物業(yè)管理投標書(干貨)

1、物業(yè)治理投標書(干貨)物業(yè)治理投標書(干貨) PAGE PAGE 34 / 34廣州城市職業(yè)學院專業(yè)課程實訓物業(yè)治理投標書編制實訓報告所在系： 所在班： 編制人： 名目 HYPERLINK l “_TOC_250011“ 前言3 HYPERLINK l “_TOC_250010“ 第一章 工程概況3 HYPERLINK l “_TOC_250009“ 其次章 物業(yè)治理簡介3 HYPERLINK l “_TOC_250008“ 第三章 物業(yè)效勞特色4 HYPERLINK l “_TOC_250007“ 第四章 物業(yè)治理效勞模式5 HYPERLINK l “_TOC_250006“ 第五章 物業(yè)治

2、理目標5第六章 特色治理效勞設想5 HYPERLINK l “_TOC_250005“ 第七章 人員配備、培訓治理6第八章 日常治理效勞13 HYPERLINK l “_TOC_250004“ 第九章 治理規(guī)章制度和檔案的建立及治理15 HYPERLINK l “_TOC_250003“ 第十章 社區(qū)文化建立19 HYPERLINK l “_TOC_250002“ 第十一章 本工程物業(yè)效勞財務預算方案21 HYPERLINK l “_TOC_250001“ 第十二章 工程物業(yè)治理便民效勞28 HYPERLINK l “_TOC_250000“ 第十三章 工程物業(yè)治理效勞標準30前言承蒙信任，我

3、們格外榮幸地提交我公司對【廣城花園】的物業(yè)治理投 標方案，本方案有利于促進【廣城花園】物業(yè)保值和增值，現(xiàn)供貴業(yè)主委 員會在招標時參考，并作為進一步合作的根底，期望在物業(yè)治理上取得更 大的成效。本方案現(xiàn)為初案，是依據(jù)目前廣城花園的根本狀況，結合我公 司的專業(yè)實踐以及對該工程初步了解的根底上完成的，如有幸獲得投標權，將提交具體的打算。期望以此奠定雙方長期真誠友好的合作關系。第一章 工程概況廣城花園，用地面積達13.252525 萬平方米，建筑密度僅 20-30%，容積率低至 1.5，綠化率 50%，1.525 萬平方米人工湖面，3.52 萬平方米水澤園林，2502.4745.676767萬平方米，

4、其中別墅 804.33333 萬平方米，多層公寓 25 棟 18.010107萬平方米，高層公寓 2020.333332 萬平方米，建有地下停車場 1100 個車位，電梯 130包括會所、小學、幼兒園、游泳池、健身場館、物業(yè)治理用房等。目前業(yè) 85%。其次章 物業(yè)治理簡介綠城物業(yè)效勞集團成立于 1995 年 3 月，是浙江省最早引入物業(yè)治理概念的專業(yè)化治理公司之一，具有國家物業(yè)治理企業(yè)一級資質， 現(xiàn)為中國物業(yè)治理協(xié)會常務理事單位。所管物業(yè)的類型涉及別墅、住宅、酒店式公寓、寫字樓、醫(yī)院、共建物業(yè)及城市綜合體等，在浙江、上海、 北京、安徽、湖南、湖北、疆、重慶、江蘇、河南等地區(qū)都設立分子公 47第

5、三章 物業(yè)效勞特色一、人員治理1、零打攪效勞綠城物業(yè)員工各項工作的開展，以盡可能不打攪業(yè)主 正常工作及休息為根底，努力實現(xiàn)零打攪。2、一站式效勞業(yè)主只需將他的需求告知綠城物業(yè)【廣城花園】物業(yè)治理處的任何一位員工，都將快速進入一套嚴密、高效的處理程序，以期 為業(yè)主供給最為便捷之效勞。二、氣氛治理針對本物業(yè)的特點，綠城物業(yè)擬從外圍著手，由外及里，開展“氣氛 借以提升外部形象；有序的車輛行駛、停放治理；到位、凸顯文化氣息和綠化點綴并不斷更等等。三、設立客戶效勞中心結合【廣城花園】的物業(yè)實際狀況，設置客戶效勞中心，供給 12時效勞，做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反響、回訪渠道暢通， 使客服中心

