房屋過戶辦理的流程

1、二手房買買賣在很很多方面面要比新新房買賣賣復(fù)雜得得多。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否否完整、出賣人人是否房房屋權(quán)利利人、各各項(xiàng)稅費(fèi)費(fèi)的承擔(dān)擔(dān)等等這這些問題題都是需需要買房房人需要要特別注注意的事事項(xiàng)。在在這種情情況下，如何選選擇合適適的二手手房買賣賣合同范范本，了了解二手手房交易易流程及及簽訂合合同的注注意事項(xiàng)項(xiàng)，約定定好房屋屋轉(zhuǎn)讓所所需各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)的的承擔(dān)就就顯得尤尤為重要要。房屋過戶戶辦理的的流程代理、陪陪同購房房人辦理理過戶手手續(xù)。遞遞交證件件：原房屋所所有權(quán)證證、出出賣人身身份證(包括共共有人身身份證)、買受受人身份份證；領(lǐng)領(lǐng)取申請(qǐng)請(qǐng)表并填填寫完整整；領(lǐng)領(lǐng)取房房屋買賣賣合同并填寫寫完整，雙方當(dāng)當(dāng)事人簽簽字，

2、交交房管局局；領(lǐng)領(lǐng)取領(lǐng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)權(quán)權(quán)證憑憑單及及繳費(fèi)費(fèi)單；交交納稅費(fèi)費(fèi)：土地地出讓金金為：總總面積/總樓層層*土地地等級(jí)*年修正正系數(shù)，契稅為為房價(jià)的的1.55%，印印花稅為為房價(jià)的的0.005%，測繪費(fèi)費(fèi)(只有有平房有有)300元。領(lǐng)領(lǐng)取房屋屋所有權(quán)權(quán)證；各各類證件件均應(yīng)留留下復(fù)印印件。審查出賣賣房屋是是否欠繳繳物業(yè)管管理費(fèi)、水電氣氣暖、公公共維修修基金等等應(yīng)繳費(fèi)費(fèi)用之情情形。物物業(yè)管理理費(fèi)，包包括電費(fèi)費(fèi)、供暖暖費(fèi)、衛(wèi)衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)費(fèi)、公共共維修基基金等，直接與與小區(qū)物物業(yè)公司司聯(lián)系即即可；水水費(fèi)記好好表數(shù)，(物業(yè)業(yè)公司不不代收的的話)，必須與與自來水水公司聯(lián)聯(lián)系；供供暖費(fèi)按按年交，從每年年1

3、1月月15日日到次年年3月115日，共計(jì)四四個(gè)月，一般由由物業(yè)公公司收取取；天天然氣記記好表數(shù)數(shù)，(物物業(yè)公司司不代收收的話)，必須須與天然然氣公司司聯(lián)系；詢詢問是否否還欠繳繳電話費(fèi)費(fèi)、有線線電視費(fèi)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)費(fèi)；交交鑰匙，提示購購買人換換鎖心；最最好留下下各種費(fèi)費(fèi)用結(jié)清清的收據(jù)據(jù)、發(fā)票票復(fù)印件件。網(wǎng)上銀行行的方便便快捷，近日應(yīng)應(yīng)用到了了中介公公司幫客客戶繳稅稅上，這這將使得得買房人人領(lǐng)到契契證的時(shí)時(shí)間大大大縮短。據(jù)杭杭州市財(cái)財(cái)政局農(nóng)農(nóng)稅征收收管理局局相關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人介介紹，網(wǎng)網(wǎng)上可繳繳的稅包包括契稅稅、營業(yè)業(yè)稅等一一系列稅稅費(fèi)，目目前主要要在中原原地產(chǎn)、盛世管管家等44家中介介公司開開展試點(diǎn)點(diǎn)。具

4、體體的操作作流程是是，中介介公司在在農(nóng)行延延慶支行行開立一一般存款款賬戶，辦理網(wǎng)網(wǎng)上銀行行注冊手手續(xù)，并并保證存存款賬戶戶有足夠夠的資金金支付每每次申報(bào)報(bào)時(shí)所需需繳納的的稅費(fèi)款款項(xiàng)，然然后向農(nóng)農(nóng)稅征收收大廳“申報(bào)受受理”窗窗口一次次性提供供完整準(zhǔn)準(zhǔn)確的納納稅申報(bào)報(bào)資料，并附上上應(yīng)納納稅費(fèi)預(yù)預(yù)算表，經(jīng)稅稅費(fèi)核算算并確認(rèn)認(rèn)繳款后后，就可可通過農(nóng)農(nóng)行網(wǎng)上上銀行直直接扣款款了，等等扣款成成功后，農(nóng)稅就就會(huì)根據(jù)據(jù)農(nóng)行提提供的稅稅款到賬賬銷號(hào)的的信息，制作契契證，并并實(shí)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)場發(fā)放放。杭州州市財(cái)政政局農(nóng)稅稅征收管管理局管管理科副副科長吳吳瑩子說說，以前前辦證慢慢主要是是因?yàn)橹兄薪楣舅疽话愣级纪ㄟ^轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬支

5、票票來繳納納稅費(fèi)，銀行結(jié)結(jié)算時(shí)間間比較長長，現(xiàn)在在通過網(wǎng)網(wǎng)上繳稅稅，進(jìn)一一步縮短短了銀行行結(jié)算時(shí)時(shí)間，辦辦證速度度當(dāng)然大大大加快快?！斑@樣一一來，購購房者就就能及早早領(lǐng)到契契證，而而以前辦辦領(lǐng)契證證需要55個(gè)工作作日?！敝性氐禺a(chǎn)的王王慧說。五、房屋屋交易流流程 11、尋找找房源； 2、調(diào)調(diào)查房屋屋產(chǎn)權(quán)是是否清晰晰、是否否在租或或有權(quán)利利瑕疵； 3、調(diào)調(diào)查房屋屋土地屬屬性情況況及房屋屋是否受受市政規(guī)規(guī)劃影響響； 4、調(diào)查房房屋是否否屬具有有福利性性質(zhì)的政政策性住住房和該該房屋是是否存在在侵權(quán)情情況； 55、調(diào)查查房屋是是否存在在物業(yè)管管理等相相關(guān)費(fèi)用用的拖欠欠； 6、簽訂二二手房買買賣合同同；

