天津某莊園可行性研究報(bào)告

1、天津正坤坤房地產(chǎn)產(chǎn)愷撒莊莊園可行行性研究究報(bào)告編制單位位：天津津市正坤坤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司二零零三三年九月月二十日日目錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc51123385 第一章項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)的必要要性 PAGEREF _Toc51123385 h 1 HYPERLINK l _Toc51123386 一、天津津市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和房地地產(chǎn)發(fā)展展概況 PAGEREF _Toc51123386 h 11 HYPERLINK l _Toc51123387 二、天津津房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展特特征分析析 PAGEREF _Toc51123387 h 3 HYPERLINK l _Toc5

2、1123388 三、武清清區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r PAGEREF _Toc51123388 h 5 HYPERLINK l _Toc51123389 四、天津津宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)及房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展特特征對本本項(xiàng)目的的影響 PAGEREF _Toc51123389 h 66 HYPERLINK l _Toc51123390 第二章項(xiàng)項(xiàng)目法人人概況 PAGEREF _Toc51123390 h 99 HYPERLINK l _Toc51123391 一、項(xiàng)目目名稱 PAGEREF _Toc51123391 h 99 HYPERLINK l _Toc51123392 二、項(xiàng)目目法人的的組建 PAGEREF _T

3、oc51123392 h 99 HYPERLINK l _Toc51123393 第三章項(xiàng)項(xiàng)目選址址 PAGEREF _Toc51123393 h 14 HYPERLINK l _Toc51123394 一、項(xiàng)目目地址概概述 PAGEREF _Toc51123394 h 144 HYPERLINK l _Toc51123395 二、項(xiàng)目目所在地地交通狀狀況 PAGEREF _Toc51123395 h 144 HYPERLINK l _Toc51123396 三、商服服及綜合合配套設(shè)設(shè)施 PAGEREF _Toc51123396 h 166 HYPERLINK l _Toc51123397 四

4、、項(xiàng)目目發(fā)展構(gòu)構(gòu)想 PAGEREF _Toc51123397 h 188 HYPERLINK l _Toc51123398 第四章市市場分析析 PAGEREF _Toc51123398 h 19 HYPERLINK l _Toc51123399 一、天津津市別墅墅市場分分析 PAGEREF _Toc51123399 h 199 HYPERLINK l _Toc51123400 二、區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析 PAGEREF _Toc51123400 h 200 HYPERLINK l _Toc51123401 三、項(xiàng)目目的市場場定位與與產(chǎn)品定定位 PAGEREF _Toc51123401 h 2

5、22 HYPERLINK l _Toc51123402 四、目標(biāo)標(biāo)客源定定位 PAGEREF _Toc51123402 h 222 HYPERLINK l _Toc51123403 第五章規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)想 PAGEREF _Toc51123403 h 223 HYPERLINK l _Toc51123404 一、設(shè)計(jì)計(jì)概述 PAGEREF _Toc51123404 h 223 HYPERLINK l _Toc51123405 二、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)構(gòu)構(gòu)思 PAGEREF _Toc51123405 h 233 HYPERLINK l _Toc51123406 三、項(xiàng)目目品質(zhì)定定位 PAGEREF _To

6、c51123406 h 255 HYPERLINK l _Toc51123407 四、道路路交通系系統(tǒng) PAGEREF _Toc51123407 h 266 HYPERLINK l _Toc51123408 五、建筑筑單體設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc51123408 h 266 HYPERLINK l _Toc51123409 六、可持持續(xù)發(fā)展展思想 PAGEREF _Toc51123409 h 227 HYPERLINK l _Toc51123410 七、主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo) PAGEREF _Toc51123410 h 28 HYPERLINK l _Toc51123411 八、住宅

7、宅戶型表表 PAGEREF _Toc51123411 h 28 HYPERLINK l _Toc51123412 九、配套套設(shè)施 PAGEREF _Toc51123412 h 229 HYPERLINK l _Toc51123413 十、環(huán)境境工程 PAGEREF _Toc51123413 h 330 HYPERLINK l _Toc51123414 第六章節(jié)節(jié)能和環(huán)環(huán)保措施施 PAGEREF _Toc51123414 h 35 HYPERLINK l _Toc51123415 一、措施施依據(jù) PAGEREF _Toc51123415 h 335 HYPERLINK l _Toc5112341

8、6 二、環(huán)境境對設(shè)計(jì)計(jì)的要求求 PAGEREF _Toc51123416 h 35 HYPERLINK l _Toc51123417 第七章建建設(shè)方式式及工程程進(jìn)度 PAGEREF _Toc51123417 h 336 HYPERLINK l _Toc51123418 一、設(shè)計(jì)計(jì)單位 PAGEREF _Toc51123418 h 336 HYPERLINK l _Toc51123419 二、施工工及監(jiān)理理單位 PAGEREF _Toc51123419 h 336 HYPERLINK l _Toc51123420 三、開發(fā)發(fā)模式及及營銷組組織 PAGEREF _Toc51123420 h 366

9、 HYPERLINK l _Toc51123421 四、工程程進(jìn)度安安排 PAGEREF _Toc51123421 h 388 HYPERLINK l _Toc51123422 第八章投投資估算算 PAGEREF _Toc51123422 h 39 HYPERLINK l _Toc51123423 一、土地地費(fèi)用 PAGEREF _Toc51123423 h 339 HYPERLINK l _Toc51123424 二、項(xiàng)目目開發(fā)成成本及費(fèi)費(fèi)用 PAGEREF _Toc51123424 h 400 HYPERLINK l _Toc51123425 三、建設(shè)設(shè)投資估估算 PAGEREF _Toc

10、51123425 h 433 HYPERLINK l _Toc51123426 第九章項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益評評價 PAGEREF _Toc51123426 h 455 HYPERLINK l _Toc51123427 一、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析 PAGEREF _Toc51123427 h 455 HYPERLINK l _Toc51123428 二、總項(xiàng)項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)金流量量分析 PAGEREF _Toc51123428 h 447 HYPERLINK l _Toc51123429 第十章不不確定性性分析 PAGEREF _Toc51123429 h 449 HYPERLINK l _Toc5112343

11、0 一、盈虧虧平衡分分析 PAGEREF _Toc51123430 h 499 HYPERLINK l _Toc51123431 二、敏感感性分析析 PAGEREF _Toc51123431 h 49 HYPERLINK l _Toc51123432 三、不確確定性分分析結(jié)論論 PAGEREF _Toc51123432 h 51 HYPERLINK l _Toc51123433 第十一章章結(jié)論和和建議 PAGEREF _Toc51123433 h 553 HYPERLINK l _Toc51123434 一、結(jié)論論 PAGEREF _Toc51123434 h 53 HYPERLINK l _

12、Toc51123435 二、幾點(diǎn)點(diǎn)建議 PAGEREF _Toc51123435 h 553第一章項(xiàng)目建建設(shè)的必必要性一、天津津市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和房地地產(chǎn)發(fā)展展概況（一）經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r良良好，“十五”保持強(qiáng)強(qiáng)勁上升升勢頭“九五”以來，天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展展取得重重大成就就，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力有有一定的的增強(qiáng)，人民生生活水平平穩(wěn)步提提高。“九五”期間國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDPP）年均均增長速速度高達(dá)達(dá)11.3，其中220000年的GGDP達(dá)達(dá)到18830.38億億元。在在“九五”社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展的的基礎(chǔ)上上，20002年年天津市市經(jīng)濟(jì)總總量實(shí)現(xiàn)現(xiàn)新突破破，GDDP達(dá)到到20222.66億元，按可比比價格計(jì)

