Z物業(yè)管理80問匯編

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔 物業(yè)管理80 問 目 錄 一、物業(yè)管理基本概念 二、購(gòu)房時(shí)應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng) /三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用 六、專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理 七、物業(yè)的使用和維護(hù) 1 一、物業(yè)管理基本概念 問 1、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服 務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù) 相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動(dòng)。主要從三個(gè)角度理解： 業(yè)主選聘 有合格資質(zhì)等級(jí)證書的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理；二物業(yè)管理活動(dòng)中兩 重要的

2、主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義 務(wù)；三 物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、 管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。 問 2、為什么要實(shí)施物業(yè)管理？ 答：主要有三方面原因客觀上要求實(shí)施物業(yè)管理： （1）房屋產(chǎn)權(quán)多元化。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，90 年 代初以來我市住房制度改革逐步變化，房屋商品化，房屋產(chǎn)權(quán)多元化，個(gè)人擁有 房屋產(chǎn)權(quán)的比例越來越高，原來的公房管理體制不能適應(yīng)市場(chǎng)化和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的形 勢(shì)。 （2）人們生活水平的提高，需求增強(qiáng)。房屋作為價(jià)值高的資產(chǎn)，是大多數(shù)家 庭最主要財(cái)產(chǎn)以及財(cái)富積累的主要形式，人們對(duì)房

3、屋財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、 值提 出了較強(qiáng)的服務(wù)要求， 方面要求住得好，房屋狀況保持的好，環(huán)境整潔優(yōu)美， 同時(shí)還要求房屋的 值增值，這些都需要高水平的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。 （3）物業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理要求專業(yè)性程度高。 物業(yè)項(xiàng)目里往往有成百上千業(yè)主，眾多業(yè)主由于房產(chǎn)毗鄰，在使用管理物業(yè)、 在物業(yè)的 值增值等方面，全體業(yè)主形成公共性物業(yè)管理服務(wù)需求，而且房屋建 筑結(jié)構(gòu)及設(shè)施設(shè)備較為復(fù)雜，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求專業(yè)文化程度高。這種公共性 的物業(yè)管理服務(wù)不可能由單 業(yè)主或少數(shù)業(yè)主來完成，需要通過全體業(yè)主委托專 業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)來提供這種服務(wù)。 問 3、什么是業(yè)主？業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中主要

4、有什么權(quán)利和義務(wù)？ 答：房屋所有權(quán)人為業(yè)主。在成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過程中，除房 屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人可以認(rèn)定為業(yè)主”外，購(gòu)買預(yù)售商品房（含經(jīng)濟(jì)適用 房），尚未取得房屋權(quán)屬證書的，房屋買賣合同記載的購(gòu)房人”可以視為業(yè)主”。 業(yè)主是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要主體，物業(yè)管理離不開業(yè)主的參與。業(yè)主的物 業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)是建立在對(duì)房屋擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，業(yè)主既擁有物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)的 份房產(chǎn)，也是物業(yè)管理區(qū)域的成員。業(yè)主在物業(yè)管理中享有權(quán)利，同時(shí) 也要履行相應(yīng)的義務(wù)。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)力主要有：接受物業(yè)服務(wù)；提議召開業(yè)主大 會(huì)，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

5、選舉業(yè) 主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)等。同時(shí)負(fù)有遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則， 行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等 義務(wù)。 2 二、購(gòu)房時(shí)應(yīng)關(guān)注的物業(yè)管理事項(xiàng) 問 4、為什么購(gòu)房時(shí)要關(guān)注物業(yè)管理事項(xiàng)？ 答：購(gòu)房時(shí)就關(guān)注物業(yè)管理，才能為將來的物業(yè)管理打下好的基礎(chǔ)。因?yàn)樵?業(yè)主大會(huì)成立之前的前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等 有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)按房屋買賣時(shí)的約定實(shí)行。如果購(gòu)房時(shí)沒有約定，房屋買賣關(guān) 系已經(jīng)形成，業(yè)主到入住時(shí)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)內(nèi)容等不滿意，就容 易產(chǎn)生矛盾。因此在購(gòu)房時(shí)要與開發(fā)單位書面約定好房屋入住后的有關(guān)物業(yè)管理 事項(xiàng)，