6、真正成為物業(yè)治理效勞的窗口。第四章 物業(yè)治理效勞模式在【廣城花園】的治理中，我們擬承受事業(yè)部的治理模式，實行經(jīng)理下設綜合治理部、客戶效勞中心、工程部、保安部，依據(jù)不同物業(yè)類型開 展有針對性的效勞工作。第四章 物業(yè)治理效勞模式在【廣城花園】的治理中，我們擬承受事業(yè)部的治理模式，實行經(jīng)理 下設綜合治理部、客戶效勞中心、工程部、保安部，依據(jù)不同物業(yè)類型開展有針對性的效勞工作。第五章 物業(yè)治理目標一年內到達廣州市物業(yè)治理行業(yè)標準效勞達標考核標準。兩年內到達杭州市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標準。三年內到達全國物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標準。業(yè)主和使用人對物業(yè)治理效勞的綜合滿足率到達 95%以上。第六章

7、特色治理效勞設想時，業(yè)主只需面對客服管家，而不需要煩瑣的手續(xù)辦理，客服管家還能提 供登門效勞。特色二、貼心“1 對 1”效勞，實現(xiàn)移動辦公，隨時承受客戶訴求。我們將全方位地實行以人為本的客戶效勞，為客戶專屬的“大管家”配備固定的移動 號碼，隨時承受客戶的訴求，實現(xiàn)“人變號不變，服 效勞、效率并重，同時表達其尊榮身份的特點，在裝修治理上將創(chuàng)設立效勞。并通過情理手段、經(jīng)濟手段、法律手段并用，確保園區(qū)內無違章裝修。特色四、擴大安全效勞體系范圍加強小區(qū)外圍安全防范，增加圍墻周邊秩序維護人員的密度，甚至到 區(qū)外的市政路口，協(xié)作智能識別系統(tǒng)，實現(xiàn)外緊內松，使客戶在無意識中 表達安全生活的舒適配備確定比率的

8、女性保安員，在為女住戶供給效勞時，能削減相應尷 尬，也能消退住戶對效勞的抵觸和緊急，簡潔建立及客戶的良好溝通。第七章 人員配備、培訓治理一、組織構架在物業(yè)交付前三個月，正式成立浙江綠城物業(yè)治理【廣城花 園】物業(yè)治理處，下設綜合治理部、客戶效勞中心、工程部、保安部。綜合電梯水電保安車管消防綠化保潔日?？蛻敉对V檔案修理維保維保監(jiān)控治理效勞處理治理中心物業(yè)物業(yè)處工程部保安部綜合部客戶279一經(jīng)理 1 人，全面負責住宅、辦公樓治理，對各部工作落實檢查及對外協(xié)調等。二客戶效勞中心8主管 1 人，全面負責客戶效勞中心的治理工作，做好業(yè)主的投訴處理，對部門工作安排、落實檢查等；依據(jù)園區(qū)的實際狀況供給業(yè)主效勞

9、?？蛻粜谥行?7商務效勞、檔案治理、財務等工作。三工程部41主管 1 人，幫助經(jīng)理開展工作，負責園區(qū)公共部位、公共設施設備的維保和業(yè)主托付維保效勞。工程人員20人含電梯、空調、水電等屬構筑物、公共設施設備、電氣、給排水等日常修理及業(yè)主托付效勞。20四綜合治理部101主管 1 人，幫助經(jīng)理做好園區(qū)的治理、對部門工作安排落實檢查及治理處內部溝通協(xié)調等工作。15清潔綠化檢查治理及為業(yè)主供給便利性效勞等。保潔員 70 人，負責園區(qū)全部公共區(qū)域的保潔工作。綠化工15其次年開頭配置人員五保安部151主管 1 人，幫助經(jīng)理開展工作，負責小區(qū)的保安治理工作，兼任義務消防隊長。保安領班 7 人，幫助保安主管做