13、計(jì)算，比比20001年增增長122.5，增速速連續(xù)第第二年位位于全國國各省市市之首；人均GGDP由由上年的的201154元元增加到到220068元元，比220011年增長長12.1。根據(jù)天天津國土土規(guī)劃，天津津的發(fā)展展定位是是“建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)代化國國際港口口大都市市和我國國北方重重要的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心；具有有較強(qiáng)國國際競爭爭力、充充滿生機(jī)機(jī)與活力力的東北北亞區(qū)域域重要的的中心城城市；資資源有效效利用、生態(tài)環(huán)環(huán)境良好好、舒適適安全、有利于于個性發(fā)發(fā)揮的理理想家園園”。尤其其是在220100年以前前，天津津要“建成現(xiàn)現(xiàn)代化國國際港口口大都市市和我國國北方重重要的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心，建立立比較完完善的社社會主義義市

14、場經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制，成為為率先基基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化化的地區(qū)區(qū)之一”，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)這個目目標(biāo)需要要堅(jiān)實(shí)的的經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)作為為支持。因此“十五”經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展對對天津城城市功能能的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)和提升升具有重重要的意意義，可可以預(yù)期期天津“十五”時期經(jīng)經(jīng)濟(jì)將保保持強(qiáng)勁勁上升勢勢頭。（二）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，“十五”將進(jìn)入入快速上上升通道道“九五”期間，天津房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展平平穩(wěn)，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模穩(wěn)步步擴(kuò)大，房地產(chǎn)產(chǎn)增加值值對GDDP的貢貢獻(xiàn)率、房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額度及其其所占固固定投資資比例逐逐年上升升。天津津房地產(chǎn)產(chǎn)市場出出現(xiàn)了供供銷兩旺旺的局面面。根據(jù)天津津市國民民經(jīng)濟(jì)和和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)顯顯示，22001

15、1年天津津市房地地產(chǎn)投資資額同比比增長220.44，施施工面積積同比增長長4.55%，竣工面面積同比比增長118.33%；在此基基礎(chǔ)上，20002年全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工面面積同比比增長114.77，竣竣工面積積同比增長長8.11。與與商品房房供應(yīng)快快速增長長的同時時，自220033年年初初以來，商品房房銷售也也是呈現(xiàn)現(xiàn)出強(qiáng)勁勁上升勢勢頭，表表現(xiàn)在新新建商品品房上市市速度加加快，價價格增速速攀升，商品房房空置量量呈逐漸漸下降趨趨勢。但是與上上海、北北京等城城市較為為成熟的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場相相比，天天津房地地產(chǎn)市場場仍然處處于起步步階段。20000年、20001年和和20002年天天津市房房地產(chǎn)

16、增增加值分分別占當(dāng)當(dāng)年國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值的44.466、44.422和44.388，而而上海在在20001年該該比例已已經(jīng)達(dá)到到6.44。根根據(jù)國內(nèi)內(nèi)主要城城市的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展軌軌跡來看看，人均均GDPP達(dá)到330000美元（人民幣幣240000元元左右）時，房房地產(chǎn)需需求會有有明顯的的增長。天津當(dāng)當(dāng)前的人人均GDDP水平平大抵相相當(dāng)于上上海966年的人人均GDDP的水水平，而而上海的的房地產(chǎn)產(chǎn)正是在在96、97年年起步開開始步入入一個快快速增長長期的。鑒于天天津市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的良好環(huán)環(huán)境，結(jié)結(jié)合天津津市城市市功能的的定位和和發(fā)展方方向，我我們有理理由相信信“十五”時期，天津房房地產(chǎn)市市

17、場將進(jìn)進(jìn)入快速速上升通通道。二、天津津房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展特特征分析析（一）總總量特征征天津房地地產(chǎn)市場場總量呈呈現(xiàn)出供供需兩旺旺的基本特征征。在220022年以前前，天津津房地產(chǎn)產(chǎn)的投資額額度、施施工房屋屋面積、竣工房房屋面積積、銷售售房屋面面積均保保持低速速增長。20003年，新一屆屆市政府府通過城城市土地地利用結(jié)結(jié)構(gòu)的逐逐步調(diào)整整來適應(yīng)應(yīng)天津市市的城市市功能發(fā)發(fā)展的需需要，持持續(xù)地進(jìn)進(jìn)行海河河兩岸綜綜合開發(fā)發(fā)改造和和舊城區(qū)區(qū)動拆遷遷工作，并加快快推進(jìn)住住宅市場場化改革革，極大大地促進(jìn)進(jìn)了天津津房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展。依靠大規(guī)規(guī)模拆遷遷的直接接拉動，房地產(chǎn)產(chǎn)投資和和開發(fā)的的各項(xiàng)主主要指標(biāo)標(biāo)均呈現(xiàn)出出

18、大幅度度增長趨勢勢。20003年年177月份，房地產(chǎn)產(chǎn)投資同同比增長長41%，其中中住宅完完成投資資同比增增長399%；全全市房地地產(chǎn)施工工面積同同比增長長8.99%，其其中住宅宅施工面面積同比比增長77.7%，新增增上市商商品房同同比增長長21.4%；全市銷銷售商品品房同比比增長445%，其中現(xiàn)現(xiàn)房同比比增長441%，期房銷銷售同比比增長661%。與此同同時，天天津房地地產(chǎn)市場場呈現(xiàn)出出房產(chǎn)預(yù)預(yù)售增速速高于投投資增速速，商品品房同期期銷售面面積大于于竣工面面積，說說明天津津房地產(chǎn)產(chǎn)市場已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)局部的的供不應(yīng)應(yīng)求現(xiàn)象象。（二）結(jié)結(jié)構(gòu)特征征針對本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況況，結(jié)構(gòu)構(gòu)特征主主要分析析住

19、宅房房地產(chǎn)商商品。根根據(jù)對天天津房地地產(chǎn)市場場的調(diào)研研，20003年年以前，別墅、高檔公公寓類產(chǎn)產(chǎn)品的市市場需求求仍處于于起步階階段，這這兩類產(chǎn)產(chǎn)品占住住宅類產(chǎn)產(chǎn)品的比比重顯著著地小于于國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)城市同同類產(chǎn)品品的市場場比重。20000年天天津市別別墅、高高檔公寓寓的新開開工面積積僅占當(dāng)當(dāng)年新開開工住宅宅面積的的2.991%，20001年天天津別墅墅、高檔檔公寓的的銷售面面積僅占占住宅銷銷售面積積的7.72%。但到到了20003年年，天津津的別墅墅類產(chǎn)品品供給出出現(xiàn)了跳跳躍式增增長。根根據(jù)天天津日報(bào)報(bào)提供供的相關(guān)關(guān)資料，20003年天天津新開開工別墅墅面積占占今年全全市住宅宅新開工工面積

