上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析

1、上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位置：上海閘北區(qū)共和新路1918號(hào) 項(xiàng)目總占地：約55000平方米項(xiàng)目總建面積：250000平方米項(xiàng)目核心定位： 滬上首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位置：項(xiàng)目核心定位：項(xiàng)目區(qū)位分析本案免費(fèi)班車點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)位分析本案免費(fèi)班車點(diǎn)項(xiàng)目位于上海浦西南北中軸線 - 共和新路（南北高架） - 與大寧路交界。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。本案北項(xiàng)目位于上海浦西南北中軸線 - 共和新路（南北高架） - 與商業(yè)廣場具有8大功能：商務(wù)酒

2、店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等。商業(yè)廣場具有8大功能：項(xiàng)目基本規(guī)劃25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑、11個(gè)大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位.地面20萬平方米建筑面積主要為： 商務(wù)酒店 - 30,000平方米 辦公樓 - 39,000平方米 商業(yè)零售 - 50,000平方米 餐飲/娛樂/生活/文化 - 60,000平方米 停車場和公共區(qū)域 - 21,000平方米 地下5萬平方米建筑面積主要為停車場和設(shè)備機(jī)房。項(xiàng)目基本規(guī)劃25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下目標(biāo)客群分析輻射范圍：以大

3、寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。此外，依托大潤發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休閑娛樂消費(fèi)的需求?？腿禾攸c(diǎn)：大寧國際商業(yè)廣場的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體目標(biāo)客群分析輻射范圍：二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購物區(qū)酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及 整個(gè)大寧商業(yè)廣場項(xiàng)目按

4、建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨(dú)立建筑組合而成。 規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。 建筑設(shè)計(jì)外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。 業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)區(qū)域主題明確，吸引目標(biāo)客戶均勻的分布到項(xiàng)目內(nèi)的各個(gè)區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃簡介 整個(gè)大寧商業(yè)廣場項(xiàng)目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢酒店及裙樓商業(yè)區(qū): 本區(qū)域位于項(xiàng)目的西北角，由四星級(jí)酒店及6層裙樓商業(yè)組成。 除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑2-6層均連結(jié)在一起。酒店及裙樓商業(yè)區(qū):第12座業(yè)態(tài)規(guī)劃第12座由南北兩幢建筑組成，業(yè)態(tài)定位各有不同。北樓：1F：零散商鋪2-3F：大潤發(fā)超市4F：親子廣場5F：特色美食城6F：雍豐大

5、酒店南樓：1F：酒店大堂2F：藝術(shù)廊3F：展示中心4F：親子廣場、主題樂園5F：美食世界6F：大寧創(chuàng)意基地7-20F：四星級(jí)酒店第12座業(yè)態(tài)規(guī)劃第12座由南北兩幢建筑組成，業(yè)態(tài)定位各有不同北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)對比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，第12座在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì)，在4、5兩個(gè)樓層設(shè)置主題消費(fèi)區(qū)，主動(dòng)的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中。北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)對比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，第12座在上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析綜 述本座位于西北角，在此處設(shè)置大潤發(fā)超市，形成了人流聚集的

6、熱點(diǎn)。同時(shí)，結(jié)合南北兩幢樓連結(jié)之后進(jìn)深大的特點(diǎn)，在4樓和5樓分別設(shè)置了消費(fèi)目的性較強(qiáng)的親子廣場及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動(dòng)了原本4、5樓商業(yè)價(jià)值不高的商鋪的價(jià)值的提升?？山梃b之處：聚集人流，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值。綜 述本座位于西北角，在此處設(shè)置大潤發(fā)超市，形成了人流停車及休閑娛樂區(qū): 本區(qū)域位于項(xiàng)目的西南角，由8層立體停車場及3層裙樓商業(yè)組成。 停車及休閑娛樂區(qū):8層塔樓均為立體停車場裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：1-2F：運(yùn)動(dòng)100專賣3F：上影CGV影城。第2座業(yè)態(tài)規(guī)劃8層塔樓均為立體停車場第2座業(yè)態(tài)規(guī)劃上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析綜 述

7、本座位于西南角，是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中最為背街的部分，商業(yè)價(jià)值很難得到創(chuàng)造。在本案具體的操作中，在此處設(shè)置了一個(gè)規(guī)模巨大的立體停車場，結(jié)合地下停車場的主出入口，這里也成為了另外一個(gè)人流與車流匯聚集中的熱點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也引入了影城及大型運(yùn)動(dòng)品牌專賣，將商業(yè)價(jià)值不是很高的區(qū)域持有自營，也帶動(dòng)了人氣，實(shí)現(xiàn)人流在整個(gè)區(qū)域中縱橫穿梭，提高了其他區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。可借鑒之處：商業(yè)價(jià)值不高的區(qū)域通過業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)持有自營，同時(shí)創(chuàng)造人流匯集熱點(diǎn)，促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升。綜 述本座位于西南角，是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中最為背街的部分，辦公及裙樓商業(yè)區(qū): 本區(qū)域位于項(xiàng)目的東面，通過5幢高層建筑將中心商業(yè)內(nèi)街圍合起來

