南京國(guó)際友好城項(xiàng)目市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)查報(bào)告

1、南京國(guó)際友好城項(xiàng)目市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)查報(bào)告（第一期）第一章：南京市總體市場(chǎng)研判第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析產(chǎn)品（商商品房）需求量量直接影影響市場(chǎng)場(chǎng)供求雙雙方的地地位，不不斷上升升的需求求量是南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高速發(fā)發(fā)展的主主要?jiǎng)恿α?。本?jié)節(jié)市場(chǎng)容容量主要要分析了了20003年南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)商品品房的總總需求量量，即市市場(chǎng)的有有效潛在在需求量量。對(duì)市市場(chǎng)容量量統(tǒng)計(jì)的的方法主主要從準(zhǔn)準(zhǔn)購房者者角度得得出有實(shí)實(shí)際購買買意愿的的需求量量。分析析角度包包括總體體容量、已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的市場(chǎng)場(chǎng)容量、區(qū)域需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)、價(jià)格格需求結(jié)結(jié)構(gòu)等，市場(chǎng)容容量分析析是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究的的基礎(chǔ),總量及及層次結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化及趨趨勢(shì)對(duì)把

2、把握房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展具有舉舉足輕重重的意義義。一、南京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)容量分分析房地產(chǎn)的的市場(chǎng)容容量是指指有現(xiàn)實(shí)實(shí)需求的的購房者者準(zhǔn)備購購買房屋屋的面積積總量，購房者者對(duì)于房房屋的類類型選擇擇可以分分為商品品房（開開發(fā)商新新建商品品房、政政府推出出的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和中低低價(jià)商品品房）和和存量房房（包括括二手房房、上市市公房等等）。公公司研究究中心數(shù)數(shù)據(jù)分析析表明，20003年南南京全年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)商商品房市市場(chǎng)容量量為8550萬平平方米，存量房房市場(chǎng)容容量為5550萬萬平方米米，20003年年南京市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總?cè)萘考s約為14400萬萬平方米米。購房者購購買住房房的需求求動(dòng)因主主

3、要包括括拆遷安安置購房房、結(jié)婚婚購房、改善居居住購房房、投資資購房以以及城市市化進(jìn)程程等方面面所帶來來的購房房需求。根據(jù)抉抉策地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)20003年年會(huì)員數(shù)數(shù)據(jù)庫購購房者商商品房需需求信息息的分析析，購房房者全年年對(duì)商品品房的需需求動(dòng)機(jī)機(jī)比例構(gòu)構(gòu)成如下下圖所示示。圖111 220033年全年年購房動(dòng)動(dòng)因構(gòu)成成圖（一）220033年的商商品房市市場(chǎng)容量量1. 拆拆遷購房房仍然處處于南京京房地產(chǎn)產(chǎn)需求的的主導(dǎo)地地位據(jù)統(tǒng)計(jì)南南京市220033年實(shí)施施拆遷項(xiàng)項(xiàng)目1115個(gè)，拆遷房房屋面積積1799萬平方方米，共共拆遷居居民2.4萬多多戶，拆拆遷工企企單位113200個(gè)。由由于20003年年三季度度拆遷矛

4、矛盾激化化，導(dǎo)致致國(guó)家要要求加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)拆遷遷的管理理，南京京有444個(gè)拆遷遷項(xiàng)目停停拆緩拆拆，比計(jì)計(jì)劃4萬戶少少拆遷了了近1.6萬戶戶，因此此拆遷購購房的比比例與上上半年相相比下降降比較大大。據(jù)抉策地地產(chǎn)中心心20003年的的會(huì)員數(shù)數(shù)據(jù)庫資資料顯示示，接近近83%的拆遷遷居民意意向購買買商品房房。因此此，拆遷遷居民需需購買商商品房的的數(shù)量在在2萬戶左左右，這這部分居居民購買買的住宅宅面積較較小，按按照戶均均購房面面積855平方米米計(jì)算，拆遷居居民購買買商品房房1700萬平方方米；此此外，每每個(gè)拆遷遷工企單單位中按按平均購購買10000平平方米面面積計(jì)算算，拆遷遷單位需需購買商商品房1130萬萬平

5、米左左右。因因拆遷而而需購買買商品房房的數(shù)量量為3000萬平平方米。2. 投投資者比比例波動(dòng)動(dòng)較大較較快投資需求求是一種種引致需需求，并并不是建建立在居居民自己己實(shí)際需需要基礎(chǔ)礎(chǔ)之上的的，因此此投資購購房需求求受到其其它購房房者的心心理影響響甚大。而購房房者的心心理是很很難預(yù)測(cè)測(cè)和估計(jì)計(jì)的，心心理因素素非常復(fù)復(fù)雜并且且波動(dòng)較較大，因因此投資資購房的的比例季季度間變變動(dòng)比較較大，第第四季度度投資的的比例達(dá)達(dá)到244%，20003年全全年投資資購房需需求所占占比例在在17%左右?？?cè)藬?shù)數(shù)接近11.288萬人，按照人人均購房房1100平方米米計(jì)算，這部分分人群購購買商品品房的需需求約為為1400萬平

6、米米。3. 結(jié)結(jié)婚購房房比例比比較穩(wěn)定定根據(jù)市民民政部門門資料，南京每每年約有有2萬對(duì)青青年進(jìn)行行結(jié)婚登登記，其其中600%770%新新婚者有有購房需需求。在在購房者者中所占占比例各各季度變變動(dòng)不大大，在220%左左右。全全市大約約有1.4萬戶戶將購買買商品房房，這部部分人群群全年商商品房需需求面積積在1555萬平平方米左左右。 4. 改改善居住住環(huán)境群群體需求求比例變變化較小小 隨著我我國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速增長(zhǎng)，居民收收入也顯顯著提高高，因此此，對(duì)于于改善居居住條件件，提高高生活質(zhì)質(zhì)量的購購房需求求也在相相應(yīng)的逐逐步增加加。不少少高收入入者開始始擁有第第二居所所、第三三居所，以小換換大，以以舊換

7、新新的消費(fèi)費(fèi)理念也也為普通通消費(fèi)者者所接受受。20003年年這部分分人群所所占比例例僅次于于拆遷購購房需求求的人群群比例，大約為為1.553萬余余人，總總需求面面積為1170萬萬平米。 5. 城城市化進(jìn)進(jìn)程等購購房需求求目前，南南京的城城市化水水平約為為45%，按照照規(guī)劃，南京每每年城市市化水平平要增長(zhǎng)長(zhǎng)2%，每年年城市人人口將增增加111萬多人人，該群群體將帶帶來巨大大的購房房需求。南京每年年高等院院校畢業(yè)業(yè)生在77萬人左左右，有有相當(dāng)一一部分留留在南京京工作；每年大大量農(nóng)村村和外地地人口遷遷入到南南京城區(qū)區(qū)定居工工作，都都會(huì)新增增一定量量的商品品房需求求。由于于大部分分人會(huì)租租賃或購購買小

8、套套住房作作為過渡渡，因此此這部分分人群購購買商品品房數(shù)量量不太大大。根據(jù)據(jù)決策地地產(chǎn)研究究中心的的購房會(huì)會(huì)員數(shù)據(jù)據(jù)庫資料料，這部部分人對(duì)對(duì)商品房房需求面面積約在在85萬平平米。（二）存存量商品品房市場(chǎng)場(chǎng)容量根據(jù)抉策策地產(chǎn)對(duì)對(duì)會(huì)員數(shù)數(shù)據(jù)庫三三年的購購房者需需求數(shù)據(jù)據(jù)的分析析，購房房者對(duì)商商品房和和存量房房的需求求比例如如下圖所所示：圖1-22 商商品房類類型需求求比例構(gòu)構(gòu)成圖 存量房的的面積、總價(jià)與與商品房房相比有有明顯的的優(yōu)勢(shì)。以城中中為例，超過770的的商品房房的面積積在1110平方方米/套以上上，而存存量房面面積大部部分在55080平方方米/套，城城中同樣樣位置的的一套商商品房和和存量房