20、的的14%，且別別墅的總總價水平平大多在在單套1100萬萬元以上上，以現(xiàn)現(xiàn)有的市市場需求求能力來來看，中中高檔類類別墅已已經(jīng)蘊(yùn)藏藏著一定定的市場場風(fēng)險(xiǎn)。但市場場上中低低檔別墅墅供給較較少，市市場需求求有待優(yōu)優(yōu)秀產(chǎn)品品予以滿滿足。（三）區(qū)區(qū)域特征征天津別墅墅類產(chǎn)品品供給主主要集中中在市區(qū)區(qū)的南部部和北部部的某些些地區(qū)。其中，南部區(qū)區(qū)域的別別墅房地地產(chǎn)市場場發(fā)展迅迅速，以以順馳、仁愛、亞資為為代表的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商，依靠靠南部距距離天津津市中心心較近的的條件，利用其其優(yōu)越的的自然條條件、成成熟的人人文環(huán)境境、發(fā)達(dá)達(dá)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)資源、完善的的城市配配套設(shè)施施，開發(fā)發(fā)出了較較為成熟熟的梅江江、梅江江南等

21、大大型生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)。而北北部區(qū)域域的別墅墅類房地地產(chǎn)主要要集中在在北辰區(qū)區(qū)內(nèi)，由由于區(qū)域域社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平不不高、城城市配套套設(shè)施尚尚不完善善，目前前雖有萬萬科、中中基等開開發(fā)了個個別成規(guī)規(guī)模的社社區(qū)，但但整體來來說，仍仍然沒有有形成規(guī)規(guī)模。（四）價價格特征征天津房地地產(chǎn)市場場的一般般價格水水平在220033年以前前呈低速速增長態(tài)態(tài)勢，其其區(qū)域特特征分別別表現(xiàn)為為西高東東低和南南高北低低。由于于天津市市區(qū)域間間的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平、交交通條件件和商服服配套差差異較大大，導(dǎo)致致區(qū)域之之間房地地產(chǎn)商品品價格呈呈現(xiàn)明顯顯的區(qū)域域差異。19998年到到20002年，天津城城市中心心房價每每平方米米

22、超過440000元的行行政區(qū)只只有和平平區(qū)，平平均為444322.2元元，大大大低于全全國其他他特大城城市同類類區(qū)位的的房地產(chǎn)產(chǎn)價格水水平。天天津房地地產(chǎn)價格格的另外外一個特特征就是是20003年以以前增速速緩慢，從19998年年到20002年年的5年年中，天天津商品品房均價價相對變變動幅度度只有44.6%。房地地產(chǎn)商品品長期保保持在一一個低水水平的穩(wěn)穩(wěn)定，不不僅與天天津自身身作為北北部經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心的的身份不不符，而而且不利利于城市市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)升級級和城市市功能的的改善與與提高。三、武清清區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r武清區(qū)地地處天津津北部，西鄰河河北，北北連北京京，全區(qū)區(qū)總面積積15774平方方公里，人口

23、880萬人人。自119988年以來來，武清清區(qū)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值保持持快速增增長，220022年全區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值1100.7億元元，人均均國內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)到1125001元，各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)均處于于天津郊郊區(qū)五區(qū)區(qū)縣之首首。作為為天津市市五區(qū)縣縣中第一一個“撤縣改改區(qū)”的郊縣縣，武清清區(qū)在其其經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展的同時時，房地地產(chǎn)業(yè)也也有長足足發(fā)展。20001年武武清區(qū)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資超超過200億元，20002年固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資同同比增長長44.3%，達(dá)到228.99億元，其中住住宅完成成投資占占當(dāng)年固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的18%。武清清區(qū)統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒顯顯示20002年年住宅投投資同比比上升

24、881.55%，由由此可見見未來112年內(nèi)內(nèi)，武清清區(qū)將迎迎來一個個住宅房房地產(chǎn)商商品上市市的高峰峰期。石各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)在武清清區(qū)占有有重要地地位，其其經(jīng)濟(jì)在在武清區(qū)區(qū)所有各各鎮(zhèn)中位位居前列列。19995年年成為武武清區(qū)首首批天津津市明星星小康鎮(zhèn)鎮(zhèn)行列，20001年全全鎮(zhèn)綜合合實(shí)力居居全區(qū)之之首，220022年全鎮(zhèn)鎮(zhèn)12個個村全部部達(dá)到市市級寬裕裕型小康康村標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總總值3.16億億元，三三級稅收收23000萬元元，農(nóng)民民人均純純收入達(dá)達(dá)到了553000元。從從長期來來看，石石各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速穩(wěn)穩(wěn)定的上上升，勢勢必將帶帶來本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊價值的的上升。四、天津津宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)及房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)

25、展特特征對本本項(xiàng)目的的影響（一）天天津市經(jīng)經(jīng)濟(jì)和房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況對本項(xiàng)項(xiàng)目的影影響通過對天天津市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r和房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀的分分析，我我們認(rèn)為為天津目目前的房房地產(chǎn)市市場正處處于一個個快速發(fā)發(fā)展的起起步階段段。天津津現(xiàn)有的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平，與上上海、北北京房地地產(chǎn)市場場快速起起步期的的經(jīng)濟(jì)水水平大致致相當(dāng)，天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場步步入一個個快速增增長的軌軌道。根根據(jù)天津津的“十五”規(guī)劃，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將被被作為支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)加以鼓鼓勵發(fā)展展，并努努力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)天津房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的跨越越式發(fā)展展。隨著城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平的提高高，居民民人均收收入的增增加和城城市建設(shè)設(shè)進(jìn)度的的加快，

26、都會促促進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)市場需需求力量量的增長長，從這這種意義義上來說說，天津津市宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展將將促進(jìn)對對包括別別墅在內(nèi)內(nèi)的各種種房地產(chǎn)產(chǎn)需求。但是，消費(fèi)者者一般在在對高檔檔住宅，尤其是是別墅產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行選擇時時，他們們更注重重于對別別墅所在在區(qū)位、周邊環(huán)環(huán)境和配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施及及服務(wù)的的選擇。對于本本項(xiàng)目而而言，其其地處剛剛剛撤縣縣改區(qū)的的武清地地區(qū)，對對絕大多多數(shù)的天天津市區(qū)區(qū)居民而而言，該該區(qū)域仍仍然是未未經(jīng)充分分城市化化的農(nóng)村村地帶，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、配配套服務(wù)務(wù)略顯不不足，周周邊環(huán)境境難以令令人滿意意。因此此，本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位的一些些劣勢決決定了近近兩年內(nèi)內(nèi)市區(qū)居居民對該該區(qū)域的的高檔房房地產(chǎn)

27、難難以形成成有效需需求。即即意味著著，天津津宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展一方方面在即即期促進(jìn)進(jìn)武清本本地居民民的可支支配收入入增長，另一方方面提供供了居民民收入持持續(xù)增長長的預(yù)期期，從而而有可能能促進(jìn)對對本項(xiàng)目目的市場場需求。因此，我們認(rèn)認(rèn)為天津津市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和房地地產(chǎn)的快快速發(fā)展展對本項(xiàng)項(xiàng)目直接接效應(yīng)不不明顯，但存在在良好的的間接促促進(jìn)作用用。（二）“環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈圈”概念對對本項(xiàng)目目的影響響在天津“十五”工作報(bào)報(bào)告中提提到“要將武武清建設(shè)設(shè)成為天天津市北北方的一一顆明珠珠，天津津的北大大門，最最具競爭爭力的地地區(qū)”，認(rèn)為為武清在在天津市市社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中“舉足輕輕重”。環(huán)渤渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的加加快發(fā)展展和

