經(jīng)營管理精講模擬試卷

1、企業(yè)管理強(qiáng)化講座模擬試卷21. 選擇題（共60分，每題1分。每題可選項中，只有1題最符合題意）1.下列關(guān)于零售商業(yè)地產(chǎn)的說法不正確的是（ ）A、區(qū)域性購物中心建設(shè)規(guī)模10萬平方米以上灣。市級商場年營業(yè)額1億-5億元C。區(qū)域性購物中心和中型百貨公司往往是他們的主要租戶D. 住宅購物中心服務(wù)于 10,000 至 50,000 人口答案：B分析：P4，市政商場年營業(yè)額超5億元。2、證券投資管理職責(zé)如下（ ）A. 制定房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略計劃 B. 客戶報告和現(xiàn)金管理C. 危機(jī)管理 D. 物業(yè)裝修等重大支出決策答案：B分析：P11 表 1-1。 A是資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； C是物業(yè)管理的危機(jī)

2、管理職責(zé)； D是資產(chǎn)管理部門做出物業(yè)更新、翻新等重大支出決策的職責(zé)。3.設(shè)施管理的服務(wù)對象通常是（ ）A. 高新技術(shù)企業(yè)住房灣。研究和教學(xué)設(shè)施C。大型公共文體設(shè)施D. 擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)答案：D分析：A高新技術(shù)企業(yè)用房、B科研教學(xué)設(shè)施、C大型公共文化體育設(shè)施是設(shè)施管理的對象，不是服務(wù)對象。4、下列屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略管理工作的是（ ）A. 建立信息庫 b.財產(chǎn)保險管理C。未來的維修和保養(yǎng) D. 現(xiàn)金流和成本管理答案：A分析：P13。物業(yè)管理中的戰(zhàn)略工作主要包括確定投資策略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息庫、進(jìn)行決策分析、實施資產(chǎn)組合。日常工作通常包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和保養(yǎng)、未來維修和

3、保養(yǎng)、設(shè)施設(shè)備管理和財產(chǎn)保險管理。5.關(guān)于房地產(chǎn)投資的說法正確的是（ ）A. 對現(xiàn)有經(jīng)營性房地產(chǎn)的財產(chǎn)所有權(quán)投資灣。房地產(chǎn)投資的目的是將購買的房產(chǎn)出租給最終用戶，以獲得相對穩(wěn)定的經(jīng)常性收入C。房地產(chǎn)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn)D. 投資者可以將其投資的房產(chǎn)轉(zhuǎn)售給其他房產(chǎn)投資者并獲得轉(zhuǎn)售收益答案：D分析： A. 以獲取現(xiàn)有經(jīng)營房地產(chǎn)的財產(chǎn)所有權(quán)為目的進(jìn)行投資是不正確的。應(yīng)當(dāng)是為取得財產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)而對現(xiàn)有經(jīng)營中的不動產(chǎn)進(jìn)行的投資； B房地產(chǎn)投資的目的是將購買的房產(chǎn)出租給最終用戶，獲得相對穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。因為房地產(chǎn)投資一般有兩個目的：一是滿足自己生活或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；另一種是將購買

4、的物業(yè)出租給最終用戶作為投資，以獲得相對穩(wěn)定的經(jīng)常性收入； C 。房地產(chǎn)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn)。因為房地產(chǎn)投資的對象可以是開發(fā)商新落成的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是老舊的房產(chǎn)（市場上的存量房地產(chǎn)）。6、REITs的投資收益主要來自所擁有的房產(chǎn)中的( )。A. 銷售收入B. 轉(zhuǎn)賬收入C. 租金收入D. 利息收入答案：C7.如果某市擬將火車站從本市A區(qū)搬到B區(qū)，B區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資將增加，主要是房地產(chǎn)投資有( )。A. 位置固定 b.異質(zhì)性 C.適應(yīng)性 D.互惠答案：D分析： D 相互影響是指房地產(chǎn)價值受到其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政公共設(shè)施以及環(huán)境變化的影響；位置固定性是房地產(chǎn)最

5、重要的特征。房地產(chǎn)不僅受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)的制約，還受到周邊環(huán)境的制約。 B 各向異性意味著房地產(chǎn)市場中不可能有兩個相同的屬性。8. 與初始投資相比，投資完成后收回的資金，購買力下降給投資者帶來的風(fēng)險稱為（ ）A. 通脹風(fēng)險 B.市場供需風(fēng)險C。變現(xiàn)風(fēng)險 D. 或有損失風(fēng)險答案：A分析：B市場供需風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供需關(guān)系變化給投資者帶來的風(fēng)險； C 變現(xiàn)風(fēng)險是指倉促將商品兌換成現(xiàn)金時因貼現(xiàn)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險； D 很可能 損失風(fēng)險是指因火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他意外自然災(zāi)害造成的財產(chǎn)投資損失。9、工業(yè)物業(yè)投資選址的特殊要求（ ）A. 公共交通便利 b.常住人口和收入C。周邊工業(yè)地產(chǎn)的影響 D.

