一季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

1、【報告要點】一、 政策環(huán)境：堅持“房住不炒”定位不變，地方因城施策更加靈活二、 市場表現(xiàn)：重點城市成交量縮價穩(wěn)，部分熱點城市市場恢復(fù)較快三、 土地市場：供需規(guī)?；芈?，熱點城市土地競拍熱度較高四、 品牌房企：短期銷售承壓，投資更加聚焦，注重量入為出五、 趨勢預(yù)判：二季度供需兩端或逐漸恢復(fù)，全年銷售規(guī)模將下探【報告正文】2020 年一季度，受疫情影響，我國經(jīng)濟面臨較大挑戰(zhàn)，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅持“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。地方層面，為應(yīng)對新冠疫情帶來的影響，多地密集出臺房地產(chǎn)扶持政策，從供需兩端提

2、振市場信心，因城施策更加靈活。從市場表現(xiàn)看，一季度市場受疫情沖擊明顯縮量，重點城市成交規(guī)模降至近十年同期最低水平，其中 2 月同比降幅超七成，3 月成交規(guī)模逐漸回升，但仍不及去年同期，部分熱點城市市場恢復(fù)相對較快；新房價格經(jīng)歷短暫小幅調(diào)整后轉(zhuǎn)漲，整體較為平穩(wěn)。土地市場供需規(guī)模均回落，住宅用地成交樓面價結(jié)構(gòu)性上漲明顯，部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，土地競拍熱度較高。房企短期銷售回款承壓，疊加償債規(guī)模高企，一季度資金需求不減；拿地規(guī)模有所下降，布局更加聚焦熱點一二線城市。2020 年品牌房企銷售目標(biāo)趨向?qū)徤鳎殡S著行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，企業(yè)逐漸回歸本源，將客戶需求放在首位，新冠疫情的出現(xiàn)將

3、加速房企鍛造自身產(chǎn)品優(yōu)勢、打造高品質(zhì)的社區(qū)服務(wù)，提升核心競爭力。當(dāng)前國內(nèi)疫情已獲得階段性成效，但國外疫情集中爆發(fā)并呈蔓延態(tài)勢，對我國經(jīng)濟帶來新的不確定性，中央繼續(xù)加大逆周期調(diào)節(jié)力度，促進經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展，降息降準(zhǔn)依然可期。短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場預(yù)期。預(yù)計二季度受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場也將逐漸恢復(fù)，但短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，一二線城市整體恢復(fù)或相對更快。一、政策環(huán)境：堅持“房住不炒”定位不變，地方因城施策更加靈活中央堅持“房住不炒”的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。2020 年一季度，受新冠疫情

4、影響，我國經(jīng)濟面臨較大挑戰(zhàn)，中央多次強調(diào)積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動性合理充裕。但中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，2 月以來，財政部、央行、銀保監(jiān)會、統(tǒng)計局等中央部門多次強調(diào)堅持“房住不炒”定位不變，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進市場平穩(wěn)運行。除此之外，為了各地更好地因地制宜、因城施策解決用地問題，中央繼續(xù)推進土地管理制度改革。3 月，國務(wù)院印發(fā)關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定，一方面，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；另一方面，試點將永久

5、基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，試點期限 1 年。土地審批權(quán)的下放，將賦予省級政府更大權(quán)利來自主調(diào)整土地利用空間布局，提高項目審批效率、項目落地效率和土地利用效率，但值得注意的是，此次國家并沒有對建設(shè)用地規(guī)模進行“松綁”，仍將從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地總規(guī)模。另外，試點省市均為經(jīng)濟發(fā)展較快或人地矛盾較為突出的地區(qū)，土地審批權(quán)的試點將有望緩解項目“落地難”的問題。地方層面，為了降低疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，2 月以來，各地政府堅持“房住不炒”定位，更加靈活地因城施策，多地集中出臺了房地產(chǎn)扶持政策，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至 3 月底，已有超 60 個省

6、市從供需兩端出臺了扶持政策，其中以供給端為主、需求端為輔。圖：2 月以來從供給端出臺扶持政策的省市列表資料來源：中指研究院綜合整理供給端，通過對已出臺扶持政策的省市進行梳理，供給端的政策主要包括延期或分期繳納土地出讓金、辦理開竣工延期、調(diào)整商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管、調(diào)整土地出讓競買保證金比例、加大對企業(yè)的信貸支持、對企業(yè)實施稅費支持政策以及加大土地供應(yīng)等方面，政策的出臺對緩解企業(yè)資金壓力、提振企業(yè)投資信心等起到積極帶動作用，將進一步促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。圖：2 月以來從需求端出臺扶持政策的省市列表資料來源：中指研究院綜合整理需求端，政策更聚焦在加大住房公積金支持力度、發(fā)放購房補貼、放寬