28、逐步步成熟，給天津津北部房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展提供供了機(jī)遇遇。地處處天津北北部連接接北京的的武清區(qū)區(qū)應(yīng)該成成為京津津聯(lián)系的的紐帶，從這個個意義上上說武清清地區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可能能在長期期有一個個向上的的發(fā)展空空間。但根據(jù)119866年國務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)的天津津市整體體規(guī)劃，天津城城市的發(fā)發(fā)展方向向是：調(diào)調(diào)整和改改進(jìn)天津津市區(qū)；重點(diǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)海河下下游和濱濱海地區(qū)區(qū)；配套套建設(shè)近近郊衛(wèi)星星城；積積極扶植植遠(yuǎn)郊縣縣鎮(zhèn)。城城市布局局為：以以海河為為軸線，市區(qū)為為中心，包括塘塘沽和海海河下游游工業(yè)區(qū)區(qū)構(gòu)成天天津城市市主體，形成“一條扁扁擔(dān)挑兩兩頭”的格局局，與周周圍濱海海城鎮(zhèn)、近郊衛(wèi)衛(wèi)星城、五個縣縣城和建建制鎮(zhèn)

29、以以及重點(diǎn)點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組組成多層層次的群群星拱月月式的城城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)體系。因此，盡管天天津市政政府將武武清作為為天津北北部重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的的區(qū)域，但并沒沒有專門門針對武武清的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況和區(qū)域域?qū)嶋H情情況，給給予其優(yōu)優(yōu)于其它它各區(qū)的的優(yōu)惠政政策。而而有關(guān)“天津武清通州”一線的的軌道交交通雖有有傳聞即即將投入入建設(shè)，但是何何時實(shí)施施仍不得得而知。因此在在35年內(nèi)內(nèi)，環(huán)渤渤海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合作作不會給給本項(xiàng)目目帶來實(shí)實(shí)質(zhì)性的的影響。（三）舊舊區(qū)改造造和城市市化進(jìn)程程的推進(jìn)進(jìn)對本項(xiàng)項(xiàng)目的影影響為了改善善城市基基礎(chǔ)設(shè)施施條件，優(yōu)優(yōu)化城市市環(huán)境，挖掘城城市土地地級差價價值，提提升城市市能級和和改善居居民居住住條件

30、，天津正正在不斷斷加大舊舊區(qū)改造造力度。20003年上上半年，天津市市區(qū)就已已經(jīng)完成成拆遷房房屋2778萬平平方米，是去年年同期拆拆遷量的的2.99倍。隨隨著城市市舊區(qū)改改造、危危改房工工程的推推進(jìn)，原原居室的的拆遷使使動遷居居民購置置商品房房成為必必然需求求，而拆拆遷補(bǔ)償償則給居居民以財(cái)財(cái)力支持持，這必必將帶來來大量的的市場需需求。隨隨著“后危改改”時代的的到來，今后幾幾年天津津舊區(qū)房房屋拆遷遷量將要要達(dá)到22003000萬平方方米年年，其對對天津房房地產(chǎn)市市場的供供需總量量也必將將產(chǎn)生明明顯的影影響。但通過市市場調(diào)研研發(fā)現(xiàn)，由于市市區(qū)依據(jù)據(jù)原居住住面積進(jìn)進(jìn)行貨幣幣化補(bǔ)償償，使得得動拆遷遷補(bǔ)

31、償帶帶來的購購買力增增加非常常有限，一般市市民原地地回搬能能力較弱弱，而交交通成本本和時間間成本促促使大量量動遷居居民優(yōu)先先遷至近近郊的城城區(qū)。由由于本項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域交交通不便便捷、商商服配套套水平不不高，因因此對動動拆遷戶戶的吸引引力不大大。因此此，天津津的大規(guī)規(guī)模舊區(qū)區(qū)改造對對本項(xiàng)目目影響不不明顯。（四）住住房商品品化加速速對本項(xiàng)項(xiàng)目的影影響伴隨著舊舊區(qū)改造造和城市市建設(shè)的的推進(jìn)，有力地地改善了了公房消消費(fèi)對商商品房消消費(fèi)的阻阻礙因素素，必將將推動住住宅商品品化的進(jìn)進(jìn)程，并并使得商商品房的的購買者者可以根根據(jù)自己己的偏好好來擇地地購買住住房，從從而改變變公房改改革以前前，城市市居民住住宅

32、由公公房分配配單位獲獲得住房房，其住住房區(qū)位位、特色色毫無選選擇性可可言的現(xiàn)現(xiàn)象。住住宅商品品化以后后，居民民可以自自由選擇擇居住點(diǎn)點(diǎn)，擇群群而居。根據(jù)國國內(nèi)外城城市發(fā)展展的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，伴隨隨住房商商品化的的發(fā)展，城市會會逐步自自然而然然地形成成相對分分離的、不同消消費(fèi)檔次次的居住住區(qū)。根據(jù)對許許多大城城市發(fā)展展軌跡的的研究，以中高高收入群群體為消消費(fèi)對象象的別墅墅類產(chǎn)品品通常因因?yàn)榄h(huán)境境因素而而位于一一定車程程范圍內(nèi)內(nèi)的郊區(qū)區(qū)，這種種消費(fèi)理理念的擴(kuò)擴(kuò)展是一一種客觀觀趨勢，這樣就就給本項(xiàng)項(xiàng)目提供供了一定定的機(jī)遇遇。因此此，我們們認(rèn)為，住房商商品化加加速對本本項(xiàng)目直直接影響響不顯著著，但由由此帶來來

33、的不同同檔次消消費(fèi)產(chǎn)品品的分區(qū)區(qū)現(xiàn)象和和消費(fèi)理理念有助助于本項(xiàng)項(xiàng)目來滿滿足武清清區(qū)中高高收入消消費(fèi)者對對別墅的的需求。總之，天天津宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展為為包括本本項(xiàng)目在在內(nèi)的別別墅產(chǎn)品品需求提提供了動動力，而而由于本本區(qū)域近近期并無無市政府府傾向性性的政策策扶持、或政府府的重大大基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)帶動，因此諸諸如“環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈圈”概念、天津城城區(qū)的大大規(guī)模舊舊區(qū)改造造和住房房商品化化加速等等外部因因素對本本項(xiàng)目的的直接影影響相對對有限，但居民民收入增增長的良良好預(yù)期期、房產(chǎn)產(chǎn)市場的的熱浪、居民住住房消費(fèi)費(fèi)的結(jié)構(gòu)構(gòu)性分化化都將對對本項(xiàng)目目提供有有意義的的間接支支持。第二章項(xiàng)目法法人概況況一、項(xiàng)目目

34、名稱本項(xiàng)目地地塊位于于天津市市武清區(qū)區(qū)石各莊莊鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)園園區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用用途為住住宅類別別墅用地地，國有有土地使使用權(quán)出出讓年限限為700年。根據(jù)石各各莊鎮(zhèn)的的土地利利用規(guī)劃劃和創(chuàng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)園園區(qū)的土土地利用用規(guī)劃，本別墅墅用地暫暫定為2200畝畝，為了了打造精精品樓盤盤，充分分發(fā)揮土土地的使使用效益益，創(chuàng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)園園區(qū)代表表區(qū)政府府性即將將進(jìn)行該該塊土地地出讓的的招投標(biāo)標(biāo)工作，而天津津市正坤坤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司已著手手參與投投標(biāo)和研研究項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)方案。天津市正正坤房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司將設(shè)設(shè)想的項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱暫定為為愷撒撒莊園。二、項(xiàng)目目法人的的組建（一）項(xiàng)項(xiàng)目管理理模式根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)

