施工企業(yè)對(duì)外承接項(xiàng)目的價(jià)值評(píng)估

1、施工企業(yè)對(duì)外承接工程的價(jià)值評(píng)估目前在施工企業(yè)的轉(zhuǎn)制、兼并及收買過(guò)程中一般都要涉及到對(duì)其進(jìn)展企業(yè)價(jià)值評(píng)估。這其中尤其以對(duì)外承接工程的價(jià)值評(píng)估較難掌握。該類工程主要涉及工程施工、預(yù)收賬款、應(yīng)交稅金等。工程施工相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的消費(fèi)本錢，即在產(chǎn)品，主要核算尚未辦理結(jié)算的對(duì)1976111外承接工程之本錢支出，包括土建、設(shè)備安裝、給排水等工程的施工費(fèi)用。對(duì)外承接工程中按工程合同規(guī)定預(yù)收甲方的款項(xiàng)包括工程款和備料款記入預(yù)收賬款。對(duì)于施工企業(yè)中對(duì)外承接工程的價(jià)值評(píng)估應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、明確評(píng)估對(duì)象。工業(yè)企業(yè)的在產(chǎn)品由于其所有權(quán)一般均屬被評(píng)估單位所有，因此其評(píng)估對(duì)象就是在產(chǎn)品本身。而施工企業(yè)對(duì)外承接工程其工程所

2、有權(quán)一般屬業(yè)主甲方所有，因此其評(píng)估對(duì)象可理解為是施工企業(yè)可從該工程業(yè)主中獲得的一種特殊的應(yīng)收賬款。說(shuō)其特殊主要是一般的應(yīng)收賬款是在收人已經(jīng)確認(rèn)后的應(yīng)收而還未收的款項(xiàng)，而這里的應(yīng)收賬款往往有相當(dāng)一局部是業(yè)主還未對(duì)已完工內(nèi)容進(jìn)展驗(yàn)收簽字。因此對(duì)其評(píng)估往往與普通應(yīng)收賬款相比有很大不同。為了與我們平常所說(shuō)的應(yīng)收賬款相區(qū)別，我們?cè)谙旅娴谋磉_(dá)中把這種特殊的應(yīng)收賬款稱為應(yīng)收工程款。2、應(yīng)收工程款的合理確定。3、可能無(wú)法收回的應(yīng)收工程款。4、特殊工程的應(yīng)收工程款評(píng)估。例如某些由于各種原因長(zhǎng)期處于停建、緩建狀態(tài)或者甲方正處于破產(chǎn)清算狀態(tài)的工程其應(yīng)收工程款的合理評(píng)估。本文僅對(duì)二、三條加以詳細(xì)分析。一、應(yīng)收工程款的

3、合理確定根據(jù)目前絕大多數(shù)施工承包合同，施工單位對(duì)其所投人人工、材料等資源的工程并沒(méi)有所有權(quán)，工程的所有權(quán)一般而言一開場(chǎng)就歸業(yè)主所有。因此我們將施工企業(yè)對(duì)業(yè)主的這項(xiàng)權(quán)利作為應(yīng)收工程款來(lái)進(jìn)展評(píng)估。其應(yīng)收工程款應(yīng)為工程已完工局部中施工企業(yè)投人的所有合理本錢及收益扣除目前已從甲方處獲取的預(yù)收工程款，計(jì)算公式見公式1.公式1某對(duì)外承接工程價(jià)值=已完工局部直接費(fèi)+已完工局部間接費(fèi)+已完工局部稅金評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際應(yīng)計(jì)稅金+已完工局部方案利潤(rùn)預(yù)收工程款可能無(wú)法收回的工程款在使用上述公式時(shí)應(yīng)注意以下幾條原那么：1、以上各項(xiàng)支出應(yīng)是該工程中必須的、合理的支出，詳細(xì)操作時(shí)可根據(jù)施工定額。2、以上各項(xiàng)支出必須是已完工局

