中國商業(yè)地產(chǎn)六大模式報(bào)告

1、模式?jīng)Q定定未來中國國商業(yè)地地產(chǎn)六大大模式報(bào)報(bào)告 萬達(dá)：老大之大寧氏“大悅”華潤始燎原魯商的“地產(chǎn)商商業(yè)”SOHOO中國的的“歧途”學(xué)習(xí)凱德德好榜樣樣綜合體沖沖動(dòng)HOPSSCA：中國式式綜合體體一夜之間間，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)“眾望所所歸”地?zé)崃肆似饋怼Ｋ坪跏鞘枪?。波特特故事事里的魔魔鏡，所所有人都都能從中中看見自自己想要要的東西西：地方方政府看看到政績績與稅收收的雙重重豐盈，地產(chǎn)企企業(yè)看到到低價(jià)圈圈地的良良機(jī)，品品牌商家家看到“紅旗插插遍中國國”的雄心心，百姓姓看到“一站式式”生活的的魅力。危機(jī)從此此而來，因?yàn)榇蟠蠖鄶?shù)人人并沒有有發(fā)覺，將鏡中中幻影變變成現(xiàn)實(shí)實(shí)，道路路漫長。現(xiàn)實(shí)是：商業(yè)體體量過剩剩

2、，融資資工具貧貧乏，開開發(fā)速度度大大高高于消費(fèi)費(fèi)力的增增長。如如果常規(guī)規(guī)理性沒沒有問題題，在一一輪熱潮潮之后，必將迎迎來市場場長時(shí)間間的淘汰汰與整合合。未來來，許多多現(xiàn)在意意氣風(fēng)發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)淘淘金客，也許會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)初的冒冒失。當(dāng)所有人人都意識識到“這是個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)”的時(shí)候候，機(jī)會(huì)會(huì)往往已已經(jīng)離去去了。而而在本文文中的六六家企業(yè)業(yè)，其共共同點(diǎn)是是早了一一步；不不僅如此此，他們們并非僅僅僅看到到機(jī)會(huì)，更看到到自己把把握機(jī)會(huì)會(huì)的方式式，摸索索出屬于于自己的的套路或者說說“模式”。萬達(dá)的“現(xiàn)金流流滾資產(chǎn)產(chǎn)”，中糧糧的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈整合合，華潤潤的“集團(tuán)孵孵化”、魯商商的“商業(yè)帶帶動(dòng)地產(chǎn)產(chǎn)”，凱德德的“地產(chǎn)

3、開開發(fā)加資資本運(yùn)作作”，還有有SOHHO中國國堅(jiān)定的的散售所有有的模式式并非一一蹴而就就，也絕絕不是永永遠(yuǎn)成功功?？少F貴的是，他們一一直試圖圖在中國國的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)規(guī)規(guī)律與企企業(yè)自身身的資源源優(yōu)勢之之間，建建立一條條有效的的通道。未來，烽烽煙四起起的群雄雄時(shí)代最最終會(huì)變變成少數(shù)數(shù)霸主的的戰(zhàn)國，因?yàn)槟ＤＪ降牧αα?。萬達(dá)：老老大之大大老大的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)有些些可以借借鑒，有有些則只只有欣賞賞價(jià)值。但是，從老大大身上，人們總總能獲得得啟示再精彩的的故事被被講了NN遍之后后也會(huì)讓讓人昏昏昏欲睡。萬達(dá)就就有這樣樣一個(gè)過過于精彩彩的故事事。未曾上市市的公司司，往往往讓人看看到的都都是一個(gè)個(gè)背影，但萬達(dá)達(dá)想低調(diào)調(diào)都難

4、，它的一一舉一動(dòng)動(dòng)往往都都被講述述了無數(shù)數(shù)遍，成成了公開開的秘密密。因?yàn)闉?，萬達(dá)達(dá)已經(jīng)是是商業(yè)地地產(chǎn)的老老大，當(dāng)當(dāng)然也是是商業(yè)綜綜合體開開發(fā)的老老大。如如果IPPO成功功，也很很可能是是中國地地產(chǎn)的老老大。7月9日日，萬達(dá)達(dá)集團(tuán)公公布，上上半年實(shí)實(shí)現(xiàn)收入入6188.2億億元（萬萬科同期期銷售額額6566.5億億元），完成上上半年計(jì)計(jì)劃的1153%，同比比增長669.77%，預(yù)預(yù)計(jì)萬達(dá)達(dá)集團(tuán)全全年收入入將突破破10000億元元。如此此，繼萬萬科之后后，萬達(dá)達(dá)將成為為國內(nèi)第第二家銷銷售額過過千億的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)。20099年，8座萬達(dá)達(dá)廣場。20110年，15座。20111年，計(jì)劃開開業(yè)166家。

5、20012年年，計(jì)劃劃開業(yè)220家左左右。今今年9月下旬旬，第1100座座萬達(dá)廣廣場即將將在大連連高新區(qū)區(qū)開工。萬達(dá)以一一般商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商難難以置信信的速度度，保持持著一年年十幾個(gè)個(gè)萬達(dá)廣廣場的擴(kuò)擴(kuò)張速度度， 王健林林的個(gè)人人身家也也已經(jīng)被被各個(gè)財(cái)財(cái)富榜列列到榜首首。但是是，萬達(dá)達(dá)并沒有有打算停停下。對對此，王王健林最最近公開開表示：“萬達(dá)的的目標(biāo)是是取得規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢，在行行業(yè)內(nèi)做做到全球球最大的的規(guī)模。保守估估計(jì)，再再過4年就可可在經(jīng)營營規(guī)模、租金收收入等方方面做到到全球第第一?！睆闹袊诘谝坏绞朗澜绲谝灰?，萬達(dá)達(dá)帝國還還在不可可阻擋地地壯大，它也不不可避免免地成為為眾人羨羨慕嫉妒妒恨的

6、焦焦點(diǎn)。“住宅地地產(chǎn)學(xué)萬萬科，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)萬達(dá)達(dá)”，這不不是悄悄悄的暗流流，是大大張旗鼓鼓的運(yùn)動(dòng)動(dòng)。其實(shí)，談?wù)劦綄W(xué)習(xí)習(xí)，萬達(dá)達(dá)算是不不錯(cuò)的樣樣板。它它擁有中中國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)唯唯一行之之有效的的模式相比比之下，如萬象象城、大大悅城等等還僅是是成功的的個(gè)案。無怪乎乎在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)人人才市場場上，“萬達(dá)系系”炙手可可熱。然而，挖挖幾個(gè)萬萬達(dá)中高高層過來來，就希希望把企企業(yè)做成成萬達(dá)，恐怕過過于樂觀觀。萬達(dá)達(dá)的帝國國版圖與與商業(yè)模模式，已已經(jīng)經(jīng)歷歷了122年的風(fēng)風(fēng)雨打磨磨。王健林說說，“有人問問我一個(gè)個(gè)問題，讓我用用一句話話概括萬萬達(dá)成功功的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。我想想了一下下，要概概括萬達(dá)達(dá)的成功功，就是是商業(yè)模模

7、式的不不斷探索索與創(chuàng)新新?！薄澳Ｊ健迸c“創(chuàng)新”本是對對立面，但王健健林并沒沒有說錯(cuò)錯(cuò)，萬達(dá)達(dá)廣場三三代產(chǎn)品品線的更更新，“訂單地地產(chǎn)”模式的的演進(jìn)每一一條的“軍規(guī)”之后，都凝聚聚著痛苦苦的求索索與革新新。老大的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)有些些可以借借鑒，有有些則只只有欣賞賞價(jià)值，因?yàn)橛杏行┦轮恢挥袥]有有老大的的那個(gè)年年代才可可以干，有些事事只有成成為了老老大才可可以干。但是，從老大大身上，人們總總能獲得得一點(diǎn)啟啟示。這這樣再講講述一遍遍萬達(dá)的的故事，或許是是得體的的。舍得：養(yǎng)養(yǎng)商重于于收租英雄不問問出處，但故事事總要從從頭講起起，萬達(dá)達(dá)與沃爾爾瑪?shù)慕Y(jié)結(jié)緣是萬萬達(dá)故事事的一個(gè)個(gè)合理的的起點(diǎn)。19999年，沃沃爾瑪準(zhǔn)

