北京市人民法院民事審判實務疑難問題會議

1、 HYPERLINK ././ HYPERLINK ./更多資料請訪問. HYPERLINK (.)(.) HYPERLINK ././北京市高級人民法院關于農村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答（2004年與2006年、2007年、2009） 內部掌握簡要描述: 北京市高級人民法院關于北京市農村房屋買賣的會議紀要及相關問答。對北京市境內的農村房屋買賣案件有約束力。農村房屋買賣糾紛在近幾年在審判實踐中做出來相應調整。 北京市高級人民法院關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要2006年9月14日二、關于農村私有房屋

2、買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題關于農村私有房屋買賣合同效力的認定問題，2004年12月高院民一庭曾聯合高院審監(jiān)庭、立案庭等相關部門進行了專門研討，并在充分吸收一、二中院調研意見的基礎上，形成了會議紀要。根據會議所達成的共識，農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外；從買賣雙方的主體身份來看，如果雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。該會議紀要同時明確了“尊重歷史，照顧現實”、“注重判決的法律效果和社會效果”以及”“綜合權衡買賣雙方的利益”等認定合同無效之后的處理原則。會議紀要發(fā)布之后，我市法院主要參照上述原則處理此類問題。研討中，與會人

3、員深入分析了的農村私有房屋買賣合同效力的政策法律依據和相應的法律后果。與會少數人員認為，目前我國的法律、法規(guī)及司法解釋尚沒有禁止農村私房買賣以及農村私房買賣合同應認定無效的明確規(guī)定。因此，農村私有房屋買的買賣應認定為有效。從法律后果來看，認定合同有效不僅有利于制約農民隨意處分自己的房屋和宅基地，有利于穩(wěn)定現有的房屋占有關系；而且“當事人不得因自己的錯誤行為而獲利”，對出賣人事后主張合同無效進行必要的限制，有利于維護買受人的善意信賴，這也是“禁發(fā)言”和誠實信用原則的要求。但是，與會多數人意見認為，農村私有房屋買賣合同應認定為無效，認定無效的根據是我國現行的土地法規(guī)、宅基地使用政策而得出的結論。目

4、前，在我市農村私房買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴格限制宅基地流轉的政策是相違背的；宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，轉讓私有房屋往往導致宅基地使用權的非法流轉；另一方面，宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，這顯然不符合土地管理法等相關法規(guī)關于保護耕地的立法意圖。根據多數人的意見，會議認為：農村私有房屋買賣應當認定無效，2004年會議紀要中所確立的原則是恰當的，仍應堅持；認定無效雖然可能引發(fā)一些訴訟，但可以制約眾多潛在的房屋買受人，發(fā)揮司法應有的導向作用。同時，與會大多數人認為，雖然買賣合同以認定無效為原則，但考慮個案的

5、不同情況，可以根據實際情況依法確認合同效力。例如，買賣雙方都是同一集體經濟組織成員，或者訴訟時買受人已將戶口遷入所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效；對于1999年1月1日土地管理法修訂之前，將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，亦可認定轉讓合同有效。同時，與會人員一致認為：此類案件成訟多源于土地增值及土地征用、房屋拆遷將獲得補償安置等原因，出賣人受利益驅動兒起訴。在合同無效的原因方面，出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任；在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補償所獲得的利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買

6、賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成的利益失衡；對買受人已經翻建、擴建房屋的，應對其添附價值進行合理補償；買受人確實無房居住的，應予以妥善安置。近年來，我市法院受理了一批涉及農村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關法律、法規(guī)不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，在一定程度上產生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務庭、不同審判人員之間裁判標準不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯合召開會議，就農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件處理原則等問題進行了專門研討，初步形成了處理意見，紀要如下：一、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以

7、下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴；從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。二、關于農村私有房屋買賣糾紛合

8、同效力的認定與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。”國家土地管理局1990國土函字第97號關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給

9、出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有

10、效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。三、涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產生的，相關部門監(jiān)管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實；

11、同時要認識到此類案件產生的復雜性，并妥善解決相關的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利于妥善解決現有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。特此紀要。北京市高級人民

12、法院關于印發(fā)北京市高級人民法院關于行政審判適用法律問題的解答(二)的通知（2007年4月11日京高法發(fā)2007113號）市第一、第二中級人民法院；各區(qū)、縣人民法院：北京市高級人民法院制定的北京市高級人民法院關于行政審判適用法律問題的解答（二）已于2007年3月12日高級法院審判委員會第3次會議討論通過，現予以印發(fā)。請在審判實踐參照執(zhí)行，執(zhí)行中有何問題，望及時報高級法院行政庭。北京市高級人民法院關于行政審判適用法律問題的解答（二）針對全市法院行政案件的審判中出現的新情況和新問題，為統(tǒng)一全市法院行政審判執(zhí)法尺度，經研究，現就一些突出問題解答如下。1、審理行政登記類案件時，如何理解相關法律規(guī)定的“登

