XXXX上半年品牌企業(yè)財務風險和資金狀況分析

1、2010上半年年品牌企業(yè)財財務風險和資資金狀況分析析2010年4月月以來的房地地產(chǎn)新政對房房地產(chǎn)市場產(chǎn)產(chǎn)生了較大影影響，體現(xiàn)在在房地產(chǎn)銷售售面積、銷售售額增速不斷斷下降，房地地產(chǎn)企業(yè)獲取取貸款難度加加大、再融資資全面收緊。在在此形勢下，研研究組選取1135家上市市公司企業(yè)作作為樣本對其其財務風險和和資金狀況進進行研究；并并重點對中海海地產(chǎn)、萬科科、保利地產(chǎn)產(chǎn)、恒大地產(chǎn)產(chǎn)、綠城、金金地集團、金金融街控股等等10余家品品牌企業(yè)的財財務狀況進行行了分析。1. 房地產(chǎn)企企業(yè)現(xiàn)金流較較為充裕，短短期償債風險險低圖：2006年年至今房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金及及預收賬款占占總資產(chǎn)比率率中值房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金金占總資產(chǎn)比

2、比率中值整體體處于上升趨趨勢，20110年上半年年，這一比率率為13.22%，相比22009年底底下降了1.4個百分點點；但同過去去4年相比，仍仍處于較高水水平，說明目目前房地產(chǎn)企企業(yè)的現(xiàn)金流流較為充裕。預收賬款占總資資產(chǎn)的比率近近5年也出于于上升趨勢中中，20088年這一比率率同比有所下下降，但自22009年中中期以來，這這一比率上升升較為明顯，在在2010年年半年這一比比率為11.4%，達到到近5年最高高點。預收賬賬款的增長對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的未來業(yè)績績提供了較強強的保障，同同時也說明房房地產(chǎn)企業(yè)短短期償債風險險較低。2. 品牌企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流水平平下降，但預預收賬款較高高，業(yè)績保障障性強圖：2

3、006年年至今代表品品牌企業(yè)現(xiàn)金金占總資產(chǎn)比比率變化品牌企業(yè)的現(xiàn)金金占總資產(chǎn)比比率的走勢與與行業(yè)走勢基基本一致，但但可以看到，品品牌企業(yè)的這這一比率跟行行業(yè)中值相比比優(yōu)勢并不突突出。20009年，除了了恒大地產(chǎn)與與綠城外，其其他4個品牌牌企業(yè)的現(xiàn)金金占總資產(chǎn)比比率均高于行行業(yè)中值，其其中，萬科這這一比率達到到20.9%，高出行業(yè)業(yè)中值6.33個百分點；但到了20010年上半半年，中海地地產(chǎn)、萬科、保保利地產(chǎn)、恒恒大地產(chǎn)、綠綠城、金地集集團這6個代代表企業(yè)中，只只有金地地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)金與總總資產(chǎn)比率為為15.8%，略高于113.2%的的行業(yè)中值，其其他5個品牌牌企業(yè)均低于于行業(yè)中值。22010年中中

4、期品牌企業(yè)業(yè)的現(xiàn)金占總總資產(chǎn)比率的的明顯下降，說說明目前品牌牌企業(yè)的現(xiàn)金金水平與行業(yè)業(yè)平均水平相相比略顯緊張張。然而，由由于品牌企業(yè)業(yè)的資金使用用效率較高，所所以無法根據(jù)據(jù)這一個指標標判定品牌企企業(yè)的財務安安全性，研究究組進而對代代表品牌企業(yè)業(yè)的預收賬款款占總資產(chǎn)的的比率進行了了分析。圖：2006年年至今品牌企企業(yè)預收賬款款占總資產(chǎn)比比率變化從圖中可以看到到，品牌企業(yè)業(yè)的預收賬款款占總資產(chǎn)的的比率與行業(yè)業(yè)平均水平相相比占有較大大優(yōu)勢，萬科科、保利地產(chǎn)產(chǎn)、北京城建建近5年來均均高出行業(yè)中中值超過100個百分點。在在2010年年半年，保利利地產(chǎn)的預收收賬款占總資資產(chǎn)的比率從從2009年年起均為30

5、0%以上，萬萬科的這一比比率上升較為為平穩(wěn)，20010年中期期達到28.3%，北京京城建的這一一比率自20009年以來來也呈現(xiàn)明顯顯的上升態(tài)勢勢，到20110年中期達達到34.66%。 品牌牌企業(yè)在預收收賬款的優(yōu)勢勢說明品牌企企業(yè)在業(yè)績保保障性上勝于于行業(yè)平均水水平，對品牌牌企業(yè)的財務務穩(wěn)健性奠定定了基礎。3. 房地產(chǎn)企企業(yè)資本結構構合理，凈借借貸比率提升升，仍需警惕惕中長期行業(yè)業(yè)風險圖：2006年年至今房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負負債率與凈借借貸比中值圖：2006年年至今房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一年內(nèi)內(nèi)到期借貸與與總借貸比率率中值房地產(chǎn)企業(yè)的資資產(chǎn)負債率中中值近5年變變化不大，在在60%665%之間波波動。201

