房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重要公式

1、 修建密度 %= 修建基底總面積 100%容積率 =總修建面積總修建面積 =土地總面積修建密度修建層數(shù)容積率 =修建密度修建層數(shù)套內(nèi)修建面積 =套內(nèi)衡宇使用面積套內(nèi)墻體面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積修建面積 =套內(nèi)修建面積分?jǐn)偟墓灿行藿娣e 供應(yīng)量 =存量 拆毀量 轉(zhuǎn)換為其它種類(lèi)的房地產(chǎn)量其它種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)彈性 = 作為因變量的經(jīng)濟(jì)變量的相對(duì)變革房地產(chǎn)需求的代價(jià)彈性 = 房地產(chǎn)需求量變革的百分比房地產(chǎn)需求的收入彈性 = 房地產(chǎn)需求量變革的百分比房地產(chǎn)需求的人口彈性 = 房地產(chǎn)需求量變革的百分比房地產(chǎn)需求的交織代價(jià)彈性 = 一種房地產(chǎn)需求量變革的百分比房地產(chǎn)需求的代價(jià)預(yù)期彈性 = 房地產(chǎn)需求量變革

2、的百分比房地產(chǎn)供應(yīng)的代價(jià)彈性 =房地產(chǎn)供應(yīng)的要素本錢(qián)彈性 一個(gè)良好的評(píng)估代價(jià) =正常成交代價(jià) =市場(chǎng)代價(jià) 標(biāo)訂代價(jià) ：政府憑據(jù)治理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期 衡宇重置代價(jià) ：某一基準(zhǔn)日期，差別區(qū)域、差別用途、差別修建結(jié)構(gòu)、差別檔次或品級(jí) 房地代價(jià) =土地代價(jià)修建物代價(jià)土地代價(jià) =房地代價(jià)修建物代價(jià)修建物代價(jià) =房地代價(jià)土地代價(jià)樓面地價(jià) = 土地總價(jià)樓面地價(jià) = 土地總價(jià) 土地總面積 = 土地單價(jià) 期房目前的代價(jià) =現(xiàn)房代價(jià)（預(yù)計(jì)從期房到達(dá)現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 補(bǔ)地價(jià) =改變后的地價(jià)改變前的地價(jià)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） 補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)） 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)） 補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)

3、）= 現(xiàn)樓面地價(jià)現(xiàn)容積率原樓面地價(jià)原容積率=補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）土地總面積=原樓面地價(jià)（現(xiàn)容積率原容積率） 修建面積下的代價(jià)套內(nèi)修建面積下的代價(jià)修建面積下的代價(jià)使用面積下的代價(jià)套內(nèi)修建面積下的代價(jià)使用面積下的代價(jià) 1 畝平方米 1 平方英尺平方米1 坪平方米平方米下的代價(jià)公頃下的代價(jià) 10 000平方米下的代價(jià)畝下的代價(jià) 平方米下的代價(jià)平方英尺下的代價(jià)平方米下的代價(jià)坪下的代價(jià) 接納百分率法進(jìn)行生意業(yè)務(wù)情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交代價(jià)生意業(yè)務(wù)情況修正系數(shù)可比實(shí)例正常市場(chǎng)代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià) 1S % 大概： 100S % 1S % 100S %接納差額法進(jìn)行生意業(yè)務(wù)情況修正的一般

4、公式為 :可比實(shí)例成交代價(jià)生意業(yè)務(wù)情況修正正常成交代價(jià) 應(yīng)有賣(mài)方繳納的稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的代價(jià)正常成交代價(jià)應(yīng)有買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)買(mǎi)方實(shí)際支付的代價(jià)應(yīng)有賣(mài)方繳納的稅費(fèi)正常成交代價(jià)賣(mài)方繳納稅率應(yīng)有買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)正常成交代價(jià)買(mǎi)方繳納稅率正常成交代價(jià) 賣(mài)方實(shí)際得到的代價(jià)正常成交代價(jià) 買(mǎi)方實(shí)際支付的代價(jià) 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的代價(jià) 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的代價(jià) 接納定基代價(jià)指數(shù)進(jìn)行生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的代價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的代價(jià)指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的接納環(huán)比代價(jià)指數(shù)進(jìn)行生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解的公式為：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的代價(jià)成交日期的下一時(shí)期的代價(jià)指數(shù)再下一時(shí)期的代價(jià)指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的代價(jià)

