江蘇丹陽市濱江國際新城AB地塊可行性研究 頁

1、 丹陽市濱江國際新城A、B地塊可行性研究 丹陽市濱濱江國際際新城AA、B地地塊項目可行行性研究究報告20100年8月月目 錄TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc268779344 第一篇城城市研究究 PAGEREF _Toc268779344 h - 55 - HYPERLINK l _Toc268779345 一、閱讀讀丹陽 PAGEREF _Toc268779345 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779346 1、丹陽陽概況 PAGEREF _Toc268779346 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779347 1

2、.1、歷史沿沿革 PAGEREF _Toc268779347 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779348 1.2、地理環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc268779348 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779349 1.3、交通環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc268779349 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779350 1.4、人文風風貌 PAGEREF _Toc268779350 h - 6 - HYPERLINK l _Toc268779351 2、丹陽陽經(jīng)濟 PAGEREF _Toc268779351 h - 7 -

3、 HYPERLINK l _Toc268779352 2.1、數(shù)字丹丹陽 PAGEREF _Toc268779352 h - 7 - HYPERLINK l _Toc268779353 2.2、丹陽經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展狀況及及主要特特點 PAGEREF _Toc268779353 h - 8 - HYPERLINK l _Toc268779354 二、城市市建設(shè)及及發(fā)展 PAGEREF _Toc268779354 h - 9 - HYPERLINK l _Toc268779355 1、城市市基礎(chǔ)建建設(shè) PAGEREF _Toc268779355 h- 9 - HYPERLINK l _Toc26877

4、9356 2、城市市規(guī)劃 PAGEREF _Toc268779356 h - 9 - HYPERLINK l _Toc268779357 3、開發(fā)發(fā)區(qū)規(guī)劃劃及現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc268779357 h - 110 - HYPERLINK l _Toc268779358 第二篇房房地產(chǎn)市市場篇 PAGEREF _Toc268779358 h - 122 - HYPERLINK l _Toc268779359 一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)概況 PAGEREF _Toc268779359 h - 122 - HYPERLINK l _Toc268779360 二、土地地市場 PAGEREF _To

5、c268779360 h - 133 - HYPERLINK l _Toc268779361 1、丹陽陽（行政政）市土土地市場場 PAGEREF _Toc268779361 h - 113 - HYPERLINK l _Toc268779362 2、丹陽陽市區(qū)土土地市場場 PAGEREF _Toc268779362 h - 114 - HYPERLINK l _Toc268779363 藍色部分分為開發(fā)發(fā)區(qū)成交交地塊 PAGEREF _Toc268779363 h - 144 - HYPERLINK l _Toc268779364 三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)境 PAGEREF _Toc2687793

6、64 h - 200 - HYPERLINK l _Toc268779365 1、開發(fā)發(fā)投資及及施竣工工狀況 PAGEREF _Toc268779365 h - 200 - HYPERLINK l _Toc268779366 2、商品品房銷售售狀況 PAGEREF _Toc268779366 h - 211 - HYPERLINK l _Toc268779367 3、商品品房供銷銷分析 PAGEREF _Toc268779367 h - 222 - HYPERLINK l _Toc268779368 四、經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場 PAGEREF _Toc268779368 h - 233 -

7、 HYPERLINK l _Toc268779369 1、區(qū)域域土地利利用概況況 PAGEREF _Toc268779369 h - 223 - HYPERLINK l _Toc268779370 2、目前前區(qū)域房房地產(chǎn)分分布概況況 PAGEREF _Toc268779370 h - 224 - HYPERLINK l _Toc268779371 3、區(qū)域域在售項項目分析析 PAGEREF _Toc268779371 h - 226 - HYPERLINK l _Toc268779372 3.1、項目概概況 PAGEREF _Toc268779372 h - 26 - HYPERLINK l

8、_Toc268779373 3.2、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc268779373 h - 26 - HYPERLINK l _Toc268779374 3.3、供銷狀狀況 PAGEREF _Toc268779374 h - 27 - HYPERLINK l _Toc268779375 3.4、價格分分析 PAGEREF _Toc268779375 h - 28 - HYPERLINK l _Toc268779376 3.5、潛在供供應(yīng)量 PAGEREF _Toc268779376 h - 299 - HYPERLINK l _Toc268779377 4、區(qū)域域小結(jié) PAGEREF

9、_Toc268779377 h - 322 - HYPERLINK l _Toc268779378 五、其他他板塊房房地產(chǎn)市市場 PAGEREF _Toc268779378 h - 33 - HYPERLINK l _Toc268779379 1、丹陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)板塊分分布及競競爭態(tài)勢勢 PAGEREF _Toc268779379 h - 333 - HYPERLINK l _Toc268779380 2、老城城區(qū)規(guī)劃劃 PAGEREF _Toc268779380 h - 335 - HYPERLINK l _Toc268779381 3、老城城區(qū)典型型樓盤分分布 PAGEREF _Toc268

10、779381 h - 38 - HYPERLINK l _Toc268779382 4、項目目基本概概況 PAGEREF _Toc268779382 h - 39 - HYPERLINK l _Toc268779383 5、戶型型結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc268779383 h - 400 - HYPERLINK l _Toc268779384 6、建筑筑形態(tài) PAGEREF _Toc268779384 h - 411 - HYPERLINK l _Toc268779385 7、項目目賣點 PAGEREF _Toc268779385 h - 422 - HYPERLINK l _Toc26

11、8779386 8、供銷銷狀況 PAGEREF _Toc268779386 h - 433 - HYPERLINK l _Toc268779387 9、價格格分析 PAGEREF _Toc268779387 h - 444 - HYPERLINK l _Toc268779388 10、客客群分析析 PAGEREF _Toc268779388 h - 445 - HYPERLINK l _Toc268779389 11、老老城區(qū)房房地產(chǎn)市市場結(jié)論論 PAGEREF _Toc268779389 h - 446 - HYPERLINK l _Toc268779390 第三篇項項目定位位篇 PAGER