8、準(zhǔn)備進(jìn)軍軍東北。那一年年，萬達(dá)達(dá)也開始始放棄足足球，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。作為一一個(gè)苦心心的追求求者，萬萬達(dá)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)商機(jī)，與沃爾爾瑪艱苦苦地談了了一年，獲得的的不是合合同，而而只是對對方的“興趣函函”。20011年，萬萬達(dá)第一一個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目長春萬萬達(dá)廣場場誕生。同年，沃爾瑪瑪在苛刻刻的監(jiān)工工和驗(yàn)收收完項(xiàng)目目后才與與萬達(dá)簽簽訂了同同樣苛刻刻的合同同。 220022年，萬萬達(dá)試水水“沃爾瑪瑪入駐底鋪銷銷售”的模式式，逐步步走向訂訂單地產(chǎn)產(chǎn)模式。20044年，萬萬達(dá)與家家樂福開開始眉來來眼去，沃爾瑪瑪開始主主動(dòng)向萬萬達(dá)發(fā)合合作函。 20006年年，沃爾爾瑪和萬萬達(dá)的合合作出現(xiàn)現(xiàn)裂縫，沃爾瑪瑪開始與與

9、其他地地產(chǎn)商接接觸。第第二年，萬達(dá)在在上海召召開主力力店招商商會(huì)。沃沃爾瑪評評價(jià)萬達(dá)達(dá)“現(xiàn)在會(huì)會(huì)打牌了了”。等到20009年年，北京京第二屆屆“萬商會(huì)會(huì)”召開時(shí)時(shí)，包括括沃爾瑪瑪在內(nèi)的的20000名來來自全球球品牌商商總裁、副總裁裁參會(huì)，萬達(dá)的的“訂單地地產(chǎn)”聲名達(dá)達(dá)到頂峰峰。這是個(gè)類類似窮小小子和富富家女的的橋段，鮮明表表現(xiàn)了白白手起家家時(shí)的屈屈辱困頓頓，以及及當(dāng)上老老大后揚(yáng)揚(yáng)眉吐氣氣的快感感。沃爾瑪是是萬達(dá)的的初戀，是“訂單商商業(yè)”的起源源，也是是萬達(dá)的的商業(yè)啟啟蒙者，不過，不厚道道地翻出出這場戀戀愛最初初的委屈屈求全，那才更更像萬達(dá)達(dá)故事的的關(guān)鍵。沃爾瑪最最初和萬萬達(dá)簽訂訂合同，合同都都

10、是美國國總部發(fā)發(fā)來的合合同，萬萬達(dá)無緣緣置喙，合同一一字未易易。這樣樣的合同同租金當(dāng)當(dāng)然低至至可憐，所以，萬達(dá)一一面帶著著這位珠珠光寶氣氣的小姐姐四處出出游，一一面一直直對沃爾爾瑪?shù)淖庾饨鹬M莫莫如深。一個(gè)流傳傳很廣的的說法是是，沃爾爾瑪?shù)淖庾饨鹗敲棵吭旅科狡矫?00元。不不過，一一位業(yè)界界人士笑笑著對記記者說：“怎么我我聽說的的版本最最低是220元呢呢？”在20007年，有人幫幫萬達(dá)計(jì)計(jì)算的日日平均租租金收益益在1.5元左左右。220111年，萬萬達(dá)上半半年租金金13.6億，根據(jù)最最新消息息，20012年年總共將將開業(yè)770個(gè)萬萬達(dá)廣場場，持有有收租物物業(yè)面積積13000萬平平方米。萬達(dá)預(yù)預(yù)計(jì)

11、的租租金收入入是700個(gè)億。如果拿拿計(jì)算器器算一下下，租金金仍然是是1.55元。這樣計(jì)算算當(dāng)然不不準(zhǔn)確，萬達(dá)在在一些二二三線城城市的租租金也不不算低，但是顯顯而易見見的是，萬達(dá)的的整體租租金絕不不算高。第三代萬萬達(dá)廣場場中，主主力店及及次主力力店店鋪鋪10-12家家，占租租賃面積積70%，其余余30%為招商商的小店店鋪1550家左左右。在在王健林林看來，主力店店和次主主力店面面積大，可以很很好地充充實(shí)項(xiàng)目目，而且且抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力強(qiáng)強(qiáng)，而中中小店鋪鋪則是“可以同同甘不能能共苦”。招主力店店、品牌牌店，這這無疑降降低了萬萬達(dá)廣場場的租金金收入。商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的“租金”其實(shí)可可以分為為兩部分分，一部部分是

12、現(xiàn)現(xiàn)實(shí)租金金，一部部分是商商家的品品牌價(jià)值值，“任何商商家的品品牌價(jià)值值加上商商家的租租金，都都幾乎是是接近的的。”易鋪中中國首席席執(zhí)行官官陳建明明如此評評價(jià)。堅(jiān)持多元元業(yè)態(tài)，也必然然導(dǎo)致租租金低。零售業(yè)業(yè)的租金金非常高高，但是是，萬達(dá)達(dá)的規(guī)則則是：零零售業(yè)態(tài)態(tài)不超過過50%.電影院、溜冰場場、電玩玩、健身身中心、酒樓等等這些業(yè)業(yè)態(tài)都是是低租金金。這被被視為萬萬達(dá)廣場場競爭力力的一個(gè)個(gè)重要方方面：萬萬達(dá)廣場場絕大多多數(shù)都是是屬于區(qū)區(qū)域購物物中心，“從超市市、百貨貨到院線線到餐飲飲，這四四大組合合內(nèi)容是是成功的的區(qū)域購購物中心心必不可可少的內(nèi)內(nèi)容?！辈惋嫎I(yè)是是明顯的的低租金金業(yè)態(tài)。但是，王健林林

13、說，購購物中心心不是賣賣出來的的，是吃吃出來的的。所以以堅(jiān)持在在每個(gè)萬萬達(dá)廣場場餐飲至至少占 25%，以帶帶動(dòng)廣場場人氣。據(jù)說，除了全全國性的的品牌外外，每到到一處，萬達(dá)都都要先做做調(diào)查，為當(dāng)?shù)氐氐牟惋嬶嬈放婆排懦銮笆⒉幦⑵渲械牡囊话肜M(jìn)來。讓萬達(dá)租租金低的的另一個(gè)個(gè)原因是是它鐘愛愛緊俏品品牌，比比如Zaara、H&MM等?！斑@些流流行的快快速時(shí)尚尚消費(fèi)品品牌，特特點(diǎn)是快快速放貨貨，價(jià)格格不是很很高，款款式很多多，年輕輕人就喜喜歡這樣樣的。現(xiàn)現(xiàn)在受網(wǎng)網(wǎng)購影響響，零售售這塊就就是這些些品牌來來吸引，所以它它把這些些招過去去，肯定定租金會(huì)會(huì)比較低低”。華高高萊斯高高級項(xiàng)目目經(jīng)理黃黃

14、輝說。餐飲租金金往往只只有兩塊塊多錢，讓它們們在廣場場占300%，很很多老板板有時(shí)候候算算賬賬都舍不不得。商商場開業(yè)業(yè)之后第第一年要要投入兩兩千萬的的推廣費(fèi)費(fèi)，租金金多少先先不管，這更讓讓老板們們?nèi)馓邸！艾F(xiàn)在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)一個(gè)常常見的問問題是，作為老老板對租租金的預(yù)預(yù)期和下下面達(dá)不不到一致致，預(yù)期期過高。但是，王健林林做了這這么多，他對這這方面很很明白?！贝鞯铝毫盒兄袊鴩虡I(yè)地地產(chǎn)服務(wù)務(wù)董事張張家鵬說說?！巴踅×至质紫葘ψ饨鸩徊灰蟾吒?，第二二賺不賺賺錢頭兩兩年都要要推廣，都是為為了先保保證商業(yè)業(yè)能存活活。”張家鵬鵬說。沒沒有低租租金，招招商不會(huì)會(huì)這么順順利，沒沒有多業(yè)業(yè)態(tài)，不不會(huì)有熙熙攘的人

15、人流，王王健林在在這一點(diǎn)點(diǎn)上“是明白白的”。租售：地地產(chǎn)和商商業(yè)的兩兩把算盤盤誰都知道道，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是是靠錢養(yǎng)養(yǎng)出來的的，在中中國，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目很很難取得得長期、低成本本的資金金支持，因此，散售商商鋪一直直是中國國商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展無可奈奈何的主主流。萬達(dá)也同同樣經(jīng)歷歷了這個(gè)個(gè)階段。和沃爾爾瑪合作作的第一一個(gè)項(xiàng)目目長春萬萬達(dá)廣場場便是如如此，在在沃爾瑪瑪順利成成為主力力店之后后，一層層店鋪被被迅速售售罄，最最高售價(jià)價(jià)達(dá)到了了6.88萬元/平方米米。20022年在長長春，這這樣的樓樓價(jià)毫無無疑問是是天文數(shù)數(shù)字。但但是，高高價(jià)買得得店鋪的的業(yè)主都都期望自自己的投投資能夠夠馬上獲獲得豐厚厚的回報(bào)報(bào)

