房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識與相關(guān)法律法規(guī)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識房地產(chǎn)的概概念房地產(chǎn)是指指土地、建建筑物及其其他地上定定著物包括括物質(zhì)實(shí)體體和依托于于物質(zhì)實(shí)體體上的各種種權(quán)益。房產(chǎn)：是指指建筑在地地面上的各各種房屋，包包括住宅、廠房、倉倉庫、商業(yè)業(yè)、服務(wù)、文化、教教育、辦公公房等、地產(chǎn)：是土土地和地下下各種基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的總總稱，包括括供水、供供熱、供電電、排水、排污等地地下管線以以及地面道道路等。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的概念：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是指在依依法取得國國有土地使使用權(quán)的土土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和房屋屋建設(shè)的行行為。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的原則：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)必須遵循循以下原則則：嚴(yán)格執(zhí)行城城市規(guī)劃的的原則；講求效益的的原則。房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)經(jīng)濟(jì)

2、效益、社會效益益、環(huán)境效效益有機(jī)的的結(jié)合起來來；全面規(guī)劃、合理布局局、綜合開開發(fā)、配套套建設(shè)的原原則。土地征用的的審批權(quán)限限：征收下列土土地，由國國務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以以外的耕地地超過35公頃的；其他土地超超過70公頃的。征用條款規(guī)規(guī)定以外的的土地，由由省、自治治區(qū)、直轄轄市人民政府批準(zhǔn)準(zhǔn)，并報國國務(wù)院備案案。房地產(chǎn)投資資概念：地產(chǎn)投資是是指投資者者將資本投投入到房地地產(chǎn)業(yè)，以以期在將來來獲得不確定的收益益，就是將將資金用于于房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營中中的行為。特點(diǎn)：投資成本高高投資回收期期長投資風(fēng)險大大收益性好儲蓄和投資資的比較： 方式項(xiàng)目儲蓄投資貨幣使用銀行直接對自己使用用的參與間接直

3、接貨幣增值程程度較小較大報酬形式利息利潤承擔(dān)風(fēng)險程程度較小較大4、不同類類型房地產(chǎn)產(chǎn)銷售收益益不同，影影響因素也也不同：花園公寓影影響因素；銷售時機(jī)機(jī)寫字樓影響響因素：地地段、商圈圈、價格等等商業(yè)：商圈圈、樓層、臨街狀態(tài)態(tài)等住宅：質(zhì)量量、戶型、朝向、設(shè)設(shè)備、配套套、環(huán)境、交通、人人文、價格格等酒店：地段段、價格、配套、服服務(wù)等房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序企業(yè)注冊：有1000萬以上的的注冊資本本；立項(xiàng)審批；項(xiàng)目建議書書批準(zhǔn)之后后，向城市市規(guī)劃管理理部門申請請建設(shè)用地地選址；在向計(jì)委、建委報可可行性研究究報告之前前，需與市市供電局、市政工程程局共同確確定“四源”（供水、供電、供供氣、排污污）供應(yīng)的可可行性；在

4、辦理建設(shè)設(shè)用地選址址的同時，向向計(jì)委、建建委申請可可行性研究究如報告審審批。同時時提交項(xiàng)目目建議書及及批準(zhǔn)文件件；建設(shè)用地選選址批準(zhǔn)之之后，向城城市規(guī)劃部部門申請辦辦理建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證（市市規(guī)委）；向土地管理理部門辦理理建設(shè)建設(shè)設(shè)用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書；申請建設(shè)用用地批準(zhǔn)書書的同時，向城城市規(guī)劃部部門申請建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件，并預(yù)預(yù)交50%的建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證執(zhí)照照費(fèi)；依法取得土土地使用權(quán)權(quán)，領(lǐng)取國國有土地使使用證（國國土資源局局）；領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)手冊冊。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)將有關(guān)關(guān)內(nèi)容如實(shí)實(shí)填入手冊冊，每半年年按項(xiàng)目各各實(shí)施階段段送主管部部門驗(yàn)核；領(lǐng)取拆遷、辦理拆遷遷工作；向城市規(guī)劃

5、劃管理部門門申請審定定規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案；向城市規(guī)劃劃管理部門門辦理建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證（規(guī)規(guī)委），交交納執(zhí)照費(fèi)費(fèi)；與四源程序序工業(yè)主管管部門簽訂訂提出供四四源的協(xié)議議；到建委辦理理建設(shè)工程程開工手續(xù)續(xù)領(lǐng)取開工工證（建委委）；持開工證到到市政有關(guān)關(guān)部門交納納四源建設(shè)設(shè)費(fèi)和其他他費(fèi)用；到招投標(biāo)辦辦公室辦理理建設(shè)工程程施工招投投標(biāo)手續(xù)；申請辦理商商品房銷（預(yù)預(yù)）售許可可證（建委委）；工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收：工程程驗(yàn)收、質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收（市市質(zhì)量監(jiān)督督站）；取得竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案表表。五證、兩書書、一表五證國有土地使使用證：經(jīng)市各級人人民政府頒頒發(fā)，證明明土地使用用者向國家家支付土地地使用權(quán)出出讓金，獲獲得了一定定年限

6、內(nèi)某某塊國有土土地的使用用權(quán)的法律律憑證。主主要載明土土地使用者者名稱、土土地座落、用途、土土地使用面面積、使用用年限、和和“四至”范圍。建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證：經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門，確確認(rèn)有關(guān)建建設(shè)項(xiàng)目位位置和范圍圍符合城市市規(guī)劃的法法定憑證。建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃劃管理部門門，確認(rèn)建建設(shè)項(xiàng)目位位置和范圍圍符合城市市規(guī)劃的法法定憑證。建設(shè)工程開開工證：本證是建筑筑施工單位位符合施工工各種條件件，在建委委辦理的運(yùn)運(yùn)行其開工工的批準(zhǔn)性性證件。商品房銷（預(yù)預(yù)）售許可可證：本證是房地地產(chǎn)行政管管理部門允允許房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)銷售商品品房的批準(zhǔn)準(zhǔn)性證件。兩書商品房質(zhì)量量保證書：是房地產(chǎn)