12、EF _Toc268779390 h - 49 - HYPERLINK l _Toc268779391 一、地塊塊研究 PAGEREF _Toc268779391 h - 499 - HYPERLINK l _Toc268779392 1、地塊塊概況 PAGEREF _Toc268779392 h - 499 - HYPERLINK l _Toc268779393 1.1、地理位位置 PAGEREF _Toc268779393 h - 49 - HYPERLINK l _Toc268779394 1.2、基地環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc268779394 h - 50 - HYPERLIN

13、K l _Toc268779395 1.3、項目周周邊道路路及建筑筑分布 PAGEREF _Toc268779395 h - 500 - HYPERLINK l _Toc268779396 2、地塊塊區(qū)位規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc268779396 h - 53 - HYPERLINK l _Toc268779397 3、項目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc268779397 h - 660 - HYPERLINK l _Toc268779398 4、項目目問題點點 PAGEREF _Toc268779398 h - 662 - HYPERLINK l _Toc2687793

14、99 5、城市市借鑒項項目分析析 PAGEREF _Toc268779399 h 63 HYPERLINK l _Toc268779400 6、解決決方法 PAGEREF _Toc268779400 h 669 HYPERLINK l _Toc268779401 二、項目目市場機機會 PAGEREF _Toc268779401 h 700 HYPERLINK l _Toc268779402 三、項目目發(fā)展機機遇 PAGEREF _Toc268779402 h 722 HYPERLINK l _Toc268779403 四、項目目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc268779403 h 733

15、 HYPERLINK l _Toc268779404 五、價格格建議 PAGEREF _Toc268779404 h 774 HYPERLINK l _Toc268779405 第四篇產(chǎn)產(chǎn)品建議議 PAGEREF _Toc268779405 h 75 HYPERLINK l _Toc268779406 一、產(chǎn)品品定位 PAGEREF _Toc268779406 h 775 HYPERLINK l _Toc268779407 二、總體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計 PAGEREF _Toc268779407 h 766 HYPERLINK l _Toc268779408 1、主要要規(guī)劃要要點 PAGEREF _T

16、oc268779408 h 766 HYPERLINK l _Toc268779409 2、規(guī)劃劃方案示示意 PAGEREF _Toc268779409 h 777 HYPERLINK l _Toc268779410 3、經(jīng)濟濟指標分分析 PAGEREF _Toc268779410 h 788 HYPERLINK l _Toc268779411 4、產(chǎn)品品布局分分析 PAGEREF _Toc268779411 h 799 HYPERLINK l _Toc268779412 三、產(chǎn)品品設(shè)計建建議 PAGEREF _Toc268779412 h 811 HYPERLINK l _Toc268779

17、413 1、主力力戶型建建議 PAGEREF _Toc268779413 h 811 HYPERLINK l _Toc268779414 2、空間間附加值值建議 PAGEREF _Toc268779414 h 881 HYPERLINK l _Toc268779415 3、戶型型設(shè)計推推薦示意意 PAGEREF _Toc268779415 h 85 HYPERLINK l _Toc268779416 四、建筑筑風格建建議 PAGEREF _Toc268779416 h 866 HYPERLINK l _Toc268779417 1、建筑筑風格的的重要意意義 PAGEREF _Toc268779

18、417 h 877 HYPERLINK l _Toc268779418 2、項目目風格建建議 PAGEREF _Toc268779418 h 877 HYPERLINK l _Toc268779419 3、本項項目建筑筑風格示示意 PAGEREF _Toc268779419 h 899 HYPERLINK l _Toc268779420 第五篇投投資效益益分析 PAGEREF _Toc268779420 h 993 HYPERLINK l _Toc268779421 一、基本本經(jīng)濟參參數(shù) PAGEREF _Toc268779421 h 933 HYPERLINK l _Toc268779422

19、 1、地塊塊A PAGEREF _Toc268779422 h 93 HYPERLINK l _Toc268779423 2、地塊塊B PAGEREF _Toc268779423 h 94 HYPERLINK l _Toc268779424 二、項目目開發(fā)成成本 PAGEREF _Toc268779424 h 955 HYPERLINK l _Toc268779425 1、地塊塊A PAGEREF _Toc268779425 h 95 HYPERLINK l _Toc268779426 2、地塊塊B PAGEREF _Toc268779426 h 98 HYPERLINK l _Toc2687

20、79427 三、項目目收益 PAGEREF _Toc268779427 h 1101 HYPERLINK l _Toc268779428 1、地塊塊A PAGEREF _Toc268779428 h 1011 HYPERLINK l _Toc268779429 投資凈收收益率 PAGEREF _Toc268779429 h 1102 HYPERLINK l _Toc268779430 2、地塊塊B PAGEREF _Toc268779430 h 1022 HYPERLINK l _Toc268779431 投資凈收收益率 PAGEREF _Toc268779431 h 1103 HYPERLI

21、NK l _Toc268779432 四、售價價變動分分析 PAGEREF _Toc268779432 h 1003 HYPERLINK l _Toc268779433 五、項目目社會效效益評估估 PAGEREF _Toc268779433 h 1044 HYPERLINK l _Toc268779434 六、項目目環(huán)境效效益評估估 PAGEREF _Toc268779434 h 1055 HYPERLINK l _Toc268779435 七、結(jié)論論 PAGEREF _Toc268779435 h 1055第一篇 城市研研究一、閱讀讀丹陽1、丹陽陽概況1.1、歷史沿沿革 丹陽是是現(xiàn)今江江蘇地