6、即使是預(yù)售房屋，購(gòu)房時(shí)離入住還有 段時(shí)間，也應(yīng)在購(gòu)房時(shí)與開發(fā)單位 約定好物業(yè)管理事項(xiàng)，才能有效避免入住后的物業(yè)管理糾紛。 問 5、購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？ 答：主要簽訂好兩 文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時(shí)公約。 購(gòu)房時(shí)與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù) 內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。 問 6、是否可以到辦理入住手續(xù)時(shí)再看業(yè)主臨時(shí)公約？ 答：買房人在購(gòu)房時(shí)就要看業(yè)主臨時(shí)公約，在簽訂房屋買賣合同的同時(shí)要書 面承諾遵守臨時(shí)業(yè)主公約。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，在 房屋銷售時(shí)，將業(yè)主臨時(shí)公約向買房人明示，并予以說明；不能到辦理入住

7、手續(xù) 時(shí)再將業(yè)主臨時(shí)公約出示給買房人看。 問 7、業(yè)主臨時(shí)公約具有什么作用？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同遵守，能起到規(guī)范業(yè)主 在物業(yè)管理活動(dòng)中行為，維護(hù)全體業(yè)主整體權(quán)益的作用。例如,業(yè)主臨時(shí)公約規(guī) 定不允許在小區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)物品，就是為了 證小區(qū)全體住戶的安 全；又如業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定對(duì)欠繳費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有權(quán) 公布欠費(fèi)名單催繳，是為了維護(hù)全體業(yè)主的利益，對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的約束。 問 8、業(yè)主臨時(shí)公約包括哪些主要內(nèi)容？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約由開發(fā)企業(yè)在售房前制訂，主要對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、 管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等

8、事項(xiàng)依 法作出約定。開發(fā)企業(yè)制訂的業(yè)主臨時(shí)公約不能侵犯購(gòu)房人的合法權(quán)益。 問 9、違反業(yè)主臨時(shí)公約怎么處理？ 答：業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，比如 別業(yè)主不 按照公約的規(guī)定使用公用部位公用設(shè)施設(shè)備，造成損壞，是對(duì)其他業(yè)主的利益侵 害，應(yīng)該賠償損失。 對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為，相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)、 可以督促其改正；協(xié)商調(diào)解不成的，可以提起訴訟；違反相關(guān)政策法規(guī)的，報(bào)告 有關(guān)部門。 3 問10、業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？ 答：業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè) 主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段；業(yè)主公約是業(yè)主

9、大會(huì)成 立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過后生效。 問11、開發(fā)企業(yè)制訂的房屋買賣合同中有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，購(gòu)房人為什么 不能隨意修改，是不是霸王條款？ 答：由于物業(yè)管理服務(wù)具有公共性的特點(diǎn)，綠化、保潔、公共秩序維護(hù)等物 業(yè)服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，對(duì)入住的每 業(yè)主都是 樣的，支付的費(fèi)用也應(yīng) 該是 樣的。如果與每 業(yè)主約定的公共性服務(wù)內(nèi)容不 樣，沒有可操作性；如 果約定的費(fèi)用不 樣， 樣的服務(wù)水平，有的費(fèi)用高，有的費(fèi)用低，對(duì)多付費(fèi)的 業(yè)主不公平。 因此，房屋買賣合同中關(guān)于公共性物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等 條款應(yīng)由開發(fā)企業(yè)根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同確定，與前期物業(yè)服務(wù)合同保持 致，