7、開開發(fā)企業(yè)對對銷售的商商品房住宅宅承擔(dān)質(zhì)量量責(zé)任的法法律文件，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按本保證證書的約定定，承擔(dān)保保修責(zé)任。商品房使用用說明書：即對住宅的的結(jié)構(gòu)、性性能和各部部位（部件件）的類型型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作作出說明，并并提出使用用注意事項(xiàng)項(xiàng)。一表：商品品房竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案表表。房地產(chǎn)交易易制度 房地地產(chǎn)交易分分為預(yù)售和和現(xiàn)房銷售售兩個階段段。預(yù)售預(yù)售的概念念：預(yù)售即即通常所說說的期房銷銷售，是指指房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企企業(yè)將正在在建設(shè)中的的房屋預(yù)先先售給承購購人，由承承購人支付付定金或房房款的行為為。商品房預(yù)售售的條件：已交付全部部土地使用用權(quán)出讓金金，取得土土地使用權(quán)權(quán)證書；持有建設(shè)工工程規(guī)

8、劃許許可證和施施工許可證證；按提供預(yù)售售的商品房房計(jì)算，投投入開發(fā)建建設(shè)的資金金達(dá)到工程程建設(shè)總投投資的25%以上，并并已經(jīng)確定定施工進(jìn)度度和竣工交交付日期；向縣級以上上人民政府府房地產(chǎn)管管理部門辦辦理預(yù)售登登記，取得得商品房預(yù)預(yù)售許可證證明。商品房現(xiàn)房房銷售商品房現(xiàn)房房的概念：商品房現(xiàn)現(xiàn)房是指以以完成房屋屋所有權(quán)初初始登記，并并取得房屋屋所有權(quán)證證和國有土土地使用證證且尚未銷銷售的房屋屋?，F(xiàn)房銷銷售即開發(fā)發(fā)商在取得得竣工證證或竣工工驗(yàn)收合格格文件后進(jìn)進(jìn)行的銷售售。商品房銷售售，應(yīng)當(dāng)符符合以下的的條件；現(xiàn)售商品房房的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)具有有企業(yè)法人人營業(yè)執(zhí)照照和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資質(zhì)證書書

9、；取得土地使使用權(quán)證書書或者使用用土地的批批準(zhǔn)文件；持有建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證和施施工許可證證；已通過竣工工驗(yàn)收；拆遷安置已已經(jīng)落實(shí)；供水、供電電、供熱、燃?xì)?、通通訊等配套套基礎(chǔ)設(shè)施施具備交付付使用條件件，其他配配套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和公共共設(shè)施具備交付使用用條件或者者已確定施施工進(jìn)度和和交付日期期；物業(yè)管理方方案已經(jīng)落落實(shí)。按規(guī)定，現(xiàn)現(xiàn)房銷售，凡凡是已取得得房屋所有有權(quán)證之日日起持房屋屋所有權(quán)證證書和土地地使用權(quán)證證書進(jìn)行商商品房現(xiàn)房房銷售，將將不再辦理理商品房銷銷售許可證證；已經(jīng)竣竣工但尚未未取得房屋屋的所有權(quán)權(quán)證書的，仍仍須按照有有關(guān)規(guī)定辦辦理商品房房預(yù)售許可可證。可自自商品房取取得竣工備備案表

10、之日日起四個月月內(nèi)繼續(xù)進(jìn)進(jìn)行商品房房預(yù)售，但但自取得竣竣工備案表表之日起超超過四個月月的，不得得進(jìn)行商品品房預(yù)售。專業(yè)名詞規(guī)劃用地：規(guī)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)的可以使使用的土地地。建筑面積：是指建筑筑物外墻或或結(jié)構(gòu)外圍圍水平投影影面積。計(jì)計(jì)算建筑面面積的房屋屋，層高2.2米以上（含含2.2米）。單單套的建筑筑面積=套內(nèi)建筑筑面積+公攤面積積?？偨ㄖ娣e積：在建設(shè)設(shè)用地范圍圍內(nèi)單棟或或多動建筑筑物地面以以上及地面面以下各層層建筑面積積總和。套內(nèi)建筑面面積：是指指成套商品品房（單元元房）的套套內(nèi)使用面面積、套內(nèi)內(nèi)墻體面積積和陽臺建建筑面積之之和。使用面積：一個使用用單位扣去去墻體面積積之后剩余余的凈面積積。套內(nèi)使

11、用面面積：是指指各房間使使用面積的的總和。共用面積：指住宅樓樓內(nèi)為住戶戶方便出入入、正常交交往、保障障生活設(shè)置置的公共走走廊、樓梯梯電梯間、水箱、樓樓梯間、廳廳等所占面面積的總和和。套內(nèi)墻體面面積：共用用墻墻體水水平投影面面積的一半半加上非共共用墻墻體體水平投影的的面積。陽臺建筑面面積：封閉閉式陽臺，按按其外圍水水平投影面面積計(jì)算建建筑面積。非封閉式式陽臺。按按其底板水水平投影的的一半計(jì)算算建筑面積積。產(chǎn)權(quán)登記面面積：是在在房屋竣工工后由測繪繪部門對已已建成的房房屋進(jìn)行實(shí)實(shí)地測量之之后所得到到的面積。面積使用率率：使用面面積總和與與建筑面積積之比；一一個使用單單位的使用用面積和一一個使用單單位

12、的套內(nèi)內(nèi)建筑面積積加上該使使用單位的的分?jǐn)偯娣e積之比。建筑密度（建建筑覆蓋率率）：是指指一定地塊塊內(nèi)所有建建筑物的基基底總面積積與地塊面面積的比率率（%），即建建筑密度=建筑基底底總面積/建筑用地地面積。綠化率：綠綠化用地與與規(guī)劃用地地面積之比比。建筑容積率率：是反映和衡衡量建筑用用地使用強(qiáng)強(qiáng)度的一項(xiàng)項(xiàng)重要指標(biāo)標(biāo)，是指一一定地塊內(nèi)內(nèi)總建筑面面積與地塊塊面積之比比，即：容容積率=總建筑面面積/建筑用地地面積。面積計(jì)算公公式：銷售面積（建建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面面積=套內(nèi)使用用面積+套內(nèi)墻體體面積+陽臺建筑筑面積容積率=總總建筑面積積/總占地面面積綠化率=綠綠化占地面