16、，租金金坐地飛飛漲，租租戶被高高昂的租租金壓倒倒，幾個(gè)個(gè)月不盈盈利紛紛紛關(guān)店，繼而圍圍坐在商商城一層層，阻撓撓客人進(jìn)進(jìn)入其他他樓層。這是萬達(dá)達(dá)的第一一代商業(yè)業(yè)。利用用沃爾瑪瑪作為商商業(yè)號召召力，然然后將黃黃金鋪位位高價(jià)分分零出售售，結(jié)果果是紅火火開場，一地雞雞毛。第第二代產(chǎn)產(chǎn)品，吸吸取了第第一代的的經(jīng)驗(yàn)，將若干干個(gè)沒有有散售的的購物中中心整體體出售，溢價(jià)變變現(xiàn)，結(jié)結(jié)果仍然然不行。任何一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，都都需要兩兩到三年年的市場場培育期期，但小小業(yè)主沒沒有培育育市場的的心態(tài)和和能力，在客戶戶較少的的情況下下，萬達(dá)達(dá)和投資資的小業(yè)業(yè)主前前前后后打打了十幾幾場官司司。這使使萬達(dá)不不得不反反思運(yùn)營營模

17、式的的問題所所在，認(rèn)認(rèn)識到分分割小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售售的模式式絕不是是商業(yè)地地產(chǎn)的出出路?！吧啼佋僭僖膊毁u賣了?！?0005年年年底，王王健林和和他的高高管團(tuán)隊(duì)隊(duì)閉門開開了3天會(huì)，得出了了這個(gè)結(jié)結(jié)論。這這是王健健林用55年時(shí)間間、9億元現(xiàn)現(xiàn)金、112個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目換到到的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)真真經(jīng)。散售會(huì)給給商業(yè)的的后期運(yùn)運(yùn)營帶來來致命的的隱患，后期的的運(yùn)營也也往往容容易失控控。但是是，沒有有幾個(gè)做做商業(yè)地地產(chǎn)的能能夠扛得得住商鋪鋪銷售的的誘惑，特別是是多年以以前。萬達(dá)的壯壯士斷腕腕，最終終讓它走走上了綜綜合體開開發(fā)的道道路。并并最能通通過“售”與“租”的靈活活取舍平平衡，獲獲得商業(yè)業(yè)模式的的成功。其實(shí)，在在開發(fā)所所

18、謂第二二代產(chǎn)品品之時(shí)，萬達(dá)已已經(jīng)意識識到住宅宅帶來的的巨大效效益，開開始有意意識拿更更大地塊塊，增加加住宅和和可售面面積的比比重。20044年和20005年年成為萬萬達(dá)商業(yè)業(yè)廣場的的一個(gè)分分水嶺，20006年底底開業(yè)的的項(xiàng)目看看，大多多屬于大大型的綜綜合體，萬達(dá)商商業(yè)廣場場已經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)從第第二代產(chǎn)產(chǎn)品到第第三代產(chǎn)產(chǎn)品的過過渡。相比前兩兩代產(chǎn)品品，第三三代萬達(dá)達(dá)城市廣廣場在面面積上增增長最為為顯著。萬達(dá)的的第一代代“單店”建筑面面積在55萬平米米左右；第二代代“組合店店”上升到到15萬20萬平平米；而而第三代代萬達(dá)城城市綜合合體的總總建面達(dá)達(dá)到400萬80萬平平米，可可銷售面面積部分分顯著提提升。

19、公寓、寫寫字樓、酒店這這些物業(yè)業(yè)能提升升商業(yè)的的人流和和檔次。但是萬萬達(dá)除核核心商業(yè)業(yè)只租不不售外，只要不不對核心心商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生沖擊擊，這些些物業(yè)都都可以銷銷售。據(jù)萬達(dá)內(nèi)內(nèi)部人士士稱，僅僅僅從建建安成本本上看，從第一一代產(chǎn)品品到第二二代產(chǎn)品品，就增增加了550，而從第第二代到到第三代代產(chǎn)品，更是增增加了1100。但是是在銷售售物業(yè)的的給力支支持下，萬達(dá)資資金充沛沛，足以以支撐其其擴(kuò)張。有心人會(huì)會(huì)注意到到，萬達(dá)達(dá)今年上上半年比比肩萬科科的恰恰恰是“銷售收收入”。且不不論商業(yè)業(yè)可售部部分的銷銷售，萬萬達(dá)的業(yè)業(yè)態(tài)配比比中，商商業(yè)的比比例并不不高。有有人研究究，大概概平均只只有300%左右右。而且且，各

20、個(gè)個(gè)萬達(dá)廣廣場的比比重并不不相同，一線城城市偏高高，越往往下，比比例越低低。例如，上上海周浦浦萬達(dá)廣廣場，比比例在660以以上，西西安碑林林區(qū)萬達(dá)達(dá)廣場為為37%，而太太原、重重慶、成成都等地地的項(xiàng)目目只有220左左右。一個(gè)號稱稱“只售不不租”的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)，居然然蓋的大大部分房房子是住住宅或類類住宅，不止一一個(gè)業(yè)界界大佬私私下對萬萬達(dá)的做做法表示示過不以以為然。萬達(dá)是做做住宅順順便做了了商業(yè)，還是做做商業(yè)時(shí)時(shí)順便做做了住宅宅？無論論答案如如何，人人們應(yīng)該該看到，隨著萬萬達(dá)產(chǎn)品品的演進(jìn)進(jìn)，其身身份正由由單純的的“商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商”轉(zhuǎn)換為為“城市運(yùn)運(yùn)營商”。第一一、二代代產(chǎn)品選選址都

21、要要求是城城市的核核心商圈圈，而第第三代產(chǎn)產(chǎn)品的典典型位置置是城市市副中心心和新區(qū)區(qū)。以“城市副副中心+都市綜綜合體”的開發(fā)發(fā)模式帶帶活一個(gè)個(gè)商圈，由此，整體物物業(yè)的升升值水平平會(huì)比在在城市中中心區(qū)域域高出幾幾倍甚至至更多。從城市的的核心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到周周邊，一一個(gè)重要要的轉(zhuǎn)折折出現(xiàn)在在寧波萬萬達(dá)廣場場上。220077年以前前寧波只只有一個(gè)個(gè)商圈，離開了了天一商商圈，商商家很難難經(jīng)營。據(jù)萬達(dá)達(dá)人士回回憶，當(dāng)當(dāng)年，萬萬達(dá)廣場場地塊位位于鄞州州區(qū)，周周邊相當(dāng)當(dāng)荒涼，沒有任任何商業(yè)業(yè)配套，也沒人人敢接手手。為了盤活活整個(gè)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)，政府府找到了了萬達(dá)集集團(tuán)，在在地價(jià)方方面提供供了大量量優(yōu)惠，以至于于“如

22、何做做項(xiàng)目都都不虧錢錢”。寧波波項(xiàng)目就就這樣起起來了，雖然開開始人流流不多，但低租租金留住住了租戶戶，最后后隨著住住宅和各各種業(yè)態(tài)態(tài)帶來的的人流，終于一一炮打響響。寧波萬達(dá)達(dá)廣場為為萬達(dá)闖闖出了一一條新路路，讓萬萬達(dá)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：不在在城市、商圈的的中心，也可以以做商業(yè)業(yè)，可以以拿回現(xiàn)現(xiàn)金流，只是需需要大量量的人口口導(dǎo)入。此后，這這幾乎成成了萬達(dá)達(dá)擴(kuò)張的的唯一模模式：“它現(xiàn)在在很多廣廣場都無無須培養(yǎng)養(yǎng)期，一一開就火火了。這這些業(yè)態(tài)態(tài)租金都都低，但但是它可可以接受受啊。萬萬達(dá)成的的勢，未來來就會(huì)反反映在地地價(jià)的談?wù)勁心芰αι?，干干嘛非得得一把一一算呢。勢越高高，未來來談判的的主?dòng)權(quán)權(quán)越大，地價(jià)越越低，

23、擴(kuò)擴(kuò)張得越越快?！备匾牡氖牵f萬達(dá)開始始與地方方政府建建立了談?wù)勁心Ｊ绞?，充分分利用地地方政府府急于提提升土地地價(jià)值的的需要作作為切入入點(diǎn)，以以低廉的的土地成成本獲得得低租金金運(yùn)營的的空間。這種模模式獲得得了絕大大多數(shù)地地方政府府的交口口稱贊，萬達(dá)的的路，越越走越寬寬了。快跑：速速度決定定未來萬達(dá)復(fù)雜雜的商業(yè)業(yè)模式中中，幾乎乎所有的的元素都都在為跑跑得更快快量身打打造。對于一些些財(cái)大氣氣粗的房房企來講講，不搞搞“租售并并舉”，一心心一線做做高端商商業(yè)，收收取高租租金，也也未嘗不不是一種種做法。但是，租售并并舉加低低租金的的策略，保證了了萬達(dá)開開一個(gè)火火一個(gè)，也讓萬萬達(dá)走上上了前所所未有的的