4、部。3、公式1使用時(shí)應(yīng)針對(duì)某一單位工程而用。4、已計(jì)入上述公式中的內(nèi)容在資產(chǎn)負(fù)債表中的相關(guān)科目如工程施工、預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)內(nèi)容的評(píng)估中給予扣除。已完工局部方案利潤(rùn)確實(shí)定：由于對(duì)于一個(gè)詳細(xì)單項(xiàng)工程工程而言，當(dāng)其進(jìn)展到某一階段時(shí)各個(gè)單位工程的完工程度都是不同的，各個(gè)單位工程的方案利潤(rùn)程度也不一樣。因此如按目前許多事務(wù)所實(shí)務(wù)操作中常用的方法：先籠統(tǒng)測(cè)算整個(gè)單項(xiàng)工程的完工程度，然后根據(jù)工程預(yù)算書確定整個(gè)單項(xiàng)工程的方案利潤(rùn)，用方案利潤(rùn)乘上完工程度得出已完工局部的方案利潤(rùn)。用這種方式得出的方案利潤(rùn)顯而易見是比擬粗糙的。因此我們認(rèn)為在測(cè)算一個(gè)單項(xiàng)工程的方案利潤(rùn)時(shí)應(yīng)以各個(gè)單位工程為單元來(lái)測(cè)算各個(gè)單元的完工程度，以

5、此乘上各個(gè)單位工程的方案利潤(rùn)即可得出各個(gè)單位工程中已完工局部的方案利潤(rùn)，再將各局部相加求和即可得出該單項(xiàng)工程目前已完工局部的方案利潤(rùn)。在詳細(xì)應(yīng)用上述方法時(shí)還應(yīng)注意到工程預(yù)算書中沒(méi)有的追加工程量已有經(jīng)甲方代表和監(jiān)理工程師簽字的聯(lián)絡(luò)單的調(diào)整。完工百分比計(jì)算方法，單位工程完工百分比=已完成工程預(yù)算書中工程量+完成已確認(rèn)追加工工程量/預(yù)算書中總工程量+已確認(rèn)追加工程量下面通過(guò)一個(gè)詳細(xì)工程實(shí)例來(lái)說(shuō)明上述方法的使用。某單項(xiàng)工程為一單位的辦公樓，其包括土建、給排水、空調(diào)、電氣、裝演等單項(xiàng)工程。該辦公樓由某建筑安裝公司總承包，由于該建筑公司準(zhǔn)備進(jìn)展重組所以委托某評(píng)估公司對(duì)其現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)展評(píng)估。而此時(shí)該辦公樓已完

6、工情況及各局部方案利潤(rùn)。通過(guò)計(jì)算出該辦公樓已完工局部的方案利潤(rùn)：辦公樓已完工局部方案利潤(rùn)=建工程完工百分比建單位工程方案利潤(rùn)+給排水工程完工百分比給排水單位工程方案利潤(rùn)+空調(diào)工程完工百分比空調(diào)單位工程方案利潤(rùn)電氣工程完工百分比電氣單位工程方案利潤(rùn)+裝清工程完工百分比裝清單位工程方案利潤(rùn)=80100%+7.580%+6060%0+1660%+250=80+6+36+9.6=131.6萬(wàn)元已完工局部稅金確認(rèn)：施工企業(yè)的應(yīng)交稅金包括營(yíng)業(yè)稅施工企業(yè)為營(yíng)業(yè)額的3%、城鄉(xiāng)維護(hù)建立稅為營(yíng)業(yè)稅的7%、教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的4%和企業(yè)所得稅等在此暫不考慮所得稅的影響。在實(shí)務(wù)操作中，施工企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加時(shí)，一般