13、面積/總占地面面積建筑密度=建筑物占占地面積/總占地面面積使用率=使使用面積/建筑面積積建筑間距：是指兩棟棟建筑物外外墻之間的的水平距離離。道路用地：規(guī)劃區(qū)域域內(nèi)道路的的占地面積積。紅線：指在在地形地圖圖上劃分建建筑用地和和道路用地地的界限，以以標(biāo)明其合合法的位置置和范圍。因一般般以紅線來來表示，故故稱“紅線”。層高：是指指上下兩層層樓面或本本層樓地面面距上層樓樓地面之間間的距離。凈高：房間間內(nèi)地面到到頂棚之間的的距離。一二墻（1120mmm）：指墻體體的厚度120mmm（半磚墻墻），一般般用于室內(nèi)內(nèi)非承重墻墻，內(nèi)隔墻墻。二四墻（2240mmm）:指墻體的的厚度240mmm(一磚墻)，室外室室

14、內(nèi)的承重重墻。三七墻（3370mmm）：指墻墻體的厚度度370mmm（一磚半半墻），用用于基礎(chǔ)和和一層或北北方室外墻墻。磚混結(jié)構(gòu)：由磚砌墻墻體，由混混凝土圈梁梁及構(gòu)造柱柱構(gòu)造的建建筑物。主主要由磚砌砌體承重，適適用于一至至七層多層層房屋，工期短短，造價低低，土地利利用率低。框架結(jié)構(gòu)：由現(xiàn)澆混混凝土框架架柱及梁承承重的結(jié)構(gòu)構(gòu)體系，適適用于8-15層。造價價較高，房房間布置比比較靈活，土土地利用率率高，抗震震性能較差差（相對于于剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)）。剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)：豎向承承重結(jié)構(gòu)全全部同縱橫鋼筋筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)組成。適用于15-330層高層，建建筑造價高高，房間布布置受約束束，抗震性性能非常好好?？蚣芗袅?/p>

15、墻混合結(jié)構(gòu)構(gòu)：由框架架柱和剪力力墻復(fù)合組組成，適用用于12-224層建筑，平平面布置比比較靈活，土土地利用率率高，抗震震好。開間：兩條條橫向定位位軸位線之之間的距離離。橫向指指建筑物的的寬度方向向。進(jìn)深：兩條條縱向定位位軸線之間間的距離。縱向指建筑筑物長度方方向。三通一平：是通常指指施工現(xiàn)場場達(dá)到路通通、水通、電通和場場地平整。七通一平：指基本建建設(shè)中前期期工作的施施工現(xiàn)場要要求：路通通、上下水水通、雨污污水通、電電力通、通通訊通、熱熱力通、煤煤氣管道通通及平整土土地等的基基礎(chǔ)建設(shè)。九通一平：在七通一一平的基礎(chǔ)礎(chǔ)上加開通通寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、有線電電視。大配套：指指適用于居居住區(qū)及區(qū)區(qū)域或居住住小區(qū)及

16、區(qū)區(qū)域的公共共建筑和市市政設(shè)施的的配套。標(biāo)高：地圖圖上表示建建筑物某一一部位的高高度，有時時做“高稱”，用“”表示，記記入小數(shù)點(diǎn)點(diǎn)后第三位位，如0.0000.防潮層：一一般設(shè)在室室外地平標(biāo)標(biāo)高之上，室室內(nèi)地平標(biāo)標(biāo)高之下，室室內(nèi)首層地面結(jié)構(gòu)層層的中部，材材料多為防防水沙漿，厚厚度為20毫米左右右。防風(fēng)柱：指指支撐房屋屋山墻以承承受風(fēng)荷載載的柱子。防水層：為為了防止雨雨水進(jìn)入屋屋面。地下下水進(jìn)入墻墻體、地下下室及地下下構(gòu)筑物，室室內(nèi)用水滲滲入樓面及及墻面等而而設(shè)的材料料層。防水材料：汕氈、SBS防水卷材材、水乳型型橡膠、瀝瀝青。勒腳：外墻墻墻身下端端靠近外地地坪的部分分，一般采采用抹水泥泥沙漿的形

17、形式。設(shè)備層：將將建筑物某某層的全部部或大部分分作為安裝裝空調(diào)、給給排水、電電梯機(jī)房等等設(shè)備的樓樓層，一般般在2.2米以下。管道井：又又稱設(shè)備管管道井，在在高層建筑筑中專門集集中垂直安安放給排水水、供暖、供熱水等等管道的豎豎向鋼筋混凝土井。四源費(fèi)：建建設(shè)項(xiàng)目需需外部供應(yīng)應(yīng)：自來水水、熱力、天然氣、排放污。物業(yè)管理：利用現(xiàn)代代管理科學(xué)學(xué)和先進(jìn)的的維護(hù)技術(shù)術(shù)以經(jīng)濟(jì)手手段管理物物業(yè)，為業(yè)業(yè)主和承租租人提供高高效、優(yōu)質(zhì)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的的服務(wù)，使使物業(yè)發(fā)揮揮最大的使使用效益和和經(jīng)濟(jì)效益益。內(nèi)容包包括：社區(qū)區(qū)安防、綠綠化、內(nèi)部部設(shè)施、房房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行維修，養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。單元住宅：指除臥室室外，包括括起居室、衛(wèi)生間、廚

18、房、廁廁所等輔助助用房，且且上下水、供暖、燃燃?xì)獾仍O(shè)施施、設(shè)備齊齊全，可以以獨(dú)立使用用的住房，一一般是指成成套的樓房房。公寓式住宅宅：供應(yīng)住住宅是區(qū)別別于獨(dú)院獨(dú)獨(dú)戶的西式式別墅住宅宅而言的。公寓式住住宅一般建建在大城市市里，多數(shù)數(shù)為高層大樓，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)高，沒一層內(nèi)有若干單元獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。躍層式住宅宅：指住宅宅占有上下下兩層樓面面，臥室，起起居室、客客廳、衛(wèi)生生間、廚房房有其他輔輔助用房可可以分層布布置，上下下層之間的的交通不通通過公共樓樓梯，而采采用戶內(nèi)獨(dú)獨(dú)用小樓梯梯連接。優(yōu)點(diǎn)

