某地產XXXX年財務報告分析

1、萬科集團報表分分析 專 業(yè)：市市場營銷班 級：0907222姓 名：薛燕學 號：090722202摘要 財務報報表是會計主主體對外提供供的反映會計計主體財務狀狀況和經營的的會計報表，包包括資產負債債表、損益表表、現金流量量表或財務狀狀況變動表、附附表和附注。財財務報表是財財務報告的主主要部分，不不包括董事報報告、管理分分析及財務情情況說明書等等列入財務報報告或年度報報告的資料。對對內報表的對對稱，是以會會計準則為規(guī)規(guī)范編制的，向向所有者、債債權人、政府府及其他有關關各方及社會會公眾等外部部使用者披露露的會計報表表。通過對財財務報表分析析課程的學學習，我們將將會進行實際際的財務報表表分析以提高高

2、應用能力。 財務報報表的分析從從四個方面進進行，償債能能力分析、盈盈利能力分析析、資產運用用效率分析與與投資報酬分分析。萬科集集團的中國房房地產行業(yè)中中具有代表性性的一家，通通過對其分析析有利于我對對財務報表知知識的掌握。萬科集團的存貨周轉率較低，存貨的庫存風險較高，存貨的銷售速度較慢，存貨的資金流動性較弱，償付能力也較弱，資本的運用效率較低。萬科集團的應收賬款周轉率處于下降的狀態(tài)，公司要提高應收賬款的管理辦法，使得收款能力提高，從而提高資金周轉的速度。萬科企業(yè)的長期償債能力在不斷的下降，企業(yè)的負債水平較高，財務風險較大，企業(yè)充分利用了財務的杠桿作用，提高了股東的實際報酬率，降低了資金的成本。

3、房地產行業(yè)受經濟環(huán)境的影響較為明顯，企業(yè)的獲利能力受金融環(huán)境和國家的政策的影響也較為明顯，但是企業(yè)的營運成本可以通過自身的管理降低。萬科的總資產周轉率下降的幅度較大，萬科在資產的運用上效率較低，經營活動的能力差，影響它的盈利能力。行業(yè)的固定周轉率水平基本維持在4.00，可以看出房地產行業(yè)的固定資產周轉率較為穩(wěn)定。萬科企業(yè)的短期償債能力較弱，應該提高企業(yè)的流動資產的使用效率，控制成本，加強管理，促進銷售。萬科集團的存貨周轉率水平穩(wěn)定，波動不大，可以看出它的生產經營活動是穩(wěn)定的成熟的。萬科集團的應收賬款周轉率處于下降的狀態(tài)，公司要提高應收賬款的管理辦法，使得收款能力提高，從而提高資金周轉的速度。萬

4、科凈資產收益率的提升，得益于公司近年來堅持快速周轉的戰(zhàn)略，嚴格控制成本，提升資金利用率。房地產所處的經濟環(huán)境和國家的宏觀調整政策對其影響較為明顯，企業(yè)要自身的力量在房地產行業(yè)站穩(wěn)腳跟。 目錄一、公司基本情情況簡介1二、償債能力分分析1（一）短期償債債能力分析11.營運資金12.流動比率2 a.流動比率率2 b.速動比率率3（1）存貨周轉轉分析4（2）應收賬款款周轉分析6（二）長期償債債能力分析771. 資產負債債率72. 產權比率率83. 利息保障障倍數9（三）小結10三、獲利能力分分析101.銷售毛利率率分析102.銷售利潤率率分析1123.銷售費用率率分析134.銷售成本率率分析145.小

5、結115四、資產運用效效率分析151.總資產周轉轉率分析152.固定資產周周轉率1163.流動資產周周轉率分析177（1）存貨周轉轉分析19（2）應收賬款款周轉分析204.小結221五、投資報酬分分析221.凈資產收益益率分析222.小結223六、總結2231.公司存在問問題232.建議224附錄2241.合并資產負負債表2442.合并利潤表表227 一、公司基本簡簡介 萬科公公司總股本110995221.02萬萬股（20008年2季度），總總部位于中國國深圳市福萬萬科企業(yè)股份份有限公司，簡簡稱萬科或萬萬科集團，證證券簡稱：萬萬科A、證券代碼碼：0000002，證券券曾用簡稱：深萬科A、G萬科

6、A田區(qū)梅林路路63號萬科建建筑研究中心心，現任董事事長為王石，總總經理為郁亮亮。 萬科企企業(yè)股份有限限公司成立于于1984年5月，是目前前中國最大的的專業(yè)住宅開開發(fā)企業(yè)。22008年公公司完成新開開工面積5223.3萬平平方米，竣工工面積5299.4萬平方方米，實現銷銷售金額4778.7億元元，結算收入入404.99億元，凈利利潤40.33億元。 主營業(yè)務務： 興辦實實業(yè) (具體項目另另行申報) ;國內商業(yè)業(yè);物資供銷業(yè)業(yè) (不含專營、專?？?、專賣商商品) ;進出口口業(yè)務 (按深經發(fā)審審證字第1113號外貿企企業(yè)審定證書書規(guī)定辦理) ;房地產產開發(fā)。控股股子公司主營營業(yè)務包括房房地產開發(fā)、物物