22、域域在公元元前2221年秦秦朝設(shè)置置的155個縣份份之一，當時稱稱曲阿，后改名名云陽，唐天寶寶元年（7422年），因當時時境內(nèi)生生長著眾眾多的“赤楊樹樹”，“赤”與“丹”同義，“楊”與“陽”諧音，故名“丹陽”，后取取“丹鳳朝朝陽”之意，定名丹丹陽。119877年經(jīng)國國務(wù)院批批準撤縣縣建市，被列為為沿海對對外開放放城市，是江蘇蘇省經(jīng)濟濟發(fā)展水水平較高高的縣（市）之之一。1.2、地理環(huán)環(huán)境丹陽市地地處長江江下游南南岸，江江蘇省南南部，界界于東經(jīng)經(jīng)119924111954，北緯緯314532210，南北北長444公里，東西寬寬32.5公里里，全市市總面積積10559平方方公里，其中陸陸地面積積850

23、0.2平平方公里里，占總總面積的的81.2%、水域面面積1996.88平方公公里，占占18.8%。丹陽市市處在亞亞熱帶與與南溫帶帶的過渡渡性氣候候帶中，具有明明顯的季季風特征征，四季季分明，降水豐豐沛，光光照充足足。年平平均氣溫溫15C，年日日照量為為20221小時時，無霜霜期2330天，平均降降水量為為10558.44毫米/年。220044年丹陽陽全市戶戶籍人口口80116433人，人人口連續(xù)續(xù)三年下下降，人人口得到到有效控控制。1.3、交通環(huán)環(huán)境丹陽的地地理位置置十分優(yōu)優(yōu)越，東東距上海海2000公里，西距南南京688公里，滬寧高高鐵、京京滬鐵路路、滬寧寧高速公公路、3312國國道、京京杭大

24、運運河和正正在規(guī)劃劃建設(shè)的的京滬高高速鐵路路橫貫市市區(qū)；常常州機場場坐落市市境，西西距南京京機場880公里里，東距距上海虹虹橋機場場、浦東東機場22小時車車程，班班機直航航世界各各地；對對外開放放的長江江第三大大港大港港港口離市市區(qū)188公里，全市已已形成了了鐵路、公路、水路、航空綜綜合交通通運輸體體系。1.4、人文風風貌 丹陽是是人文薈薈萃之地地，名人人志士，賢臣良良將，代代不乏人人。近現(xiàn)現(xiàn)代，丹丹陽孕育育了著名名教育家家、上海海復旦大大學創(chuàng)始始人馬相相伯，著著名社會會科學家家、教育育家戴伯伯韜，著著名書畫畫家、美美術(shù)教育育家呂鳳鳳子，語語言學泰泰斗呂叔叔湘，以以及對革革命事業(yè)業(yè)作出過過貢獻

25、的的共產(chǎn)黨黨人夏霖霖、黃競競西、管管文蔚和和匡亞明明等一大大批名人人志士。丹陽在在歷史上上曾是南南朝齊高高帝蕭道道成、梁梁武帝蕭蕭衍兩代代開國皇皇帝的故故里，現(xiàn)現(xiàn)境內(nèi)文文物遺跡跡豐富，存有南南朝帝陵陵石刻111處226件，散布在在胡橋、荊林、前艾、建山、陵口等等地，220只石石獸是我我國石刻刻藝術(shù)中中罕見的的珍品，已被列列為國家家級重點點保護文文物；季季子碑刻刻相傳為為孔子唯唯一存世世手書；公元8883年年鑄造的的唐中和和銅鐘被被譽為“江南第第一鐘”；丹陽陽是“董永和和七仙女女”故事的的源發(fā)地地；行宮宮九里村村是“吳”姓祖始始地；境境區(qū)存有有季子廟廟、沸井井、明萬萬善古塔塔、通泰泰橋、開開泰橋

26、、玉乳泉泉井、海海會寺、嘉山寺寺等名勝勝古跡。2、丹陽陽經(jīng)濟2.1、數(shù)字丹丹陽2.1.1、城城市GDDP 20009年丹丹陽市實實現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值5002.221 億億元，增增長144.0，其中中：第一一產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)增加加值299.388 億元元，增長長6.99；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增增加值2285.37 億元，增長113.99；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增增加值1187.46 億元，增長115.66。三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值的比重重為5.9：556.88：377.3。2.1.2、財財政收入入 20009年丹丹陽市完完成財政政總收入入63.02 億元，同比增增長144.833，其其中：完完成地方方一般預預算收入

27、入23 億元，同比增增長155.0。從各各項收入入完成情情況看：我市完完成工商商稅收收收入377.155 億元元，同比比增長88.4，其中中增值稅稅同比增增長6.7，營業(yè)稅稅同比增增長355.4，企業(yè)業(yè)所得稅稅同比下下降9.8，其他工工商稅收收同比增增長144.5。存貸貸款較快快增長。截止112 月月底，全全市金融融機構(gòu)本本外幣存存款余額額為4557.331 億億元，增增長366.1，其中中居民儲儲蓄存款款余額為為2477.355億元，增長222.33。貸貸款余額額創(chuàng)歷史史新高，全市金金融機構(gòu)構(gòu)貸款余余額3554.660 億億元，增增長344.0。2.1.3、人民收收入 20009年丹丹陽市城

28、城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入達到到207799 元，增增長111.2，從收收入構(gòu)成成看，工工資性收收入增長長了133.6，經(jīng)營營性凈收收入增長長7.99，財財產(chǎn)性收收入增長長6.44，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移性收收入增長長9.77。全全年城市市居民人人均消費費性支出出達到1108331 元元，增長長7.11。2.2、丹陽經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展狀況及及主要特特點 丹陽經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展主要圍圍繞“金三角角、金鳳鳳凰、金金丹陽”的三金金品牌 一是得得天獨厚厚的區(qū)位位優(yōu)勢。丹陽地地處上海海都市圈圈和南京京經(jīng)濟圈圈的交匯匯處、長長江與京京杭大運運河的交交匯處、楚文化化與吳文文化的交交匯處，是同時時接受上上海經(jīng)濟濟圈和長長江經(jīng)濟濟帶輻射