19、：A、每戶都都有較大的的采光面，通通風(fēng)較好。B、戶內(nèi)居居住面積和和輔助面積積較大。C、布局緊緊湊，功能能明確，相相互干擾較較小。復(fù)式住宅：一般指每每套住宅在在層高較高高的一層樓樓中增建一一個1.2米的夾層兩層合計(jì)計(jì)的層高要要大大低于于躍層式住住宅（復(fù)式式住宅3.3米左右，躍躍層為5.6米左右），其其下層供起起居用，如如做飯、進(jìn)進(jìn)餐、洗浴浴等，上層層供休息睡睡眠和儲藏藏用，戶內(nèi)內(nèi)設(shè)有起居居室高2米，上層層直接作為為臥室的床床面。人可可以坐起但但無法直立立。聯(lián)排式住宅宅：將許多多獨(dú)戶住宅宅成排拼接接，每戶有有單獨(dú)的出出入口或獨(dú)獨(dú)立的院落落形成的聯(lián)聯(lián)排式住宅宅。智能化住宅宅：智能化化小區(qū)主要要有三個

20、組組成部分，即即提供多元元停息服務(wù)務(wù)和公共物物業(yè)管理的的中心，提提供多元信信息傳輸?shù)牡木W(wǎng)絡(luò)（小小區(qū)接入網(wǎng)網(wǎng)），以及及提供家庭庭安全、自自動化和通通訊的智能能化系統(tǒng)。通過該系系統(tǒng)，不僅僅極大的提提高了小區(qū)區(qū)居民的生生活質(zhì)量，還進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)了小區(qū)的的規(guī)范化的的物業(yè)管理理。商品房：是是按市場價價格購買的的房屋，有有合法的完完全產(chǎn)權(quán)，分分為內(nèi)銷和和外銷。經(jīng)濟(jì)適用房房：以中低低收入家庭庭的住房困困難戶為供供應(yīng)對象，按按照國家住住宅建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（不含含別墅、高高級公寓、外銷住宅宅）建設(shè)的的普通住宅宅，是以微微利價出售售給廣大中中低收入家家庭、有社社會保障性性質(zhì)的得到到國家政策策扶持的普普通住宅。商品房價格格

21、由什么構(gòu)構(gòu)成？由三部分組組成：成本：包括括征地費(fèi)、拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓讓金、建筑筑前期費(fèi)及及建筑安裝裝費(fèi)，包括括勘察設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、配套套設(shè)施費(fèi)、建設(shè)工程程施工費(fèi)、材料費(fèi)和和施工費(fèi)、管理費(fèi)等等；稅金；利潤。商品房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房的的區(qū)別： 經(jīng)濟(jì)適用房房商品房性質(zhì)微利商品房房商品性質(zhì)產(chǎn)權(quán)不完全產(chǎn)權(quán)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)銷售許可經(jīng)濟(jì)適用房房銷售許可可證等五證證商品房銷售售許可證等等五證土地證劃撥國有土土地使用權(quán)權(quán)證及政府府批準(zhǔn)的年年度計(jì)劃出讓國有土土地使用權(quán)權(quán)證價格政府限價企業(yè)自定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)戶型、面積積、檔次等等政府指導(dǎo)導(dǎo)性企業(yè)自定規(guī)劃設(shè)計(jì)招投標(biāo)招投標(biāo)或議議標(biāo)開發(fā)建設(shè)招投標(biāo)（不不得轉(zhuǎn)包）招投標(biāo)或議議標(biāo)物業(yè)管理同普

22、通商品品房按國家規(guī)定定抵押貸款可以按規(guī)定占有權(quán)買受人所有有買受人所有有使用權(quán)買受人所有有買受人所有有收益人收益歸買受受人，買房房要補(bǔ)交10%的土地出出讓金收益歸買受受人處置權(quán)自由上市自由上市板樓和塔樓樓的優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)： 板樓塔樓通風(fēng)采光南北通風(fēng)采采光好單面采光、無對流空氣空氣清新空氣差得房率80%85%70%75%樓高矮高視野差好物業(yè)費(fèi)低高抗震性差好店面：又稱稱門市房，用用作商業(yè)，多多為一樓，沿沿街。現(xiàn)澆板：指指在施工現(xiàn)現(xiàn)場直接用用水泥澆鑄鑄的樓板標(biāo)準(zhǔn)層：指指平面布置置相同的房房屋樓層。開盤：某一一個個案取取得了預(yù)售許可證；并通過一一定量的媒媒體投放，告告知客戶該該案開始進(jìn)進(jìn)行銷售。DM單：用用于

23、項(xiàng)目做做投放、派派發(fā)的宣傳傳單頁。土地使用權(quán)權(quán)年限：是是指政府以以拍賣、招招標(biāo)、協(xié)議議的方式，將將國有土地地使用權(quán)在在一定年限限內(nèi)出讓給給土地使用用者，土地地使用權(quán)期期滿后，如如該綜土地地用途符合合當(dāng)時城市市規(guī)劃要求求，土地使使用者可申申請續(xù)用（經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)補(bǔ)清地價后后繼續(xù)使用用），如果果不符合則則該綜土地地使用權(quán)由由政府無償償收回?，F(xiàn)現(xiàn)政府對土土地使用年年限規(guī)定如如下：居住住用地70年，工業(yè)業(yè)、教育、科技、文文化、衛(wèi)生生、體育、綜合用地地為50年，商業(yè)業(yè)、旅游、娛樂用地地為40年。征地：國家家為了建設(shè)設(shè)和公共利利益的需要，依照法法定秩序，將將集體所有有土地轉(zhuǎn)變?yōu)闉閲宜杏型恋氐拇氪胧３鲎?/p>

24、：國家家將國有土土地使用權(quán)權(quán)在一定年年限內(nèi)出讓讓給土地使使用者，由由土地使用用者向國家家支付土地地使用權(quán)出出讓金的行行為。劃撥：縣級級以上人民民政府依法法批準(zhǔn)，在在土地使用用者繳納補(bǔ)補(bǔ)償、安置置等費(fèi)用后后將該幅土土地交付其其使用，或或者將國有有土地使用用權(quán)無償交交付土地使使用者使用用的行為。會所：就是是以所在物物業(yè)業(yè)主為為主要服務(wù)務(wù)對象的綜綜合性高級級康體娛樂樂服務(wù)設(shè)施施。會所具具備的軟硬硬件條件：康體設(shè)施施應(yīng)該包括括泳池、網(wǎng)網(wǎng)球或羽毛毛球場、練練習(xí)館、保保齡球館、健身房等等娛樂健身身場所；中中西、酒吧吧、咖啡廳廳等餐飲與與待客的社社交場所；還應(yīng)具有有網(wǎng)吧、閱閱覽室等其其他服務(wù)設(shè)設(shè)施。以上上一