9、房的總價(jià)價(jià)相差幾幾乎一半半。因此此，隨著著近幾年年商品房房?jī)r(jià)格的的上升，商品房房的需求求比例不不斷下降降，而作作為替代代品的存存量房的的需求比比例上升升迅速。20003年南南京市居居民有購購買商品品房意向向的戶數(shù)數(shù)約8.7萬戶戶左右，意向購購買存量量商品房房的戶數(shù)數(shù)近7.4萬戶戶，按照照戶均購購房面積積75平方方米計(jì)算算，20003年年南京市市存量房房的市場(chǎng)場(chǎng)容量為為5500萬平方方米。二、20003年年南京房房地產(chǎn)市市場(chǎng)交易易狀況分分析1. 220033年商品品房已實(shí)實(shí)現(xiàn)需求求狀況市場(chǎng)容量量可分為為已經(jīng)被被實(shí)現(xiàn)的的需求和和其它由由于房?jī)r(jià)價(jià)、產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)等等原因還還沒有實(shí)實(shí)現(xiàn)的需需求。在在已經(jīng)被

10、被實(shí)現(xiàn)的的需求中中，可以以分為商商品房、存量商商品房、經(jīng)濟(jì)適適用房、商鋪和和辦公樓樓幾個(gè)途途徑，以以下分別別論述：20033年南京京商品房房市場(chǎng)非非常旺盛盛，商品品房銷售售面積創(chuàng)創(chuàng)出歷年年最高記記錄。220033年合同同銷售商商品房的的面積達(dá)達(dá)到7339萬平平方米，同比增增長(zhǎng)344%。20003年南南京市完完成產(chǎn)權(quán)權(quán)登記的的商品房房交易33萬余件件，交易易金額近近1300億元，交易面面積超過過4000萬平方方米。存量房交交易件數(shù)數(shù)和面積積超過商商品房，20033年南京京市存量量房交易易達(dá)到55.9萬萬件，交交易額為為1188.4億億元，與與20002年相相比分別別增長(zhǎng)了了90.4%和和1355

11、.7%，創(chuàng)歷歷史最高高紀(jì)錄，交易面面積也超超過商品品房交易易面積330萬平平方米，達(dá)到4430萬萬平方米米。 20033年經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房基本上上供不應(yīng)應(yīng)求，拆拆遷居民民為2.4萬戶戶， 而全年年建成經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房911.766萬平方方米僅能能滿足11.2萬萬戶家庭庭的需要要，要滿滿足拆遷遷居民的的需求還還需加大大經(jīng)濟(jì)適適用房的的建設(shè)。由于中中低價(jià)商商品房于于20003年9月剛剛剛啟動(dòng)，至年底底尚無供供應(yīng)和交交易。從物業(yè)分分類情況況來看，住宅仍仍然是一一枝獨(dú)秀秀，但辦辦公樓和和商鋪等等銷售卻卻苦樂不不均。220033年商鋪鋪成為南南京樓市市的一匹匹黑馬，20003年商商鋪投資資額為113.227

12、億元元，比220022年增長(zhǎng)長(zhǎng)25.%。從從南京住住宅的漲漲幅來看看，無論論什幺地地段都沒沒超過商商鋪。因因此，在在排隊(duì)購購房中，有不少少人是沖沖著小區(qū)區(qū)的商鋪鋪去的，投資商商鋪的收收益要大大于住宅宅，已被被眾多投投資者所所認(rèn)識(shí)。和商鋪的的旺銷相相反，辦辦公樓的的需求相相對(duì)低迷迷，20003年年全市辦辦公樓開開發(fā)投資資僅為113.669億元元，大約約是住宅宅投資的的一成，與20002年年相比下下降了116.11%。甚甚至有的的地段辦辦公樓的的價(jià)格反反而低于于住宅的的價(jià)格。當(dāng)前國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)品消費(fèi)費(fèi)仍然低低迷，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)主要受受投資拉拉動(dòng)所致致，導(dǎo)致致國(guó)內(nèi)辦辦公樓需需求不足足，因此此才會(huì)有有開發(fā)

13、商商把原來來作為辦辦公樓用用途的用用地開發(fā)發(fā)為商住住兩用樓樓，酒店店式公寓寓等形式式，迎合合不斷上上漲的商商品住宅宅的需求求。2. 商商品房交交易量的的歷年增增長(zhǎng)情況況20033年南京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)無論是是簽約交交易金額額還是交交易數(shù)量量，都創(chuàng)創(chuàng)歷史最最高水平平，增幅幅也居歷歷史之冠冠。歷年年的商品品房成交交面積和和增長(zhǎng)率率如圖所所示：圖1-33 119966年20003年商商品房成成交面積積和增長(zhǎng)長(zhǎng)率示意意圖從南京商商品房成成交歷史史紀(jì)錄可可以看出出，南京京商品房房需求近近幾年來來非常旺旺盛，增增長(zhǎng)速度度屢屢創(chuàng)創(chuàng)造紀(jì)錄錄，表明明近年高高速發(fā)展展的南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)有有著強(qiáng)勁勁的需求求支撐

14、。商品房房交易數(shù)數(shù)量在119999年增速速相當(dāng)平平穩(wěn)，每每年增長(zhǎng)長(zhǎng)率維持持在100%以上上，20003年年更是達(dá)達(dá)到了117%。由于老老城改造造城市建建設(shè)等因因素的強(qiáng)強(qiáng)勁拉動(dòng)動(dòng)，南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)在在未來112年內(nèi)仍仍具有較較大的市市場(chǎng)發(fā)展展前景。3. 220033年未實(shí)實(shí)現(xiàn)需求求狀況分分析20033年南京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)容量為為14000萬平平方米，而20003年年商品房房合同銷銷售面積積為7338萬平平方米，存量房房完成交交易近4430萬萬平方米米，再加加上經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房91.76萬萬平方米米，市場(chǎng)場(chǎng)容量中中仍有1140萬萬平方米米未能實(shí)實(shí)現(xiàn)。除除了由于于總體上上供應(yīng)不不足以外外，房地地

15、產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)也也存在著著不平衡衡狀況。普通老老百姓急急需的小小套型、中低價(jià)價(jià)商品房房供不應(yīng)應(yīng)求，而而大套、高價(jià)房房供應(yīng)較較多以致致這類項(xiàng)項(xiàng)目銷售售周期相相對(duì)較長(zhǎng)長(zhǎng)。三、20003年年需求結(jié)結(jié)構(gòu)分析析1. 各各片區(qū)的的結(jié)構(gòu)比比例及季季度變化化情況房地產(chǎn)是是一種特特殊的商商品，由由于地理理位置的的不同，造成每每個(gè)商品品房都有有其獨(dú)特特性和不不可替代代性，從從而導(dǎo)致致了不同同區(qū)域商商品房的的不同需需求。南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)主要分分為城中中、城南南、城東東、城北北、河西西、江北北和江寧寧，各區(qū)區(qū)的市場(chǎng)場(chǎng)容量表表現(xiàn)出很很大差異異。根據(jù)據(jù)抉策地地產(chǎn)購房房會(huì)員俱俱樂部數(shù)數(shù)據(jù)庫數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，20003年年各季