6、 7、辦理房房屋權(quán)屬屬變更登登記手續(xù)續(xù)并交納納相關(guān)稅稅費(fèi)。 88、進(jìn)行行物業(yè)交交接及相相關(guān)變更更手續(xù)。 (1)無無民事行行為能力力人所簽簽訂的房房屋買賣賣合同。根據(jù)我我國民民法通則則的規(guī)規(guī)定，無無民事行行為能力力人由其其法定代代理人代代理實(shí)施施民事行行為，因因此，無無民事行行為能力力人的房房屋買賣賣均應(yīng)由由其法定定代理人人代理簽簽訂合同同，他們們不能獨(dú)獨(dú)立簽訂訂房屋買買賣合同同，否則則，屬無無效合同同。(22)限制制行為能能力人未未取得法法定代理理人的同同意簽訂訂的房屋屋買賣合合同。限限制行為為能力人人只能進(jìn)進(jìn)行與其其年齡、智力、精神狀狀況相適適應(yīng)的民民事活動(dòng)動(dòng)，他們們進(jìn)行房房屋買賣賣應(yīng)當(dāng)由由

7、其法定定代理人人代為簽簽訂合同同或取得得法定代代理人的的同意。沒有法法定代理理人的同同意，限限制行為為能力人人自己簽簽訂的房房屋買賣賣合同無無效。(33)以欺欺詐簽訂訂的房屋屋買賣合合同。這這是指一一方當(dāng)事事人以捏捏造事實(shí)實(shí)或隱瞞瞞真相等等欺騙手手段，致致使對(duì)方方當(dāng)事人人發(fā)生錯(cuò)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)識(shí)所簽訂訂的房屋屋買賣合合同。(44)以脅脅迫的手手段簽訂訂的房屋屋買賣合合同。指指一方當(dāng)當(dāng)事人以以使對(duì)方方財(cái)產(chǎn)、肉體或或精神上上受損害害相威脅脅，迫使使其產(chǎn)生生恐怖而而簽訂的的房屋買買賣合同同。(55)乘人人之危簽簽訂的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合同同。是指指一方當(dāng)當(dāng)事人乘乘對(duì)方處處于危難難之際或或利用對(duì)對(duì)方的迫迫切需要要，強(qiáng)迫迫

8、對(duì)方接接受明顯顯不利的的條件所所簽訂的的房屋買買賣合同同。(66)雙方方當(dāng)事人人惡意串串通，損損害國家家、集體體或他人人利益所所簽訂的的房屋買買賣合同同。是指指雙方當(dāng)當(dāng)事人故故意串通通，損害害國家、集體或或第三人人的利益益簽訂的的房屋買買賣合同同。(77)當(dāng)事事人之間間沒有簽簽訂書面面房屋買買賣合同同，又無無據(jù)可查查的，亦亦認(rèn)定為為房屋買買賣合同同無效。如何審核核賣方的的房產(chǎn)證證？ HYPERLINK / 220077年100月100日住在在杭州網(wǎng)網(wǎng)除已已購商品品房外，以成本本價(jià)購買買且與原原產(chǎn)權(quán)單單位沒有有事先約約定的公公房也可可以直接接上市交交易。對(duì)這這類房產(chǎn)產(chǎn)的審查查包括以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：(

9、11)一看看房屋所所有權(quán)證證第一頁頁或第二二頁有“成本價(jià)價(jià)出售住住房”、“成本本價(jià)出售售住宅”或“私私更成”等紅色色印章字字樣，則則表示該該房屋以以成本價(jià)價(jià)購買。(22)二看看與原購購房單位位簽訂的的買賣協(xié)協(xié)議中是是否有諸諸如：“單位有有優(yōu)先購購買權(quán)”、“出出售轉(zhuǎn)讓讓需經(jīng)原原產(chǎn)權(quán)單單位同意意”或“五年之之內(nèi)不可可以上市市”等條條款約定定。另外外，以成成本價(jià)購購買且與與原產(chǎn)權(quán)權(quán)單位有有事先約約定的或或以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)優(yōu)惠價(jià)購購買的，需向原原產(chǎn)權(quán)單單位提交交已購購公有住住房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房出售售征詢意意見表，原產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位位蓋章同同意后就就可上市市交易。審查查內(nèi)容包包括： (11)一看看房屋所所有權(quán)證

10、證第一頁頁有“*私優(yōu)”、“*私標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出出售”或或“標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)出售”等紅色色印章字字樣，則則表示該該房屋以以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)或優(yōu)惠惠價(jià)購買買。(22)二看看與原產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位位簽訂的的買賣協(xié)協(xié)議中的的約定。當(dāng)然然，產(chǎn)權(quán)權(quán)證一定定要看原原件，同同時(shí)應(yīng)到到有管轄轄權(quán)的部部門，房房屋所在在區(qū)縣房房地局查查檔，以以最終確確認(rèn)，該該房屋是是否具備備上市交交易的資資格。房屋買賣賣合同范范本來源:未未知作者：wanngween日期：10-03-31房屋買賣賣合同出賣賣方：_身份份證：_地址址：_ 聯(lián)系系電話：_買受方方：_身份證證：_地址：_ 聯(lián)系電電話：_第第一條 房屋屋的基本本情況出賣賣方房屋屋（以下下簡稱該該