10、好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，安排及協(xié)調本班人員的各項工作，對本班工作的檢查及監(jiān)視，并幫助主管做好突發(fā)大事處 理。70 人，門崗 18 人，A、B、D 區(qū)共有出入口 62車管員 15 人，做好小區(qū)的車輛治理；巡邏崗 48 人，每班 12 人實行三班三運轉，負責園區(qū)的安全巡查。12四、員工培訓方案在多年的物業(yè)治理實踐中，我司已形成了一整套標準的培訓體系，造 物業(yè)治理目標的有力保證。一培訓意義對員工進展不同階段的培訓，是圓滿完成托付治理目標的保證二培訓目標培訓目的是在態(tài)度、學問、技能三方面加強和提高，改進員工的行為和表 現(xiàn)。培育出高素養(yǎng)的物業(yè)從業(yè)人員。 通過系統(tǒng)的培訓，加強員工對治理三培訓的方式【廣城花園

11、】治理處員工培訓分三步進展，治理處將依據(jù)不同時期， 不同狀況制定有針對性的培訓打算。1、崗前培訓：進駐物業(yè)前，由治理處協(xié)調根本治理員工，并安排訓練課程，以便在最短時間內，生疏物業(yè)，參及訂制物業(yè)治理制度。為聘請的員 工安排短期入職培訓課程，令員工能充分生疏本身的工作職責及工作氣氛，同時灌輸正確的物業(yè)治理概念及學問。2、在職培訓：完成短期培訓課程后，安排各級員工進入物業(yè)內做實地訓練，協(xié)作物業(yè)入伙，令物業(yè)治理工作能夠全面開展，為業(yè)主準時供給高水 準效勞。3、提高培訓：物業(yè)進駐后每六個月，安排更培訓，務使員工效勞的素 質，保持公司所要求的標準。同時，全部員工桌牌上醒目的文字時刻提示公司對員工的要求，“

12、真 誠、善意、精巧、完善”的企業(yè)精神。四培訓課程1、治理處專業(yè)培訓：確保治理處正常及有效地運作。根本物業(yè)治理概況；治理處的具體運作2、客戶效勞培訓：把握及客戶溝通的技巧，達至星級酒店效勞的標準。客戶效勞準則； 用語、禮貌培訓；客戶接待禮儀；客戶投訴 3、客戶治理制度：包括郵件、停水、停電等客戶資料治理4、工程培訓：依據(jù)現(xiàn)場實際狀況、安排具有針對性地培訓物業(yè)接收驗收；二次裝修程序把握；設備修理和保養(yǎng)；外委保養(yǎng)合同監(jiān) 督治理5、保安培訓：針對本物業(yè)的特性，加強物業(yè)保安效勞意識保安準則及工作綱要；儀表、行為及紀律；裝備及使用 ；巡邏目的及留意事項；處理投訴及客戶的禮貌和態(tài)度；交接班制度；處理緊急狀況

13、； 火災緊急處理方法；車輛出入把握；保安人員組織架構；事故記錄6、清潔綠化培訓：把握清潔綠化標準和檢查方法清潔流程和標準；清潔器材和物料 ；檢查標準；外委合同的治理；植物擺放的治理；綠化養(yǎng)護的治理培訓工作流程示意圖需求、分析、比較需求、分析、比較確定培訓對象確定培訓打算設計培訓內容預備培訓條件選定培訓方法實施培訓打算反響五、人員治理及考核我司在人員治理及考核方面，形成了一整套標準性強、操作簡便的高 效運作治理體系。一考核對治理處的員工，除必需的崗前培訓外，我司還將按崗位要求跟蹤考 核，并建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。對工作表現(xiàn)精彩的員 工進展嘉獎、晉升；對不能滿足崗位要求的員工，則予

