某別墅項目市場分析狀況

1、 北海市項目研究提案第一章 市場狀況北海市場在經(jīng)歷了10年前的“大躍進”，而跌入深谷的慘痛后，于2002年開始逐漸復(fù)蘇。北海房地產(chǎn)新格局初顯。（一）、各領(lǐng)風騷三五年房地產(chǎn)板塊分析1、云南路板塊云南路板塊的銀龍花園傳來停工的消息，原稱五月交房的承諾將無法實現(xiàn)；睛海居的代理銷售商合富輝煌退出該樓盤營銷工作；碧桂華庭銷售停滯不前云南路顯得冷清寂靜。云南路樓市進入到第二季度以來，失去了以往火爆的風光，像是失寵的孩子。以上例舉的幾個樓盤出現(xiàn)銷售受阻的問題，歸根到底主要是與開發(fā)商的實力及策略有關(guān)。有一點值得關(guān)注：云南路板塊已經(jīng)初聚了生活居住板塊的雛形。隨著云南南路市場的建成并投入使用，周邊生活配套設(shè)施的日

2、益完善，相信在今后的5年時間內(nèi)，云南南路還能風韻猶存。這么比喻是因為，云南路有一個十足的硬傷，散亂的農(nóng)民房成為開發(fā)商進入的最大障礙。2、四川路板塊四川路這一樓盤新貴依然興彩奪目，并且呈現(xiàn)持續(xù)升溫的跡象。主要是政府方面推出的政務(wù)區(qū)帶動了整個地塊的升溫。北海的舊城中心可以說還集中在北部灣路。由于原有城區(qū)在道路規(guī)劃、社區(qū)配套、業(yè)態(tài)組合等方面的嚴重缺陷，舊城區(qū)已經(jīng)難以承載高速、優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代城市運作，并將直接限制城市經(jīng)濟文化的發(fā)展。因此，北海城市格局遷移勢在必行。然而，北海新城中心將花落何處?從地理位置上看，北海城市中心的遷移總是按照時間順序向交通便捷、人口流動大的新城區(qū)發(fā)展，并且呈現(xiàn)典型的“北南朝向”：

3、即珠海路中山路北部灣路北海大道北海大道與四川路交匯地段，連接桂海高速、西達北海港、南通銀灘、北連外沙，交通便利，內(nèi)外通達，再加上市政府的定址，讓人們深信這里將成為北海新的城市中心除了這一因素的影響，四川先天優(yōu)勢對板塊的支持力度也十分重要：四川路北段所連接的外沙海鮮島，是北海城市發(fā)展的一個新亮點。作為一個城市特色旅游先導產(chǎn)業(yè)，外沙海鮮島的繁榮不但提高了北海的知名度，也給四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鮮島繼續(xù)往南，就是北海的市中心廣場北部灣廣場。廣場周邊有新力、粵海、萬家興、寶誼等眾多大型商場，構(gòu)成北海重要的商貿(mào)中心，而四川路這條貫穿商業(yè)中心的交通要道，記錄的不僅僅是北海商業(yè)的騰飛，更是北海

4、城市發(fā)展的繁榮。繼續(xù)往南，就進入了以外貿(mào)、工商以及寫字樓和許多娛樂休閑場所構(gòu)成的商務(wù)中心。城區(qū)配套相當成熟，各種資源的相對集中使得四川路自身的價值更得以繼續(xù)提升。再繼續(xù)往南，市行政中心就在四川路上。如此一條黃金干道，貫穿城市娛樂休閑中心、商業(yè)中心、商務(wù)中心、市政中心四大城市中心，擁有豐富的城市各種成熟配套資源。擁有如此眾多得天獨厚優(yōu)勢的四川板塊成為市場寵兒也就不足為奇了。3、茶亭路板塊蔚藍海岸領(lǐng)軍，碧海云天殿后，憑其一線海景的概念，竟能以兩個項目成就一個板塊，成為樓市的一朵奇葩，但只是曇花一現(xiàn)。相對而言，茶亭路的發(fā)展縱深稍差，整個茶亭路區(qū)域可供開發(fā)的土地不多，而且能真正享受海景的也不多，沒有多

5、少發(fā)展?jié)摿Α?、銀灘板塊近20個城建重點項目，爭取在年內(nèi)開工，這些重點項目近半數(shù)與銀灘有關(guān)。包括投資達5億的“楊帆”酒店、北海碧海銀沙國際旅游項目、銀灘中區(qū)改造二期工程、海泰別墅改造、銀灘樂園改造、國際游艇俱樂部改造、銀灘中區(qū)A地塊項目開發(fā)、銀灘音樂噴泉改造工程、北海大學園區(qū)周邊市政配套設(shè)施、北部灣大道改造工程、西藏南路、云南路等道路的完善工程、小街小巷道路排水及路燈工程、僑港鎮(zhèn)改造工程等。未來10年銀灘板塊將是一個新的地產(chǎn)亮點。4、潿州島板塊海城區(qū)新引進落實項目12個，內(nèi)資到位資金新增3696萬元，其中潿洲鎮(zhèn)的上島項目到位內(nèi)資1652萬元、外資175萬美元。潿州島的熱度在逐漸升溫，已有不少人

6、把目光轉(zhuǎn)向那里。雖然現(xiàn)在配套設(shè)施等各方面的條件與其他板塊相比，相差甚遠，但其發(fā)展?jié)摿薮蟆，F(xiàn)在政府似乎還未意識到，或是沒有能力進行開發(fā)。與政府的冷淡相比，不少民間資本都已蠢蠢欲動，都有意向該島投資，由于存在政策方面的障礙，現(xiàn)在態(tài)勢并不明朗。相信一切會在近年內(nèi)得到完滿的解決，屆時出現(xiàn)一個多贏的局面。這里大膽預(yù)測，由于存在旅游經(jīng)濟的發(fā)展以及該島獨特的地理位置、氣候環(huán)境等因素的影響，今后的潿州島將會成為另一個海南島，一個旅游度假的真正的天堂。(二)、冰山一角浮出水面值得關(guān)注的市場動態(tài)1、小戶型成為市場主角E時代鑫城、陽光SOHO、南方大廈、蔚藍海岸假日公寓、外沙青年公寓等相繼開盤發(fā)售，并都取得不錯的

7、銷售業(yè)績，足以證明小戶型是市場的主角。有一點可以肯定，小戶型在今后三五年內(nèi)還將是市場的主角。理由如下：(1)、北海市第二產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，成為消費群體來源的保障。由于實體經(jīng)濟的發(fā)展，將吸納一批的當?shù)貏趧恿Γ⑶译S著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，會吸引越來越多的當?shù)厝四贻p人回流或是留在當?shù)毓ぷ?。這部分人的薪水高于當?shù)氐钠骄?，因而有?jīng)濟能力購買。(2)、消費觀念的成熟。據(jù)了解，E時代鑫城5月29日開盤的E時代，最初引來一批外地投資者，可近期成交客戶中比例最大的還是本地買房者。他們之中有本地父母為兒女買，也有成年人為父母買于養(yǎng)老(外省人)，還有年輕的本地女孩買做自己閨房的由于總價低，年輕人有能力消費；并且擁有一