7、業(yè)管理、投投資咨詢等。二、償債能力分分析（一）短期償債債能力分析1.營運資金 表：2-1-1 20077-20111年萬科集團團營運資金計計算分析 單位：元元項目2007年2008年2009年2010年2011年流動資金95,432,519,1188.177113,4566,373,203.992130,3233,279,449.337205,5200,732,201.332282,6466,654,855.119流動負債48,773,983,6644.40064,553,721,9902.60068,058,279,8849.288129,6500,791,498.449200,7244,1

8、60,315.226營運資金(本企企業(yè)）46,658,535,5543.777 48,902,651,3301.322 62,264,999,6600.099 75,869,940,7702.833 81,922,494,5539.933 中糧集團2,049,2259,8227.862,852,9993,0003.004,176,6644,2990.507,507,1199,8449.6110,590,621,3343.022同業(yè)24,353,897,6685.822 25,877,822,1152.166 33,220,821,9945.300 41,688,570,2276.222 46,

9、256,557,9941.488 圖：2-1-11萬科集團營營運資金趨勢勢圖 由圖：2-1-11，可以看出出萬科企業(yè)五五年內的營運運資金均為正正數，而且自自2007-2011年年的營運資金金呈明顯的上上升趨勢，007-08年年因受美國金金融危機的影影響，中國的的金融業(yè)也受受到了影響，首首當其沖的就就是房地產市市場，所以在在這兩年的營營運資金的增增長幅度較小小，09-111年的增長長幅度較大。這這表明萬科集集團的短期債債權人的安全全邊際逐年提提高，而且111年相較于于07年營運運資金增長了了175%，這這說明隨著企企業(yè)營運資金金增大，債權權人無法獲得得清償的風險險較小。圖：2-1-22 萬科集團

10、團與同行業(yè)營營運資金趨勢勢比較圖 由圖：2-1-22可以看出，萬萬科的營運資資金高于行業(yè)業(yè)水平，與同同行業(yè)的營運運資金趨勢相相近。07-08年的增增長幅度較小小，但是099-11年的的增長幅度明明顯，行業(yè)的的償債能力提提高，風險降降低。流動比率（速動動比率）A.流動比率表2-1-2 20007-20011年萬科科集團流動比比率計算分析析 單單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年流動資產95,432,519,1188.177 113,4566,373,203.992 130,3233,279,449.337 205,5200,732,201.332 282,6466,65

11、4,855.119 流動負債48,773,983,6644.400 64,553,721,9902.600 68,058,279,8849.288 129,6500,791,498.449 200,7244,160,395.226 流動比率1.96 1.76 1.92 1.59 1.41 中糧集團2.121.6521.821.55同業(yè)2.04 1.71 1.96 1.71 1.48 圖：2-1-33 萬科集集團流動比率率趨勢圖 有圖：2-1-33可以看出，萬萬科集團的流流動比率呈先先下降，再上上升，再下降降的趨勢。007-08年年的流動比率率下降了0.2%，原因因是預收賬款款與其他應付付款的增

12、加幅幅度較大；008-09年年的流動比率率上升了0.16%，原原因是流動資資產增加的幅幅度較大，但但是流動負債債的增加幅度度與07年相相近；09-11年的流流動比率呈明明顯的下降趨趨勢，原因是是預收賬款與與其他賬款的的增加幅度較較大，超過了了流動資產的的增長幅度。從從這個趨勢可可以得出，萬萬科集團的短短期償債能力力逐步下降，債債權人利益的的安全程度也也逐步的下降降。圖：2-1-44 萬科集團團與同行業(yè)流流動比率趨勢勢比較分析 由圖：2-1-44 可以看出出，萬科集團團與行業(yè)的流流動比率趨勢勢相近，也略略有不同，009-11年年萬科集團的的流動比率低低于行業(yè)水平平。房地產行行業(yè)在07-11年期間

13、間的流動比率率呈下降的趨趨勢，行業(yè)的的短期償債能能力下降，風風險加大。B.速動比率表：2-1-33 20007-20111年萬科集集團速動比率率分析表 單位：元元項目2007年2008年2009年2010年2011年流動資產95,432,519,1188.177 113,4566,373,203.992 130,3233,279,449.337 205,5200,732,201.332 282,6466,654,855.119 其中：存貨66,472,876,8871.400 85,898,696,5524.955 90,085,294,3305.522 133,3333,458,045.99

14、3 208,3355,493,569.116 速動資產28,959,642,3316.777 27,557,676,6678.977 40,237,985,1143.855 72,187,274,1155.399 74,311,161,2286.033 流動負債48,773,983,6644.400 64,553,721,9902.600 68,058,279,8849.288 129,6500,791,498.449 200,7244,160,395.226 速動比率(萬科科%）59.38 42.69 59.12 55.68 37.02 中糧集團140.86 50.62 45.99 41.8