6、 主要原材料就地供應(yīng)的可能性答案：D分析： A 公共交通便利屬于投資地點的住宅物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)的特殊要求； B 常住人口和收入屬于投資地點住宅物業(yè)的特殊要求； C 周邊工業(yè)物業(yè)的影響屬于周邊環(huán)境或周邊土地利用和環(huán)境，屬于住宅物業(yè)和寫字樓對投資選址的特殊要求。10.房地產(chǎn)投資的狹義區(qū)位指（ ）A.所在地的自然環(huán)境灣。投資物業(yè)所在地C。該地點的投資成本水平D. 位置競爭答案：B11、以下為靜態(tài)盈利指標(biāo)（ ）A. 財務(wù)凈現(xiàn)值 b.財務(wù)部回報率C。還款期限 D. 現(xiàn)金返還答案：D分析：A的財務(wù)凈現(xiàn)值和B的財務(wù)部門收益率是動態(tài)盈利能力指標(biāo)； C的貸款還款期是一個償付能力指標(biāo)。12、房地產(chǎn)開發(fā)投

7、資項目現(xiàn)金流出不包括（ ）A. 土地成本和建設(shè)成本 B. 償債C。稅收 D. 比較成本答案：D分析：P38的下部。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，現(xiàn)金流出主要包括土地成本、建設(shè)成本、償債、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等，而現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、租金收入、利息收入和貸款本金收入。13. ( )是業(yè)主非常關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作是否成功的一個重要方面。A. 最大化潛在的總租金收入灣。最大化稅前現(xiàn)金流C。最大化稅后現(xiàn)金流D. 最大化凈營業(yè)收入答案：D分析：P41中下部，凈營業(yè)收入最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是檢驗物業(yè)管理公司物業(yè)管理工作成敗的主要方面。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能提高物業(yè)的有效總租

8、金收入，降低經(jīng)營費(fèi)用，使業(yè)主的凈經(jīng)營收入最大化。14. 下列關(guān)于名義利率和實際利率的說法不正確的是（ ）。A、計息期為1年時，年名義利率等于年實際利率B、真實利率真實反映貨幣時間價值C、計算周期相同時，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值越大D、名義利率相同時，計息周期越短，名義利率與實際利率的差異越大答案：C分析：C不正確，應(yīng)該正確的是，在計算周期相同的情況下，名義利率越大，名義利率與實際利率的差值越大。15. 下列關(guān)于設(shè)備更新特性的描述正確的是（ ）A、裝備更新的核心工作是確定裝備的更新成本灣。設(shè)備更新分析以凈收益法為主C。設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流D. 通常只比較設(shè)備的好處答案

9、：C分析：P53中下部A錯，正確判斷應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，就是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命，又稱物理壽命，是指設(shè)備從使用新狀態(tài)到不能再使用、報廢的整個時間過程。自然壽命主要取決于設(shè)備物理磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后能持續(xù)滿足用戶所需功能的時間。時間的長短主要取決于無形磨損的速度。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用壽命，數(shù)值上等于設(shè)備投入使用的最低等值年總成本（包括初始購置成本和使用過程中的年運(yùn)行成本）或最高等值的年度凈收益。一段時間，經(jīng)濟(jì)壽命由有形磨損和無形磨損決定。 B不正確，應(yīng)該是年成本法是設(shè)備更新分析的主要方法。由于不

10、同設(shè)備方案的使用壽命不同，通常采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購置成本和較低的運(yùn)營費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備往往具有較低的更換成本和較高的運(yùn)營費(fèi)用。 D也不正確，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的成本。通常，在比較設(shè)備更新計劃時，定義為設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只比較它們的成本。16、物業(yè)現(xiàn)有設(shè)備為舊空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組使用壽命為10年，初始購置成本120萬元，年電費(fèi)20萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析法可以得出的結(jié)論是：使用新設(shè)備每年可節(jié)?。?）萬元。A. 8B。 20。 4D。 10答案：A分析：本題屬于設(shè)備更新問題，不會提高物業(yè)運(yùn)營服務(wù)質(zhì)

11、量。這個問題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用和設(shè)備更新的年總成本（包括初始采購成本和年運(yùn)行成本的分?jǐn)偅┲g，選擇一個價值較低的方案。本題中，舊空調(diào)機(jī)的年電費(fèi)為40萬元，相當(dāng)于新空調(diào)機(jī)的年總成本為120/10+20=32萬元。因此，使用新設(shè)備每年可節(jié)省40-32=8萬元的費(fèi)用。17、投資人400萬元購買寫字樓單位，銀行提供15年期商品房按揭貸款，按揭價值率為60%。貸款年利率為9%，本息按月等額償還。假設(shè)寫字樓房產(chǎn)每年升值2%，投資者在第6年初將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售，則轉(zhuǎn)售收入中需償還的貸款本金和剩余房產(chǎn)權(quán)益價值依次為( )萬元。A. 182.16 259.47灣。 150.53 249.47C。 182

12、.16 217.84D. 192.16 249.47答案：D分析：轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金應(yīng)為第六年年初后未償還的月還款額A，第六年年初折算成現(xiàn)值P6。所以你需要先計算A，其中剩余的房產(chǎn)權(quán)益價值應(yīng)該是第6年年初房產(chǎn)的價值減去需要償還的貸款本金，那么接下來就是計算A的價值了第 6 年初的財產(chǎn)。第6年年初房產(chǎn)價值應(yīng)為：所以剩余房產(chǎn)權(quán)益價值應(yīng)為441.63-192.16=249.47萬元18、購買寫字樓的價格為50萬元，其中投資者投入的自有資金20萬元，另外30萬元為按揭貸款，年利率7.5%，期限30年，和相等的年度還款。房屋價值40萬元，按有關(guān)規(guī)定可按25年直線法折舊。預(yù)計辦公樓年租金總收入為