11、房屋）坐落于于_；位于第第_層層，共_（套）（間），房屋屋結(jié)構(gòu)為為_，建筑筑面積_平方方米（其其中實(shí)際際建筑面面積_平方方米，公公共部位位與公用用房屋分分?jǐn)偨ㄖ娣e_平方方米），房屋用用途為_；該該房屋平平面圖見見本合同同附件一一，該房房屋內(nèi)部部附著設(shè)設(shè)施見附附件二；（房屋屋所有權(quán)權(quán)證號(hào)、土地使使用權(quán)證證號(hào)）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)號(hào)）為_。第二二條 房屋面面積的特特殊約定定本本合同第第一條所所約定的的面積為為（出賣賣方暫測測）（原原產(chǎn)權(quán)證證上標(biāo)明明）（房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記機(jī)關(guān)實(shí)實(shí)際測定定）面積積。如暫暫測面積積或原產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上上標(biāo)明的的面積（以下簡簡稱暫測測面積）與房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記機(jī)機(jī)關(guān)實(shí)際際測定

12、的的面積有有差異的的，以房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記機(jī)關(guān)實(shí)實(shí)際測定定面積（以下簡簡稱實(shí)際際面積）為準(zhǔn)。該該房屋交交付時(shí)，房屋實(shí)實(shí)際面積積與暫測測面積的的差別不不超過暫暫測面積積的_（不包括括_）時(shí)時(shí)，房價(jià)價(jià)款保持持不變。實(shí)實(shí)際面積積與暫測測面積差差別超過過暫測面面積的_（包括_）時(shí)，甲甲乙雙方方同意按按下述第第_種方式式處理：11買受受方有權(quán)權(quán)提出退退房，出出賣方須須在買受受方提出出退房要要求之日日起_天內(nèi)內(nèi)將買受受方已付付款退還還給買受受方，并并按_利利率付給給利息。22每平平方米價(jià)價(jià)格保持持不變，房價(jià)款款總金額額按實(shí)際際面積調(diào)調(diào)整。3_。第三三條 土地使使用權(quán)性性質(zhì)該房屋屋相應(yīng)的的土地使使用權(quán)取取

13、得方式式為_；土地地使用權(quán)權(quán)年限自自_年年_月月_日至至_年年_月_日止。以劃撥撥方式取取得土地地使用權(quán)權(quán)的房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓批準(zhǔn)文文件號(hào)為為_；該房房屋買賣賣后，按按照有關(guān)關(guān)規(guī)定，買受方方（必須須）（無無須）補(bǔ)補(bǔ)辦土地地使用權(quán)權(quán)出讓手手續(xù)。第四四條 價(jià)格按（總建筑筑面積）（實(shí)際際建筑面面積）計(jì)計(jì)算，該該房屋售售價(jià)為（ 幣）每平方方米_元，總金額額為（幣幣）_億_千_百百_拾_萬_千千_百_拾_元整整。第五五條 付款方方式買受方方應(yīng)于本本合同生生效之日日向出賣賣方支付付定金（_ 幣）_億億_千_百百_拾_萬_千千_百_拾_元整整，并應(yīng)應(yīng)于本合合同生效效之日起起_日日內(nèi)將該該房屋全全部價(jià)款款付給出出

14、賣方。具體付付款方式式可由雙雙方另行行約定。第六六條交付期限限出出賣方應(yīng)應(yīng)于本合合同生效效之日起起三十日日內(nèi)，將將該房屋屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)證書交交給買受受方，并并應(yīng)收到到該房屋屋全部價(jià)價(jià)款之日日起_日日內(nèi)，將將該房屋屋付給買買受方。第七七條 買受方方逾期付付款的違違約責(zé)任任買買受方如如未按本本合同第第四條規(guī)規(guī)定的時(shí)時(shí)間付款款，出賣賣方對(duì)買買受方的的逾期應(yīng)應(yīng)付款有有權(quán)追究究違約利利息。自自本合同同規(guī)定的的應(yīng)付款款限期之之第二天天起至實(shí)實(shí)際付款款之日止止，月利利息按_計(jì)算。逾期超超過_天天后，即即視為買買受方不不履行本本合同。屆時(shí)，出賣方方有權(quán)按按下述第第_種約定定，追究究買受方方的違約約責(zé)任。11終止止

15、合同，買受方方按累計(jì)計(jì)應(yīng)付款款的_向出出賣方支支付違約約金。出出賣方實(shí)實(shí)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失超超過買受受方支付付的違約約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失與違約約金的差差額部分分由買受受方據(jù)實(shí)實(shí)賠償。22買受受方按累累計(jì)應(yīng)付付款的_向出出賣方支支付違約約金，合合同繼續(xù)續(xù)履行。33_。第八八條 出賣方方逾期交交付房屋屋的違約約責(zé)任除人人力不可可抗拒的的自然災(zāi)災(zāi)害等特特殊情況況外，出出賣方如如未按本本合同第第五條規(guī)規(guī)定的期期限將該該房屋交交給買受受方使用用，買受受方有權(quán)權(quán)按已交交付的房房價(jià)款向向出賣方方追究違違約利息息。按本本合同第第十一條條規(guī)定的的最后交交付期限限的第二二天起至至實(shí)際交交付之日日止，月月利息在在_個(gè)