15、5 27.72 同業(yè)100.12 46.65 52.56 48.76 32.37 圖：2-1-55 萬科集集團速動比率率趨勢圖 由圖：2-1-55 可以看出出萬科集團的的速動資產在在5年期間低低于它的流動動負債，呈先先下降再上升升，再下降的的趨勢。077-08年的的金融危機導導致中國的房房地產受到了了影響，存貨貨增加，萬科科集團的流動動比率下降了了16.699%：08-09年萬科科的銷售情況況較好，存貨貨的增長幅度度小，流動負負債的增長幅幅度也較小，它它的速動比率率呈上升的趨趨勢：09-11年萬科科的流動比率率下降趨勢明明顯，受國家家的宏觀經濟濟政策的影響響，存貨的增增長幅度較大大，流動負債債

16、的增長幅度度也較大，它它的速動比率率呈較大的下下降趨勢?？煽梢钥闯鋈f科科集團的短期期償債能力不不斷的下降，企企業(yè)的短期償償債風險很大大。圖：2-1-66萬科集團與與同行業(yè)速動動比率趨勢分分析比圖 由圖：2-1-66可以看出，007-08年年萬科集團的的速動比率低低于行業(yè)水平平，09-111年高于行行業(yè)水平，但但是與行業(yè)水水平的趨勢相相近。房地產產行業(yè)的特點點，就是資金金的周轉率較較慢，短期的的償債風險較較高。存貨分析表：2-1-44 20007-20111年萬科集集團存貨周轉轉率和存貨平平均周轉日數數計算分析表表 單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年銷售成本20,60

17、7,338,9964.444 34,855,663,2288.399 41,122,442,5525.366 39,581,842,8880.999 56,716,379,5546.644 年初存貨30,805,028,1158.966 66,472,876,8871.400 85,898,696,5524.955 90,085,294,3305.522 133,3333,458,045.993 年末存貨66,472,876,8871.400 85,898,696,5524.955 90,085,294,3305.522 133,3333,458,045.993 208,3355,493,56

18、9.116 平均存貨97,277,905,0030.366 152,3711,573,396.335 175,9833,990,830.447 223,4188,752,351.445 341,6688,951,615.009 存貨周轉次數（次次）0.21 0.23 0.23 0.18 0.17 存貨周轉天數（天天）1,699.440 1,573.774 1,540.662 2,032.001 2,168.770 中糧集團0.380.150.230.120.18同業(yè)0.30 0.19 0.23 0.15 0.17 圖：2-1-77 萬科科集團存貨分分析趨勢圖 由圖：2-1-77可以看出，萬萬科

19、集團的存存貨周轉率呈呈向上升下降降的趨勢，008-09年年的存貨周轉轉率為0.223,20110年下降了了0.5,22011年下下降了0.001，從表：2-1-44中可以看出出集團的銷售售成本的增長長幅度小于它它的存貨增長長幅度，受國國家的宏觀經經濟政策和金金融危機的影影響，存貨增增加，銷售成成本增加。從從上可以得出出，萬科集團團的存貨周轉轉率較低，存存貨的庫存風風險較高，存存貨的銷售速速度較慢，存存貨的資金流流動性較弱，償償付能力也較較弱，資本的的運用效率較較低。但是，房房地產行業(yè)存存在著自己的的特點，它的的存貨周轉率率低，周轉的的天數較長。萬萬科集團的存存貨周轉率水水平穩(wěn)定，波波動不大，可

20、可以看出它的的生產經營活活動是穩(wěn)定的的成熟的。圖：2-1-88 萬科科集團與同行行業(yè)存貨周轉轉率趨勢分析析比較圖 由圖：2-1-88可以看出，007-08年年萬科集團的的存貨周轉率率低于行業(yè)水水平，09-11年高于于行業(yè)水平，但但是10-111年行業(yè)呈呈上升的趨勢勢，而萬科集集團呈下降的的趨勢，這說說明要加強萬萬科的存貨管管理，降低它它的銷售成本本。應收賬款周轉分分析 表表：2-1-5 2007-2011年年萬科集團應應收賬款周轉轉率計算分析析表 單位位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務收入35,526,611,3301.944 40,991,779,2214.

21、966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 年初應收賬款364,6099,673.22 864,8833,012.55 922,7744,844.24 713,1911,906.14 1,594,0024,5661.07 年末應收賬款864,8833,012.55 922,7744,844.24 713,1911,906.14 1,594,0024,5661.07 1,514,8813,7881.10 平均應收賬款614,7466,342.89 893,8288,928.40 817,9833,375.19 1

22、,153,6608,2333.61 1,554,4419,1771.09 應收賬款周轉次次數（次）57.79 45.86 59.76 43.96 46.18 應收賬款周轉天天數（天）6.23 7.85 6.02 8.19 7.80 中糧集團36.636.7527.0122.2533.46同業(yè)47.20 41.31 43.38 33.11 39.82 圖圖：2-1-9 萬科集團應應收賬款分析析趨勢圖由圖：2-1-9可以看出出萬科的應收收賬款周轉率率呈先下降，再再上升，再下下降，再上升升的趨勢。007-08年年下降了111.93次，原原因是主營業(yè)業(yè)務收入的增增長幅度低于于應收賬款的的增長幅度，00