29、射的最佳佳區(qū)域。鐵、公公、水、空立體體交通優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，人流流、物流流、信息息流、資資金流活活躍，為為丹陽經(jīng)經(jīng)濟依托托和接軌軌上海，呼應(yīng)南南京創(chuàng)造造了極為為有利的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢。丹丹陽稱之之謂“金三角角”投資區(qū)區(qū)。 二是獨獨具特色色的產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢。丹陽工工業(yè)經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)合合理，行行業(yè)門類類比較齊齊全，具具有較強強的工業(yè)業(yè)加工配配套能力力和水平平。現(xiàn)已已形成了了以紡織織、絲綢綢、化工工、機械械、冶金金、新型型建材、輕工等等產(chǎn)業(yè)為為支柱的的十幾個個門類。丹陽稱稱之謂“金鳳凰凰”區(qū)域。 三是沿沿江大開開發(fā)的發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢。丹陽陽境內(nèi)長長江岸線線15公公里，被被稱為“黃金岸岸線”，它位位于“兩圈一一帶”（即上

30、上海都市市圈、南南京經(jīng)濟濟圈、江江蘇沿江江重化工工帶）的的重要節(jié)節(jié)點，未未來五年年內(nèi)，丹丹陽將在在沿江區(qū)區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃好“一個基基地五個個園區(qū)”：一個個基地，即根據(jù)據(jù)“深水深深用，淺淺水淺用用”的原則則，把沿沿江建成成能源基基地。五五個園區(qū)區(qū)，即以以長江岸岸線資源源為依托托的高能能耗、大大運輸量量的冶金金鋼鐵和和制造業(yè)業(yè)工業(yè)園園區(qū)；沿沿濱江大大道向北北線腹地地的紡織織印染工工業(yè)園區(qū)區(qū)、化工工工業(yè)園園區(qū)和輕輕工造紙紙工業(yè)園園區(qū)；沿沿濱江大大道向南南的汽摩摩配件工工業(yè)園區(qū)區(qū)，同時時大力發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代物流業(yè)業(yè)和旅游游業(yè)。二、城市市建設(shè)及及發(fā)展1、城市市基礎(chǔ)建建設(shè) 丹陽經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，離離不開城城市建設(shè)設(shè)的

31、有效效支撐，配套設(shè)設(shè)施的完完善。拉拉開城市市框架，拓寬發(fā)發(fā)展空間間是突破破丹陽發(fā)發(fā)展瓶頸頸的必由由之路。丹陽市市以“一體兩兩翼、東東西聯(lián)動動、完善善形態(tài)、提高品品位”，營造造“江南水水鄉(xiāng)、現(xiàn)現(xiàn)代氣息息”為主題題，用兩兩年時間間完成丹丹陽城市市建設(shè)從從次發(fā)達達到蘇南南發(fā)達城城市形象象的目標標，重點點做好城城市外圍圍及各出出入口的的城市景景觀設(shè)計計，包括括高速公公路兩側(cè)側(cè)及出入入口、大大運河、鐵路、城市外外圍、二二環(huán)公路路、丹金金路、丹丹句路、迎賓路路以及中中山路、丹鳳北北路、西西環(huán)路、北環(huán)路路、城河河路的改改造。2、城市市規(guī)劃中心城片區(qū)功能定位為全方位、人口密集之現(xiàn)代城市，綜合了政治、住居、文化

32、、教育工作、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大型企業(yè)的聚集地，成立多個外資工業(yè)園，是主要的工業(yè)基地，政治中心的轉(zhuǎn)移必將帶動區(qū)域的發(fā)展。從城市規(guī)規(guī)劃角度度來看，丹陽的的規(guī)劃方方向是“東移南南擴”，未來來的主要要重點發(fā)發(fā)展區(qū)域域是經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)，行政政中心的的東遷預預示著這這一發(fā)展展方向。而本項項目正位位于經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃定位為為工業(yè)區(qū)區(qū)，現(xiàn)階階段交通通、商業(yè)業(yè)等配套套相對匱匱乏，生生活氛圍圍不足，但隨著著開發(fā)區(qū)區(qū)的日趨趨成熟，生活氛氛圍將日日漸形成成，成為為集工業(yè)業(yè)、居住住、商務(wù)務(wù)為一體體的完善善工業(yè)區(qū)區(qū)，區(qū)域域形象將將得到提提升，成成為中心心城區(qū)之之后另一一個副中中心。3、開發(fā)發(fā)區(qū)

33、規(guī)劃劃及現(xiàn)狀狀3.1、開發(fā)區(qū)區(qū)概況江蘇省丹丹陽經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)成立于于19992年，19993年被被江蘇省省人民政政府批準準為省級級經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)，行政區(qū)區(qū)劃面積積50平平方公里里。位于于丹陽老老城區(qū)東東部，以以京杭大大運河為為界，是是丹陽新新城區(qū)，丹陽新新的政治治、經(jīng)濟濟、文化化中心。經(jīng)過十十多年的的開發(fā)建建設(shè)，目目前已建建成155平方公公里的工工業(yè)、商商貿(mào)、金金融、行行政、生生活功能能區(qū)，常常住人口口10萬萬。來自自20多多個國家家和地區(qū)區(qū)投資的的8000多家生生產(chǎn)型企企業(yè)落戶戶，基本本形成了了視光學學、五金金工具、新型建建材（木木業(yè)）、汽車零零部件四四大主導導產(chǎn)業(yè)，精細化化工、機機械冶金金、

