房地產(chǎn)稅中美對(duì)比

1、房地產(chǎn)稅中美對(duì)比美國(guó)運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)發(fā)展的主要措施1、對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的業(yè)主，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。這也是最大的一項(xiàng)稅收減免措施，199年9約減少稅收53億0美元。由于在98年6以前，稅法規(guī)定所有抵押貸款的利息支出都可以減免，而這以后只允許住房抵押貸款可以減免，因而相對(duì)于購(gòu)買其它的耐用消費(fèi)品而言，人們更傾向于購(gòu)買、建造和大修住房。2、對(duì)各州發(fā)行的支持居民購(gòu)房的抵押債利息不征收投資者的個(gè)人所得稅，使得這些債券可以較低的利率發(fā)行，從而降低了居民特別是中低收入者購(gòu)房的資金成本。199年5，各州共發(fā)行了58億抵押債券。對(duì)使用這類資金的房主規(guī)定的條件是第一

2、次購(gòu)買房屋的人；收入低于或等于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)115的人；購(gòu)房的房?jī)r(jià)低于或等于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)中位數(shù)90；在環(huán)境不好的地區(qū)購(gòu)房，收入和房?jī)r(jià)的限制可以放寬。3、對(duì)擁有自己住房的業(yè)主，還可減免州稅、財(cái)產(chǎn)稅等。99年8修正的稅法規(guī)定，擁有自己住房的業(yè)主，可在上繳個(gè)人所得稅時(shí)作稅前收入扣除，按照規(guī)定每人可扣除收入275美元，如果是4口之家，稅前則可扣除收入110美0元0。除此之外，還有以下兩種稅前扣除供選擇：一是按規(guī)定可扣除收入最多達(dá)720美0元；二是分項(xiàng)申報(bào)扣除，內(nèi)容包括州稅、捐贈(zèng)、住房抵押貸款利息和已上繳的財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)富人而言，第二種方法更為有利。由于這一政策對(duì)購(gòu)房者有利，而租房卻得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，因而客觀上

3、起到鼓勵(lì)個(gè)人擁有自己住房的作用。4、對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。在198年1，出租房屋的業(yè)主不僅可以從出租收入中扣除正常經(jīng)營(yíng)開支、州稅、地方財(cái)產(chǎn)稅和住房抵押貸款利息，而且可在15年內(nèi)對(duì)房屋加速提取折舊，抵銷出租獲得的收入，有時(shí)折舊甚至超出了出租收入，從而降低了個(gè)人所得稅的稅前收入。為了改變出租收入稅收豁免過多的狀況，在198年6，稅法進(jìn)行了修改，將折舊從15年延長(zhǎng)到27.年5，并且把加速折舊改為直線折舊。同時(shí)規(guī)定房屋出租的收入和各項(xiàng)損耗不再與個(gè)人所得稅的其他稅前收入合并計(jì)算，而是單獨(dú)列入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行征稅，如出租出現(xiàn)虧損，可以結(jié)轉(zhuǎn)到下一年抵扣。5、對(duì)出售自用住房（又稱主住宅）收益的所得稅

4、收豁免按照現(xiàn)行的稅法，一套自己住滿2年以上的住宅出售，如是單身，其與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過25萬美元，就可免稅；如是已婚家庭，差價(jià)收入不超過50萬美元，也可免稅。事實(shí)上由于美國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格一直比較平穩(wěn)，出售房屋的差價(jià)收益很難超過這一限額，這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎是免去所得稅的。6、對(duì)低收入者購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。為了使低收入者能買得起和租得起房子，國(guó)會(huì)在198年6通過了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案，并在199年3成為永久性的法令根據(jù)這項(xiàng)法令，聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額（每人1.2美5元乘以各州的人口），房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣，近年來的稅收抵扣比例

5、大約為8.6。需要購(gòu)房的低收入者向州和地方政府申請(qǐng)抵押信貸證書（每年各州按聯(lián)邦規(guī)定的限額分配），擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收抵扣，從而提高了歸還貸款的能力，并因此能夠拿到更多的住房抵押貸款，在一定程度上緩解了低收入者購(gòu)房的困難。根據(jù)這項(xiàng)法令，對(duì)為低收入者開發(fā)租用房屋的私人公司實(shí)行稅收抵扣，即投資者建造合格的低收入住房，可以在10年內(nèi)每年享受聯(lián)邦所得稅的抵扣。從198年7到199年6，大約建造了60萬套低收入住房，這些住房的租價(jià)大致低于當(dāng)?shù)厥杖胫形粩?shù)4060，使得更多的低收入者能夠租得起住房?？偟膩砜?，美國(guó)住房的稅收優(yōu)惠政策主要是集中在個(gè)人所得稅的減免或抵扣政策中，這與美國(guó)的稅制是相對(duì)應(yīng)