14、退出崗位，進展待崗學習。1、考核目的保質保量地完成工作任務，科學合理地運用安排機制，客觀公正地做 好人員治理，充分鼓舞、調發(fā)開工樂觀性。2、考核內容員工品德、工作力氣、工作態(tài)度、工作業(yè)績。 3、考核標準把公司質量方針、各崗位工作操作規(guī)程作為考核員工的標準；把工作 打算、臨時任務及工作目標作為考核員工的補充標準。二人員治理1、我司將在廣州【廣城花園】治理處推行合理的獎懲機制，真正表達“能 2、充分表達“催促后進、共同進步”的原則，被退出的員工將經(jīng)過待崗 將給以嘉獎，嘉獎標準另定；而對表現(xiàn)低劣、工作不力者，將予以批判，并酌情予以行政處分。3、量化治理及標準化治理量化治理及標準化治理就是依據(jù)每個員工

15、的不同崗位要求以及應當具備的力氣，按標準對其進展評價。 我司將在廣州【廣城花園】治理處按ISO9001三員工儀容儀表、著裝及標志 1、儀容儀表標準男士頭發(fā)不過衣領，鬢角不過耳，不留胡須，不梳奇異發(fā)型；女士不濃妝 艷抹，不佩戴耳墜，不戴墨鏡；不使用濃烈香水、發(fā)水等。走路時上身應 保持挺直，雙手自然搖擺，避開上身晃動；站立時不彎腰屈背，手自然下 垂或穿插放在身前；坐姿要端正。2、員工著裝要求及標志規(guī)定工作人員在工作時間，必需身著干凈干凈的工作裝。公司為每位員工度身 定做統(tǒng)一的工作服，具體分四種類型：治理人員、保安員、修理工和清潔 綠化工制服。我司為每位員工制作了明晰的工作牌，員工上崗時必需佩戴 于

16、左胸側。辦公桌左上角放置桌牌，標明員工的姓名、職務和工號。第八章 日常治理效勞一、日常治理工作的內容1、車輛治理；2、客戶檔案治理；3、住戶裝修治理；4、物業(yè)治理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;5、房屋及建筑的公共局部、機電設備、公共配套設施的修理、治理; 二、安全保衛(wèi)1、向當?shù)赜嘘P部門了解物業(yè)治理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案 件發(fā)生率把握標準；2、制定物業(yè)治理區(qū)治安治理條例，保安員崗位職責及保安工作作業(yè)流 程；三、清潔綠化1、制定物業(yè)治理區(qū)綠化完好率標準及綠化治理規(guī)定；2、明確綠化人員的治理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)流程；3、依據(jù)物業(yè)治理區(qū)的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔 率；4

17、、制定物業(yè)治理區(qū)清潔衛(wèi)主治理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè) 流程；四、消防1、向當?shù)赜嘘P部門了解物業(yè)治理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設備、 設備完善率及火災發(fā)生把握率的標準；2、制定物業(yè)治理區(qū)消防治理條例及消防工作內容、明確責任人；3、制定消防設備、設備的治理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防 系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；五、水、電設備的治理、維護1、了解有關水、電設備可能消滅的問題或存在的事故隱患，制定水、電 設備的故障率、修理準時率和合格率把握標準；2、制定水、電設備的使用和維護條例及作業(yè)流程，以保證其到達應有的 性能標準；3、制定水、電設備維護人員的治理規(guī)定及崗位職責；六、房屋及建筑公

18、共局部、公共配套設施的維護、治理1、了解物業(yè)治理區(qū)內房屋及建筑公共局部、公共配套設施可能存在的問 題及事故隱患率，制定相應的完好率、修理準時率及驗收合格率指標；2、制定房屋及建筑公共局部、公共配套設施的使用及治理規(guī)定；3、制定房屋及公共配套設施維護人員的治理條例、崗位職責及作業(yè)流程；4、業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設施，物業(yè)治理公司必需要求業(yè)主按 照當?shù)卣挠嘘P規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的治理規(guī)定。七、住戶裝修治理1、制定住戶裝修治理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人 員的治理，完善裝修申報手續(xù)；2、建立裝修檢查監(jiān)視制度，明確責任人，以確保房屋構造、小區(qū)消防、 防盜安全及環(huán)