10、開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用等明示給買房人并進(jìn)行約定，但不能 由 別購(gòu)房人與開發(fā)單位單獨(dú)協(xié)商確定。這是由于前期物業(yè)管理的特殊性決定 的，目的是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，不應(yīng)理解為霸王條款。 問12、房屋買賣合同中約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量等在什么階段實(shí) 行？ 答：在業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理階段實(shí)行。業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì) 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量 等按新合同 行。 問13、前期物業(yè)服務(wù)合同如何簽訂，包含哪些主要內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為前 期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要

11、求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。前期物 業(yè)服務(wù)合同必須采取書面形式。 問14、業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交 納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：不能。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期的物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位委托，業(yè)主 應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。 問15、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單 業(yè)主能否以未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同為由拒絕交費(fèi)？ 答：不能。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主 必須履行業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定， 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 三、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì) 問16、什么是業(yè)主大會(huì)？

12、 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是對(duì)應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域 4 成立的， 物業(yè)管理區(qū)域成立 業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 問17、如何劃分物業(yè)管理區(qū)域？ 答：物業(yè)所在地區(qū)、縣國(guó)土房管局會(huì)同街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域劃 分工作。劃分住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程 度及社區(qū)建設(shè)等因素；非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素；住宅與 非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于物業(yè)管理的原則劃定。 問18、什么時(shí)候應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)？ 答：新建和已建成的商品房 （包括經(jīng)濟(jì)適用房）入住率超過50%的或入住率 不足50%

13、但首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域；公有住房出售率超過50%的物 業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)盡快組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè) 主委員會(huì)。 問19、如何召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)？ 答：應(yīng)按以下步驟召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)： （1）成立籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。 住宅物業(yè)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè) 單位（或公有住房出售單位）、社區(qū)居委會(huì)組成業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；籌備組中 的業(yè)主代表由籌備組組成單位按照業(yè)主自薦、推薦的形式在充分聽取業(yè)主意見基 礎(chǔ)上確定。非住宅物業(yè)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。 籌備組的主要職責(zé)如下： 確定首次業(yè)主大會(huì)

14、會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； 按照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案） 和 業(yè)主公約（草案）； 確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)； 確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； 做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 上述工作- 應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 （2）籌備組應(yīng)自組成之 起30 內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，審議通過 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。區(qū)、縣國(guó)土房 管局對(duì)籌備組召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之 起成立。 問20、什么情況下可以不成立業(yè)主大會(huì)？ 答：物業(yè)管理區(qū)域只有 業(yè)

15、主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主 致同意， 可以不成立業(yè)主大會(huì)。決定不成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委 員會(huì)職責(zé)。 問21、如何確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)？ 答：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建設(shè)面積計(jì)算。以每 平米為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足 平米部分不予計(jì)算。 以后業(yè)主大會(huì)會(huì)議的投票權(quán)計(jì)票方式可以通過 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。 5 問22、業(yè)主大會(huì)會(huì)議以什么形式召開？ 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論形式，也可以采取書面征求意見形式。 但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2 以上投票權(quán)的業(yè)主參加。 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以書面委托代理人參加。 問25、業(yè)主大會(huì)是

16、否要定期開會(huì)，由誰召開？ 答：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召 開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： (1)20%以上業(yè)主提議的； (2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； (3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 問24、業(yè)主大會(huì)具有哪些主要職責(zé)？ 答：業(yè)主大會(huì)主要職責(zé)如下： （1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； （3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； （4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施； （5）制定、修改物

17、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共 秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 問25、業(yè)主大會(huì)如何決議才有效？ 答： 般事項(xiàng)，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過；業(yè)主大會(huì)作出制 定或修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資 金使用、續(xù)籌方案的決定，須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上 通過。 問26、什么是業(yè)主委員會(huì)，與業(yè)主大會(huì)是什么關(guān)系？ 答：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的 行機(jī)構(gòu)，具體實(shí)施業(yè) 主大會(huì)的決議。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù) 般為5 至9 人的單數(shù)，業(yè)