7、公積金貸款條件、支持人才購房和降低人才落戶門檻等方面。3 月，多地人才政策密集出臺，從天津技能型人才落戶放寬，到廣州完善人才政策，再到蘇州調(diào)整人才落戶，城市引才力度不斷加大，對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場亦起到一定提振作用。值得注意的是，3 月，駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧等城市出臺的涉及限購、限貸等方面的政策均被撤回，充分體現(xiàn)了中央保持房地產(chǎn)調(diào)控的定力。總體來看，一季度，為應(yīng)對新冠疫情帶來的影響，我國財政和貨幣政策持續(xù)發(fā)力，為經(jīng)濟的恢復(fù)發(fā)展提供了寬松的金融環(huán)境，與此同時，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅持“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。各地

8、政府在“房住不炒”總基調(diào)的指導(dǎo)下，更加靈活地因城施策，多地從供需兩端出臺房地產(chǎn)扶持政策，政策以供應(yīng)端扶持為主，需求端鼓勵為輔，緩解企業(yè)資金壓力的同時，提振市場信心，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場預(yù)期，但限購、限貸等主體政策難現(xiàn)放松，需求端的政策仍將以購房補貼、人才落戶等方式落實。二、市場表現(xiàn)：重點城市成交量縮價穩(wěn)，部分熱點城市市場恢復(fù)較快一季度價格累計漲幅為近五年同期最低，3 月價格環(huán)比小幅上漲。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對 100 個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2020 年一季度，百城新建住宅價格累計上漲 0.18%，是 2015

9、 年 5 月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄 0.37 個百分點。其中2 月線下售樓處受限，企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上營銷，部分項目降價促銷，致百城住宅均價出現(xiàn)階段性小幅調(diào)整，3 月線下售樓處逐步開放，市場情緒有所恢復(fù)，價格環(huán)比小幅上漲 0.14%，整體保持平穩(wěn)，均價為 15195 元/平方米。圖：2018 年至 2020 年一季度各級城市住宅均價累計漲幅對比圖2.32%1.88%1.20%0.75%0.20%0.19%0.05%0.13%-0.07%2018Q12019Q12020Q12018Q12019Q12020Q12018Q12019Q12020Q1一線二線三四線2.5%2.0%1.5

10、%1.0%0.5%0.0%-0.5%數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，從各級城市來看，一季度一線城市價格相對平穩(wěn)，三四線代表城市小幅調(diào)整。一線城市：一季度各月價格環(huán)比均運行在 0.1%以內(nèi)，整體累計上漲 0.19%，與去年同期基本持平。二線、三四線代表城市：受疫情影響，2 月價格小幅調(diào)整，3 月隨著被抑制的需求逐漸釋放，價格環(huán)比均止跌轉(zhuǎn)漲，二線城市一季度價格累計上漲 0.13%，三四線代表城市累計下跌 0.07%。一季度十大城市二手房價格累計下跌，3 月購房者入市意愿增強，價格維穩(wěn)。2020 年一季度，十大城市主城區(qū)二手房價格累計下跌 0.12%，其中除深圳、成都、上海價格累計略有上漲外，其余城

11、市均有所下跌。單月來看，1、2 月受春節(jié)和疫情影響，二手房需求減少，價格環(huán)比連續(xù)兩個月下跌，進入 3 月，買賣雙方入市意愿增強，價格環(huán)比止跌維穩(wěn)，漲幅為 0.002%。圖：2015-2020 年 3 月 50 個代表城市1商品住宅月度成交量及同比走勢50城市（左）1-3月月均（左）單月同比（右）500045004000100%80%60%3500萬3000平2500 2189方米20001500100050015/0215/0415/0615/0815/1015/1216/0116/0316/0516/0716/0916/1103244281924632326141340%20%0%-20%-