19、境衛(wèi)生不受影響；八、車輛治理1、車輛治理包括機動車及非機動車的治理；2、制定物業(yè)治理區(qū)內車輛的進出、停放和行駛的治理規(guī)定，明確責任人 的崗位職責及作業(yè)流程；3、制定停車場、自行車棚的完好率、修理準時率和合格率標準。 九、客戶檔案治理1、客戶檔案包括及客戶有關的各類入住資料、申請表格、修理記錄、合 同、協(xié)議、收費記錄；2、建立客戶檔案的治理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程。第九章 治理規(guī)章制度和檔案的建立及治理一、公眾制度物業(yè)治理業(yè)主臨時公約； 樓宇治理規(guī)定； 裝修治理規(guī)定； 車輛治理規(guī)環(huán)境衛(wèi)生治理規(guī)定； 治安治理規(guī)定； 電梯治理規(guī)定； 商鋪治理規(guī)定二、內部運作制度及效勞標準一內部制度員工行

20、為語言標準； 員工職業(yè)道德標準； 員工培訓制度； 檔案資料治理理制度； 上門修理效勞標準； 住宅區(qū)設備治理標準； 保安效勞檢驗標準； 保潔效勞檢驗標準； 各部門崗位職責二效勞標準【廣城花園】的物業(yè)治理效勞標準嚴格依據(jù) ISO9001 國際質量保證體系文件的要求進展制訂。對于物業(yè)治理行業(yè)來說，導入 ISO9001 國際質量認證體系，有利于加強對治理及效勞過程中每一個環(huán)節(jié)的質量把握，準時訂正和預防影響質量 的負面因素，確保只有合格的軟硬件產(chǎn)品才能投入治理效勞，并依據(jù)嚴格 的程序對全過程進展跟蹤監(jiān)控。避開了人為治理的任憑性和不確定性，促 使了向用規(guī)章制度來治理的徹底轉變，真正實現(xiàn)了“常效治理”，保證

21、物 業(yè)治理和效勞長期維持在確定的高水準。1、質量手冊質量手冊是說明公司的質量方針和描述其質量體系的文件，對內是企 業(yè)的綱領性文件，對外是企業(yè)質量保證力氣的文字表達。2、程序性文件程序性文件是質量手冊的根底文件，涉及所選要素的各項活動，說明活動的組織分工、活動的方式方法、應承受的文件、資源和把握方法等。 它對確保質量體系運行的有效性起到極為重要的作用。實現(xiàn)的籌劃程序； 及顧客有關的過程把握程序； 選購把握程序； 顧客財產(chǎn)把握程序； 樓宇入住及裝修治理把握程序； 物業(yè)效勞打算把握滿足度測量程序； 過程和效勞的監(jiān)視和測量程序； 不合格品把握程序； 數(shù)據(jù)分析把握程序； 改進把握程序3、支持性文件支持性

22、文件是規(guī)定質量基層活動的操作性文件，是程序性文件的細化。文件治理制度； 各級人員質量職責； 資源治理制度； 選購治理制度；治理制度； 保潔效勞治理制度； 綠化治理制度； 保安效勞治理制度；設施設備治理制度； 治理改進制度三、檔案建立及治理檔案資料治理是物業(yè)治理工作中的一個重要組成局部，科學的、標準 化的檔案治理能有效地為園區(qū)的公用設施的使用、修理、改建和各項治理 工作供給指引和效勞。為此，治理處將配備檔案治理人員，建章立制，充 分利用智能化系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和原始文件資料治理三個手段，建立及完善【廣城花園】檔案治理體系，對全部檔案資料進展嚴格的、科學的、集中 的治理，為業(yè)主效勞。一1、開發(fā)商供給的