18、主委員會(huì)主任、 副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。 問27、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)是什么？ 答：業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)為： （1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； （2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履 行物業(yè)服務(wù)合同； （4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； （5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè) 主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 6 問28、什么人可以當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員？ 答：具備以下資格條件的業(yè)主可以成為業(yè)主委員會(huì)委員： （1）具有完全民事行為能力的業(yè)主；

19、（2）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、模范履行業(yè)主義務(wù)； （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； （5）具有一定組織能力； （6）具備必要的工作時(shí)間。 在實(shí)際工作中，鼓勵(lì)和支持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有業(yè)主身份的各級(jí)人大代表和 政協(xié)委員作為業(yè)主委員會(huì)委員參與物業(yè)管理。 問29、業(yè)主委員會(huì)是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之 起30 內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管 局備案。備案時(shí)須提交業(yè)主委員會(huì)備案單及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、 業(yè)主大會(huì)決議、法律法規(guī)規(guī)定其它材料。 問30、業(yè)主委員會(huì)如何作出決定？ 答：經(jīng)1/3 以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)

20、主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng) 當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)委員 人數(shù)半數(shù)以上通過。 業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。 問31、什么情況下業(yè)主委員會(huì)委員資格終止？ 答：出現(xiàn)以下情況時(shí)業(yè)主委員會(huì)委員資格終止： （1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不在是業(yè)主的； （2）無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的； （3）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的； （4）有犯罪行為的； （5）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的； （6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的； （7）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。 問32、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是否可以作出于物業(yè)管理無關(guān)的決定？ 答：業(yè)主

21、大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出于物業(yè)管理無關(guān)的 決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 問33、什么是業(yè)主公約？ 答：業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過后，對(duì)全體業(yè)主具 有約束力。主要內(nèi)容是對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主 應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。 問34、什么是業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則？ 答：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則由業(yè)主大會(huì)制定和修改，由全體業(yè)主共同遵守。 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則主要就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定 方法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。 7 問35、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)建設(shè)是怎樣的關(guān)系？ 答：居住區(qū)物業(yè)

22、管理納入社區(qū)建設(shè)，是我市城市管理的重要基礎(chǔ)工作之一、 目的是為了 障物業(yè)管理秩序，維護(hù)業(yè)主和居民物業(yè)管理合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)建 設(shè)全面發(fā)展。 按照有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居委會(huì)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作，并參與 成立業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、與社區(qū)居委會(huì) 相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的社會(huì)治安的相關(guān)工作。 住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員 會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會(huì)的建議；積極配合社區(qū)居委會(huì)依法履行自治 管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 四、如何選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) 問36、新建住宅是否必須進(jìn)行招標(biāo)選

23、聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：是的。按照規(guī)定，國(guó)家提倡通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇 物業(yè)管理企業(yè)；新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì) 的物業(yè)管理企業(yè)。 問37、業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？ 答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)管理企業(yè)提供服 務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。 問38、業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，應(yīng)當(dāng)有持有多少投票權(quán)的業(yè) 主同意？ 答：業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)的決議，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所 持投票權(quán)2/3 以上通過。 問39、業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)管理企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì)和街道

24、辦事處？ 答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)作出更換物業(yè)管理企業(yè) 的決議后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處 （鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會(huì)。 問40、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形 成決議？ 答：根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)： （1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)； （2）確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式； （3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后， 由業(yè)主大會(huì)最終確定中標(biāo)人； （4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。 問41、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，是否需要備案？ 答：業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)?shù)巾?xiàng)目所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房

25、屋管理局備案。 備案時(shí)，應(yīng)提交以下資料： （1）業(yè)主大會(huì)決議； （2）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書； 8 （3）招標(biāo)文件； （4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的， 還應(yīng)提交雙方簽訂的委托書。 問42、業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)過程中，如何 證廣大業(yè)主的知情權(quán)？ 答：應(yīng)從以下幾個(gè)方面 障業(yè)主的知情權(quán)： （1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo) 前將業(yè)主大會(huì)決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示； （2）評(píng)標(biāo)過程中，現(xiàn)場(chǎng)答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽； （3）評(píng)標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會(huì)可以將招標(biāo)的過程情況以及評(píng)標(biāo)委員會(huì)提交的 評(píng)標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主