16、個(gè)月內(nèi)按按_利率率計(jì)算；自第_個(gè)月起起，月利利息則按按_利率率計(jì)算。逾期超超過_個(gè)個(gè)月，則則視為出出賣方不不履行本本合同，買受方方有權(quán)按按下列第第_種約定定，追究究出賣方方的違約約責(zé)任。11終止止合同，出賣方方按買受受方累計(jì)計(jì)已付款款的_向買受受方支付付違約金金。乙方方實(shí)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失失超過出出賣方支支付的違違約金時(shí)時(shí)，實(shí)際際經(jīng)濟(jì)損損失與違違約金的的差額部部分由甲甲方據(jù)實(shí)實(shí)賠償。22出賣賣方按買買受方累累計(jì)已付付款的_向買受受方支付付違約金金，合同同繼續(xù)履履行。3_。第九九條 關(guān)于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記的約定定在在買受方方實(shí)際接接收該房房屋之日日起，出出賣方協(xié)協(xié)助買受受方在房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記機(jī)關(guān)規(guī)規(guī)定的

17、期期限內(nèi)向向房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記機(jī)關(guān)關(guān)辦理權(quán)權(quán)屬登記記手續(xù)。如因出出賣方的的過失造造成買受受方不能能在雙方方實(shí)際交交接之日日起_天內(nèi)內(nèi)取得房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書書，買受受方有權(quán)權(quán)提出退退房，出出賣方須須在買受受方提出出退房要要求之日日起_天內(nèi)將將買受方方已付款款退還給給買受方方，并按按已付款款的_賠償償買受方方損失。第十十條 出賣方方保證在在交易時(shí)時(shí)該房屋屋沒有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛紛，有關(guān)關(guān)按揭、抵押債債務(wù)、稅稅項(xiàng)及租租金等，出賣方方均在交交易前辦辦妥。交交易后如如有上述述未清事事項(xiàng)，由由出賣方方承擔(dān)全全部責(zé)任任。第十十一條 因本房屋屋所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移所所發(fā)生的的土地增增值稅由由出賣方方向國家家交納，契稅由由買受

18、方方向國家家交納；其他房房屋交易易所發(fā)生生的稅費(fèi)費(fèi)除另有有約定的的外，均均按政府府的規(guī)定定由甲乙乙雙方分分別交納納。第十十二條 本合合同未盡盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方方另行議議定，并并簽訂補(bǔ)補(bǔ)充協(xié)議議。第十十三條 本合合同之附附件均為為本合同同不可分分割之一一部分。本合同同及其附附件內(nèi)，空格部部分填寫寫的文字字與印刷刷文字具具有同等等效力。本本合同及及其附件件和補(bǔ)充充協(xié)議中中未規(guī)定定的事項(xiàng)項(xiàng)，均遵遵照中華華人民共共和國有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)和政策策執(zhí)行。第十十四條 本合合同在履履行中發(fā)發(fā)生爭議議，由甲甲、乙雙雙方協(xié)商商解決。協(xié)商不不成時(shí)，甲、乙乙雙方同同意由_仲裁委委員會(huì)仲仲裁。第十十五條 本合合同（

19、經(jīng)經(jīng)甲、乙乙雙方簽簽字）之之日起生生效。第十十六條 本合合同連同同附表共共_頁頁，一式式_份，甲甲、乙雙雙方各執(zhí)執(zhí)一份，_各執(zhí)一一份，均均具有同同等效力力。出賣方（簽章）：_年_月_日買受方（簽章）：_年_月月_日附件件一 房屋平平面圖（略）附件件二 室內(nèi)附附著設(shè)施施（略）房屋買賣賣合同的的主要條條款和注注意事項(xiàng)項(xiàng)來源:未未知作者：admmin日期期：100-033-311房屋買買賣合同同一般應(yīng)應(yīng)包括一一下條款款：1、當(dāng)事人人的名稱稱或姓名名、住所所。合同同中應(yīng)當(dāng)當(dāng)明確當(dāng)當(dāng)事人的的具體情情況、地地址、聯(lián)聯(lián)系辦法法等，以以免出現(xiàn)現(xiàn)欺詐情情況；雙雙方應(yīng)向向?qū)Ψ阶髯髟敿?xì)清清楚的介介紹或調(diào)調(diào)查；應(yīng)應(yīng)寫

20、明是是否是共共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)、是否否是夫妻妻共同財(cái)財(cái)產(chǎn)或家家庭共同同財(cái)產(chǎn)。 2、標(biāo)的。在房屋屋買賣合合同中標(biāo)標(biāo)的就是是房屋。合同中中應(yīng)明確確房屋的的地點(diǎn)(方位、朝向、門牌號(hào)號(hào)等)、面積、類型(公房或或私房)設(shè)施設(shè)設(shè)備結(jié)構(gòu)構(gòu)(木制制、磚制制等建筑筑使用的的材料)、質(zhì)量量(新舊舊程度、使用狀狀況等)、格局局、裝修修及附屬屬設(shè)施等等內(nèi)容。 3、價(jià)款。價(jià)款是是合同中中最重要要的條款款，它的的主要內(nèi)內(nèi)容涉及及到總價(jià)價(jià)款、付付款方式式、付款款條件如如何申請(qǐng)請(qǐng)按揭貸貸款、定定金、尾尾款等。在簽訂訂合同中中，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依據(jù)有有關(guān)法律律的規(guī)定定，以房房屋的不不同類型型，確定定不同的的定價(jià)原原則，明明確房屋屋售價(jià)是是多少，

21、每平方方米建筑筑面積售售價(jià)是多多少。雙雙方還要要明確按按國家規(guī)規(guī)定交納納各自應(yīng)應(yīng)當(dāng)交的的稅費(fèi)和和雜費(fèi)；如果雙雙方另有有約定，則應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同同中明確確這一約約定。 4、履行行期限、地點(diǎn)、方式。合同中中應(yīng)主要要寫明交交房時(shí)間間，條件件，辦理理相關(guān)手手續(xù)的過過程，配配合與協(xié)協(xié)調(diào)問題題，雙方方應(yīng)如何何尋求中中介公司司、律師師、評(píng)估估機(jī)構(gòu)等等服務(wù)，各種稅稅費(fèi)、其其他費(fèi)用用如何分分?jǐn)?，遇遇有價(jià)格格上漲、下跌時(shí)時(shí)如何處處理。 5、交付付方式。合同中中應(yīng)包括括出賣方方交付房房屋及受受買方支支付價(jià)款款的方式式。交會(huì)會(huì)房屋，應(yīng)明確確要對(duì)房房屋進(jìn)行行驗(yàn)收，并按規(guī)規(guī)定辦理理房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶戶手續(xù)，交納稅稅金及費(fèi)費(fèi)用，領(lǐng)

