XXXX年最新建設(shè)工程報建流程及需要資料

1、 42/42今年最新建設(shè)工程報建流程及需要資料一、第一次初步設(shè)計審查（5個工作日）1、申請書：2、計委備案通知或立項批復(fù)（復(fù)印件）；3、規(guī)劃劃批準(zhǔn)方方案總平平面圖（查驗原原件，復(fù)復(fù)印件須須蓋建設(shè)設(shè)單位公公章）；4、勘察察、設(shè)計計合同（復(fù)印件件）；5、初步步設(shè)計文文件：立立面效果果圖小樣樣兩份、初設(shè)說說明書一一份、初初步設(shè)計計圖一套套（含總總平面圖圖1份、建建初圖11份、結(jié)初初圖1份、水水初圖11份、強(qiáng)強(qiáng)電初設(shè)設(shè)圖1份、弱弱電初設(shè)設(shè)圖1份、暖暖通初設(shè)設(shè)圖1份等），另單單備地下下室平面面圖1份、給給排水總總初圖11份、住宅宅項目電電視廣播播系統(tǒng)初初設(shè)圖11份（無無專門電電視廣播播初設(shè)圖圖，可用用弱

2、電初初設(shè)圖代代替）、防雷圖圖1份（建建筑高度度80mm以上項項目）、轉(zhuǎn)輸水水箱（水水池）所所在樓層層給水平平面圖、地勘報報告1份。6、初步步設(shè)計文文件電子子文檔一一張，內(nèi)內(nèi)容包括括全套初初設(shè)圖紙紙、設(shè)計計說明、效果圖圖等；7. 住住宅項目目應(yīng)報戶戶型統(tǒng)計計表二、建筑筑節(jié)能審審查備案案（5個工作作日）建筑節(jié)能能審查備備案表建筑節(jié)能能設(shè)計圖圖建筑熱工工設(shè)計計計算書附五、報審審建設(shè)工工程設(shè)計計方案須須知（一）哪哪些建設(shè)設(shè)工程需需編制設(shè)設(shè)計方案案？建設(shè)工程程方案的的編制，必須以以批準(zhǔn)的的修建性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃或建建設(shè)工程程規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件件為依據(jù)據(jù)。除臨臨規(guī)劃的的20米寬以下下城市道道路（包包含200米）兩

3、兩側(cè)或其其它不臨臨街地段段的層數(shù)數(shù)不超過過6層的單單項住宅宅建筑外外，其余余須報審審建設(shè)工工程設(shè)計計方案。規(guī)劃的330米寬寬以上城城市道路路兩側(cè)、單體建建筑面積積300000平平方米以以上的大大型建筑筑或其它它重要建建設(shè)工程程，設(shè)計計方案應(yīng)應(yīng)通過公公開招標(biāo)標(biāo)產(chǎn)生。招標(biāo)由由規(guī)劃部部門指導(dǎo)導(dǎo)，建設(shè)設(shè)單位組組織。城市重要要建設(shè)工工程，設(shè)設(shè)計方案案審定之之前，應(yīng)應(yīng)向社會會公示，廣泛聽聽取意見見。公示示由規(guī)劃劃部門決決定并指指導(dǎo)，建建設(shè)單位位組織。（二）報報審建設(shè)設(shè)工程方方案須提提交的資資料：1申請請報告和和申請表表；申請報告告須說明明擬建工工程地點(diǎn)點(diǎn)、功能能性質(zhì)、層數(shù)、總建筑筑面積等等。2建設(shè)設(shè)用地的

4、的土地使使用證件件或建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（原件件、復(fù)印印件）；3必要要時提供供建設(shè)工工程可行行性研究究報告及及批復(fù)；4設(shè)計計方案編編制所依依據(jù)的修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃圖紙和和批復(fù)文文件或建設(shè)工工程設(shè)計計條件通通知書和附圖圖；5建設(shè)設(shè)用地的的1：5000現(xiàn)狀地地形圖一一份。申申請者應(yīng)應(yīng)在地形形圖上標(biāo)標(biāo)畫土地地使用證證件用地地界限和和建設(shè)工工程位置置；6送審審設(shè)計方方案二個個以上及及CADD14.DWGG格式電電子數(shù)據(jù)據(jù)一套，設(shè)計方方案應(yīng)包包括總平平面圖、平面圖圖、立面面圖、剖剖面圖、效果圖圖、文字字說明等等；7其它它有關(guān)文文件、圖圖紙，如如涉及相相關(guān)部門門的審查查意見和和協(xié)議等等。（三）報報件

5、受理理及辦理理時間市規(guī)劃局局在審批批大廳建建筑規(guī)劃劃窗口受受理，在在建立案案卷后的的20個工工作日內(nèi)內(nèi)審批辦辦結(jié)。房地產(chǎn)開開發(fā)報建建流程及及潛規(guī)則則指南全（非常感感謝這位位老兄的的傾情奉奉獻(xiàn)，此此文對我我太有用用了。雖雖然不知知道你是是誰，可可我覺得得你是最最可愛的的人。謝謝謝） 中華人民民共和國國城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃法將將于明年年1月11日實施施，作為為曾經(jīng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門的小小混混以以及現(xiàn)在在的下海海流浪人人員，我我看了其其中與房房地產(chǎn)開開發(fā)報建建有關(guān)的的內(nèi)容，有些感感慨，在在這里講講一講。涉及房房地產(chǎn)管管理的各各大部門門之間的的恩怨由由來已久久，我想想到哪里里就講到到哪里吧吧。下面面基本上上

6、是按照照報建的的先后順順序來說說。11、土地地證、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證、規(guī)劃要要點(diǎn)批復(fù)復(fù)階段土地地證和建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證這這兩個證證，加上上規(guī)劃要要點(diǎn)批復(fù)復(fù)，是進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的前提提.但是是,這幾幾樣?xùn)|西西領(lǐng)取的的先后順順序，非非常的有有學(xué)問。有經(jīng)驗驗的同志志，一看看這幾樣樣?xùn)|西的的發(fā)出時時間，基基本上就就可以判判斷出地地塊背后后的故事事。這三三樣?xùn)|西西涉及到到國土部部門和規(guī)規(guī)劃部門門曠日持持久的權(quán)權(quán)力斗爭爭。目前前我國法法律也沒沒有很好好的規(guī)范范這個問問題。恩，簡單的的說一下下，土地地證由國國土部門門頒發(fā)，是土地地權(quán)屬證證明，載載明了土土地用途途及使用用期限（只是載載明）；建

7、設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證由規(guī)劃劃部門頒頒發(fā)，是是核定土土地用途途及用地地界線的的法律依依據(jù)；規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)點(diǎn)批復(fù)由由規(guī)劃部部門頒發(fā)發(fā)，是確確定土地地使用強(qiáng)強(qiáng)度指標(biāo)標(biāo)的法律律依據(jù)，如容積積率啊建建筑密度度啊停車車位配置置要求啊啊這些指指標(biāo)都在在這個批批復(fù)里體體現(xiàn)出來來，包括括現(xiàn)在的的那個小小戶型比比例限制制要求，也會在在這個文文件里體體現(xiàn)出來來。一般來來說，一一塊地，必須要要由規(guī)劃劃部門核核定規(guī)劃劃要點(diǎn)，頒發(fā)了了建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證（以下下簡稱地地規(guī)證）之之后，才才能領(lǐng)取取土地使使用權(quán)證證。這絕絕對應(yīng)該該是必須須的程序序。因為為國土部部門必須須依據(jù)規(guī)規(guī)劃部門門核定的的土地功功能及土土地使用用強(qiáng)度，