8、個自己的家的觀念，早已是深入年輕人的心中，年輕人希望擁有一個屬于自己的空間，小戶型無疑是最好的選擇。(3)、受到投資者的偏愛。小戶型地理位置好、環(huán)境好、交通便利，再加上幾個實際點的賣點，很容易受到投資者的青睞：容易轉(zhuǎn)手、可住、出租甚至辦公。2、海景房未來潛力巨大，還有待挖掘北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的，正是這種無法比擬的資源，讓全國各地的人群來此度假，因此出現(xiàn)了一群“侯鳥”型的居住者。這些購房者對大海有著無比的向往，渴望能在海邊有一處屬于自己的空間，因此在海邊的商品房成為其首選的度假“基地”。海邊的房子受到越來越多諸如此類人群的青睞。目前，北海市此類產(chǎn)

9、品還很稀缺，因而留給開發(fā)商極大的空間充分發(fā)揮。茶亭路蔚藍海岸和碧海云天作為公寓海景房的一個典型的代表,其良好的銷售業(yè)績,表明了海景房的廣闊的潛力。3、旅游地產(chǎn)風生水起多個在建或是立項的度假村、產(chǎn)權(quán)式酒店等與旅游相關(guān)的項目的出現(xiàn)，標志著旅游地產(chǎn)會是今后的重頭戲。隨著北海市豐富的旅游資源逐步得到開發(fā)，這類項目可能出現(xiàn)井噴式的增加。(三)、客戶情況由于10年前的的房地產(chǎn)泡漠的破裂,北海當?shù)厝藢Ψ康禺a(chǎn)已經(jīng)變得不再敏感。北海市市區(qū)人口不足30萬,本地市場容量有限。自從2000年政府啟動房地產(chǎn)市場,2002年正式復(fù)蘇以來,異地客戶成了支撐北海樓市的主導力量。1、北海本地居民對商品房仍舊興趣不大,他們更愿意

10、買下一塊宅基地,自己建房。占天占地,仍然是第一選擇。外地人才、勞動力就業(yè)北海, “準北海人”這類客戶普遍持觀望態(tài)度，由于把握不了房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，不知何去何從。如果出手將會選擇一些投資型的產(chǎn)品，且希望能統(tǒng)一經(jīng)營的現(xiàn)房，其次再看開發(fā)商實力如何，才會做出購買。2、異地客戶成了北海樓市的主體。自1999年以來,北海市的外來購房者中，一直以西北、東北等北方離退休人員為主；但2003年6月份開始，來自上海、浙江及廣西南寧等地的購房者明顯增多，他們特別看重一些高檔樓盤。在今年34月間的江浙購房團和10月的上海購房團，托起了整個北海樓市，北海樓市已經(jīng)成為比較純粹的外銷性質(zhì)一個畸形市場。外地客戶成了普遍持投資心

11、態(tài)，把北?，F(xiàn)狀跟他們本地當年房地產(chǎn)狀況相比，覺得北海房價水位低，有很大的增值空間。通常選擇：單價較低的商鋪，地段較好總價較低的公寓，能看海最好，而且按揭條件很靈活怕占太多資金的物業(yè)，多半是些期房，留下一定的空間以便于炒做獲利。第二章 別墅市場初探從市場細分來看，別墅市場應(yīng)該有很大的潛力可挖，在異地購買中，別墅需求量很大，而北海近幾年僅有海泰物業(yè)、碧雅苑、東方花園、北海花園和華杰溫馨園等幾個別墅樓盤推出。其中，海泰物業(yè)屬于爛尾工程，至今權(quán)屬難以理清，只有極少數(shù)可以供應(yīng)市場，即使買家現(xiàn)在購買了，也無法入住。其他幾個樓盤，都遠離海邊，戶型、配套設(shè)施、規(guī)劃、安全防范、物業(yè)管理等方面都帶有較嚴重的缺陷，

12、不能滿足外地高端客戶的要求。就是北海本地的一些外來投資企業(yè)高層管理人員，也基本買不到合意的別墅住宅，出現(xiàn)遍地別墅，卻沒有適合市場要求的產(chǎn)品的尷尬局面。是而本案明年進入市場，除了沿襲今年房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭，更是要找準突破口，為北海房地產(chǎn)持續(xù)強烈發(fā)展注入了活力。北海別墅市場呈現(xiàn)幾個特點:1、市場供應(yīng)潛力巨大，變數(shù)高。10年前的大開發(fā)，成片農(nóng)用地征用成為城市建設(shè)用地，作為一個度假城市，別墅規(guī)劃用地不在少數(shù)。隨著泡沫的頗破裂，大量土地或是荒廢，或是建成“半拉子”工程。隨著市場的復(fù)蘇，當開發(fā)商發(fā)現(xiàn)“解套”的成本與市場受益達到 “零界點”，就會時刻關(guān)注市場動向，一旦時機成熟，就會迅速重入市，搶奪市場份額。由

13、于此類獨土地在北海房地土地市場占有較大份額，因此整個別墅市場未來狀況難以準確預(yù)測，市場的變量大。2、北海別墅樓盤素質(zhì)參差不齊，整體水平較低在調(diào)查中，北海最著名的明星別墅盤“華杰馨園”，兵營式布局，整體規(guī)劃設(shè)計略顯呆板，空間變化少，沒有動感和曲折；園林設(shè)計簡單，整體規(guī)劃設(shè)計給人以暴發(fā)戶農(nóng)民房感覺。在建不少別墅盤，實質(zhì)為低密度住宅社區(qū)，別墅、多層、小高層各種建筑體混合。缺乏別墅作為高檔盤的尊容、高檔、華貴。3、獨棟別墅成為市場主流。北海別墅市場中,主要來自于外地客戶。北海以空氣清新，氣候宜人，適宜休閑和養(yǎng)老，在當?shù)刭彿渴且环N“健康投資”。但幾乎所有業(yè)內(nèi)人士都認為，北海市目前超低價位住房升值潛力大，

14、是驅(qū)動江浙、上海購房者入市的主要因素。在北海市場獨棟別墅的主流價位在6080萬之間,如此低廉的價格,對于一線城市的客戶,無論是投資客還是準備在北海置業(yè),休閑養(yǎng)老的客戶,只及相所在城市的1/41/5。價格已經(jīng)不是此類客戶考慮的問題。他們追求的是一種頂尖的生活方式,獨門獨院,要的就是真正別墅的生活,能夠體現(xiàn)身份地位的別墅。別墅的本質(zhì)是，奢華。獨棟別墅才能完整的詮釋，奢華。實際上,市場已經(jīng)證實了一個問題。華杰馨園作為別墅市場的一個有影響力的大盤,同時作為一個最為成功的別墅盤，值得我們學習和借鑒。豪杰占地200余畝，全部規(guī)劃設(shè)計為獨棟別墅，其主要的特點就是1、戶型大，建筑面積從280平方米460平方米

15、；2、花園面積開闊，最大的達到800平方米。業(yè)主充分體驗到了別墅的生活：花園、獨門獨院。在最初的規(guī)劃中，總戶數(shù)是190棟；在一、二期推向市場，大戶型受到強烈追捧后，在三、四期中把原先定位為中小戶型的全部改為大戶型，總戶數(shù)減少到170戶。充分體現(xiàn)了豪宅的風范。歸根結(jié)底，華杰叫好又叫座的根本原因，就是定位為純獨棟別墅，滿足了客戶心理上對“真正”別墅生活的渴望。值得關(guān)注的是，華杰的開發(fā)商是有上海背景的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面對北海這個以外銷性質(zhì)為主的的市場，仍然選擇獨棟別墅作為該項目的定位，值得我們研究和關(guān)注。從市場的反映來看，在我們調(diào)查的幾個樓盤中，獨棟別墅實現(xiàn)的銷售情況最為理想，接近80的銷售率，