23、8年的金融融危機使得當當年的銷售水水平低于往年年的銷售水平平，主營業(yè)務務的增長幅度度低于往年；08-099年上升了113.9次，原原因是應收賬賬款的下降，壞壞賬計提準備備金增加，主主營業(yè)務增長長幅度為199%；20110年相較22009年應應收賬款周轉轉率下降了115.8次，原原因是20110年的國家家宏觀政策限限制房價等，主主營業(yè)務收入入增長幅度較較??；20111年與20010年的應應收賬款周轉轉率相近，增增長幅度較小小，但是20011年的營營業(yè)收入較前前四年有較大大的提高，應應收賬款的增增加幅度也較較大。從中可可以得出萬科科集團的應收收賬款周轉率率處于下降的的狀態(tài)，公司司要提高應收收賬款的

24、管理理辦法，使得得收款能力提提高，從而提提高資金周轉轉的速度。 圖圖：2-1-10 萬科集團與與同行業(yè)應收收賬款周轉率率趨勢分析比比較圖 由圖：2-1-110 可以看看出，萬科集集團的應收賬賬款周轉率高高于行業(yè)的水水平，而且與與同行業(yè)的趨趨勢相近。（二）長期償債債能力分析1. 資產負債債率表：2-2-11 20077-20111年萬科集團團資產負債率率分析表 單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年資產總額100,0944,467,908.229 119,2366,579,721.009 137,6088,554,829.339 215,6377,551,741.883

25、296,2088,440,030.005 負債總額66,174,944,8879.255 80,418,030,2239.899 92,200,042,3375.322 161,0511,352,099.442 228,3755,901,483.002 資產負債比率(%)66.11 67.44 67.00 74.69 77.10 中糧集團39.16 63.78 51.36 69.61 78.17 同業(yè)52.64 65.61 59.18 72.15 77.63 圖：2-2-11 萬科科集團資產負負債率趨勢分分析圖 由圖：2-2-11可以看出萬萬科集團的資資產負債率呈呈上升的趨勢勢，07-009年

26、的趨勢勢較為緩和，趨趨向于67%；10-111年的資產產負債率增長長幅度較大，趨趨向于75%，原因是110-11年年的房地產的的地價上升幅幅度較大，而而且萬科集團團收購了數家家房地產公司司，既增加了了公司的資產產，同時也增增加了公司的的負債。從上上可以得出，萬萬科企業(yè)的長長期償債能力力在不斷的下下降，企業(yè)的的負債水平較較高，財務風風險較大，企企業(yè)充分利用用了財務的杠杠桿作用，提提高了股東的的實際報酬率率，降低了資資金的成本。圖：2-2-22 萬萬科集團與同同行業(yè)資產負負債率趨勢比比較圖 由圖：2-2-22可以看出萬萬科集團的資資產負債率高高于行業(yè)的水水平，同行業(yè)業(yè)的資產負債債率趨于500-80

27、之間間。這說明房房地產行業(yè)的的特殊性，較較高的資產負負債率。產權比率表：2-2-22 20007-20011年萬科科集團產權比比率分析表 單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年所有者權益總額額33,919,523,0029.044 38,818,549,4481.200 45,408,512,4454.077 54,586,199,6642.411 67,832,538,5547.033 負債總額66,174,944,8879.255 80,418,030,2239.899 92,200,042,3375.322 161,0511,352,099.442 228,375

28、5,901,483.002 產權比率1.95 2.07 2.03 2.95 3.37 中糧集團0.641.761.062.293.58同業(yè)1.30 1.92 1.55 2.62 3.47 圖：2-2-33 萬萬科集團產權權比率趨勢分分析圖 由圖：2-2-33可以看出，萬萬科集團的產產權比率呈上上升的趨勢，007-09年年的產權趨勢勢幅度趨平于于2.00，10-11年的的產權比率增增長幅度較大大，原因是房房地產行業(yè)的的地價的提高高與萬科集團團的收購行為為。從上可以以看出，萬科科集團的產權權比率不斷的的提高，企業(yè)業(yè)的財務結構構具有高風險險，高報酬率率的特點，企企業(yè)經營者利利用了財務杠杠桿的作用，同

29、同時也增加了了企業(yè)的財務務風險。圖：2-2-44 萬萬科集團與同同行業(yè)產權比比率趨勢比較較圖 有圖：2-2-44可以看出萬萬科集團的產產權比率高于于行業(yè)的水平平，二者在22011年萬萬科的產權比比率低于行業(yè)業(yè)水平。同時時房地產行業(yè)業(yè)的產權比率率水平相較其其他產業(yè)較高高。利息保障倍數表：2-2-33 20007-20011年萬科科集團利息保保障倍數分析析表 單單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年利息費用359,5000,074.40 657,2533,346.42 573,6800,423.04 504,2277,742.57 509,8122,978.62 稅前利潤7

30、,641,6605,6885.33 6,322,2285,6226.03 8,617,4427,8008.09 11,940,752,5579.022 15,805,882,4420.322 利息保障倍數22.26 10.62 16.02 24.68 32.00 中糧集團40.314.958.576.544.1同業(yè)31.29 7.79 12.30 15.61 18.05 圖：2-2-55 萬科科集團利息保保障倍數趨勢勢分析圖 由圖：2-2-55可以看出，萬萬科集團的利利息保障倍數數呈先下降，再再上升的趨勢勢。07-008年呈下降降的趨勢，原原因是08年年的金融危機機給萬科帶了了巨大的影響響，銷