12、40%-60%19/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0120/03-80%17/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0118/0318/0518/0718/0918/11201520162017201820192020數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，一季度重點城市新房整體成交規(guī)模為近十年同期最低，3 月市場低位回升，但仍明顯不及去年同期。據(jù)初步統(tǒng)計，2020 年一季度，50 個代表城市商品住宅月均成交面積約 1410萬平方米，為 2011 年以來同期最低水平，同比下降接近四成。其中 2 月成交規(guī)模同環(huán)比下降均在 70%以上，進入 3 月，隨著

13、國內(nèi)疫情得到有效控制，疊加多地出臺穩(wěn)市場相關(guān)政策，市場情緒有所恢復(fù)，交易規(guī)模低位回升，但仍不及去年同期，同比下降超 40%，降幅較 2 月有所收窄。圖：2019 年 1-3 月與 2020 年 1-3 月部分城市周度成交規(guī)模走勢 深圳2019 2020W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 W10 W11 W12 W131月2月3月1411萬 平 8方 5米2-1 杭州2019 2020W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 W10 W11 W121月2月3月353229262320171411852-1W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 W10

14、W11 W12 W131月2月3月蘇州 2019 20202419萬1048974W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 W10 W11 W121月2月3月59 成都2019 2020平 14 44方 9 29米 144-1-12419萬 平 14方 9米4-1 合肥2019 2020 蕪湖2019 2020W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 W10 W11 W12 W131月2月3月W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 W10 W11 W12 W131月2月3月852-1注：杭州數(shù)據(jù)范圍不含富陽臨安，不含保障性住房。數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)

15、據(jù)，不同級別城市來看，據(jù)初步估算，2020 年一季度，一線城市商品住宅月均成交面積約27 萬平方米，同比下降 39.7%，3 月以來，北上廣深成交規(guī)模均在低位明顯回升，深圳成1 代表城市共 50 個，一線包括北京、上海、廣州、深圳 4 個城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌 25 個城市，主要是各省會城市和計劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、宿州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通 21 個城市，主要

16、指地級市。交規(guī)模已略超去年同期。二線城市商品住宅月均成交面積約為 40 萬平方米，同比下降 37.6%，3 月，熱點城市市場逐步回溫，杭州、成都等城市周度成交規(guī)模已超去年同期水平。三線代表城市商品住宅月均成交面積僅有 15 萬平方米，同比下降超 40%，降幅在各線城市中最為顯著，3 月多數(shù)城市同比仍下降，部分長珠三角區(qū)域的城市成交面積同比增長。2020 年年初突如其來的新冠疫情對房地產(chǎn)市場造成了明顯的沖擊，特別是 2 月，重 點及各線城市商品住宅成交面積同比降幅均在七成左右，百城價格亦出現(xiàn)階段性小幅下跌。3 月，隨著國內(nèi)疫情逐步得到有效控制，企業(yè)復(fù)工節(jié)奏加快，疊加多地出臺穩(wěn)樓市政策，市場交易規(guī)

17、模低位回升，但距去年同期“小陽春”行情仍有差距，部分熱點城市市場恢復(fù)相對較快，周度數(shù)據(jù)已趕超去年同期水平。展望二季度，中央繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，地方政府仍將更加靈活因城施策，促進市場情緒的進一步恢復(fù)，受疫情壓制的需求也將逐步釋放，但值得注意的是，需求釋放動力的強弱仍跟國內(nèi)外疫情發(fā)展態(tài)勢息息相關(guān)，疫情下居民購買力下降的預(yù)期，亦將促使部分需求釋放更加審慎。三、土地市場：供需規(guī)?；芈?，熱點城市土地競拍熱度較高一季度地方政府推地節(jié)奏放緩，各類用地供需規(guī)模同比均下降。受新冠疫情的影響，多地延遲或暫停土地出讓，據(jù)初步統(tǒng)計，2020 年一季度，全國 300 個城市各類用地共推出 4.2 億平方米，同比

18、下降 11.4%，其中住宅用地推出 1.8 億平方米，同比下降 14.5%；成交方面，全國 300 個城市各類用地共成交 3.2 億平方米，同比下降 20.0%，其中住宅用地成交 1.3 億平方米，同比下降 28.9%。圖：2012-2020 年一季度全國 300 個城市住宅用地成交樓面均價及平均溢價率宅地成交樓面價（左）宅地平均溢價率（右）600090%500080%70%4000/元60%50%平3000方米40%200030%100020%10%00%數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，住宅用地成交樓面均價明顯上漲，溢價率小幅回升。據(jù)初步統(tǒng)計，一季度，全國 300個城市住宅用地成交樓面均價為