13、記機關應當對申請人出具的證件、證明材料進行審查”的規(guī)定？答：登記機關在進行行政登記時，根據相關法律、法規(guī)及規(guī)定對申請人提交的證件、證明材料進行審查應理解為是否符合法律規(guī)定的要求進行審查（形式審查）。但考慮其作為行政登記的專門機構，在具體案件的司法審查中，可要求行政登記機關在形式審查時履行較高的必要合理注意義務。例如，申請人在登記機關預留有印章、簽名的，登記機關應當就申請件與預留件進行比對，并對是否一致作出合理注意義務的判斷。2、行政登記機關為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人辦理了行政登記，無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的監(jiān)護人認為該行政登記機關的登記行為違法，提起行政訴訟的，如何

14、審理？答：行政登記機關在辦理行政登記時，盡到了必要合理注意義務，但當事人確屬無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，可不認定行政登記行為違法。此類案件的處理，可視行政登記行為的具體特點、情況分別作出判決駁回原告訴訟請求、撤銷、確認無效或者以其他方式予以處理。3、法院經過合法性審查，認定婚姻登記機關離婚登記確實違法的，如何進行處理？答：離婚登記行政訴訟案件直接涉及雙方當事人之間的人身關系，具有特殊性。因此，婚姻登記機關所實施的婚姻登記行為確屬違法的，法院應作出確認婚姻登記行為違法判決，也可視具體情況，分別以判決駁回原告訴訟請求、撤銷、確認無效等方式予以處理。離婚登記雙方當事人單獨就離婚協(xié)議中財產

15、及債務處理發(fā)生爭議提起行政訴訟，請求撤銷離婚登記行為的，不屬于法院行政訴訟收案范圍，應裁定駁回起訴。4、非住宅房屋的承租人是否可以申請房屋拆遷主管部門對拆遷安置補償爭議進行裁決？答：根據國務院頒布的城市房屋拆遷管理條例的相關規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，需要對被拆遷人補償安置的，拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，房屋承租人可以申請房屋拆遷主管部門對拆遷補償安置爭議進行裁決。這里的房屋承租人應當包括住宅房屋的承租人和非住宅房屋的承租人。因此，非住宅房屋承租人可以申請房屋拆遷主管部門對拆遷安置補償爭議進行裁決。根據城市房屋拆遷管理條例第三十三條規(guī)定，因拆遷非住宅房

16、屋造成停產、停業(yè)的，非住宅房屋的承租人只能就停產、停業(yè)損失要求補償，承租人要求進行產權調換，不予支持。5、公民、法人或者其他組織起訴行政機關要求履行法定職責的案件，該行政機關是否具有相應具體的管理職權有爭議，法院開庭審理后如何進行裁判？答：此類案件經法院開庭審理，查明該行政機關確實不具有法律、法規(guī)，或者規(guī)章授予的該項具體職權的，法院應裁定駁回起訴。6、行政機關未對舉報人要求查處的違法行為進行查處，該舉報人是否有權提起行政訴訟，要求行政機關履行法定職責？答：舉報人要求行政機關查處的違法行為與舉報人具有法律上的利害關系，且該行政機關具有查處被舉報的違法行為的法定職責，而行政機關未對違法行為進行查處

17、的，該舉報人有權向法院提起行政訴訟。7、法院在審理涉及農村房屋買賣的有關土地行政案件時，如果存在原告起訴時已經不是本村村民，或者在本村另有宅基地的，應當如何處理？答：如果涉及的農村房屋買賣合法有效，且存在原告起訴時已經不是本村村民，或者已經轉為居民，或者在本村另有宅基地等情況，可認定其與具體行政行為無法律上的利害關系，裁定駁回起訴。8、法院在審理涉及農村房屋買賣的有關土地行政案件時，應當如何審查起訴期限？答：應當依據賣房當時有效的法律、法規(guī)和最高人民法院的司法解釋中有關起訴期限的規(guī)定進行審查。9、城管綜合執(zhí)法部門對農村村民未經批準建設的影響市容環(huán)境衛(wèi)生的建筑物、構筑物或者其他設施進行查處，當事

18、人不服，提起行政訴訟的，如何處理？答：北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例第二條規(guī)定，本市行政區(qū)域內市容環(huán)境衛(wèi)生工作適用本條例。對于農村村民未經批準建設的影響市容環(huán)境衛(wèi)生的建筑物、構筑物或者其他設施，城管綜合執(zhí)法部門依據北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例進行查處，當事人不服向法院提起行政訴訟的，可以認定城管綜合執(zhí)法部門具有相應的職權。10、有關管理部門對明知是未取得采礦許可證擅自開采的礦產進行運輸的行為，依據北京市礦產資源管理條例進行處罰，當事人不服提起行政訴訟的，如何審理？答：相關管理部門對明知是非法開采的礦產而進行運輸的行為，認定為參與違法采礦行為，并依據北京市礦產資源條例的相關規(guī)定進行行政處罰，當事人不服提起行政