31、售量下下降，資金運運用成本上升升，所以它的的利息保障倍倍數會下降；08-111年的利息保保障倍數不斷斷的上升，其其原因是萬科科集團的銷售售策略運用得得當，合適市市場的需求，另另一個原因是是萬科與建行行、基金等組組織積極合作作，加強資金金的管理。從從上說明萬科科集團支付利利息和履行債債務契約的能能力強，存在在的財務風險險較少，已獲獲利息倍數越越大，說明償償債能力越強強，企業(yè)的負負債能力提高高。圖：2-2-66 萬科科集團與同行行業(yè)利息保障障倍數趨勢比比較圖 由圖：2-2-66可以看出萬萬科集團的利利息保障倍數數的趨勢與行行業(yè)的趨勢相相近。07年年低于行業(yè)水水平，但是008-11年年都高于行業(yè)業(yè)水

32、平，并且且不斷的拉大大了差距。小結 萬科集集團的營運資資金不斷的增增加，說明當當期的償債能能力在增強。但但是它的流動動比率在降低低，同時速動動比率也是在在降低，說明明缺乏短期償償債能力。萬萬科集團的存存貨周轉率較較低，存貨的的庫存風險較較高，存貨的的銷售速度較較慢，存貨的的資金流動性性較弱，償付付能力也較弱弱，資本的運運用效率較低低。萬科集團團的應收賬款款周轉率處于于下降的狀態(tài)態(tài)，公司要提提高應收賬款款的管理辦法法，使得收款款能力提高，從從而提高資金金周轉的速度度。萬科企業(yè)業(yè)的長期償債債能力在不斷斷的下降，企企業(yè)的負債水水平較高，財財務風險較大大，企業(yè)充分分利用了財務務的杠桿作用用，提高了股股

33、東的實際報報酬率，降低低了資金的成成本。萬科集集團的產權比比率不斷的提提高，企業(yè)的的財務結構具具有高風險，高高報酬率的特特點，企業(yè)經經營者利用了了財務杠桿的的作用，同時時也增加了企企業(yè)的財務風風險。萬科集集團支付利息息和履行債務務契約的能力力強，存在的的財務風險較較少，已獲利利息倍數越大大，說明償債債能力越強，企企業(yè)的負債能能力提高，企企業(yè)支付利息息的能力較強強。三、獲利能力分分析1.銷售毛利率率分析表：3-1 2007-2011年年萬科集團銷銷售毛利率分分析表 單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務收入35,526,611,3301.944 40,991,77

34、9,2214.966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 主營業(yè)務成本20,607,338,9964.444 25,005,274,4464.911 34,514,717,7705.000 30,073,495,2231.188 43,228,163,6602.133 銷售毛利14,919,272,3337.500 15,986,504,7750.055 14,366,295,4438.499 20,640,356,2211.455 28,554,586,1198.555 銷售毛利率（%）41.99 39.00

35、 29.39 40.70 39.78 中糧集團62.9155.4835.9846.940.6同業(yè)標準值52.4547.2432.68543.840.19圖：3-1 萬科集團團銷售毛利率率趨勢分析圖圖 由圖：3-1可以以看出，萬科科集團銷售毛毛利率呈先下下降再上升的的趨勢。077-09年的的銷售毛利率率下降了100%，其中的的原因是金融融危機和國家家的宏觀調控控政策，不可可忽視的是萬萬科集團自身身的銷售成本本的控制存在在不足；099-11年的的銷售毛利率率水平恢復到到一般水平，原原因是萬科集集團的銷售策策略符合市場場的需求，同同時管理方面面的不斷的改改進，降低了了成本。從上上可以得出萬萬科集團的

36、銷銷售毛利率基基本維持在00.4左右，說說明萬科的盈盈利水平較穩(wěn)穩(wěn)定，但是009年的毛利利率最低，是是因為公司008年底有2733.4億元已已售未結資源源，大部分在在09年轉入結結算。其中包包括福州金域域榕郡、廣州州金色城品、南南京金域緹香香、天津假日日潤園等4個08 年計提提存貨跌價準準備的項目。由由于該等項目目銷售時正值值市場低迷，毛毛利率較低；另外，報告告期內結算的的項目中還包包括上海華漕漕213、上海海金色城市、廣廣州新里程等等利潤率較低低的保障性住住房。圖：3-2 萬科集團與與同行業(yè)銷售售毛利率趨勢勢比較圖 從圖：3-2可以以看出萬科的的銷售毛利率率與行業(yè)的趨趨勢相近，但但是萬科的銷

37、銷售毛利率低低于行業(yè)的水水平。房地產產行業(yè)受經濟濟的波動和國國家的政策的的影響較為明明顯。銷售利潤率分析析表：3-2 2007-2011年年萬科集團銷銷售凈利率分分析表 單位：元元項目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務收入35,526,611,3301.944 40,991,779,2214.966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 利潤總額7,641,6605,6885.33 6,322,2285,6226.03 8,617,4427,8008.09 11,940,752,5579.