16、已經(jīng)說明了問題。4、聯(lián)排別墅日薄西山 實際上，聯(lián)排別墅本來就是一個尷尬的產(chǎn)品，從它出生之日起，就注定是一種過渡產(chǎn)品。聯(lián)排別墅是介于低層住宅和別墅之間的一種產(chǎn)品，是一種“舶來品”。是在城市土地資源日益稀缺的情況下，為滿足城市中產(chǎn)階級一族對高品質(zhì)住宅要求而建的。該階級在大城市中有一定的經(jīng)濟實力，但還沒有足夠的能力去郊外購置真正的別墅，退而求其次。在大城市中，能住上低密度住宅，就已經(jīng)是一種身份和實力的體現(xiàn)了。在更大的層度上，聯(lián)排別墅更接近于低層住宅。在北海別墅市場上，根據(jù)上文所述，不得已，退而求其次選擇聯(lián)排別墅的因素將不復(fù)存在。1、土地稀缺因素。10年前的泡沫，使得北海大量商品房開發(fā)土地至今閑置，“

17、只有用不完的地，沒有建不起的房”。土地不屬于稀缺資源，大片的土地在等待發(fā)開，而且許多是別墅用地。2、經(jīng)濟制約。北海樓價較低，均價大概在1500元左右，與一線城市如上海相比，是其的1/6左右，6080萬一棟的獨棟別墅，同樣的價錢，在北海只能買一套兩房的公寓。況且，能夠在北海這種環(huán)境優(yōu)美的海濱城市購置房產(chǎn)，休閑度假或者投資，本身就說明了業(yè)主的身份和經(jīng)濟實力。作為高端住宅產(chǎn)品的別墅，在這些客戶眼中，已經(jīng)是一種平民化的產(chǎn)品了。從市場的反映來看，聯(lián)排別墅的銷售情況不盡如人意，和獨棟相比，有相當大的差距，這也說明了市場的取向。第三章 項目地塊分析、產(chǎn)品定位（一）、項目所在區(qū)域分析（略）（二）、項目SWOT

18、分析優(yōu)勢（S）1、項目地塊臨海，在推廣上利于造勢2、項目位于高速路口，交通便利，路網(wǎng)發(fā)達3、土地平整方正，利于規(guī)劃開發(fā)4、土地獲取價格低，開發(fā)成本低劣勢（W）1、項目用地被市政規(guī)劃路（綠化帶）隔成兩塊，不利于項目的整體規(guī)劃2、位于北海大道與北部灣東路兩條主干道交匯處，噪音、塵灰等污染較大3、項目所處高德鎮(zhèn)，地塊非北海房地產(chǎn)主流熱點地帶，周邊缺乏高檔明星樓盤，地域競爭力不強。4、項目周邊市鎮(zhèn)、生活等配套設(shè)施不完善，距市中心、風景區(qū)較遠5、項目地塊較小，可提高項目本身價值因素有限機會（O）1、項目周邊別墅樓盤較少，現(xiàn)有競爭樓盤檔次不高。2、北海缺乏高品質(zhì)別墅盤，市場的空白點，本項目準確把握市場需求

19、，迅速入市可以填補空缺3、地塊之間公共用地可充分利用，做成為項目配套的園林綠化、休閑、娛樂等公共場所4、別墅地根收縮，市場凸現(xiàn)別墅珍稀，地塊位于高速路口處，搶占外地客源贏得先機威脅（T）1、大部分于十年前批賣的別墅用地至今尚未開發(fā)完成，市場潛在開發(fā)量大，未來的競爭激烈2、現(xiàn)存歷史遺留別墅群存量大，位置、環(huán)境尚佳的不在少數(shù)，不少樓盤等待時機，一旦市場復(fù)蘇，可迅速重新入市。市場變數(shù)大。第四章 項目定位（一）、市場定位北海從2002年以后，房地產(chǎn)近兩年來發(fā)展非?？欤笥兄匦聫?fù)蘇，再次起飛之勢。以外銷為主的房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)注異地客戶的需求，開發(fā)能滿足異地客戶需要產(chǎn)品，已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)的共識。其中有包括了別

20、墅低密度、低層的這樣一種居住方式。這種居住方式能夠迅速地發(fā)展有幾方面的原因。一方面，隨著生產(chǎn)力的提高，國民收入的增長，一部分人（尤其是在收入水平較高的上海、江浙、福建等地）先富起來的原則，他們要追求一種頂尖的生活，所以希望有別墅這樣一種居住方式。第二個原因，就是大城市的土地資源日益稀缺，高層、超高層建筑正成為城市的主體建筑。對于低密度住宅，甚至是多層住宅，就成了大城市人一種奢侈的夢想和向往。第三個原因，就是大城市污染日益嚴重，城市住宅的郊區(qū)化，也是大城市居民渴望清新空氣，可以自由奔跑的綠地，人們渴望回歸自然的一種表現(xiàn)。北海的優(yōu)美自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量和美麗的海洋景觀，是其他城市所沒有的。是休

21、閑、度假、養(yǎng)老的最優(yōu)選擇。第四個原因，也是最重要的一個原因，就是北海的房地產(chǎn)價格比起東部發(fā)達地區(qū)城市要低廉很多，只及它們的1020。北海的1棟北海經(jīng)濟型別墅上海1套普通兩房公寓市中心1套單身公寓。據(jù)此分析，不僅能充分實現(xiàn)本項目得價值，更是擴大了本項目的的客戶群體。所以用這樣四個原因，以及我們之前對市場、項目地塊的分析，就決定本項目定位為低密度住宅的一個可行性。從低密度住宅宏觀這個概念來看，不應(yīng)該看作別墅就是豪宅，應(yīng)該看到，別墅是一種低密度的居住方式，那么它可以有低標準，可以有中標準，也可以有高標準，有豪宅。有一種別墅就是為了休假用的，要非常的鄉(xiāng)村化，很簡單，而且別有情趣。所以對別墅這樣一種居住

22、方式的認識上，應(yīng)該有低、中、高、豪宅這樣的概念。定位一：1、根據(jù)前文的分析，由于本項目別墅用地的自然環(huán)境資源并不理想，以及項目用地本身地局限性，并不足以支撐其開發(fā)成為真正意義的高檔別墅樓盤，轉(zhuǎn)而成為經(jīng)濟型別墅則可以解決這一問題。經(jīng)濟別墅是別墅家族中的新面孔，是別墅類產(chǎn)品放在高貴的身份以迎合更大的消費層面而作出的積極變化。同時也是國內(nèi)消費需求的反映。其密度較高，通常在0.40.6之間，但由于單體面積較小，通常在180240平米之間，也有一個小的庭院，因而也能滿足一般的舒適度要求。2、根據(jù)市場分析得知，作為主流的經(jīng)濟別墅的代表作，聯(lián)排別墅不適應(yīng)在北海市場的要求，市場容量有限，從市場的實現(xiàn)情況和受益

23、情況，我們將開發(fā)一種新經(jīng)濟型別墅小獨棟，面積在180240平方米之間，來滿足市場要求。小獨棟不是別墅，除了別墅之風已經(jīng)泛濫外，小獨棟本身也不具備別墅本義的奢華。小獨棟也絕非TOWNHOUSE.。別墅之后有TOWNHOUSE，那么，今天TOWNHOUSE之后有小獨棟，本身就是一種升級，這種升級還表現(xiàn)在有差異性的拒絕上，不僅是產(chǎn)品和房價的問題，更主要是精神文化取向問題。小獨棟位置上不在城區(qū)也不在郊區(qū)，面積上不是大屋也拒絕小戶型，品質(zhì)上不求奢華但絕不低檔，房價上不取暴利也不做低價，包括其宣傳中不做概念也不標新立異等各個方面，正是小獨棟這種從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，使我們發(fā)現(xiàn)了其作為原創(chuàng)性物業(yè)成為主