19、 4977 元/平方米，同比上漲 23.5%；成交平均溢價率為 13.1%。全國 300 城住宅用地成交樓面均價的上漲，一方面受各線城市成交結(jié)構(gòu)性因素的影響；另一方面，部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，帶動企業(yè)拿地積極性提高，多宗高溢價地塊成交，亦一定程度上帶動整體樓面價的上漲。具體來看：圖：2020 年一季度各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標(biāo)同比變化一線二線三四線3.3%-25.8%-5.6%48.0%-24.7%-15.4%19.7%9.2%37.3%-29.3%-31.1%7.8%推出面積成交面積土地出讓金樓面均價數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，一季度除一線城市外，其余各線城市供需規(guī)模

20、均明顯縮減。據(jù)初步統(tǒng)計，一季度，一線城市住宅用地成交 720 萬平方米，同比增長 7.8%；二線城市住宅用地成交 5596 萬平方米，同比下降 31.1%；三四線城市住宅用地成交 6388 萬平方米，同比下降 29.3%。價格方面，一季度各線城市成交樓面均價均有所上漲，其中一線城市漲幅領(lǐng)先，同比上漲37.3%，溢價率較去年同期提高 3.2 個百分點。表：2020 年一季度部分城市住宅用地?zé)狳c地塊成交情況城市地塊信息規(guī)劃建筑面積成交樓面價溢價率成交價成交日期所在區(qū)宅地最高價競拍輪次拿地企業(yè)萬平方米元/平米%億元元/平米北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)地塊10.85058726.254.42-147007052

21、首開、住總等聯(lián)合體北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊5.02682549.813.52-183182627綠城中國溫州永嘉縣甌北城市新區(qū)地塊20.91206332.825.32-1212063455德信中國紹興新昌縣澄潭鎮(zhèn)東街村地塊7.85700714.34.52-46350137浙江新昌縣 投資集團紹興越城區(qū) YC-04F-05 地塊5.32156946.211.33-2721569169眾安集團成都新都區(qū)龍伏社區(qū)地塊5.111800124.86.03-1911800-大發(fā)地產(chǎn)成都天府新區(qū)大石社區(qū)八組6.71065549.47.13-2413956-藍光發(fā)展東莞萬江街道2020WR004 地塊9.8167

22、2556.616.33-251800059世茂房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)，部分城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，土地市場熱度較高。2 月以來，多省市從供給端出臺扶持政策緩解企業(yè)的資金壓力，如延期或分期繳納土地出讓金、調(diào)整競買保證金比例等，在一定程度上提振了企業(yè)信心。與此同時，北京、紹興、成都、東莞等城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量明顯增加，進一步帶動了企業(yè)拿地的積極性，多宗地塊成交溢價率較高，部分地塊亦刷新區(qū)域樓面價記錄。如北京 2 月共成交 10 宗住宅用地，8 宗為非限價地塊，多宗地塊成交溢價率超過 20%；紹興越城區(qū)地塊競拍輪次超 160 輪，競拍熱度高，成交樓面價刷新全市最高樓面價記錄；成都 3 月

23、 19 日成交一宗新都區(qū)地塊，成交樓面價為區(qū)域最高，另有25 日兩宗流拍再入市地塊條件放寬，參拍企業(yè)數(shù)量均超過 30 家，溢價率亦在較高水平；東莞四環(huán)路地塊，參與競拍企業(yè)數(shù)量超過 50 家，地塊成交溢價率超 50%。整體來看，受新冠疫情的影響，一季度地方政府推地節(jié)奏放緩，土地成交規(guī)模有所回落，住宅用地成交樓面均價同比漲幅顯著，一方面受一線城市成交規(guī)模增加、二三線城市成交縮量帶來的結(jié)構(gòu)性因素影響；另一方面，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，企業(yè)競拍熱度提升亦帶動整體樓面均價上漲。目前國內(nèi)疫情防控已取得實質(zhì)性進展，未來各城市土地供應(yīng)節(jié)奏將逐漸或加速恢復(fù)，也將進一步帶動整體市場的加快恢復(fù)。另外，當(dāng)前房企投