34、包裝裝印刷、醫(yī)藥器器械、電電子信息息、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)加工等等產(chǎn)業(yè)快快速集聚聚，升級級改造。3.2、產(chǎn)業(yè)機機構(gòu)丹陽陽開發(fā)區(qū)區(qū)是全國國最大的的眼鏡生生產(chǎn)基地地。是全全市眼鏡鏡產(chǎn)業(yè)的的重要集集中區(qū)。代表企企業(yè)有萬萬新、東東方、明明月、遠遠大、鴻鴻晨、亞亞光、康康美達等等。丹陽陽年產(chǎn)光光學鏡片片、樹脂脂鏡片22.5億億副，鏡鏡架1億億副，雄雄踞全球球第一。丹陽眼眼鏡產(chǎn)量量占國內(nèi)內(nèi)總產(chǎn)量量的700，占占全球總總產(chǎn)量的的45，其中中開發(fā)區(qū)區(qū)就占了了五分之之二；丹丹陽眼鏡鏡的銷售售量占全全國的三三分之一一，其中中開發(fā)區(qū)區(qū)就占五五分之三三。丹陽陽開發(fā)區(qū)區(qū)是全國國知名的的中高檔檔木地板板生產(chǎn)基基地。創(chuàng)創(chuàng)建了圣圣象、康康

35、樹、肯肯帝亞、歐圣、克諾雙雙鳳等眾眾多中國國著名、知名品品牌，550以以上產(chǎn)品品遠銷歐歐美市場場，年銷銷售達550億元元。丹陽陽開發(fā)區(qū)區(qū)是我國國重要的的汽車零零部件生生產(chǎn)基地地。汽車車零部件件產(chǎn)業(yè)近近幾年來來迅速崛崛起。擁擁有漢高高、大賽賽璐、大大亞沃得得、中順順、超力力、吉凱凱恩、希希格瑪、新泉、新天洋洋、常誠誠、圓通通等大批批企業(yè)，生產(chǎn)鋁鋁合金輪輪轂、安安全氣囊囊發(fā)生器器、空調(diào)調(diào)、燈具具、儀表表臺，內(nèi)內(nèi)飾件、油箱、冷凝器器、風扇扇、電機機等系列列產(chǎn)品，成為眾眾多國內(nèi)內(nèi)外汽車車制造企企業(yè)的一一級供應(yīng)應(yīng)商。丹陽陽開發(fā)區(qū)區(qū)是亞洲洲最大的的五金工工具生產(chǎn)產(chǎn)基地。是江蘇蘇省唯一一的五金金工具出出口基

36、地地。以華華昌、鋒鋒泰、漢漢森、友友和、新新美達、威旺等等為主體體的生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，主打產(chǎn)產(chǎn)品是金金剛石鋸鋸片、鉆鉆頭、電電動工具具，產(chǎn)品品90以上出出口。全全市年產(chǎn)產(chǎn)鋸片550000萬片，其中開開發(fā)區(qū)占占70。以引引進世界界一流水水平的激激光焊接接生產(chǎn)線線為標志志，我區(qū)區(qū)五金工工具業(yè)正正在實現(xiàn)現(xiàn)升級換換代的歷歷史跨越越。3.3、中心區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃從本項目目所在開開發(fā)區(qū)的的位置來來看，本本項目緊緊鄰老城城區(qū)及開開發(fā)區(qū)行行政商住住板塊，周邊集集中了大大量的居居住社區(qū)區(qū)及多項項配套，離工業(yè)業(yè)區(qū)有一一定距離離，整體體上來看看，本項項目的位位置是開開發(fā)區(qū)的的邊緣位置置，但能能分享到到開發(fā)區(qū)區(qū)各項優(yōu)優(yōu)秀資源源

37、。第二篇 房地產(chǎn)產(chǎn)市場篇篇一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)概況 隨著國國民經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，城城市化、小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)步步伐的加加快。居居民生活活水平逐逐步提高高，房地地產(chǎn)已成成為國民民經(jīng)濟發(fā)發(fā)展中一一個獨立立的產(chǎn)業(yè)業(yè)，是國國民經(jīng)濟濟構(gòu)成中中的重要要內(nèi)容，并進入入快速發(fā)發(fā)展的軌軌道。 在政府府鼓勵住住房消費費政策的的推動下下，丹陽陽市房地地產(chǎn)業(yè)一一直在高高位數(shù)中中運行，投資總總額、施施工面積積大幅度度增加，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國國民經(jīng)濟濟組成部部分，與與國民經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展相聯(lián)系系，國民民經(jīng)濟高高速增長長必然帶帶動房地地產(chǎn)業(yè)的的高速發(fā)發(fā)展，反反之，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展推動國國民經(jīng)濟濟快速增增長和擴擴大內(nèi)需需的重要要因素。9

38、5年前前，丹陽陽市僅有有幾家房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司，投資資規(guī)模在在億元左左右徘徊徊，966-999年進入入調(diào)整收收縮期，空置商商品房增增加，投投資總額額減少；20000年，隨著國國民經(jīng)濟濟加速發(fā)發(fā)展和城城市化進進程的加加快，居居民收入入的提高高，房改改政策由由實物分分配轉(zhuǎn)為為貨幣分分配政策策的推行行，給房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展注注入新的的活力，進入快快速發(fā)展展階段，處于周周期性擴擴張期，近幾年年以來，是丹陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場快快速發(fā)展展的幾年年。隨著著丹陽經(jīng)經(jīng)濟的快快速騰飛飛，上海海、蘇州州、南京京等地房房地產(chǎn)市市場的迅迅速升溫溫，帶動動了丹陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的蓬勃發(fā)發(fā)展。 另外由由于受國國家宏觀觀調(diào)控的的