6、的。由于美國(guó)是以直接稅為主的國(guó)家，個(gè)人所得稅占全部財(cái)政收入的40以上，而且稅率較高，因此運(yùn)用個(gè)人所得稅的杠桿刺激房地產(chǎn)業(yè)的作用也就容易見效。美國(guó)這樣征收房地產(chǎn)稅稅率因時(shí)因地而異就住宅資產(chǎn)而言，房地產(chǎn)估價(jià)人員每年都要對(duì)費(fèi)爾菲克斯縣內(nèi)發(fā)生的最新房地產(chǎn)銷售情況進(jìn)行調(diào)查，并對(duì)這些銷售進(jìn)行研究，以確定它們是否代表了公平市場(chǎng)價(jià)格（公平市場(chǎng)價(jià)格是指在公開市場(chǎng)上，買主愿意付出同時(shí)賣主愿意接受的價(jià)格），并確認(rèn)被出售的房地產(chǎn)資產(chǎn)的物質(zhì)特征。在對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)之間的差異進(jìn)行調(diào)節(jié)之后，這些銷售就被用來作為確定同一社區(qū)內(nèi)所有其他房地產(chǎn)估價(jià)的標(biāo)尺。對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)主要是通過分析租賃收入與市場(chǎng)銷售價(jià)格之間的關(guān)系來進(jìn)行。同樣的

7、，今年1月1日美國(guó)的估價(jià)也是20年0市4場(chǎng)活動(dòng)的結(jié)果。弗吉尼亞州法律要求房地產(chǎn)估價(jià)反映公平市場(chǎng)價(jià)格，沒有限制估價(jià)變化幅度的法律條文。由于房地產(chǎn)升值，費(fèi)爾菲克斯縣房地產(chǎn)資產(chǎn)20年051月1日的估價(jià)上升了2080，其中住宅資產(chǎn)升幅大于大多數(shù)的商業(yè)資產(chǎn)，升幅達(dá)到2309。當(dāng)然，實(shí)際情況是一些資產(chǎn)估價(jià)升幅高于總體資產(chǎn)估價(jià)升幅，也有一些資產(chǎn)估價(jià)升幅低于總體資產(chǎn)估價(jià)升幅。房地產(chǎn)銷售情況和價(jià)格上升的幅度一個(gè)社區(qū)不同于另一個(gè)社區(qū)，因此，費(fèi)爾菲克斯縣整個(gè)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)變動(dòng)的幅度也會(huì)不同。費(fèi)爾菲克斯縣有39萬多項(xiàng)住宅資產(chǎn)，幾乎所有這些資產(chǎn)20年0的5估價(jià)都有所上升。如果屋主想要確定自己的房地產(chǎn)資產(chǎn)是否得到恰當(dāng)

8、的估價(jià)，他們可以在費(fèi)爾菲克斯縣的相關(guān)網(wǎng)站上將自己的資產(chǎn)與同地區(qū)其他類似資產(chǎn)的估價(jià)進(jìn)行比較，了解統(tǒng)一估價(jià)情況；同時(shí)還可以找到自己社區(qū)最近的類似資產(chǎn)的銷售情況，以便了解市場(chǎng)價(jià)值情況。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，每一項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的詳細(xì)資料，包括具體地址、建筑時(shí)間、建筑面積、買賣歷史以及交易價(jià)格等等情況都屬于公共信息，任何人都可以到有關(guān)網(wǎng)站上查詢。因此，如果想要了解某項(xiàng)具體資產(chǎn)的情況，只要將這項(xiàng)資產(chǎn)的地址輸入費(fèi)爾菲克斯縣的相關(guān)網(wǎng)站便可以得到與之相關(guān)的一切信息。法律還規(guī)定，屋主在自己的院子里建任何附加設(shè)施都需要得到政府的審批，并將被添加到屋主所擁有的該項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的原有信息當(dāng)中。在從第二年起征收房地產(chǎn)稅時(shí)，該項(xiàng)房