38、022 15,805,882,4420.322 銷售利潤率(%)21.51 15.42 17.63 23.55 22.02 中糧集團56.9412.7118.6926.2413.22同業(yè)39.22 14.07 18.16 24.89 17.62 圖：3-3 萬科集團團銷售利潤率率趨勢分析圖圖 由圖：33-3可以看看出，萬科集集團的銷售凈凈利率呈先下下降，再上升升的，在略微微下降的趨勢勢。07-008年的凈利利率下降了66.08%，其其原因是金融融危機導致的的國內房價價價格下降，銷銷售量下降，國國內房地產需需求萎縮等；09-100年，銷售的的凈利率逐步步恢復，其原原因是萬課集集團繼續(xù)貫徹徹快速開

39、發(fā)、快快速銷售的經經營策略，并并通過標準化化產品推廣、項項目流程優(yōu)化化、表彰快速速開發(fā)項目等等一系列措施施，進一步了了提高項目經經營效率，縮縮短了項目從從獲取到開工工的平均周期期，提高管理理水平等，它它的銷售凈利利率提高了；10-111年的銷售利利潤率下降呈呈正常的趨勢勢。從上可得得萬科集團受受市場經濟的的影響較大，同同時也與它的的銷售與財務務政策關系密密切，五年期期間銷售利潤潤率受環(huán)境的的影響明顯，要要加強主營業(yè)業(yè)務的管理。圖：3-4 萬科集團團與同行業(yè)銷銷售利潤率趨趨勢比較圖 由圖：3-4可以以看出萬科的的銷售利潤率率07-100年低于行業(yè)業(yè)的水平，111年高于行行業(yè)的水平?？煽梢钥闯龇康?/p>

40、地產行業(yè)在經經濟環(huán)境中受受金融與國家家政策的影響響較為明顯，利利潤的波動較較大。銷售費用率分析析表：3-3 2007-2011年年萬科集團銷銷售費用率分分析表 單單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年營業(yè)收入35,526,611,3301.944 40,991,779,2214.966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 期間費用3,317,8809,5999.89 4,048,4402,5995.89 3,529,3384,0664.68 4,429,6689,8449.10 3,15

41、2,6654,7995.76 銷售費用率9.34 9.88 7.22 8.73 4.39 中糧集團22.525.213.9623.1416.04同業(yè)15.9217.5410.5915.9410.22圖：3-5 萬科集團團銷售費用率率趨勢分析圖圖 由圖：3-5可以以看出萬科集集團的銷售費費用率呈先上上升，再下降降，再上升，然然后下降的趨趨勢五年期間間萬科的主營營業(yè)務不斷增增加，但是期期間費用在不不斷降低，22011年的銷售售費用率最低低，萬科的銷銷售費用、管管理費用、財財務費用在不不斷的下降，說說明萬科的管管理水平上升升。圖：3-6 萬科集團團與同行業(yè)銷銷售費用率趨趨勢比較圖 由圖：3-6可以以

42、看出萬科集集團的銷售費費用率低于行行業(yè)的水平，但但是它的趨勢勢與行業(yè)的趨趨勢相近。銷售成本率分析析表：3-4 2007-2011年年萬科集團銷銷售成本率分分析表 單位：元元項目2007年2008年2009年2010年2011年營業(yè)收入35,526,611,3301.944 40,991,779,2214.966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 營業(yè)成本20,607,338,9964.444 25,005,274,4464.911 34,514,717,7705.000 30,073,495,2231.188

43、 43,228,163,6602.133 銷售成本率0.58 0.61 0.7100.71 0.59 0.60 同業(yè)0.48 0.53 0.68 0.56 0.60 圖：3-7 萬科集團團銷售成本率率趨勢分析圖圖 由圖：3-7可以以看出萬科集集團的銷售成成本率呈先上上升再下降，再再上升的趨勢勢。07-009的上升趨趨勢明顯，其其原因是金融融危機使得它它的銷售量下下降，房價下下降，從而是是主營業(yè)務收收入的增長幅幅度低于往年年水平，同時時它的銷售成成本的增長幅幅度高于往年年；20100年的銷售成成本率有較大大的下降幅度度，其原因是是加強了萬科科在成本控制制和費用的管管理上努力取取得的成績；2011

44、年年的增長幅度度較小，不為為明顯。從上上可以看出，萬萬科的銷售成成本率控制的的較為穩(wěn)定，趨趨于0.600，但是還是是較高，應加加強銷售和成成本管理，降降低銷售成本本。圖：3-8 萬科集團團與同行業(yè)銷銷售成本率趨趨勢比較圖 由圖：3-8可以以看出萬科的的銷售成本率率高于行業(yè)的的銷售成本率率，而且二者者的趨勢相近近。在市場的的大環(huán)境，房房地產企業(yè)受受的影響較為為明顯。萬科科集團的銷售售成本率高于于行業(yè)的水平平，這就是萬萬科的不足。小結 萬科集集團的銷售毛毛利率基本維維持在0.44左右，說明明萬科的盈利利水平較穩(wěn)定定，但是099年的毛利率率最低自身的的銷售成本的的控制存在不不足；萬科集集團的銷售利利