25、般都是是對業(yè)主免免費(fèi)或少量量收費(fèi)開放放。建筑知識建筑結(jié)構(gòu)知知識房屋建筑分分類：按建筑的使使用性質(zhì)又又稱為功能能要求，具具體可以劃劃分為以下下幾種類型型：生產(chǎn)性建筑筑工業(yè)建筑：指各類生生產(chǎn)用房和和為生產(chǎn)服服務(wù)的附屬屬用房。如如單層、多多層工業(yè)廠廠房。農(nóng)業(yè)建筑：指各類供供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)使用的房房屋，如種種子庫等。非生產(chǎn)性建建筑：非生生產(chǎn)性建筑筑又叫民用用建筑，可可以分為：居住建筑：如住宅、學(xué)生宿舍舍、招待所所。公共建筑：如辦公、科教、文文體、廣播播、醫(yī)療、商業(yè)、郵郵電、交通通和其他建建筑等。結(jié)構(gòu)類型劃劃分結(jié)構(gòu)類型是是以建筑的承重結(jié)構(gòu)構(gòu)或構(gòu)件所所選用材料料與制作方方式、傳力力方式的不不同而劃分分，一般分

26、分為四種：磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)構(gòu)的豎向承承重構(gòu)件是是磚墻，水水平承重構(gòu)構(gòu)件為鋼筋筋混凝土或或鋼材制作作的梁、 板、柱形形成的骨架架，墻體只只是起維護(hù)護(hù)和分隔作作用。這種種結(jié)構(gòu)空間間劃分靈活活，可以用用于多層 和高層建建筑中。框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)構(gòu)的承重部部分是同鋼鋼筋混凝土土或鋼材制制作的梁、板、柱形形成的骨架架，墻體只只起維護(hù)和和分隔作用用。這種結(jié)結(jié)構(gòu)空間劃劃分靈活，可可以用于多多層和高層層建筑中。混凝土板墻墻結(jié)構(gòu)：這這種結(jié)構(gòu)的的豎向承重重構(gòu)件和水水平承重構(gòu)構(gòu)件均采用用鋼筋混凝凝土制作，施施工時可以以在現(xiàn)場澆澆注，通常被稱稱為大模建建筑，也可可在工廠預(yù)預(yù)制，現(xiàn)場場吊裝，通通常被稱為為大板建筑筑。

27、這種結(jié)結(jié)構(gòu)可以用用于多層和和高層建筑筑。間架結(jié)構(gòu)：它包括懸懸索結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)構(gòu)、折板結(jié)結(jié)構(gòu)、拱結(jié)結(jié)構(gòu)等形式式。這種結(jié)結(jié)構(gòu)多用于于大跨度的的公共建筑筑中，如體體育館、大大劇院、航航空港等。按照建筑物物層數(shù)或高高度劃分住宅建筑的的1-3層為低層層，4-6層為多層層，7-9層為小高高層，10層以上為為高層。公共建筑及及綜合性建建筑高度超超過24m為高層建建筑，低于于24m為多層建建筑。建筑總高度度超過100m時不論其其是居住建建筑或是公公共建筑均均為超高層層建筑。聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)濟(jì)事務(wù)部于于1974年針對當(dāng)當(dāng)時世界高高層建筑的的發(fā)展情況況，把高層層建筑劃分分為四種類類型：低高層建筑筑：層數(shù)為為9-16層，

28、建筑筑總高度為為50m以下的建建筑物。中高層建筑筑：層數(shù)為為17-225層，建筑筑總高度為50-775m的建筑物物。高高層建筑筑：層數(shù)為為26-440層，建筑筑總高度為為75-1100m的建筑物物。超高層建筑筑：層數(shù)為為40層，建筑筑總高度為為100m以上的建建筑物。按照施工方方法劃分施工方法是是指建造房房屋所采用用的方法，它它可以劃分分為以下三三種形式：現(xiàn)澆、現(xiàn)砌砌式：這種種施工方法法是指主要要構(gòu)件均在在現(xiàn)場澆注注或砌筑。預(yù)制裝配式式：這種施施工方法是是指主要構(gòu)構(gòu)件均在工工廠預(yù)制，施施工現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行裝配；現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部部分預(yù)制裝裝配：這種種施工方法法是一部分分構(gòu)件在現(xiàn)現(xiàn)場澆注或或砌筑，一一部分構(gòu)

29、件件為預(yù)制裝裝配。面積的計(jì)算算原則商品房按“套”或“單元”出售，計(jì)計(jì)算如下：商品房建筑筑面積=套內(nèi)建筑筑面積+套內(nèi)墻體體面積+陽臺建筑筑面積套內(nèi)使用空空間周圍維維護(hù)或承重重墻體，分分為共用墻墻及非共用用墻兩種：共用墻是指指：商品房房各套之間間分隔墻、套與共用用建筑之間間的分隔墻墻以及外墻墻（包括山山墻）。共共用墻壁是是指：商品品房各套之之間分隔墻墻、套與共共用建筑空空間之間的的分隔墻以以及外墻（包包括山墻）。共用墻壁壁墻體等水水平投影面面積的一半半計(jì)入戶內(nèi)內(nèi)墻體面積積。非共用用墻墻體水水平投影面面積全部計(jì)計(jì)入戶內(nèi)墻墻體面積。陽臺建筑面面積，按國國家現(xiàn)行建筑面積積計(jì)算規(guī)定定進(jìn)行計(jì)計(jì)算：封閉式陽臺

30、臺，按其外外底板水平平投影面積積的一半計(jì)計(jì)算建筑面面積；挑陽臺（底底陽臺）按按其底板水水平投影面面積的一半半計(jì)算建筑筑面積；凹陽臺按其其凈面積（含含擋板墻墻墻體面積）的的一半計(jì)算算建筑面積積；半挑半凹陽陽臺，挑出出部分按其其底板水平平投影面積積的一半計(jì)計(jì)算建筑面面積。面積的分?jǐn)倲傇瓌t：商品房共用用建筑面積積的分?jǐn)傄砸詶潪閱挝晃?，分?jǐn)偟牡墓媒ㄖ娣e為本本棟內(nèi)的公公用建筑面面積，與本本棟不相連連的公用建建筑面積不不得分?jǐn)偟降奖緱澐课菸輧?nèi)。為整棟商品品房服務(wù)的的公用建筑筑面積，由由該棟樓各各套商品房房公攤，為為局部范圍圍服務(wù)的公公用建筑面面積，由受受益的各套套商品房分分?jǐn)偂６鄬臃謹(jǐn)偨ńㄖ娣e的的