5、指數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的代價(jià)接納逐期遞增或遞減的代價(jià)變動(dòng)率進(jìn)行生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解的公式為 :可比實(shí)例在成交日期時(shí)的代價(jià) (1代價(jià)變動(dòng)率 )期數(shù) 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的代價(jià) 接納期內(nèi)平均上升或下降的代價(jià)變動(dòng)率進(jìn)行生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解的公式為 :可比實(shí)例在成交日期時(shí)的代價(jià) (1代價(jià)變動(dòng)率期數(shù) )可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的 房地產(chǎn)狀況調(diào)解的要領(lǐng)主要有百分率法和差額法、回歸闡發(fā)法可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的代價(jià)房地產(chǎn)狀況調(diào)解系數(shù)可比實(shí)例在估價(jià)工具房地產(chǎn)大概可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的代價(jià) 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的代價(jià) 1R % 100R可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的代價(jià)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的代價(jià) 注上式（）為估

6、價(jià)工具房地產(chǎn)狀況相對(duì)付尺度房地產(chǎn)狀況的得分 百分率法下的修正、調(diào)解系數(shù)連乘公式估價(jià)工具代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià)生意業(yè)務(wù)情況修正系數(shù)生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)解系數(shù)估價(jià)工具代價(jià) (1S %)(1R %)可比實(shí)例成交代價(jià) (1T %)大概估價(jià)工具代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià) 1 (1T %) 1 大概1S % 1R %估價(jià)工具代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià) 100 100T 100100S 100 100R百分率法下的修正、調(diào)解系數(shù)累加公式估價(jià)工具代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià) (1生意業(yè)務(wù)情況修正系數(shù)生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解 估價(jià)工具代價(jià) (1S % R %)可比實(shí)例成交代價(jià) (1T %)大概估價(jià)工具代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià) 1T

7、 % 大概1S %R % 估價(jià)工具代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià) 100T100SR差額法下的公式估價(jià)工具代價(jià)可比實(shí)例成交代價(jià)生意業(yè)務(wù)情況修正系數(shù)生意業(yè)務(wù)日期調(diào)解系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)解數(shù)額 盤(pán)算基數(shù)土地取得本錢(qián)開(kāi)發(fā)本錢(qián)治理用度投資利息銷(xiāo)售用度 ,相應(yīng)的利潤(rùn)率可 盤(pán)算基數(shù)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)代價(jià) (售價(jià) )，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 ,即: 銷(xiāo)售利 本錢(qián)法最根本的公式為：房地產(chǎn)代價(jià)重新購(gòu)建代價(jià)一折舊新開(kāi)發(fā)土地代價(jià)取得待開(kāi)發(fā)土地的本錢(qián)土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)治理用度投資利息銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積 /開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積 100% 的比率）用途、區(qū)位等因素調(diào)解系數(shù) 求取該荒地開(kāi)發(fā)完

8、成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)的歷程如下： 該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià) = (取得該荒地的總代價(jià) 十土地開(kāi)發(fā)總本錢(qián)十總治理 該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià) =取得該荒地的總代價(jià)土地開(kāi)發(fā)總本錢(qián)總治 新建房地代價(jià) =土地得本錢(qián)土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)修建物制作本錢(qián)治理用度投資利息銷(xiāo)新建修建物代價(jià) =修建物制作本錢(qián)治理用度投資利息銷(xiāo)售用度銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)舊房地代價(jià) =土地的重新取得代價(jià)修建物的重新購(gòu)建代價(jià) 修建物重新購(gòu)建代價(jià)舊修建物代價(jià)修建物的重新購(gòu)建代價(jià) 修建物的折舊 修建物的折舊修建物重新購(gòu)建代價(jià)一修建物市場(chǎng)代價(jià)剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù)直線法的年折舊盤(pán)算公式： 年折舊率 d=D/C 100 =

9、(CS)/(CN) 100=(1R)/N 100有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 t 年的修建物 折舊總額 Et=D t(CS)t/N C(1R) t/ N 成新折扣法 用直線法盤(pán)算成新率的公式為 ： 修建物經(jīng)濟(jì)壽命 1/ 年折舊率修復(fù)所必須的用度修復(fù)后的房地產(chǎn)代價(jià) n/ tn100 Y(1 Y(1 Y)t 扣除功效過(guò)剩引起的折舊后的本錢(qián)重置本錢(qián) 扣除功效過(guò)剩引起的折舊后的本錢(qián)重置本錢(qián) 年折舊額原價(jià) (1殘值率 )/ 耐用年限 地價(jià)年地租購(gòu)置年 地價(jià)地租某筆資金利率房地產(chǎn)的凈收益房地產(chǎn)代價(jià)房地產(chǎn)的凈收益 / 利率 V=A 1/1YA2/(1V=A 1/1YA2/(1Y)2A3/(1Y) 3An/(1Y)nA末A

