會計實務(wù)：從建安成本入手開展房企所得稅納稅評估

1、從建安成本入手開展房企所得稅納稅評估由于目前建筑安裝行業(yè)的主要稅種由地稅機關(guān)管理，國稅機關(guān)一般只涉及企業(yè)所得稅的稅收管理工作，并且稅務(wù)人員多為會計或稅收專業(yè)人員，對建筑安裝、工程造價等方面的業(yè)務(wù)比較陌生，所以在對房地產(chǎn)行業(yè)開展納稅評估時，經(jīng)常會感到無從下手或難以取得顯著效果。臨汾 A 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱A 公司）于 2008 年 10 月辦理稅務(wù)登記，注冊類型為“其他有限責(zé)任公司”， 注冊資本是 2000 萬元，經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)、自有房屋租賃和接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)。 2009 年 2010 年開發(fā) XX花園小區(qū)， 2011 年初開始預(yù)售。 A 公司 2012 年度賬面反映銷售

2、收入 31485.05 萬元，開發(fā)成本發(fā)生額總計28908.01 萬元。根據(jù)臨汾市國稅局企業(yè)所得稅專項評估工作安排，將 A 公司確定為評估對象。評估工程中，評估人員先從征管系統(tǒng)中調(diào)取該單位申報的相關(guān)數(shù)據(jù)，以及周邊地段其他開發(fā)商的納稅資料，然后從企業(yè)調(diào)取相關(guān)會計核算資料和建安成本結(jié)算資料進(jìn)行案頭對比分析。該小區(qū)位置比較偏僻，其樓盤在建筑結(jié)構(gòu)、容積率、綠化等方面與周邊其他小區(qū)基本類似，平均售價3700 元/ ，比周邊項目高出近200元/ ，而利潤率卻明顯低于周邊其他房地產(chǎn)公司的平均利潤率。經(jīng)查， A 公司收入已全部入賬，評估人員于是將評估重點鎖定在企業(yè)的成本費用項目上。通過將該企業(yè)的成本與周邊房產(chǎn)

3、開發(fā)公司的成本逐項比較，評估人員發(fā)現(xiàn) A 公司的平均建筑安裝成本比周邊同等樓盤高出150 元/ ，并且該公司賬面反映的工程費用均已支付給施工單位，而經(jīng)側(cè)面了解，施工單位法定代表人與A 公司法定代表人是親戚關(guān)系。評估人員據(jù)此分析，企業(yè)極有可能存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本的問題。為進(jìn)一步了解有關(guān)情況，評估人員約談了施工單位負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人聲稱其提供的工程造價是真實的，是經(jīng)過權(quán)威部門審計的，并提供了審核報告及相關(guān)附件。但評估人員依據(jù)所掌握的全市建安成本價的平均狀況，確信對該企業(yè)成本問題的判斷不會有誤，于是決定從外圍突破，通過到建設(shè)局工程造價管理處對在同一區(qū)域開發(fā)的其他房地產(chǎn)公司的有關(guān)情況進(jìn)行了詳細(xì)了解，

4、同樣得出該公司的單位工程造價偏高的結(jié)論。評估人員據(jù)此推斷工程造價審核機構(gòu)出具的審核報告很有可能存在問題。通過對企業(yè)提供的審核報告仔細(xì)核對，評估人員首先發(fā)現(xiàn)XX花園 2 號樓的監(jiān)理記錄中無沙墊層，而工程結(jié)算書中卻出現(xiàn)了沙墊層。根據(jù)這一線索，評估人員又詳細(xì)查閱了監(jiān)理工作日志及分部分項工程驗收報告、圖紙和設(shè)計變更等資料，但均未發(fā)現(xiàn)該 2 號樓有沙墊層的相關(guān)記錄。隨后，評估人員詢問了當(dāng)時負(fù)責(zé)監(jiān)理的工程師，證實該2 號樓并未作沙墊層基礎(chǔ)。僅此一項，該企業(yè)就多計工程造價113萬元。隨后，評估人員又發(fā)現(xiàn)工程結(jié)算書的材料清單中有大量使用室內(nèi)乳膠漆的記錄。經(jīng)入戶調(diào)查，內(nèi)墻并未粉刷，所謂的內(nèi)墻乳膠漆并未使用；同時

5、，評估人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)該工程部分使用了鋁合金固定窗，而結(jié)算書中卻全部為推拉窗，明顯與事實不符。經(jīng)計算，上述兩項多列成本計40 余萬元。掌握了相關(guān)數(shù)據(jù)后，評估人員分別約談了A 企業(yè)法定代表人、技術(shù)負(fù)責(zé)人以及財務(wù)人員，出示了所有證據(jù)，請他們對工程成本中的不合理支出情況進(jìn)行解釋和舉證。最后企業(yè)承認(rèn)，為了少繳企業(yè)所得稅，他們的確在建筑安裝成本上“動了腦筋”。建安成本是專業(yè)的中介機構(gòu)審核并出具報告的。中介機構(gòu)出具的報告，一方面專業(yè)性較強，稅務(wù)機關(guān)難于評估；另一方面，中介機構(gòu)出具的報告具有相應(yīng)的法律效力，稅務(wù)機關(guān)也不便深查。于是，雙方一拍即合，并商定由開發(fā)商支付超過國家標(biāo)準(zhǔn)幾倍的工程審核費，審核機構(gòu)只根據(jù)開

6、發(fā)商提供的相關(guān)資料，出具審核報告。最后該企業(yè)的法定代表人表示，將對公司的納稅經(jīng)營情況進(jìn)行認(rèn)真自查，并按規(guī)定申報納稅。企業(yè)經(jīng)過自查，確認(rèn)存在虛列成本問題。其中，將根本沒有發(fā)生的工程施工虛增開發(fā)成本 113 萬元，人為增加材料款，虛增開發(fā)成本 40 萬元。另外，還自查出由于已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品成本劃分不準(zhǔn)，將未銷開發(fā)產(chǎn)品的成本205 萬元列入 2012 年可稅前扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本中。以上合計在申報納稅時多列支出 358 萬元，造成少繳企業(yè)所得稅89.5 萬元。自查結(jié)束后，該企業(yè)將上述稅款及滯納金及時繳納入庫。從建安成本入手開展房企所得稅納稅評估小編寄語：會計學(xué)是一個細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以了，但這樣是很難