13、10萬元，空置和租金征收損失為租金收入總額的10%，年營業(yè)費(fèi)用為租金收入總額的30%。收益率和償債覆蓋率依次為（ ）（假設(shè)所得稅率為25%）A. 13.20% 1.36灣。 16.06% 2.36C。 18.20% 2.56D. 22.20% 2.56答案：B分析：根據(jù)投資回報率的定義，在不考慮房產(chǎn)增值收益的情況下，需要計算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材不動產(chǎn)投資的現(xiàn)金流量，稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅-儲備，在這個問題中，沒有準(zhǔn)備金，所以只扣除所得稅，即稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，因此，需要計算稅前現(xiàn)金流量，并且稅前現(xiàn)金流=凈營業(yè)收入-抵押債務(wù)服務(wù)，凈營業(yè)收入=有效總收入-營業(yè)費(fèi)用，進(jìn)一步擴(kuò)大

14、有效總收入，凈營業(yè)收入=總租金收入-空置和租金損失+其他收入-營業(yè)費(fèi)用，這個問題中沒有其他收入為零，所以營業(yè)凈收入=總租金收入-空置和租金損失-營業(yè)費(fèi)用=10-1010%-1030%=6萬元現(xiàn)在，要計算稅前現(xiàn)金流，您還需要計算抵押債務(wù)服務(wù)抵押貸款還款是將上面計算的凈營業(yè)收入和抵押貸款還款額代入稅前現(xiàn)金流量的計算公式，我們得到稅前現(xiàn)金流=6-2.54=34600元求稅后現(xiàn)金流，下一個任務(wù)是求所得稅所得稅 = 應(yīng)納稅所得額（在第 2 章中討論）x 稅率應(yīng)稅收入 = 實際總租金收入 - 運(yùn)營成本 - 貸款利息 - 建筑物折舊=凈營業(yè)收入-貸款利息-房屋折舊=6-307.5%-40/25=21500元

15、（注：這里的貸款利息直接按307.5%計算，說明后面計算的稅后現(xiàn)金流應(yīng)該是第一年的稅后現(xiàn)金流。如果要計算稅后現(xiàn)金流第二年的，這里的貸款利息是不能這樣計算的，因為第一年已經(jīng)償還了部分本金，第二年的貸款利息應(yīng)該比第一年少。）所以所得稅=2.1525%=53.75萬元將上面計算的稅前現(xiàn)金流和所得稅代入稅后現(xiàn)金流的計算公式，得到：稅后現(xiàn)金流=3.460.5375=2922.5萬至此，為了獲得投資回報，接下來的任務(wù)就是解決投資者權(quán)益的增值問題，所以我們需要了解投資者權(quán)益增值是指什么。把本金還給銀行。為了讓大家更容易理解，我們這樣解釋，在購買價款中，投資者自己支付的部分是投資者的權(quán)益，而銀行貸款是銀行的權(quán)

16、益。既然投資者已經(jīng)償還了一部分本金，那么投資者的權(quán)益就增加了一部分，也就是本金被償還的部分。本題第一年還本付息為每年還款額減去第一年利息，即投資者權(quán)益增加值=本金返還=2.54-307.5%=2900元最后，接下來，詢問債務(wù)覆蓋率（注：可用于償還本息的資金包括：可用于償還的折舊及攤銷、成本中列示的利息費(fèi)用、可用于償還的利潤等）19、在下列房地產(chǎn)類型中，特別適合成本法估價的一種是（ ）。A. 標(biāo)準(zhǔn)工廠 B. 酒廠 C. 待售土地 D. 辦公樓答案：B分析：成本法特別適用于既無利潤又無少量交易的物業(yè)的估值，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍營、公園等公益性物業(yè)、化工植物。 、鋼廠、發(fā)電

17、廠、油田、碼頭、機(jī)場等具有獨(dú)特設(shè)計或僅為個別用戶特殊需求而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。20、在房產(chǎn)評估中，房產(chǎn)開發(fā)商自有資金的利息計入（ ）A. 管理成本 B.投資利息 C.開發(fā)成本 D.開發(fā)利潤答案：B分析：P103，物業(yè)估價的投資利息不同于會計財務(wù)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和管理費(fèi)的利息，無論其來源是借入資金還是自有資金，均應(yīng)計入利息.由于借入的資金要支付貸款利息，自有資金不得不放棄可用的存款利息，即基于對資金機(jī)會成本的考慮。此外，從估值的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金的利息也應(yīng)與應(yīng)取得的利潤分開，不能計入利潤。二十一。財產(chǎn)評估是為了特定目的在特定時間點測量和確定特定財產(chǎn)（或財產(chǎn)權(quán)益）的（ ）價格或價值

18、。A. 市場 B.正常 C.理論 D. 客觀合理答案：D分析：P93，財產(chǎn)估價是為了特定目的，在特定時間點，衡量和確定特定財產(chǎn)（或產(chǎn)權(quán)）的客觀、合理的價格或價值。二十二。建筑面積100、單價2000元/的房屋，首期還款5萬元，余款將在未來10年內(nèi)以按揭的方式按月等額分期還款。年貸款利率為5.31%。 ( )。A、實際單價2000元/平方米，實際總價30.16萬元灣。實際單價1950元/平方米，實際總價20萬元C。實際單價2000元/，實際總價20萬元D、實際單價2000元/，實際總價30.16萬元答案：C分析：實際價格是指交割日一次性支付的價格，或交割日未一次性支付的價格折算為交割日價格。本題