8、才能計計算出土土地出讓讓金，才才能在土土地證上上載明土土地用途途及年限限。但是是呢，在在現(xiàn)實中中呢，這這個想法法只能是是理想狀狀態(tài)。因因為首先先，很多多地方的的國土部部門在出出讓土地地的時候候，根本本不考慮慮規(guī)劃，直接就就整塊出出讓了。然后給給人家辦辦出商住住用地土土地使用用權(quán)證。這種讓讓人無法法理解的的土地出出讓模式式一度非非常盛行行。然后后受讓了了土地的的開發(fā)商商，再去去規(guī)劃部部門軟磨磨硬泡，無論是是修改規(guī)規(guī)劃也好好，還是是根本沒沒有規(guī)劃劃都好，反正，我的土土地出讓讓金是已已經(jīng)交了了，剩下下的事情情你規(guī)劃劃部門得得給我搞搞定。我不不是批評評這種土土地出讓讓模式容容易滋生生腐敗。要知道道，我

9、國國正式搞搞土地出出讓也只只不過是是從19990年年開始的的，而以以公開交交易的形形式搞土土地出讓讓，甚至至都只是是從19997年年才正式式開始。而北京京第一塊塊公開交交易的土土地，是是到20000年年之后才才上市的的。我只只不過是是說，我我國在這這個問題題上缺乏乏經(jīng)驗，國際上上也沒有有什么可可供借鑒鑒的模式式。因為為我國的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理體體系那絕絕對是全全世界獨(dú)獨(dú)有的。憤青們們不要在在這里給給我指三三道四。我在這這個行業(yè)業(yè)浸了這這些年了了，起碼碼我個人人覺得，把我放放到900年代的的背景里里面去，我也想想不出更更好的土土地交易易模式。城市規(guī)規(guī)劃這個個概念一一直到現(xiàn)現(xiàn)在都還還沒深入入人心，更何

10、況況當(dāng)時呢呢。不過無論論如何，這種土土地交易易模式現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)只是歷歷史了。新城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法第三三十八條條：在城城市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)以出出讓方式式提供國國有土地地使用權(quán)權(quán)的，在在國有土土地使用用權(quán)出讓讓前，城城市、縣縣人民政政府城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門門應(yīng)當(dāng)依依據(jù)控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，提出出出讓地塊塊的位置置、使用用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)強(qiáng)度等規(guī)規(guī)劃條件件，作為為國有土土地使用用權(quán)出讓讓合同的的組成部部分。未未確定規(guī)規(guī)劃條件件的地塊塊，不得得出讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)。 以出出讓方式式取得國國有土地地使用權(quán)權(quán)的建設(shè)設(shè)項目，在簽訂訂國有土土地使用用權(quán)出讓讓合同后后，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)持建建設(shè)項目目的批準(zhǔn)準(zhǔn)、核準(zhǔn)準(zhǔn)、

11、備案案文件和和國有土土地使用用權(quán)出讓讓合同，向城市市、縣人人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管管部門領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證。城市市、縣人人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管管部門不不得在建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證中中，擅自自改變作作為國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同組成部部分的規(guī)規(guī)劃條件件。希望望在我日日后的職職業(yè)生涯涯中，不不要再拿拿著商住住用地土土地證去去規(guī)劃部部門死磨磨硬泡，阿門。2、項項目公司司設(shè)立、立項、環(huán)境評評估、房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)這四四項幾乎乎是每一一個項目目要開始始的時候候必須要要搞的東東西。非非常的社社會主義義特色。不過這這里也有有些東西西很有趣趣，與法法律的關(guān)關(guān)系也比比較大，比如設(shè)設(shè)立項目目

12、公司。這里要要注意一一下，母母公司拍拍到的土土地，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到其全全資設(shè)立立的項目目公司名名下，按按我國法法律，不不屬于交交易。我我再次強(qiáng)強(qiáng)調(diào)一下下：母公公司與其其全資子子公司之之間的土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，不屬屬于交易易。再次次強(qiáng)調(diào)：不屬于于交易。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)公司可可以任意意設(shè)置項項目子公公司，在在房子賣賣完后再再把它在在實體上上消滅，只留下下一個殼殼。這種種操作模模式?jīng)]什什么法律律風(fēng)險可可言，非非常的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實用用，因此此現(xiàn)在我我國稍微微有點(diǎn)規(guī)規(guī)模的房房地產(chǎn)公公司都這這么干。再再說立項項，這個個東西純純粹是計計劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)時代留留下的產(chǎn)產(chǎn)物，非非常的煩煩，也不不知道這這個東西西應(yīng)該算算什么。立項主主要考察察的

13、是項項目的投投資額及及可行性性。我不不知道在在目前的的市場里里，可行行性這個個東西，政府是是從什么么角度來來管理的的。反正正現(xiàn)在各各地由于于市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的深深度不同同，所以以在這個個事情的的管理上上也不同同。有些些地方基基本上不不太管，有些地地方就管管得非常常嚴(yán)。而而且立項項到底需需要什么么材料那那也是誰誰都說不不清楚的的事情。立項與與其他程程序的先先后關(guān)系系那更是是異常隨隨便的事事情。譬譬如最近近國家的的政策，要求先先把環(huán)境境評估搞搞了，再再回頭來來立項。這是基基于加強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境保保護(hù)促進(jìn)進(jìn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的考慮。但在很很多地方方，環(huán)評評的一項項主要前前提材料料就是立立項批文文。立不不了項根根本做不

14、不了環(huán)評評。不過過上有政政策下有有對策，事情都都是人辦辦出來的的。反正正到目前前為止，建設(shè)項項目都在在紛紛的的上馬中中，我也也不知道道大家都都是怎么么在這些些莫名其其妙的政政策中穿穿過來的的。反正正我自己己如果操操辦這些些事情，基本上上都是直直接去這這些部門門，譬如如去計劃劃部門，就讓他他們給我我推薦可可行性研研究報告告的編制制公司，去環(huán)保保局，就就讓他們們給我推推薦環(huán)境境評估報報告的編編制公司司，然后后讓這些些公司負(fù)負(fù)責(zé)把這這些手續(xù)續(xù)辦出來來。編制制費(fèi)用稍稍微給多多點(diǎn)都沒沒關(guān)系?？傊椅易约阂灰豢吹竭@這些手續(xù)續(xù)，頭就就痛得厲厲害。房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)就比較較有技術(shù)術(shù)含量一一點(diǎn)，關(guān)關(guān)鍵是專專業(yè)技

15、術(shù)術(shù)人員難難找。現(xiàn)現(xiàn)在這些些專業(yè)技技術(shù)人員員資料都都是省內(nèi)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了了，想搞搞幾個球球人糊弄弄建設(shè)部部門基本本上做不不到，建建設(shè)部門門也不敢敢在這個個事情上上亂來，因為任任何人都都可以上上網(wǎng)查到到，某某某是什么么專業(yè)資資質(zhì)任職職什么公公司。現(xiàn)現(xiàn)在結(jié)構(gòu)構(gòu)類的工工程師難難找啊，感慨一一個。嘿嘿嘿。下下一篇開開始講正正式的規(guī)規(guī)劃報建建：總平平面審查查階段。 33、總平平面審查查階段這個個階段各各地的叫叫法不一一樣，我我聽得比比較多的的叫“修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃審查”。這個個階段就就是審查查小區(qū)的的總平面面規(guī)劃圖圖紙，也也就是審審一個小小區(qū)的建建筑物都都是怎么么排的，每棟單單體建筑筑有多高高，有多多大，各