16、度度購房者者對(duì)區(qū)域域的選擇擇比例及及變化如如圖14所示：圖1-44 220033年各季季度片區(qū)區(qū)市場(chǎng)容容量比較較圖圖表顯示示，購房房者的區(qū)區(qū)域需求求以河西西片區(qū)的的比例最最高，而而且比較較穩(wěn)定。一系列列市政基基礎(chǔ)設(shè)施施的陸續(xù)續(xù)開工建建設(shè)，河河西地區(qū)區(qū)奧體中中心等十十大標(biāo)志志性建筑筑的開工工建設(shè)，為河西西板塊市市場(chǎng)注入入了新鮮鮮的活力力，推動(dòng)動(dòng)樓盤的的銷售持持續(xù)火爆爆。隨著著金馬驪驪城、奧奧體新城城等超級(jí)級(jí)大盤的的開發(fā)上上市，220033年河西西地區(qū)吸吸引了330%左左右的總總需求，表明河河西片區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求非常常旺盛。但是由由于河西西片區(qū)220033年底商商品房均均價(jià)已經(jīng)經(jīng)超過5500

17、00元/平方米米，低價(jià)價(jià)位樓盤盤供應(yīng)不不足，和和消費(fèi)者者價(jià)格意意向需求求相背離離（見第第二章圖圖23），因因此河西西地區(qū)需需求份額額在第三三季度達(dá)達(dá)到最高高之后出出現(xiàn)下降降趨勢(shì)。城北地區(qū)區(qū)在河西西大規(guī)模模開發(fā)的的輻射下下，也逐逐漸受到到廣泛關(guān)關(guān)注，市市場(chǎng)需求求份額有有所提高高。江寧寧地區(qū)仍仍然是全全年商品品房上市市量最大大的一個(gè)個(gè)區(qū)域，憑借其其價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)仍然然是南京京銷售量量較大的的區(qū)域，但是江江寧個(gè)別別樓盤住住宅銷售售價(jià)格已已經(jīng)突破破30000元/平方米米，逐漸漸失去高高性價(jià)比比的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，配套套設(shè)施建建設(shè)進(jìn)展展相對(duì)過過慢與房房?jī)r(jià)的上上漲太快快，使需需求量出出現(xiàn)下滑滑跡象。其它各各片區(qū)的的需求

18、比比例變化化甚微，需求結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定。2. 樓樓型層次次及季度度比例變變化分析析房子的樓樓型也是是影響購購房者決決策的另另一重要要因素。房產(chǎn)從從樓型角角度看主主要包括括多層、小高層層、高層層和別墅墅。根據(jù)據(jù)抉策地地產(chǎn)研究究中心的的會(huì)員數(shù)數(shù)據(jù)庫資資料統(tǒng)計(jì)計(jì)分析樓樓型需求求的比例例如下圖圖：圖1-55 20003年南南京市樓樓型需求求比例對(duì)對(duì)比圖可見，220033年南京京商品房房市場(chǎng)中中各樓型型的需求求以多層層為主，小高層層次之。高層、小高層層的得房房率較低低、電梯梯問題、習(xí)慣心心理等使使多層的的選擇比比例超過過了一半半。當(dāng)前前房地產(chǎn)產(chǎn)整個(gè)市市場(chǎng)是供供方市場(chǎng)場(chǎng)，產(chǎn)品品的供給給主導(dǎo)了了需求，開發(fā)商商占

19、主導(dǎo)導(dǎo)地位。由于高高層、小小高層的的供給比比例較高高，購房房者的選選擇余地地不大，在供不不應(yīng)求的的情況下下，購房房者較能能夠容忍忍對(duì)樓型型不滿意意度，因因此小高高層、高高層的需需求比例例有一定定的提高高。相對(duì)對(duì)而言，多層的的供給不不足，導(dǎo)導(dǎo)致對(duì)多多層的需需求比例例下降，尤其是是意向需需求量較較大的城城中和河河西地區(qū)區(qū)。3. 商商品房?jī)r(jià)價(jià)格檔次次及季度度變化情情況價(jià)格是商商品需求求實(shí)現(xiàn)的的主要制制約因素素，商品品房的需需求對(duì)房房?jī)r(jià)非常常敏感。對(duì)南京京購房者者的期望望價(jià)格區(qū)區(qū)間比例例統(tǒng)計(jì)如如下圖：圖1-66 購房者者期望價(jià)價(jià)格對(duì)比比圖（單單位：元元/平米）由上圖可可見，335000-50000元元

20、/平米之之間的中中檔房的的市場(chǎng)需需求比例例最高，接近550%。消費(fèi)者者對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)的心理理接受價(jià)價(jià)位逐漸漸提高，一方面面是因?yàn)闉橄M(fèi)者者收入在在增加，更主要要的是消消費(fèi)者在在商品供供不應(yīng)求求的情況況下被迫迫慢慢接接受了目目前商品品房不斷斷上漲的的價(jià)格，所以550000元/平米以以上商品品房的期期望比例例相應(yīng)有有上升的的趨勢(shì)，而對(duì)335000元/平米以以下的期期望比例例趨于下下降。第二節(jié) 產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)分分析產(chǎn)品（商商品房）從供給給角度來來看，主主要包括括新開發(fā)發(fā)商品房房、政府府扶持與與鼓勵(lì)建建設(shè)的中中低價(jià)商商品房和和經(jīng)濟(jì)適適用房、存量商商品房幾幾部分。本部分分主要分分析了220033年南京京市房地地產(chǎn)

21、市場(chǎng)場(chǎng)中的產(chǎn)產(chǎn)品供給給情況，并結(jié)合合市場(chǎng)容容量結(jié)構(gòu)構(gòu)，對(duì)商商品房的的供給狀狀況進(jìn)行行多角度度深入分分析，以以探尋目目前存在在的結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾和供應(yīng)應(yīng)缺口。內(nèi)容主主要包括括南京房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的開開發(fā)供應(yīng)應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)，并并分析了了20004年的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的供給情情況。一、20003年年市場(chǎng)供供給總量量1. 商商品房開開發(fā)持續(xù)續(xù)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開開發(fā)投資資作為南南京固定定資產(chǎn)投投資的組組成部分分，一直直扮演著著主導(dǎo)角角色，尤尤其是近近幾年房房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)升溫，使開發(fā)發(fā)投資年年年上升升，而且且出現(xiàn)加加速趨勢(shì)勢(shì)。20003年年的全年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額創(chuàng)創(chuàng)出歷年年的最高高紀(jì)錄，20003年

22、房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額為1183.8億元元，比220022年增長(zhǎng)長(zhǎng)33.6%。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資中，20003年住住宅投資資1299.333億元，同比增增長(zhǎng)333.9%；商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)用用房投資資13.69億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)25.2%；辦公樓樓投資113.227億元元，同比比下降116.11%。20003年全全市房地地產(chǎn)施工工面積115566.855萬平方方米，其其中新開開工面積積7800萬平米米，商品品房竣工工面積3392.82萬萬平方米米，與220022年相比比下降了了10%。20003全市市批準(zhǔn)上上市商品品房面積積為5998萬平平方米（包括江江寧、江江北和六六合），其中城城中城地地區(qū)為33

23、68萬萬平方米米，與220022年數(shù)據(jù)據(jù)持平。表211 11995520003年房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資、面積積等指標(biāo)標(biāo)一覽表表年份房地產(chǎn)業(yè)業(yè)直接指指標(biāo)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資資（億元元）住宅開發(fā)發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施施工面積積（萬）住宅施工工面積(萬)房地產(chǎn)竣竣工面積積（萬）住宅竣工工面積（萬）住宅交易易面積（萬）19955233.8659.44529.22863.24602.36277.12230.78/19966317.9569.7733.994864.51543.78348.25275.6717819977351.6672.88936.117850.16535.75274.91