22、領(lǐng)取新的的房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明明等。支支付價(jià)款款的方式式，應(yīng)明明確以現(xiàn)現(xiàn)金還是是支票支支付，付付款是一一次性付付清或分分期交付付以及繳繳納定金金的時(shí)間間、數(shù)額額、分期期付款的的步驟、時(shí)間和和數(shù)額等等。 6、違約責(zé)責(zé)任。合合同中要要說明哪哪些系違違約情形形，如何何承擔(dān)違違約責(zé)任任，違約約金、定定金、賠賠償金的的計(jì)算與與給付，在什么么情況下下可以免免責(zé)，擔(dān)擔(dān)保的形形式，對(duì)對(duì)違約金金或定金金的選擇擇適用問問題等等等。 7、解決爭爭議的方方式。合合同中應(yīng)應(yīng)約定解解決爭議議是采用用仲裁方方式還是是訴訟方方式。需需要注意意的是，如果雙雙方同意意采用仲仲裁的形形式解決決糾紛，應(yīng)按照照我國仲裁法法的規(guī)規(guī)定寫清清明確

23、的的條款。 8、合同同生效條條款。合合同中應(yīng)應(yīng)約定合合同生效效時(shí)間，生效或或失效條條件，當(dāng)當(dāng)事人不不能為自自己的利利益不正正當(dāng)?shù)刈枳钃蠗l件件生效或或不生效效，生效效或失效效期限，致使合合同無效效的情形形，幾種種無效的的免責(zé)條條款，當(dāng)當(dāng)事人要要求變更更或撤消消合同的的條件，合同無無效或被被撤消后后，財(cái)產(chǎn)產(chǎn)如何進(jìn)進(jìn)行返還還等等。 9、合同中中止、終終止或解解除條款款。按照照合同同法第第六十八八條、第第九十一一條、第第九十四四條之規(guī)規(guī)定，合合同當(dāng)事事人可以以中止、終止或或解除房房屋買賣賣合同。有必要要在合同同中明確確約定合合同中止止、終止止或解除除的條件件，上述述情形中中合同應(yīng)應(yīng)履行的的通知、協(xié)助、

24、保密等等義務(wù)，解除權(quán)權(quán)的行使使期限，合同中中止、終終止或解解除的補(bǔ)補(bǔ)救措施施，合同同中止、終止或或解除后后財(cái)產(chǎn)如如何進(jìn)行行返還等等等。 100、合同同的變更更與轉(zhuǎn)讓讓。合同同中應(yīng)約約定合同同的變更更與轉(zhuǎn)讓讓的條件件或不能能進(jìn)行變變更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的禁禁止條款款。 111、附件件。合同同中應(yīng)說說明本合合同有哪哪些附件件以及附附件的效效力等。必要的的時(shí)候，還需簽簽訂有關(guān)關(guān)的補(bǔ)充充協(xié)議，特別是是有關(guān)房房屋面積積、房屋屋質(zhì)量以以及付款款等關(guān)鍵鍵條款，一定要要有細(xì)節(jié)節(jié)性的明明確約定定。 有些人人以為買買房就是是簡單的的簽訂個(gè)個(gè)房屋買買賣合同同了事，其實(shí)不不然。在在簽訂房房屋買賣賣過程中中一定要要對(duì)房屋屋及所有

25、有權(quán)人等等情況有有必要的的了解，以防止止履行過過程中發(fā)發(fā)生預(yù)想想不到的的糾紛甚甚至詐騙騙。一般般來說，購房者者應(yīng)當(dāng)注注意以下下問題: 1、二手房房有無合合法的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土土地使用用權(quán)證明明-房屋所所有權(quán)證證和土地地使用權(quán)權(quán)證。 合法的的產(chǎn)權(quán)和和土地使使用權(quán)證證明是二二手房買買賣合法法有效的的前提?，F(xiàn)實(shí)生生活中存存在利用用假房產(chǎn)產(chǎn)證行騙騙的情況況，鑒別別房產(chǎn)證證的真?zhèn)蝹危瑢?duì)房房屋交易易雙方當(dāng)當(dāng)事人的的合法利利益有著著極為重重要的作作用。鑒鑒別房屋屋產(chǎn)權(quán)證證真?zhèn)蔚牡淖畋ｋU(xiǎn)險(xiǎn)方式是是到相關(guān)關(guān)部門進(jìn)進(jìn)行核實(shí)實(shí)。 2、購購房者需需要對(duì)售售房者有有準(zhǔn)確的的了解。 購房者者應(yīng)當(dāng)查查看房產(chǎn)產(chǎn)證所有有人的身身份證