16、各棟單體體建筑之之間怎么么間隔，間距是是多少，日照夠夠不夠，總?cè)莘e積率是多多大，有有沒有超超過規(guī)定定的容積積率，建建筑密度度是多少少，進(jìn)出出小區(qū)的的道路怎怎么安排排，是不不是符合合消防規(guī)規(guī)范，等等等等等等，這些些東西都都是非常常的專業(yè)業(yè)啊專業(yè)業(yè)。在這這里我要要舉例說說明一下下，比如如建筑密密度，這這個東西西看起來來很簡單單是吧，就是建建筑物基基底面積積占整個個小區(qū)面面積的比比例數(shù)。譬如這這個小區(qū)區(qū)是1萬萬平方米米，有330000平方米米的地面面上有建建筑物，那么建建筑密度度就是330%。看起來來這個計計算應(yīng)該該是沒有有什么爭爭議了。但是且且慢。我我這30000平平方米的的建筑占占地里面面，有2

17、20000平方米米是一個個大型的的架空平平臺，架架空層下下是停車車位，上上面是空空中綠化化廣場?，F(xiàn)在，爭議就就來了，我這個個20000平方方米，到到底算不不算建筑筑基底？你之所所以限制制我的建建筑密度度，無非非就是為為了保證證綠化嘛嘛，保障障居民的的休閑空空間嘛?，F(xiàn)在我我雖然好好象是在在地面上上建了東東西，但但是我這這個東西西頂上都都是綠化化啊，我我的綠化化沒有減減少啊，我的休休閑空間間沒有減減少啊，所以這這個20000平平方米不不能算在在建筑密密度里面面。這種種空中花花園型的的架空層層到底要要不要算算建筑密密度的問問題，反反正技術(shù)術(shù)規(guī)范沒沒有限死死，有無無窮的空空間可以以鉆營。再舉舉個例子子

18、，容積積率，總總建筑面面積除以以凈用地地面積。也是看看起來很很簡單。但是放放到實踐踐中一看看，啥是是凈用地地面積啊??？從哪哪里起算算??？是是純粹的的土地使使用權(quán)證證載的面面積呢，還是比比這個面面積大那那么一點(diǎn)點(diǎn)，一直直到周邊邊道路的的道路中中線去呢呢？這個個東西根根本說不不清楚，怎么算算都行。把凈用用地面積積一加大，總建筑筑面積自自然就水水漲船高高。這都都是可以以鉆營的的地方。其他他的地方方，譬如如消防通通道的設(shè)設(shè)置，高高層建筑筑四周必必須設(shè)立立環(huán)形消消防車道道。但是是這么一一搞，小小區(qū)的綠綠化基本本上就毀毀掉了。怎么辦辦？設(shè)置置那種隱隱形消防防車道，上面種種草保持持綠化，就指著著圖紙說說這就

19、是是一條消消防道路路。這么么搞行不不行？反反正我個個人不知知道行不不行。消消防車道道的載重重量那是是有非常常嚴(yán)格滴滴設(shè)計要要求滴，反正我我個人不不知道這這種草地地能不能能承載得得起消防防車。審總平面面是整個個開發(fā)報報建過程程中最有有技術(shù)含含量的活活，這個個過程一一般都要要2到33個月，往往都都要和規(guī)規(guī)劃部門門反復(fù)修修改扯皮皮，來回回磨，磨磨到雙方方都沒了了脾氣，才能通通得過。我反正正幾乎沒沒有見過過能順順順當(dāng)當(dāng)啥啥工作不不做，干干等著就就能通過過總平面面審查的的。我也也沒見過過那種零零缺陷的的總平面面設(shè)計，只要有有心，無無論什么么公司的的總平面面，無論論是你萬萬科還是是富力還還是雅居居樂，那那

20、只要一一挑起來來，問題題都是一一筐筐的的。不是是消防間間距不夠夠，就是是在不能能開窗的的地方開開了窗，要么就就是車道道轉(zhuǎn)彎半半徑太小小，等等等等等。（在這自自夸一個個：本人人不才，曾經(jīng)試試過在110天內(nèi)內(nèi)完成這這個工作作，至今今被引為為傳奇故故事。嘿嘿嘿）4、管線綜綜合審查查、排水水許可證證管線線綜合審審查是規(guī)規(guī)劃部門門的專業(yè)業(yè)審查內(nèi)內(nèi)容之一一，我現(xiàn)現(xiàn)在專門門拿出來來講，因因為這個個東西實實在是非非常，非非常的專專業(yè)啊。搞得不不好的話話，實在在是害死死人啊。而且，被這個個東西害害死的公公司比比比皆是。各位千千萬別以以為那些些什么保保利啊合合生啊之之類的大大公司就就不會在在這個問問題上犯犯重大原

21、原則性的的錯誤，事實上上，無論論什么房房地產(chǎn)公公司，在在這個問問題上栽栽跟頭的的的幾率，是一樣樣的，這這個東西西就跟擊擊鼓傳花花似的，一輪到到就死。說了了半天，管線綜綜合是啥啥？包括括三大項項：小區(qū)區(qū)給排水水管線、強(qiáng)電線線路、弱弱電線路路，這三三項綜合合起來考考慮，根根據(jù)各項項設(shè)計規(guī)規(guī)范科學(xué)學(xué)統(tǒng)籌安安排，放放到同一一張圖紙紙上。給給排水不不用多解解釋了，就是怎怎么引自自來水進(jìn)進(jìn)小區(qū)，然后怎怎么把生生活污水水和雨水水排出小小區(qū)；強(qiáng)強(qiáng)電就是是生活用用電，線線路從哪哪里進(jìn)，怎么上上樓，怎怎么進(jìn)門門；弱電電的內(nèi)容容就多了了，什么么有線電電視線、各類通通訊線路路、網(wǎng)線線、內(nèi)部部監(jiān)控線線路，等等等等等等，

22、多得得要死。上面這這三樣?xùn)|東西要科科學(xué)的話話，統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)都得在在地下走走，從地地下穿進(jìn)進(jìn)各棟單單體再連連接進(jìn)入入千家萬萬戶。這些些線路啊啊什么的的，必須須要合理理的安排排好，不不能到處處亂走。作為非非專業(yè)人人士，要要判斷一一個小區(qū)區(qū)的官線線綜合設(shè)設(shè)計好不不好，只只需要看看兩個東東西：11、你就就這么走走進(jìn)一個個小區(qū)，看它里里面是不不是有電電線搭在在樓和樓樓之間。只要有有這個，基本上上這個小小區(qū)你就就不用多多考慮了了。22、沙井井蓋是不不是基本本沿著小小區(qū)道路路排布，不是搞搞到到處處都是。如果什什么沙井井蓋搞得得滿地都都是，簡簡直看不不出走向向來的，基本上上這個小小區(qū)你就就可以考考慮放棄棄了。為什什

23、么我要要這么強(qiáng)強(qiáng)調(diào)這個個管線綜綜合呢？如果它它設(shè)計不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是給排排水會整整天出問問題。一一下雨小小區(qū)就變變池塘的的事情，我實在在是見得得太多了了；然后后，對于于年輕的的我來說說，就是是網(wǎng)絡(luò)整整天出問問題，小小區(qū)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營商商根本沒沒得選，因為只只埋了一一條管，別的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營營商想進(jìn)進(jìn)來提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)都不不行，而而現(xiàn)在的的這家，不是這這里的線線路壞就就是那里里壞，整整天修，我這正正打怪呢呢，嘣的的一下，斷網(wǎng)了了。再然然后，夏夏天千萬萬別開空空調(diào)，一一開就斷斷電跳閘閘。家里里的電器器得輪著著用，千千萬別一一起開。看電視視的時候候千萬別別開電腦腦，不然然就得在在黑暗之之

