某地房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析

1、PAGE PAGE 20昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析昆山城市概覽地理位置：昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個縣級市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。人口：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺灣、日本、韓國及歐美國家的境外人士達(dá)到4萬人左右。交通：滬寧高速公路、312國道穿越昆山市，至上海虹橋機場約半小時車程，至上海浦東機場約1小時車程。至蘇州市約25分鐘車程。宏觀經(jīng)濟環(huán)境：表1 2004年昆山市若干宏觀指標(biāo)GDP570億元24.5%

2、人均GDP9.07萬元位居全國同等級城市之首，是上海市同類指標(biāo)的1.65倍城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15011元15.2%是上海市同類指標(biāo)的0.90倍上年全國百強縣（市）評比名次順德居首位資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實際利用外資突破90億美元。其中，臺資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計算機及其他電子業(yè)。昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長注：2004年數(shù)值為預(yù)測值。資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖1 2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢供需情況來看

3、，市場供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給注：缺少2004年的預(yù)售面積和空置面積。資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖2 2001-2004年昆山市商品房供需指標(biāo)走勢需求結(jié)構(gòu)來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長顯著資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖3 2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析價格角度來看，近年來商品房售價逐年快速上升資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖4 2001-2004年昆山市商品房售價走勢基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的強勢表現(xiàn)，全國知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進軍昆山表2 進入昆山的部分知名房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)名稱進入時間(年)運作項目項目區(qū)位項目總建面(萬平方米)項目總占地(萬平方米)萬科集

4、團2004萬科高爾夫別墅昆山市陽澄路、馬鞍山路34 57 世茂集團2004昆山世茂新城昆山城南130 72 綠地集團2003/2004綠地國際家園昆山市花橋鎮(zhèn)600 267 中原地產(chǎn)2003/2004華城美地(代理)昆山市長江北路、鑫茂路56 -資料來源：網(wǎng)上搜索。未來3年昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測預(yù)測結(jié)果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標(biāo)及房地產(chǎn)供需指標(biāo)，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：昆山市商品房銷售均價=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971（R2=0.998）昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價-105.337（R2=0.

5、808）基于此，可以計算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價和銷售面積，詳見表2。表3 2005-2007年昆山市部分指標(biāo)預(yù)測625.98687.46754.9865.4867.6570.149.5610.1610.760.300.320.33184.15196.36208.58* 昆山城市總體規(guī)劃(2002-2020)，2010年昆山市GDP預(yù)計達(dá)到1000億元，假設(shè)2006-2010年年均遞增速度均為9.8%。* 人口預(yù)測采用二階多項式自回歸分析結(jié)果（R20.994）。資料來源：2004年昆山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場

6、供需平衡，而在預(yù)售增長迅猛的昆山市（參見圖2），這部分需求對市場的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時無法將這部分需求考慮進去。市場供給來看，近期的施工面積達(dá)到較高的水平，已基本滿足未來3年的銷售面積需求資料來源：昆山統(tǒng)計局。圖5 2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢昆山市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資機會分析住宅市場中，高檔物業(yè)存在明顯的投資機會20012003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)（包括別墅、高檔公寓）年均遞增152.29%，且連續(xù)三年供需基本平衡。表4 2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標(biāo)對比單位：萬平方米年份高檔住宅普通住宅竣

7、工面積銷售面積二項之差竣工面積銷售面積二項之差2001年3.72 3.89 -0.17 47.59 54.45 -6.86 2002年10.08 9.90 0.18 73.02 67.44 5.58 2003年28.54 24.76 3.78 145.80 121.97 23.83 * 高檔住宅包括別墅和高檔公寓。* 普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。資料來源：昆山統(tǒng)計局。酒店式公寓市場具有較大的開發(fā)投資潛力長期旅居當(dāng)?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住

8、酒店式公寓的數(shù)字（2003年底約為6.7%），則昆山市酒店式公寓的市場需求至少有2700套。市場供應(yīng)角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個酒店式公寓項目已經(jīng)啟動，預(yù)計將在2-3年內(nèi)建成，總供應(yīng)套數(shù)在1300-1500套，尚無法滿足市場需求。表5 目前昆山市已開盤的酒店式公寓項目摩天.星光酒店公寓未開盤資料來源：網(wǎng)上搜索。寫字樓市場、特別是高檔寫字樓市場具有明顯的投資機會近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。表6 2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化年份商品房空置面積(萬平方米)#同比增長其中：寫字樓空置面積(萬平方米)#同比增長2001年23.16 -0.64 -2002年19.56-15.54%0.33-48.44%2003年13.70-29.96%0.27-18.18%資料來源：昆山市統(tǒng)計局。昆山市現(xiàn)有的大部分寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都比較低，最高標(biāo)準(zhǔn)的樓盤相當(dāng)于上海的乙級寫字樓。然而，該地區(qū)迅猛發(fā)展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景較佳目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大部分城市人均商業(yè)面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一部分消費力量、特別是中高檔消費需求被分流到上海