26、件件。如果果售房者者與房屋屋產(chǎn)權(quán)證證上記載載的產(chǎn)權(quán)權(quán)所有人人不是同同一人，則應(yīng)當(dāng)當(dāng)了解售售房者與與房產(chǎn)所所有人之之間的關(guān)關(guān)系，要要求售房房者提供供證明文文件，并并親自向向房產(chǎn)所所有人核核實(shí)。 此外，購房者者應(yīng)當(dāng)詳詳細(xì)了解解并核實(shí)實(shí)房產(chǎn)所所有人是是一位還還是幾位位共有。如果房房屋為多多人共有有，則須須賣房人人提供所所有共有有人的身身份證件件及同意意出賣房房屋的書書面文件件。在辦辦理房產(chǎn)產(chǎn)過戶手手續(xù)時(shí)，全部共共有人能能否都到到場。如如有特殊殊情況不不能到場場，需出出具經(jīng)過過公證的的委托書書及代理理人身份份證件，由代理理人替其其簽章。 3、購購房者要要對(duì)即將將進(jìn)行交交易的房房產(chǎn)基本本情況必必要的了了

27、解。 這主要要包括房房屋的實(shí)實(shí)際面積積和機(jī)構(gòu)構(gòu)與房屋屋產(chǎn)權(quán)證證上登記記的面積積以及顯顯示的房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)是否相相符，是是否有私私搭亂建建或破壞壞房屋結(jié)結(jié)構(gòu)的問問題；該該房產(chǎn)用用途是否否與購房房者購買買后的用用途相符符等。 4、購購房者還還應(yīng)當(dāng)詳詳細(xì)了解解并核實(shí)實(shí)房產(chǎn)是是否抵押押、租賃賃或被司司法機(jī)關(guān)關(guān)查封。 如果房房屋已出出租，則則須售房房者提供供承租人人同意出出售并放放棄優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)的書面面意見；如果房房屋已被被抵押，則須通通知抵押押權(quán)人，并就解解除抵押押確定可可行的方方案；如如果房屋屋被司法法機(jī)關(guān)查查封，則則應(yīng)考慮慮放棄購購買或就就此與司司法機(jī)關(guān)關(guān)及案件件當(dāng)事人人進(jìn)行交交涉（非非專業(yè)人人士

28、難以以把握）。 5、如如購買的的房屋是是公房、已購公公房或經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，應(yīng)應(yīng)了解這這些房屋屋是否獲獲準(zhǔn)上市市交易、預(yù)購公公房是否否需補(bǔ)足足有關(guān)費(fèi)費(fèi)用、公公房原單單位對(duì)房房屋是否否保留優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)、已已購公房房參加房房改房時(shí)時(shí)同住成成年人的的意見等等。軍隊(duì)隊(duì)等單位位的房屋屋，由于于其特殊殊性，應(yīng)應(yīng)特別注注意單位位是否同同意出售售，以及及能否辦辦理房屋屋所有權(quán)權(quán)證和土土地使用用權(quán)證，如有疑疑問則不不宜購買買。 6、購購房者還還應(yīng)了解解隨房屋屋同時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的設(shè)設(shè)備（非非房屋附附屬設(shè)備備）及裝裝修的詳詳細(xì)情況況。 7、估估算稅費(fèi)費(fèi)負(fù)擔(dān)。房屋買買賣的稅稅費(fèi)規(guī)定定較多、較復(fù)雜雜，累計(jì)計(jì)各項(xiàng)稅稅費(fèi)金額額也

29、比較較大，估估算稅費(fèi)費(fèi)負(fù)擔(dān)是是十分必必要的。根據(jù)國國家規(guī)定定，購房房者應(yīng)承承擔(dān)契稅稅、印花花稅，售售房者在在一定條條件下應(yīng)應(yīng)承擔(dān)營營業(yè)稅、城建稅稅、教育育附加費(fèi)費(fèi)、個(gè)人人所得稅稅。根據(jù)據(jù)買賣房房屋的性性質(zhì)以及及各地的的實(shí)際情情況還可可能發(fā)生生土地增增值稅、房產(chǎn)稅稅、手續(xù)續(xù)費(fèi)、交交易管理理費(fèi)等稅稅費(fèi)。此此外，買買賣房屋屋的性質(zhì)質(zhì)、面積積大小、用途、辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記時(shí)間長長短等因因素還可可能使得得契稅的的稅率發(fā)發(fā)生變化化。買賣賣雙方可可以根據(jù)據(jù)擬交易易房屋的的實(shí)際情情況，向向?qū)I(yè)人人事或有有關(guān)部門門具體了了解稅費(fèi)費(fèi)的項(xiàng)目目、稅率率.二手手房買賣賣應(yīng)注意意的問題題回復(fù)時(shí)間間：100-244 155:

30、377 回回復(fù)者：楊清銓銓 積積分：分分關(guān)于二手手房屋買買賣，本本人曾做做過解答答。二手手房買賣賣專業(yè)性性較強(qiáng)、也是較較復(fù)雜的的問題，不可預(yù)預(yù)見的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大大，一旦旦出現(xiàn)糾糾紛的處處理時(shí)間間較長、程序繁繁雜，往往往購房房者為此此遭受的的損失較較大。所所以提醒醒購買二二手房者者要慎重重、注意意的問題題也比較較多。下下面僅對(duì)對(duì)二手房房交易過過程中容容易忽略略的問題題簡述如如下：一一、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬是是二手房房買賣應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意意的首要要問題。往往購購房者僅僅核對(duì)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的的產(chǎn)權(quán)證證，而沒沒有對(duì)房房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人的進(jìn)進(jìn)一步了了解，后后患無窮窮。1、目前房房屋的類類型比較較多，也也比較亂亂，既有有可以自自由上市市