23、資料、各類圖紙；各類設施設備單位和聯(lián)系人、保修卡和說明書； 全部房屋驗收的合格證明； 全部業(yè)主商品房買賣合同的復印件； 業(yè)主根本狀況表等； 房屋修理記錄。2質量回訪記錄； 住戶投訴及處理記錄； 員工檔案治理； 培訓檔案； 行政文件； 業(yè)主治理委員會文件。二檔案治理1、檔案建立和治理流程收集整理分類分級編號登記輸入電腦入柜利用檢查 2、檔案治理要求多種形式的檔案儲存方式并利于保管。電腦儲存，便于查找和利用。原始文件依據(jù)其使用性質及重要性分類并編制相應文件名目。檔案按不同業(yè)務性質分塊，以內容分類，逐一編號，登記造冊，編 輯名目并分柜保存。檔案治理人員必需做到檔案標識清楚、分類明確，易查找，檔案借閱

24、必需辦理手續(xù)并準時收回，防止文件流失和泄密。檔案存放的環(huán)境要求到達防火、防潮等，配置有效的滅火器材，遇 潮濕天氣需放置生石灰等物質，以保證檔案資料的完好無損。第十章 社區(qū)文化建立一、社區(qū)活動的設想文化是人類居住的內在驅動力和分散力，能增加樓盤的附加值。在【廣城 宵、中秋活動、元旦晚會、署期學習班等，制造“綠城大家庭”的人文氛 圍，營造鄰里和諧、團結、互助、溫馨、和諧的居住文化。二、社區(qū)活動的組織1、確立主體對象從“綠城大家庭”的主題定位動身，社區(qū)文化活動的參及主體應考慮以家庭為主，尤其以老人和少兒為宜。其他年齡的業(yè)主多半忙于工作或其他，只有老人及少兒才是社區(qū)文化的最堅決的參及者和追捧者。據(jù)統(tǒng)計

25、，2545 歲之間年齡段的人是最強有力的購房者，他們多半上有老，下有小。組織老人及少兒感興趣的社區(qū)文化活動，活動的組織安撫了老人及少兒，解決了主力購房者的后顧之憂，使售樓更簡潔。固然以老人及少兒為主體 ,并不排斥年輕人,這局部人的社區(qū)文化需求也不應無視。2、活動的參及性在社區(qū)文化活動的籌劃和組織上，應考慮盡可能增加業(yè)主的參及性，只有 業(yè)主的參及，才可以表達出組織社區(qū)文化活動的目的。假設組織的活動不符合業(yè)主的興趣，參及的人很少，就失去了組織社區(qū)文化活動的意義。所 以，活動的組織應以業(yè)主參及為主體，這樣可以充分調動業(yè)主活動的樂觀 性。3、活動的消遣性對于小區(qū)業(yè)主來說，活動的進展主要使他們能輕松愉悅

26、的享受才是參及的 目的。所以，活動在籌劃和組織時無需準時需要安康、雅俗共賞、消遣性 強、參及性強。三、社區(qū)活動打算在小區(qū)業(yè)主入住率到達確定程度后，治理處將針對業(yè)主的不同需要開展豐 富多彩的社區(qū)活動，以下是我們社區(qū)活動的打算。活動 1活動2植樹節(jié)活動 34活動內容：1、義務捐助：現(xiàn)場捐錢、捐物；2、扶貧活動：聯(lián)系貧困家庭，結對子，建立檔案，定期聯(lián)系。 5活動內容：如外教面對面英語對話、英語小玩耍集?；顒?6活動內容：如中秋猜謎活動，露天電影第十一章 本工程物業(yè)效勞財務預算方案類別辦公用品修理工具我司依據(jù)【廣城花園】物業(yè)治理招標文件內容，結合對工程實地的勘 察，及本司多年的物業(yè)治理的閱歷，對物業(yè)治

27、理企業(yè)經(jīng)濟效益進展預算。類別辦公用品修理工具名稱單位數(shù)量單價元合計元 機部161001600飲水機臺103003000電冰箱臺215003000微波爐臺25001000其他3000小計11600鋁合金梯子把45002022沖擊電鉆把218002600電鉆把413005200空調測溫儀只2300600萬用表塊6150900鉗形表塊6150900兆歐表塊44001600電子工具套45002022各類扳手套43001200各類鉗子套43001200常用修理工套1430042022具零星工具3000小計63200鋁合金梯把45002022清潔綠化水管米40052022用品零星工具3000小計7000應

