物業(yè)費用成本測算

1、物業(yè)管理費用管理費用分析經(jīng)濟來源定期收取的物業(yè)管理服務費住宅維修基金以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營收入集團給予的支持政府給予的政策扶持2、主要支出2、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費公共設施、設備正常運行、維修及保養(yǎng)費綠化管理費清潔衛(wèi)生費保安費辦公費固定資產(chǎn)折舊費法定稅費物業(yè)保險費維修基金范圍應支出費用3、3、如何盈利綜上所屬，如何合理使用物業(yè)管理費和拓展新的物業(yè)管理項目,達到開源節(jié)流，最終實現(xiàn)盈利，需要珠光物業(yè)認真考慮。開源部份以業(yè)養(yǎng)業(yè)，多種經(jīng)營：本著“取之小區(qū)、用于小區(qū)”的原則，嚴格按照物價部門審批收費標準收取物業(yè)管理費。廣泛開展各種便民有償服務，如房屋裝修、水電維修、代定報刊等服務內(nèi)容。同時，

2、開辦超市、托兒所、幼兒園、活動中心、酒吧等多種經(jīng)營場所，最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。擴大經(jīng)營規(guī)模，降低管理成本：在現(xiàn)代社會中，物業(yè)管理將發(fā)展成為一種有效提高居民生活質(zhì)量的最佳選擇，作為房地產(chǎn)業(yè)的組成部分，物業(yè)管理也是必不可少的配套行業(yè)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，物業(yè)管理的市場會越來越大，產(chǎn)值也會越來越高。在這種形勢下，珠光物業(yè)必須努力提高服務質(zhì)量，參與市場競爭，不斷擴大經(jīng)營規(guī)模，增加新的物業(yè)管理項目，降低企業(yè)負擔，壯大實力，最終成為一個規(guī)范化、規(guī)?；?、信息化、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司，在成都，乃至全國創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。節(jié)流部份強化內(nèi)部管理，提高工作效率：通過健全內(nèi)部管理機制，不斷完善服

3、務功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企業(yè)成本，減低業(yè)主負擔。每一位員工必須具備高度責任感和很高的工作效率，能夠快速、高效、高質(zhì)量的完成自己的工作。節(jié)約能源:能源約占管理開支20%以上，因此在節(jié)減管理開支中，節(jié)能是一種有效的方法。珠光物業(yè)在服務過程中將憑借以往的管理經(jīng)驗，安排成立專題研究小組，并按照實際情況制定預算，盡量節(jié)省管理開支。人員精簡：按“*項目”設備及環(huán)境制定節(jié)約方案，并充分利用“*項目”的智能化系統(tǒng)，使人防和技防有機結(jié)合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓工作提升員工知識水平，加強工作質(zhì)量和效率，強調(diào)一崗多能、一崗多專，以達到精簡架構(gòu)的目的。長遠設備維修計劃：編制并實施預防性維修計劃減低設

4、備的突發(fā)性毀壞，以便減輕維修費用的開支。提升設備系統(tǒng)功率：保持系統(tǒng)在其最高運行功率，以減低運作費用及延長設備使用期。二、維修基金維修基金是指用于“*項于共用部位、共用設施設備的購置、更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費無法負擔，因此，有必要以基金的形式事先提取。1、維修基金的收取建設部、財政部（1998）213號文住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法第五條規(guī)定：商品房在銷售時，購房者與銷售單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3%比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。2、維修基金的使用

5、與管理維修基金必須專款專用，只能用于物業(yè)共用部位和共用設施設備的購置、更新與大、中修。維修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會批準，委托物業(yè)管理公司實際操作使用。維修基金收繳后，應專戶存入指定銀行，在需要使用時，由物業(yè)管理公司提出使用計劃和預算，報業(yè)主委員會批準，在使用過程中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查。維修基金突出特點，就是數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應在保證安全基礎上，爭取產(chǎn)生最大增值收益，如購買國庫券、債券等，產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費不足。三、*項目物管效益預測單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1經(jīng)營收入總額92

6、9477103542311191671212240均攤2管理成本總額均攤四、*項目物管經(jīng)營收入核算1、物管收入核算總表單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1物管費7909788474769039749604732停車場1276391595481914582233683游泳池收入無6004無60042、物管收入核算明細（1）物業(yè)管理服務費物業(yè)管理費：建筑面積X收費標準X己入住率X收繳率空房物管費：建筑面積X收費標準X未入住率X收繳率X50%建筑面積：住宅360000收費標準：住宅元/月/入住率：第一年前半年40%、后半年50%入住率第二年前半年60%、后半年