24、快速擴(kuò)擴(kuò)展之路路?！澳切﹫?jiān)堅(jiān)持高租租金的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，在一線線城市也也可能做做得很好好，但擴(kuò)擴(kuò)展速度度肯定不不如萬達(dá)達(dá)快。”張家鵬鵬說。從拿地到到開業(yè)，只需要要18個(gè)月月，這一一令其他他企業(yè)瞠瞠目結(jié)舌舌的速度度，在萬萬達(dá)已經(jīng)經(jīng)成為嚴(yán)嚴(yán)格的規(guī)規(guī)則。如如果實(shí)現(xiàn)現(xiàn)不了，一定要要對項(xiàng)目目總負(fù)責(zé)責(zé)人進(jìn)行行問責(zé)。萬達(dá)迄迄今為止止近百個(gè)個(gè)項(xiàng)目中中，只有有昆明一一個(gè)項(xiàng)目目沒能按按期交付付，結(jié)果果總經(jīng)理理被開除除了。快有什么么好處？快，加加快現(xiàn)金金流周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，可以以更快獲獲得租金金收入，更短時(shí)時(shí)間搶占占更多的的地盤。另外，18個(gè)月月開業(yè)與與中國政政治環(huán)境境存在緊緊密聯(lián)系系，一個(gè)個(gè)萬達(dá)廣廣場就是是一項(xiàng)政政績工程

25、程。所有有的政府府部門都都希望這這項(xiàng)工程程能在本本屆任期期內(nèi)完成成，自己己栽樹自自己乘涼涼。也就就是說，“快”不僅是是經(jīng)濟(jì)的的需要，也是政政治需求求。萬達(dá)為什什么可以以快？從從建設(shè)到到招商，萬達(dá)每每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，都都以加快快速度為為準(zhǔn)則。項(xiàng)目從從拿地開開始就已已經(jīng)做規(guī)規(guī)劃方案案，所有有的項(xiàng)目目規(guī)劃都都采取產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化生生產(chǎn)流程程。一個(gè)個(gè)城市綜綜合體包包括“四菜一一湯”即四四棟商業(yè)業(yè)體加貫貫穿其中中的商業(yè)業(yè)街；四四棟商業(yè)業(yè)體分別別是百貨貨、超市市、娛樂樂和電器器萬達(dá)達(dá)的商業(yè)業(yè)定位中中犧牲了了高端和和低端的的消費(fèi)人人群，以以求對各各個(gè)城市市的可適適應(yīng)性。在萬達(dá)的的訂單模模式中，為了不不就單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的租

26、金水水平進(jìn)行行談判，節(jié)約談?wù)勁袝r(shí)間間，從而而采取了了“平均租租金”的方式式。將全全國的城城市分三三等租金金，加快快招商談?wù)勁兴俣榷?。一旦?xiàng)目目啟動(dòng)，土建、招商、裝修等等各個(gè)鏈鏈條都要要以188個(gè)月開開業(yè)倒計(jì)計(jì)時(shí)推進(jìn)進(jìn)工作，各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任細(xì)細(xì)化到每每一個(gè)人人。萬達(dá)達(dá)所有的的員工都都知道，“晚上陪陪客戶喝喝酒到三三點(diǎn)”絕對不不能成為為第二天天遲到的的理由。但這依然然不夠。萬達(dá)廣廣場不僅僅僅是幾幾棟房子子，更要要用大量量的商家家將其填填滿，而而國內(nèi)的的主力店店品牌很很難趕得得上萬達(dá)達(dá)的節(jié)奏奏。萬達(dá)達(dá)“全產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈”的結(jié)構(gòu)構(gòu)就此成成型。無論是陰陰差陽錯(cuò)錯(cuò)，還是是有意為為之，全全產(chǎn)業(yè)鏈鏈?zhǔn)聦?shí)上

27、上最終給給了萬達(dá)達(dá)一個(gè)“要什么么有什么么”的自由由，這給給萬達(dá)帶帶來的最最大好處處是，建建一個(gè)萬萬達(dá)廣場場，就立立刻將它它裝滿，并且熱熱熱鬧鬧鬧開業(yè)。這讓萬萬達(dá)的飛飛奔再無無拖累。萬達(dá)影院院是20004年年華納兄兄弟影業(yè)業(yè)與萬達(dá)達(dá)成立的的合資院院線公司司。雙方方約定好好，等國國家放開開文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)后就就將院線線股份悉悉數(shù)轉(zhuǎn)給給華納。但是，運(yùn)氣不不佳的是是，國家家隨后收收緊了對對文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開開放，華華納遲遲遲等不到到控股的的機(jī)會(huì)，院線又又一直處處于嚴(yán)重重的虧損損狀態(tài)，索性選選擇撤離離。萬達(dá)多方方聯(lián)系，都沒有有合適的的下家，而院線線是萬達(dá)達(dá)確定的的主力店店和戰(zhàn)略略產(chǎn)業(yè)，最終只只能選擇擇自己做做，目

28、標(biāo)標(biāo)是不虧虧太多。沒想到到，華納納都經(jīng)營營得一塌塌糊涂的的院線，第二年年就一下下子翻了了盤。目目前，萬萬達(dá)院線線已經(jīng)成成為萬達(dá)達(dá)重要的的現(xiàn)金流流來源之之一，由由于收益益率高于于主業(yè)，在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)上上市受阻阻的情況況下，已已經(jīng)成為為上市的的重要選選擇。如果說萬萬達(dá)院線線是陰差差陽錯(cuò)，萬千百百貨無疑疑是故意意為之。在20003年年，萬達(dá)達(dá)集團(tuán)曾曾經(jīng)投資資大洋百百貨后撤撤資。萬萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)20007年成成立的萬萬千百貨貨，計(jì)劃劃到20015年年開業(yè)1100家家店，年年銷售額額達(dá)到4400億億元以上上，成為為中國一一流的百百貨集團(tuán)團(tuán)。這個(gè)萬千千百貨一一度不被被人看好好。萬達(dá)達(dá)自主投投資萬千千百貨店店出發(fā)

29、點(diǎn)點(diǎn)在于，萬達(dá)每每年開工工、竣工工七八個(gè)個(gè)萬達(dá)廣廣場，但但百貨方方面很少少有哪家家品牌公公司能夠夠以這樣樣的速度度開出分分店?！叭f達(dá)廣廣場開業(yè)業(yè)，它把把萬千百百貨裝進(jìn)進(jìn)去，把把萬達(dá)影影院裝進(jìn)進(jìn)去，再再加上一一些戰(zhàn)略略伙伴，這個(gè)廣廣場就裝裝得七七七八八了了。所以以它開業(yè)業(yè)總能是是滿的?！睆埣淫i鵬說。急速擴(kuò)張張其建筑筑綜合體體計(jì)劃的的萬達(dá)集集團(tuán)，希希望遵循循并確保保自己的的開發(fā)節(jié)節(jié)奏，一一旦萬達(dá)達(dá)發(fā)現(xiàn)擴(kuò)擴(kuò)張速度度的短板板出現(xiàn)，任何可可能的選選擇便會(huì)會(huì)被予以以實(shí)施，萬千百百貨是這這樣，萬萬達(dá)影院院也是這這樣。因因?yàn)闆]有有能適合合萬達(dá)的的規(guī)劃院院，萬達(dá)達(dá)自己甚甚至建立立了自己己的規(guī)劃劃院。萬達(dá)的成成功

30、，也也許并沒沒有做到到什么都都好，但但是做到到了足夠夠快。萬萬達(dá)經(jīng)過過幾年的的快速奔奔跑，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)積累了了1000座商業(yè)業(yè)綜合體體中的商商業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)，成為為中國最最大的地地主，也也是最大大的商業(yè)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營商商。已經(jīng)沒有有必要復(fù)復(fù)述萬達(dá)達(dá)在商業(yè)業(yè)綜合體體上不斷斷拿地開開發(fā)、再再拿地再再開發(fā)。對于形形成了模模式的萬萬達(dá)來講講，那只只是“復(fù)制”。在做做大到做做強(qiáng)之間間，大往往往并不不令人更更尊重。不過，在市場場有空間間，能力力能支持持的時(shí)候候，做大大和做強(qiáng)強(qiáng)兩者選選一，往往往需要要先選擇擇做大。在一騎絕絕塵之后后，萬達(dá)達(dá)已經(jīng)開開始在旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)上再次次搶跑，從商業(yè)業(yè)綜合體體的多業(yè)業(yè)態(tài)，向向旅游