24、流市場的價值所在。隨著小資超越新新人類而真正成為生活格調(diào)而非生活階層的定義，特別是中堅人群越來越有品位化和個性化，那么，小獨棟的客群不僅會越來越多，而且必將成為一個主流市場。 作為別墅家族一個新的物業(yè)形態(tài)，定位于小獨棟，可以最大限度滿足開發(fā)商對利潤的要求，同時避免了定位成為聯(lián)排別墅這么一個尷尬的產(chǎn)品。但是，又與北海市場對大面積別墅需求更受市場歡迎，逐漸成為主流這個事實相悖。明確小獨棟的目標客戶群體，鎖定其特征，在推廣有針對性地作訴求，打動客戶“心”，是該定位的關(guān)鍵。定位二： 從市場分析中，我們不難得處結(jié)論，獨棟別墅代表了北海別墅市場的發(fā)展方向，我們將本項目定位成為一個純獨棟高品質(zhì)別墅區(qū)。面積在

25、280400平方米之間。 可以預(yù)見的是，定位作為純獨棟別墅，是本項目風險最小的方案，但同時，也是利潤最小的一個方案。（二）、客戶定位由現(xiàn)在北海市場反映來看，異地購買占有較大比重，但由市場分析可以看出，北海目前別墅定位在第一居所，真正面向異地客戶的高端產(chǎn)品缺口嚴重。由于生態(tài)環(huán)境保護良好，投資環(huán)境不斷改善，加之北海市政府為盤活空置商品房采取了一系列優(yōu)惠政策，近兩年，到北海購房的外地人不斷增加，占同期房地產(chǎn)交易量的30%以上，其中大多是到北海度假、養(yǎng)老的。有人算過：“到2002年，北京空巢家庭約有170.234%(1+4.4%22=31.5(萬戶)，上海空巢家庭約有1002=50(萬戶)，如果這些空

26、巢家庭有十分之一遷居北海，那么僅房地產(chǎn)一項就會有（31.5+50）萬戶10%15萬元=122.25(億元)的巨大市場。這還僅僅是京滬兩地的空巢家庭，如果放眼全國，甚至世界，這個市場不可限量?！笔聦嵣希瑬|盟博覽會在廣西地召開，北海成為大西南，甚至是中國南部出海大通道。鄰近的馬來西亞和泰國，新加坡等國家，正在通過旅游，加強對日本、韓國等國家進行宣傳，鼓勵老年空巢遷徙到氣候溫暖的熱帶海濱地區(qū)來生活。外地和國際養(yǎng)老房地產(chǎn)市場將是北海長期的市場增長源泉。此外，度假、休閑別墅的市場尚未充分挖掘。根據(jù)目前北海酒店式度假公寓的市場良好的需求狀況和市場實現(xiàn)程度，度假別墅作為面向擁有共同客戶的度假公寓，實際上是對

27、該客戶群體的進一步細分，是對高端客戶的細分。度假休閑別墅將是北海別墅一個重要組成部分。根據(jù)目前北海房地產(chǎn)市場作為一個以外地客戶為主的這一個狀況，我們判言，本項目客戶將以異地客戶為主，主要來自發(fā)達地區(qū)收入水平較高城市?？蛻魳?gòu)成一： 當項目定位為小獨棟時，我們的目標客戶群體來源廣泛。由于北海整體樓價地低廉，小獨棟別墅的總價能夠控制在50萬左右，相對而沿海和發(fā)達地區(qū)的中產(chǎn)以上階級都有經(jīng)濟能力消費。1、對于社會頂層階級而言，小獨棟作為在海濱城市一個休閑度假場所，是該階層人士眾多房產(chǎn)物業(yè)之一。對于該階層而言，可以作為一種長期度假場所，無論平時有無，或是多、少時間進行享受，即使長期空置或是閑置，因為總價低

28、廉，也不至于心疼。正是因為該階級房產(chǎn)物業(yè)眾多，在一線和發(fā)達城市置業(yè)成本過高，會適當?shù)脑谝恍┞糜?、觀光、風景的二、甚是三線城市置業(yè)，即是作為投資，又可作為不動產(chǎn)。在異地海濱城市，一個風景如畫的勝地，也是一種社會身份的體現(xiàn)。2、對于社會的中產(chǎn)階級。該群體是社會的一個中流砥柱，社會的中堅群體。該群體不具備千萬級的消費能力，但對別墅的熱愛卻超出了一般的想象。對于生活的品味和個性化的需求也越來越高。同樣的一個理由，在大城市的別墅對于他們而言仍然是一種奢侈，對于聯(lián)排之類的“偽別墅”卻也看不上眼。同時由于該階層的工作壓力巨大，不時的需要一段時間的輕松和休閑。度假場所的一個總價不高的別墅，既能滿足對別墅生活的

29、渴望，又能時常進行輕松愉悅的度假生活。同時“度假海濱城市的別墅”也能滿足小小的虛榮心。3、甚至對于小資、白領(lǐng)一層的人士。在大城市養(yǎng)老成本過高，選擇一個環(huán)境優(yōu)美，適于養(yǎng)老的小城市，也是一個不錯的選擇。由以上三個消費群體，我們不難進行進一步的推斷，由于房價的低廉，在一線發(fā)達城市具備一定技能，有510年工作經(jīng)歷的都有有在北海置業(yè)購房的能力。小獨棟，因其能滿足客戶對別墅生活要求的向往，在經(jīng)濟上又不至于承受太大負擔；在北海這樣一個度假勝地能擁有一套親海別墅，她的客戶群體應(yīng)該是廣泛的，市場潛力巨大。在客戶層面上，我們大膽地預(yù)測，除了區(qū)外一線城市外，還應(yīng)該充分挖掘北海本地、南寧等區(qū)內(nèi)市場的客戶。根據(jù)前文的分

30、析，北海可提供別別墅物業(yè)的量是非常大的，如何在眾多別墅盤中脫穎而出，就要比樓盤的整體素質(zhì)了。包括樓盤的整個規(guī)劃，園藝設(shè)計、戶型架構(gòu)、還有看不見，卻客觀存在的社區(qū)文化?？蛻魳?gòu)成二當項目規(guī)劃定位于獨棟豪華別別墅時，目標客戶相對明朗了很多。能買得起100萬左右的別墅，已經(jīng)將“客戶一”2和3大部分都去掉了。此時，公司集團購買作為辦公場所、以及作為高層領(lǐng)導下榻之地的分量有所增加，本地客戶也會增多?？蛻粢呀?jīng)集中在了我們常說的“金字塔”塔尖的階層，和暴發(fā)戶階層。（三）價格定位因為北海別墅的品質(zhì)、建造時間、裝修等級參差不齊，因此在價格上反映出較大的差異，主要分為三種： 自建別墅：1000元/以下 一般品質(zhì)別墅

31、：舊樓盤1000-1300元/ 新樓盤1500-1800元/ 高品質(zhì)別墅：舊樓盤1600-2000元/新樓盤1800元/以上根據(jù)本項目的定位，本項目地市場價格應(yīng)該在22002500元/以上，屬于中高端別墅。小獨棟均價控制在50萬左右，大概在4560萬之間。與聯(lián)排相近，稍高于聯(lián)排。獨棟豪華價格在100萬以上，價格體系可參照華杰馨園而定。（四）產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計定位本項目無論是作為小獨棟，或是一般的獨棟別墅，還是其他，客戶基本上是一致的，大部分作為外銷房，客戶來自于一線發(fā)達城市，作為海濱度假休閑的一個場所和投資的物業(yè)。在項目的產(chǎn)品、戶型規(guī)劃設(shè)計上，充分考慮目標客戶個性、文化的因素，目標客戶所在地的