7、70%入住率收繳率：95%空置房：按收費標準的50%比例收取。單位：人民幣（元/月）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、住宅478800598500718200837900（2）停車場經(jīng)營汽車停車位：2000個車輛擁有率：80%固定停放率：80%收費標準：300元/月/輛，另前3月為裝修期，車位空置停車場現(xiàn)有2種方式：第1種為住戶租賃，物業(yè)按相應標準收取場地使用費。計算方式：總戶數(shù)X入住率X車輛擁有率X固定停放率X收費標準（300元/月）第2種為臨時停放，其標準按物價局統(tǒng)一標準執(zhí)行。計算方式：總戶數(shù)X入住率X臨停率（10%）X收費標準（150元/月）單位：人民幣（元/月）序

8、號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1固定停車1382401728002073602419202住戶臨停8640108001296015120收入小計1468801836002203202570403稅收82251028212338143944保險5%734491801101612852成本支出%3672459055086426支出小計19241240522886233672127639159548191458223368成本支出%3672459055086426支出小計19241240522886233672127639159548191458223368游泳池經(jīng)營收入月票：1

9、00元/月，次票：5元/次第一年按按入住率比例的10%計算每月月票收入，每年旺季為5月。第二年按按入住率比例的20%計算每月月票收入，每年旺季為5月。單位：人民幣(元/月)序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、曰票月無4389無122892、次票無9000無24000收入小計無13389無362893、稅收無-750無-20324、電耗30X30X5X=-28355、人力成本600X3=-18006、其它-2000支出小計無-7385無-8667合計無6004無27622（4）網(wǎng)球場經(jīng)營收入20元/小時，每天按3小時計算，每半年遞增20%（前2月不計收入）單位：人民幣（元/月

10、）序號項目入伙第1年入伙第2年前半年后半年前半年后半年1、收入12002160252028802、稅收-67-121-141-1613、電耗16X1X30X=-3024、人力成本600X1=-600合計231113714771817（5）便民服務用車收入大客車：收費標準：3元/單邊客源：業(yè)主、商業(yè)項目、物業(yè)工作人員、散客等營業(yè)時間：6：30-21:30，每2小時往返一次，每天8次頭3月不計收入，以每車20人/次計算車費收入為：3X8X20X30=14400元/月（前三月無）稅收支出為：14400X%=806元/月利潤為：13594元/月（前三月無）觀光車:車費收入為：1元X5人X10次X4輛X

11、30天=6000元/月（前三月無）稅收支出為：6000X%=336元/月利潤為：5664元/月（前三月無）兩項合計:19258元/月（前三月無）（6）籃球場、足球場暫不考慮收費，最終根據(jù)實際情況另行測算五、*項目物管成本支出核算1、核算總表單位：人民幣（元/月）序號項目金額均攤物業(yè)費（元/平方米）比例1、管理、服務人員工資及福利費282512%2、公共設施設備運行維修保養(yǎng)費4364311%3、綠化養(yǎng)護、管理費6500%4、清潔衛(wèi)生費8818%5、保安費3040%6、辦公費17140%7、社區(qū)文化建設費3080%小計364733行政管理費：前7項之和8%計提29179%合計393912100%2

12、、物管成本核算明細2、物管成本核算明細序號項目計算公式合計、工資和福利費（一）至（五）和282512（-管理、服務人員工資1-5之和179150)1、總務部共6人17800(1)經(jīng)理6800X16800(2)總務主管兼行政專員3000X13000(3)品控兼采購、生活保管2500X25000司機1500X230002、客戶服務中心共6人12500(1)主管兼區(qū)房管員3000X13000(2)區(qū)房管員、會計兼檔案、出納兼收銀2500X37500(3)客戶協(xié)調(diào)兼接待1000X220003、工程部共12人17400(1)總工程師4000X14000(2)主管兼工程監(jiān)理3000X13000(3)組團、

13、維修、萬能工1000X1010000兼職領班津貼200X24004、保安部共89人85450(1)經(jīng)理助理4000X14000(2)保安隊長3000X13000(3)保安副隊長1800X23600(4)保安干事1200X44800保安850X8168850(6)兼職領班津貼200X612005、環(huán)境部共65人46000(1)經(jīng)理助理4000X14000(1)保潔、綠化主管3000X26000(3)保潔550X4826400(4)綠化600X148400兼職領班津貼200X61200（二）按規(guī)定提取福利費1-3之和313511、福利基金179150X14%250812、工會經(jīng)費179150X2%