35、目公司司發(fā)起人人的背景景，以及及董事會會成員的的專業(yè)能能力，本本項(xiàng)目可可以采用用以下兩兩種項(xiàng)目目管理模模式，兩兩種模式式各有利利弊，可可研究選選擇適合合本項(xiàng)目目的模式式。1、董事事會領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理負(fù)責(zé)制制圖211 董董事會領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制2、董事事會成員員分管下下的項(xiàng)目目經(jīng)理執(zhí)執(zhí)行制圖222 董董事會成成員分管管下的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理執(zhí)行制制項(xiàng)目經(jīng)理理：在董董事會的的領(lǐng)導(dǎo)下下負(fù)責(zé)全全面工作作，組織織協(xié)調(diào)職職能部門門；副總經(jīng)理理：主管管行政、政府部部門協(xié)調(diào)調(diào)，土地地局、規(guī)規(guī)劃局、計(jì)委文文件、項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)、權(quán)證證；與項(xiàng)目目公司的的承包子子公司協(xié)協(xié)調(diào)負(fù)，負(fù)責(zé)責(zé)甲乙雙雙方有關(guān)關(guān)重大爭爭

36、議合同同的交涉涉，審核核合同條條款等工工作；總質(zhì)量師師：負(fù)責(zé)責(zé)監(jiān)督監(jiān)監(jiān)理公司司，并通通過現(xiàn)場場勘查或或抽樣檢檢測等方方法進(jìn)行行質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督，負(fù)負(fù)責(zé)配合合解決工工程質(zhì)量量中的重重大技術(shù)術(shù)問題；總會計(jì)師師：負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的的合同預(yù)預(yù)算和具具體的財(cái)財(cái)務(wù)結(jié)算算等事宜宜；總工程師師：主管管與設(shè)計(jì)計(jì)、施工工有關(guān)的的公司談?wù)勁?、監(jiān)監(jiān)督工作作；總經(jīng)濟(jì)師師：主管管項(xiàng)目開開發(fā)策劃劃、計(jì)劃劃審計(jì)、招投標(biāo)標(biāo)、保險(xiǎn)險(xiǎn)、評估估、選擇擇銷售公公司等工工作；按照“一一人多崗崗，按崗崗設(shè)人，各盡所所能，各各負(fù)其職職”的原則則制訂相相關(guān)的崗位責(zé)責(zé)任制，同時時落實(shí)相相應(yīng)的獎獎懲制度度。（二）兩兩種項(xiàng)目目管理模模式的比比較董事會領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的

37、的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制是大大型公司司、專業(yè)業(yè)化規(guī)范范運(yùn)作的的項(xiàng)目管管理通常常采用的的一種開開發(fā)管理理模式。在這種種模式下下，董事事會對重重大事項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行決決策，如如項(xiàng)目規(guī)規(guī)模、市市場定位位、產(chǎn)品品定位等等，有的的也包括括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采采購和營營銷代理理的招投投標(biāo)等。對于其其他的具具體事項(xiàng)項(xiàng)由項(xiàng)目目經(jīng)理全全權(quán)負(fù)責(zé)責(zé)制，董董事會通通過設(shè)定定一定的的獎懲機(jī)機(jī)制來激激勵和監(jiān)監(jiān)督項(xiàng)目目經(jīng)理。這種模模式的有有利之處處在于董董事會和和項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理分工工明確，責(zé)權(quán)清清晰。董董事會承承擔(dān)投資資責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營管管理責(zé)任任。不利利之處在在于項(xiàng)目目容易陷陷入項(xiàng)目目經(jīng)理的的“內(nèi)部人人控制”，即董董事會某

38、某種程度度對項(xiàng)目目經(jīng)理管管理的失失控。項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理作為外外聘經(jīng)理理人，可可能會損損害股東東的利益益。董事會成成員分管管下的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理執(zhí)行制制，通常常運(yùn)用于于小型項(xiàng)項(xiàng)目，且且項(xiàng)目股股東來自自不同的的法人或或自然人人，處于于強(qiáng)化保保護(hù)股東東利益的的角度出出發(fā)，股股東或董董事通常常在項(xiàng)目目中兼任任若干重重要崗位位，重大大事項(xiàng)由由董事兼兼部門副副總在董董事會上上做出決決定，然然后項(xiàng)目目經(jīng)理依依照董事事會決策策和安排排執(zhí)行。在這種種模式下下，優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是股東東全面參參與項(xiàng)目目經(jīng)營，使投資資各方的的利益得得到一個個相對公公平、公公開的保保障，缺缺點(diǎn)是決決策的摩摩擦成本本可能較較高，因因?yàn)樵诮M組織結(jié)構(gòu)構(gòu)上隸屬

39、屬項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理管轄轄的部門門副總可可能是公公司董事事，項(xiàng)目目經(jīng)理的的管理協(xié)協(xié)調(diào)能力力有限，因而一一旦在某某些方面面出現(xiàn)意意見不一一致時，內(nèi)部協(xié)協(xié)調(diào)的時時間成本本、協(xié)調(diào)調(diào)成本可可能較高高，且決決策效率率也沒有有項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制下高高。（三）項(xiàng)項(xiàng)目管理理模式的的建議1、更新新以工程程管理為為主要內(nèi)內(nèi)容的傳傳統(tǒng)項(xiàng)目目管理思思路，建建立以滿滿足市場場需求為為導(dǎo)向的的新項(xiàng)目目管理思思想。傳統(tǒng)的項(xiàng)項(xiàng)目管理理模式對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)起起著一定定的積極極作用，但是它它越來越越不能適適應(yīng)新經(jīng)經(jīng)濟(jì)時期期的要求求，其不不足之處處更加明明顯：其一，傳傳統(tǒng)的以以施工管管理為主主要管理理對象的的項(xiàng)目管管理模式式是一種種以某個

40、個項(xiàng)目為為主的封封閉式管管理模式式，在內(nèi)內(nèi)外信息息不對稱稱的條件件下，很很難迅捷捷地對外外部干擾擾做出反反應(yīng)，進(jìn)進(jìn)行自我我調(diào)整。其二，傳傳統(tǒng)的項(xiàng)項(xiàng)目管理理模式比比較適用用于不以以市場為為導(dǎo)向的的公共工工程項(xiàng)目目管理，因?yàn)樗饕獜?qiáng)強(qiáng)調(diào)中期期開發(fā)的的管理。過分強(qiáng)強(qiáng)調(diào)成本本管理、進(jìn)度管管理，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)技術(shù)術(shù)的先進(jìn)進(jìn)性與合合理性，而容易易忽視技技術(shù)的市市場需求求意義，從而在在以市場場為導(dǎo)向向的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中套用用這個模模式會產(chǎn)產(chǎn)生不利利影響。其三，房房地產(chǎn)管管理可以以粗略地地歸結(jié)為為幾大問問題：“生產(chǎn)什什么，為為誰生產(chǎn)產(chǎn)，如何何生產(chǎn)，何時生生產(chǎn)”，傳統(tǒng)統(tǒng)的項(xiàng)目目管理模模式往往往專注于于“如何生生產(chǎn)”，