28、急燈盞203006000雨具套30802400消防保安消防工具套302006000用品鋼盔頂441004400其他5000小計23400合計105200二、物業(yè)治理首年收支測算一收入：18389955.18 元/年1、物管費收入：14892255.8 元/年1別墅：3359197.416/年43333.385%8/月，95%計43333.38/1285%95%=3359197.416/年2多層公寓：3684157.737/年建筑面積 190101.07 ，入住率按 85%計，物業(yè)治理效勞費標準 2元/月95%計190101.072/1285%95%=3684157.737/年3高層公寓：591

29、0899.031/年203333.3853/月95%計203333.33/1285%95%=5910899.031/年4商業(yè)：元/年建筑面積 202208510 元/月，95%計2022010/1285%95%=元/年2、地下車位：元/年地下車位共 1100 個，使用率按85%計，公共維護費標準300 元/月個，95%計1100300/個1285%95%=元/年3、有償效勞收入：100000 元/年4、其他經(jīng)營收入：202200 元/年二支出：15539237.54 元/年1、工資：元/年279經(jīng)理1人8000 元/人月1人13月=104000元/年綜管部主管1人4000元/人月1人13月=5

30、2022元/年治理員15人2500 元/人月15人13月=487500元/年保潔員70人2500元/人月70人13月=元/年綠化工20人2500 元/人月20人13月=650000元/年客服主管1人4000 元/人月1 人13月=52022 元/年客服人員7人2500元/人月7人13月=227500元/年保安主管1人4000 元/人月1 人13月=52022 元/年保安領班7人3000元/人月7人13月=273000元/年保安員70人2500元/人月70人13月=元/年車管員20人2500 元/人月15人13月=487500元/年巡邏崗48人2500元/人月48人13月=元/年消監(jiān)控員15人2

31、500 元/人月15人13月=390000元/年工程主管1人4000 元/人月1 人13月=52022 元/年工程人員20人3000 元/人月20人13月=780000元/年高配工20人3000 元/人月20人13月=780000元/年2、福利費、訓練經(jīng)費、工會經(jīng)費：219712.5元/年/年3、社會統(tǒng)籌保險費：390460.5 元/年/年4、服裝費：179160/年治理人員、保安主管、工程主管、消監(jiān)控： 50 元/人月30 人12 月=18000/年工程人員、保潔：30 元/人月100 人12 月=36000 元/年保安人員：70 元/人月149 人12 月=125160 元/年5、工作餐費

32、：870000/年治理人員、工程人員、保安主管： 200/人月4012=96000元/年保安人員、消監(jiān)控：300 元/人月239 人12 月=860400 元/年6、辦公費用：90800/年1辦公消耗：11600/年2通訊費：49200/年 費：200/臺月1612=38400/年手機費：10800/年300/人月112=3600/年綜管部主管、客服主管、工程主管、保安主管 150/人月412月=7200/年3交通費：30000 元/年7、保安費用：130680 元/年1保安、消防耗材：23400/年2保安治理費：60 元/人月149 人12 月=107280 元/年8、清潔綠化費：12040

33、0/年清潔用具耗材：30400 元/年垃圾清運費：60000 元/年綠化租擺費：30000 元/年9、公共設施設備維護費：73200/年維護費：19000 元/年電梯年檢費：60200 元/年 市政管道排污費：9000 元/年10、公共電費：元/年路燈、樓道燈系統(tǒng)：80000 元/年地下車庫照明及排風：90000 元/年電梯運行費：640000/年生活水泵運行費：100000 元/年消防泵、排污泵：14000/年弱電智能化：85000/年11、公共水費：28000 元/年清潔用水：20220/年其它用水：8000 元/年12、社區(qū)活動費：20220/年13、固定資產(chǎn)折舊費：58171 元/年1