31、地地產(chǎn)的多多業(yè)態(tài)上上平滑地地快速機(jī)機(jī)動(dòng)。長白山國國際旅游游度假區(qū)區(qū)、武漢漢中央文文化旅游游區(qū)、福福州瑯岐岐島國際際旅游度度假區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目、武武夷山國國際旅游游度假區(qū)區(qū)項(xiàng)目，以及西西雙版納納國際旅旅游度假假區(qū)項(xiàng)目目莫不是是投資幾幾百億，面積幾幾千畝的的大盤。這讓萬萬達(dá)可以以突然宣宣布它已已經(jīng)在旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)上占據(jù)據(jù)50份份額。從從中依稀稀可以看看到萬達(dá)達(dá)做商業(yè)業(yè)綜合體體時(shí)，一一脈相承承的風(fēng)格格。平衡：狂狂奔者必必備功夫夫王健林說說，“萬達(dá)必必須再快快一點(diǎn)?？焓菓?zhàn)戰(zhàn)略問題題，必須須要快?，F(xiàn)在是是最后的的機(jī)會(huì)，可以做做大市場場份額，可以積積累經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，可以以贏得未未來的市市場空間間和話語語權(quán)?！钡?，他他同

32、時(shí)也也承認(rèn)，速度快快也是萬萬達(dá)的最最大危險(xiǎn)險(xiǎn)，如有有閃失，萬達(dá)這這樣的巨巨人也有有可能一一夜垮掉掉，所以以萬達(dá)在在狂奔之之余，一一直在小小心尋找找著自身身的平衡衡。一個(gè)簡單單的租售售并舉不不能說明明萬達(dá)的的平衡能能力。真真正的功功夫是王王健林給給萬達(dá)做做的資金金平衡規(guī)規(guī)劃，這這是一門門藝術(shù)?！坝唵蔚氐禺a(chǎn)”的招商商模式也也許是犧犧牲了高高額的租租金，但但換來的的卻是穩(wěn)穩(wěn)健和長長期的租租金收入入。萬達(dá)達(dá)的“緊密型型合作伙伙伴”與“戰(zhàn)略合合作伙伴伴”能占據(jù)據(jù)70%以上的的面積；而且，約定從從商場建建成的第第91天開開始計(jì)租租。不管管租戶是是否進(jìn)場場，購物物中心只只要開業(yè)業(yè)，一兩兩個(gè)月就就能收到到租金

33、。多年來來，萬達(dá)達(dá)的租金金收取率率都在 99%以上。眾所周知知的萬達(dá)達(dá)地產(chǎn)“現(xiàn)金流流滾資產(chǎn)產(chǎn)”模式中中，銷售售回款占占據(jù)了非非常重要要的作用用。在一一個(gè)包括括商業(yè)、寫字樓樓、住宅宅公寓等等業(yè)態(tài)的的“城市綜綜合體”中，住住宅項(xiàng)目目是銷售售重點(diǎn)，1000%銷售售；其次次是寫字字樓、公公寓、酒酒店等，按照不不同項(xiàng)目目的資金金情況決決定出售售的比例例。關(guān)于銷售售對現(xiàn)金金流的支支撐，萬萬達(dá)的內(nèi)內(nèi)部定位位是“完成成銷售指指標(biāo)是萬萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)的生命命線，關(guān)關(guān)系著萬萬達(dá)集團(tuán)團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的持持續(xù)性和和長遠(yuǎn)性性”。萬達(dá)廣場場一旦開開業(yè)，不不但可以以把手中中的物業(yè)業(yè)抵押出出去變成成錢，也也可以把把手中的的租戶變變成錢

34、。它是國國內(nèi)最早早嘗試經(jīng)經(jīng)營性抵抵押貸款款的企業(yè)業(yè)，模式式基本上上是依據(jù)據(jù)總租金金額度，抵押貸貸款額大大概為總總租金額額的 770%，項(xiàng)目總總投資額額的 770%.總租金金的 770%.而且，“對于十十年期抵抵押，五五年后還還可以重重估重抵抵，由于于五年后后租金提提升，因因此又可可以獲得得一筆更更高的抵抵押貸款款?！蓖踅×至终f。加上開業(yè)業(yè)后必然然會(huì)有的的租金，萬達(dá)廣廣場一旦旦開業(yè)，就可以以給項(xiàng)目目帶來三三筆錢，這讓項(xiàng)項(xiàng)目的快快速開業(yè)業(yè)變得非非常重要要，所以以萬達(dá)有有18月雷雷打不動(dòng)動(dòng)要開業(yè)業(yè)的說法法，完不不成任務(wù)務(wù)地方經(jīng)經(jīng)理要卷卷鋪蓋走走人。四大國有有銀行中中三家銀銀行的總總行給了了萬達(dá)巨巨額

35、的授授信。工工商銀行行、中國國銀行總總行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行總行都都與萬達(dá)達(dá)簽署銀銀企協(xié)議議。農(nóng)行行總行給給央行寫寫了一個(gè)個(gè)報(bào)告，把萬達(dá)達(dá)和萬科科兩家企企業(yè)作為為中國房房地產(chǎn)企企業(yè)金融融改革試試點(diǎn)企業(yè)業(yè)上報(bào)，得到了了央行的的批文，允許這這兩家企企業(yè)開展展叫做總總行對總總部的合合作，貸貸款可以以直接審審批，叫叫做綠色色通道。由于和國國有銀行行的深度度合作，萬達(dá)在在開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的時(shí)時(shí)候，銀銀行資金金會(huì)包括括土地抵抵押貸款款、開發(fā)發(fā)貸款、資產(chǎn)抵抵押貸款款、資金金貸款、租約抵抵押貸款款和銀行行貸款的的異地使使用等，顯得比比其他的的房企花花樣更多多一些。王健林說說，萬達(dá)達(dá)去年銷銷售面積積和銷售售額大約約是萬科科

36、的655%，但但是賬面面現(xiàn)金與與萬科相相近，資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率則是是萬科的的2倍多，并稱由由于今年年的調(diào)控控主要針針對住宅宅，而住住宅銷售售在萬達(dá)達(dá)的比重重不到330%，所以萬萬達(dá)前五五個(gè)月銷銷售額較較去年同同期提高高了三成成，全年年銷售將將在千億億之上。當(dāng)然，隨隨著萬達(dá)達(dá)的擴(kuò)張張的速度度越來越越快，對對資金的的需求也也越來越越多。有有跡象表表明，萬萬達(dá)今年年開始大大規(guī)模染染指房地地產(chǎn)信托托融資。公開資資料顯示示，截至至目前萬萬達(dá)今年年已有110只信信托產(chǎn)品品成立或或正在推推介、募募集。目前，和和20005年前前一度風(fēng)風(fēng)傳萬達(dá)達(dá)資金緊緊張有可可能倒掉掉相比，萬達(dá)的的資金狀狀況已經(jīng)經(jīng)完全不不可同日日

37、而語。王健林林不久前前表示，為了讓讓企業(yè)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，萬萬達(dá)無論論何時(shí)都都有3000億元元的現(xiàn)金金在賬面面。這樣樣的錢包包堪比一一貫穩(wěn)健健的萬科科。要管理如如此龐大大的一支支隊(duì)伍，管理上上亦不能能只持一一端。王健林選選擇的是是“中央集集權(quán)制”?！叭f達(dá)基基本就是是軍事化化管理?！边@是萬萬達(dá)從高高管到基基層員工工的共識識。這既既帶有早早期萬達(dá)達(dá)商業(yè)偶偶像沃爾爾瑪?shù)暮酆圹E，也也有萬達(dá)達(dá)自己的的中國特特色，比比如，男男職工必必須西裝裝領(lǐng)帶，女職工工上班飾飾品不能能超過三三件，每每個(gè)耳環(huán)環(huán)算一件件。但是，業(yè)業(yè)界在看看到萬達(dá)達(dá)集權(quán)主主義的特特色同時(shí)時(shí)，往往往忽略了了萬達(dá)把把各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)立立切分，以項(xiàng)目目