31、轉(zhuǎn)讓的的商品房房，也有有對(duì)房屋屋轉(zhuǎn)讓有有限制的的房屋，如安居居工程房房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房、房改改房等。按照規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓讓有限制制的房屋屋要達(dá)到到一定的的年限才才能上市市交易，這類房房產(chǎn)權(quán)屬屬較容易易出現(xiàn)糾糾紛。如如果確實(shí)實(shí)要購買買該類房房產(chǎn)，最最好要求求出售人人出具承承諾，由由售房者者承擔(dān)出出現(xiàn)權(quán)屬屬爭議時(shí)時(shí)的法律律責(zé)任，避免或或降低因因權(quán)屬爭爭議轉(zhuǎn)嫁嫁給購房房者的不不利后果果。2、按照法法律規(guī)定定，共有有人未獲獲其他共共有人同同意，擅擅自處分分共有財(cái)財(cái)產(chǎn)的，其行為為無效。若出售售的房產(chǎn)產(chǎn)為共有有人所有有，一定定要有共共有人的的簽字認(rèn)認(rèn)可，夫夫妻共有有的房產(chǎn)產(chǎn)也不例例外，以以避免不不必要的的權(quán)屬糾

32、糾紛的發(fā)發(fā)生。二二、房產(chǎn)產(chǎn)出售前前是否設(shè)設(shè)定抵押押?是否否被人民民法院保保全、凍凍結(jié)或拍拍賣?設(shè)設(shè)定抵押押，被人人民法院院保全、凍結(jié)或或拍賣的的房產(chǎn)，無法辦辦理過戶戶，也就就無法達(dá)達(dá)到產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的的目的，購房者者將承受受較大的的損失。為避免免這種情情況（購購房者往往往不知知情），要求在在合同中中訂立違違約條款款，由售售房者承承擔(dān)違約約責(zé)任。三、房房產(chǎn)出售售前是否否存在租租賃?這這是購房房者往往往忽略的的問題。按照法法律規(guī)定定，房屋屋買賣合合同不能能對(duì)抗在在先訂立立的租賃賃合同，房屋買買賣不影影響原房房屋租賃賃合同的的効力，應(yīng)由買買受人替替代原房房屋出租租人繼續(xù)續(xù)履行租租賃合同同直至租租賃期滿滿

33、，且承承租人對(duì)對(duì)該租賃賃的房屋屋享有優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)。因因此，房房產(chǎn)出售售前若存存在租賃賃的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)要求求出售人人提供該該房產(chǎn)承承租人出出具的在在同等條條件下放放棄優(yōu)先先購買權(quán)權(quán)的書面面聲明。四、戶戶口問題題：戶口口問題是是購房者者往往容容易忽略略的另一一問題，戶籍問問題直接接關(guān)系到到子女上上學(xué)等基基本權(quán)益益。房屋屋買賣中中的戶籍籍遷出與與遷入一一旦發(fā)生生糾紛，不是民民事糾紛紛，非人人民法院院的受案案范圍；行使戶戶籍管理理職權(quán)的的公安戶戶政部門門也無法法將賣方方的戶口口強(qiáng)行遷遷出，這這一問題題是很難難解決的的。所以以在購房房前最好好委托律律師到公公安戶政政部門調(diào)調(diào)查是否否存在賣賣方的戶戶口未遷遷

34、出，如如果賣方方的戶口口未遷出出，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在合同同中約定定 售房房者的戶戶口遷出出時(shí)限或或由售房房者承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，避避免不必必要的糾糾紛發(fā)生生。五、房屋買買賣合同同：房屋屋買賣合合同的內(nèi)內(nèi)容復(fù)雜雜、條款款較多，應(yīng)當(dāng)明明確約定定房款支支付、房房屋的過過戶、房房屋的交交付、房房產(chǎn)內(nèi)的的水、電電、煤氣氣、電話話費(fèi)、有有線電視視費(fèi)、物物業(yè)管理理費(fèi)等各各項(xiàng)費(fèi)用用的交接接日期和和違約責(zé)責(zé)任等，避免今今后產(chǎn)生生不必要要的糾紛紛。六、其他應(yīng)應(yīng)注意的的問題：二手房房的買賣賣要比商商品房復(fù)復(fù)雜得多多，很多多二手房房買賣是是委托房房產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)辦辦理交易易的，鑒鑒于目前前房產(chǎn)中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)有的操操作還不不盡完善善、

35、良莠莠不齊。日常中中時(shí)常有有委托人人與房產(chǎn)產(chǎn)中介機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)生生矛盾和和沖突的的發(fā)生，如中介介機(jī)構(gòu)一一房多賣賣、低吸吸高拋賺賺取差價(jià)價(jià)、收取取中介費(fèi)費(fèi)以外的的其他費(fèi)費(fèi)用如“信息費(fèi)費(fèi)”等，都是法法律所禁禁止的。按照規(guī)規(guī)定，房房產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)不不允許低低吸高拋拋賺取差差價(jià)；房房產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)只只能收取取價(jià)款總總額的中中介費(fèi)，沒有促促成雙方方成交的的，不得得收取任任何費(fèi)用用。因此此房產(chǎn)中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)的選擇擇就顯得得重要，應(yīng)當(dāng)選選擇具備備執(zhí)業(yè)資資質(zhì)的房房產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)，約定房房產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)提提供哪些些服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目、收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、成交交、發(fā)生生糾紛的的解決方方式、中中介方違違約的責(zé)責(zé)任。如如果購房房者在交交易過程程中

36、覺得得把握不不大，不不必親歷歷親為，特別是是對(duì)二手手房交易易風(fēng)險(xiǎn)的的把握，不可勉勉力為難難，那會(huì)會(huì)耗費(fèi)你你很多時(shí)時(shí)間和精精力，且且效果還還不一定定會(huì)好，最好聘聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)律師做做些必要要的調(diào)查查、了解解，審查查合同的的條款，這樣有有利于降降低購房房者的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。買賣房屋屋十大注注意事項(xiàng)項(xiàng) 來源：河河源律師師工作室室 作者者： 日日期：220077-033-044 HYPERLINK /fangdichan/fangwumaimai/fwmmjysx/257.html#say#say l say#say 我來說兩兩句 HYPERLINK /fangdichan/fangwumaimai/fwmmjy