24、207.8721519988376.6101.0658.779944.34611.82357.58270.4625319999373.3697.99162.221992.38686.93385.29314.33222.220000412.299.33466.442970.66658.59383.11297.55254.220011464.9111175.22810533743.95402.78308.96305.2320022602.95137.6396.55711844.4909.6434.59374.43341.9220033783.43183.8129.315566.912555.039

25、2.82336.24400.16從表中可可以看出出：20000年年以來，南京市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資占占固定資資產(chǎn)的比比例保持持在244%左右右，和全全國(guó)的平平均水平平基本一一致，并并且房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資基基本上和和固定資資產(chǎn)投資資同步增增長(zhǎng)。從從這個(gè)角角度看，南京房房地產(chǎn)的的投資并并不能說說是過熱熱。此外外，住宅宅開發(fā)投投資占房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的比例例近幾年年一直呈呈上升趨趨勢(shì)，主主要是因因?yàn)檗k公公樓投資資開發(fā)處處于低谷谷時(shí)期，不但沒沒有趕上上整個(gè)房房地產(chǎn)高高速發(fā)展展的步伐伐，甚至至出現(xiàn)投投資下滑滑現(xiàn)象。圖211 歷年年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資、面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率示意意圖從上圖可可以看出出，南京京房地產(chǎn)產(chǎn)投

26、資屢屢屢創(chuàng)造造高潮，特別是是從19999年以來來，投資資增速不不斷上升升。目前前南京房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)長(zhǎng)太快的的呼聲不不絕于耳耳，從銷銷售面積積增長(zhǎng)速速度和竣竣工面積積增長(zhǎng)速速度對(duì)比比可以看看出，雖雖然南京京的竣工工增長(zhǎng)率率與銷售售面積增增長(zhǎng)率與與20001年之之前差不不多，竣竣工面積積增長(zhǎng)率率在19999年年以后表表現(xiàn)得相相當(dāng)平穩(wěn)穩(wěn)，維持持在100%以下下，不過過由于老老城改造造等因素素的強(qiáng)勁勁拉動(dòng)，銷售面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)率自999年以以來增長(zhǎng)長(zhǎng)的勢(shì)頭頭非常強(qiáng)強(qiáng)勁，表表明需求求非常旺旺盛，相相對(duì)而言言，竣工工面積增增長(zhǎng)緩慢慢，在220033年甚至至出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)的的現(xiàn)象，這就不不難解釋釋20003年供供需矛

27、盾盾十分突突出的現(xiàn)現(xiàn)象。開開發(fā)投資資從999年以來來增長(zhǎng)速速度不斷斷上升，高于同同期的竣竣工增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，表明220044年的商商品房供供給將會(huì)會(huì)有大的的增速。2. 土土地資源源的供給給狀況南京土地地市場(chǎng)實(shí)實(shí)施招標(biāo)標(biāo)拍賣制制度以來來，對(duì)于于促進(jìn)土土地市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育、完善土土地市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土土地市場(chǎng)場(chǎng)交易起起到了積積極作用用。但是是20003年南南京土地地市場(chǎng)圈圈地運(yùn)動(dòng)動(dòng)異常熱熱乎，炒炒地成風(fēng)風(fēng)。土地地作為不不可再生生資源日日益稀缺缺，尤其其是市中中心的黃黃金地段段更是奇奇貨可居居，不僅僅南京本本地開發(fā)發(fā)商，而而且不少少實(shí)力非非凡的外外地房地地產(chǎn)巨子子也紛紛紛搶灘南南京，不不惜在市市中心繁繁華地段

28、段重金圈圈地。市市區(qū)已經(jīng)經(jīng)基本沒沒有空置置土地可可供出讓讓開發(fā)，而通過過轉(zhuǎn)手交交易得到到的地塊塊價(jià)格漲漲幅較大大。土地是開開發(fā)商生生存和發(fā)發(fā)展的基基本條件件之一，自20000年以來來，南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)交交易日益益火爆，需求高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)。然而而土地供供應(yīng)量增增長(zhǎng)的速速度跟不不上房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)需需求增長(zhǎng)長(zhǎng)的速度度，土地地的供應(yīng)應(yīng)不足導(dǎo)導(dǎo)致目前前土地市市場(chǎng)的火火爆。面面對(duì)老百百姓對(duì)不不斷增長(zhǎng)長(zhǎng)房?jī)r(jià)的的不滿和和要加快快城市化化進(jìn)程的的緣故，政府部部門加大大了土地地的供應(yīng)應(yīng)量。220033年經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目目土地出出讓面積積出現(xiàn)前前所未有有的增長(zhǎng)長(zhǎng)，采用用招標(biāo)、拍賣和和掛牌等等市場(chǎng)化化運(yùn)作方方式共出出

29、讓土地地13886.441公頃頃，其中中市區(qū)（不含江江寧、浦浦口和六六合）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓面積積62幅，共6558.44公頃，成交金金額1113.556億元元，幾乎乎是前三三年轉(zhuǎn)讓讓土地的的三倍。表222 20000年20003年南京京城區(qū)土土地轉(zhuǎn)讓讓面積和和金額一一覽表年份轉(zhuǎn)讓面積積（萬平平米）轉(zhuǎn)讓面積積增長(zhǎng)率率轉(zhuǎn)讓金額額（億元元）2000012.224/3.7002001127.118122%6.90020022172.93536%32.88620033658.40281%110.693. 220033年存量量房供應(yīng)應(yīng)狀況從整個(gè)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)來看看，存量量房（即即二手房房）市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)最最為活躍躍。房

30、地地產(chǎn)中介介公司如如雨后春春筍般地地出現(xiàn)，大有賽賽過超市市、銀行行之勢(shì)。由于商商品房?jī)r(jià)價(jià)格不斷斷走高，供應(yīng)無無法滿足足需求，而且總總房?jī)r(jià)超超過部分分居民的的承受能能力，導(dǎo)導(dǎo)致一部部分購房房者購買買存量商商品房。20003年存存量房交交易全面面超過商商品房，20003年全全市存量量房交易易共5.9萬件件，交易易金額1118.4億元元，比上上年分別別增長(zhǎng)990.44%和1355.7%，交易易面積達(dá)達(dá)到4229萬平平方米，存量房房交易各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)均有大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)。價(jià)格不斷斷走高的的存量房房吸引了了部分居居民賣掉掉陳舊狹狹小的老老房再買買新房用用于改善善居住，還有一一部分短短線投資資者由于于房?jī)r(jià)上上漲

31、急于于套現(xiàn)退退出市場(chǎng)場(chǎng)，存量量房的供供應(yīng)量因因此逐月月增加，存量房房供需緊緊張狀況況得到緩緩解。到到了20003年年底，存存量房供供需形勢(shì)勢(shì)發(fā)生逆逆轉(zhuǎn)，整整個(gè)存量量房市場(chǎng)場(chǎng)供大于于求。供供需比也也從上半半年的00.544逐漸縮縮小到11.122，相應(yīng)應(yīng)存量房房的交易易量不斷斷上升，20003年存存量房交交易面積積、件數(shù)數(shù)均超過過了商品品房。隨隨著存量量房的供供應(yīng)不斷斷增加，存量房房的供需需逐漸走走向平衡衡。根據(jù)據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，在在一個(gè)成成熟的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，其其商品房房、存量量房市場(chǎng)場(chǎng)的交易易量大致致為1：3到1：4，因此此，南京京的存量量房市場(chǎng)場(chǎng)還將繼繼續(xù)高速速發(fā)展。4