24、中耗一一晚上。這都是是管線綜綜合沒搞搞好的標(biāo)標(biāo)志啊。你說，這樣的的小區(qū)，能住嗎嗎？管線線綜合既既然如此此重要，那么我我們說，我們設(shè)設(shè)計的時時候好好好的考慮慮，好好好的研究究，不就就行了嗎嗎？事實實上，是是不行。為什么么？因為為所有的的線，你你都得從從外面引引進(jìn)來，都得跟跟外面有有個接口口。但是是接口在在哪里呢呢？我現(xiàn)現(xiàn)在告訴訴你們，無論開開發(fā)商們們在事先先做多少少準(zhǔn)備工工作，做做多少調(diào)調(diào)查工作作，都無無法保證證預(yù)留的的接口不不發(fā)生變變化。最最常見的的是市政政排污管管線突然然就重新新施工，換地方方了，哪哪怕它不不換地方方，就是是水平抬抬高個幾幾公分，這個小小區(qū)的排排水因為為傾斜度度不夠，那也完完

25、蛋了。這種事事情太常常見了。大家肯肯定經(jīng)常常看到市市政管線線施工，把路挖挖開，今今天搞搞搞這里，明天搞搞搞哪里里。我反反正是被被這個東東西搞怕怕了。這這種情況況那是想想賠錢都都搞不定定的。然然后，高高壓電線線的接入入口，一一開始說說得好好好的，從從某某變變電站接接，等到到施工完完畢，要要正式接接的時候候，突然然發(fā)現(xiàn)那那個變電電站已經(jīng)經(jīng)搬走了了，又或或者它的的容量已已經(jīng)超了了，不能能再讓你你接，你你得從其其他地方方接，這這個時候候只能花花冤枉錢錢，亂引引。引到到多少電電算多少少電。至至于，呃呃，會引引起什么么生活上上的麻煩煩，我也也不知道道。再說說到這個個排水許許可證。這個東東西是市市政部門門發(fā)

26、的，專門針針對小區(qū)區(qū)的排水水?，F(xiàn)在在都是要要求雨污污分流了了。就是是雨水和和生活污污水要分分兩條管管排。這這個東西西管的是是管徑和和流量，以及連連接市政政管線的的位置。然后這這個東西西反過來來又影響響管線綜綜合設(shè)計計，事實實上是一一回事。我就不不多說了了。 5、單單體審查查、建筑筑工程規(guī)規(guī)劃許可可證規(guī)劃劃部門對對單體設(shè)設(shè)計的審審查那也也是非常常嚴(yán)格的的，但是是總體來來說，相相對于總總平面規(guī)規(guī)劃，就就比較容容易通過過一點(diǎn)。 單體體設(shè)計是是啥呢？就是在在總平面面規(guī)劃的的基礎(chǔ)上上，落實實單體建建筑的設(shè)設(shè)計方案案。單體體方案主主要是些些啥內(nèi)容容呢？我我個人是是這么總總結(jié)的：關(guān)鍵就就是落實實各空間間的大

27、小小尺寸。這個階階段有些些東西也也很麻煩煩，最煩煩的是車車位。目目前來說說，我國國各大城城市在車車位問題題上管得得那都是是非常嚴(yán)嚴(yán)格的，要求一一般是每每戶住宅宅配一個個車位，商業(yè)一一般是1100平平方米配配一個車車位。大大體的配配置要求求基本上上都是這這樣，各各城市大大同小異異。車位位不夠，基本上上都別想想通過單單體審查查。當(dāng)然然，總平平面審查查期間一一般來說說，也會會審車位位，不過過那個階階段主要要是經(jīng)驗驗值，按按35平平方米到到45平平方米平平方米一一個車位位這樣的的經(jīng)驗值值，來評評估地下下室面積積夠不夠夠，一般般來說規(guī)規(guī)劃部門門不會很很在意車車位夠不不夠，不不會認(rèn)真真的在圖圖紙上數(shù)數(shù)。但

28、是是單體階階段就不不一樣了了，就開開始數(shù)了了。這個個時候什什么毛招招都會用用上。比比如所謂謂的子母母車位啦啦，根本本停不進(jìn)進(jìn)去車的的轉(zhuǎn)角位位也放個個車位啦啦，等等等等等，不不一而足足。但是是有些時時候，無無論怎么么擺都擺擺不夠，那也有有辦法，就是宣宣稱我這這里要做做立體機(jī)機(jī)械停車車位。立立體機(jī)械械停車位位我相信信很多人人都見過過，那玩玩意非常常的不好好使喚，進(jìn)出一一次花上上半個小小時那是是非常正正常的事事情。不不過無數(shù)數(shù)開發(fā)商商都只是是停留在在口頭上上，只要要通過單單體審查查了，這這個機(jī)械械停車裝裝置那是是絕對不不會安裝裝的。那么么，為什什么開發(fā)發(fā)商那么么不愿意意建大點(diǎn)點(diǎn)地下室室？因為為建地下

29、下室是虧虧本的。買的人人也少。我知道道這個話話一說出出來糞青青們就會會向我開開炮，說說什么110幾20萬萬買一巴巴掌大的的停車位位，開發(fā)發(fā)商還虧虧本？事事實是，停下一一臺車，的確只只需要110個平平方米不不到的空空間。但但是，你你要把這這部車停停進(jìn)去，你另外外還需要要30平平方米的的進(jìn)車道道。所以以按經(jīng)驗驗值，每每個停車車位所須須分擔(dān)的的面積，基本上上都是335到445平方方米。規(guī)規(guī)劃部門門都這么么掌握。你這個個車是不不能垂直直起降的的。這就就是客觀觀規(guī)律。當(dāng)然然我這個個是大概概經(jīng)驗，在有些些城市，停車位位還是能能賺錢的的，比如如廣州、深圳和和上海的的一些黃黃金地段段的樓盤盤，據(jù)說說停車位位都

30、能買買到400萬一個個。不過過這個不不代表一一般規(guī)律律。嘿嘿嘿。 審審?fù)陠误w體設(shè)計，設(shè)計公公司再細(xì)細(xì)化一下下出建筑筑施工圖圖，就可可以申領(lǐng)領(lǐng)建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證。這個個過程比比較沒什什么技術(shù)術(shù)含量。不值得得多說。我就一一筆帶過過了。不過過這個建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證，在新的的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃法法中被被提到非非常高的的位置，反復(fù)的的強(qiáng)調(diào)。我個人人還沒鉆鉆詳明白白，不知知道這個個法是什什么意思思，在搞搞什么玄玄虛。6、消防和和人防專專項審查查這兩兩樣?xùn)|西西搞死人人。我直直接這么么下兩個個結(jié)論：沒有哪哪個小區(qū)區(qū)的消防防和人防防設(shè)計是是達(dá)標(biāo)的的。沒有有哪個小小區(qū)的消消防和人人防設(shè)備備是合格格。我就就這么

31、直直接一點(diǎn)點(diǎn)：消防防報建，要說難難，是所所有專業(yè)業(yè)報建中中最艱難難的，但但是如果果說簡單單，也可可以很簡簡單。至至于人防防報建，這個東東西莫名名其妙，我不知知道這個個算什么么，我對對任何備備戰(zhàn)的東東西，都都心存惡惡感。先從從消防說說起。消消防部門門是武警警官兵，不是政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)，這個個大家心心里要有有數(shù)。我我國的消消防審查查，在很很多時候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我們的的開發(fā)商商，也的的確是非非常的不不象話，要滿足足消防規(guī)規(guī)范的話話，這個個投入太太大了。另外我我們的消消費(fèi)者也也沒這種種意識。因為很很多消防防上的要要求是非非常影響響使用的的，比如如電梯間間和樓梯梯間之間間設(shè)

