商業(yè)運營顧問計劃書

1、商業(yè)運營顧問計劃書顧問計劃第1階段：項目市場調(diào)研第2階段：項目分析與定位第3階段：項目產(chǎn)品規(guī)劃第4階段：項目營銷策劃第5階段：項目營銷執(zhí)行與調(diào)整第6階段：項目經(jīng)營管理計劃4045天計劃20天 隨改造設(shè)計同步按營銷進度確定 按營銷進度確定項目開業(yè)后計劃3個月按進度進行計劃6個月階段一北京商業(yè)項目概念性策劃報告大綱注：本服務(wù)大綱在項目實操過程中將按實際情況進行調(diào)整項目概況項目的研究方法項目主要技術(shù)經(jīng)濟指項目介紹本區(qū)域宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析本市宏觀經(jīng)濟總體情況區(qū)域經(jīng)濟活動的情況和趨勢本市城市規(guī)劃及建設(shè)情況（含未來重要發(fā)展項目分析）房地產(chǎn)總體市場的發(fā)展趨勢研判本市商業(yè)市場研究 商業(yè)物業(yè)歷年發(fā)展軌跡 商圈特點

2、（商圈分布及經(jīng)營） 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量 租金/售價分析 經(jīng)營模式 需求市場 未來發(fā)展預(yù)期和發(fā)展預(yù)測 客群特點（人口、年齡、人均收入、消費特征） 本項目商業(yè)物業(yè)發(fā)展競爭力分析本市商業(yè)市場研究 本市住宅樓市場研究 住宅樓整體市場綜述 住宅樓分布及特點 本市住宅樓市場研究 住宅樓發(fā)展狀況 單體規(guī)模 建筑形式 價格水平 產(chǎn)品特征（包括標準層面積、層高、間隔 實用率、配套設(shè)備、新型技術(shù)采用等） 主要入駐客戶組成及特征本市住宅樓市場研究 住宅樓需求市場 住宅樓需求總體特征 住宅樓客戶組成 住宅樓市場未來發(fā)展預(yù)測 項目競爭力分析 商圈內(nèi)寫字樓物業(yè)的特征及未來發(fā)展研判本市住宅樓市場研究 項目條件分析項目所在區(qū)域社

3、會特點綜述 交通條件 景觀等資源分析 市政配套設(shè)施 所在區(qū)域的未來規(guī)劃 必要條件可比較地區(qū)的個案研究根據(jù)項目特征，選取并分析國內(nèi)外相似案例 區(qū)位、交通狀況及周邊環(huán)境類型、檔次及規(guī)模單位類型、設(shè)計及單位面積分配建成/入住日期銷售價格/租金物業(yè)管理服務(wù)及收費/酒店管理公司配套設(shè)施推廣方法（價格策略、廣告策略、主要銷售點及主題語）研究啟示項目SWOT分析優(yōu)/劣勢分析 機會/威脅點分析 綜合競爭力總結(jié) 項目發(fā)展目標和定位 項目發(fā)展目標 項目定位 整體定位 目標客戶定位 整體形象檔次定位 功能定位 項目總體運營模式建議式建議產(chǎn)品總體構(gòu)筑和規(guī)劃關(guān)鍵點初步建議 項目整體產(chǎn)品的構(gòu)筑 總體規(guī)劃設(shè)計建議 產(chǎn)品配套

4、設(shè)施建設(shè) 建筑環(huán)境、風(fēng)格建議 功能面積分布建議總體營銷推廣策略建議推廣策略建議招商策略建議 經(jīng)濟效益初步評價 運營收入及成本估算投資計劃與資金籌措 項目經(jīng)濟效益評價項目經(jīng)濟評價結(jié)論及建議 項目開發(fā)建設(shè)成本估算 結(jié)論與關(guān)鍵控制點 階段二北京商業(yè)項目概念性策劃報告大綱 需求研究 商業(yè)物業(yè)需求特征研究-商戶、投資者、消費者需求特征研究、行業(yè)專家意見住宅物業(yè)需求特征研究-行業(yè)專家意見酒店物業(yè)需求特征研究-專家、投資者、行業(yè)專家意見研究以直接問卷、訪談或間接（發(fā)展商轉(zhuǎn)述營運商要求）的方式，由我司制訂訪問方式和執(zhí)行方案，并由我行根據(jù)項目需要編制問卷，由專業(yè)問卷執(zhí)行公司執(zhí)行調(diào)查任務(wù)（部分商戶及投資者訪談由我

5、司項目組成員執(zhí)行），而數(shù)據(jù)分析和研究則由我行完成需求研究 項目發(fā)展定位 整體形象檔次定位 檔次定位 形象定位各層功能和主題定位 各層功能建議 功能細化定位業(yè)態(tài)組合項目主題主力店定位（名單、分布、使用面積規(guī)模、部分商家對 建筑物產(chǎn)品規(guī)劃的特殊要求）產(chǎn)品構(gòu)筑和規(guī)劃建議 商業(yè)物業(yè)設(shè)計關(guān)鍵點建議規(guī)劃建筑初步設(shè)計建議（出入口設(shè)置）單層面積、進深、層高功能面積分布建議建筑環(huán)境、風(fēng)格（室內(nèi)）建議項目營銷推廣建議結(jié)合項目定位和產(chǎn)品設(shè)計方案，提出具實操性和切合項目實際的營銷策略建議，提出適合的推廣時機建議。 入市時間 推廣策略建議 營銷價格及策略建議 招商策略建議項目經(jīng)濟效益分析 技術(shù)參考依據(jù) 項目開發(fā)成本估算 項目開發(fā)費用估算 項目投資進度及現(xiàn)金回收估計 資金籌措與投入計劃 項目經(jīng)濟效益評估 盈利能力分析 盈虧平衡分析 敏感性分析項目風(fēng)險評估及規(guī)避設(shè)計管理顧問內(nèi)容評選、推舉建筑師行，設(shè)定參與規(guī)則 制定時間表和委托合同方案評審組織與制定評審規(guī)則 設(shè)計任務(wù)書編制 確立優(yōu)