24、資更加聚焦，短期一二線及城市群內(nèi)部三四線城市的土地市場仍將保持一定熱度。四、品牌房企：短期銷售承壓，投資更加聚焦，注重量入為出受疫情影響，短期代表企業(yè)銷售業(yè)績同比下降，3 月銷售有所回升。2020 年一季度，20 家品牌房企累計銷售額為 9330 億元，較去年同期下降 10.9%；累計銷售面積 7202 萬平方米，同比下降 3.6%。3 月以來，在政策微調(diào)和市場情緒有所恢復(fù)的帶動下，20 家品牌企業(yè)銷售金額為 4548 億，銷售面積為 3515 萬平方米，環(huán)比顯著增長，同比由降轉(zhuǎn)增。預(yù)計隨著疫情逐步得到控制，市場秩序和購房需求將會持續(xù)恢復(fù)，房企銷售有望回升。融資方面，銷售回款承壓疊加償債規(guī)模高

25、企，一季度房企資金需求不減。2020 年，受疫情影響，房企銷售回款不暢，同時疊加償債高峰期的到來，行業(yè)資金鏈進一步承壓。1-2 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 2.0 萬億元，同比下降 17.5%，各項資金來源同比均降。從不同融資渠道來看，一季度房企海外債、信用債和資產(chǎn)證券化融資金額為 4083.8 億元，同比小幅增長 1.7%。其中海外債融資 1901.3 億元，同比增長 33.0%；信用債融資 1689.2億元，同比基本持平；資產(chǎn)證券化發(fā)行 562.1 億，同比下滑 42.5%。企業(yè)保持審慎的拿地態(tài)度，布局繼續(xù)回歸熱點一、二線城市。2020 年一季度，20 家品牌房企累計拿地 3199 萬平方

26、米，同比下降 47.6%；累計拿地金額為 2012 億元，同比下降 30.9%。從拿地結(jié)構(gòu)來看，代表房企新增土儲向一線城市轉(zhuǎn)移趨勢明顯，企業(yè)在一線城市拿地金額占比為 31.3%，較 2019 年提高了 16.1 個百分點，為近 5 年來的最高值。二線和三四線城市拿地金額占比分別為 46.1%和 22.6%。圖：部分品牌房企 2020 年銷售目標(biāo)與 2019 年銷售金額對比2020年銷售目標(biāo)(左）2019年銷售額（左）目標(biāo)增速（右）7000600050004000億元30%25%20%15%10%3000200010005%0%-5%0恒大融創(chuàng)中海華潤龍湖綠城新城富力雅居樂 合景泰富 越秀首創(chuàng)-

27、10%數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公開資料及報告、CREIS 中指數(shù)據(jù)，品牌房企 2020 年發(fā)展目標(biāo)注重經(jīng)營質(zhì)量，更加聚焦產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的提升。城市布局多強調(diào)合理均衡和協(xié)同互補，以提升自身抗風(fēng)險能力和實現(xiàn)銷售業(yè)績的良性發(fā)展。2020年大多數(shù)企業(yè)繼續(xù)保持審慎的態(tài)度，規(guī)模上追求適度、穩(wěn)健增長，并更加強調(diào)提升經(jīng)營質(zhì)量，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。如恒大、融創(chuàng)、中海、華潤和龍湖等領(lǐng)先房企 2020 年銷售目標(biāo)增長率保持在 6%-8%之間。整體來看，相較于 2019 年的目標(biāo)增長率，品牌企業(yè) 2020 年銷售目標(biāo)增速普遍收窄。計劃拿地方面，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策從嚴(yán)和年初疫情的影響下，2020年房企投資計劃繼續(xù)以穩(wěn)健

28、、安全為主，量入為出，重點拓展核心城市群及熱點一、二線城市的優(yōu)質(zhì)土儲，同時積極探索多樣化、低成本的拿地渠道，為未來業(yè)績增長提供有力支撐。整體來看，2020 年一季度，受新冠疫情沖擊影響，房企線下銷售渠道關(guān)閉、購房者置業(yè)需求延后，疊加錯過三四線返鄉(xiāng)置業(yè)窗口期，品牌房企銷售業(yè)績短期有所回落。為適應(yīng)新形勢，企業(yè)綜合運用各類線上營銷方式加速項目蓄客，力促銷售去化。拿地方面，品牌房企保持審慎的投資策略，戰(zhàn)略布局更加聚焦核心一、二線城市，大型房企緊抓拿地窗口期，熱點城市投資力度有所加大。在相對寬松的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍較為嚴(yán)格，企業(yè)銷售回款承壓疊加償債規(guī)模高企，整體資金需求不減。著眼全年，品牌房企