32、置個個1級防防火門，那對業(yè)業(yè)主進(jìn)進(jìn)進(jìn)出出來來講，是是非常不不方便的的?；颈旧蟻碇v講，消防防設(shè)計絕絕對不可可能嚴(yán)格格按規(guī)范范做夠做做足。在在這個方方面，審審查那也也是越來來越嚴(yán)。一般說說，各發(fā)發(fā)展商都都是委托托消防施施工企業(yè)業(yè)代理報報建。為為什么呢呢？因為為這些企企業(yè)長期期和消防防部門打打交道，跟消防防部門之之間的關(guān)關(guān)系千絲絲萬縷源源遠(yuǎn)流長長，往往往由他們們出面才才能把事事情辦成成。但是是，我在在這里說說句公道道話：涉涉及生命命安全的的消防規(guī)規(guī)范，基基本上沒沒人敢動動手腳。比如112層以以上要設(shè)設(shè)置專門門的消防防電梯，17層層以上設(shè)設(shè)置剪刀刀樓梯，這些強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范已經(jīng)經(jīng)是鐵律律。我個個人沒見

33、見過有開開發(fā)商能能繞得過過這些強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范的，即使能能繞過去去將會獲獲得巨大大的回報報，譬如如減少一一套樓梯梯，那是是多么好好的事情情啊， 但是基基本上沒沒人敢去去辦。起起碼我不不敢。在在我個人人日后的的職業(yè)生生涯中，我也不不敢。人防防工程是是非常神神經(jīng)的一一樣中國國特色的的東西。我不知知道這個個東西算算啥。真真要有空空襲了我我絕對不不會呆在在高層建建筑的地地下室里里，9111的那那棟大樓樓就是前前車之見見。真要要被炸了了樓，呆呆在地下下室里絕絕對活埋埋掉。當(dāng)當(dāng)然這只只是我的的個人觀觀感，大大家不必必介意。人防防部門屬屬于政府府部門，不是軍軍隊編制制。用于于人防用用途的那那部分地地下室也也可

34、以搞搞停車位位，但是是這部分分要被劃劃出來，不能發(fā)發(fā)產(chǎn)權(quán)證證。這部部分停車車位只有有使用權(quán)權(quán)。關(guān)于于人防停停車位的的使用權(quán)權(quán)問題，現(xiàn)在的的爭議非非常大。社會上上各種聲聲音都有有，尤其其是自以以為看通通了物權(quán)權(quán)法的神神經(jīng)們。我現(xiàn)在在告訴你你們，所所有的人人防用途途的東西西，產(chǎn)權(quán)權(quán)都是國國家所有有。國家家為了鼓鼓勵大家家搞人防防工程，就允許許你暫時時用著。但是這這個產(chǎn)權(quán)權(quán)，無論論如何，都不可可能歸屬屬于什么么全體業(yè)業(yè)主。因為為人防用用途部分分的車位位只不過過是一種種暫用的的性質(zhì)，不能賣賣，所以以開發(fā)商商絕對會會想辦法法減少人人防面積積。另外外，人防防設(shè)備那那也是非非常瘋狂狂的東西西，比如如人防那那

35、個安全全門，那那都不知知道算啥啥，那個個東西要要真放進(jìn)進(jìn)地下室室，還真真是搞碉碉堡了。也不知知道能防防什么。 7、節(jié)能審審查、施施工圖審審查 在領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證之后后，設(shè)計計公司在在建筑施施工圖的的基礎(chǔ)上上再次細(xì)細(xì)化，完完成結(jié)構(gòu)構(gòu)施工圖圖、水電電施工圖圖等等全全部施工工圖及結(jié)結(jié)構(gòu)計算算書等，完成節(jié)節(jié)能設(shè)計計，做一一個節(jié)能能計算書書，就可可以開始始這兩項項審查了了。節(jié)能能審查，在我的的個人經(jīng)經(jīng)驗里面面，是怎怎么審都都行的事事情。我我國現(xiàn)在在越來越越強(qiáng)調(diào)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，建建筑節(jié)能能擺上的的位置也也越來越越高。這這么說吧吧：什么么3600度大落落地窗、全敞開開式陽臺臺、無封封閉式中中庭

36、這些些東西，在節(jié)能能方面肯肯定是不不達(dá)標(biāo)的的。搞了了這些東東西，夏夏天空調(diào)調(diào)得開到到瘋狂掉掉。不過過老百姓姓都喜歡歡這種新新鮮東西西。恩，在這里里南北差差異非常常明顯：北方一一般在節(jié)節(jié)能審查查上都比比較能達(dá)達(dá)標(biāo)，老老百姓在在觀念上上也比較較能接受受這個，因為北北方有一一個取暖暖的問題題，節(jié)能能不能達(dá)達(dá)標(biāo)的房房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖費(fèi)的的。但是是南方人人對這種種東西就就比較不不待見，我就好好這一口口，你管管得著啊啊。說到到這里不不由得想想對那個個套型建建筑面積積90平平方米以以下占770%以以上的990700政策說說兩句。建設(shè)部部的官員員們在政政策制定定上，必必定帶有有強(qiáng)烈的

37、的北方特特征。北北方人在在考慮在在冬天取取暖的要要求之后后，的確確不習(xí)慣慣居住大大面積。開間超超過6米米的客廳廳，在取取暖上就就肯定不不達(dá)標(biāo)了了。同時時，在完完全不考考慮洗手手間的采采光和通通風(fēng)要求求時，990平方方米的套套型面積積的確可可以設(shè)計計出非常常不錯的的三居室室的戶型型。這是是與北方方人的使使用習(xí)慣慣及氣候候一致的的：空氣氣干燥，而且洗洗手間的的使用頻頻率較低低，一般般人都不不習(xí)慣每每天洗澡澡。（我我說明，我這不不是地域域歧視啊啊，我這這完全是是就事論論事。）但在南南方，僅僅僅只是是增加這這么一個個洗手間間的窗戶戶，900平方米米要設(shè)計計出三居居室，就就幾乎是是不可能能完成的的任務(wù)。

38、這個稍稍微在圖圖上畫一一下就知知道了。房子朝朝外的位位置就那那么幾個個面，幾幾個房間間一占，廁廁所就不不知道擺擺在哪里里了。本本人當(dāng)年年參與的的好幾個個項目，為了在在滿足這這個90070的的要求下下還能做做3房單單位，設(shè)設(shè)計師嘔嘔了不知知道多少少噸血?，F(xiàn)在市市場上的的公司逼逼得沒法法子，被被迫只能能大量的的推出兩兩房單位位。當(dāng)然然，兩房房單位也也可以住住，不過過就不能能養(yǎng)孩子子，一養(yǎng)養(yǎng)孩子這這家就完完蛋了，爸爸媽媽媽爺爺爺奶奶加加孩子哭哭，連轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)身的地地方都沒沒有。現(xiàn)現(xiàn)實就是是這么滴滴殘酷。客觀規(guī)規(guī)律就是是如此?，F(xiàn)在在有些公公司為了了規(guī)避這這個90070，還想了了些花招招，比如如設(shè)計兩兩套房子