34、4、遞延資產(chǎn)折舊費：23800 元/年1、不行估量費前14項之和的1%136808.84元/年/年1、治理費收入的6%：893535.3/年14892255.18366%=893535.3/年1、稅金收入的5.56%：828009.4元/年14892255.18365.56%=828009.4/年三第一年盈利：2850717.64 元/年18389955.18 元支出 15539237.54 元=2850717.64 元三、物業(yè)治理測算說明及分析一交付領房布置費、開荒清潔費由開發(fā)商按實擔當。二3的物業(yè)治理辦公用房、4的經(jīng)營用房，并供給相應的員工宿舍。三物業(yè)治理用房、員工宿舍由開發(fā)商負責裝修完畢

35、移交至物管公司， 員工宿舍并配置必要的生活設施，如空調、床鋪、衣柜、桌椅、電視機等。四8/平方米.月，商業(yè)用地,10/平方米.月，多層 2 元/平方米.月,高層 3 元/平方米.月，車位 300 元/平方米.個。五18389955.1815539237.54=2850717.64六收入測算說明及分析85%計，商鋪和綜85%計。七支出測算說明及分析1、人員工資：參照目前我司標準。2、福利費及社會統(tǒng)籌保險的測算：按國家有關政策執(zhí)行。3、工作餐費測算：按我司的制度執(zhí)行。4、綠化養(yǎng)護費：因第一年綠化養(yǎng)護還處于保養(yǎng)期，在測算時，只考慮辦公樓大堂及其他共用部位的綠化租擺費；同時在第一年的測算中未配置綠化工

36、。5、公用設施設備維護：因第一年大局部設備處于維保期，維保費用相對 較低。隨著時間的推延，設備的維保費將遂年增加。6、其余的費用如治理費、稅金等，按國家有關規(guī)定執(zhí)行第十二章 工程物業(yè)治理便民效勞一效勞宗旨綠城物業(yè)提倡以人為本的物業(yè)治理及效勞，接觸的業(yè)主由于文化修養(yǎng)、社會背景、工作職位、家庭環(huán)境等因素，層次必定參差不齊，對效勞的要求也不同。綠城物業(yè)提出【廣城花園】業(yè)主效勞的核心是“使每一位業(yè)主享蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等方面。首先追求社會效益，其次是經(jīng)濟效益；開展盡可能多的無償效勞，堅持以保本原則，供給力所能及的有 保證效勞工程落實。二公共效勞工程費用已納入物業(yè)治理效勞費1、幫助公安部門維

37、護小區(qū)內的公共秩序，實行 24 小時保安值勤、義務消防和小區(qū)交通道路治理；2、243、緊急呼救效勞；4、消防、報警系統(tǒng)維護效勞；5、公共場所保潔，生活垃圾收集和清運；6、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；7、檔案資料治理；8、房屋共用部位和共用設施設備的修理和養(yǎng)護，確保公共設備設施的正 常運行。三免費代辦及便利效勞工程1、受理業(yè)主投訴并為業(yè)主供給以下效勞：1234火車、567失物招領 8 及訪客留言轉告 9臨時代為保管小件物品 10臨時借用雨傘2、代叫出租車3、代收代繳水、電費，有線電視收視費4、代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)5、代訂生日蛋糕和花籃6、代訂牛奶7、代辦預訂客房8、代辦訂餐9、代辦保險10

38、、代聘司機11、代聘私人保健醫(yī)生12、介紹保姆、代請鐘點工13、代聘攝像、攝影14、代訂車、船、機票15、代聘裝璜設計、施工單位16、物業(yè)詢問效勞17、組織業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動18、組織社會公益活動19、安全用電常識宣傳四有償效勞工程1、商務效勞：復印 2 3 45收發(fā)電子郵件6設立電子信箱2、園區(qū)內物品搬運；3、機動車輛轎車清洗；4、四季花卉供給及代為養(yǎng)護、代租花卉；5、代訂代送飲用水；6、代辦行李托運；7、代理房屋租賃、轉讓；8、業(yè)主自用部位的各項修理效勞第十三章 工程物業(yè)治理效勞標準1每年一次對房屋及設施設備進展安全普查，依據(jù)普查結果1每年一次對房屋及設施設備進展安全普查，依據(jù)普查結果綜合管 制定修理打算,組織實施；理2白天有專職治理員接待住戶,處理