14、35833、教育經(jīng)費179150X%2687（三）勞動保險費1-4之和246631、養(yǎng)老保險、502X%X178157272、醫(yī)療保險502X7%X17862553、失業(yè)保險502X2%X17817874、工傷保險502X1%X178894（四）工作餐費1-2之和305701、保安250X89222502、保安中夜餐X30X89三3X226703、管理、工程值班250X10+X30X1029504、其它150X182700（五）加班費1-3之和167781、職工日常補貼20X4X168134402、保安節(jié)日加班30X10/12X8922253、其余人員節(jié)日加班30X10/12X89/21113

15、、設施設備運行維保費（一）至（七）和43643（一）照明系統(tǒng)維保費1-16之和156351、庭院燈照明電費46X5X30X+46X6X30X35%X61732、景觀燈光彩燈照明電費68X5X30X64263、高桿照明電費X11X30X6654、樓道白熾燈照明電22X53XX1X30X881費5、節(jié)日社區(qū)活動燈光電費40X3X20X121266、樓道白熾燈更換1166X2X1121947、樓道聲光控更換1166X5%X15三12738、草坪燈更換200X40%X1012679、庭院燈更換200X40%X45三1230010、鎮(zhèn)流器更換200X10%X150三1225011、啟動器更換200X40

16、%X12三128012、其它燈具更換40013、網(wǎng)球場專用燈照明電費在經(jīng)營中獨立核算14、籃球場專用燈照明電費方案未出無法測算（二供配電系統(tǒng)維保費1-3之和967）1、變壓器年檢費7X800124672、變壓器維保費2000121673、低壓配電柜、箱維修費4000三12333（三）防盜、監(jiān)控系統(tǒng)維保費1-8之和27701、單元對講運行電費208XX24X30X4722、監(jiān)控設備運行電費3X24X30X13613、檔車系統(tǒng)運行電費2X2X3X30X2274、監(jiān)控設備維護費5000三124175、室內(nèi)安全系統(tǒng)維護費500三12426、單元對講系統(tǒng)維護費2000三121677、檔車系統(tǒng)維護費500

17、三12428、背景音樂系統(tǒng)維護500三1242費（四）消防系統(tǒng)維保費1-3之和4491、消火栓維保費99X21982、滅火器更換（4X53+2X20）X20%X40E121683、水帶修補1000X10%X101283（五）供排水系統(tǒng)維保費1-12之和218221、循環(huán)水泵運行電費13XX4X30X25552、噴泉泵運行電費4X2X4X30X6053、補水井泵運行電費2X5X1X30X1894、噴灌泵運行電費2X3X2X30X2275、污水處理設備運行電費80X40%X12X30X72586、給水設備運行電費120X30%X12X30X81657、室外游泳池運行電在經(jīng)營中獨立核算費8、污水處理

18、系統(tǒng)藥料費8X302409、給水處理藥料費75X30225010、水泵維保費50X210011、閥門更換150X5%X80三125012、管道維護費1000三128313、水箱年檢費600X2三12100（六）木作1000（七）土建及其它1000三、綠化養(yǎng)護、管理費1-4之和65001、肥料、農(nóng)藥購置費200020002、景觀費200020003、油耗、修理費200020004、其它500500四、清潔衛(wèi)生費1-4之和88181、物料費60X5231202、化糞池清掏費10元/戶/年X9247703、衛(wèi)生防疫消殺4元/戶/年X9243084、垃圾外運費5元/戶/月X9244620五、保安費1-

19、3之和30401、公安資料會務費5002、保安管理費80/2X89/217803、保安物耗20X38760六、辦公費1-23之和171401、24小時緊急求助電50X150話2、客戶服務電話50X1503、客戶中心工作電話500X210004、經(jīng)理辦公室電話300X13005、助理辦公室電話200X24006、總工辦電話150X11507、總務部電話300X13008、工程部電話150X11509、保安部電話150X115010、環(huán)境部電話150X115011、管理部手機300X1+200X3+100X6150012、車輛油費300X1+200X3+2140304013、車輛養(yǎng)路費105X4+