26、公示； （4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合 同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價(jià)格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全 體業(yè)主公示。 問43、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提前多少天告知 原物業(yè)管理企業(yè)？ 答：原物業(yè)服務(wù)合同即將到期，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng) 當(dāng)及時(shí)召開全體業(yè)主大會(huì)，并在原物業(yè)服務(wù)合同到期前三 月將有關(guān)決議書面告 知物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理 企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知物業(yè)管理企業(yè)。 問44、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)何時(shí)完成？ 答：業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的工作

27、，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同 到期前 月完成。 問45、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)如何組織新老企 業(yè)的交接？ 答：業(yè)主大會(huì)依法重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在解除與原物業(yè)管理企業(yè) 的(前期）物業(yè)服務(wù)合同后，方可組織雙方交接。交接活動(dòng)由業(yè)主委員會(huì)組織， 原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下列材料移交給新物業(yè)管理企業(yè)： （1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工 程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù) 養(yǎng)等技術(shù)資料； （3）物業(yè)質(zhì)量 修文件和物業(yè)使用說明文件； （4）物業(yè)管理所必需的其他資料。交接時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作交接證明并由雙方企業(yè) 和業(yè)主委員會(huì)加蓋印章。交接完

28、畢后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退出物業(yè)管理區(qū)域。 問46、如何與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同？ 答：按照有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主，與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管 理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同生效后，全體業(yè)主均應(yīng)履行合同約定。 物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容包括物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán) 利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。北京市國(guó)土資源和房屋管理局2004 年5 月頒 布了物業(yè)服務(wù)合同的示范文本。 9 五、物業(yè)服務(wù)和費(fèi)用 問47、物業(yè)服務(wù) 般包含哪些內(nèi)容？ 答：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行。物業(yè)服務(wù)指的是對(duì)房屋 及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相

29、關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和秩序活動(dòng)； 般包括綜合管理、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、公共秩序 維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車管理服務(wù)等。 問48、什么是公共性物業(yè)管理服務(wù)、特約性物業(yè)管理服務(wù)？ 答：公共性物業(yè)管理服務(wù)指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供的共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和公共秩序等多種內(nèi)容的綜合服務(wù)。 般提 到的物業(yè)管理服務(wù)主要為公共性物業(yè)管理服務(wù)。 特約性服務(wù)指受 別業(yè)主的單獨(dú)委托提供的服務(wù)。比如戶內(nèi)自用部位和設(shè)備 的維修、室內(nèi)保潔、代訂機(jī)票、報(bào)紙等。 問49、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對(duì)業(yè)主 人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？ 答：物業(yè)管理企

30、業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共 財(cái)產(chǎn)的看管，包括： （1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲(chǔ)有明 顯標(biāo)志和防范措施； （2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí) 停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢； （3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、 小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于 次的防范檢查和巡邏， 巡邏不少于2 人，做到有計(jì)劃、有記錄； （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采 取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 物

31、業(yè)管理企業(yè)原策上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企 業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依 法承擔(dān)賠償責(zé)任。 問50、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？ 答：可以， 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由 家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。物業(yè)管 理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù) （比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等） 委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的 全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。 問51、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對(duì)違反業(yè)主 （臨時(shí)）公約 和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？ 答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)

32、主 （臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授 權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約 和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制止或按業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)采 取其他處理措施。 10 問52、車輛停放時(shí)停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？ 答：車輛停放時(shí)停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。同 時(shí)停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費(fèi)用，在指定的區(qū)域停放車輛， 停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。 問53、交了住宅專項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？ 答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修 費(fèi)用。 問54、自用部位

33、、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？ 答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管 理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。 問55、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰來交納？ 答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人 約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 問56、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？ 答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 問57、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)車輛的看管和停車秩序的維護(hù)，具體包括：有機(jī)動(dòng) 車、非機(jī)動(dòng)車管理制度和管理方