45、潤率受市場場經濟的影響響較大，同時時也與它的銷銷售與財務政政策關系密切切，五年期間間銷售利潤率率受環(huán)境的影影響明顯，要要加強主營業(yè)業(yè)務的管理；萬科集團的的銷售費用率率下降明顯，它它的銷售費用用、管理費用用、財務費用用在不斷的下下降，說明萬萬科的管理水水平上升；，萬萬科的銷售成成本率控制的的較為穩(wěn)定，趨趨于0.600，但是還是是較高，應加加強銷售和成成本管理，降降低銷售成本本。房地產行行業(yè)受經濟環(huán)環(huán)境的影響較較為明顯，企企業(yè)的獲利能能力受金融環(huán)環(huán)境和國家的的政策的影響響也較為明顯顯，但是企業(yè)業(yè)的營運成本本可以通過自自身的管理降降低。四、資產運用效效率分析1.總資產周轉轉率分析表4-1 2007-

46、2011年年萬科集團總總資產周轉率率分析表 單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務收入35,526,611,3301.944 40,991,779,2214.966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 年初總資產48,507,917,5570.699 100,0944,467,908.229 119,2366,579,721.009 137,6088,554,829.339 215,6377,551,741.883 年末總資產100,0944,467,908.229 119,23

47、66,579,721.009 137,6088,554,829.339 215,6377,551,741.883 296,2088,440,030.005 平均總資產74,301,192,7739.499 109,6655,523,814.669 128,4222,567,275.224 176,6233,053,285.661 255,9222,995,885.994 總資產周轉率(%)0.48 0.37 0.38 0.29 0.28 總資產周轉天數數752.91 963.11 945.81 1,253.779 1,283.449 中糧集團0.190.140.180.130.21同業(yè)0.34

48、0.260.280.210.25圖：4-1 萬科集團團總資產周轉轉率趨勢分析析圖 由圖：4-1中可可以看出，萬萬科集團的總總資產周轉率率在逐漸下降降，07-008年的周轉轉率的下降幅幅度為11%，原因是077年末的金融融危機，在這這樣的消費環(huán)環(huán)境中，萬科科的主營業(yè)務務收入減少；08-099年的總資產產周轉率水平平穩(wěn)定，金融融危機帶來的的影響還在影影響著房地產產產業(yè)；099-10年的的周轉率的下下降幅度為99%，而且也也低于前三年年的水平，這這是因為萬科科收購了數家家房地產公司司，較大的增增加了企業(yè)的的總資產；22011年的總資產產周轉率穩(wěn)定定。從上可得得萬科的總資資產周轉率下下降的幅度較較大，

49、萬科在在資產的運用用上效率較低低，經營活動動的能力差，影影響它的盈利利能力。圖：4-2 萬科集團團與同行業(yè)總總資產周轉率率趨勢比較圖圖 由圖：4-2可以以看出，萬科科集團的總資資產周轉率高高于行業(yè)水平平，趨勢相近近，但是萬科科集團20111年的為下下降趨勢，行行業(yè)的為上升升趨勢。077-11年整整個房地產的的總資產周轉轉率都是下降降的趨勢，萬萬科的總資產產周轉率高于于行業(yè)水平。固定資產周轉率率表4-2 2007-2011年年萬科集團固固定資產周轉轉率分析表 單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務收入35,526,611,3301.944 40,991,779,2

50、214.966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 年初固定資產凈凈值3,830,1123,8114.12 4,661,9948,7220.12 5,780,2206,5117.17 7,285,2275,3880.02 10,116,819,5540.511 年末固定資產凈凈值4,661,9948,7220.12 5,780,2206,5117.17 7,285,2275,3880.02 10,116,819,5540.511 13,561,785,1174.866 平均固定資產凈凈值4,246,0036,2

51、667.12 5,221,0077,6118.65 6,532,7740,9448.60 8,701,0047,4660.27 11,839,302,3357.699 固定資產周轉率率8.37 7.85 7.48 5.83 6.06 固定資產周轉天天數43.03 45.85 48.11 61.77 59.38 中糧集團0.440.550.590.51.76同業(yè)4.414.24.043.173.91圖：4-3 萬科集團固固定資產周轉轉率趨勢分析析圖 由圖中中可以看出，萬萬科集團的固固定周轉率呈呈下降的總趨趨勢，但是22011年呈呈上升的趨勢勢。其中的原原因是大的金金融環(huán)境中，導導致的存貨增增加，

52、同時公公司在后期進進行了大量的的企業(yè)收購，購購地成本提高高等。固定資資產的利用效效率不斷下降降，分別在007-08、09-100年的下降幅幅度最大，受受經濟和國家家宏觀政策的的影響較大，萬萬科應該提高高它的固定資資產周轉率，加加強企業(yè)的營營業(yè)活動能力力。圖：4-4 萬科集團團與同行業(yè)固固定資產周轉轉率趨勢比較較圖 由圖：4-4可以以看出萬科的的固定周轉率率高于行業(yè)水水平，10-11年的固固定周轉率萬萬科集團的增增長幅度小于于行業(yè)的增長長幅度。行業(yè)業(yè)的固定周轉轉率水平基本本維持在4.00，可以以看出房地產產行業(yè)的固定定資產周轉率率較為穩(wěn)定。流動資產周轉率率分析表4-3 22007-22011年萬