8、，避免了因靠近城市核心干道所帶來的噪音干擾。 主要產(chǎn)品形態(tài)均為4-18F高層商住辦公樓+1-3F裙房商業(yè)。辦公及裙樓商業(yè)區(qū):第11座與第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F聯(lián)通的設(shè)計(jì)，自然的拉長了人流動(dòng)線。其業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：屈臣氏、時(shí)尚女裝、男裝2F：屈臣氏、時(shí)尚內(nèi)衣、珠寶、眼鏡、配飾3F：個(gè)人護(hù)理、美容美發(fā)第11座與第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F聯(lián)通的設(shè)上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析第8座及第5座基本為對稱的兩幢建筑，在建筑單體上也采用了設(shè)置對外通道的方式來引導(dǎo)人流的穿梭。第8座業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F：特色快餐、其它品牌商業(yè)2F

9、：家紡、特色家居用品3F：電腦城（宏圖三胞）4F：游歌量販KTV第5座業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F: 數(shù)碼產(chǎn)品、特色餐飲2F：影音器材、家電產(chǎn)品3F：影音器材、家電數(shù)碼第8座及第5座基本為對稱的兩幢建筑，在建筑單體上也采用了設(shè)置上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析小 結(jié)第8和第5樓座有著比較明顯的對稱性，從產(chǎn)品形態(tài)到業(yè)態(tài)規(guī)劃上均比較類似。其中1F均設(shè)置有特色餐飲（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主題賣場（一個(gè)是國美電器，一個(gè)是宏圖三胞），4F則規(guī)劃為KTV。各個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)的明確定位對充分的吸引人氣起到了比較強(qiáng)的作用。另外，在

10、1F的規(guī)劃中，對外設(shè)置有許多開口供游人進(jìn)出，同時(shí)商鋪均采取了雙面開門設(shè)計(jì)，延展了商鋪的臨街面，提高了商業(yè)價(jià)值?？山梃b之處：1F多設(shè)置出入口，同時(shí)商鋪雙面開門設(shè)計(jì)，拉長商鋪的臨街面，提高商業(yè)價(jià)值。2-3F大面積的商鋪可考慮引入大型主力店持有自營，也起到了聚集人氣的重要作用。小 結(jié)第8和第5樓座有著比較明顯的對稱性，從產(chǎn)品形態(tài)到第一座規(guī)劃為3-13F小戶型商住兩用樓+1-2F裙樓商業(yè)。第一座規(guī)劃為3-13F小戶型商住兩用樓+1-2F裙樓商業(yè)。上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析核心餐飲及購物區(qū): 本區(qū)域位于項(xiàng)目的中心位置，被外圍建筑所圍合，但內(nèi)部穿梭的街道展現(xiàn)出了完全開放的氛圍。 建筑均為4層左右。其中1

11、F大多規(guī)劃為品牌服飾店、小型特色餐飲店（如甜品屋）；2-4F則主要規(guī)劃為中型特色餐飲店。核心餐飲及購物區(qū):第9座業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：餐飲、服裝、精品眼鏡、飾品等2F：中型特色餐飲3F：中型特色餐飲4F：休閑中心第9座業(yè)態(tài)規(guī)劃有：上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析第6座業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：品牌服飾、特色餐飲等2F：中型特色餐飲3F：中型特色餐飲4F：男子SPA會(huì)所第6座業(yè)態(tài)規(guī)劃有：上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析綜 述第9和第6樓座位于整個(gè)商業(yè)廣場的核心中央地帶，是人群與人流最為密集的地區(qū)。建筑設(shè)計(jì)上采用開放式商業(yè)內(nèi)接的形式，方便人群自由穿梭于中心區(qū)域內(nèi)

12、。1F均為分割小面積商鋪，便于引入商家經(jīng)營。2-4樓則均有空中連廊相連接，使得食客能更方便的在不同商家之間進(jìn)行選擇，也為經(jīng)營業(yè)主帶來了均衡穩(wěn)定的人流?？山梃b之處：中心區(qū)域?yàn)槿肆骷袇^(qū)域，設(shè)置開放式步行內(nèi)街，使得人流能均衡的導(dǎo)入到項(xiàng)目的其他各個(gè)部分。中心區(qū)商業(yè)采用小面積分隔，方便日后經(jīng)營；樓上則引入中型餐飲主力店，并利用聯(lián)通的立體交通，使高樓層商鋪的區(qū)位性不再突出。綜 述第9和第6樓座位于整個(gè)商業(yè)廣場的核心中央地帶，是48家37家11家11家4家48家37家11家11家4家總 結(jié) 本項(xiàng)目在建筑形態(tài)上采用了外圍高、中間低的形式，一方面通過大的閉合形成了商業(yè)內(nèi)街濃厚的氣氛，另一方面也將項(xiàng)目與城市主干