39、影響，07，08年年以來，丹陽房房產(chǎn)認購購、成交交量大幅幅縮水，市民出出現(xiàn)觀望望心理。對于丹丹陽市未未來房市市政策和和房價走走勢，受受觀望心心理的影影響，房房產(chǎn)市場場低迷，成交量量大量萎萎縮，一一個月整整個城區(qū)區(qū)只有不不到100套的成成交量。房價的的增長速速度和幅幅度大大大減緩，并且部部分樓盤盤明升暗暗降，房房價出現(xiàn)現(xiàn)了下降降趨勢。但丹陽陽市的房房屋新批批項目和和建造工工程量并并未減少少，基本本與往年年持平。進入009年隨隨著國家家和地方方政府關(guān)關(guān)于鼓勵勵居民購購買商品品房的優(yōu)優(yōu)惠政策策相繼出出臺，大大量自住住型客戶戶需求大大量釋放放，丹陽陽樓市成成交量大大幅提升升，房價價也隨之之上漲，市中心

40、心房價從從07，08年年45000元/平方一一路上漲漲到55500元元/平方方左右。進入20010年年以來，由于220099年的房房價上漲漲過快，銀行貸貸款條件件開始收收緊，利利率也開開始提高高，目前前成交量量出現(xiàn)了了一定程程度的下下降，但但是伴隨隨著城市市化進程程和國民民經(jīng)濟快快速增長長，住房房剛性需需求的不不斷增加加，以及及土地成成本和材材料成本本的增加加，丹陽陽市房價價總體趨趨勢必將將持續(xù)增增長，但但增長速速度將會會放緩。未來一一段時間間內(nèi)房價價下跌的的可能性性也很小小。另外因位位置、環(huán)環(huán)境、管管理，人人文等因因素，丹丹陽各個個區(qū)域的的銷售情情況和價價格也有有很大差差異，平平均價格格的差

41、距距已擴大大到了每每平方米米10000元到到15000元左左右。其其中由于于丹陽城城市市政政規(guī)劃中中明確以以市區(qū)為為主體，以開發(fā)發(fā)區(qū)為北北翼，東東部和南南部為南南翼進行行城市化化發(fā)展，因此丹丹陽的商商業(yè)，金金融，貿(mào)貿(mào)易等商商貿(mào)中心心，以及及生活中中心等幾幾乎全部部集中在在以上幾幾個區(qū)域域，因此此這些區(qū)區(qū)域更受受購房者者的喜愛愛房價也也相對偏偏高。而而西部和和北部由由于商業(yè)業(yè)配套和和生活配配套相對對不齊全全，生活活環(huán)境較較差，因因此銷售售成交量量和房價價都相對對比較低低。二、土地地市場1、丹陽陽（行政政）市土土地市場場備注：含含丹陽行行政范圍圍內(nèi)所有有鄉(xiāng)鎮(zhèn)丹陽市土土地市場場近年成成交土地地基本為

42、為商住性性質(zhì)，純純住宅項項目較少少，雖然然土地出出讓為商商住性質(zhì)質(zhì)，其實實仍然是是以住宅宅為主，商業(yè)為為輔。注：由于于丹陽市市20009年11月222日前，各地塊塊的容積積率不明明確，參參考后續(xù)續(xù)土地成成交狀況況，本報報告中對對20009年11月222日前成成交土地地中的容容積率，采用“云陽鎮(zhèn)鎮(zhèn)容積率率2.002.2，其其他鎮(zhèn)容容積率11.7”。2、丹陽陽市區(qū)土土地市場場藍色部分分為開發(fā)發(fā)區(qū)成交交地塊地塊編號號區(qū)域地塊位置置占地（）用地性質(zhì)質(zhì)容積率競得人總建（）總價（萬萬元）地價(元元/畝)樓板價（元/）成交日期期G10005云陽鎮(zhèn)云陽鎮(zhèn)普普善片區(qū)區(qū)D898113.88住宅1.0容積率率2.6

43、6丹陽市新新嘉源房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司2335515.88269444200.0011533.820100-5-21G10004云陽鎮(zhèn)云陽鎮(zhèn)普普善片區(qū)區(qū)C1127700.6商住住：1.0容積率率3.0丹陽市天天怡房屋屋建設(shè)開開發(fā)有限限責任公公司3381101.8338110200.001000020100-5-21合計/2025514.4/5716617.68607554200.0010622.8/地塊編號號區(qū)域地塊位置置占地（）用地性質(zhì)質(zhì)容積率競得人總建（）總價（萬萬元）地價(元元/畝)樓板價（元/）成交日期期G09118云陽鎮(zhèn)云陽鎮(zhèn)竹竹林路東東側(cè)535226.99商住1.00,2.66丹

44、陽市通通泰地產(chǎn)產(chǎn)1391169.94100551125.18722.220099-122-300G09117云陽鎮(zhèn)云陽鎮(zhèn)任任甲村路路南側(cè)210660.11商住1.00,2.66江蘇天坤坤集團有有限公司司547556.22639544125.17722.120099-122-300G09111開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)丹丹桂路北北側(cè)133666.77住宅1.772.22丹陽市永永佳地產(chǎn)產(chǎn)294006.7741304465.004443.420099-8-2G09009開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)SS2411省道東東側(cè)145660.11商住2.554.00江蘇卓越越置業(yè)有有限公司司582440.441421165.006244

45、20099-8-2G09001華陽路華陽路東東側(cè)84000商住/江蘇天坤坤集團有有限公司司18488020188160.161092220099-1-22G09003開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)通通港路北北側(cè)37666.7商業(yè)/陳紅英82866.74434060.118410.320099-1-22G09004云陽鎮(zhèn)云陽鎮(zhèn)東東方路西西南側(cè)37466.7商業(yè)/中國石油油化工股股份有限限公司82422.744563100.1868320099-1-22G09002開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)迎迎春路北北側(cè)753.3商住/蘇州市承承信房地地產(chǎn)16577.266171151.3310311.820099-1-22合計/1191180