38、為單位位控制總總體平衡衡的方式式。這個(gè)個(gè)簡單的的算式是是，如果果70個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的資資金都平平衡了，萬達(dá)集集團(tuán)的整整個(gè)資金金狀況也也就平衡衡了。在每個(gè)萬萬達(dá)廣場場項(xiàng)目實(shí)實(shí)施前，簽訂目目標(biāo)責(zé)任任制，分分成很多多子項(xiàng)。有幾項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)是是剛性的的，不能能超支：第一是是工程成成本；第第二是營營銷成本本；第三三個(gè)管理理成本。即使利利潤超額額了，這這幾項(xiàng)也也不能超超支。在實(shí)際運(yùn)運(yùn)作中，資金實(shí)實(shí)行的是是單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目平衡衡的方式式。“萬達(dá)的的資金平平衡說簡簡單也很很簡單，他們的的策略是是，拿一一塊地，集團(tuán)初初始資金金投入之之后，原原則上不不再投錢錢了。你你要快速速實(shí)現(xiàn)銷銷售，保保證建設(shè)設(shè)，能拿拿回來利利潤最好好，拿不

39、不回來，原則上上公司也也不再給給你拿錢錢了，要要么賺錢錢，即使使不賺錢錢，最后后也要賺賺一個(gè)商商場?！睆埣淫i鵬說。如果平衡衡實(shí)現(xiàn)不不了，比比如地價(jià)價(jià)有問題題，就要要找政府府談地價(jià)價(jià)。萬達(dá)達(dá)在不同同城市的的地價(jià)它它心理都都有預(yù)期期。如果果按照市市場地價(jià)價(jià)，即使使通過住住宅銷售售，也未未必可以以補(bǔ)回商商業(yè)上的的投資，這就要要通過談?wù)勍恋氐牡膬r(jià)格，最后達(dá)達(dá)成平衡衡?！斑@個(gè)也也有道理理。一些些物業(yè)可可以給城城市帶來來長遠(yuǎn)好好處。政政府就應(yīng)應(yīng)該給一一些好處處。”張家鵬鵬說，“比如在在唐山，就給了了它很優(yōu)優(yōu)厚的條條件，以以保證它它的平衡衡?！贝送?，萬萬達(dá)號稱稱對于資資金實(shí)行行項(xiàng)目的的封閉管管理，分分公司之

40、之間資金金不允許許調(diào)動(dòng)，必須統(tǒng)統(tǒng)一走總總部才能能在不同同項(xiàng)目間間周轉(zhuǎn)，這無疑疑也是為為了防止止單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目平衡衡被打破破，出現(xiàn)現(xiàn)混亂。雖然萬達(dá)達(dá)大事兒兒基本不不容各地地諸侯置置喙，但但就招商商來講，各個(gè)地地區(qū)其實(shí)實(shí)有很多多靈活性性?！罢l搶了了算誰的的，總部部也不管管?！睆埣淫i鵬說，“這個(gè)品品牌在這這兒賣的的好，在在那兒賣賣得不好好，總部部如果干干涉太多多，就把把各個(gè)地地方的萬萬達(dá)廣場場就弄亂亂了?！边@是萬萬達(dá)集權(quán)權(quán)與分權(quán)權(quán)中的平平衡。未來：萬萬達(dá)之路路快速發(fā)展展，直至至成為老老大，萬萬達(dá)這個(gè)個(gè)過程中中一直在在為自己己積累勢勢能。有有了“勢”，才能能讓對方方甘心按按自己的的規(guī)則玩玩游戲，模式化化得

41、以順順利推行行。獲得得了老大大的“勢能”后，萬萬達(dá)在很很多地方方甚至不不再需要要是最好好。人才是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的瓶頸頸，也曾曾是萬達(dá)達(dá)憂心的的問題，據(jù)說，王健林林在某一一日突然然發(fā)現(xiàn)，招不到到人，原原來是因因?yàn)樽顑?yōu)優(yōu)秀的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)人才都都已經(jīng)在在萬達(dá)了了，這樣樣才開始始了宏大大的內(nèi)部部培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃。隨著商業(yè)業(yè)地產(chǎn)熱熱潮，萬萬達(dá)的人人也在流流失，也也在招人人。在各各個(gè)獵頭頭公司那那里，萬萬達(dá)都是是大客戶戶。這些些這對于于萬達(dá)來來講當(dāng)然然“都是小小錢”。作為為老大，萬達(dá)仍仍有足夠夠的魅力力吸引新新人加入入。不過過從另一一方面看看，萬達(dá)達(dá)甚至不不需要太太多最頂頂尖的人人才?！熬拖窈秃驼虼蚪坏?，如果

42、你你是最大大的，去去跟地方方政府談?wù)?，即使使派個(gè)毛毛頭小伙伙子去也也會(huì)有成成果，因因?yàn)樗麄儌冎滥隳闶亲畲蟠蟮拈_發(fā)發(fā)商，認(rèn)認(rèn)可你這這個(gè)品牌牌，認(rèn)可可你這個(gè)個(gè)企業(yè)?！睆埣淫i鵬說?！坝辛藙輨?，未必必下面人人都要非非常強(qiáng)。對于一一些新的的開發(fā)商商來講，沒有勢勢，就得得靠自己己的人比比別人強(qiáng)強(qiáng)?！边@種戰(zhàn)略略上的優(yōu)優(yōu)勢，甚甚至可以以收到點(diǎn)點(diǎn)石成金金之效。作為填填補(bǔ)萬達(dá)達(dá)廣場空空間的角角色的萬萬千百貨貨一度被被人瞧不不起，結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理，品品牌低端端種種問問題都曾曾讓人詬詬病。但但是，待待到全面面鋪開，人們會(huì)會(huì)陡然發(fā)發(fā)現(xiàn)，它它幾乎會(huì)會(huì)成為中中國最大大的品牌牌通道，遍布南南北，而而且往往往都在城城市的緊緊要

43、位置置?！霸谶@樣樣的戰(zhàn)略略模型下下它是為為了解決決招商問問題，但但穩(wěn)定下下來之后后就了不不得了。只要這這個(gè)殼子子在，最最后貼金金都可以以，怎么么會(huì)做不不起來？”張家鵬鵬說，“如果一一百個(gè)城城市都有有萬千百百貨，外外資品牌牌想進(jìn)來來，它會(huì)會(huì)有多大大的議價(jià)價(jià)能力？”當(dāng)然，“萬達(dá)模模式”絕非完完美。萬萬達(dá)的成成功更多多是整體體開發(fā)和和成長戰(zhàn)戰(zhàn)略的成成功，要要將萬達(dá)達(dá)廣場與與大悅城城、萬象象城等知知名綜合合體相比比，無論論從操作作的精細(xì)細(xì)程度還還是租金金回報(bào)率率，萬達(dá)達(dá)廣場未未必占優(yōu)優(yōu)。比如，“萬達(dá)過過分注重重租金有有效的收收取，這這無疑影影響了商商業(yè)的淘淘汰升級級?！痹谛兄弥脴I(yè)總經(jīng)經(jīng)理姜新新國說，“

44、王健林林說可以以達(dá)到1100%的出租租率，這這是不正正常的，為什么么呢？有有些不合合適的要要淘汰，因此里里面肯定定有空置置的。其其次，1100%的出租租率肯定定意味著著較低的的租金收收益率，才會(huì)造造成人人人都在你你這里?！比f達(dá)的成成功在于于模式化化，但是是在一切切為速度度服務(wù)的的前提下下，模式式化難免免也會(huì)造造成“僵硬”。“它的模模式化應(yīng)應(yīng)該會(huì)有有所調(diào)整整，總的的原則應(yīng)應(yīng)該是有有什么地地塊做什什么樣的的項(xiàng)目。”姜新國國說，“就是這這個(gè)地塊塊有什么么商圈，有什么么消費(fèi)和和商務(wù)資資源的基基礎(chǔ)，才才能做那那些可行行的項(xiàng)目目。”對比快速速發(fā)展形形成的低低廉租金金，萬達(dá)達(dá)有必要要逐步做做到資產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)化。“

45、項(xiàng)目不不僅僅要要賣得掉掉，租得得出去?！苯聡鴩f，“還要提提高租賃賃收益?！苯聡鴩f。從地方政政府來看看，萬達(dá)達(dá)廣場規(guī)規(guī)模都很很大而且且都能“填滿了了”，所以以才會(huì)都都希望到到萬達(dá)到到那里去去做。但但是面積積做的很很大，效效益未必必好。萬萬達(dá)如果果不再像像原來那那樣渴求求拓展，就有可可能在和和地方政政府的博博弈中，克制這這種做大大的沖動(dòng)動(dòng)?！叭绻鲎?0萬平平方米是是這些收收益，做做40萬平平方米也也只有這這些收益益，做大大的商業(yè)業(yè)價(jià)值在在哪里呢呢？”姜新國國說。“大量的的建設(shè)成成本和土土地成本本都白白白扔掉了了，萬達(dá)達(dá)一定要要很理性性地控制制自己的的商業(yè)部部分做大大的規(guī)模模?！薄暗谌?/p>