53、萬科集團流動動資產周轉率率分析表 單位：元元主營業(yè)務成本20,607,338,9964.444 25,005,274,4464.911 34,514,717,7705.000 30,073,495,2231.188 43,228,163,6602.133 流動資產周轉次次數0.51 0.39 0.40 0.30 0.29 流動資產周轉天天數709.89 917.26 897.70 1,192.002 1,224.111 流動資產墊子次次數0.29 0.24 0.28 0.18 0.18 收入成本率1.72 1.64 1.42 1.69 1.66 中糧集團0.350.20.260.170.24同

54、業(yè)0.430.30.330.240.27 由表44-3可以看看出，萬科企企業(yè)的收入成成本率較為穩(wěn)穩(wěn)定，并且高高于1，這個個說明萬科企企業(yè)是盈利的的，而且經濟濟效益穩(wěn)定。圖：4-5 萬科集團團流動資產周周轉率趨勢分分析圖 由圖：4-5中可可以看出，萬萬科的這兩個個指標是下降降趨勢，077-08、09-100年的下降趨趨勢幅度最大大，受經濟環(huán)環(huán)境和國家的的宏觀調控影影響巨大，周周轉速度下降降，同時公司司的存貨增加加，應收賬款款增加的幅度度較大，流動動資產的營運運能力受到影影響，水平下下降。這說明明，萬科企業(yè)業(yè)的短期償債債能力較弱，應應該提高企業(yè)業(yè)的流動資產產的使用效率率，控制成本本，加強管理理，促

55、進銷售售。圖：4-6 萬科集集團與同行業(yè)業(yè)流動資產周周轉率趨勢比比較圖 由圖：4-6可以以看出萬科集集團的流動資資產周轉率高高于行業(yè)水平平，二者的趨趨勢相近，但但是10-111年萬科的的流動資產周周轉率呈下降降趨勢，而行行業(yè)的呈上升升的趨勢。存貨周轉分析 表：4-44 20007-20111年萬科集集團存貨周轉轉率和存貨平平均周轉日數數計算分析表表 單位：元項目2007年2008年2009年2010年2011年銷售成本20,607,338,9964.444 34,855,663,2288.399 41,122,442,5525.366 39,581,842,8880.999 56,716,37

56、9,5546.644 年初存貨30,805,028,1158.966 66,472,876,8871.400 85,898,696,5524.955 90,085,294,3305.522 133,3333,458,045.993 年末存貨66,472,876,8871.400 85,898,696,5524.955 90,085,294,3305.522 133,3333,458,045.993 208,3355,493,569.116 平均存貨97,277,905,0030.366 152,3711,573,396.335 175,9833,990,830.447 223,4188,752

57、,351.445 341,6688,951,615.009 存貨周轉次數（次次）0.21 0.23 0.23 0.18 0.17 存貨周轉天數（天天）1,699.440 1,573.774 1,540.662 2,032.001 2,168.770 中糧集團0.380.150.230.120.18同業(yè)0.30 0.19 0.23 0.15 0.17 圖：4-7 萬科集團團存貨分析趨趨勢圖 由圖：4-7萬科科集團的存貨貨周轉率呈向向上升下降的的趨勢，088-09年的的存貨周轉率率為0.233,20100年下降了00.5,20011年下降降了0.011，從表：22-1-4中中可以看出集集團的銷售成

58、成本的增長幅幅度小于它的的存貨增長幅幅度，受國家家的宏觀經濟濟政策和金融融危機的影響響，存貨增加加，銷售成本本增加。從上上可以得出，萬萬科集團的存存貨周轉率較較低，存貨的的庫存風險較較高，存貨的的銷售速度較較慢，存貨的的資金流動性性較弱，償付付能力也較弱弱，資本的運運用效率較低低。但是，房房地產行業(yè)存存在著自己的的特點，它的的存貨周轉率率低，周轉的的天數較長。萬萬科集團的存存貨周轉率水水平穩(wěn)定，波波動不大，可可以看出它的的生產經營活活動是穩(wěn)定的的成熟的。圖：4-8 萬科集團團與同行業(yè)存存貨周轉率趨趨勢分析比較較圖 由圖：4-8可以以看出，077-08年萬萬科集團的存存貨周轉率低低于行業(yè)水平平，

59、09-111年高于行行業(yè)水平，但但是10-111年行業(yè)呈呈上升的趨勢勢，而萬科集集團呈下降的的趨勢，這說說明要加強萬萬科的存貨管管理，降低它它的銷售成本本。（2）應收賬款款周轉分析 表表：4-5 20007-20011年萬科科集團應收賬賬款周轉率計計算分析表 單位：元元項目2007年2008年2009年2010年2011年主營業(yè)務收入35,526,611,3301.944 40,991,779,2214.966 48,881,013,1143.499 50,713,851,4442.633 71,782,749,8800.688 年初應收賬款364,6099,673.22 864,8833,0

60、12.55 922,7744,844.24 713,1911,906.14 1,594,0024,5661.07 年末應收賬款864,8833,012.55 922,7744,844.24 713,1911,906.14 1,594,0024,5661.07 1,514,8813,7881.10 平均應收賬款614,7466,342.89 893,8288,928.40 817,9833,375.19 1,153,6608,2333.61 1,554,4419,1771.09 應收賬款周轉次次數（次）57.79 45.86 59.76 43.96 46.18 應收賬款周轉天天數（天）6.23