9、地產(chǎn)資產(chǎn)的稅額將考慮到附加設(shè)施而相應(yīng)增加。費(fèi)爾菲克斯縣20財(cái)0政6年度(200年57月1日至20年6月3日0)的房地產(chǎn)稅稅率目前被建議為每10美0元估價(jià)征收103美元，比本年度減少010美元。根據(jù)這一稅率，一項(xiàng)估價(jià)為4萬0美元的房地產(chǎn)20年0度6的稅額應(yīng)為(0/I)XI.31美元。費(fèi)爾菲克斯縣議會(huì)每年春天審批新年度財(cái)政預(yù)算的時(shí)候?qū)⒆詈蟠_定房地產(chǎn)稅稅率，這一稅率適用于整個(gè)新年度。美國(guó)的房地產(chǎn)稅是由地方政府征收的，也就是由州和市或縣政府征收。房地產(chǎn)稅稅率從某種意義上講是對(duì)市場(chǎng)需求的一種預(yù)測(cè)。州、市或縣級(jí)房地產(chǎn)稅，不同的州、市或縣稅率因地而異對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)是每年通過分析上一年租賃收入與市場(chǎng)銷售價(jià)

10、格之間的關(guān)系進(jìn)行，每年年初確定當(dāng)年房地產(chǎn)稅收額美國(guó)的房地產(chǎn)稅是由地方政府征收的，也就是由州和市或縣政府征收。房地產(chǎn)稅稅率從某種意義上講是對(duì)市場(chǎng)需求的一種預(yù)測(cè)，而稅率的提高必須得到地方議會(huì)的批準(zhǔn)。在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，買主需要支付交易稅和不動(dòng)產(chǎn)稅。這筆不動(dòng)產(chǎn)稅是根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)事先對(duì)所購(gòu)買資產(chǎn)的評(píng)估確定的。新購(gòu)房屋從第二年起，買主可以通過抵押貸款公司向政府繳納房地產(chǎn)稅。美國(guó)政府有專門機(jī)構(gòu)每年對(duì)本地區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并確定房地產(chǎn)稅的征收稅率。估價(jià)是指對(duì)房屋以及該房屋所占土地，即包括房產(chǎn)和地產(chǎn)在內(nèi)的整個(gè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。在征收房地產(chǎn)稅的具體做法方面，不同的州、不同的地區(qū)可能不盡相同，稅率則是因地而異。實(shí)例：美

11、國(guó)弗吉尼亞州費(fèi)爾菲克斯縣房地產(chǎn)稅收美國(guó)弗吉尼亞州費(fèi)爾菲克斯縣稅收管理局設(shè)有房地產(chǎn)估價(jià)處，負(fù)責(zé)對(duì)該縣包括住宅和商用房地產(chǎn)在內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行每年一度的估價(jià)。弗吉尼亞州法律要求房地產(chǎn)估價(jià)要以公平市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)。就住宅資產(chǎn)來說，市價(jià)就是類似資產(chǎn)有效銷售交易體現(xiàn)的價(jià)值。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)每年1月1日開始有效其估價(jià)的依據(jù)就是過去一年到一年半時(shí)間里類似資產(chǎn)的銷售價(jià)格。費(fèi)爾菲克斯縣稅收管理局每年對(duì)包括住宅和商業(yè)建筑在內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)可能上升，也可能下降原因有很多，其中包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化、房屋資產(chǎn)結(jié)構(gòu)改變資產(chǎn)所在區(qū)域范圍的變化等等。資產(chǎn)所有者如果認(rèn)為自己的資產(chǎn)價(jià)值被高估了，便可要求進(jìn)行重新估價(jià)

12、。每年的房地產(chǎn)稅是在每年1月1日生效的估價(jià)的基礎(chǔ)上征收的，房地產(chǎn)稅稅率每年由費(fèi)爾菲克斯縣議會(huì)決定。某些被指定為特稅區(qū)的地區(qū)，其稅收是在基礎(chǔ)稅率的基礎(chǔ)上再加上附加稅。在費(fèi)爾菲克斯縣，大部分私房屋主將房地產(chǎn)稅與他們每月應(yīng)支付的按揭款一起交給抵押貸款公司，抵押貸款公司再將他們的稅金上交到縣政府。也有一些屋主將稅金直接交到縣政府。對(duì)符合條件的部分老年或終身殘疾的屋主，費(fèi)爾菲克斯縣政府可對(duì)其房屋及房屋所在、最多為一英畝的土地進(jìn)行稅收減除。根據(jù)弗吉尼亞州有關(guān)法律規(guī)定，不論什么時(shí)候，一旦其房地產(chǎn)資產(chǎn)的估計(jì)價(jià)值發(fā)生變化，政府必須立即通知屋主。20年0，4美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁。低水平利率和住房需求大于供應(yīng)使得