46、綜合體體是一個(gè)個(gè)正確的的道路，但這里里面合理理的配比比，規(guī)劃劃理性方方面還是是要經(jīng)過過經(jīng)濟(jì)效效益的測測算?，F(xiàn)現(xiàn)在萬達(dá)達(dá)處在一一種粗放放的階段段，規(guī)模模與投資資收益關(guān)關(guān)系的測測算還沒沒有做過過。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)尤尤其是持持有物業(yè)業(yè)的到最最后就是是要錙銖銖必較的的，這樣樣才能達(dá)達(dá)到一個(gè)個(gè)很好的的效益。如果你你這里放放掉一點(diǎn)點(diǎn)，那里里放掉一一點(diǎn)，最最后就要要虧損?！绷硪粋€(gè)問問題是，業(yè)態(tài)常常新和品品質(zhì)的提提高。姜姜新國說說，萬達(dá)達(dá)對國際際品牌和和高端品品牌仍然然重視不不夠，這這樣未免免有失偏偏頗?！爸袊杏械氖橇畠r(jià)商品品的市場場，要取取得很高高的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，要有這這些品牌牌產(chǎn)生它它的價(jià)值值?！比f達(dá)起步步于

47、品牌牌化模式式化，所所以，“在初步步階段可可以粗放放一些，隨著商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的水平平的普遍遍提高，就需要要企業(yè)練練內(nèi)功，提高經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益，我想想萬達(dá)仍仍有很多多的工作作要做?！比f達(dá)一直直將上市市作為未未來發(fā)展展的另一一個(gè)重要要跳板。但是，一旦上上市，資資產(chǎn)的收收益率，對于萬萬達(dá)來講講非常重重要。“收益率率太低，就是內(nèi)內(nèi)部增長長不夠好好。未來來如果內(nèi)內(nèi)部的收收益率一一直太低低，資本本市場就就未必能能一直看看好它?！睂ι莩奁菲返膽B(tài)度度，或許許可以看看出萬達(dá)達(dá)在商業(yè)業(yè)方向上上的一點(diǎn)點(diǎn)游移。20008年底底，對于于高端奢奢侈品定定位的恒恒隆廣場場發(fā)展模模式，王王健林就就曾明確確表態(tài)稱稱“并不欣欣賞”。不

48、過兩年年后，萬萬達(dá)在合合肥開了了首個(gè)奢奢侈店后后，已經(jīng)經(jīng)開始了了奢侈品品店外拓拓的進(jìn)程程。但是是，王健健林對奢奢侈品依依然心存存疑慮，原因之之一是難難以在萬萬達(dá)模式式中得以以全面復(fù)復(fù)制?！拔矣X得得奢侈品品始終不不是零售售的主流流，零售售還是要要靠大宗宗消費(fèi)，時(shí)尚中中等偏上上才是真真正的主主流?！钡?，王王健林也也依然會(huì)會(huì)繼續(xù)在在奢侈店店上的嘗嘗試。據(jù)據(jù)透露近近兩三年年還會(huì)再再開四五五家奢侈侈品店，但是都都是開在在二線城城市，明明年還會(huì)會(huì)在武漢漢、長沙沙等地開開，每年年最多開開一家店店。前幾年的的萬達(dá)一一路狂奔奔，商業(yè)業(yè)綜合體體跑馬圈圈地做到到最大是是主要目目標(biāo)。當(dāng)當(dāng)前，情情況似乎乎已經(jīng)有有新的

49、變變化。一方面，萬達(dá)廣廣場的第第1000家即將將動(dòng)工，萬達(dá)廣廣場甚至至已經(jīng)開開到了三三線城市市。萬達(dá)達(dá)商業(yè)綜綜合體如如果繼續(xù)續(xù)高速拓拓展，市市場空間間是否還還足夠大大？另一方面面，萬達(dá)達(dá)在大手手筆向旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，即使在在旅游地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)方面，萬達(dá)“拉幫結(jié)結(jié)伙”，拉入入大量合合作伙伴伴，粗略略一算，所需資資金仍然然是天文文數(shù)字。萬達(dá)是是否還有有余力繼繼續(xù)高速速拓展商商業(yè)綜合合體？或或者說，萬達(dá)的的戰(zhàn)略是是不是已已經(jīng)有所所轉(zhuǎn)向？如今，萬萬達(dá)累積積的勢能能在國內(nèi)內(nèi)已經(jīng)是是風(fēng)頭無無雙。跟跟隨萬達(dá)達(dá)走南闖闖北的海海底撈，在作網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推廣廣的時(shí)候候用這么么一句話話夸自己己：“人類已已經(jīng)阻擋擋不了海海底撈

50、了了?！边@句話話用在萬萬達(dá)身上上也相當(dāng)當(dāng)合適，用王健健林自己己的話說說，“目前萬萬達(dá)的擴(kuò)擴(kuò)張速度度和規(guī)模模已經(jīng)沒沒有企業(yè)業(yè)能比得得上了，這在世世界商業(yè)業(yè)史是一一個(gè)奇跡跡?！钡珶o論如如何，萬萬達(dá)遲早早要將自自己的方方向調(diào)整整到更重重視資產(chǎn)產(chǎn)回報(bào)的的方向，即使不不是今天天的決策策，也是是未來的的方向。寧氏“大大悅”以“大悅悅城范本本”復(fù)制，再進(jìn)行行外部并并購與內(nèi)內(nèi)部整合合，最終終瞄準(zhǔn)資資本市場場，寧氏氏棋局行行至中盤盤曾任中糧糧置業(yè)副副總經(jīng)理理的暴雪雪松有一一論斷：“一個(gè)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的成功，除了資資金，最最重要的的就是操操盤者對對商業(yè)的的理解?！薄凹t色摩摩根”寧高寧寧對商業(yè)業(yè)的理解解就很深深

51、。主政政華潤，做成萬萬象城，“空降”中糧，推出大大悅城。兩例均均堪稱商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)界的經(jīng)經(jīng)典范本本。暴氏論斷斷的另一一層含意意是，企企業(yè)一把把手的態(tài)態(tài)度和能能力起著著決定作作用?！耙氐禺a(chǎn)、懂懂商業(yè)，還要熱熱愛商業(yè)業(yè)。他的的價(jià)值取取向起著著引領(lǐng)作作用，大大家會(huì)惟惟馬首是是瞻?！蹦苷f明寧寧氏情迷迷商業(yè)地地產(chǎn)的事事例，首首先是西西單大悅悅城地塊塊的“失而復(fù)復(fù)得”。十多多年前，“華潤版版”寧高寧寧以4億元將將這塊地地賣給中中冶集團(tuán)團(tuán)；20006年年，中糧糧版“寧高寧寧”又以100倍價(jià)格格40億元元從中冶冶手里買買回。其次，“大悅城城”之名為為寧高寧寧夜讀論語所得。子路路篇中中有“近者悅悅，遠(yuǎn)者者來”

52、之句，寧眼前前靈光閃閃現(xiàn)，遂遂取名“大悅城城”。中糧商業(yè)業(yè)地產(chǎn)出出自寧氏氏之手，從宏觀觀戰(zhàn)略到到微觀執(zhí)執(zhí)行，從從大悅城城到中糧糧置業(yè)成成立，再再到“兩鏈”的發(fā)展展戰(zhàn)略，處處可可見雄奇奇與輕靈靈并融的的“寧式風(fēng)風(fēng)格”。第一個(gè)一一定是經(jīng)經(jīng)典西單大悅悅城是中中糧大悅悅城系列列城市綜綜合體的的開山之之作，也也是至今今為止最最成功的的作品。20077年12月28日開開業(yè)，西西單大悅悅城所有有商鋪在在5個(gè)半月月內(nèi)出租租一空。它吸引引了2334個(gè)品品牌，其其中466個(gè)首進(jìn)進(jìn)北京，58個(gè)選選擇大悅悅城為進(jìn)進(jìn)入西單單商圈的的第一站站。銷售額也也一路走走高：第第一年實(shí)實(shí)現(xiàn)100億元銷銷售額，第二年年則突破破15億