6、10年中期達達到64.33%，處于最最近5年的高高點，比20009年底高高2.5個百百分點，然而而仍位于合理理的范圍之內(nèi)內(nèi)。同時，從從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)一年內(nèi)到期期借貸與總借借貸比率來看看，這一指標標近5年來持持續(xù)下降，到到2010年年中期下降到到36.5%，顯示出房房地產(chǎn)企業(yè)在在債務結構上上開始注重長長期貸款的應應用。鑒于房房地產(chǎn)行業(yè)的的資金密集性性和羨慕開發(fā)發(fā)的長周期性性，中長期貸貸款臂短期貸貸款給企業(yè)更更多的資金周周轉(zhuǎn)空間，在在一定程度上上增強了企業(yè)業(yè)抵抗短期風風險的能力，對對企業(yè)的長期期穩(wěn)健發(fā)展有有利。凈借貸比率【（有有息負債-現(xiàn)現(xiàn)金）/股東東權益】變化化幅度較大。在在2007年年和2009

7、9年，企業(yè)得得益于銷售業(yè)業(yè)績良好，這這一比率相對對較低。20010年中期期這一指標達達到46.66%，較20009年底上上升22.22個百分點，上上升明顯?？煽梢钥吹剑?2010年房房地產(chǎn)企業(yè)再再融資的困難難對企業(yè)凈借借貸比的提升升有明顯影響響。比如中海海地產(chǎn)20110年上半年年增加貸款1130億元，凈凈借貸比從22009年底底的22%上上升到20110年的488%。目前房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的資本結構構處于合理范范圍且債務結結構上漸趨中中長期貸款，降降低了企業(yè)的的現(xiàn)金流風險險，但房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負債率和凈凈借貸比率均均處于20007年以來的的高點，說明明目前房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)處于較較為激進的發(fā)發(fā)展模式下

8、，在在快速發(fā)展中中仍需警惕中中長期行業(yè)風風險。4. 品牌企業(yè)業(yè)資產(chǎn)負債率率持續(xù)高于行行業(yè)平均，部部分品牌企業(yè)業(yè)凈借貸比提提升顯著圖：2006年年至今品牌企企業(yè)資產(chǎn)負債債率中值品牌企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負債率持續(xù)續(xù)高于行業(yè)平平均水平，一一方面說明品品牌企業(yè)在財財務杠桿使用用上勝于行業(yè)業(yè)平均水平，但但另一方面也也對品牌企業(yè)業(yè)的財務風險險控制能力提提出較高要求求。中海地產(chǎn)產(chǎn)的資產(chǎn)負債債率近5年來來與行業(yè)中值值相近，在比比較的品牌企企業(yè)中最低，22010年中中期為63.0%，低于于行業(yè)中值，其其他5個選取取的品牌企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)負債債率均高于行行業(yè)中值。較較高的財務杠杠桿支持了品品牌企業(yè)快速速發(fā)展，但隨隨著房地產(chǎn)宏

9、宏觀調(diào)控的日日漸深入，企企業(yè)還需警惕惕財務風險。圖：2006年年至今品牌企企業(yè)凈借貸比比率中值品牌企業(yè)在20006-20009年凈借借貸比率處于于下降趨勢，但但到20100年中期出現(xiàn)現(xiàn)了提升，其其中保利地產(chǎn)產(chǎn)和中華企業(yè)業(yè)上升最為明明顯。保利地地產(chǎn)一年內(nèi)到到期的短期和和長期貸款變變化不大，但但其長期貸款款較20099年底增加1196億元，增增幅96.99%，導致凈凈借貸比從22009年底底的52.99%增長到1140.8%。中華企業(yè)業(yè)的長期貸款款在20100年中期較22009年底底增長96.4%，促使使凈借貸比從從2009年年底的88.3%增長到到188.77%，企業(yè)中中長期財務風風險值得警惕惕

10、。招商地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營謹慎，近近5年來凈借借貸比穩(wěn)步下下降，20009年低到負負值，20110年中期僅僅為14.44%。萬科與與金融街的凈凈借貸比與行行業(yè)中值相當當，二者在22010年中中期均顯示出出一定幅度的的上升。目前前房地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控尚在進進行，行業(yè)發(fā)發(fā)展形勢不確確定性增加，品品牌企業(yè)還需需警惕中長期期風險的控制制。5. 信貸收緊緊，品牌企業(yè)業(yè)拓寬融資渠渠道2010 年118 月，全全國完成房地地產(chǎn)開發(fā)投資資額283555 億元，同同比增長366.7%；全全國房屋新開開工面積達110.5億平平方米，同比比增長66.1%，較22009 年年高出53.6個百分點點。由此可見見，房地產(chǎn)企企業(yè)對未來房

11、房地產(chǎn)的發(fā)展展形勢較為看看好。由于國家對房地地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)調(diào)控以及貨幣幣政策的從緊緊，企業(yè)貸款款難度較大，國國內(nèi)貸款在房房地產(chǎn)開發(fā)投投資額占比逐逐步下降，同同期由于銷售售速度的下降降，個人按揭揭、定金和預預付款在開發(fā)發(fā)商資金來源源所占比重也也在逐步降低低。房地產(chǎn)企企業(yè)為了自身身的支撐快速速發(fā)展，開始始加速多元化化投資途徑，其其中，債券、信信托、票據(jù)、基基金等融資方方式受到廣泛泛應用。表：2010年年部分品牌企企業(yè)融資情況況數(shù)據(jù)來源： HYPERLINK / CRREIS 中中指數(shù)據(jù)、 HYPERLINK / 2009年房地地產(chǎn)企業(yè)銷售售良好使得企企業(yè)的資金較較為充足，同同時，預收賬賬款的提升也也為企業(yè)的業(yè)