32、社會背景和文化背景，以目標客戶的需求為導向，進行規(guī)劃設(shè)計。甚至我們可以根據(jù)客戶需求，在符合整體設(shè)計、規(guī)劃大綱的前提下，按照客戶的需要設(shè)計，就是所謂的“訂單地產(chǎn)”（一）小獨棟小獨棟別墅特點鮮明：其一是面積較?。黄涠际仟殫澴≌?；其三是總價較低。對比部分電梯公寓或花園洋房，購房者既享受了獨棟別墅的品質(zhì)，又有一個可以承受的房屋總價。小獨棟別墅中戶型面積集中在200240平方米左右，不論哪種戶型均擁有較好較實際的使用空間和花園。獨立住宅應(yīng)該最大限度地滿足別墅的生活需求，如擁有兩個方臥、大空間挑空等，應(yīng)該通過精確的尺度分析、優(yōu)秀的套房設(shè)計在空間上進行發(fā)揮。我們在整個社區(qū)得規(guī)劃和設(shè)計中，應(yīng)該注重項目的內(nèi)在

33、品質(zhì)，它的的靈魂和生命，也只有這樣，它的存在才富有合理性、表現(xiàn)力與親和力。拒絕速成建筑，追尋創(chuàng)新和獨有，關(guān)注建筑本質(zhì)，我們規(guī)劃的小獨棟別墅在居住模式上是純粹的獨棟別墅。以圍合式組團，不僅充分利用了有限的地面的空間，更要營建獨特的空間視角及獨立的生活情趣。諾干個別墅組團和諧相對，各居住組團相對緊湊，向心圍合，形成大面積共享花園中庭。各種精致戶型各盡其趣，180240平方米超級享受。地上2層3層結(jié)構(gòu)，四面通透。閱讀自然、健康與美，獨棟別墅給了業(yè)主更多可能。小獨棟“八大標準”標準之一：獨立住宅，獨門獨戶、有天有地，有家庭的私密空間；獨立私家花園；標準之二：適合作“第一居所”；能達到邊享受邊增值的完美

34、置業(yè)目的；標準之三：舒適實用，不求奢華，面積為180 250平方米，布局合理，滿足三口至五口之家高品質(zhì)居住；更甚者，在建筑上用框架結(jié)構(gòu)，戶型的設(shè)計上就可以進行模塊式組合，業(yè)主可以根據(jù)自身需要，在框架允許的范圍內(nèi)，自行組合。標準之四：交通方便，位置較好，從市中心的正常車程在2040分鐘離紅塵不遠，離自然很近；標準之五：講究整個社區(qū)的功能配套，以滿足人們的精神需求，即使現(xiàn)實的條件目前還不是十分完善，但未來的預(yù)期十分看好；標準之六：單價與總價處在一個相對合理的位置，而且在消費者的經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)，相對的性價比較高；標準之七：注重物業(yè)管理，講究社區(qū)文化，注重鄰里關(guān)系的和諧，但又強調(diào)各自相對的獨立；標準

35、之八：業(yè)主大多具有較高的文化素質(zhì)和修養(yǎng)以及獨特的生活品位，理性低調(diào)，多數(shù)正處在人生與事業(yè)的上升階段，屬于社會的中堅一族。（二）高檔獨棟別墅本身就是少數(shù)人的產(chǎn)品，純獨棟更是代表了眾多流派別墅中的的定級標準，體現(xiàn)了一種身份和地位的尊容。更多的時候，“功夫已在產(chǎn)品外”，除了對產(chǎn)品本身的高要求之外，針對項目特有的形態(tài)和客戶特征，建立社區(qū)的“軟文化”，把“提高社區(qū)品質(zhì)，營造高尚社區(qū)”的理念融入產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計當中。迎合客戶需要，挖掘客戶潛在需求，使之成為一個為客戶量身定造的高品質(zhì)社區(qū)。1、品質(zhì)庭院別墅是整個住宅市場上的金字塔產(chǎn)品。如果別墅產(chǎn)品一味地追求密度，就會導致規(guī)劃品質(zhì)下降，導致很多別墅項目庭院面積大

36、為縮水。別墅的本質(zhì)是奢侈，別墅的概念不僅包括建筑本身，更重要的是自家的庭院。正是由于有了較大面積的室外庭院，居住者才能充分享受與大自然的親密接觸，養(yǎng)花弄草，遛狗散步，甚至來一次室外燒烤或舉行家庭排隊。將生活空間從室內(nèi)擴展大室外，這也是別墅住宅品質(zhì)的主要體現(xiàn)。沒有足夠面積的庭院，花高價購置一個封閉的居住空間沒有任何意義2、品質(zhì)戶型對于高檔別墅產(chǎn)品的設(shè)計，需要在功能的細化、空間尺度的準確把握及空間氣氛的營造上多做文章。隨著現(xiàn)代人們生活方式的變化，更多的休閑、娛樂、健身功能的引入成為必然。會客空間、家庭生活空間也要考慮其合理的尺度，并與家具的形式、尺寸和擺放相結(jié)合。廚房、衛(wèi)生浴、更衣室等空間尺度及各

37、功能分區(qū)也應(yīng)該滿足新的需求變化。如廚房考慮到中、西烹飪間的分隔、衛(wèi)生間大小要滿足追求舒適享受的需要，更衣室也不能太促狹等，室內(nèi)空間的趣味性和流動性和平面布局的結(jié)合都是戶型設(shè)計中需要考慮的重點內(nèi)容。3、品質(zhì)建筑風格目前北海別墅產(chǎn)品往往以暴富式的張揚，而缺乏有品位的優(yōu)雅。別墅不僅僅是賣給暴發(fā)戶的，特別是本項目是以向發(fā)達一線城市外銷為主，。因此，在目前一些別墅產(chǎn)品甚至和農(nóng)民住宅并無二致。別墅居然成為在住宅中價位最高，品位最低的產(chǎn)品類型。市面上別墅形象以歐美風格為多，開發(fā)商和設(shè)計者并非對歐美的建筑進行過深入細致的研究，大多顯得不倫不類，在各種古典符號的堆砌中，形式、比例、尺度、韻律完全脫離了真正歐美風

38、格的真意。同時不容忽視的是對細部的推敲，很多產(chǎn)品顯得粗糟，難以體現(xiàn)高價物業(yè)的價值感。第五章 項目產(chǎn)品策劃與環(huán)藝創(chuàng)意項目基本情況項目背景（略）地塊資源（略）區(qū)域狀況交通（略）開發(fā)（略）配套（略）發(fā)展定位經(jīng)過對本地塊資源條件評價及北海房地產(chǎn)市場綜合分析，結(jié)合項目區(qū)域優(yōu)勢和物業(yè)特點，我們初步將項目發(fā)展概念描繪為：本項目占地分為兩塊，被市政規(guī)劃綠化帶相隔，一塊約31畝，一塊約49畝，合計80余畝。容積率按0.5計算，總建筑面積將近26700平方米，作為本公司開發(fā)地市首個別墅項目，以小獨棟別墅產(chǎn)品為主，以適度超前的設(shè)計理念，營造和突出項目度假休閑、投資養(yǎng)老，價值較高的基點，使項目建成后成為，超越北?，F(xiàn)有