19、訴訟的，可以認定行政機關作出的行政處罰有法律依據。11、殘疾人聯合會發(fā)放殘疾人證的行為是否屬于行政訴訟的受案范圍？答：殘疾人證是殘疾人享受國家或者地方對殘疾人的各種福利待遇的憑證。北京市實施中華人民共和國殘疾人保障法辦法第七條規(guī)定，區(qū)、縣殘疾人聯合會根據國家規(guī)定的殘疾標準發(fā)放殘疾人證。因此，區(qū)、縣殘疾人聯合會根據法規(guī)的授權，發(fā)放殘疾人證的行為屬于行政訴訟的受案范圍。公民、法人或者其他組織對殘疾人證上所記載的監(jiān)護人有爭議，應當按照民法通則及其實施意見等相關規(guī)定予以解決。監(jiān)護人依法確定后，殘疾人聯合會拒絕變更的，公民、法人或者其他組織可以提起行政訴訟的，要求殘疾人聯合會履行法定職責。12、集體土地

20、被征收為國有土地后，有關行政機關適用北京市集體土地房屋拆遷管理辦法對原集體土地上的房屋進行拆遷，如何處理？答：征收集體土地，并同時進行征地補償、拆遷安置的，應適用北京市集體土地房屋拆遷管理辦法。集體土地被征收為國有土地后，再行拆遷安置的，應當按照城市房屋拆遷管理條例及有關規(guī)定，對房屋所有權人予以補償安置。13、區(qū)、縣房屋管理局以自己的名義就拆遷安置爭議進行裁決后，公民、法人或者其他組織提起行政訴訟的，如何確定被告？答：區(qū)、縣房屋管理局以自己的名義就拆遷安置爭議進行裁決后，公民、法人或者其他組織應當以作出裁決的房屋管理局為被告提起行政訴訟。14、行政執(zhí)法機關在行政檢查中發(fā)現違法行為，做出責令整改

21、通知，公民、法人或者其他組織能否針對該“通知”提起行政訴訟？答：行政機關在行政檢查中做出的責令整改通知，通常不是對違法行為的最終處理，因此，一般情況下，該類行為對公民、法人或者其他組織權利義務不會產生實際影響，不可訴。但是如果該類行為對行政管理相對人的權利、義務產生實際影響的，屬于受案范圍。15、某一具體行政行為被訴至法院，并經過開庭審理后，判決之前，其他公民、法人或者其他組織又針對該具體行政行為提起行政訴訟的，如何處理？答：此種情況，法院應當對在后起訴的案件依法受理，并中止審理。法院對已開庭審理的案件作出裁判。如果被訴的行政行為被法院生效判決維持、確認無效、判決撤銷或者確認違法的，則后起訴的

22、案件因受前判決效力的羈束，法院應當裁定駁回在后原告的起訴。如果法院對被訴行政行為作出確認無效、判決撤銷或者確認違法等生效判決，導致出現國家賠或者其他問題的，可以告知在后起訴原告就國家賠償等問題另行起訴。16、法院在審理“行民交叉”行政案件時，如何處理？答：法院在審理行政案件時，出現了與民事案件的“交叉”，應認真分析行政案件與民事案件之間的法律關系，如果被訴的行政行為是以民事案件的審理結果為前提，則行政案件應當中止審理，民事案件審理終結后，再行審理；如果民事案件的審理以行政案件的審理結果為前提，則行政案件應當繼續(xù)審理。17、法院審查非訴行政執(zhí)行案件，是否需要開庭？答：法院對非訴行政執(zhí)行案件的審查以書面審查為原則。必要時，可以找申請人、被申請人談話，核實有關案情。18、什么情況下法院應裁定對具體行政行為不予執(zhí)行？答：申請法院強制執(zhí)行的具體行政行為如果存在下列情況之一的，法院應裁定不予執(zhí)行：（1）申請強制執(zhí)行的具體行政行為無效；（2）具體行政行為明顯違法；（3）具體行政行為不具有可執(zhí)行內容；（4）存在不宜執(zhí)行的其他情形。19、法院在對非訴執(zhí)行行政案件的審查中，如何判斷具體行政行為是否有效？答：具體行政行為有下列情形之一的，具體行政行為無效：（1）作出具體行政行為的行政機關超越法定職權；（2）具體行政行為以書面的形式作出，但是沒有寫明作出行政行為的行政機