53、元元，20010年年?duì)I業(yè)額額超過220億元元；日銷銷售額最最高時(shí)達(dá)達(dá)10550萬元元，日人人流量一一度高達(dá)達(dá)20萬人人次，租租金收入入也突破破了3億多元元。大悅城這這一商業(yè)業(yè)傳奇絕絕非無心心插柳，而是出出自寧高高寧的縝縝密戰(zhàn)略略，也是是他一貫貫的管理理哲學(xué)：第一個(gè)個(gè)一定要要是經(jīng)典典?！叭A潤的的成功就就是基于于一個(gè)萬萬象城的的成功，形成母母本，然然后進(jìn)行行復(fù)制，中糧大大悅城亦亦是如此此?！比A高萊萊斯國際際地產(chǎn)（北京）有限公公司高級級項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理黃輝輝說。努力換來來豐厚回回報(bào)。西西單大悅悅城開業(yè)業(yè)前三天天，“老房東東”從這塊塊地上賺賺了300多億的的中冶集集團(tuán)老總總先去去現(xiàn)場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了一圈圈，隨后后開玩

54、笑笑地對中中糧置業(yè)業(yè)董事長長史焯煒煒說：“老史，我后悔悔了！”西單大悅悅城的成成功，讓讓寧高寧寧下決心心正式提提出打造造“兩鏈”戰(zhàn)略，即“全產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的食食品企業(yè)業(yè)”和“全服務(wù)務(wù)鏈的城城市綜合合體”，全力力發(fā)展以以大悅城城購物中中心為核核心的城城市綜合合體，并并將大悅悅城品牌牌進(jìn)行全全國復(fù)制制。如今，大大悅城已已經(jīng)或即即將落戶戶北京、天津、上海、成都、沈陽、煙臺，還將在在未來22-3年年內(nèi)，在在全國復(fù)復(fù)制100個(gè)以上上，5-10年年內(nèi)布局局規(guī)模將將過200個(gè)。玩轉(zhuǎn)“體體驗(yàn)式”大悅城崛崛起的秘秘密概括括起來并并不復(fù)雜雜：國人人對在購購物中心心消磨時(shí)時(shí)間的這這一生活活方式的的新偏愛愛，以及及快速時(shí)時(shí)

55、尚消費(fèi)費(fèi)熱潮加加速到來來所創(chuàng)造造的零售售業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)。西單大悅悅城總營營業(yè)面積積達(dá)200多萬平平方米，差不多多占到西西單商圈圈總營業(yè)業(yè)面積的的40%，含地地下2層、地地上100層，一一共有112層的的營業(yè)面面積，幾幾乎達(dá)到到了商業(yè)業(yè)項(xiàng)目占占地的極極限。對對于任何何一個(gè)招招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)來說，如何填填滿如此此高大的的空間，簡直是是一場夢夢魘。對此，中中糧置業(yè)業(yè)董事長長史焯煒煒有一個(gè)個(gè)很關(guān)鍵鍵的思路路：“要學(xué)會(huì)會(huì)浪費(fèi)空空間。”寧高寧寧也特意意囑咐：“最重要要是留出出空間?！币虼?，在在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，大悅悅城將可可出租面面積控制制在400%.預(yù)預(yù)留了555%左左右的公公共空間間。這也也符合國國外大型型購物中中心的標(biāo)

56、標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這一一理念，大悅城城建起了了國內(nèi)迄迄今為止止最寬闊闊的室內(nèi)內(nèi)十字購購物連廊廊，在多多個(gè)樓層層建立獨(dú)獨(dú)立的中中央大廳廳，放置置眾多坐坐椅，供供消費(fèi)者者休息。噴泉、大型養(yǎng)養(yǎng)魚池、中央小小景、各各種小憩憩場所都是是為了營營造舒適適、愜意意的購物物環(huán)境。這一點(diǎn)曾曾遭質(zhì)疑疑，開業(yè)業(yè)首日即即有同行行“浪費(fèi)面面積”之譏，不過其其后的人人氣則證證明了公公共空間間的重要要性。西西單商圈圈長期面面臨租售售面積和和人流不不成比例例的問題題，人流流的簇?fù)頁砗酮M仄仄的購物物環(huán)境抵抵消了消消費(fèi)樂趣趣，只能能以“便利”和“實(shí)惠”自我安安慰。大大悅城的的誕生，讓人們們真正發(fā)發(fā)現(xiàn)了“體驗(yàn)式式消費(fèi)”的樂趣趣。這與西單單

57、商圈其其他的商商業(yè)設(shè)施施大大不不同，更更像是一一個(gè)覆蓋蓋了大屋屋頂?shù)膹V廣場或者者公園，你可以以購物、娛樂、剪發(fā)、就餐、喝咖啡啡、玩街街拍，或或者只是是信步閑閑逛。它它利用一一系列暗暗示讓消消費(fèi)者不不斷移動(dòng)動(dòng)：透明明的欄桿桿使視線線不受妨妨礙，人人造樹木木創(chuàng)造的的垂直感感覺誘使使你乘著著電動(dòng)扶扶梯來到到另一層層，明亮亮的燈光光讓你感感覺一直直停留在在午后三三點(diǎn)，忘忘記時(shí)間間的流逝逝。甚至至它還使使內(nèi)部氣氣候整年年如春。如此精心心營造，凸顯了了購物中中心與超超級賣場場運(yùn)營哲哲學(xué)的根根本不同同：后者者追求效效率，所所以希望望消費(fèi)者者速戰(zhàn)速速?zèng)Q；購購物中心心則希望望消費(fèi)者者在這里里呆得越越久越好好。也

58、許許下一秒秒鐘，消消費(fèi)者就就會(huì)沖動(dòng)動(dòng)地打開開荷包，決定購購買。據(jù)稱，西西單大悅悅城開業(yè)業(yè)初期，時(shí)任總總經(jīng)理的的暴雪松松會(huì)到地地下車庫庫去查看看停車記記錄，當(dāng)當(dāng)他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)顧客的的泊車時(shí)時(shí)間從最最初的440分鐘鐘變?yōu)楹蠛髞淼?3個(gè)多小小時(shí)后，他知道道，這個(gè)個(gè)項(xiàng)目可可以活下下來了。在傳統(tǒng)的的百貨公公司，各各樓層的的商品種種類大致致類似，比如一一層是珠珠寶、化化妝品，二層是是女裝，三層是是男裝分而而治之，一目了了然。這這種布局局與客戶戶的目的的性消費(fèi)費(fèi)方式非非常契合合。而大大悅城的的樓層分分布完全全突破了了品類而而大悅城城的樓層層分布完完全突破破了品類類限制，每一層層都有餐餐飲休閑閑類商鋪鋪，如星星巴克

59、、漢堡王王、味千千拉面、臺灣小小吃等，也有供供消費(fèi)者者隨時(shí)休休息的場場所。這這種“走走停停?！钡牟季志衷O(shè)計(jì)，正是對對消費(fèi)者者步行距距離認(rèn)真真考量后后的結(jié)果果：把“人”作為購購物中心心規(guī)劃和和組織的的核心，通過對對消費(fèi)者者購物心心理及行行為習(xí)慣慣的研究究，進(jìn)行行整體商商業(yè)組織織。而在總體體規(guī)劃上上，大悅悅城極大大地增加加了餐飲飲、娛樂樂類業(yè)態(tài)態(tài)。在大大悅城的的6至8樓，共共2.33萬平方方米的餐餐飲區(qū)是是西單規(guī)規(guī)模最大大、品牌牌最多的的。留出出如此多多的空間間，一方方面是餐餐飲品牌牌能夠在在開業(yè)早早期帶來來客流，另一方方面因?yàn)闉椴惋嫎I(yè)業(yè)態(tài)暗含含著消費(fèi)費(fèi)者的社社交需要要，成為為消費(fèi)者者購物之之后的

60、精精神和體體力的緩緩沖，增增加其逗逗留時(shí)間間。北京朝陽陽大悅城城副總經(jīng)經(jīng)理周鵬鵬提到，寧高寧寧曾經(jīng)說說過一段段非常精精辟的話話，“大悅城城的性格格應(yīng)該從從它的效效率、語語言、服服務(wù)、態(tài)態(tài)度，從從總經(jīng)理理到保潔潔員的眼眼神中體體現(xiàn)出來來。讓來來的人不不單要購購物，更更因?yàn)橄蚕矚g這里里的感覺覺。這樣樣才是一一個(gè)飽滿滿的項(xiàng)目目，否則則它就無無法進(jìn)步步。大悅悅城要走走進(jìn)人的的精神生生活，要要觸及靈靈魂。”這段話話也成為為了大悅悅城打造造品牌的的主旨。于是，大大悅城的的每個(gè)樓樓層都被被賦予了了一個(gè)關(guān)關(guān)鍵詞：西單大大悅城有有眩目、前衛(wèi)、沖撞、優(yōu)雅、約會(huì)等等；朝北北大悅城城則用欣欣賞、時(shí)時(shí)尚、自自在、愿愿望