7、先按所收到的預(yù)收工程款和備料款預(yù)交營(yíng)業(yè)稅及附加，待整個(gè)工程開工結(jié)算按確認(rèn)的實(shí)際工程價(jià)款計(jì)繳稅金時(shí)予以抵扣，因此在評(píng)估過(guò)程中我們需要根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日所完成的工程量來(lái)確定此時(shí)點(diǎn)的應(yīng)計(jì)稅金。我們繼續(xù)上例，通過(guò)表一我們可以確定辦公樓已完工局部應(yīng)計(jì)稅金：辦公樓已完工局部應(yīng)計(jì)稅金=評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際應(yīng)計(jì)稅金土建工程+評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際應(yīng)計(jì)稅金給排水工程+評(píng)佑基準(zhǔn)日實(shí)際應(yīng)計(jì)稅金空調(diào)工程+評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際應(yīng)計(jì)稅金電氣工程評(píng)佑基準(zhǔn)日實(shí)際應(yīng)計(jì)稅金混淆工程=26.64+1.332+5.994+1.998+0=35.964萬(wàn)元轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.而評(píng)估基準(zhǔn)日賬面已計(jì)稅金為：辦公樓評(píng)估基準(zhǔn)日賬面已計(jì)稅金=評(píng)估基準(zhǔn)日賬面已計(jì)稅金土

8、建工程+評(píng)佑基準(zhǔn)日賬面已計(jì)稅金給排水工程+評(píng)佑基準(zhǔn)日賬面已計(jì)稅金空調(diào)工程+評(píng)估基準(zhǔn)日賬面已計(jì)稅金電氣工程+評(píng)佑基準(zhǔn)日賬面已計(jì)稅金裝潰工程=21.312+0.999+4.995+1.332+0.666=29.304萬(wàn)元二、可能無(wú)法收回的應(yīng)收工程款確認(rèn)對(duì)于收回應(yīng)收工程款的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)有點(diǎn)類似于應(yīng)收賬款評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，但它們又有些詳細(xì)的不同。關(guān)于收回債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要表表如今以下幾個(gè)方面：1、業(yè)主單位工程資金落實(shí)情況，無(wú)論是機(jī)關(guān)事業(yè)單位還是國(guó)有民營(yíng)企業(yè)，假如工程開工后其資金尚未落實(shí)，其按期支付工程款的才能就值得疑心。2、主單位以前商業(yè)往來(lái)的信譽(yù)，一般可分為四類：第一類、施工單位與業(yè)主以往業(yè)務(wù)來(lái)往較多，業(yè)主

9、結(jié)算信譽(yù)較好，這類工程款一般均能按時(shí)收回。第二類、施工單位與業(yè)主以往業(yè)務(wù)來(lái)往較少，業(yè)主結(jié)算信譽(yù)一般，這類工程款收回可能性很大，但收回時(shí)間不能完全確定。第三類、施工單位與業(yè)主以往無(wú)業(yè)務(wù)來(lái)往，且業(yè)主以往信譽(yù)狀況未能調(diào)查清楚，這類工程款可能的收回就具有不確定性。第四類、施工單位與業(yè)主以往有業(yè)務(wù)來(lái)往，或雖無(wú)業(yè)務(wù)往來(lái)但經(jīng)調(diào)查理解發(fā)現(xiàn)該業(yè)主有長(zhǎng)期拖欠工程款或其它應(yīng)付賬款的記錄，那么這類工程款就可能無(wú)法收回。3、承接工程已完工局部的質(zhì)量和進(jìn)度是否滿足合同要求，如已經(jīng)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師和業(yè)主簽字確認(rèn)的應(yīng)視為滿足合同要求。對(duì)于尚未進(jìn)展驗(yàn)收的局部應(yīng)視其工程難度和質(zhì)量要求上下確定其風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，屬施工單位常規(guī)工程內(nèi)

