個重要的環(huán)節(jié)，其對于整個工程規(guī)劃以及結構方案與建筑方案起著決定作用。在另一方面也對整個工程的綜合經(jīng)濟效益與成本起著比較重要的影響。在此基礎上需要設計單位對價值工程方法進行有效地分析與運用。而價值工程主要是有效地分析產(chǎn)品的成本以及功能之間的具體關系，從而實現(xiàn)在最低的產(chǎn)品壽命周期成本的基礎上來實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。 而在價值工程中，其對于價值的主要定義為：將功能同展現(xiàn)這個功能所要耗費的費用比值，主要采用V=F/C這種方式，在這個算式之中，V表示價值系數(shù)，而F則表示功能系數(shù)，C則表示成本。 第三，加強設計出圖之前的審核。不斷的加強對設計出圖之前進行審核，主

6、要是為了能夠?qū)⒐こ痰淖兓刂圃谑┕ぶ?。在當前的設計階段，努力的克服設計方案上面的缺陷或者不足，屬于花費最小而能獲得做好成果的措施。針對這種情況，需要在設計出圖之前，有效強化相關審核工作，從而增加設計質(zhì)量，防止將設計中的缺陷保存在施工的階段，降低一些不需要的浪費。 第四，有效結合設計方案與工程造價。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展與社會的不斷進步，極大的促進了建筑行業(yè)之間的市場競爭，因此制定了招投標機制。這種機制的確立主要是為了提高設計的水平，以此來實現(xiàn)良性的競爭。采用設計方案同工程造價有效結合的招標方式，能夠幫助設計單位以及人員在建筑造型使用功能進行深入的思考。 4.2 通過招標來有效地挑選監(jiān)理單位 作為

7、一個良好的監(jiān)理單位，一方面需要把握好工程質(zhì)量，另一方面也需要幫助業(yè)主有效的掌握好經(jīng)濟效益關卡，從而進一步控制成本費用上的支出。因此開發(fā)商在進行監(jiān)理單位的挑選時需要采用公開招標的方式，挑選五到六家符合招標要求的單位進行競價與投標，在此之中挑選一家具有較高技術能力與較低監(jiān)理費用的單位。 4.3 嚴格控制以及管理建筑成本 在工程的建造過程中，材料以及設備方面的費用占據(jù)了70%以上，而在一些工程里甚至還會更高。在這種條件下，建造成本控制的重點為加強對材料以及設備費用的管理。而在挑選的過程中，第一要做好相關的管理工作，另一方面則要熟練的掌握好相關價格變動趨勢。這主要是因為材料產(chǎn)地的不同，也會帶來不用的價

8、格。 五、結束語 對于房地產(chǎn)而言，加強其開發(fā)成本的管理與控制是轉變其經(jīng)營方式，實現(xiàn)市場經(jīng)濟繁榮的重要措施與手段。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商不斷的提高管理和開發(fā)成本的重視程度，從而炸保證工程質(zhì)量的基礎上不斷的提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為構建社會主義和諧社會，促進經(jīng)濟又快又好的發(fā)展做出重要貢獻。 參考文獻： 1郝一明.商品住宅小區(qū)開發(fā)過程中成本管理現(xiàn)狀分析及對策研究J.企業(yè)技術開發(fā)，2008，5（01）：2123. 2呂玲.商品住宅小區(qū)開發(fā)成本管理及控制J.企業(yè)經(jīng)營管理，2012，7（08）：1213. 3劉新紅.淺談商品住宅小區(qū)開發(fā)成本管理問題J.實物探討，2012，6（07）：4546. 4梁國富. 電力工程項目成本核算探討J. 廣東科技，2012，3 （03）：1518 5Justin T. Saunders，Vijay Nambi，James A. de Lemos.Cardiac Troponin T Measured by a Highly Sensitive Assay Predicts Coronary Heart Disease， He