39、別墅開發(fā)水準，實現(xiàn)項目建筑從物質(zhì)層面到精神層面的轉(zhuǎn)換，擁有海濱度假、投資特色，并具有現(xiàn)代特色，符合中堅客戶群品味和個性精神的復(fù)合型社區(qū)。規(guī)劃構(gòu)思及要點單一高尚型別墅社區(qū)“別墅，始終是少數(shù)人的奢侈”。一個優(yōu)秀的別墅盤、一個成熟的社區(qū)，應(yīng)該具備生態(tài)、文化、人文等社區(qū)文化因素，使建筑不僅僅作為冷冰冰的建筑，而應(yīng)該融入到生活中去，成為生活的一個組成部分。作為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)、形象較高的項目，產(chǎn)品系列應(yīng)避免出現(xiàn)開發(fā)商為獲取更高利潤而將純別墅社區(qū)規(guī)劃成為聯(lián)排、疊拼、甚至低層樓中樓等大雜燴，而降低整個樓盤形象。準確定位為小獨棟別墅，堅持獨棟，獨門獨院，回歸別墅原生態(tài)本質(zhì)，針對所定位消費群體之間的共性及差異，在規(guī)劃

40、、產(chǎn)品設(shè)計思路與開發(fā)理念等方面要求與消費群體實現(xiàn)完美對接，根據(jù)客戶需求，在統(tǒng)一規(guī)劃下，滿足客戶個性化要求，提供出多種產(chǎn)品組合。有相對明確的客戶群定位，產(chǎn)品單一化就不會導致在客戶群定位上的模糊。因為，同屬項目標定的消費群體，其年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、收入狀況等各方面情況也大致相同，因此，他們必然對產(chǎn)品種類有著類似的需求。產(chǎn)品單一化可使客戶的背景更為同質(zhì)化，生活背景，社會身份、居住方式、思想意識等相似群體共處同一社區(qū)，共同營造屬于自己階層的社區(qū)文化，強化了歸屬感。本項目應(yīng)打造一個屬于社會中堅階層，充分注重保護鄰里業(yè)主間私隱性，住戶層次相近、社區(qū)文化含蓄內(nèi)斂、注重生活情趣、關(guān)注生活細節(jié)的中產(chǎn)單一型社區(qū)，

41、拒絕居住人群復(fù)雜，層次良秀不齊，強調(diào)自我個性的表現(xiàn)和張揚，注重自我價值的實現(xiàn)。產(chǎn)品體系及面積配比本項目定位于小獨棟，建筑面積在180240平方米之間。社區(qū)景觀與建筑群在本項目的設(shè)計中，由于項目附近缺少天然的自然景觀，在針對北?，F(xiàn)有別墅盤園林景觀設(shè)計簡單，戶與戶之間，戶與整個園林、園藝處于一種分割不整合狀態(tài)，我們?yōu)闋I造一個高品質(zhì)別墅盤，必須把建筑和園林的設(shè)計整合起來，建筑不再是社區(qū)唯一的主角，園林景觀也不再是適應(yīng)、將就建筑的配角。而應(yīng)相互呼應(yīng)互成風景。前提是建筑設(shè)計必須在整個社區(qū)的規(guī)劃眾與園林景觀互為補充，相應(yīng)成趣。處理好建筑群輪戶與戶花園之間，單戶的小花園的怎樣融入整個社區(qū)大花園關(guān)系，要做到建

42、筑與園藝互為風景，使整體建筑的每一個細節(jié)都實現(xiàn)著風景的功能，盡量實現(xiàn)戶戶通風透亮、戶戶擁有景觀?？刹捎?“向心式弱圍合”布局形式，將獨棟的住宅約諾干戶內(nèi)繞成U型，形成相對獨立的鄰里組團。戶與戶獨立，院落與院落相連，成為“聯(lián)院住宅”。使每一個組團都有自己的特點，都有入戶的風景，但戶與戶之間又充分考慮到作為別墅應(yīng)有的隱私性。組團之間與中庭花園和社區(qū)公共用地在銜接上充分利用道路、綠化、景觀小品作充分的過渡?？臻g之間隨機性變化多，趣味性比較大；組團之間相互獨立，私密性強。中庭花園作為整個社區(qū)園藝景觀的集中表現(xiàn)，但與各組團之間整合作一個整體。使得整個空間層次富于變化，建筑與園藝融為一體，避免兵營式布局，

43、整個視覺變化豐富。規(guī)劃分區(qū)建筑組團小區(qū)規(guī)劃按地塊地分割可分為兩個區(qū)，每個區(qū)都可單獨形成一個區(qū)，每個區(qū)由若干個組團組成，每個組團又諾干棟小獨棟 弱圍合而成?？砂疵總€區(qū)做為一個作業(yè)流水片分期開發(fā)：根據(jù)項目現(xiàn)階段開發(fā)要求，第一階段為31畝地塊諾干個組團；余下階段將視市場情形陸續(xù)開發(fā)各區(qū)作業(yè)流水片，為由于小區(qū)分期建設(shè)與施工，亦可視將來房地產(chǎn)市場需求定位來具體確定后期建設(shè)的居住產(chǎn)品，以保持一定開發(fā)彈性。路網(wǎng)交通小區(qū)主入口可考慮項目兩塊用之間的市政公共綠化用地；兩塊用地分別設(shè)置整個居住區(qū)的消防、安全、輔助出口。根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形特點，居住區(qū)道路系統(tǒng)設(shè)置原則是盡量做到短、捷、順，且與各

44、小區(qū)交通聯(lián)系方便，考慮項目較小，其基本做法按二級道路管理。做到人車分流。居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè)6米寬的半環(huán)形雙車道。居住小區(qū)組團內(nèi)的宅前小路設(shè)25米寬的單行道（在組團內(nèi)不穿行，僅局部有小場地），區(qū)別于環(huán)行車道的盡端車行道，既保證車輛能通到每戶或每棟門口，又最大限度地減少對住戶的干擾；作為小區(qū)主要景觀帶的步行道與車行道完全分離，既可作人行步道，也可作為供住戶運動的慢跑徑道。通過以上道路分級規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部交通聯(lián)系。路網(wǎng)設(shè)計一般至居住組團距離不超過30米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計指導思想。停車作為別墅區(qū)，

45、面向汽車化社會的本項目將充分考慮車輛停放。每戶均配置一個車位外，還應(yīng)該充分考慮臨時停車位。車位數(shù)設(shè)置指標應(yīng)有一定超前性，考慮未來發(fā)展的需要，但同時亦必須考慮居住的相對安靜性，盡可能避免機動交通對居住的干擾，在這兩者之間達到良好的價值平衡。利用道路兩旁人行綠化帶作為臨時停車場。當外來客人或業(yè)主第二輛車駕車返回，可順路進入停車場，同時每部車輛還可以就近停放。采用此種停車方式，是充分考慮到地面使用面積和建造成本而設(shè)計的。停車位的設(shè)計要考慮到對行人的影響，和室外活動綠化景觀的布置。住宅規(guī)劃要點住宅設(shè)計應(yīng)具備合理性 為迎合業(yè)主的個性化需求，應(yīng)將不同功能房進行合理搭配，盡可能讓每個窗戶都有較好的朝向和觀景