41、因而而對“生產(chǎn)什什么、為為誰生產(chǎn)產(chǎn)”這樣最最重要的的市場導(dǎo)導(dǎo)向性問問題重視視不足，最終導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)品品沒有市市場競爭爭力。2、內(nèi)部部強(qiáng)化科學(xué)學(xué)管理，專業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)適當(dāng)當(dāng)外包在董事或或股東兼兼任項(xiàng)目目公司高高層管理理人員的的情況下下，提高高決策效效率，減減少決策策的摩擦擦成本，明確崗崗位的責(zé)責(zé)權(quán)利是是項(xiàng)目取取得成功功的重要要保障。從經(jīng)驗(yàn)上上來看，越是小小型的公公司越傾傾向于采采用“小而全全”的項(xiàng)目目開發(fā)模模式，這這主要是是因?yàn)楠M狹義的成成本控制制概念限限制了項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的專業(yè)業(yè)分工。事實(shí)上上，越是是小型的的、臨時時組建的的項(xiàng)目公公司，越越是在各各個環(huán)節(jié)節(jié)上沒有有經(jīng)驗(yàn)，越是容容易將項(xiàng)項(xiàng)目管理理引入“工程管

42、管理”的范疇疇，從而而導(dǎo)致對對市場的的研究不不足，產(chǎn)產(chǎn)品競爭爭力欠缺缺。從另另一個角角度來說說，越是是市場環(huán)環(huán)境不確確定性大大、臨時時組建的的項(xiàng)目公公司，越越不能在在某些環(huán)環(huán)節(jié)出錯錯或效率率低下，因?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目抵抗抗市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能能力弱，必須借借助于專專業(yè)公司司的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，從而而規(guī)避一一些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素。對專業(yè)業(yè)環(huán)節(jié)的的適當(dāng)外外包不能能只看成成成本因因素，而而要努力力使之成成為項(xiàng)目目增值性性因素。鑒于本項(xiàng)項(xiàng)目是多多個股東東或投資資方的首首次合作作，為保保證投資資回報(bào)，提高管管理效率率，建議議按照“小而精精”的原則則組建公公司，其其指導(dǎo)思思想是：公司人員員精干，專業(yè)全全，能力力強(qiáng)；管理目標(biāo)標(biāo)細(xì)化，權(quán)責(zé)清清

43、，獎懲懲明；管理難點(diǎn)點(diǎn)突出，重前期期，抓配配套；專業(yè)工種種外包，講合同同，管協(xié)協(xié)調(diào)；資金運(yùn)作作靈活，高融資資，低成成本。在此指導(dǎo)導(dǎo)思想下下，項(xiàng)目目公司可可以只由由少數(shù)的的部門主主管組成成，將一一些具體體的專業(yè)業(yè)工作（如前期期策劃、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的招招標(biāo)和方方案優(yōu)化化、施工工單位的的招標(biāo)和和確定、工程監(jiān)監(jiān)理、工工程審計(jì)計(jì)、營銷銷、物業(yè)業(yè)管理等等），以以類似于于FIDDIC合合同條款款的“合同契契約”完全委委托給市市場化選選擇的專專業(yè)公司司，項(xiàng)目目公司和和這些公公司之間間是純粹粹的契約約關(guān)系。這種組組織形式式要求公公司決策策者具有有相當(dāng)?shù)牡默F(xiàn)代管管理理念念，公司司有一套套合理的的薪酬政政策，職職員具有

44、有相當(dāng)?shù)牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)開發(fā)專專業(yè)知識識和敬業(yè)業(yè)精神。（四）項(xiàng)項(xiàng)目法人人概況項(xiàng)目公司司由自然然人股東東出資組組成，其其組織形形式為獨(dú)獨(dú)立核算算、自負(fù)負(fù)盈虧的的有限責(zé)責(zé)任公司司，項(xiàng)目目公司以以其全部部財(cái)產(chǎn)為為限對債債務(wù)承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。合作各各方以各各自合作作條件對對企業(yè)債債務(wù)承擔(dān)擔(dān)責(zé)任。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目法人人概況如如下：公司名稱稱：天津津市正坤坤房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司企業(yè)類型型：有限限責(zé)任公公司注冊資金金：10000萬萬元人民民幣資質(zhì)等級級：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)三級（暫定）企業(yè)法定代表表人：王王公司注冊冊地：天天津武清清區(qū)經(jīng)營范圍圍：房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營、咨詢服服務(wù)，物物業(yè)管理理，建筑筑材料（五）資資金準(zhǔn)備備據(jù)初步

45、測測算，本本項(xiàng)目投投資額為為106656.91萬萬元。根據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目啟啟動時，開發(fā)商商必須自自備不低低于開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資總額額30%的資本本金。即：規(guī)定定資本金金=預(yù)算算投資總總額30% =1106556.99130%=31197.0733萬元公司自有有資金只只要大于于規(guī)定資資本金，即符合合開發(fā)要要求。本項(xiàng)目的的自有流流動資金金為35500萬萬元，符符合開發(fā)發(fā)資金要要求。第三章項(xiàng)目選址址一、項(xiàng)目目地址概概述本項(xiàng)目用用地暫定定為2000畝，位于武武清區(qū)石石各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)東環(huán)路路西側(cè)，天津武武清創(chuàng)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)園園區(qū)公建建區(qū)域北北側(cè)，中中心公園園東側(cè)，距武清清城區(qū)115公里里、天津津市區(qū)228公里里、天

46、津津市濱海海機(jī)場440公里里、北京京85公公里。本項(xiàng)目圖311：本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位圖二、項(xiàng)目目所在地地交通狀狀況（一）現(xiàn)現(xiàn)有交通通條件本項(xiàng)目南南鄰石陳陳公路，西鄰黃黃王公路路，對外外交通主主要通過過楊王公公路和黃黃王公路路，兩條條公路級級別較低低，屬于于市郊行行公路，斷面寬寬度為112米，平時交交通比較較擁擠，已難以以適應(yīng)社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的要求。項(xiàng)目周周邊一些些高等級級交通設(shè)設(shè)施，其其中，南南邊有津津保高速速公路、東邊有有津福公公路、北北邊有高高津公路路。石各莊本項(xiàng)目生態(tài)水庫黃王公路京滬高速112高速（規(guī)劃中）103國道石陳公路天津英華學(xué)校xiao校 天鵝湖度假村 武清城區(qū)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)主題公園1

47、04國道開口處圖422 本項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境示示意圖（二）規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)路線1、石陳陳公路拓拓寬。本本項(xiàng)目南南鄰的石石陳公路路，東西西走向，橫穿武武清區(qū)創(chuàng)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)園區(qū)，是武清清區(qū)“十五”交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃劃“七縱七七橫”中的一一橫，根根據(jù)主管管部門的的道路建建設(shè)規(guī)劃劃，該公公路將于于20003年底底拓寬成成上下四四車道、24米米寬的市市級道路路，向東東4公里里可直通通1044國道。據(jù)創(chuàng)業(yè)業(yè)園區(qū)負(fù)負(fù)責(zé)人介介紹，該該項(xiàng)目已已經(jīng)啟動動，本項(xiàng)項(xiàng)目的建建成將有有助于改改善項(xiàng)目目所在地地的交通通條件。2、黃王王公路拓拓寬。本本項(xiàng)目西西鄰的黃黃王公路路，南北北走向，是武清清區(qū)“十五”交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃劃“七縱七七橫”