46、.5/3182240.08198222110.88622.9/地塊編號號區(qū)域地塊位置置占地（）用地性質(zhì)質(zhì)容積率競得人總建（）總價（萬萬元）地價(元元/畝)樓板價（元/）成交日期期G08005開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)齊齊梁路東東側(cè)1233006.88商住/466113.662802280.115601.120088-111-300G08009開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)九九緯路南南側(cè)948333.88商住/1896667.6145009.55102.0076520088-111-300G08006開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)齊齊梁路東東側(cè)2107660.11商住/215220.221296680.330602.220088-111-300

47、G08007開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)八八緯路南南側(cè)791007.11商住/1582214.2130552.66110.0082520088-111-300G08008開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)八八緯路東東側(cè)281880.11商住/563660.2243533.811103.00772.520088-111-200G08003開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)蘭蘭陵路南南北側(cè)646667商住/12933348056683.005622.920088-5-25G08004開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)七七緯路南南側(cè)550880.33住宅/1101160.64962260.006450.420088-5-25G08002開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)八八緯路北北側(cè)1308827.3

48、商住/2616654.6202556103.22774.220088-5-20G07335開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)市市門第一一路東側(cè)側(cè)96400.1商業(yè)/丹陽盛大大裝飾城城開發(fā)有有限公司司192880.2295666.111495.920088-1-10G07336開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)北北苑路南南側(cè)29800商住/丹陽市金金鑫房地地產(chǎn)5960030568.223511.720088-1-10G07338丹金公路路丹金公路路東側(cè)89800商住/丹陽市通通泰房地地007495.620088-1-10G07337開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)四四緯路南南側(cè)58000商住/丹陽市華華甸置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司116

49、00057566.009495.720088-1-10G07440云陽鎮(zhèn)云陽鎮(zhèn)九九房村45733.4住宅/江蘇天坤坤集團有有限公司司91466.844765.116488.720088-1-10G07442丹金公路路丹金公路路西側(cè)40000住宅/丹陽市振振南房地地產(chǎn)8000039766.117496.320088-1-10G07445姜家園姜家園路路北側(cè)606.7商住/江蘇和美美置業(yè)12133.4201220.8716566.520088-1-10G07441東門外東門外大大街南側(cè)側(cè)13066.7住宅/丹陽市亞亞洲房地地產(chǎn)26133.416885.771642.820088-1-10合計/52

50、46649.4/104992988.8732226.99193.005697.87/三年總計計/8463344.3/1939915771538802.9403.9323833.577/20088年1月月-20010年年7月丹丹陽開發(fā)發(fā)區(qū)土地地成交分分布圖迎春路北側(cè)蘇州承信房地產(chǎn)753.3東方路西南側(cè)中國石油化工3746.7S241省道東側(cè)江蘇卓越置業(yè)14560.1丹桂路北側(cè)丹陽市永佳地產(chǎn)13366.7普善片區(qū)C丹陽天怡地產(chǎn)112700.6普善片區(qū)D丹陽新嘉源地產(chǎn)89813.8G0737四緯路南側(cè)5800G0736北苑路南側(cè)2980G0735市門第一路東側(cè)9640.1G0802八緯路北側(cè)1308

51、27.3G0804七緯路南側(cè)55080.3G0809九緯路94833.8G0808八緯路東側(cè)28180.1G0807八緯路南側(cè)79107.1G0805齊梁路東側(cè)123306.8G0803蘭陵路南北側(cè)64667G0806齊梁路東側(cè)210760.1備注:黑黑色字體體為20009-20110年成成交土地地，紅色色字體為為08年年成交土土地從上圖可可以看出出，丹陽陽開發(fā)區(qū)區(qū)土地出出讓從008年的的圍繞開開發(fā)區(qū)中中心逐步步往南片片區(qū)發(fā)展展 從土地地成交價價格來看看，099年土地地價格上上漲不大大，漲幅幅為199%，而而20110年成成交土地地，價格格上漲了了82%。 09年年以來丹丹陽共成成交土地地10

52、幅幅，總用用地面積積32.2萬平平米，預預計可為為后期市市場提供供近900萬平米米的上市市量，如如果按照照09年年丹陽商商品房年年成交高高峰期883萬平平米計算算，099年以來來上市的的土地需需要一年年以上的的時間被被市場消消化；其其中開發(fā)發(fā)區(qū)共成成交土地地7幅，總出讓讓面積223.99萬平米米，可為為后期市市場提供供67.7萬平平米的上上市體量量； 丹陽市市區(qū)20010年年以來累累計成交交2幅地地塊，單單價2000萬元元/畝，成交面面積3003.88畝。 08年年以來丹丹陽累計計成交土土地266幅，總總出讓地地面積884.66萬平米米，根據(jù)據(jù)各項目目出讓指指標計算算，預計計可為后后期市場場提

53、供1193.9萬平平米的上上市體量量。其中中開發(fā)區(qū)區(qū)（含濱濱河國際際新城區(qū)區(qū)域）共共成交土土地188幅，總總出讓面面積844.6萬萬平米，可為后后期市場場提供1169萬萬平米的的上市體體量，供供應(yīng)量占占到全市市的877%；可可以看出出，丹陽陽未來商商品房開開發(fā)的熱熱點是在在開發(fā)區(qū)區(qū)。三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)境1、開發(fā)發(fā)投資及及施竣工工狀況（數(shù)據(jù)來來源：丹丹陽統(tǒng)計計局）20066年至220099年保持持較高的的增長速速度，220099年全年年完成投投資額115.661億元元，較220088年增幅幅11.18%，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)火熱。（數(shù)據(jù)來來源：丹丹陽統(tǒng)計計局）（數(shù)據(jù)來來源：丹丹陽統(tǒng)計計局）20099