32、. 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房和中中低價(jià)商商品房開開發(fā)建設(shè)設(shè)情況面對(duì)不斷斷上漲的的房?jī)r(jià)，普通老老百姓的的購房壓壓力逐漸漸加大，對(duì)中低低收入和和拆遷無無處安身身的居民民尤為如如此。南南京城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的20003人均均可支配配年收入入剛剛超超過萬元元，中低低收入居居民和很很多拆遷遷居民的的收入尚尚且低于于這個(gè)收收入水平平，讓他他們購買買均價(jià)在在40000以上上的商品品房對(duì)于于家中有有限的存存款來說說幾乎是是不可能能，即使使能夠購購買商品品房的中中低收入入居民，他們的的生活壓壓力可想想而知。因?yàn)殛P(guān)關(guān)系到社社會(huì)穩(wěn)定定，普通通老百姓姓的住房房問題成成為政府府必須要要解決的的問題。而房地地產(chǎn)業(yè)是是國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)

33、業(yè)業(yè)，這幾幾年的投投資高速速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功不不可沒，同時(shí)也也有力的的拉動(dòng)了了居民的的消費(fèi)。希望房房?jī)r(jià)下跌跌來滿足足中低收收入居民民的需求求在短時(shí)時(shí)間內(nèi)不不太可能能，因?yàn)闉榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)大幅波波動(dòng)是各各方面都都不愿意意看到的的情景。因此經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和中低低價(jià)商品品房是解解決中低低收入居居民購房房和房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)發(fā)展矛盾盾的比較較好的方方法。面面向被拆拆遷困難難戶和低低收入家家庭的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)速度在在20003年驟驟然加快快，20002年年全市僅僅僅開工工建設(shè)220萬平平方米經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，到到20003年底底竣工包包括6個(gè)項(xiàng)目目91.76平平方米經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，安安置了11

34、29000戶低低收入家家庭。除除此以外外，20003年年全年共共劃撥99個(gè)片區(qū)區(qū)近6000畝規(guī)規(guī)劃土地地用于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)，建設(shè)設(shè)面積將將達(dá)到3370萬萬平方米米近4.8萬套套住房，將有效效的緩解解部分低低收入家家庭的購購房壓力力，改變變目前中中低價(jià)商商品房供供應(yīng)嚴(yán)重重不足的的不平衡衡狀況。盡管20003年年經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)力度度在加大大，但仍仍然無法法滿足市市場(chǎng)的需需要，220033年拆遷遷2.44萬多居居民，預(yù)預(yù)計(jì)20004年拆拆遷量將將達(dá)到44萬戶。除了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的建建設(shè)力度度應(yīng)加大大加快以以外，也也應(yīng)加大大建設(shè)位位置條件件較好的的中低價(jià)價(jià)商品房房，以滿滿足多層層次收入入水平

35、居居民的需需要。二、20003年年房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)以及及供需分分析1. 220033年南京京市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總體供供需分析析20033年商品品房的市市場(chǎng)容量量為8550平方方米，存存量房的的市場(chǎng)容容量為5550萬萬平方米米左右，本常規(guī)規(guī)報(bào)告僅僅研究商商品房的的供需狀狀況。根根據(jù)南京京市房產(chǎn)產(chǎn)管理局局的資料料，20003年年全市新新商品房房的上市市面積為為5988萬平方方米，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房供應(yīng)應(yīng)91.76萬萬平方米米，整個(gè)個(gè)商品房房市場(chǎng)需需求大于于供給。盡管20003年年全年南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)總量上上供不應(yīng)應(yīng)求，但但是仍然然存在著著結(jié)構(gòu)性性矛盾。局部片片區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需狀狀況比較較緊張，

36、排隊(duì)購購房現(xiàn)象象屢見不不鮮，每每期開盤盤的價(jià)格格總是高高于上一一期的價(jià)價(jià)格，而而有些類類型商品品房銷售售卻比較較緩慢，在部分分市場(chǎng)存存在著供供大于求求的現(xiàn)象象。隨著著二級(jí)市市場(chǎng)的高高速發(fā)展展以及各各種鼓勵(lì)勵(lì)政策出出臺(tái)，存存量房交交易快速速上升，同時(shí)市市政府加加大經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和中低低價(jià)商品品房的建建設(shè)力度度，以及及20003年土土地的放放量上市市將有效效緩解以以往土地地資源制制約房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的狀況況，20004商商品房供供給量將將比20003年年的供給給量大幅幅增加，使總體體供不應(yīng)應(yīng)求的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況況得到改改變。2. 各各區(qū)域供供需結(jié)構(gòu)構(gòu)分析在對(duì)南京京商品房房供需結(jié)結(jié)構(gòu)的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析中

37、，主主要采用用供給份份額和需需求份額額的比較較模型來來分析，通過比比較供給給份額、需求份份額，能能夠反映映市場(chǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)是否否平衡，判斷各各片區(qū)的的供需狀狀況。片片區(qū)容量量供需比比：該片片區(qū)內(nèi)總總供給面面積與在在該片區(qū)區(qū)內(nèi)總需需求面積積之比。數(shù)值小小于1，說明明該區(qū)域域市場(chǎng)供供不應(yīng)求求，數(shù)值值大于11說明該該區(qū)域市市場(chǎng)供給給過剩。20003年盡盡管全年年供需基基本平衡衡，但是是在區(qū)域域供需結(jié)結(jié)構(gòu)不平平衡狀況況最突出出的表現(xiàn)現(xiàn)在各片片區(qū)的供供求不平平衡現(xiàn)象象上，通通過比較較各片區(qū)區(qū)供需狀狀況，市市場(chǎng)各方方能夠準(zhǔn)準(zhǔn)確地把把握不同同片區(qū)市市場(chǎng)狀況況，避免免造成資資源的浪浪費(fèi)。根據(jù)公司司研究中中心的樓樓盤

38、數(shù)據(jù)據(jù)庫對(duì)南南京樓盤盤銷售狀狀況的監(jiān)監(jiān)測(cè)資料料，結(jié)合合抉策地地產(chǎn)會(huì)員員數(shù)據(jù)庫庫購房需需求數(shù)據(jù)據(jù)，得出出20003年南南京市各各片區(qū)商商品房供供需狀況況。圖2-22 220033年各片片區(qū)供需需結(jié)構(gòu)比比例圖20033年各片片區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中，產(chǎn)產(chǎn)品供需需基本平平衡的片片區(qū)為城城中區(qū)。城東、城北片片區(qū)供不不應(yīng)求，城南片片區(qū)，特特別市寧寧南樓盤盤的供給給比較大大，但是是受到交交通、生生活配套套等條件件的限制制，供大大于求。而供需需差距比比較大的的片區(qū)為為江寧、江北和和河西片片區(qū)。江江寧、江江北片區(qū)區(qū)由于前前幾年土土地供應(yīng)應(yīng)比較充充足，商商品房供供應(yīng)量比比較大，表現(xiàn)為為市場(chǎng)壓壓力區(qū)，供給份份額比需需