19、按揭支付方式的實際價格為交割日一次性支付的價格，但銀行“幫”付。因此，實際單價和實際總價為交易日的價格。23。成本租金是指根據(jù)出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金。下列哪一項是成本租金（ ）。A. 保險費(fèi) B.地租 C.利潤 D.財產(chǎn)稅答案：D解析：P85，成本租金是指根據(jù)出租房屋的運(yùn)營成本確定的租金，由折舊、維修、管理、投資利息、房產(chǎn)稅五個因素組成；它不包括保險、地租和利潤。24、建筑物建筑面積200m2，有效年限12年，重置價800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命40年，殘值率2%?，F(xiàn)值為（ ）萬。A. 10.2灣。 11.0C。 11.3D. 11.5答案：C分析：已知：C=800200/10000=1

20、6萬元，N=40年，R=2%，t=12年。25.下列關(guān)于重置價和改造價的說法不正確的是（ ）A. 重置價格灣。重置價格通常高于重建價格C。適用于一般建筑物的重置價D. 重建價格適用于具有特殊保護(hù)價值的建筑物答案：B分析：B錯。因為重置價也稱為重置成本，是指在估價時，在國家財稅體制和市場價格體系下，在估價時使用的建筑材料、建筑構(gòu)件、施工設(shè)備和施工技術(shù)，與評估標(biāo)的建筑物具有相同功能的全新建筑物的重建和獲得的必要支出和利潤。重建價又稱重建成本，是指在評估時按照國家財稅體制和市場價格體系，使用相同的建筑材料、建筑構(gòu)件、施工設(shè)備和施工技術(shù)作為評估對象的建筑物。 ，重建和評估。為像目標(biāo)建筑這樣的全新建筑賺

21、取的費(fèi)用和利潤。這種重構(gòu)方式可以形象地理解為“復(fù)制”。由于技術(shù)進(jìn)步，很多原有的設(shè)計、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等已經(jīng)過時或過時或成本過高，采用新材料、新技術(shù)，不僅可以提高功能，還可以降低成本.因此，重置價格通常比重建便宜。26.關(guān)于收益率和總租金乘數(shù)的說法，錯誤的是（ ）A、從全社會的角度來看，收益率與投資風(fēng)險正相關(guān)灣。兩處房產(chǎn)凈收益相等，獲得凈收益風(fēng)險較小的房產(chǎn)價值低C。收益率=無風(fēng)險收益率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+流動性不足補(bǔ)償-投資收益D.計算收益率的方法主要有兩種：累積法和市場抽取法。答案：B分析：P116，房產(chǎn)價值與收益率負(fù)相關(guān)，因此高風(fēng)險房產(chǎn)價值低，低風(fēng)險房產(chǎn)價值高。27關(guān)于總租金乘數(shù)

22、的說法，錯誤的是（ ）A. 總租金乘數(shù)，也稱為“租金銷售比”灣。毛租金乘數(shù)法可以避免因多級計量而可能出現(xiàn)的各種誤差的累積C。總租金乘數(shù) = 物業(yè)價值 / 總租金D. 總租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用差異答案：D解決方法：P117-118，D 不正確?？傋饨鸪藬?shù)法的優(yōu)點是：方便、易于實施，更容易獲得市場上房產(chǎn)的價格和租金信息； 在同一市場中，同類物業(yè)的租金和價格同時受到同一市場力量的影響，因此總租金乘數(shù)是一個相對客觀的數(shù)值； 避免了多級測量可能產(chǎn)生的各種誤差的累積。也就是說，總租金乘數(shù)不需要計算潛在的總租金收入、空置和租金損失、其他收入、運(yùn)營費(fèi)用等，每個變量都會導(dǎo)致統(tǒng)計誤差?？傋饨鸪?/p>

23、數(shù)法的缺點是：忽略了物業(yè)租金以外的收入； 忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。28. 一家公司購買了一處房產(chǎn)。土地使用年限為40年，不可更新。它已經(jīng)使用了 8 年。正常情況下，房地產(chǎn)第一年獲得凈收入6萬元，以后每年凈收入增長2%。從第八年開始，凈利潤保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)收益率為7%。該不動產(chǎn)目前的收益價為（ ）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90答案：B29. 從宏觀上看，在分析房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)時，通常不包括（ ）。A. 價格結(jié)構(gòu) B.區(qū)域結(jié)構(gòu) C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D.供需結(jié)構(gòu)答案：A分析： P127，從宏觀上看，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供需結(jié)構(gòu)、投資

24、結(jié)構(gòu)，不包括價格結(jié)構(gòu)。30、按市場交易形式劃分房地產(chǎn)市場時，新建房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）個子市場。A. 租賃 B.銷售 C.保險 D. 抵押答案：C分析：P128中間有新建房地產(chǎn)產(chǎn)品交易的銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）、抵押等子市場；對于現(xiàn)有的房屋交易，有租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險等子市場。31在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（ ）。A. 空缺B. 房地產(chǎn)價格指數(shù)C. 平均工期D. 失業(yè)答案：B分析：A空置是市場供給指標(biāo)，C平均工期也是市場供給指標(biāo)，失業(yè)率是需求指標(biāo)。32戰(zhàn)術(shù)層與戰(zhàn)略層之間的物業(yè)管理計劃為 ( )A. 年度計劃 B.短期計劃 C.短期和中期計劃 D. 長期計劃答案：C