46、效果，又能體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則。住宅設(shè)計應(yīng)具備可改造性 本項目目標客戶定位于發(fā)達地區(qū)中堅客戶群體，各地客戶對戶型的需求都各有特點；同時，該客戶群體也憎惡雷同，總想表達自我個性，因而，住宅設(shè)計應(yīng)該具備足夠的可改造性，以適應(yīng)客戶變性化需要。戶型可拆分和合并， 兩功能房之間有門相連，可打掉隔墻變成一套住宅，大房也可以拆分成小房；對于外墻，在需要的地方可以開作通透的落地玻璃窗等，保證業(yè)主能夠盡自己需要對戶型進行DIY設(shè)計。 建筑結(jié)構(gòu)為達到DIY設(shè)計，建筑建議采用框架結(jié)構(gòu)。利于自由組合，在成本可接受的情況下可考慮應(yīng)用隱形梁技術(shù)，可減少天花裝修量，增加室內(nèi)使用空間；錯層平面對于本項目的各類戶型，都在合適的情況

47、下考慮小錯層（不高于45厘米）的設(shè)計，增加室內(nèi)空間的變化與趣味，同樣便于實現(xiàn)功能的分區(qū)。景觀優(yōu)化設(shè)計合理地控制進深與開間的尺寸比例，大膽采用客廳中空設(shè)計、穹頂?shù)跖_，入戶花園、透空玄關(guān)、大陽臺、多陽臺、大露臺、退臺、大面積采光通風，大面積落地窗等景觀層層延伸的開放型設(shè)計，不但適應(yīng)北海地區(qū)隔濕、隔熱、遮陽和對流的要求，并可將該項目靈透藝術(shù)韻尾的園藝景觀引入室內(nèi)，無形中擴大了居住者的空間層面和活動層面，另外增加成本相對較低的陽臺、露臺空間，亦會使消費者產(chǎn)生物超所值的感覺。窗對于臥室，配合外立面，應(yīng)全部考慮低臺短飄窗設(shè)計；客廳與陽臺及二層的露臺花園之間，采用通透落地門窗；別墅外墻，多角度采用大面積落地

48、窗，最大限度擴大室內(nèi)采光系統(tǒng)，窗格分法獨特，形式變化豐富。落地窗、凸窗、轉(zhuǎn)角凸窗、斜屋面采光窗（老虎窗）等，不一而足。儲藏類專屬空間包括儲物間、公共衣帽間，主臥的衣帽間，主臥書房空調(diào)機位考慮到每一房間的空調(diào)機室外機隱蔽式安放，保證建筑外墻整潔。廚衛(wèi)所有套型的廚房必須為明廚，適應(yīng)客戶需求，可以考慮分別設(shè)置中、西餐廚房。所有戶型的公衛(wèi)布置既要考慮方便，又不至于太明顯招搖；主臥衛(wèi)生間盡量追求大而舒適，衛(wèi)生間和浴室、洗漱間可以考慮適當分設(shè)。管線在建筑物理環(huán)境方面，特別注意管線的隱蔽安排和西曬面的遮陽。建筑立面風格本項目建筑風格建議摒棄過于繁雜的裝飾構(gòu)件，代之以抽象、簡潔、現(xiàn)代主義手法處理的細部。樓宇的

49、立面設(shè)計線條流暢，簡約大氣，不累贅、不繁瑣。以現(xiàn)代嶺南風格為主，須考慮當?shù)氐淖匀粭l件和氣候情況。本項目建議采用坡屋頂，多彩玻纖瓦屋面（或彩色水泥瓦屋面），底層外墻面貼文化石、斬假石等表現(xiàn)自然形態(tài)的原石材質(zhì)；外墻面以曖色系涂料為主，從色系上與周圍環(huán)境融合，整體立面風格以回歸自然的沉穩(wěn)、古樸色調(diào)。陽臺欄板主要應(yīng)用鋼化玻璃，現(xiàn)代氣息與原石材質(zhì)底層面磚的質(zhì)樸對話。內(nèi)部裝修住宅內(nèi)裝飾標準采用全清水交樓，管線到戶，次衛(wèi)裝蹲廁，主衛(wèi)預(yù)留排污管口。園林景觀規(guī)劃由于本項目為別墅盤，定位于中高檔，其客戶群體屬于收入較高，對居家生活的環(huán)境要求較高。建議環(huán)境配套的功能要有特點。別墅建筑與園林相應(yīng)成彰景觀與建筑的設(shè)計并

50、重，甚至更強調(diào)對景觀的充分利用。其結(jié)果是建筑和周圍的環(huán)境渾然一體，相得益彰。充分利用好地塊間公共綠化用地，地塊之間的市政公共綠地，與地塊自身的園藝共同構(gòu)建起整個園藝景觀體系；但又各成體系。建筑，分布于園區(qū)內(nèi)的垂茵綠柳之間，精心構(gòu)造植被把園區(qū)裝點成了一幅自然畫卷。在自然環(huán)境的映照之下使得本項目形成了一個自然村落，一種貼近于自然的生活氛圍由然而升，回歸別墅本質(zhì)。社區(qū)入口及市政綠地為了方便識別小區(qū)入口及拔高社區(qū)形象，可以考慮兩地塊大門在兩地塊之間的市政公共綠地旁，考慮將來在入口通道種植高大挺拔的亞熱帶樹種（如海棗、椰樹等）。地塊間綠化地與小區(qū)主出入口銜接。出入口設(shè)置水瀑布流瀉，為社區(qū)業(yè)主和來訪者提供

51、了戲劇性的通達經(jīng)歷，同時通過服務(wù)性道路連接各地塊公共花園至各組團。采用水池、質(zhì)感飽滿的爍石、木板等材質(zhì)提供實用又富有藝術(shù)效果的園景。石砌擋土墻成為花園背景，為藝術(shù)作品和雕塑提供展示舞臺。當人們從外駛向社區(qū)內(nèi)時，進入社區(qū)入口處，在市政公共綠地街上的標識石墻將以其溫馨、厚重的質(zhì)感向人們致以親切的問候。充分利用好地塊間的公共市政綠地，使它成為社區(qū)組成的一部分。綠蔭小道，庭臺摟榭，市政綠地與社區(qū)內(nèi)園藝溶為一體。市政綠地上建石墻、臺階和座椅構(gòu)建休閑區(qū)，方便住戶碰面閑聊。同時安置四散的折疊椅和咖啡桌可用于休息或玩棋牌游戲。開放的草坪、游戲區(qū)、下沉水景花園和綠色熱帶雨林，讓人感覺不是在非社區(qū)用地上，而是社區(qū)

52、的組成部分，居民將不由自主地生出沉浸在自然中的感覺。利用用地溝壑構(gòu)建景觀水系，仿爍石溪流設(shè)計，溪水潺潺，緩緩向下流去，并可利用地塊間社區(qū)入口的人工湖作為各地塊自然匯水區(qū)。園林雕塑作品以社區(qū)特有的中堅文化為引導，通過作品來表達藝術(shù)氣息，提高小區(qū)檔次。植物的選擇也應(yīng)配合小區(qū)文化主題，可選擇文化特征較強的植物品種。配套及會所小區(qū)物管用房考慮安排在小區(qū)主入口附近會所。小區(qū)會所可考慮安排在位于49畝地塊入口處，方便兩地塊的業(yè)主使用項目規(guī)劃指標依據(jù)本項目當?shù)卣?guī)劃條件，結(jié)合本項目的發(fā)展構(gòu)思，提出本項目的規(guī)劃指標如下（按0.5容積率計算，戶均220平方米）：小區(qū)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表項 目計量單位數(shù) 值小