29、將圍繞高質(zhì)量增長的戰(zhàn)略目標(biāo)，銷售規(guī)模更加強調(diào)穩(wěn)健增長，并著重關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的提升，持續(xù)增強發(fā)展內(nèi)核。五、趨勢預(yù)判：二季度供需兩端或逐漸恢復(fù)，全年銷售規(guī)模將下探宏觀環(huán)境來看，當(dāng)前我國國內(nèi)疫情防控已取得階段性成效，經(jīng)濟社會秩序正加快恢復(fù)，而國外疫情集中爆發(fā)并呈加速蔓延態(tài)勢，對我國經(jīng)濟發(fā)展、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來新的不確定性。面對更加復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，中央多次強調(diào)積極的財政政策要更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動性的合理充裕，二季度降息降準(zhǔn)依然可期，為經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展提供更有利的金融環(huán)境。同時，中央加快啟動新一輪基建，有效擴大內(nèi)需，對沖疫情影響，在利好政策支持下，二季度我國消費和

30、投資有望得到一定程度地提振，推動經(jīng)濟逐漸恢復(fù)，但進出口受海外需求及供應(yīng)能力弱化影響，將拖累二季度經(jīng)濟增速反彈幅度。對房地產(chǎn)市場而言，短期相對偏松的金融大環(huán)境下，房企融資將略有改善，但中央對房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度不放松，企業(yè)資金改善空間或有限；另外，在利率新政下，5 年期 LPR存一定下行空間，房貸利率或?qū)殡S LPR 的下調(diào)有所下移。房地產(chǎn)市場方面，鑒于 2020 年有超預(yù)期事件（新冠疫情）發(fā)生，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)政策環(huán)境均有所變化，中指研究院特對全年房地產(chǎn)市場預(yù)判結(jié)果做出新的調(diào)整。全年來看，需求端，受疫情沖擊影響，居民收入預(yù)期普遍下調(diào)，需求入市將更為謹慎，預(yù)計 2020 年商品房銷售面積同比降

31、幅將在原預(yù)測基礎(chǔ)上擴大兩個百分點左右，全年市場規(guī)模保持近 16 億平方米水平，同比下降 7%-8.5%。價格端，疫情背景下房企讓價促銷動力較強，短期房價存調(diào)整預(yù)期，但疫情對三四線市場銷量的影響更為突出，將導(dǎo)致全國銷售均價繼續(xù)結(jié)構(gòu)性上漲。新開工方面，嚴(yán)格的疫情防控背景下全國房屋新開工規(guī)模短期受到顯著影響，疊加人員流動限制影響，后期新開工難以大規(guī)模補足，疊加銷售規(guī)模的進一步下調(diào)，預(yù)計 2020 年新開工面積降幅較前期預(yù)測值略有擴大，降幅在 3%左右。投資端，考慮到短期經(jīng)濟承壓背景下穩(wěn)投資的重要性凸顯，預(yù)計 2020 年龐大規(guī)模的在施工程穩(wěn)步推進、棚改攻堅計劃收官、土地購置費保持較快增長仍可期等因素

32、將支撐開發(fā)投資增速保持較高水平。圖：全國房地產(chǎn)市場主要開發(fā)經(jīng)營指標(biāo)同比變化情況60%銷售面積60%銷售額40%40%20%20%16:1-0216:1-0416:1-0616:1-0816:1-1016:1-1217:1-0317:1-0517:1-0717:1-0917:1-1118:1-0218:1-0418:1-0618:1-0818:1-1018:1-1219:1-0319:1-0519:1-0719:1-0919:1-1120:1-0216:1-0216:1-0416:1-0616:1-0816:1-1016:1-1217:1-0317:1-0517:1-0717:1-0917:1-

33、1118:1-0218:1-0418:1-0618:1-0818:1-1018:1-1219:1-0319:1-0519:1-0719:1-0919:1-1120:1-020%0%-20%-40%-60%降幅擴大39.8個百分點-39.9%-20%-40%-60%增幅收窄42.4個百分點-35.9%15%10%5%0%-5%30%開發(fā)投資增幅收窄26.3個百分點-16.3%增幅收窄53.4個百分點新開工20%10%16:1-0216:1-0416:1-0616:1-0816:1-1016:1-1217:1-0317:1-0517:1-0717:1-0917:1-1118:1-0218:1-0418:1-0618:1-0818:1-1018:1-1219:1-0319:1-0519:1-0719:1-0919:1-1120:1-0216