34、案；對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證， 出門憑證放行； 證停車有序，24 小事設(shè)專人看管；長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂存車 協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。 問58、裝修時(shí)也主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？ 答：裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。對(duì)于 裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。 物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)： 有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝 修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查， 嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證

35、管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修 協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放 時(shí)間不得超過三天。 問59、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？ 答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理 費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開發(fā)遺留問題，業(yè) 主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。 問60、業(yè)主或業(yè)主大會(huì)是否可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？ 答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)主大會(huì)主要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量 11

36、 進(jìn)行考核，不對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對(duì) 物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)機(jī)構(gòu)由雙方共同委托，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主 承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對(duì)雙方都有約束力。 六、專項(xiàng)維修基金 問61、建立專項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么？ 答：物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單 幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資 金?！?專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè) 修期滿后物業(yè)共用部位，共用 設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?問62、專項(xiàng)維修資金的用途是什么？ 答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用

37、部位共用設(shè)施設(shè)備的 修期滿后的維修 工程，即除 常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。 問63、不交納專項(xiàng)維修資金的怎么辦？ 答：不繳納專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和 權(quán)屬登記手續(xù)。 問64、業(yè)主買房時(shí)是歸集起來的維修資金由誰代為管理？ 答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會(huì)成立前由市小 區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，證專戶存儲(chǔ)、 專款專用。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計(jì)息。 問65、專項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？ 答：業(yè)委會(huì)成立后，市小區(qū)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，業(yè)

38、 主委員會(huì)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)辦行）開 戶存儲(chǔ)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)委會(huì)應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會(huì)與 物業(yè)管理企業(yè)簽訂 維修資金委托代管協(xié)議，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。 按照專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。 問66、維修資金的支取使用程序是什么？ 答：總體來說維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循年度普算-制定維修計(jì)劃- 制工程預(yù) 算-批準(zhǔn)預(yù)算-委托施工-工程驗(yàn)收-分?jǐn)傎M(fèi)用與支取資金-公布賬目”的程序。 問67、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ 答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任 人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。其他

39、按照受益人（業(yè)主）原則分?jǐn)偸褂镁S修資 金。 問68、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？ 答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)提議續(xù)籌?；I集的 12 標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)籌金額 般按業(yè)主所擁有的建筑面積分?jǐn)偅?由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計(jì)入業(yè)委會(huì)賬戶和業(yè)主明細(xì)戶。 七、物業(yè)使用和維護(hù) 問69、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常 的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛 樂場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共

40、建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知 物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè) 主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問70、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途 的，如何辦理？ 答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常 的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛 樂場(chǎng)所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。 業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知 物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè) 主大會(huì)討論決定

41、同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。 問71、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、 挖掘道路和場(chǎng)地怎么辦？ 答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路和 場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、 挖掘道路和場(chǎng)地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。 問72、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？ 答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能 擅自占用。 如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、 物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

42、問73、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？ 答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng) 營(yíng)。如需經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照 規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充納入住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照 業(yè)主大會(huì)的決定使用。 問74、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌? 答： 幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體 業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意 13 后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專用維修資金，也可以按照 業(yè)主大會(huì)的決定使用。 問75、業(yè)主能否不

43、按規(guī)定或約定封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚？ 答：封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是 會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。 環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主 感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其 值增值的作用。為了維護(hù)公共安全 和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚時(shí)，都應(yīng)遵守業(yè)主（臨 時(shí)）公約和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。 問76、鄰居占用了公共樓道怎么辦？ 答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán) 益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞 的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 問77、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供

44、熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負(fù)責(zé) 維護(hù)？ 答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供 熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專 業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。 問78、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？ 答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系 統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會(huì)業(yè)主、使用人，還會(huì)影響到相鄰的業(yè) 主，甚至整 物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會(huì)影響到公 共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配 合。 問79、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的，是否需要賠償？ 答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連 設(shè)施安全