39、子，再打打通它一一起賣。在某些些不良媒媒體的宣宣傳口徑徑上，將將這個做做法稱為為不良開開發(fā)商昧昧著良心心做事。我個人人無言以以對。恩，說個節(jié)節(jié)能審查查，一說開去去就說了了這么多多，不好好意思不不好意思思?，F(xiàn)在在開始說說施工圖圖審查。施工圖圖審查現(xiàn)現(xiàn)在都已已經(jīng)在表表面上市市場化了了，允許許開發(fā)商商自己找找資質(zhì)的的施工圖圖審查單單位做審審查。施施工圖審審查單位位還必須須對審查查結(jié)果負(fù)負(fù)責(zé)。但但是，基基于我國國的審查查技術(shù)非非常的落落后，恩恩，怎么么說呢，連設(shè)計計、施工工技術(shù)都都非常落落后，因因此這個個審查實實在是見見仁見智智，根本本沒法子子審。在在這里講講一個本本人曾經(jīng)經(jīng)親歷的的事情。那一年年在珠

40、三三角一個個三線城城市，在在一個別別墅項目目門口建建一座景景觀塔。那個塔塔呢，形形狀就像像個紡錘錘，中間間粗兩頭頭細(xì)。該該地建設(shè)設(shè)局檢查查組帶人人檢查施施工現(xiàn)場場，上了了這塔的的工架，突然這這塔就塌塌了，整整個檢查查組全部部死光。這是個個大事啊啊，政府府因此組組成了浩浩大的調(diào)調(diào)查，來來查這個個事故的的原因。首先當(dāng)當(dāng)然是從從源頭設(shè)設(shè)計查起起。結(jié)果果一查，設(shè)計堅堅稱沒有有任何設(shè)設(shè)計上的的問題。于是把把那圖紙紙送去重重新做審審查，一一查的話話，審查查人員說說，不行行，這個個圖紙有有問題。兩邊就就吵了起起來。最最后兩邊邊都說服服不了對對方。要要說這個個圖紙違違反強(qiáng)制制性規(guī)范范吧，它它也不違違反。但但是

41、不違違反強(qiáng)制制性規(guī)范范就表示示安全合合格嗎？我看誰誰也不敢敢說這個個話。最最后只能能把施工工單位拉拉出來，判了幾幾個罰了了些錢，了事。現(xiàn)在合合生在廣廣州的某某樓盤前前面，也也打算樹樹這么一一個塔，做審查查的時候候也是吵吵得不可可開交。最后也也是不了了了之，因為這這根本說說不清楚楚，到底底安不安安全反正正我個人人不知道道。施工工圖審查查是收費(fèi)費(fèi)項目，非常貴貴，所以以一直都都是名義義上的市市場化，事實上上的壟斷斷化。施施工圖審審查時除除了給審審查費(fèi)，專家紅紅包那也也是不能能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余余泥排放放許可、噪音排排放許可可、夜間間連續(xù)施施工許可可余余泥和噪噪音，這這兩個東東西專門門拿在這這里

42、講，是因為為這兩樣樣?xùn)|西是是最擾民民的。我我知道在在很多城城市，幾幾乎沒怎怎么管這這兩樣?xùn)|東西：余余泥和噪噪音。但但現(xiàn)在，越來越越多的城城市，開開始加強(qiáng)強(qiáng)了對這這兩樣?xùn)|東西的管管理。余泥泥排放現(xiàn)現(xiàn)在都快快成了各各大公路路管理部部門，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生財財?shù)缆妨肆?。運(yùn)輸輸施工余余泥的車車輛，只只能在規(guī)規(guī)定時間間，規(guī)定定道路上上行駛。但在很很多時候候，根本本不可能能這么規(guī)規(guī)范。尤尤其是工工程趕進(jìn)進(jìn)度的時時候，那那是日夜夜得都運(yùn)運(yùn)泥啊，沒辦法法，只能能打通各各路神仙仙。余泥在在運(yùn)輸過過程中，很容易易污染路路面。本本人曾經(jīng)經(jīng)見識過過廣州的的一部車車，從天天河一路路撒到番番禺，結(jié)結(jié)

43、果被罰罰了5萬萬多，包包工頭拼拼命去做做工作都都沒用，估計是是交通部部門火大大發(fā)了，撞槍頭頭上了。噪音音排放許許可，是是指只能能在規(guī)定定時間，用規(guī)范范的，噪噪音較輕輕的方式式施工。這個是是環(huán)境保保護(hù)部門門管著的的。現(xiàn)在在很多城城市已經(jīng)經(jīng)禁止使使用錘擊擊樁了。那玩意意打起來來不是人人能忍受受的，想想當(dāng)年我我剛剛進(jìn)進(jìn)入這個個行業(yè)時時候，我我靠，站站在工地地里，聽聽了一天天的錘擊擊聲，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡聲，幾幾乎沒給給錘傻了了。當(dāng)然然用錘擊擊樁，那那肯定是是最經(jīng)濟(jì)的的。只要要沒人管管，開發(fā)發(fā)商絕對對用錘擊擊樁。因因此我個個人無論論如何，都支持持在這方方面加強(qiáng)強(qiáng)管理。此外，對那些些夜間連連續(xù)

44、施工工的，更更要予以以管制。現(xiàn)在在在一些城城市，這這個夜間間連續(xù)施施工的管管理，就就管得非非常好，比如廣廣州和深深圳。那那是真管管得不錯錯。無論論怎么找找關(guān)系都都難批得得下來。如果居居然膽敢敢不報批就就夜間開開工？那那是嫌自自己錢多多，想支支援政府府的貧困困官員了了。但是是絕大多多數(shù)的城城市，唉唉，那處處于幾乎乎沒有管管理的地地步。我作作為從先先進(jìn)城市市走出來來的三個個代表，到一些些二三線線城市去去，傻乎乎乎的去去問人家家環(huán)保局局，噪音音排放和和夜間連連續(xù)施工工怎么辦辦手續(xù)啊啊？結(jié)果果被人家家狠狠的的嘲笑過過好幾回回。嘎嘎嘎，我相相信這里里也會有有人看過過我這一一段之后后，狠狠狠的嘲笑笑我，并

45、并且自鳴鳴得意的的說：有有這種手手續(xù)嗎？我這里里沒有啊啊，我這這里很簡簡單啊，什么什什么的，就和上上面某些些人自鳴鳴得意的的嘴臉，一樣。9、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督、安全全監(jiān)督我為為了把施施工許可可證這一一節(jié)趕緊緊搞出來來，已經(jīng)經(jīng)寫得不不耐煩了了。但是是沒法子子。程序序是這么么一步步走走過來的的。施工工許可證證完了之之后，我我隨便這這么一想想，我靠靠，后面面不知道道還有多多少程序序。放驗驗線、白白蟻防治治、防雷雷、預(yù)測測繪、預(yù)預(yù)售、各各專業(yè)驗驗收、項項目備案案驗收，一直到到交樓。這得寫寫死我啊啊。為什什么我會會突然發(fā)發(fā)這種神神經(jīng)寫這這種東西西呢？不不明白自自己啊不不明白自自己。特特牢騷百百余字。謝謝各各位

46、。質(zhì)量量監(jiān)督站站和安全全監(jiān)督站站都是建建設(shè)部門門下屬機(jī)機(jī)構(gòu)。拿拿施工許許可證之之前，必必須得去去兩個站站辦審批批手續(xù)。這兩個個站的分分工，我我跟各位位說老實實話，我我分不清清楚。在在我看來來，質(zhì)量量問題都都是安全全問題。我就不不明白為為什么要要搞兩個個站，分分著管。譬如我我打樁沒沒按規(guī)定定程序打打，導(dǎo)致致樁荷載載不達(dá)標(biāo)標(biāo)，這個個到底是是安全問問題還是是質(zhì)量問問題？我我反正說說不清楚楚?？傊畠蓚€機(jī)機(jī)構(gòu)都得得好好的的哄著。當(dāng)然在在若干細(xì)細(xì)節(jié)上這這兩部門門還是有有所區(qū)別別。比如如有些安安全問題題的確跟跟建筑質(zhì)質(zhì)量關(guān)系系不大，譬如工工人不戴戴安全頭頭盔啦，物料堆堆放不按按規(guī)定亂亂堆啦，這些。但在我我