10、容且工程質(zhì)量無(wú)特殊要求的如經(jīng)過(guò)施工單位內(nèi)部檢驗(yàn)合格的那么可視該局部工程已合格。假如該局部工程對(duì)施工企業(yè)而言屬新技術(shù)、新工藝的或者屬常規(guī)工程但其對(duì)質(zhì)量有特殊要求的，那么盡管經(jīng)過(guò)自檢合格但對(duì)于最終通過(guò)業(yè)主和監(jiān)理工程師的檢驗(yàn)仍有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此要在評(píng)估實(shí)務(wù)中充分考慮上述內(nèi)容必須利用模糊數(shù)學(xué)中的評(píng)分方法，在上述第一條落實(shí)的前提下假如一個(gè)工程資金尚未落實(shí)，那么任何付款承諾都無(wú)從談起對(duì)上述二、三條內(nèi)容設(shè)定權(quán)重，然后再對(duì)每條下的不同情況給與打分，最后得出一個(gè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的綜合數(shù)值。在詳細(xì)運(yùn)用過(guò)程中各條權(quán)重如何設(shè)定，各條下每類情況如何打分，都應(yīng)針對(duì)各地區(qū)、不同類型的工程、不同的業(yè)主來(lái)詳細(xì)確定。這需要依靠一個(gè)評(píng)估

11、公司日常相關(guān)信息資料的搜集以及評(píng)估師的職業(yè)判斷才能。下面給出一個(gè)權(quán)重和分值的范圍。關(guān)于權(quán)重的取值，是基于這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)：即工程的質(zhì)量與進(jìn)度是施工方自己可以控制的當(dāng)然有難易之分，但對(duì)于業(yè)主單位的商業(yè)信譽(yù)，施工方是無(wú)法掌握的。因此在確定上述兩大影響因素時(shí)，以業(yè)主的商業(yè)信譽(yù)所占權(quán)重較大。當(dāng)然詳細(xì)數(shù)值還應(yīng)當(dāng)在上述范圍內(nèi)針對(duì)每個(gè)工程的實(shí)際情況做出判斷。對(duì)于每項(xiàng)影響因素下的各種不同情況的分值我們?cè)O(shè)定總分值為非常，即業(yè)主商業(yè)信譽(yù)和施工方本身對(duì)工程的質(zhì)量、進(jìn)度都為最正確無(wú)問(wèn)題。然后對(duì)于其它各種情況我們根據(jù)其相對(duì)最正確情況而言所存在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定其分值。下面我們接著前面的例子來(lái)說(shuō)明。由于本工程從整體上看屬常規(guī)工程，

12、整個(gè)工程從技術(shù)上講風(fēng)險(xiǎn)不大，其收款的主要風(fēng)險(xiǎn)在于業(yè)主單位的商業(yè)信譽(yù)，因此我們對(duì)業(yè)主的商業(yè)信譽(yù)一項(xiàng)的權(quán)重取0.7，工程質(zhì)量進(jìn)度一項(xiàng)的權(quán)重取0.3.另外我們假設(shè)施工單位與該工程業(yè)主業(yè)務(wù)往來(lái)較多，業(yè)主平時(shí)結(jié)算信譽(yù)較好。三、計(jì)算實(shí)例通過(guò)前述分析我們可以利用公式1、3所提供的資料計(jì)算得出該施工企業(yè)所承接的某辦公樓各單位工程在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。四、結(jié)論1、通過(guò)前面一系列公式的正確使用我們可以得到施工單位某一對(duì)外承接工程的評(píng)估價(jià)值。而這種價(jià)值是通過(guò)施工單位對(duì)業(yè)主的應(yīng)收工程款來(lái)表達(dá)的。另外要實(shí)現(xiàn)上述公式的正確使用必須具備工程造價(jià)的根本知識(shí)和技能，同時(shí)在對(duì)可能無(wú)法收回的應(yīng)收工程款確認(rèn)中應(yīng)具備對(duì)收款風(fēng)險(xiǎn)的合理判斷及量化，關(guān)于這點(diǎn)經(jīng)