10、 初(1Y)V=A/Y1 1/(1Y)nV=A/YKn=11/(1Y)n =(1Y)n1/(1Y) nV70=VK70V50=VK50V=V50/K50V40=V40K40/K50Vn= VN Kn/ KN =VN (1Y )N n (1Y)n1 / (1 Y )N 1Vn= A/Yn 11/(1Yn)n或 VN= A/YN 11/(1YN) N 收益期限為有限年的公式 收益期限為無(wú)限年的公式凈收益按一定命額遞增 Yt t Ai Ai A Y)n b/Y n/(1+ Y) n 未來(lái)凈收益按一定命額遞減 nA/b+1 凈收益按一定比率遞增 凈收益按一定比率遞減 凈收益為有效毛收入減運(yùn)營(yíng)用度公式：

11、有效毛收入逐年遞增的比率為 gI，運(yùn)營(yíng)用度逐年 如果凈收益按一定命額遞增 Vt/ (1Y) t如果凈收益按一定命額遞減 Vt/ (1Y) t如果凈收益按一定比率遞增如果凈收益按一定比率遞減 ,則公式為 : V=A/Y g 1 (1 g/1Y) tVt/ (1Y) t如果難以預(yù)測(cè)未來(lái)的代價(jià)公式為 :V=A (1 Y)t1 /Y(1 Y) t (1 ) =A/ Y Y/(1Y)t1=A/ Y a 增值率； 潛在毛收入 (PGI) ；有效毛收入 (EGI) ； 凈運(yùn)營(yíng)收益 (NOI) ；稅前現(xiàn)金流量 (PTCF) ；運(yùn) 稅后現(xiàn)金流量 (ATCF) ；凈收益率 (NIR)凈收益率 1運(yùn)營(yíng)用度率凈收益潛

12、在毛收入 空置等造成的收入損失 運(yùn)營(yíng)用度 有租約限制下的代價(jià)無(wú)租約限制下的代價(jià) 承租人權(quán)益的代價(jià) 報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)賠償治理包袱賠償缺乏流動(dòng)性賠償 投資帶來(lái) 資本化率年收益 /代價(jià) 收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的代價(jià)除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為代價(jià)的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)代價(jià)毛租金毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的代價(jià)除以其毛租金所得的倍數(shù)，即 房地產(chǎn)代價(jià)年收益收 V PGIPGIM 潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的代價(jià)除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)， 即:PGIM=V/PGIV EGI EGIM 有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的代價(jià)除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)， 即:E

13、GIM=V/EGIV NOI NIM 凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的代價(jià)除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即 :NIM=V/NOI 得:Ro=NIR/EGIM 在凈收益每年穩(wěn)定且連續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： 在凈收益每年穩(wěn)定但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： 在凈收益按一定比率 g 遞增并收益期限為無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為： 在預(yù)知未來(lái)若干年后的代價(jià)相對(duì)變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：Y/(1Y)t1 或R= Y Y/(1Y)t1 V=A/Y Ro=V L RLVBRB/ VLVB RL=(VLVB)ROVB RB/VL RB=( V LVB)ROVL RL/VB

14、RoLRL BRB RoL RL(1L)R B Ro(1B) RLBRB抵押貸款常數(shù)的盤(pán)算公式為： Ro=M RM(1M) RE在分期等額本息歸還貸款的情況下 ,抵押貸款常數(shù)的盤(pán)算公式為： 房地產(chǎn)的代價(jià)抵押貸款金額自有資金額 房地產(chǎn)凈收益抵押貸款收益直接資本化法的土地剩余技能公式 為: VL= AOVB RB/ RL直接資本化法的修建物剩余技能公式為 : VB= AOVL RL/ RB 直接資本化法的自由資金剩余技能公式為直接資本化法的抵押貸款剩余技能公式為 由修建物收益求取修建物代價(jià)：修建物代價(jià) =修建物凈收益 /修建物資本化率 土地代價(jià) =房地凈收益修建物凈收益 /土地資本化率土地代價(jià) =