31、，分別計(jì)計(jì)算分?jǐn)傁迪禂?shù)，個套套商品房應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ婷娣e之和。共用建筑面面積分?jǐn)偤蠛螅粍澐址指魈咨唐菲贩糠謹(jǐn)偟牡慕ㄖ膲w部位，但但任何人不不得侵占或或改變原計(jì)計(jì)劃的使用用功能?？煞?jǐn)偟墓媒ㄖ婷娣e：大堂、公共共門廳、走走廊、過道道、公共廁廁所、電（樓樓）梯前廳廳、樓梯間間、電梯井井、電梯機(jī)機(jī)房、垃圾圾道、管道道井、消防防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房房、消防通通道、變（配配）電室、煤氣調(diào)壓壓器、衛(wèi)星星電視接收收機(jī)房、空空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐爐房、電梯梯工休息室室、值班警警衛(wèi)室、物物業(yè)管理用用房等以及及其他功能能上為該建建筑服務(wù)的的設(shè)備用房房。不應(yīng)計(jì)入的的公用建筑筑空間：倉庫、機(jī)動

32、動車庫、非非機(jī)動車庫庫、車道、供暖鍋爐爐房、作為為人防工程程的地下室室、單獨(dú)具具備使用功功能的獨(dú)立立使用空間間。售房單位自自營、自用用的房屋。為多棟房屋屋服務(wù)的警警衛(wèi)室、管管理（包括括物業(yè)管理理）用房。分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e積的計(jì)算方方法：分?jǐn)偟墓糜媒ㄖ娣e積=套內(nèi)建筑筑面積公用建筑筑面積分?jǐn)倲傁禂?shù)公用建筑分分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑筑面積/套內(nèi)建筑筑面積總和和公用建筑面面積=整棟建筑筑的建筑面面積-套內(nèi)建筑筑面積之和和-不應(yīng)分?jǐn)倲偟慕ㄖ婷娣e 任何何人不得侵侵占或改變變?nèi)珮枪灿糜媒ㄖ臻g間（包括整整層、整樓樓門銷售面面積中含有有的公用建建筑面積） 原始始設(shè)計(jì)的使使用功能。建筑面積的的范圍：突出墻面的

33、的構(gòu)件配件件和藝術(shù)裝裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺臺階、無柱柱雨篷等。檢修、消防防等用的室室外爬梯。層高在2.2m以內(nèi)技術(shù)術(shù)層。構(gòu)筑物，如如：獨(dú)立煙煙囪、煙道道、水塔、貯油（水水）池、貯貯倉、圓庫庫、地下人人防干、支支線等。建筑物以內(nèi)內(nèi)的操作平平臺、上料料平臺及利利用建筑物物的空間安安置箱罐的的平臺。有圍護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)的屋頂水水箱。屋臺臺及后臺懸懸掛幕布、布景的天天橋、挑臺臺。單層建筑物物內(nèi)分割的的操作間、控制室、儀表間等等單層房間間，層高中中低于2.2m的深基礎(chǔ)下下架空層、坡地建筑筑物吊腳架架空層。商品房銷售售的面積計(jì)計(jì)價方式及及面積誤差差處理方式式：商品房銷售售可以按套套（單元）計(jì)計(jì)價，也可可以按套

34、內(nèi)內(nèi)建筑面積積或者建筑筑面積計(jì)價價。商品房房建筑面積積由套內(nèi)建建筑面積和和分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ婷娣e組成，套套內(nèi)建筑面面積部分為為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)，分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e部分分為共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，買受受人按照法法律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定對對其享有權(quán)權(quán)利，承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。按按套（單元元）計(jì)價或或者按套內(nèi)內(nèi)建筑面積積計(jì)價的，商商品房買賣賣合同中應(yīng)應(yīng)當(dāng)注明建建筑面積和和分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ婷娣e。按套內(nèi)建筑筑面積或者者建筑面積積計(jì)價的，當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同中中載明合同同約定面積積與產(chǎn)權(quán)登登記面積發(fā)發(fā)生誤差的的處理方式式。合同未未作約定的的，按以下下原則處理理：面積誤差比比絕對值在在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算房房價款；面積誤差

35、比比絕對值超超出3%時，買受受人退房的的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在買買受人提出出退房之日日起30日內(nèi)將買買受人已付付房價款退退還給買受受人，同時時支付已付付房價款利利息。買受受人不退房房的，產(chǎn)權(quán)權(quán)約定面積積大于合同同約定面積積時，面積積誤差比在在3%以內(nèi)（含3%）部分的的房價款由由買受人補(bǔ)補(bǔ)足；超出出3%部分的房房價款由房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記記面積小于于合同約定定面積時，面面積誤差比比絕對值在在3%以內(nèi)（含3%）部分的的房價款由由房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)返返還買受人人；絕對值值超出3%部分的房房價款由房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)雙倍倍返還買受受人。面積誤差比比=（產(chǎn)權(quán)登登記面積-合同

36、約定定面積）/合同約定定面積100%因商品房銷銷售管理辦辦法規(guī)定的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)變更造成成面積差異異，當(dāng)事人人不解除合合同的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議。按建筑面積積計(jì)價的，當(dāng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同中中約定套內(nèi)內(nèi)建筑面積積和分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e，并并約定建筑筑面積不變變而逃內(nèi)建建筑面積發(fā)發(fā)生誤差以以及建筑面面積與套內(nèi)內(nèi)建筑面積積發(fā)生誤差差時的處理理方式建筑高度：指建筑物物室外地平平面至外墻墻面頂部的的總高度，應(yīng)應(yīng)符合下列列規(guī)定：煙囪、避雷雷針、旗桿桿、風(fēng)向器器、天線等等在屋頂上上的突出的的構(gòu)筑物不不計(jì)入建筑筑高度。樓梯間、電電梯塔、裝裝飾塔、眺眺望塔、屋屋頂窗、水水箱等建筑筑物質(zhì)屋頂頂突出部分分的水平投