20、840126014、車輛保險350X4+1200260015、維修費750X175016、交通費90X20180017、低值易耗費5X17889018、電瓶觀光車200X480019、傳真300X130021、辦公設備維護費50050022、檢杳評比政府協(xié)調(diào)費用1000100023、管理用房、生活用房免費提供七、社區(qū)文明建設費1-3之和34801、書報費200元/月2002、廣告宣傳及雜費200元/月2003、社區(qū)文化費40X924三123080六、*項目物業(yè)管理補貼由于*項目距市區(qū)相對偏遠，加之沿途修路以及大多數(shù)業(yè)主購房系投資行為等具體情況，因此前期業(yè)主入住率相對較低，加之業(yè)主對物業(yè)管理有一

21、定認識和了解的過程，物業(yè)整體狀態(tài)尚不穩(wěn)定，各種費用支出較多，物業(yè)管理不可避免的在一定時期內(nèi)會存在虧損。單靠收取物業(yè)管理費不能維持公司的正常運作和對*項目的物業(yè)管理，因此，集團應該按照如下標準補貼物業(yè)公司虧損。單位：人民幣（元/月）補貼時間補貼金額小計（元/6月）備注元/月/元/月第1年前6月1968531181118兩年物后6月1794771076862業(yè)補貼均攤為元/第2年前6月165054990324后6月117005702030全部補貼合計3950334（即分攤至每平方米為元）七、*項目物管開辦費和品牌支持提成費根據(jù)*項目實際情況，集團應考慮合理的物業(yè)開辦費和品牌支持費，開辦成初步估算為

22、萬人民幣，即分攤至每平方米為元。品牌支持費根據(jù)集團發(fā)展給予物業(yè)品牌支持費用按照銷售總額的5%給予物業(yè)公司提成。1、開辦費總表單位：人民幣（元/月）序號項目金額1、服裝1872042、行政開辦費用1880823、保潔開辦費用433504、綠化開辦費用252605、工程開辦費用360206、保安開辦費用994407、客戶服務中心開辦費用1201808、食堂開辦費用已在前期申報并已投入使用合計6995362、開辦費明細表單位：人民幣（元/月）序號項目計算公式合計服裝開辦費詳見附件服裝配置明細表1872041、工程技術人員10人X560元56002、安全保衛(wèi)人員86人X1664元-33人X180元13

23、71643、保潔綠化人員62人X620元384404、客戶服務人員6人X1000元60005、其它人員服裝自備二、行政開辦費用1880821、辦公室裝修由開發(fā)商按照物業(yè)要求裝修，并承擔裝修費用，另支付1萬元供物業(yè)用作辦公室軟裝修（公司口號、徽記、形象墻等）2、大班臺1臺X1500元15003、中班臺3臺X800元24004、大（中）班椅4扌把X250元10005、屏風式辦公桌14張X500元70006、職員椅28把X150元42007、會客沙發(fā)3套X1200元36008、空調(diào)/分體式7臺X3000元210009、電話（開戶）9部X158元142210、電話話機9部X200元180011、卡鐘1

24、臺X2000元200012、留言板2張X200元40013、員工更衣柜33組（現(xiàn)有7組）X580元1508014、鋼架床99架（現(xiàn)有18架）X180元1458015、電風扇30臺（現(xiàn)有12臺）X100元180016、取暖器30臺（現(xiàn)有3臺）X100元270017、雙門木質(zhì)文件柜16組X350元560018、電腦8臺（現(xiàn)有1臺）X6000元4200019、打印機1臺X3000元300020、物業(yè)管理軟件1套X25000元2500021、對講機5部X1560元780022、熱水器洗漱工具2套X5000元1000023、電視等2套（現(xiàn)有1套）3000元300024、貨架8組X150元1200三、保潔

25、開辦費用433501、高壓水槍2臺X3000元60002、垃圾清運車4輛X1200元48003、吸塵器1臺X800元8004、塵推50套X60元30005、玻璃套裝工具10套X300元30006、人字梯（2m）5把X200元10007、人字梯（3m）5把X300元15008、手鉗10把X15元1509、腳踩垃圾桶50個X50元250010、給皂器20個X130元260011、平板車4輛X300元120012、對講機10部X1560元1560013、自行車3輛X400元1200四綠化開辦費用252601、燃油打草機2臺X2000元40002、男草機2臺X5000元100003、綠離機2臺X1500元30004、汽油機噴霧器4臺X150元6005、高枝剪4把X150元6006、手鋸4扌把X200元8007、條剪4把X100元4008、三輪車2輛X500元10009、斗車4輛X200元80010、人字梯（2m）4把X200元80011、咬鉗4把X15元6012、枝剪4把X100元40013、澆水水管4套X500元200014、鐵耙4把X50元20015、潛水泵2臺X300元60