48、中的一一縱，根根據(jù)天津津市城市市道路建建設(shè)規(guī)劃劃，該公公路規(guī)劃劃建設(shè)成成為上下下四車道道、244米寬的的市級道道路。該該條道路路向南可可通1112高速速公路（規(guī)劃中中）和1103國國道，向向北通廊廊坊。該該項(xiàng)目目目前尚未未啟動，但建成成之后，將有助助于改善善本區(qū)位位通往其其他地區(qū)區(qū)的交通通條件。3、跨省省級高速速公路。據(jù)創(chuàng)業(yè)業(yè)園區(qū)負(fù)負(fù)責(zé)人介介紹，規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)中的京京津塘高高速公路路與京滬滬高速公公路連接接線將在在項(xiàng)目東東側(cè)通過過，與規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)的1112高速速公路在在本項(xiàng)目目附近交交匯。據(jù)據(jù)園區(qū)負(fù)負(fù)責(zé)人介介紹而未未經(jīng)驗(yàn)證證的信息息，該交交匯處可可能預(yù)留留高速交交通出口口。假如如該出口口能夠落落

49、實(shí)開通通，則將將對本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)位位的提升升創(chuàng)造極極為有利利的條件件。（三）本本項(xiàng)目的的交通配配套建議議考慮到別別墅小區(qū)區(qū)鄰近范范圍內(nèi)一一些綜合合社會服服務(wù)設(shè)施施不足，需要借借助一些些其它地方的的特定設(shè)設(shè)施為本本項(xiàng)目所所“用”。因此此，需配配套從小小區(qū)到一一些主要要交通集集散點(diǎn)的的小區(qū)高高檔班車車。從現(xiàn)在的的實(shí)際情情況考慮慮，需設(shè)設(shè)計(jì)的線線路有：線路一：從小區(qū)區(qū)到武清清城區(qū)（考考慮其鄰鄰近的學(xué)學(xué)校、大大賣場和和醫(yī)院、公交樞樞紐）；線路二：從小區(qū)區(qū)到天津津市區(qū)。這樣的配配套既可可以由小小區(qū)物業(yè)業(yè)公司自自己營運(yùn)運(yùn)，也可可以和公公交公司司協(xié)商，引入公公交線路路?；谟诒卷?xiàng)目目的開發(fā)發(fā)規(guī)模不不大，引引入競

50、爭爭性的公公交線路路可能有有一定的的難度。因此小小區(qū)需自自行購置置專用大巴巴，提供供小區(qū)到到武清城城區(qū)的交交通服務(wù)務(wù)。如果計(jì)劃劃從小區(qū)區(qū)到武清清城區(qū)每每30分鐘鐘一班車車，從小小區(qū)到武武清城區(qū)區(qū)平均30分鐘鐘車程的的話，那那么維持持一個循循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)至少需需要兩班車?？紤]到到車輛的的輪休保保養(yǎng)，小小區(qū)車隊(duì)隊(duì)至少需需要四部部專用大巴巴。如果從小小區(qū)到天天津城區(qū)區(qū)也自我我配套的的話，可可以配備備中型豪豪華客車車，假定定大約每每天發(fā)兩班車，這樣小小區(qū)需配配置中型型豪華客客車三臺臺。此外，其其他具體體所需車車輛具體體安排。三、商服服及綜合合配套設(shè)設(shè)施（一）武武清區(qū)及及石各莊莊鎮(zhèn)的商商服和生生活配套套設(shè)施

51、石各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)周邊的的商服及及生活配配套設(shè)施施有中國國農(nóng)業(yè)銀銀行石各各莊鎮(zhèn)營營業(yè)部、石各莊莊鎮(zhèn)小學(xué)學(xué)。而武武清城區(qū)區(qū)楊村的的商服及及生活配配套設(shè)施施相對比比較完善善，主要要有：1、金融融服務(wù)類類：武清清城區(qū)內(nèi)內(nèi)有中國國銀行、中國工工商銀行行、中國國建設(shè)銀銀行、中中國農(nóng)業(yè)業(yè)銀行、中國人人民保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、中國平平安保險(xiǎn)險(xiǎn)公司、太平洋洋保險(xiǎn)公公司。2、大型型娛樂設(shè)設(shè)施：武武清城區(qū)區(qū)內(nèi)的天天鵝湖度度假村：提供娛娛樂、餐餐飲、住住宿、度度假等服服務(wù)。另另有關(guān)于于主體公公園建設(shè)設(shè)的傳聞聞，根據(jù)據(jù)相關(guān)的的口頭征征詢信息息，該主主體公園園占地330000多畝，投資114億美美元左右右，屬于于國務(wù)院院立項(xiàng)的的全國三三

52、個主題題公園之之一（分分別在天天津、北北京和上上海）。3、高級級學(xué)校：武清城城區(qū)內(nèi)的的天津英英華學(xué)校校：從幼幼兒園到到高中，并與國國際接軌軌的寄宿宿制雙語語特色學(xué)學(xué)校。4、大型型商業(yè)設(shè)設(shè)施：樂樂購連鎖鎖超市。5、電信信服務(wù)：中國電電信、中中國移動動等。（二）石石各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)現(xiàn)有或或規(guī)劃的的市政配配套設(shè)施施石各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)的現(xiàn)有市政政配套設(shè)設(shè)施比較較薄弱，周邊已已規(guī)劃建建設(shè)的市市政配套套設(shè)施有有污水處處理廠、鍋爐房房、變電電站以及及調(diào)壓站站。規(guī)劃劃中的配配套方案案如下：供水：創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園區(qū)區(qū)待建地地下水水水廠一座座，可提提供標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)自來水水；排水：可可納入園園區(qū)內(nèi)的的雨水和和污水處處理系統(tǒng)統(tǒng)；供電：采采用華北北

53、電網(wǎng)供供電；通訊：借借助武清清區(qū)的88萬門的的郵電通通訊中心心，數(shù)字字微波、光纖電電纜、數(shù)數(shù)據(jù)專線線等現(xiàn)代代化通訊訊設(shè)施齊齊全，可可直接辦辦理國內(nèi)內(nèi)、國際際電信業(yè)業(yè)務(wù)；供熱：可可利用創(chuàng)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)園區(qū)供供熱站提提供的集集中供熱熱方式；供氣：管管道天然然氣（陜陜氣）。（三）本本項(xiàng)目商商服等配配套設(shè)施施建設(shè)建建議綜合以上上描述可可以看出出，石各各莊鎮(zhèn)的的商服及及其他配配套設(shè)施施相對薄薄弱，而而武清城城區(qū)所在在地楊村村的設(shè)施施比較完完備。因因此，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目商服服等配套套設(shè)施建建設(shè)采取取以下措措施：1、自行行配套建建設(shè)一部部分。如如小區(qū)幼幼兒園、小區(qū)小小超市、小診所所等；2、通過過交通配配套來“借”