37、投影面積小小于屋頂面面積的20%，且高度度不超過4m的不計(jì)入入建筑高度度。建筑為坡度度大于30的坡屋頂頂建筑時，按按坡屋頂高高度一半處處至室外地地平面計(jì)算算建筑高度度。法律法規(guī)貸款商業(yè)貸款（銀銀行按揭）：滿足銀行行貸款資格格的購房者者向貸款銀銀行貸款，并并將自己擁擁有的產(chǎn)權(quán)權(quán)的房屋向向貸款銀行行抵押的行行為。是貸貸款人以贏贏利為目的的的貸款。公積金貸款款：繳存住住房公積金金的購房者者向銀行提提交公積金金貸款申請請。并將所所購房屋向向貸款銀行行抵押的行行為。用住住房公積金金發(fā)放的貸貸款，帶有有互助性質(zhì)質(zhì)，貸款利利率比商業(yè)業(yè)性貸款利利率低。組合貸款：繳存公積積金的職工工購房時，即即申請公積積金貸款

38、申申請，同時時又獲得商商業(yè)貸款，并并將擁有的的產(chǎn)權(quán)房屋屋向貸款銀銀行抵押的的行為。貼息貸款：是中國銀銀行北京分分行與北京京市住房資資金管理中中心、北京京市貸款擔(dān)擔(dān)保中心三三家聯(lián)手推推出的個人人住房擔(dān)保保貸款政策策性貼息業(yè)業(yè)務(wù)。購房房人可在商商業(yè)銀行直直接領(lǐng)取貸貸款，無需需再到管理理中心、銀銀行跑兩套套手續(xù)，交交兩筆手續(xù)續(xù)費(fèi)。這樣樣，貸款時時間，尤其其是組合貸貸款的時間間，可能由由以前的幾幾個月節(jié)省省到只需幾幾天。商業(yè)業(yè)貸款和公公積金貸款款之間的利利差，則由由政府住房房基金提供供的利息返返還給中行行，最后的的貼息實(shí)惠惠仍落實(shí)到到貸款人身身上。房地產(chǎn)權(quán)利利類型：房屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)：即房屋屋所有權(quán)，是是指

39、房產(chǎn)的的所有權(quán)，按按照法律規(guī)規(guī)定對房屋屋所享有的的占有、使使用、收益益和處分的的權(quán)利。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)現(xiàn)方式是全全國統(tǒng)一頒頒發(fā)的房屋屋權(quán)屬證書書。國家實(shí)實(shí)行房屋所所有權(quán)登記記發(fā)證制度度，各地必必須使用建建設(shè)部統(tǒng)一一制作的房房屋權(quán)屬證證書，其他他部門、單單位制作的的房屋權(quán)屬屬證書無效效，不受國國家法律保保護(hù)。土地使用權(quán)權(quán)：是指以以開發(fā)利用用、生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營、社會會公益事業(yè)業(yè)為目的，在在國家所有有或者集體體所有的土土地上營造造建筑物或或者其他附附著物并進(jìn)進(jìn)行占有、使用、收收益的權(quán)利利。抵押權(quán)：是是指債務(wù)人人或者第三三人以其合合法的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移移占有的方方式向債權(quán)權(quán)人提供債債務(wù)履行擔(dān)擔(dān)保，當(dāng)債債務(wù)人不履履

40、行債務(wù)時時，債權(quán)人人可依法從從該抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)的價值值中優(yōu)先受受清償?shù)臋?quán)權(quán)利。取得房屋屋所有權(quán)證證的購房房者，可以以受到國家家法律的那那些保護(hù)？房屋所有有權(quán)證是是國家依法法保護(hù)房屋屋所有權(quán)的的合法憑證證，房屋所所有者憑證證管理和使使用自己的的房屋。取取得合法所所有權(quán)的房房屋所有人人，可依法法對自己的的房屋行使使占有使用用、收益和和處分的權(quán)權(quán)利。房屋屋可以買賣賣、租賃、贈與、交交換、分拆拆、繼承、遇到建設(shè)設(shè)搬遷時可可以得到補(bǔ)補(bǔ)償，凡妨妨害所有權(quán)權(quán)人對其所所有房屋占占有、使用用、收益和和處分權(quán)利利的，都是是對所有權(quán)權(quán)人的侵犯犯。商品房預(yù)售售登記后，購購房人要求求更名，應(yīng)應(yīng)如何辦理理？商品房預(yù)售售登記后

41、，購購房人要求求更名的，根根據(jù)繼承權(quán)權(quán)的親屬關(guān)關(guān)系，可以以在預(yù)售契契約上更名名。辦理時時出具經(jīng)公公證的親屬屬關(guān)系證明明，其他不不具親屬關(guān)關(guān)系的應(yīng)按按預(yù)售轉(zhuǎn)讓讓程序辦理理。產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)應(yīng)未成年人人的名字，該該如何辦理理？購房人只需需做個公證證就可以，證證明辦理購購房手續(xù)的的是這位未未成年人監(jiān)監(jiān)護(hù)人就可可以辦理。（根據(jù)區(qū)區(qū)域，項(xiàng)目目不同，具具體情況各各異。）商品房認(rèn)購購書網(wǎng)上簽簽訂的程序序：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與認(rèn)認(rèn)購人就可可預(yù)售的房房屋協(xié)商擬擬定商品房房認(rèn)購書的的相關(guān)條款款；經(jīng)雙方當(dāng)事事人確認(rèn)后后，通過管管理系統(tǒng)在在線填寫商商品房認(rèn)購購書的內(nèi)容容，網(wǎng)上提提交后，系系統(tǒng)自動生生成認(rèn)購書書編號；房地產(chǎn)開發(fā)

42、發(fā)企業(yè)從網(wǎng)網(wǎng)上打印商商品房認(rèn)購購書，同時時聯(lián)機(jī)備案案，管理系系統(tǒng)及時標(biāo)標(biāo)明該單元元（套）商商品房已預(yù)預(yù)訂。認(rèn)購書網(wǎng)上上備案后，簽簽定商品房房預(yù)售合同同是合同主主體不得隨隨意變更。簽定合同同的買受人人變更為認(rèn)認(rèn)購人，在在其同一戶戶籍內(nèi)的或或是預(yù)訂時時已明確的的其他人員員的不視為為合同主體體變更。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與認(rèn)認(rèn)購人應(yīng)自自簽定認(rèn)購購書之日起起七日內(nèi)簽簽定商品房房預(yù)售合同同，按照規(guī)規(guī)定，通過過管理系統(tǒng)統(tǒng)辦理商品品房預(yù)售合合同網(wǎng)上簽簽約手續(xù)。超過七日日未簽定商商品房預(yù)售售合同的，該該套房屋的的公示信息息恢復(fù)顯示示該套（單單元）商品品房未預(yù)訂訂且未預(yù)售售。經(jīng)濟(jì)適用住住房簽訂認(rèn)認(rèn)購書的，須在三十日內(nèi)