25、分析：P145，物業(yè)管理計劃包括年度計劃、短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種操作計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層面的計劃；中短期計劃介于戰(zhàn)術(shù)層面和戰(zhàn)略層面之間，通常以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的委托管理合同約定的合同有效期為準(zhǔn)，一般為35年；長期計劃是戰(zhàn)略層面的計劃，通常僅限于財產(chǎn)的剩余使用壽命。33、物業(yè)管理公司與業(yè)主溝通的方式和頻率主要取決于（ ）A. 業(yè)主態(tài)度 B.物業(yè)經(jīng)理的態(tài)度C。雙方協(xié)議 D.物業(yè)服務(wù)水平答：A分析：低于P150。34財務(wù)收支計劃通常以（ ）的形式體現(xiàn)，是業(yè)主非常關(guān)心的內(nèi)容。A. 收入計劃 B.支出計劃 C.收益估計 D. 預(yù)算計劃答案：D分析：149頁以下。財務(wù)收支計劃通常以預(yù)算計劃的形式

26、體現(xiàn)，是業(yè)主非常關(guān)心的內(nèi)容。物業(yè)管理業(yè)務(wù)計劃的核心是預(yù)算，其中包括對預(yù)期收益、內(nèi)容空置率和運(yùn)營費(fèi)用的詳細(xì)估計，這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。35因一方當(dāng)事人死亡，租賃關(guān)系自動終止（ ）A. 愿意租賃 B. 私人租賃 C. 定期租賃 D. 自動續(xù)租答案：A分析：在 P157 頁下方，與定期租賃不同，自愿租賃在其中一方死亡時自動終止。在本頁下方，自動續(xù)租的租賃行為不因租賃一方當(dāng)事人的死亡而終止。36吸引租戶的主要策略不包括（ ）A. 強(qiáng)調(diào)低租金 B. 宣傳C。優(yōu)惠租賃條款 D. 現(xiàn)場看房答案：A分析：P164，物業(yè)管理的市場推廣工作一般圍繞物業(yè)的特點進(jìn)行，比如宣傳物業(yè)的位置、周邊景觀、可達(dá)性和

27、便利性。強(qiáng)調(diào)低租金通常很少用于吸引租戶，因為對于經(jīng)營物業(yè)，相對于該物業(yè)的其他物業(yè)，租金水平對租戶來說可能并不重要。37在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金的高低主要取決于 ( )A. 物業(yè)租賃經(jīng)營成本 b.業(yè)主期望的投資回報率C。同類型物業(yè)的市場供需關(guān)系 D.租賃策略答案：C分析：P163頁底部，理論上租金應(yīng)該根據(jù)物業(yè)出租的運(yùn)營成本和業(yè)主的預(yù)期投資回報來確定，但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金的高低主要取決于市場同類型財產(chǎn)關(guān)系的供求關(guān)系。租賃選擇也受到租賃策略的影響。38出租用于生產(chǎn)經(jīng)營活動的房屋，由（ ）承擔(dān)維修責(zé)任。A. 出租人 B.承租人 C. 轉(zhuǎn)租 D. 雙方在合同中約定答案：D分析：P171以下，如

28、為生產(chǎn)經(jīng)營活動出租房屋，維修責(zé)任由雙方在租賃合同中約定。39即使沒有生產(chǎn)，也有一定的支出，而當(dāng)開始生產(chǎn)時，成本會以一定的速度增加，這種成本稱為 ( )A. 固定成本 B.可變成本 C.混合成本 D.差異成本答案：C分析：在P185頁下面，半固定或半變動成本也稱為混合成本，意思是即使沒有生產(chǎn)，也有一定的支出，當(dāng)開始生產(chǎn)時，成本會以一定的速度增加。40、非比例變動成本是指費(fèi)用與業(yè)務(wù)量同向變動的項目，不包括（ ）。A. 輔助材料 b.燃料 C.電源 D.原材料采購成本答案：D分析：P185，D 原材料采購成本屬于比例成本，即發(fā)生的費(fèi)用與業(yè)務(wù)量成正比變化。41 ( ) 是最全面的服務(wù)質(zhì)量評價指標(biāo)。A.

29、 房產(chǎn)升值率 B.業(yè)主滿意率C。維護(hù)和時間率 D. 家庭完成率答案：A分析：在P205頁中下部，評價物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的量化指標(biāo)主要包括房屋完好率、維修及時率、重大事故率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)管理率增值率等。其中，物業(yè)升值率是最全面的服務(wù)質(zhì)量評價指標(biāo)。42某物業(yè)管理企業(yè)年勞動工資總額36.96萬元，福利金為（ ）元。A. 7392灣。 73920C。 51744D. 5544答案：C分析：P188頁，福利金為勞動工資的14%，所以福利金為36960014%=51744元。43下列關(guān)于招標(biāo)工作的說法不正確的是（ ）A. 招標(biāo)文件是投標(biāo)人準(zhǔn)備標(biāo)書的依據(jù)灣。招標(biāo)內(nèi)容