54、楊村的的設(shè)施。通過小小區(qū)穿梭梭班車，可以用用便捷的的交通來來改變本本項(xiàng)目配配套不足足的情況況；四、項(xiàng)目目發(fā)展構(gòu)構(gòu)想項(xiàng)目計(jì)劃劃用地面面積133.344萬平方方米（2200畝畝），根根據(jù)武清清區(qū)規(guī)劃劃局所規(guī)規(guī)定的土土地利用用規(guī)劃指指標(biāo)，本本地塊用用途為別別墅住宅宅，容積積率最高高可以達(dá)達(dá)到0.68，建議采采用0.5或稍稍低的容容積率。每幢別別墅建筑筑面積11803000，產(chǎn)品品總價在在大致在在40萬萬70萬萬的區(qū)間間?？紤]到項(xiàng)項(xiàng)目基地地所處的的區(qū)位，周周邊良好好的自然然環(huán)境，武清住住宅市場場結(jié)構(gòu)及及供需情情況和有有關(guān)規(guī)劃劃要求，確定該該項(xiàng)目發(fā)發(fā)展構(gòu)想想如下：本項(xiàng)目設(shè)設(shè)想營造造中低檔檔別墅住住宅區(qū)，

55、建筑采采用廣義義的歐式式風(fēng)格，設(shè)計(jì)上上引入綠綠色住宅宅、生態(tài)態(tài)住宅等等最新居居住理念念，采用用規(guī)模加加定制的的開發(fā)方方式，建建設(shè)武清清區(qū)第一一流的標(biāo)標(biāo)志性別別墅區(qū)。第四章市場分分析一、天津津市別墅墅市場分分析天津早期期別墅主主要以寧寧發(fā)、西西苑、西西姜井、玫瑰園園等四大片別別墅住宅宅區(qū)為代代表，消消費(fèi)群體體多為外外籍人員員和本地地富裕階層層。但別別墅的供供需均未未形成規(guī)規(guī)模，寧寧發(fā)、西西姜井、西苑、玫瑰園園等一些些別墅項(xiàng)項(xiàng)目在市市場上各各自為營營，銷售售狀況也也很一般般。應(yīng)當(dāng)當(dāng)說早期期的別墅墅產(chǎn)品僅僅僅市場場細(xì)分不不明確，配套功功能不完完善，整整體設(shè)計(jì)計(jì)觀念較較為落后后。19988年以后后，天

56、津津的別墅墅供需情情況均發(fā)發(fā)生顯著著變化，別墅開開發(fā)逐步步走出“游兵散散勇”的時代代。隨著著天津經(jīng)濟(jì)濟(jì)的穩(wěn)定定發(fā)展，和日益益增長的的別墅需需求相對對應(yīng)，天天津市的的別墅市市場也開開始出現(xiàn)現(xiàn)一定規(guī)規(guī)模和較較高品質(zhì)質(zhì)的別墅墅項(xiàng)目。19998年，萬科興興業(yè)公司司、松江江置業(yè)公公司兩大大房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，分分別在天天津南部部和北部部的城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部部興建中中檔價位位的別墅墅樓盤。其中，萬科集集團(tuán)在北北辰區(qū)新新宜白大大道興建建了總面面積600余萬平平方米的的萬科花花園新城城項(xiàng)目，該項(xiàng)目目以透天天聯(lián)體別別墅的形形式，中中檔的價價格及公公司的品品牌號召召力，迅迅速博得得了消費(fèi)費(fèi)者的青青睞，平平均價格格199

57、99年開開盤只有有24000元/平方米米攀升，到20003年年時已有有38000元/平方米米。近兩年來來，天津津的別墅墅市場進(jìn)進(jìn)入了以以提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)為特征征快速發(fā)發(fā)展新階階段，別別墅建設(shè)設(shè)總規(guī)模模和小區(qū)區(qū)規(guī)模都都較前有有明顯的的增加。20002年，媒體將將天津房房地產(chǎn)市市場稱為為“別墅年年”。當(dāng)年年別墅投投資總額額達(dá)到了了40億億元以上上，已經(jīng)經(jīng)開工和和計(jì)劃開開工的各各類別墅墅項(xiàng)目已已達(dá)到1100萬萬平方米米以上，新開工工別墅面面積占220022年全市市住宅新新開工面面積的114%，而參與與開發(fā)的的均為天天津目前前實(shí)力頗頗強(qiáng)的開開發(fā)企業(yè)業(yè)，如順順馳、萬萬科、中中基、仁仁愛等房房地產(chǎn)巨巨頭。

58、目前，天天津市別別墅市場場主要集集中于南南片和北北片兩大大區(qū)域。南片的的開發(fā)商商，以順順馳、仁仁愛、亞亞資為代代表，憑憑借離市市中心較較近的區(qū)區(qū)位、完完善的配配套設(shè)施施和成熟熟的社會會經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)環(huán)境，占占據(jù)了別別墅的中中高端市市場，別別墅的平平均價格格將在550000元平平方米以以上，并并取得良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。北片片的別墅墅以萬科科、中基基開發(fā)的的產(chǎn)品為為代表，更看好好北京申申奧成功功后其城城市擴(kuò)展展和資本本的流動動在天津津北部所所蘊(yùn)含的的巨大商商機(jī)，借借助本市市北部較較低的土土地價格格，別墅墅的平均均價格在在35000440000元平平方米左左右，其其市場定定位以吸吸引新興興的白領(lǐng)領(lǐng)階

59、層為為主。表411 典典型別墅墅比較分析析區(qū)位占地容積率綠化率均價（元元/米2）開發(fā)商南部仁愛濠景景莊園西：堆山山公園（建設(shè)中中）南：紅旗南南路東：衛(wèi)津津南路北：水上上公園27.111公頃頃0.68850%5600057000仁愛半島藍(lán)灣灣友誼南路路與環(huán)島島北路交交口17公頃頃0.68850%5500058800順馳城市別墅墅西：友誼誼南路東：解放放南路北：郁江江道13公頃頃0.68850%5300056000亞資北部城市花園園西：淮東東路南：新宜宜白大道道東：興東東路北：汾河河南道73.33公頃0.68845%3700039000萬科中基T城城北辰區(qū)新新宜白大大道12公頃頃0.555%360

60、0038000中基隨著天津津宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不不斷增長長以及居居民人均均收入水水平的不不斷上升升，天津津別墅市市場已經(jīng)經(jīng)開始呈呈現(xiàn)“分布區(qū)區(qū)域擴(kuò)散散，市場場細(xì)分化化，產(chǎn)品品多樣化化”的發(fā)展展態(tài)勢。目前，天津周周邊的一一些區(qū)已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)了具有有相當(dāng)規(guī)規(guī)模、多多功能性性的高檔檔別墅項(xiàng)項(xiàng)目。有有代表性性的樓盤盤有大港港區(qū)的“地球村村”項(xiàng)目和和合生創(chuàng)創(chuàng)展在寶寶坻的項(xiàng)項(xiàng)目。根據(jù)市、區(qū)相關(guān)關(guān)部門提提供的信信息和市市場調(diào)研研的資料料，天津津別墅市市場上的的中高檔檔產(chǎn)品在在今后的的幾年內(nèi)內(nèi)仍將保保持較高高的供給給量，競競爭將會會有所加加劇。結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)，建建議本項(xiàng)項(xiàng)目定位位于中低低檔別墅墅，目標(biāo)標(biāo)市場主主