39、求份額額高277%；盡盡管河西西是南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的熱點(diǎn)，有數(shù)個(gè)個(gè)大盤在在開發(fā)，但20003年年能夠上上市表現(xiàn)現(xiàn)為供給給的仍占占少數(shù)，憑借自自身的優(yōu)優(yōu)勢(shì)河西西片區(qū)需需求非常常旺盛，需求份份額僅能能滿足需需求的444%。3. 價(jià)價(jià)格層次次供需結(jié)結(jié)構(gòu)分析析毫無疑問問，無論論消費(fèi)者者還是開開發(fā)商都都對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格非非常敏感感，商品品房?jī)r(jià)格格層次的的供需結(jié)結(jié)構(gòu)同樣樣存在結(jié)結(jié)構(gòu)性矛矛盾，這這里所引引用的價(jià)價(jià)格層次次容量供供需比是是該價(jià)位位檔次內(nèi)內(nèi)總供給給面積與與該價(jià)位位檔次內(nèi)內(nèi)總需求求面積之之比。數(shù)數(shù)值小于于1，說明明該價(jià)格格層次市市場(chǎng)供不不應(yīng)求，數(shù)值大大于1說明該該價(jià)格層層次市場(chǎng)場(chǎng)供給過過剩。圖2-

40、44 價(jià)價(jià)格層次次供需結(jié)結(jié)構(gòu)圖（單位：元/平米）數(shù)據(jù)顯示示,中低檔檔價(jià)位區(qū)區(qū)間商品品房供不不應(yīng)求，35000元以以下/平米價(jià)價(jià)位段區(qū)區(qū)間商品品房供給給僅能滿滿足需求求的588%；50000元以以上/平米價(jià)價(jià)位段區(qū)區(qū)間為供供給過剩剩區(qū)，供供給份額額大大超超過需求求份額。然而在在35000元以以下/平米區(qū)區(qū)間價(jià)位位段區(qū)間間的商品品房中，除了在在江寧和和江北片片區(qū)有供供給外，其它片片區(qū)基本本沒有供供給。但但是這個(gè)個(gè)價(jià)位上上卻有超超過155%的消消費(fèi)者意意向選擇擇在寧南南和仙林林購房。盡管總體體3500050000元/平米價(jià)價(jià)位段區(qū)區(qū)間供稍稍小于求求，但如如果分區(qū)區(qū)域考察察就會(huì)發(fā)發(fā)現(xiàn)在這這個(gè)價(jià)位位區(qū)間

41、上上城南和和城北片片區(qū)供應(yīng)應(yīng)大于需需求的比比例較大大，出現(xiàn)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性性過剩的的不平衡衡現(xiàn)象。三、20004年年南京市市商品房房供給總總量分析析1. 商商品房20033年南京京房地產(chǎn)產(chǎn)施工面面積為112555萬平方方米，比比20002年增增長(zhǎng)388%，而而竣工面面積僅為為3922.822萬平方方米。由由于房地地產(chǎn)從動(dòng)動(dòng)工之日日起一般般在一年年之內(nèi)可可以竣工工，20003年年底大量量的在建建商品房房大部分分可以在在20004年內(nèi)內(nèi)完工交交付使用用；此外外南京計(jì)計(jì)劃今年年新開工工住宅面面積10000萬萬平方米米，按照照南京市市20004年城城市規(guī)劃劃，將重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)寧南、長(zhǎng)巷、河西、仙林幾幾大片區(qū)區(qū)，

42、再加加上今年年開工建建設(shè)并竣竣工的商商品房，04年的的商品房房上市量量估計(jì)將將達(dá)到9900萬萬平方米米。20033年，南南京市存存量房、商品房房的交易易量相當(dāng)當(dāng)，并且且存量房房交易量量上升速速度超過過商品房房的趨勢(shì)勢(shì)，其它它城市如如北京上上海的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中存存量房交交易量都都已經(jīng)或或有趨勢(shì)勢(shì)超過商商品房，因此220044年的存存量房供供給量和和交易量量應(yīng)和商商品房相相當(dāng)。2. 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房按照政府府的規(guī)劃劃，20004年年要繼續(xù)續(xù)加大經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房和中中低價(jià)商商品房的的建設(shè)力力度和規(guī)規(guī)模。今今年南京京將全面面開展寶寶善、門門東、南南捕廳、冶山道道院等地地區(qū)的舊舊城改造造和黃泥泥崗、扇扇骨

43、營(yíng)、熱河路路、永寧寧街等片片區(qū)的危危舊房改改造，共共約266片，500萬平方方米。繼繼續(xù)建設(shè)設(shè)景明佳佳園、興興賢佳園園二期、堯化門門等6片經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，20004年年底將竣竣工面積積1200萬平方方米以上上；建設(shè)設(shè)仙鶴門門、幕府府西路、南灣營(yíng)營(yíng)、宋家家洼等中中低價(jià)商商品房，當(dāng)年完完成900萬平方方米。這這樣20004年年的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房和中低低價(jià)商品品房的供供給量將將達(dá)到2210萬萬平方米米，按照照戶均775平方方米計(jì)算算，可以以解決22.8萬萬戶居民民的住房房問題。3. 片片區(qū)狀況況分析20055年的“十運(yùn)會(huì)會(huì)”日益臨臨近，由由于開發(fā)發(fā)商擔(dān)心心河西的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)會(huì)出現(xiàn)北北京亞運(yùn)運(yùn)會(huì)之后

44、后的亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)長(zhǎng)期低迷迷狀況，20004年河河西特別別是奧體體中心附附近將會(huì)會(huì)出現(xiàn)樓樓盤放量量供應(yīng)的的現(xiàn)象。規(guī)模達(dá)達(dá)到411萬平方方米的超超級(jí)大盤盤金馬酈酈城已經(jīng)經(jīng)開始發(fā)發(fā)售，占占地1000公頃頃的奧體體新城也也將在004年春春開盤，除此之之外，220044年河西西上市的的項(xiàng)目包包括順馳馳奧城、萬科光光明城市市、雨潤(rùn)潤(rùn)項(xiàng)目、四季仁仁恒、萬萬達(dá)項(xiàng)目目等等，推出的的住宅小小區(qū)規(guī)模?；旧仙隙急容^較大。220044年河西西僅奧體體中心附附近推出出的住宅宅體量就就將達(dá)到到1200萬平方方米以上上，預(yù)計(jì)計(jì)20004年河河西商品品房上市市面積1150萬萬平方米米，在220033年基礎(chǔ)礎(chǔ)上

45、翻番番。江寧近幾幾年始終終是商品品房上市市面積最最大的片片區(qū)，以以建筑面面積達(dá)到到75萬平平方米新新盤拖樂樂嘉街區(qū)區(qū)為代表表的一批批新盤將將在今年年上市。此外一一些老盤盤如300萬平方方米明月月港灣、66萬平平方米天天地新城城、400萬平方方米211世紀(jì)現(xiàn)現(xiàn)代城、80萬平平方米武武夷綠洲洲等項(xiàng)目目也會(huì)一一期期地地開發(fā)建建設(shè)上市市。預(yù)計(jì)計(jì)江寧在在20004年的的供應(yīng)面面積將超超過2000萬平平方米。第三節(jié) 價(jià)格格研究本期報(bào)告告研究?jī)?nèi)內(nèi)容主要要包括：20003年度度南京市市商品房房總體價(jià)價(jià)格水平平、商品品住宅價(jià)價(jià)格水平平以及分分物業(yè)、土地、二手房房和經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)格水水平分析析，20003年年價(jià)

