房地產(chǎn)估價(jià)中確定租金的幾種方法

1、房地產(chǎn)估價(jià)中確定租金的幾種方法在房地產(chǎn)估價(jià)中，許多情況下都需要根據(jù)某種要求來確定租金。這是房 地產(chǎn)估價(jià)中最常見的估價(jià)作業(yè)之一。選擇確定租金的方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情 況，靈活運(yùn)用估價(jià)的3種常規(guī)方法（市場(chǎng)比較法、收益法和成本法），使得所 確定的租金合理可信。下面介紹幾種實(shí)際工作中常見的確定租金的方法。當(dāng)能夠收集到足夠數(shù)量的與待估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)租金資料時(shí)，最 簡便易行又很有說服力的方法，應(yīng)該首推市場(chǎng)比較法：1、市場(chǎng)比較法應(yīng)用在評(píng)估租金上，能選擇的比較實(shí)例應(yīng)為用于出租的比 較實(shí)例房地產(chǎn)。通過對(duì)比較實(shí)例租金作情況、期日、區(qū)域和個(gè)別因素修正后， 得出評(píng)估租金。這里有一點(diǎn)應(yīng)引起注意，所選擇的可比實(shí)例應(yīng)與

2、所估對(duì)象在 租賃合同（如租期長短、付款方式、責(zé)任）等契約內(nèi)容具有一致性或相似性。例一、有一待租寫字樓，所處位置為一級(jí)商業(yè)街。新建、設(shè)備齊全、試確 定其租金。選擇A、B、C三個(gè)比較實(shí)例，具體情況如表（見文后）。取3個(gè)比較租金的平均值：（840+826+827）/3=831元/平方米待估房地產(chǎn)租金可定為831元/平方米2、有些城市已經(jīng)制定了標(biāo)準(zhǔn)租金，則可利用制定好的標(biāo)準(zhǔn)租金（所謂標(biāo) 準(zhǔn)租金，是將城市中房地產(chǎn)分成幾種有代表性的類型和等級(jí)，制定出的租金） 與委估房地產(chǎn)進(jìn)行比較，得出委估房地產(chǎn)的租金。這種方法與上述市場(chǎng)資料比較法同出一脈，本質(zhì)上是一致的，可操作性強(qiáng)，方便快捷，同樣令人信服。 下面就其操作

3、步驟略作簡述：確定委估房屋的類型、等級(jí)；根據(jù)確定的類型、等級(jí)，從標(biāo)準(zhǔn)租金 表中查出標(biāo)準(zhǔn)租金；根據(jù)委估房屋在新舊程度、朝向、樓層、環(huán)境等方面 與參照系的差異，對(duì)查出的標(biāo)準(zhǔn)租金做適當(dāng)修正。求出委估房屋的租金。確定租金的另一種方法是從成本法中衍生出來的，稱其為因素構(gòu)成法它 是根據(jù)房屋租金的構(gòu)成因素實(shí)際測(cè)算各因素費(fèi)用，相加后求出試算租金。然 后根據(jù)房屋的新舊程度、朝向、層次等進(jìn)行修正，求出房屋租金的一種方法。當(dāng)沒有足夠的與委估房地產(chǎn)相類似的租金資料可利用時(shí)，這是一種切實(shí) 可行的方法。這種方法也應(yīng)用在標(biāo)準(zhǔn)租金的測(cè)算上。通常租金由下列 8項(xiàng)因 素構(gòu)成即折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤、稅金

4、。對(duì) 這8項(xiàng)因素的取值應(yīng)特別慎重，因?yàn)槿≈档恼_與否直接關(guān)系到委估租金的 正確性和合理性。下面舉一例說明因素構(gòu)成法的應(yīng)用。例二、有一地處近郊的工業(yè)廠房欲出租，該廠房為單層混磚結(jié)構(gòu)面積600 平方米，已使用5年，試確定其租金。由于缺少與該委估物業(yè)相似的可比實(shí) 例，故擬采用因素構(gòu)成法求租金。評(píng)估過程簡述如下：經(jīng)調(diào)查，該類房屋的建筑造價(jià)為400元/平方米，土 地價(jià)格為1200元/平方米，年租金計(jì)算如下：折舊費(fèi)：該類房屋的使用年限為40年，殘值率為2%。年折舊額：400 - (1-2%)/40=9.8(元)維修費(fèi)：取建筑費(fèi)的2%。400 2%=8(元)管理費(fèi)：取折舊費(fèi)和維修費(fèi)之和的10%。(9.8+8

5、) - 10%=1.78(元)保險(xiǎn)費(fèi)：按房產(chǎn)原值的3%。取值。400 3%=0.12(元)稅金：一般為土地使用稅3元/平方米和房產(chǎn)稅取房產(chǎn)原值的1.2%。400 1.2%+3=7.8(元)地租:為土地價(jià)格乘以土地資本化率(或直接采用當(dāng)?shù)赝愅恋氐淖?金值)。假設(shè)經(jīng)測(cè)算土地資本化率為3.5%。地租量為：1200 3.5%=42(元)利潤：一般以折舊費(fèi)、管理費(fèi)之和為基數(shù)，利潤率應(yīng)取當(dāng)?shù)仄骄麧?率，若當(dāng)?shù)仄骄麧櫈?0%。利息：從機(jī)會(huì)成本的角度考慮，這里應(yīng)該僅指房屋投資額(不包括土 地)所產(chǎn)生的利息。利率一般取一年期存款利率。46房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)營小瑞區(qū)位面積設(shè)施出租出租付款月租金情況區(qū)域期日個(gè)因比

6、較裝修日期方式方式租金實(shí)例 A 一類 5000 完好 97.6 散租每月850100/100100/100100/100 100/100840實(shí)例B 一類3000 完好98.1整租每年800100/100105/100 100/100 100/100826實(shí)例C 二類3500 完好97.1整租每年700100/100100/100100/95100/98 827待估對(duì)象一類3000完好98.1散租每月4005.8%=23.2(元)租金二(1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6) + (7) + (8)=9.8+8+1.78+0.12+7.8+23.2+42+3.92=9

7、6.62(元)/平方米年上述計(jì)算出的租金通常稱為試算租金。實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)將計(jì)算出的試算租 金作朝向、位置、層次等方面的調(diào)整，來確定最終租金值。另一種評(píng)估租金的方法，是從收益法中演變而來的，稱之為積算法所謂 積算法就是求出評(píng)估時(shí)委估房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格，乘以期待利率，然后加上其 它諸費(fèi)用，如租賃合同規(guī)定的管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)，從而得到評(píng)估租金的方法讓我們先從理論公式上看一下，收益法公式： P=a/i(年純收益不變，收益年期為無限年)其中P為房地產(chǎn)價(jià)格，a為純收益，i為房地合一時(shí)房屋資本化率。因?yàn)镻=a/i，又a二租金-費(fèi)用所以P=(租金-費(fèi)用)/i即租金=P i+費(fèi)用，通常P i稱為純租金(包括土地和房屋)。應(yīng)用這種方法時(shí)，需先知道委估房地產(chǎn)的價(jià)格，在確定其資本化率后，可以求出純租金，然后加上出租時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，一般包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、 保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、利息、空置損失等，如果是委托經(jīng)營，還應(yīng)包括經(jīng)營者利潤