13、道分隔開來； 中心商業(yè)街采用全開放的設(shè)置，并利用立體交通網(wǎng)絡(luò)，使得人流在此集散并能均衡的分布到項(xiàng)目的其他區(qū)域中去； 招商及經(jīng)營上基本采用了1樓分割為零散商鋪，2-3樓引入特色主力店的形式。小商鋪便于實(shí)現(xiàn)價(jià)值，而主力店則有利于吸引人氣?？?結(jié) 本項(xiàng)目在建筑形態(tài)上采用了外圍高、中間低的形式，三、交通與停車分析三、交通與停車分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析交通動(dòng)線分析 從本項(xiàng)目交通動(dòng)線組織上看，采用了人車分流的設(shè)計(jì)。對于人群活動(dòng)比較集中的區(qū)域，則完全設(shè)置為人行區(qū)，車流的流線則順應(yīng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的需要，沿各個(gè)相對獨(dú)立的功能板塊邊緣布置。一方面保證了人的安全，另外也為人提供了方便。

14、 在車行的流線設(shè)計(jì)上，設(shè)置了很多彎道，起到減緩車型速度的作用；同時(shí)在與人行路線有比較明顯交叉的地方，還設(shè)置有減速器、限速牌等設(shè)施。以上設(shè)計(jì)實(shí)際上是為了彌補(bǔ)規(guī)劃上存在的不足。車行道從商業(yè)街中穿越，畢竟給駕車者和行人帶來不便，存在一定的安全隱患，是不合理的規(guī)劃。雖然目前有一系列措施進(jìn)行防護(hù)，如物管人員現(xiàn)場指揮，減速裝置等，但這樣一來降低了項(xiàng)目的對外形象。所以從規(guī)劃上應(yīng)該規(guī)避這些問題?？山梃b之處：規(guī)劃上應(yīng)該考慮人車分流，車道盡量不要從商業(yè)街內(nèi)部穿越交通動(dòng)線分析 從本項(xiàng)目交通動(dòng)線組織上看，采用了人車分流的設(shè)計(jì)停車分析整個(gè)大寧商業(yè)廣場一共設(shè)置有約1300個(gè)停車位：包括5.5萬的地下車庫（約800個(gè)車位）

15、和8層的立體車庫（約500個(gè)車位）目前停車場開放時(shí)間為：7：00-24：00收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：10月前免費(fèi)停車目前停車場使用情況：平日白天泊車率4成左右，高峰時(shí)段6成左右，周末基本泊滿。到晚上18：00左右停車場的使用率也有明顯提升?？山梃b之處：停車是商業(yè)綜合體吸引力的重要表現(xiàn)，海量停車是必需條件停車分析整個(gè)大寧商業(yè)廣場一共設(shè)置有約1300個(gè)停車位：可借鑒上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析地下車庫平面圖地下車庫平面圖 通過對地下停車場的觀察可以發(fā)現(xiàn)，對應(yīng)地面每幢樓均有電梯可由地庫直達(dá)地面。這為消費(fèi)目標(biāo)指向性強(qiáng)的客戶提供了非常大的方便。 從這些細(xì)節(jié)中也可以看到本商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營上的良苦用心及人性化所在。 通過對

16、地下停車場的觀察可以發(fā)現(xiàn)，對應(yīng)地面每幢樓四、其他細(xì)節(jié)展示四、其他細(xì)節(jié)展示主題景觀小品主題景觀小品上海閘北大寧國際廣場項(xiàng)目分析業(yè)態(tài)標(biāo)識(shí)牌業(yè)態(tài)標(biāo)識(shí)牌其他人性化設(shè)置其他人性化設(shè)置五、匯總分析五、匯總分析大寧商業(yè)項(xiàng)目匯總分析：1、本案為總體量達(dá)到250000平方米大型商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)廣場具有8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等；2、建筑形態(tài)外高內(nèi)低，外圈層沿街商鋪均兩面開門，并加設(shè)通道；核心商業(yè)街區(qū)采取開放式設(shè)計(jì)，并采用連廊分別聯(lián)接2-4層；3、本案商業(yè)的主力業(yè)態(tài)為特色餐飲、品牌服飾折扣、特色裝飾品等，目標(biāo)消費(fèi)客群為月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體；4、目前的開業(yè)及經(jīng)營狀況良好；5、辦公樓產(chǎn)品、電器賣場經(jīng)營狀況較差。大寧商業(yè)項(xiàng)目匯總分析：通過對大寧商業(yè)項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)查研究，我們認(rèn)為其成功之處主要在于：1、明確的業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃，以業(yè)態(tài)分區(qū)指導(dǎo)