53、區(qū)規(guī)劃總用地畝80居住戶（套）數(shù)戶（套）120居住人口套/4人480總建筑面積M254000住宅建筑M253333公建面積M2約600700車位個（臨時）約50容積率約0.5綠地率%50第六章 營銷推廣策略別墅樓盤作為一種高檔物業(yè)，有其特定的消費群體；常規(guī)的營銷策略，很可能耗費巨資，卻收效不大。尤其是本項目，定位于異地銷售，在推廣上，也將以異地推廣為主。針對目標客戶群，有選擇的挑選出符合客戶群需要的媒體，投放廣告。定位于中高端客戶，定期不定期借舉辦PARTTY，酒會，沙龍等機會進行項目理念的宣傳，爭取能夠組團飛往北海進行實地參觀，現(xiàn)場逼單。與異地推廣城市主流房地產(chǎn)媒體聯(lián)合造勢，以?？问浇榻B本

54、項目，介紹北海。附：注：在此，上海已經(jīng)是“泛概念”了，代表了一線發(fā)達城市，同樣可以理解成為廣州、深圳等城市。北海項目異地銷售市場研判生活上海上海一個收入很高的白領(lǐng)，過著衣食無憂的生活，但他們當一生中的黃金歲月過去，步入夕陽般的老年時，是否還能保持原來的生活水平，安享幸福生活？恐怕沒人算過，將來退休后，自己能領(lǐng)多少退休金，這些退休金夠不夠花。尤其是現(xiàn)在的白領(lǐng)普遍關(guān)注生活的質(zhì)量，對于日常的一些細節(jié)尤為在意，不會因為高質(zhì)量細節(jié)的繁瑣而委曲求全，降低對自己的要求。在日常生活中，“格調(diào)”和“品味”，生活的形象，始終被擺放放在一個重要的位置。對于“養(yǎng)老”之類的似乎很遙遠的事情，也只能放在天邊了1、養(yǎng)老離白

55、領(lǐng)有多遠？對于剛參加工作不久的白領(lǐng)，說起“養(yǎng)老”的話題像太遙遠了一點。現(xiàn)在普遍的事實是，一個的白領(lǐng)現(xiàn)在一個月大約可以掙七八千元左右，每個月幾乎都花得分文不剩。對于“養(yǎng)老”， 普通的心態(tài)是，“明天甚至下一小時會發(fā)生什么，我們都不知道，又哪兒管得上幾十年后的事情呢？”。更甚，“一來現(xiàn)在掙的錢還太少，根本顧不上存錢養(yǎng)老的問題”年輕的時候，很多人不會意識到養(yǎng)老問題，花的錢甚至比掙的錢還要多?？墒请S著年齡漸長，也就越來越有危機感。30歲是一道檻，一過了這個檻，養(yǎng)老的問題恐怕就會不由自主地漸漸在眼前凸顯出來。2、老來靠什么？有人做過計算，在我國社保體系比較發(fā)達的地區(qū)，按目前的養(yǎng)老金提取比例，在未來社會平均

56、工資穩(wěn)定提升的前提下，收入越高，到退休時，養(yǎng)老金達到退休前收入的比例越低。一般而言，社會保障體系只能提供最基本的生活保障，提供的退休金基本上只能達到退休前總收入的三分之一左右，特別是對高收入人群該比例會更少。也就是說，如果光靠社保體系的退休金，退休前后的生活將發(fā)生巨大的變化?？梢哉f，在未來幾十年中，退休人員僅僅依靠社會保障系統(tǒng)來實現(xiàn)豐足的晚年生活是不現(xiàn)實的。而且隨著中國獨生子女政策和國民人均預(yù)期壽命的延長，未來的幾十年就業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒉粩鄿p少，結(jié)果將導致社會能夠提供的養(yǎng)老財務(wù)支撐能力下降，但支取退休金的人員比例上升。由于社會價值系統(tǒng)的變化，加上中國人口政策的因素，未來的一對夫婦可能要照

57、顧四位老人，子女也將不再能夠成為未來養(yǎng)老的依托。因此，結(jié)合中國未來幾十年的國情演變，白領(lǐng)如果自己手里沒有一筆豐厚的養(yǎng)老基金來維持豐足體面的晚年生活，還真得好好未雨綢繆。退休金只夠基本生活。假設(shè)某主管稅后月收入1萬多，我們按照一般的開銷除去后每個月大約可以節(jié)余5000元。設(shè)定其離退休還有20年時間，估算下來，到退休時大約可以存下100多萬元，退休后每個月還有退休金1000元，加上買的養(yǎng)老保險。這樣的收入按照一般上海白領(lǐng)的思維，都還要為退休后的生活擔心，那么，一個白領(lǐng)“安度晚年”，究竟需要多少錢？如果按照60歲退休、活到80歲計算的話，一個人退休后的生活有20年。20年的時間太漫長了，誰都不知道會

58、發(fā)生些什么樣的事情，所以要準備多少錢養(yǎng)老，真的是一個很難說清楚的問題。3、多少錢才能安度晚年？某好事者計算過，具體怎么計算出來的不得而知，結(jié)論是起碼需要200萬元。該好事者還說，國外有一個機構(gòu)好像專門為這個問題做過調(diào)查研究，得出的結(jié)論是，一個中國白領(lǐng)（大城市，如上海），要維持一定的生活水準“安度晚年”的話，需要300萬元呢。那么，300萬元到底夠不夠呢？有專業(yè)理財師計算說，如果不作任何投資的話，即便是300萬元，15年也會“坐吃山空”。理財師指出，目前中國物價平穩(wěn)，通脹率1，但根據(jù)“十五和20062015年經(jīng)濟發(fā)展報告”預(yù)測，20062015年中國每年將至少保持34的通脹率。按此水平，到201

59、5年，300萬元只相當于目前約170萬元的購買水平，如果說一個家庭每個月需要支出1萬元才能維持現(xiàn)在的生活水準的話，300萬元也只能支撐17年，這還不包括隨時可能發(fā)生的需要應(yīng)急的支出。也就是說，僅考慮通貨膨脹這一個因素養(yǎng)老所需要的錢就是筆大數(shù)目。4、收入消費生活根據(jù)中華英才網(wǎng)近日發(fā)布的最新薪酬調(diào)查報告顯示，上海白領(lǐng)平均年收入已達到47634元，位列全國第一。上海從1992年以來，經(jīng)濟平均增長速度為12.3%，而居民平均收入的增長速度則不到10%根據(jù)前程無憂近日發(fā)布的2005年中國主要城市白領(lǐng)薪酬報告顯示，明年收入增長將步入平淡期，上海白領(lǐng)平均月薪增長只有251元左右。同職位的男女收入差異最小。但

60、即便如此，女性白領(lǐng)的收入仍普遍比同職位的男性低30%左右。根據(jù)上述資料計算，預(yù)計上海白領(lǐng)2005年平均年薪50646元，女性白領(lǐng)的平均年薪低于男性12000元，相當于男性白領(lǐng)年薪的76.3%。年薪5萬，只及前文舉例月薪1萬的一半不到；年薪10萬以上，屬高收入的白領(lǐng)，養(yǎng)老仍無保障，那么一般普通的白領(lǐng)，就更要為養(yǎng)老發(fā)愁了。收入不多，但星巴克、真鍋、圓緣園，卻是固定時間的節(jié)目，開銷自然不少。薪水雖不多，但“TMSK透明思考”，卻不可不在吧臺上喝一杯酒、喝一杯咖啡，隨意地看看琉璃進入生活空間的另一種姿態(tài)；薪水雖然不多，但和平飯店里，因為歲月而泛黃了的白色大理石，英式房間里生著壁爐，美式房間里有銀燭臺，