15、房地凈收益修建物代價(jià)修建物資本化率 /土地資本化率土地代價(jià) =房地凈收益 /綜合資本化率修建物代價(jià)修建物代價(jià) =房地凈收益土地凈收益 /修建物資本化率修建物代價(jià) =房地凈收益土地代價(jià)土地資本化率修建物代價(jià) =房地凈收益 /綜合資本化率土地代價(jià) 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的代價(jià)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)代價(jià) 毛地代價(jià)開(kāi)發(fā)完成后的熟地代價(jià)一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)本錢(qián)一治理用度一投資利 熟地代價(jià)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)代價(jià)一由熟地建成衡宇的開(kāi)發(fā)本錢(qián)一治理用度一投資利在建工程代價(jià)續(xù)建完成后的房地產(chǎn)代價(jià)一續(xù)建本錢(qián)一治理用度一投資利息一銷(xiāo)售用度 舊房代價(jià)裝修改革完成后的房地產(chǎn)代價(jià)一裝修改革本錢(qián)一治理用度一投資利息一銷(xiāo)售 利率單元時(shí)間

16、內(nèi)的利息 /本金 100 IP in FP(1i n) HYPERLINK l _bookmark1 名義利率與實(shí)際利率的干系，還可以通過(guò)利率的盤(pán)算公式得出，即 Y abXa=(Yb X)/N b=(N XY X Y)/ N X2(X)2當(dāng)X=0 時(shí), a=Y /N b=XY/ X2 ViPo 十 di Vi=P0ti=(Pn/P0)1/n ; t=(P1/P0P2/P1 P3/P2 Pi/Pi1 Pn/Pn1)1/n 0a 1 公式為： Vi+1= Vi a(PiVi) = Vi+1= Via(PiVi) 平均深度代價(jià)修正率 =累計(jì)深度代價(jià)修正率尺度臨街深度 /所給臨街深度 V( 單價(jià) )

17、=ud V( 總價(jià) ) =u d (fd) V( 總價(jià) ) = uod ofd ou1d1f(dd o) V(單價(jià) ) = uo d od ou1d 1(dd o)/ d V( 單價(jià) ) = uod ou1d 1t d) V(總價(jià) ) = (uod ou1d 1t) (f V(單價(jià) ) = ud h;t旁街影響加價(jià)率 ;f臨街寬度 ;d 臨街深度 ;V(總價(jià) ) = u d h(fd2) 某部分享有的地價(jià)數(shù)額 =土地總代價(jià) /總修建面積該部分的修建面積 某部分占有的土地份額該部分享有的地價(jià)數(shù)額 /土地總代價(jià)該部分的修建面積某部分享有的地價(jià)數(shù)額土地總代價(jià) /房地總代價(jià)該部分的房地代價(jià)某部分占有的

18、土地份額該部分享有的地價(jià)數(shù)額 /土地總代價(jià)該部分的房地代價(jià)/總修/房地 某部分享有的地價(jià)數(shù)額該部分占有的土地份額土地總代價(jià)該部分的房地代價(jià)一該 地價(jià)地租 /利息率地租量農(nóng)產(chǎn)物的市場(chǎng)代價(jià)農(nóng)產(chǎn)物的銷(xiāo)售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)物的生產(chǎn)本錢(qián)土地上投入資 (要害考點(diǎn)，會(huì)以設(shè)計(jì) 有時(shí)是辯論的。實(shí)際上，最高最佳使用是在執(zhí)法 (包羅執(zhí)法、法例、政策、土地使用權(quán)出讓 處分等方面的要求 (要害考點(diǎn)，會(huì)以設(shè)計(jì)考試題目 )。最高最佳使用具體包羅最佳用途 (或最佳用途組合 )、最佳范圍和最佳集約度。尋找 (一般會(huì)憑據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計(jì)多項(xiàng) 是兩種投入產(chǎn)出干系 (投入產(chǎn)出干系是指投入量的變動(dòng)與相應(yīng)產(chǎn)出量的變動(dòng)之間的干系 ): 塊有修建物的土地，這兩塊土地的位置相當(dāng)，而有修建物的土地上的修建物已破舊不堪 (無(wú) 1200( 元/m2) 元/m2 低 400 元/m2 。 (此句話為最高最佳使用 價(jià) 產(chǎn)代價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)差別 (通常是這種情況 ), 況，但估價(jià)工具狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況 (要害結(jié)論 )。差別估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)， 2。 ; 當(dāng)證明、轉(zhuǎn)讓條約等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)治理部分提出申請(qǐng) ;房地產(chǎn)治理部分 使用權(quán)