30、最重要的就是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的計算C。編組標(biāo)書時，一般為1份正本和2份副本D、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)一般分為政府定價、政府引導(dǎo)定價和運(yùn)營商定價三種。答案：B分析：在P225頁下方，標(biāo)書最重要的內(nèi)容是詳述物業(yè)管理的實施方案。44雇主責(zé)任保險的擴(kuò)展包括附加醫(yī)療費(fèi)用保險和 ( )A. 附加醫(yī)療費(fèi)用保險 b.額外的員工個人財產(chǎn)保險C。附加第三方責(zé)任保險 D. 附加公共責(zé)任保險答案：C 分析：P239 在下部。45下列關(guān)于雇主責(zé)任保險的說法不正確的是（ ）A. 死亡：最高賠償金額按政策處理灣。永久喪失全部工作能力，按保單規(guī)定的最高賠償金額支付C。臨時失能10天以上，經(jīng)醫(yī)生證明，按員工工資發(fā)放D. 保險人的總賠

31、償金額，以保單規(guī)定的賠償限額為限答案：C分析：P239頁，臨時失能5天以上的，出具醫(yī)生證明后按員工工資發(fā)放。46風(fēng)險（ ）是保險公司經(jīng)營保險的基礎(chǔ)。A. 否定 B. 可測試性 c.不確定性 D.可控性答案：B分析：P227頁下方，風(fēng)險具有消極性、不確定性和可計量性三個特征，其中可計量性是保險公司經(jīng)營保險的基礎(chǔ)。47根據(jù)風(fēng)險影響的程度和范圍，風(fēng)險可分為（ ）A. 純粹風(fēng)險與投機(jī)風(fēng)險灣。財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險和個人風(fēng)險C。自然、社會、政治、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)風(fēng)險D. 基本風(fēng)險和特殊風(fēng)險答案：D分析：P228頁下方，按損失性質(zhì)劃分A純風(fēng)險和投機(jī)風(fēng)險； B 按風(fēng)險對象劃分財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險和人身風(fēng)險； C 自然風(fēng)

32、險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險按風(fēng)險發(fā)生的原因分類。48以下哪一項不屬于企業(yè)的基本財務(wù)報表？ ( )A. 現(xiàn)金流量表 B.成本報表 C.資產(chǎn)負(fù)債表 D.收入證明答案：B分析：P252頁下方是企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表，包括不需要對外報送的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和成本表。其中，前三份報表是企業(yè)的基本財務(wù)報表。49下列關(guān)于績效評價和財務(wù)分析的說法不正確的是（ ）A.財務(wù)分析是相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的縱向和橫向比較灣。企業(yè)績效評價是對企業(yè)績效指標(biāo)的完成情況進(jìn)行評價。C。企業(yè)績效評估可以替代財務(wù)分析D、企業(yè)績效評價是企業(yè)財務(wù)分析的升華答案：C分析：在P263頁中間，企業(yè)績效評價不能代替

33、財務(wù)分析，因為從企業(yè)績效評價的結(jié)果看，無法看出企業(yè)存在的具體問題和問題的癥結(jié)所在。對企業(yè)主要財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，解讀評價結(jié)果，補(bǔ)充評價結(jié)論。50下列說法正確的是（ ）A、ROE是指公司在一定時期內(nèi)的稅前利潤與其平均凈資產(chǎn)的比率灣。利息覆蓋率是企業(yè)在一定時期內(nèi)的利息前和稅后利潤總額與利息支出的比率。C。資本積累率是指企業(yè)本年度所有者權(quán)益增加額與年初所有者權(quán)益的比率D、不良資產(chǎn)率是指年末不良資產(chǎn)總額占年初資產(chǎn)總額的比例答案：C分析：A是正確的，凈資產(chǎn)收益率是指公司的稅后利潤與一定時期內(nèi)平均凈資產(chǎn)的比率； B是正確的，利息覆蓋率是公司在一定時期內(nèi)的利息和稅前利潤總額與利息支出的比率； D是正確的，

34、不良資產(chǎn)率是指年末不良資產(chǎn)總額占年末資產(chǎn)總額的比例。51下列可以衡量流動負(fù)債償付能力的指標(biāo)是（ ）A. 資產(chǎn)負(fù)債率 B.目前的比例C。速動比率 D.現(xiàn)金負(fù)債比率答案：D分析：在P274頁，現(xiàn)金負(fù)債率是公司在一定時期內(nèi)的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流入與流動負(fù)債的比率?，F(xiàn)金負(fù)債率從現(xiàn)金流的角度反映企業(yè)當(dāng)期償還短期負(fù)債的能力；資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率都可以反映企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱?？傎Y產(chǎn)比率是衡量長期償付能力的指標(biāo)，速動比率是公司在一定時期內(nèi)的速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率。流動比率是公司在一定時期內(nèi)的流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，衡量公司償還短期債務(wù)的能力。52某公司年末流動資產(chǎn)52.915萬元，年末存貨31.26萬

35、元，年末流動負(fù)債16.815萬元，公司速動比率為( )。A. 3.152灣。 1.693C。 2.288D. 1.288答案：D53綜合評價結(jié)果優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）五類中，低的資格門檻為（ ）A. 5070分（含50分）灣。 4050分（含40分）C。 5060分（含50分）D. 6070分（含60分）答案：B 分析：P280 頁的中間。54 ( )是寫字樓良好形象的縮影，是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)。A. 位置 B.環(huán)境 C.品牌 D. 服務(wù)答案：C分析：P328頁，品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的證明，是值得市場信賴的標(biāo)志，是提高租金和物業(yè)管理費(fèi)的