13、房地產(chǎn)價(jià)格上漲。法律要求房地產(chǎn)估價(jià)反映市場(chǎng)價(jià)值。費(fèi)爾菲克斯縣稅收管理局的研究表明，該縣很多地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格在過去個(gè)月里大幅上漲。因此，很多屋主看到自己資產(chǎn)今年的估價(jià)與去年月日的估價(jià)相比有了大幅度的上升。中國(guó)房地產(chǎn)稅十問第一問，現(xiàn)存的公產(chǎn)房是否征稅？公產(chǎn)房是中國(guó)特殊體制下遺留下來的產(chǎn)物，它是公有住房，一般個(gè)人只有承租權(quán)而沒有所有權(quán)。公房使用者在法律允許范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權(quán)利。例如可獲得租賃的收益，部分公有房還可交易。雖然中國(guó)住房商品化已有多年，但公有房規(guī)模還不小，這部分住房是否列入征稅范圍？影響甚大。第二問，“小產(chǎn)權(quán)房”是否征稅？目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，

14、也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“集體產(chǎn)權(quán)”。雖然國(guó)家迄今未給予小產(chǎn)權(quán)房合法交易的地位，但由于價(jià)格低廉，大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買了“小產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的大量存在，未來也面臨著極大的交易需求。如果小產(chǎn)權(quán)房列入征稅范圍，這等于變相認(rèn)可其合法地位；如果不列入征稅范圍，則又會(huì)變成免稅的“天第三問，經(jīng)濟(jì)適用房是否征稅？經(jīng)濟(jì)適用房的本意是以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售，具有社會(huì)保障性質(zhì)。然而，近年來國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房卻怪相叢生，譬如已售經(jīng)濟(jì)適用房呈現(xiàn)“高租售率”；經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)出現(xiàn)大量有錢人，豪車眾多等等。目前，一部分經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)可以上

15、市交易。未來，這些變味的經(jīng)濟(jì)適用房是否列入房產(chǎn)稅征收范圍？第四，黨政機(jī)關(guān)分配的住房（即公務(wù)員住房）是否征稅？這類住房是中國(guó)的一大特色，未來還將長(zhǎng)期存在。任志強(qiáng)曾透露，北京有很多低價(jià)的定向住房，是分配給中央或國(guó)務(wù)院的各機(jī)關(guān)、管理機(jī)構(gòu)以解決公務(wù)員、進(jìn)京干部以及老干部的住房等。他透露，北京2005200年9政府公布的商品房住宅建設(shè)用地計(jì)劃供給指標(biāo)為713公0頃，但實(shí)際上真正可以對(duì)外公開銷售的商品房住宅只占全部土地供應(yīng)量的28.，3可%見其規(guī)模之巨大。這類住房是否列入房產(chǎn)稅范圍？社會(huì)各界相當(dāng)關(guān)注。第五，軍隊(duì)的住房是否征稅？根據(jù)國(guó)土部、財(cái)政部和解放軍總后勤部的規(guī)定，軍隊(duì)空余的土地、房產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓和租賃。這

16、意味著，軍隊(duì)的住房也可以通過交易帶來收益。由于軍隊(duì)資產(chǎn)的特殊性，這部分住房是否列入房產(chǎn)稅？有很大的不確定性。第六，國(guó)企提供或便宜購(gòu)買的住房是否征稅？國(guó)有企業(yè)提供或提供部分福利的住房，在國(guó)內(nèi)的存量也不小，媒體曾披露過多起央企為管理人員提供優(yōu)惠住房的案例。此外，新的政府保障房計(jì)劃，也會(huì)加大國(guó)企擁有住房資產(chǎn)的數(shù)量。這一類住房是否包括在房產(chǎn)稅范圍內(nèi)？第七，產(chǎn)權(quán)證/土地證沒辦齊的住房，是否征稅？由于國(guó)內(nèi)土地、政府服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致了為數(shù)不少的證照不齊的住房出現(xiàn)。這類住房如何列入征稅范圍？是個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。從征稅角度來看，證照齊全的住房很容易征稅，如果這樣將會(huì)形成證照辦的越齊、越規(guī)范的房產(chǎn)，越要征稅，不齊全的倒暫時(shí)不能收稅了。這無疑會(huì)形成逆向選擇。第八，房產(chǎn)稅是先征住宅，還是商業(yè)住宅一起開征？從現(xiàn)在上海、重慶透露的消息看，房產(chǎn)稅將對(duì)特別的住宅征收。而湖南省相關(guān)權(quán)威部門則證實(shí)，湖南正在研究對(duì)商業(yè)地產(chǎn)率先試點(diǎn)征收物業(yè)稅，湖南相關(guān)城市試點(diǎn)物業(yè)稅的申請(qǐng)尚在等待批復(fù)的階段。這就是兩種不同的做法。相比而言，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開征房產(chǎn)稅比對(duì)住宅征收要容易。如果對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征稅一開閘，地方政府將會(huì)相當(dāng)踴躍，這主要針對(duì)的是企業(yè)，不是針對(duì)個(gè)人