46、格走走勢(shì)分析析，20003年年南京市市商品房房?jī)r(jià)格成成因分析析。一、供應(yīng)應(yīng)價(jià)格水水平分析析1. 商商品房?jī)r(jià)價(jià)格水平平分析圖3-11 20003年10月至至20003年12月商商品房?jī)r(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)圖(單位：元/平米) 根據(jù)公司司數(shù)據(jù)庫庫數(shù)據(jù)，以南京京市七大大片區(qū)作作為統(tǒng)計(jì)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供供給面積積與市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的的加權(quán)計(jì)計(jì)算，參參考得出出南京市市20003年12月商商品房平平均價(jià)格格為為每每平米445377元/平米，七大片片區(qū)均價(jià)價(jià)如上圖圖所示。比較110月價(jià)價(jià)格，南南京市商商品房總總均價(jià)及及所有大大片區(qū)均均價(jià)都呈呈上漲態(tài)態(tài)勢(shì)，上上漲幅度度比較如如下表。圖3-22 20003年年10月至至20003年

47、12月商商品房分分區(qū)均價(jià)價(jià)增長(zhǎng)幅幅度表 本期數(shù)據(jù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片片區(qū)價(jià)格格上漲幅幅度基本本與8至10月漲漲幅接近近，本期期70典型型樓盤指指數(shù)各片片區(qū)入選選項(xiàng)目中中商住寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目比例例較上期期低100%左右右，從而而從總體體漲幅統(tǒng)統(tǒng)計(jì)上看看，城南南、城中中片區(qū)由由于近期期供給量量較大、銷售形形勢(shì)也比比較良好好，漲幅幅較平穩(wěn)穩(wěn)在5%-9%之間；江北片片區(qū)漲幅幅較為明明顯超過過10%，以旭旭日華庭庭為代表表的江北北片區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)價(jià)格上漲漲形勢(shì)是是南京沿沿江經(jīng)濟(jì)濟(jì)全面啟啟動(dòng)的一一個(gè)信號(hào)號(hào)；河西西片區(qū)也也是沿江江大開發(fā)發(fā)的直接接受益范范圍，迎迎接十運(yùn)運(yùn)會(huì)、打打造新市市區(qū)的節(jié)節(jié)奏明顯

48、顯加快，河西區(qū)區(qū)價(jià)位的的上漲在在情理之之中；城城北片區(qū)區(qū)繼續(xù)受受到消費(fèi)費(fèi)者的追追捧，兩兩個(gè)月內(nèi)內(nèi)均價(jià)上上漲超過過2000元/平米。平均根根據(jù)700家典型型樓盤提提供的歷歷史數(shù)據(jù)據(jù)，與220033年上半半年的價(jià)價(jià)格數(shù)據(jù)據(jù)相比，20003年下下半年，各片區(qū)區(qū)樓盤價(jià)價(jià)格普遍遍上漲3300-6000元/平米左左右，年年度內(nèi)各各片區(qū)的的平均漲漲幅漸趨趨一致，平均上上漲近110000元/平米。房?jī)r(jià)漲漲幅超過過居民收收入漲幅幅。從119988年至今今，南京京房?jī)r(jià)一一直維持持著高速速增長(zhǎng)，已經(jīng)超超過了收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)速度。參見下下表統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)。圖3-33 19999至20003年南南京市房房?jī)r(jià)年度度漲幅比比較圖

49、2. 商品住住宅價(jià)格格水平分分析20033年10月至至12月商商品住宅宅價(jià)格走走勢(shì)統(tǒng)計(jì)計(jì)如下表表：圖3-44 20003年10月至至12月商商品住宅宅價(jià)格走走勢(shì)圖(單位：元/平米)可以看出出，20003年年12月南南京七大大片區(qū)總總體均價(jià)價(jià)為每平平米43378元元/平米，與100月份比比較上漲漲2166元/平米，在近33個(gè)月里里，月均均上漲近近70元/平米,漲幅較較上季度度增快，高于商商品房總總均價(jià)的的漲幅，住宅均均價(jià)接近近在每平平米60000元元/平米以以上的是是城中區(qū)區(qū)域達(dá)到到58550元/平米的的高位，值得關(guān)關(guān)注的是是均價(jià)從從每平米米30000至40000元/平米價(jià)價(jià)位段越越升至4400

50、00至50000元/平米價(jià)價(jià)位段的的片區(qū)有有城北、城南兩兩個(gè)片區(qū)區(qū)，江寧寧片區(qū)近近期住宅宅均價(jià)總總體漲幅幅較小，而江寧寧片區(qū)幾幾個(gè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)大盤的的漲勢(shì)與與城區(qū)漲漲幅的差差異并不不大，四四季度江江北片區(qū)區(qū)漲幅較較大，近近三個(gè)月月來上漲漲2000元以上上/平米。從20003年全全年來看看，南京京市商品品住宅均均價(jià)漲幅幅超過220%的的樓盤數(shù)數(shù)不勝數(shù)數(shù)，各片片區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)普遍上上漲10000元元/平米左左右，領(lǐng)領(lǐng)漲片區(qū)區(qū)是城中中、河西西、城東東和江寧寧，城北北、城南南，江北北在下半半年漲幅幅提升也也較為明明顯，220033年商品品住宅價(jià)價(jià)格飛漲漲的主導(dǎo)導(dǎo)因素是是供求關(guān)關(guān)系的力力量拉升升和樓盤盤品質(zhì)化化傾向

51、的的提升。下表為為20000年到到20003年時(shí)時(shí)間段，南京市市商品住住宅典型型大盤價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)。表3-11 南南京市大大盤20000-20003年價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)分析年度20000年（及20000年年以前）20011年20022年20033年項(xiàng)目名稱稱所屬片區(qū)售價(jià)（元元/平米）武夷花園園江寧18000200002400033000（別墅墅式公寓寓）明月花園園江寧14000-1668021000明月港灣灣：33380湖濱世紀(jì)紀(jì)花園江寧16000-19900210002300026000太陽城城東/2300030000天地新城城江寧17000200002200030500云錦美地地河西一期：4420

52、00；二期期：46600；三期：52000。3. 分分物業(yè)商商品房?jī)r(jià)價(jià)格水平平分析根據(jù)抉策策地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)庫庫數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)。220033年10月至至12月南南京市分分物業(yè)商商品房?jī)r(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)統(tǒng)計(jì)如如下表：圖3-55 分物物業(yè)商品品房均價(jià)價(jià)比較圖圖(單位：元/平米)寫字樓均均價(jià)為每每平米660266元，略略高于城城中住宅宅均價(jià)。近期南南京市酒酒店式公公寓銷售售狀況良良好，供供給量加加大，112月別別墅及公公寓均價(jià)價(jià)為每平平米59988元元，這個(gè)個(gè)價(jià)格基基本代表表了城區(qū)區(qū)公寓住住宅及郊郊區(qū)中檔檔別墅的的價(jià)格面面貌，與與寫字樓樓、商住住樓項(xiàng)目目相比，小戶型型的城區(qū)區(qū)公寓項(xiàng)項(xiàng)目尤其其熱銷，有的項(xiàng)項(xiàng)

53、目3個(gè)月內(nèi)內(nèi)價(jià)格漲漲幅達(dá)220%以以上，但但鑒于物物業(yè)管理理費(fèi)用較較高等因因素，小小戶型公公寓項(xiàng)目目與城中中區(qū)優(yōu)質(zhì)質(zhì)住宅項(xiàng)項(xiàng)目的比比較優(yōu)勢(shì)勢(shì)還不夠夠明顯。 20033年南京京市場(chǎng)近近郊別墅墅項(xiàng)目的的銷售狀狀況良好好，很多多是業(yè)主主在已有有兩至三三處房產(chǎn)產(chǎn)的情況況下以休休閑度假假、第二二居所為為目的進(jìn)進(jìn)行的長(zhǎng)長(zhǎng)期投資資行為，這在一一定程度度上說明明消費(fèi)者者對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的長(zhǎng)期期樂觀預(yù)預(yù)期，并并有對(duì)南南京房市市房?jī)r(jià)將將繼續(xù)上上漲的心心理預(yù)期期。南京市典典型商鋪鋪銷售狀狀況平穩(wěn)穩(wěn)，一方方面說明明市場(chǎng)對(duì)對(duì)接受投投資型產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商鋪鋪的模式式有一定定的等待待期，一一方面也也說明近近期炒商商鋪的大大筆游資資沒有沖沖