37、sx/257.html#say#say l say#say (0條)復(fù)制鏈鏈接 字字號(hào): HYPERLINK javascript:void(0) 小 HYPERLINK javascript:void(0) 中 HYPERLINK javascript:void(0) 大 推薦欄目目： HYPERLINK /fangdichan/fdcfg/index.html 房房產(chǎn)糾紛紛法規(guī) HYPERLINK /fangdichan/hetongfanben/index.html 房產(chǎn)糾糾紛文書書 HYPERLINK /falvchangshi/fangchanjiufen/ 房產(chǎn)產(chǎn)糾紛常常識(shí) HYP

38、ERLINK /fangchan 房房產(chǎn)糾紛紛律師 HYPERLINK /ask/browse_s30.html 房產(chǎn)糾糾紛法律律咨詢 在二手手房買賣賣中，因因每位買買方和賣賣方的情情況都不不盡相同同，再加加上房屋屋中介公公司的素素質(zhì)和責(zé)責(zé)任等不不確定因因素，使使得房屋屋買賣糾糾紛很容容易發(fā)生生。為了了讓房產(chǎn)產(chǎn)買賣行行為順利利，減少少那些既既花精力力又花時(shí)時(shí)間的糾糾紛發(fā)生生，筆者者分別為為買賣雙雙方在55個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)支招。 賣房房者主要要有掛牌牌、收定定、簽約約、收款款、交房房過戶等等五個(gè)環(huán)環(huán)節(jié) 一、掛牌時(shí)時(shí)明確委委托方式式和期限限。賣方方大多數(shù)數(shù)情況下下會(huì)通過過中介公公司予以以掛牌出出售。賣賣方

39、在掛掛牌時(shí)除除明確掛掛牌價(jià)格格外，還還應(yīng)明確確委托方方式和掛掛牌期限限。此外外，有些些中介公公司往往往自行或或者讓自自己的中中介人員員先付定定金把房房子定下下來，但但最后簽簽約的肯肯定是他他人；所所以，賣賣方不要要輕易收收取中介介的定金金。 二、謹(jǐn)慎收收取定金金。中介介公司找找到客戶戶后會(huì)同同賣方議議價(jià)。如如賣方接接受購買買條件，則從中中介處簽簽收定金金。但很很多中介介公司會(huì)會(huì)要求保保管該定定金，賣賣方對(duì)此此要慎重重。房子子賣了，定金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為傭金金倒也算算了，就就怕買方方毀約賣賣方可以以沒收定定金時(shí)，中介公公司卻要要求分賣賣方一杯杯羹。 三、簽約時(shí)時(shí)要注意意三點(diǎn)。一是將將房屋的的物理狀狀況和權(quán)權(quán)

40、利狀況況如實(shí)告告知買方方，最好好在合同同中寫下下來；二二是提供供“三項(xiàng)項(xiàng)證明”，即如如有共有有人須提提供房屋屋共有人人同意出出售的證證明，如如有抵押押，則提提供已經(jīng)經(jīng)書面通通知房屋屋抵押權(quán)權(quán)人的證證明，如如該房已已經(jīng)出租租，則提提供房屋屋承租人人放棄優(yōu)優(yōu)先購買買權(quán)的書書面證明明。三是是交易流流程必須須與房款款支付掛掛鉤，即即確保在在房屋過過戶前后后拿到房房款。 四、盡量取取得放款款承諾。簽約時(shí)時(shí)，買方方通常只只支付首首期款，余款待待過戶后后由銀行行支付。但銀行行只根據(jù)據(jù)買方指指示付款款，如在在房屋過過戶后、銀行放放款之前前，買方方取消了了貸款，則銀行行自然不不會(huì)再放放款給賣賣方，故故賣方最最好

41、能取取得買方方貸款銀銀行的放放款承諾諾。 五、交房過過戶時(shí)避避免違約約責(zé)任。交房和和過戶是是賣方的的兩大義義務(wù)，需需買方配配合。當(dāng)當(dāng)出現(xiàn)買買方因種種種原因因不予配配合時(shí)，賣方應(yīng)應(yīng)書面催催告買方方，同時(shí)時(shí)要求中中介出具具相關(guān)證證明，避避免日后后違約責(zé)責(zé)任。 買房房者主要要有下定定、調(diào)查查、簽約約、付款款、收房房過戶等等5大環(huán)環(huán)節(jié) 一、下定時(shí)時(shí)要明確確議價(jià)期期限。下下定時(shí)要要明確中中介公司司向賣方方進(jìn)行議議價(jià)的期期限，保保證議價(jià)價(jià)不成時(shí)時(shí)及時(shí)拿拿回款項(xiàng)項(xiàng)。與中中介簽好好居間協(xié)協(xié)議后，要拿份份協(xié)議原原件。在在中介議議價(jià)成功功后，應(yīng)應(yīng)要求中中介將賣賣方簽署署的協(xié)議議和賣方方簽的定定金收條條轉(zhuǎn)交給給自己。 二、注重實(shí)實(shí)地調(diào)查查。簽約約前，買買方應(yīng)作作些調(diào)查查，首先先到房屋屋實(shí)地考考察，了了解房屋屋的居住住情況、相鄰關(guān)關(guān)系、物物業(yè)維修修資金和和物業(yè)收收費(fèi)等情情況。其其次，買買方應(yīng)至至交易中中心查詢詢該房屋屋的產(chǎn)權(quán)權(quán)情況，有無抵抵押、租租賃或被被查封等等。再次次，到房房屋所在在派出所所查明該該房屋內(nèi)內(nèi)戶口情情況。最最后，如如需貸款款還應(yīng)事事先向銀銀行咨詢詢貸款條條件和可可貸成數(shù)數(shù)。 三、簽約前前多查相