47、看來，安監(jiān)把把質(zhì)監(jiān)吃吃掉，并并成一個個機(jī)構(gòu)，沒有任任何邏輯輯和操作作上的困困難。在現(xiàn)現(xiàn)實的操操作中，但凡涉涉及到檢檢測的，就由質(zhì)質(zhì)監(jiān)辦；不需要要檢測，一般用用肉眼就就能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)毛病的的，就屬屬于安監(jiān)監(jiān)的職責(zé)責(zé)。由于于質(zhì)監(jiān)搞搞檢測，比如樁樁荷載檢檢測、水水泥檢測測，這些些東西，都是收收費(fèi)項目目，所以以質(zhì)監(jiān)在在管理上上就沒那那么的嚴(yán)嚴(yán)，為什什么呢，因為質(zhì)質(zhì)監(jiān)大多多得靠這這些收費(fèi)費(fèi)項目養(yǎng)養(yǎng)活自己己。收人人錢手軟軟，云云云。安監(jiān)監(jiān)基本不不收費(fèi)，但是他他們也能能想出非非常多的的收費(fèi)服服務(wù)出來來，譬如如安全生生產(chǎn)培訓(xùn)訓(xùn)，工人人佩帶平平安智能能卡上班班，等等等，總之之各有各各的門路路啦?，F(xiàn)在在在有些城城市，質(zhì)

48、質(zhì)量檢測測的功能能已經(jīng)開開始市場場化了，有資質(zhì)質(zhì)的檢測測單位都都能做檢檢測了。我見過過最好的的城市是是廣州。做個樁樁檢測的的費(fèi)用，只是周周邊城市市的3分分之1。恩，在在這里，為了避避免有些些人看不不懂，我我說一句句，打完完樁必須須做檢測測。檢測測合格了了，才能能做承臺臺，繼續(xù)續(xù)往上建建。各位位的，明明白？不過過呢，絕絕大多數(shù)數(shù)的城市市，這個個功能被被質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督站牢牢牢的把把持著。這個也也是建設(shè)設(shè)部門的的生財主主道啊。我要是是局長我我也不肯肯放。嘿嘿嘿100、施工工招投標(biāo)標(biāo)、監(jiān)理理報建還是是沒寫到到施工許許可證，寫死我我了，啊啊啊啊我我為什么么會想到到寫這個個題材？我現(xiàn)在在內(nèi)心深深處泛濫濫著一寫

49、寫到施工工許可證證就太監(jiān)監(jiān)掉的沖沖動啊。首先先，我必必須說明明，按照照我國現(xiàn)現(xiàn)行招投投標(biāo)法，私營房房地產(chǎn)公公司（無無國有經(jīng)經(jīng)濟(jì)成分分），其其房地產(chǎn)產(chǎn)項目不不需要做做建筑施施工招投投標(biāo)，他他們可以以直接發(fā)發(fā)包。但但在某些些大城市市，譬如如廣州，無論什什么企業(yè)業(yè)施工，都必須須做招投投標(biāo)。這這是廣州州在管理理上嚴(yán)重重違反行行政許可可法的地地方。我我個人對對此一直直持非常常反感的的態(tài)度。在大多多數(shù)城市市，私營營企業(yè)只只要能提提供私營營企業(yè)證證明，既既可免除除施工招招投標(biāo)手手續(xù)。啥啥是私營營企業(yè)證證明呢？去工商商局打一一張股東東結(jié)構(gòu)書書就行了了。在必必須要做做施工招招投標(biāo)的的時候，我必須須得說，這個領(lǐng)領(lǐng)

50、域那是是真黑不不是假黑黑。黑得得讓人毛毛骨悚然然。搞施施工的就就沒幾只只好鳥。我在此此隨便講講個故事事哈。施施工企業(yè)業(yè)必須把把自己的的專業(yè)技技術(shù)人員員備案到到建筑管管理部門門里去，一般包包括施工工員、質(zhì)質(zhì)量員和和安全員員。施工工投標(biāo)的的其中一一個材料料是專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員，根根據(jù)項目目大小，配備的的人員多多少也有有不同要要求。大大家知道道一下就就行。有有一次在在廣州，某企業(yè)業(yè)圍一個個標(biāo)，另另外一個個不識相相企業(yè)就就想進(jìn)去去，材料料一準(zhǔn)備，然后發(fā)發(fā)現(xiàn)自己己的技術(shù)術(shù)人員不不夠了，于是馬馬上到建建設(shè)局備備案新增增人員資資料。本本來這種種新增技技術(shù)人員員備案實實在是非非常簡單單的事情情。結(jié)果果，連交交件

51、都交交不進(jìn)去去?？傊褪遣徊皇芾?。后來求求爹爹告告奶奶給給受理了了，然后后又因為為其中一一個人的的身份證證復(fù)印得得不清晰晰，全部部材料退退件。這這個企業(yè)業(yè)的老板板氣得吐吐血。到到最后當(dāng)當(dāng)然這個個標(biāo)是投投不進(jìn)去去了。我我這里講講的還只只是個小小手段。暗地里里啥招數(shù)數(shù)都用得得出來。我個人人不排除除有些人人為了逼逼別人退退出投標(biāo)標(biāo)會使用用黑社會會的可能能性。恩，監(jiān)理招招標(biāo)的程程序跟施施工招標(biāo)標(biāo)的程序序及做法法幾乎一一致，我我不多說說了。監(jiān)理理報建是是完成這這個監(jiān)理理免招標(biāo)標(biāo)或招標(biāo)標(biāo)手續(xù)之之后的事事情，做做一個監(jiān)監(jiān)理規(guī)劃劃和監(jiān)理理細(xì)則，交建設(shè)設(shè)部門審審核一番番，認(rèn)為為OK了了，發(fā)一一個監(jiān)理理審查意意

52、見。通通過了就就是下一一步，施施工許可可證。監(jiān)理理規(guī)劃和和監(jiān)理細(xì)細(xì)則，老老實講，在我個個人的經(jīng)經(jīng)驗里面面，我從從來沒看看到建設(shè)設(shè)部門真真的做過過審核。在我個個人的從從業(yè)經(jīng)驗驗里面，我沒見見過幾個個政府官官員能看看得懂的的。 111、施工工許可證證我我懷著萬萬分激動動的心情情，打下下了上面面那5個個字。施工工許可證證所須材材料基本本上是上上面全部部手續(xù)一一個匯總總。缺一一不可。在我個個人的職職業(yè)生涯涯中，我我從來沒沒有經(jīng)歷歷過能辦辦齊上面面所有的的手續(xù)，再申領(lǐng)領(lǐng)施工許許可證的的。在我我與同行行的交流流中，我我也從來來沒見過過老老實實實的一一步步完完成所有有手續(xù)，再來辦辦施工許許可手續(xù)續(xù)的。要要這

53、樣的的話，絕絕對沒11年的時時間出不不來。不不相信的的同學(xué)，請回頭頭再把前前面100個大項項看一遍遍，基本本上每個個大項里里的每一一個小項項的工作作日不會會少于220個。而且得得一步一一步來。這是什什么概念念？這是是卡死你你的概念念。隨便便哪個環(huán)環(huán)節(jié)出了了任何問問題，直直接就GGAMEE OVVER。在改改革開發(fā)發(fā)之初，外資企企業(yè)剛進(jìn)進(jìn)中國的的時候，有個著著名的段段子，說說是有個個企業(yè)要要搞一個個項目，前后蓋蓋了2000多個個章，事事還沒辦辦成。最最后撤資資了，不不干了。上級政政府震怒怒，云云云。現(xiàn)在在改革開開發(fā)這么么多年了了，我們們好到哪哪里去了了嗎？我我們的辦辦事流程程方便嗎嗎？我們們能方