54、擊南京京商鋪市市場(chǎng)。但但值得關(guān)關(guān)注的是是江寧區(qū)區(qū)商鋪供供應(yīng)面積積大大超超過市場(chǎng)場(chǎng)需求，如果區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展預(yù)預(yù)期繼續(xù)續(xù)滯后，除個(gè)別別規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)合理理的項(xiàng)目目，江寧寧片區(qū)商商鋪有價(jià)價(jià)無市的的局面可可能即將將形成。從20003年全全年來說說，南京京市分物物業(yè)商品品房?jī)r(jià)格格走勢(shì)的的明顯特特點(diǎn)是，商鋪價(jià)價(jià)格漲幅幅最大，并出現(xiàn)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)權(quán)式零售售商鋪熱熱銷的情情況，承承諾高額額投資回回報(bào)的銷銷售方式式促進(jìn)了了商鋪價(jià)價(jià)格的進(jìn)進(jìn)一步上上漲，與與商鋪價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)比較，20003年南南京市住住宅價(jià)格格漲幅較較平穩(wěn)，季度漲漲幅較為為平均。20003年南南京市別別墅、寫寫字樓價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)比較理理性，上上漲幅度度較小，

55、高附加加值的產(chǎn)產(chǎn)品供給給較多。4. 存存量房（即二手手房）價(jià)價(jià)格水平平分析根據(jù)公司司研究中中心對(duì)南南京房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)20003年11、12月二二手房?jī)r(jià)價(jià)格監(jiān)測(cè)測(cè)數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三三個(gè)區(qū)域域二手房房均價(jià)仍仍然遙遙遙領(lǐng)先，均在440000元/平米以以上，較較上半年年，河西西二手房房?jī)r(jià)格上上漲約2200元元/平米，二手房房均價(jià)在在35000-440000元/平米區(qū)區(qū)間內(nèi)有有城南、城北兩兩個(gè)片區(qū)區(qū)，城北北地區(qū)價(jià)價(jià)位升幅幅較大且且成交活活躍，主主導(dǎo)因素素是地鐵鐵通車在在即，江江寧片區(qū)區(qū)是目前前南京市市二手房房均價(jià)盆盆底區(qū)域域，僅為為29660元/平米。圖3-66 220033年10月至至12月二二

56、手房分分區(qū)均價(jià)價(jià)比較圖圖（單位位：元/平米）結(jié)合20003年年底南京京市二手手房?jī)r(jià)格格走勢(shì)，我們進(jìn)進(jìn)一步對(duì)對(duì)12月商商品住宅宅和二手手房?jī)r(jià)格格做對(duì)比比分析：圖3-77 220033年12月二二手房與與商品住住宅分區(qū)區(qū)均價(jià)比比較圖（單位：元/平米） 受新商品品住宅價(jià)價(jià)格漲幅幅及拆遷遷新法的的刺激，20003年12月南南京市二二手房?jī)r(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)，例如河河西、城城南等區(qū)區(qū)域二手手房均價(jià)價(jià)漲幅與與商品住住宅漲幅幅都很接接近，比比較20003年10月數(shù)數(shù)據(jù)，目目前南京京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)二二手房均均價(jià)僅僅僅略低于于商品住住宅均價(jià)價(jià)。拆遷遷新法的的公布刺刺激了原原先持幣幣觀望的的人群，拆遷均均價(jià)的上上調(diào)及城

57、城區(qū)眾多多地塊的的“升級(jí)”現(xiàn)象，讓大部部分期望望淘到價(jià)價(jià)格低廉廉的二手手房的觀觀望者下下決心實(shí)實(shí)施購買買行為，但這一一部分需需求被年年末新開開盤的商商品住宅宅項(xiàng)目分分流，所所以導(dǎo)致致了二手手房?jī)r(jià)格格上升幅幅度放緩緩，這并并不代表表目前南南京市二二手房市市場(chǎng)的降降溫。20033年全年年，南京京市二手手房交易易登記55.9萬萬件，交交易額1118.4億元元，分別別比上年年增長(zhǎng)990.44%和1355.7%。南京京市二手手房交易易量增幅幅高于新新商品房房，交易易價(jià)格漲漲幅基本本與新商商品房?jī)r(jià)價(jià)格漲幅幅同步，對(duì)于城城中生活活品質(zhì)較較高的某某些地段段設(shè)施完完善的二二手房?jī)r(jià)價(jià)格在過過去一年年里上漲漲了10

58、000元元以上/平米也也已不是是特例。由于二二手房的的供給受受市場(chǎng)價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)影響較較大，220033年下半半年，南南京市二二手房的的供給總總量較上上半年增增多，市市場(chǎng)狀態(tài)態(tài)由明顯顯的供不不應(yīng)求向向供求基基本平衡衡過渡。5. 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、中中低價(jià)商商品房?jī)r(jià)價(jià)格水平平分析南京市220033年度供供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)格普普遍在每每平米116000-18800元元左右，因?yàn)檎颊忌唐贩糠抗?yīng)總總量的比比例較低低，對(duì)目目前南京京市整體體房?jī)r(jià)沒沒有體現(xiàn)現(xiàn)出下拉拉效應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適適用房雖雖然解決決了一部部分低收收入人群群、被拆拆遷戶的的居住需需求，但但因全年年供應(yīng)量量只有990萬平平米，而而對(duì)較低低

59、價(jià)位住住宅的需需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出這個(gè)水水平，而而住房已已成為居居民生活活的第一一必需品品，讓很很多中低低收入的的人群轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而購買買中等價(jià)價(jià)位段的的位置較較偏的商商品房。20044年南京京市中低低價(jià)商品品房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房新開開工規(guī)模模將達(dá)到到2100萬平方方米，全全年將完完成1880萬平平方米，將解決決2.88萬多戶戶困難家家庭及中中低收入入家庭的的住房問問題，總總量幾乎乎是20003年年的3倍，也也就是說說，20004年年中低收收入家庭庭和拆遷遷戶家庭庭購得中中低價(jià)商商品房、經(jīng)濟(jì)適適用房的的比例將將大大增增加，形形成二手手房?jī)r(jià)格格與新商商品房?jī)r(jià)價(jià)格的這這一主要要壓力源源將在220044年有所所

60、緩解。20044年南京京市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)格：由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房旨在在解決低低收入家家庭和拆拆遷困難難家庭的的住房問問題，因因此上浮浮的幅度度不會(huì)太太大，預(yù)預(yù)估應(yīng)在在每平方方米1550元左左右。近近期正式式拉開申申購序幕幕的南營(yíng)營(yíng)灣地塊塊樓盤售售價(jià)采用用了每平平方米226000元的政政府定價(jià)價(jià)，而南南京保障障拆遷補(bǔ)補(bǔ)償款在在20萬元元以下、住房困困難家庭庭的第二二幅中低低價(jià)商品品房用地地幕府府西路地地塊順利利掛牌出出讓，市市場(chǎng)限價(jià)價(jià)為31100元元/平米。20003年南南京中低低價(jià)商品品房樓盤盤的可售售面積平平均價(jià)格格標(biāo)準(zhǔn)確確定在每每平方米米26000-332000元。這這個(gè)價(jià)格格水平在在目前