43、按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行購買經(jīng)濟(jì)適用住房資格審核，符合購買條件的，按照規(guī)定，通過管理系統(tǒng)辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。商品房預(yù)售售合同網(wǎng)上上簽約的程程序：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與買買受人就可可預(yù)售的房房屋協(xié)商擬擬定商品房房預(yù)售合同同的相關(guān)條條款；經(jīng)雙方當(dāng)事事人確定后后，通過管管理系統(tǒng)在在線填寫商商品房預(yù)售售合同的內(nèi)內(nèi)容，買受受人自行設(shè)設(shè)置查詢密密碼，網(wǎng)上上提交后，系系統(tǒng)自動生生成合同編編號；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)從網(wǎng)網(wǎng)上正式打打印商品房房預(yù)售合同同，同時在在管理系統(tǒng)統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案案，并下載載打印商品品房預(yù)售合合同簽約證證明和預(yù)售售登記申請請書；樓盤表標(biāo)識識公示，即即商品房樓樓盤表內(nèi)及及時標(biāo)明該該單元（套套）商品房房已

44、預(yù)售。房產(chǎn)抵押后后，房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和土土地使用權(quán)權(quán)證由誰保保管？房產(chǎn)抵押需需要到房地地產(chǎn)登記部部門進(jìn)行房房地產(chǎn)抵押押登記，抵抵押人所持持有的房房屋所有權(quán)權(quán)證和土地使用用權(quán)證對對抵押情況況進(jìn)行記載載后，仍由由抵押人持持有，抵押押權(quán)人持有有房地產(chǎn)登登記部門頒頒發(fā)的房房屋他項(xiàng)權(quán)權(quán)證和國有土地地他項(xiàng)權(quán)證證。購買一套商商品房，要要交哪些費(fèi)費(fèi)用？購買一套商商品住房費(fèi)費(fèi)用由以下下四部分組組成：房價款：每每平方米（建建筑面積）售售價建筑面積積；稅費(fèi)：印花稅：買買賣雙方各各繳納房價價款的萬分分之五（由由稅務(wù)局收收?。?。印印花稅=總房款0.5；契稅：是在在土地、房房屋權(quán)屬發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移時時對產(chǎn)權(quán)承承受人征收收的一種稅稅

45、（由稅務(wù)務(wù)局收?。?。普通住宅宅繳納房價價款的1.5%，非普通通住宅繳納納房價款的3%，商業(yè)繳繳納房價款款的3%；公共維修基基金：購房房款的2%；辦貸款的，還還要交律師師費(fèi)（一般般為貸款額額的2）、抵押登登記費(fèi)、保保險費(fèi)或評評估費(fèi)等；在申辦產(chǎn)權(quán)權(quán)的過程中中：、產(chǎn)權(quán)登登記費(fèi)：每每建筑平方方米0.3元；、房產(chǎn)證證工本費(fèi)：每證4元；、印花貼貼稅：每件件5元。物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：按相關(guān)關(guān)規(guī)定收取?。还┡M(fèi)：集中供暖：熱力集團(tuán)集集中供暖價價格為：24元/建筑平米/取暖季；采用燃煤鍋鍋爐（直供供）集中供供暖價格為為：16.5元/建筑平米/取暖季；采用燃油、天然氣、煤氣、電電鍋爐集中中供暖價格格為：30元/建筑平米

46、/取暖季；具體項(xiàng)目區(qū)區(qū)域不同，收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也也有不同。分戶供暖：根據(jù)設(shè)備備和熱源的的不同，按按照用量單單獨(dú)核算。有地?zé)岵刹膳?、壁掛掛爐采暖等等。辦理個人住住房貸款時時需要繳納納哪些費(fèi)用用？從北京市各各商業(yè)銀行行目前提供供的個人住住房擔(dān)保貸貸款（又稱稱商業(yè)性貸貸款）、個個人住房擔(dān)擔(dān)保委托貸貸款（又稱稱政策性貸貸款）、個個人住房組組合貸款這這三種方式式來看，辦辦理個人住住房貸款可可能發(fā)生的的費(fèi)用可以以用一個簡簡單的公式式來表示。即：個人住住房貸款的的費(fèi)用=律師費(fèi)+保險費(fèi)+抵押登記記費(fèi)+評估費(fèi)上面公式并并不準(zhǔn)確，因因具體情況況不同，所所涉及費(fèi)用用也不盡相相同。評估費(fèi)：建建設(shè)銀行個個人住房貸貸款中規(guī)定定

47、：新建商商品房的個個人住房貸貸款不需要要支付評估估費(fèi)；利用用公積金政政策性貸款款的申請人人簽定購房房合同后，需需要支付評評估費(fèi)用。一般安居居房和按房房改政策出出售的房屋屋不需要支支付評估費(fèi)費(fèi)，如果按按照要求必必須評估，則則其費(fèi)用按按500元計(jì)收。（經(jīng)濟(jì)適適用房的評評估費(fèi)為500元）律師費(fèi)：辦辦理商業(yè)貸貸款時，銀銀行委托律律師事務(wù)所所或公證部部門對借款款人進(jìn)行資資格認(rèn)證，律律師事務(wù)所所按照申請請貸款的額額度2.5向貸款人人一次性收收取法律服服務(wù)費(fèi)，每每套最低額額度為200元-300元左右，辦辦理政策性性貸款時不不需要支付付律師費(fèi)；如果屬組組合貸款的的，商業(yè)資資金部分按按商業(yè)性貸貸款方法收收取。保險費(fèi)：由由于我國目目前尚未成成立個人信信用制度，個個人資信難難以調(diào)查，為為了保證貸貸款的安全全償還，借借款人必須須提供擔(dān)保保。保險費(fèi)=總總房款或貸貸款額相應(yīng)比例貸款年限限抵押登記費(fèi)費(fèi)每套200元。商貸中的保保證擔(dān)保由由開發(fā)商提提供 銀行商商業(yè)貸款準(zhǔn)準(zhǔn)許借款人人貸款購房房的項(xiàng)目都都是與銀行行簽訂了協(xié)協(xié)議的開發(fā)發(fā)商的項(xiàng)目目，在協(xié)議議中一般有有規(guī)定，開開發(fā)商須為為在銀行商商業(yè)貸款買買住房的借