54、便便快捷的的為企業(yè)業(yè)服務(wù)嗎嗎？到了了今時今今日，還還有什么么企業(yè)抱抱怨過政政府管得得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)環(huán)節(jié)太復(fù)復(fù)雜嗎？聽不到到了。為為什么？因為大大家統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)經(jīng)適應(yīng)了了這個游游戲規(guī)則則。大家家已經(jīng)在在這個圈圈子中取取得了某某種平衡衡，達(dá)成成了某項項交易。在這種種情況下下，改革革辦事流流程，簡簡化辦事事程序，反而會會阻礙辦辦事效率率。我我知道我我這么說說，會有有很多糞糞青完全全不能理理解。我我就這么么告訴你你們：大大家都已已經(jīng)把潛潛規(guī)則當(dāng)當(dāng)成了規(guī)規(guī)則。這這些規(guī)則則維系著著房地產(chǎn)產(chǎn)這個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。在在每一個個程序中中，在每每一個環(huán)環(huán)節(jié)中，都存在在利益分分配，都都存在制制衡。這這個系統(tǒng)統(tǒng)在經(jīng)過過10

55、多多年的運(yùn)運(yùn)做之后后，它本本身已經(jīng)經(jīng)具有了了生命力力，絕對對是牽一一發(fā)而動動全身。因此此，我們們經(jīng)?？煽梢钥吹降剑肆艘恍┕芄芾硐鄬σ?guī)范和和嚴(yán)格的的大城市市，很多多的城市市都可以以在未領(lǐng)領(lǐng)取施工工許可證證的情況況下就干干上了很很多工作作，譬如如土方工工程，一一般都是是先動的的。這就就是一種種雙方博博弈之后后達(dá)到的的平衡。哪怕是是在這些些管理相相對規(guī)范范的大城城市，也也有空子子可以鉆鉆，比如如基坑支支護(hù)可以以先發(fā)一一個單獨(dú)獨(dú)的施工工許可證證，然后后再發(fā)地地下室部部分的施施工許可可證，再再發(fā)地上上部分。這么把把一個項項目分割割成很多多部分發(fā)發(fā)證。為為什么？因為這這是雙方方一起適適應(yīng)，互互相妥協(xié)

56、協(xié)的結(jié)果果。政府府要是把把企業(yè)都都給玩死死了，他他們就沒沒得玩了了。之后后的內(nèi)容容，大家家就開始始熟悉起起來了：我們終終于進(jìn)入入銷售環(huán)環(huán)節(jié)的各各項手續(xù)續(xù)了。12插插曲,來來講講目前的的宏觀房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控恩,不妨說說一下,我出身身是房地地產(chǎn)管理理部門。當(dāng)年參參與了非非常多的的房地產(chǎn)產(chǎn)政策制制定。后后來窮得得不行，被迫下下海至今今。這也也是我為為什么能能從事現(xiàn)現(xiàn)在這個個工作的的原因之之一啦。在講講預(yù)售和和驗收這這些東西西之前，我想先先講講現(xiàn)現(xiàn)在的房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策。理解解了這個個，才能能對銷售售方面的的各項政政策有一一個清晰晰的了解解。對現(xiàn)現(xiàn)在的調(diào)調(diào)控，我我的總體體評價是是：混蛋蛋。基基本上，現(xiàn)

57、在的的中央層層面的調(diào)調(diào)控政策策分成以以下三個個方面：1、減減少土地地供給，緊縮地地根這方面面的政策策非常的的立桿見見影。如如果這里里有國土土部門的的朋友，看到了了肯定大大有感觸觸。最近近這3年年以來，中央對對地方的的用地管管制，一一年比一一年狠，采取的的措施一一年比一一年毒。當(dāng)然，這里我我們必須須有個概概念，用用地量最最大的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不不是房地地產(chǎn)，而而是工業(yè)業(yè)。尤其其是各類類招商引引資的工工業(yè)園區(qū)區(qū)。目前前我國各各類工業(yè)業(yè)園區(qū)總總面積已已經(jīng)超過過了全國國所有城城市市區(qū)區(qū)建成區(qū)區(qū)的總面面積。這這是一個個很瘋狂狂的概念念。當(dāng)然然，在這這種宏觀觀性的打打壓地方方用地沖沖動的趨趨勢下，房地產(chǎn)產(chǎn)用地不不

58、可避免免的受到到了株連連。房地地產(chǎn)用地地供給量量逐年減減少是不不爭的事事實了。各位不不需要和和我爭論論什么各各大房地地產(chǎn)公司司儲備了了多少多多少地，足以做做多少多多少年的的開發(fā)，因此現(xiàn)現(xiàn)在供地地不足這這種消息息不準(zhǔn)確確，等等等。這種種新聞幾幾乎都是是不良媒媒體的外外行報道道，連造造謠都沒沒造出個個樣子來來。只要要看看現(xiàn)現(xiàn)在各大大房地產(chǎn)產(chǎn)公司儲儲備的那那些地都都在什么么位置，基本上上就可以以判斷出出來事情情的真?zhèn)蝹巍Ｓ心哪膫€地產(chǎn)產(chǎn)公司手手頭上沒沒開發(fā)的的地，不不處于偏偏遠(yuǎn)得不不行的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)但但是又發(fā)發(fā)神經(jīng)拖拖著不開開發(fā)的，我立馬馬把這篇篇東西打打印出來來吃掉。在另一一個方面面來說，房地產(chǎn)產(chǎn)公司儲

59、儲備那些些目前來來說幾乎乎沒有開開發(fā)價值值的遠(yuǎn)郊郊土地，其完全全是寄希希望于中中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)的健康康穩(wěn)定發(fā)發(fā)展，城城市逐步步擴(kuò)張，富裕群群體人數(shù)數(shù)總量不不斷增長長。這種種心態(tài)其其實倒真真是一種種諷刺。唉2、打打壓購買買需求提高高首付比比例，緊緊縮銀根根，提高高銀行準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率，控制制按揭貸貸款，都都是這種種考慮。就是讓讓老百姓姓沒錢買買房子。但是，這種政政策不是是釋放和和滿足需需求，它它沒有解解決任何何問題，它只不不過是將將需求延延后。我我不明白白為什么么老百姓姓對這種種政策鼓鼓掌叫好好。有一一種很神神奇的解解釋說，這種政政策的好好處是：老百姓姓買不起起房子了了，開發(fā)發(fā)商脆弱弱的資金金鏈就會會斷掉

60、，開發(fā)商商就會自自動降價價了。我我個人不不對這種種神奇的的邏輯予予以打擊擊。免得得我的這這個貼淪淪為口水水之爭的的場所。我只對對客觀效效果予以以評價。謝謝。3、強(qiáng)強(qiáng)制性限限制房地地產(chǎn)產(chǎn)品品類型這個很很明確，就是那那個900平方米米以下的的戶型占占總建筑筑面積770%以以上。這這個90070的的政策被被唱得很很響，好好象很英英明神武武的樣子子。我個個人沒明明白過來來這到底底有什么么效果。戶型選選擇完全全是市場場化的東東西。我我揣摩著著是不是是這個政政策有這這么一個個隱含的的前提在在：開發(fā)發(fā)商故意意建大戶戶型，以以獲取高高額利潤潤。但是是，我暈暈，大戶戶型或者者小戶型型，在單單價穩(wěn)定定的前提提下，