36、理由，是無形資產(chǎn)。辦公樓項目難以估價的資產(chǎn)。55在租用寫字樓的過程中，物業(yè)管理人員經(jīng)常需要計算R/U系數(shù)，即( )A. 出租面積/出租單元樓面面積灣。出租單位面積/可出租面積C。出租單位的出租面積/可用面積D. 出租單元的使用面積/可出租面積答案：A分析：P316頁下方，物業(yè)管理人員在租賃寫字樓過程中，經(jīng)常需要計算可出租面積和出租單元建筑面積的比例系數(shù)（R/U系數(shù)）。以出租面積計算租金，單位面積乘以R/U系數(shù)。56下列關(guān)于辦公室租金的說法中，正確的是（ ）。A. 基本租金是租戶可以接受的最低租金灣。當(dāng)基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)考慮調(diào)整至市場租金水平C。寫字樓市場理想情況下，市場租金普遍低于基本

37、租金D. 寫字樓中特定出租單元的租金水平根據(jù)其在整個建筑中的位置而有所不同答案：D答：P316-317頁，A不正確，基本租金是根據(jù)業(yè)主期望的投資收益目標(biāo)及其可接受的最低租金水平（即可以支付抵押債務(wù)償還、運(yùn)營費(fèi)用和空置損失的租金）確定的租金之一不能說是租戶能接受的最低租金； B正確的是，當(dāng)基本租金高于市場租金時，應(yīng)調(diào)整至市場租金水平； C 正確的是，在寫字樓市場的理想情況下，市場租金普遍高于基礎(chǔ)租金。57一位租戶在購物中心租了一些柜臺。雙方約定基本租金為每月15萬元，當(dāng)租戶每月營業(yè)額超過150萬元時，將收取3%的租金。當(dāng)租戶月營業(yè)額為180萬元時，應(yīng)支付的租金為（ ）萬元。A. 13.2灣。 1

38、5.9C。 19.5D. 20.4解決方法：根據(jù)前面的分析，這個問題需要支付的租金應(yīng)該是基礎(chǔ)租金加上超過人為平衡點的營業(yè)額乘以3%，即15+(180-150)3%=15.9萬元58 ( ) 是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。A. 聲譽(yù) B.租戶組合和位置分配C。經(jīng)濟(jì)能力 D.企業(yè)實力答案：A分析：在P338頁中間，在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，聲譽(yù)是首先要考慮的因素。59為降低風(fēng)險，管理以下零售和商業(yè)物業(yè)的最佳方式是 ( )A. 設(shè)立子公司 B. 設(shè)立分公司C。設(shè)立管理中心 D.設(shè)立項目部答案：A60企業(yè)占用或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到（ ）平方米左右時，應(yīng)當(dāng)編制物業(yè)資產(chǎn)管理

39、清單。A. 50000 b. 60000 攝氏度。 10000 D. 100000答案：A答：第365頁，通常企業(yè)擁有或擁有資產(chǎn)面積約5萬平方米時，應(yīng)編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。2.多項選擇題（共40分，每題2分。每題有2個或更多符合題意的選項。選錯本題不計分；選少，每個選項將是 0.5 分）1、物業(yè)管理中基于戰(zhàn)略管理的管理是（ ）A. 物業(yè)管理 B. 物業(yè)資產(chǎn)管理 C. 設(shè)施管理D. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 E. 房地產(chǎn)組合投資管理答案：DE分析：A物業(yè)管理和C設(shè)施管理是基于運(yùn)營管理，而B物業(yè)資產(chǎn)管理是物業(yè)管理。2.關(guān)于物業(yè)管理，下列哪項是正確的？ ( )A、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)灣。對盈利物

40、業(yè)的資本投資決策不是物業(yè)管理C。物業(yè)經(jīng)營管理活動包括保證物業(yè)正常使用的經(jīng)營管理活動D、物業(yè)管理為業(yè)主提供貫穿物業(yè)整個自然生命周期的綜合管理服務(wù)E. 物業(yè)管理不是一個特定的專業(yè)領(lǐng)域答案：ACE分析：P2-3。 B是正確的，盈利財產(chǎn)的資本投資決策屬于物業(yè)管理。除此之外，盈利性物業(yè)的營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營業(yè)績評價均屬于物業(yè)管理； D是正確的，物業(yè)管理為業(yè)主提供貫穿物業(yè)整個經(jīng)濟(jì)生命周期的綜合管理服務(wù)。3、以下風(fēng)險中，有（ ）A. 市場供需風(fēng)險 B.實現(xiàn)風(fēng)險 C.利率風(fēng)險D. 時間風(fēng)險 e.資本價值風(fēng)險答案：ABC4. 對于房地產(chǎn)投資者來說，產(chǎn)生收入現(xiàn)金流風(fēng)險的主要原因是（ ）A. 未