54、年商品品房施工工面積達達到1994.445萬平平方米，同比下下降8.92%；20009年年商品房房竣工面面積達到到63.82萬萬平方米米，同比比下降225.553%。2、商品品房銷售售狀況（數(shù)據(jù)來來源：丹丹陽統(tǒng)計計局）20099年商品品房銷售售面積達達到了882.992萬平平方米，同比增增幅達到到了1000.777%，市場火火爆程度度可見一一斑。（數(shù)據(jù)來來源：丹丹陽統(tǒng)計計局） 20009年商商品房銷銷售金額額為300.777億元，同比增增幅達到到了1339.227%的的高點。（數(shù)據(jù)來來源：丹丹陽統(tǒng)計計局）商品房銷銷售價格格逐年走走高，220099年達到到了37710.81元元/平方方米的高高點

55、，增增幅近220%。3、商品品房供銷銷分析 20009年商商品房預預售許可可面積為為1633.977萬平方方米，而而20110年上上半年已已經(jīng)達到到了1330.996萬平平方米，可丹陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)銷售最最火爆的的20009年全全年才達達到833萬平方方米，供供明顯大大于求。 20009年供供銷比為為1.998，而而到了220100年上半半年則達達到了33.355，未來來壓力巨巨大。四、經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場1、區(qū)域域土地利利用概況況從丹陽土土地利用用規(guī)劃來來看，項項目所在在的經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的一個個重要板板塊，住住宅用地地主要以以市政府府為中心心向四周周輻射；從目前開開發(fā)現(xiàn)狀狀

56、來看，核心區(qū)區(qū)域的住住宅用地地已逐漸漸開發(fā)面面市，后后續(xù)可開開發(fā)的土土地不多多，本項項目所在在規(guī)劃中中的濱河河國際城城為目前前經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)住住宅用地地最為密密集的小小區(qū)域，后期該該區(qū)域?qū)⒂幸欢ǘ康淖∽≌_發(fā)發(fā)體量；從經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)可可持續(xù)開開發(fā)看來來，濱河河國際城城為區(qū)域域未來幾幾年的重重點開發(fā)發(fā)帶，其其房源與與目前在在售項目目的后續(xù)續(xù)房源成成為未來來供應(yīng)市市場的主主力。項目所在區(qū)域本項目所所在的濱濱河國際際城目前前形象一一般，但但若在政政府利好好的規(guī)劃劃下，引引入品牌牌開發(fā)企企業(yè)聯(lián)合合打造，小區(qū)域域仍具有有一定的的可塑性性。2、目前前區(qū)域房房地產(chǎn)分分布概況況目前經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)在售的的重點項

57、項目集中中于市政政府北側(cè)側(cè)的丹桂桂路，代代表項目目有金鼎鼎城市花花園、天天?；▓@園、佳景景天城、東方盛盛世；開發(fā)區(qū)北北部的典典型項目目天波城城成為丹丹陽的標標桿項目目，雖然然其地段段一般，但產(chǎn)品品本身市市場競爭爭力較強強，定位位在當?shù)氐叵鄬Ω吒叨?，吸吸引了丹丹陽?jīng)濟濟較強的的購房者者、外地地在丹陽陽的生意意客群；東方盛世佳景天城海宇花園本項目普善人家東方佳園名都新貴鳳翔花園城金鼎城市花園天?；▓@天波城項目所在在規(guī)劃中中的濱河河國際城城，目前前在售項項目只有有積善人人家和錦錦江人家家，周邊邊已有的的住宅小小區(qū)為東東方新城城、幸福福三區(qū)、以及天天怡開發(fā)發(fā)新九曲曲河以北北的東方方嘉園。3、區(qū)域域在售

58、項項目分析析3.1、項目概概況項目名稱稱總建面積積（萬）物業(yè)類型型建筑類型型開發(fā)商天波城62住宅多層、小小高層、高層國驊金鼎城市市花園25住宅、商商業(yè)小高層、高層金鑫天福花園園12住宅、別別墅多層、別別墅東方盛世世16住宅、商商業(yè)小高層、高層金必順鳳翔花園園城四期期約4萬住宅多層、小小高層高高層鳳翔地產(chǎn)產(chǎn)名都新貴貴近4萬住宅多層、小小高層天正房地地產(chǎn)東方嘉園園6萬左右右住宅、商商鋪多層、小小高層、高層天怡普善人家家12住宅、商商鋪多層、小小高層天怡、通通泰、嘉嘉源佳景天城城住宅多層、小小高層永佳房地地產(chǎn)錦江花園園共6幢多多層住宅多層天江房地地產(chǎn)物業(yè)類型型以住宅宅為主，沿街底底商零星星分布；在售

59、項目目里，多多層多為為前期已已售房源源的建筑筑類型，目前在在售的以以小高層層為主、高層為為輔，可可以看出出，小高高層住宅宅在目前前的丹陽陽市場已已經(jīng)不罕罕見，逐逐漸被購購房者所所接受，但高層層建筑仍仍然較少少；國驊、天天怡在丹丹陽已經(jīng)經(jīng)具有一一定的品品牌效應(yīng)應(yīng)，其項項目被購購房者所所認可。3.2、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)項目名稱稱建筑類型型面積區(qū)間間段()主力面積積（）產(chǎn)品附加加值天波城小高層、高層99/1130/1955/1440目前已1140平平米的四四房為主主陽臺贈送送面積、頂層局局部挑高高金鼎城市市花園多層、小小高層、高層、別墅90-1160二二房、三三房、四四房120-1300平米的的三房天?；▓@

60、園多層、別別墅70-1120平平米的二二房、三三房70-1120平平米的二二房、三三房東方盛世世小高層、高層80-1130二二房、三三房120-1300平米三三房鳳翔花園園城四期期小高層、高層130-1800平米的的三房、四房130-1800平米的的三房、四房名都新貴貴多層、小小高層102-1600平米的的二房、三房102-1600平米的的二房、三房普善人家家多層、小小高層80-1150平平米二房房、三房房130-1500平米三三房佳景天城城多層、小小高層80-1140二二房、三三房120左左右的三三房錦江花園園多層80-1120二二房、三三房80-1120二二房、三三房總體來說說，丹陽陽在戶