41、來租金水平和空置率的變化B. 財產(chǎn)損失造成的損失C. 資本化率的變化D. 物業(yè)維護(hù)費(fèi)和保險費(fèi)的變化E. 裝修費(fèi)用的變化答案：AB分析：D.物業(yè)維修費(fèi)用和保險費(fèi)用的變動，E.裝修費(fèi)用的變動都是未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險。5、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的說法正確的是（ ）A、資產(chǎn)負(fù)債率高，說明企業(yè)資金充足，企業(yè)韌性強(qiáng)。灣。每年反映項目財務(wù)風(fēng)險程度和償付能力的指標(biāo)C。短期償付能力指標(biāo)D、資產(chǎn)負(fù)債率=總凈資產(chǎn)/總負(fù)債100%E. 可用于衡量企業(yè)或項目在清算時對債權(quán)人利益的保護(hù)程度答案：BE分析：A不正確，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率高，企業(yè)或項目資金不足，負(fù)債依賴性強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策變化時適應(yīng)性差; C 不正確，正確 是的

42、，資產(chǎn)負(fù)債率是長期償付能力的指標(biāo)； D不正確，正確的是資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)。6、關(guān)于房地產(chǎn)投資過程中的投資回報說明，正確的是（ ）A. 指每年取得的凈利潤與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率灣。凈收入通常包括稅后現(xiàn)金流和從償債中獲得的財產(chǎn)權(quán)益的增值C。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付與年度現(xiàn)金收入的關(guān)系D、該指標(biāo)反映了投資者初始股權(quán)投資與實際獲得收益的比率E. 計算投資回報率時，房產(chǎn)增值收益不計入凈收入答案：ABD分析：C為假，真為現(xiàn)金收益率反映了初始現(xiàn)金投資或首付與年現(xiàn)金收入的關(guān)系。 E 是錯誤的，在計算 ROI 時，可以將房產(chǎn)增值收益計入凈利潤。7、下列關(guān)于稅負(fù)和正常交易價格的說法正確的是

43、（ ）A.根據(jù)稅法，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅灣。根據(jù)稅法，契稅和印花稅由買方支付C。買賣雙方各自繳納稅費(fèi)的價格為正常交易價格D. 賣方應(yīng)繳納的稅款包含在正常交易價格中E. 買方應(yīng)繳納的稅款包含在正常交易價格中答案：ACD分析：B錯，印花稅不僅由買方支付，也由賣方支付，E不包括正常交易價格中應(yīng)由買方支付的稅款。8. 創(chuàng)收性房地產(chǎn)的價值主要取決于（ ）。A. 已獲得的凈收益的大小 B. 未來凈收益的風(fēng)險C。未來凈收入的規(guī)模 D. 當(dāng)前總收入的規(guī)模E、未來取得凈收益的期限長短答案：公元前分析：P74，影響盈利物業(yè)價值的3個因素未來凈收入的大小未來凈收入越大，房產(chǎn)價值越高，反之亦然； 獲得凈收

44、入的時間長短獲得凈收入的時間越長，房產(chǎn)價值越高，反之亦然； 獲得凈收入的可靠性凈收入越可靠，房產(chǎn)價值越高，反之亦然。9. 鄰域分析包括（ ）A. 搜集鄰里圍人口狀況及發(fā)展趨勢資料灣。確定社區(qū)物業(yè)的平均租金水平C。檢查鄰里物業(yè)的物理狀況D. 評估社區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平五、小區(qū)所在小區(qū)宏觀市場環(huán)境分析答案：ABCD分析：P146頁下，鄰里分析的內(nèi)容包括： 收集鄰里人口狀況和發(fā)展趨勢等信息； 評估小區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)水平，確定小區(qū)物業(yè)的平均租金水平，以此作為估計目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù)； 檢查鄰里物業(yè)的物理狀況，包括鄰里物業(yè)的維護(hù)水平和物業(yè)用途，是否有新的物業(yè)開發(fā)項目，是否會有新的競爭者等。10.

45、租賃策略包括 ( )A. 租賃期限 b.獨(dú)立出租單位規(guī)模C。租戶類型匹配策略 D. 租金水平的設(shè)置E. 什么形式的租金答案：ABCE分析：P149，租賃策略是為了最大化物業(yè)整體租金收入而應(yīng)采取的策略，包括租期長短、獨(dú)立出租單元的大小、租戶類型的匹配策略、管理服務(wù)水平和租戶優(yōu)惠和補(bǔ)貼方式的選擇，以匹配采用何種租金形式（總租金或凈租金，建筑面積或使用面積或可出租面積等）等。11、下列有關(guān)支付物業(yè)租金的說法正確的是（ ）A. 有毛租金、凈租金和百分比租金灣。凈租賃通常用于長期租賃C。百分比租金通常用于零售商業(yè)物業(yè)D、凈租金是指出租人收取的租金不包括物業(yè)使用過程中發(fā)生的費(fèi)用。E. 最長 10 年的凈租賃租期答案：ABCE分析：D不正確。 P158中，凈租金是指出租人收取的租金，僅包括租賃單位部門的稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和能源使用費(fèi)三部分的一部分或不包括。費(fèi)用由承租人另行支付。12、在租賃執(zhí)行中，租賃管理的主要任務(wù)包括（ ）A. 住房空間的交付 B. 租金結(jié)算 c.收取租金 D. 確定租金E. 租戶關(guān)系管理答案：ACE分析：P162頁中間，B租金結(jié)算是租約到期時租約管理的主要工作； D 租金確定是租約簽訂前租賃管理的